Как принять ремонт в подъезде. Красота и порядок: входит ли ремонт подъезда в капитальный ремонт и в чем его отличие от текущего? Как быть, когда управляющая компания требует деньги за ремонт или отказывается его выполнять

Подъезд – это лицо любой многоэтажки и, прежде всего, жильцов этого дома. Выходя из своей квартиры, каждому хочется очутиться в убранном, аккуратном коридоре с покрашенными стенами, побеленным потолком и чистым полом. Однако на сегодняшний день большинство подъездов имеют не слишком презентабельный вид, особенно в старых советских домах.

Запущенные стены и оконные рамы, ржавые почтовые ящики и жуткий запах из мусоропровода, это все хорошо знакомо многим жильцам многоэтажек. Для того чтобы сделать ремонт в подъезде, необходимо обратиться к председателю многоквартирного жилого дома или в ЖЭК. Но зачастую этим вопросом домовладелец не слишком обеспокоен, поэтому реконструкция подъезда до сих пор остается одним из наиболее проблемных вопросов.

Какие работы следует сделать

По поводу того, кто должен выполнять ремонт подъездов многоквартирного жилого дома, сказано в постановлении Госкомитета РФ жилищно-коммунального хозяйства. Постановление №170 от 27. 09. 2003 гласит о том, что управляющая организация несет ответственность за соблюдение санитарных норм и отвечает за проведение ремонтных работ в подъездах многоквартирных домов. Также в данном постановлении указана периодичность, с которой должна делаться реконструкция подъезда. Раз в пять или три года ремонтные работы должны проводиться в зависимости от того, насколько изношено здание.

Домовладелец обязан выполнять такие работы, вне зависимости от того, внесены они в договор управления или нет. Кстати, если ремонт не капитальный, то жильцы имеют право не оплачивать эти услуги дополнительно. Это входит в квартплату.

Очень важно иметь представление о капитальном ремонте, которые предусматривает дополнительную плату, что взимается с жильцов дома. В статье №166 приведен список работ, которые относятся к капитальному ремонту и требуют дополнительного финансирования.

К таким работам относятся:

1. Ремонт или замена всех средств коммуникации.
2. Замена лифтовой кабины или ремонт шахты лифта.
3. Реконструкция крыши.
4. Реконструкция стен.
5. Ремонт подвала.
6. Реконструкция фундамента дома.

Делая вывод из вышеперечисленного списка работ, можно отметить, что к подъезду здесь ничего не относится. Однако методичка по правилам эксплуатации и ремонта жилья говорит о том, что текущие ремонтные работы, это работы, что выполняются согласно плану. В этот список входят отделочные и стекольные работы.

Однако не всегда в подъездах необходимо белить потолки или красить перила, поэтому список необходимых отделок составляют сами жильцы на всеобщем собрании, на котором пишется протокол. С данным документом, в который внесен перечень необходимых работ, следует обращаться в ЖЭК или к председателю управляющей организации. Можно принести заявление или письмо, составленное жильцам с перечнем желаемых работ.

Типовой список включает в себя:

• покраску стен;
• побелку потолка;
• замена оконных стекол, рам;
• реконструкция напольных покрытий;
• замена почтовых ящиков;
• покраска батарей, труб, перил;
• ремонт, замена плафонов;
• реконструкция, замена дверей;
• восстановление, реконструкция электрических щитков;
• реконструкция подъездных козырьков;
• восстановление мусоропровода.

Этот список может быть дополнен и расширен в зависимости от нужд жильцов. К примеру, если в подъезде провис электрический провод, то его нужно спрятать в короб и так далее.

Если домовладелец отказывается от ремонта подъезда

Отдавая письмо в ЖЭК, следует снять с него ксерокопию, а оригинал зарегистрировать у секретаря. Если документу будет присвоен номер, то на него организация обязана ответить. Ксерокопию такого обращения можно дополнительно отнести в городскую администрацию. Это обращение будет рассмотрено в течение 15 рабочих дней.

Домовладельцы реагируют на подобные обращения по-разному. Некоторые соглашаются с требованиями жильцов, а бывают случаи, когда управляющие компании отказывают в данной просьбе, ссылаясь на различные причины. Одним из примеров может быть отказ, основанный на том, что в данном подъезде проживают должники по коммунальным платежам. Следует знать, что это не является аргументом для отказа, так как ЖЭК или управдом имеет право взыскивать задолженность через суд.

Все же если последовал отказ на обращение или поданное заявление было вовсе проигнорировано, то далее стоит обращаться с жалобой в вышестоящую инстанцию – Госжилинспекцию. В случае безрезультатного обращения, можно смело обращаться в суд, а в иске потребовать возместить моральный ущерб. Такие иски зачастую суд удовлетворяет, поэтому домовладельцы пытаются улаживать такие вопросы без судебных разбирательств.

Капитальный и плановый ремонт подъезда

Когда домовладелец дает свое согласие на проведение ремонтных работ, то следует составить их перечень на всеобщем домовом собрании. Этот список должен подписать старший по дому и представитель ЖЭКа. Этот перечень является очень важным, поэтому к его составлению следует отнестись очень ответственно. Домовладелец будет выполнять только те работы, что указаны в данном списке. Никаких дополнительных работ от управляющей компании сделано не будет, поэтому в него стоит вписать все, начиная от штукатурки стен, до замены светильников. После этого необходимо подписать Акт начала работ.

Однако на протяжении косметического ремонта может возникнуть необходимость генерального ремонта тех или иных коммуникаций или трубопровода. Как отмечалось ранее, понятия текущего и капитального ремонта четко распределены. Поэтому если возникла ситуация, где требуются работы, не подпадающие под понятие текущего ремонта, то данные вопросы нужно улаживать дополнительно.

Было


Стало


Жители дома №8 по ул.Космо­навтов решили проводить ремонт подъезда поэтапно. Средств, собранных на текущий ремонт, пока хватило только на два этажа

Штудируем законодательство

Основными правовыми актами, регулирующими отношения в сфере управления и содержания многоквартирного жилого фонда, являются Жилищный кодекс Российской Федерации, а также постановление Госстроя № 170 от 27 сентября 2003 г. При этом не стоит забывать, что если вы доверили управление вашим домом той или иной компании, то между собственниками и УК заключается договор, составленный с соблюдением требований федерального законодательства. Это очень важный документ, поскольку работы в доме будут проводиться только те, которые в нем указаны, не больше, правда, зачастую - меньше. Поэтому, чтобы в дальнейшем не возникало конфликтов, читайте договор внимательно, и если вас что-то не устраивает, обсуждайте с УК и не спешите подписывать.
Чтобы не тратить свои нервы понапрасну, прежде чем что-то требовать от управляющей компании, внимательно перечитайте документ и все приложения к договору. В них, как правило, и содержится перечень того, что ваша управляющая компания обязана делать в доме и на прилегающей территории.

« Отвалившуюся плитку заменить обязаны, облезшую краску и штукатурку - тоже. Жильцы вправе требовать от УК частичного восстановления и приведения в порядок стен, полов и потолков »

Закон гласит…

Итак, за что мы с вами платим по квитанциям? В ст. 154 Жилищного кодекса сказано: «плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает (…) плату за содержание и текущий ремонт общего имущества». Что подразумевается под общим имуществом? Это все конструктивные элементы здания (крыша, стены, лестницы и пр.), коммуникации, лифты, технические помещения и придомовая территория, то есть абсолютно всё, что есть в вашем доме и вокруг него. В том числе и лестничные клетки. Получается, что мы с вами априори платим за их текущий ремонт.

…постановление Госстроя уточняет…

Читаем внимательно пункт 3.2.9 постановления Госстроя № 170. Он говорит о том, что управляющие компании обязаны производить текущий ремонт общедомового имущества раз в 3–5 лет. При этом помним, что к общедомовому имуществу относятся стены, потолки и полы подъездов. Получается, вот оно - ремонтировать обязаны! Но с существенной оговоркой. В приложении № 7 к постановлению четко сказано, что в текущий ремонт входит «восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах (…) и других общедомовых помещениях».

…договор ставит точку

Подобная формулировка, как правило, есть и в договоре жильцов на управление многоквартирным домом. «УК ОБЯЗАНА проводить текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома. Перечень работ по текущему ремонту содержится в приложении к договору». И вот здесь - внимание! В обязанности управляющей компании по текущему ремонту входит (из типового договора УК с собственниками):
- восстановление штукатурки стен и потолков отдельными местами;
- восстановление облицовки стен керамической и другой плиткой отдельными местами;
- штукатурно-малярные работы отдельными местами.
Значит, отвалившуюся плитку заменить обязаны, облезшую краску и штукатурку - тоже. Несмотря на то, что о покраске всего подъезда речь не идет, жильцы вправе требовать от управляющей компании частичного восстановления и приведения в порядок стен, полов и потолков.

С чего начать?

Инициировать общее собрание жильцов!
Если вашему подъезду необходим ремонт, то решение о его проведении может принять только общее собрание собственников. Созывайте соседей и приглашайте представителей вашей УК - директора и/или главного инженера. На собрании должны быть определены и задокументированы все виды работ, которые вы хотите провести (покраска, замена, ремонт, укрепление и т. д.). Прописать виды работ нужно очень тщательно: здесь нет ничего само собой разумеющегося, да и подарков от УК ждать не стоит.
Компания должна предоставить жильцам подробную смету работ со стоимостью и предложить схему софинансирования: как правило, 30х70 или 50х50. Необходимо также рассчитать, сколько каждая квартира заплатит впоследствии и оговорить условия рассрочки, чтобы оплачивать необходимую сумму частями.

Что дальше?

Далее заключается отдельный договор на проведение косметического ремонта, в котором указаны сроки окончания ремонта. После завершения жители дома принимают работы и подписывают специальный акт. Если что-то сделано некачественно или не доделано, акт приемки подписывать не стоит. Сначала убедитесь, что все в полном порядке.

А если не платить?

Если собственники многоквартирного дома категорически не хотят платить за ремонт подъезда дополнительно - ведь мы и так каждый месяц платим по квитанциям за содержание общедомового имущества - можно инициировать ремонт за счет собранных средств. В этом случае УК будет проводить ремонтные работы поэтапно: сначала один этаж, затем другой по мере накопления взносов. В этом случае обновление подъезда может сильно затянуться, зато никаких дополнительных вложений не потребуется.
Также всегда существует вариант отремонтировать все своими силами без привлечения управляющей компании. Он наиболее прозрачный - вы сами решаете, сколько каких материалов закупить и кого привлечь к работам. Стоит только захотеть!

Зачастую обвалившиеся подъезды наших многоэтажек напоминают кадры из кинофильмов об апокалипсисе. Обшарпанные стены, разбитые стекла и напольная плитка — все это не добавляет эстетики лестничным клеткам и лифтовым холлам. Очень неприятно идти к своему жилищу в такой обстановке.

Жалоба на отсутствие ремонта в подъезде

Жалоба на отсутствие ремонта в подъезде — 1

Жалоба на отсутствие ремонта в подъезде — 2

Жалоба на отсутствие ремонта в подъезде — 3

Жалоба на отсутствие ремонта в подъезде — 4

Следующее видео поможет всем, чей подъезд нуждается в капитальном ремонте, а коммунальщики помогать в этом не спешат:

Разбитые окна

Зачастую в наших с вами подъездах независимо от времени года гуляет ветер, мокро от дождя или снега. Разбитые окна на лестничных клетках — одна из бед, которые сотрудники ЖЭУ не стремятся быстро устранить.

А теперь самое время узнать, кто должен менять окна в подъездах.

Кто должен менять окна в подъездах

А между тем домоуправляющая компания обязана застеклить разбитое окно в течение одних суток зимой и трех суток в теплое время года. Это прописано в приложении №2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.

Поэтому все отговорки и отписки сотрудников ЖЭК не имеют под собой никакой подоплеки. Требуйте заменить стекло на целое, без всякого стеснения. Повторимся, это прямая обязанность управляющей компании.

Как подать жалобу

Обращайтесь в жилинспекцию. Это первое, о чем вы должны вспомнить при отказе «коммунальщиков» оказывать качественные услуги. Данная служба создана для контроля над халатными действиями сотрудников ЖКХ.

Подробно опишем порядок действий при обнаружении разбитого окна в подъезде:

• обращение в свою управляющую компанию;
• при отказе — обращение в Госжилинспекцию;
• составление жалобы;
• подача заявления через отправление заказным письмом с уведомлением или передача лично в руки сотруднику;
• подождать тридцать дней до вынесения постановления (этот срок установлен законом);
• после принятия решения об устранении, у «коммунальщиков» будет сорок пять дней на устранение неисправности.

Конечно из-за такой мелочи, как разбитое стекло, вряд ли придется инициировать процедуру жалобы в жилинспекцию и сотрудники ЖЭУ застеклят окно. Но у вас все-равно есть действенный метод для борьбы.

Заявление о замене окон в подъезде вы можете скачать .

Заявление о замене окон в подъезде

Заявление о замене окон в подъезде — 1

Заявление о замене окон в подъезде — 2

Заявление о замене окон в подъезде — 3

А что делать жильцам, у которых давно не проводился ремонт лестницы (ступенек) в подъезде, равно как и не менялась разбитая напольная плитка? Об этом мы и расскажем ниже.

О том, как должна работать УК в отношении замены окон в подъездах, рассказывает видеосюжет ниже:

Побита плитка в подъездах

Поговорим о еще одном аспекте несделанного ремонта в подъезде — разбитое напольное покрытие. Особенно актуален этот вопрос в контексте неработающего освещения. В данном случае очень легко получить травму споткнувшись о разрушенное напольное покрытие.

И первое, о чем мы расскажем — должен ли ЖЭК укладывать плитку в подъезде.

Должен ли ЖЭК ее укладывать

Сразу ответим — должен, основываясь на уже упомянутых нами Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда. Любые повреждения полов сотрудники ЖЭУ должны устранять незамедлительно.

В очередной раз оговоримся — вы уже оплатили все услуги по ремонту подъезда. Поэтому никаких дополнительных денежных средств с вас не потребуется. Более того, необходимо требовать удовлетворительной работы ЖЭКа, ведь за их услуги мы отдаем деньги ежемесячно.

Как добиться ремонта

Метод все тот же, обращайтесь с жалобой в жилинспекцию. Еще можно написать жалобу в Роспотребнадзор — это организация, которая контролирует качественное оказание услуг населению.

Заявление-претензия о плитке в подъезде к УКа или подобным организациям пишется в свободной форме, (например, в стиле: «просим вас заменить напольную плитку в подъезде»). Но можно и применить шаблон, который мы описали выше. Порядок подачи нами тоже рассмотрен. Действия жильцов при любом обращении в надзорные органы схожи. Единственное, о чем хотим вас предупредить — не забывайте о количестве обращений. Чем больше людей, проживающих в доме обратиться с жалобой, тем быстрее «коммунальщиков» обяжут устранить неисправность.

Жалоба о разбитой плитке в подъезде

Жалоба о разбитой плитке в подъезде — 1

Все мы являемся собственниками либо нанимателями жилья. Наем жилого помещения возможен коммерческий, когда квартира арендуется у собственника – физического или юридического лица, – и социальный.

В последнем случае, согласно жилищному законодательству, жилье находится в государственной или муниципальной собственности, но предоставляется гражданам на основании специального договора в бессрочное владение и пользование.

Это означает, что вы и ваши родственники могут жить в такой квартире сколько угодно, но в отличие от собственника, не можете ее продать или завещать. Кроме того, без согласия наймодателя, то есть государственных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, вы не вправе совершать и ряд других действий. Например, нельзя сдать квартиру в поднаем или произвести в ней перепланировку.

Отношения между нанимателем и наймодателем строятся на основании норм седьмой и восьмой глав Жилищного Кодекса РФ, а также Типового договора социального найма, утвержденного Постановлением Правительства РФ №315 21 мая 2003 года. В частности, регулируется вопрос кому, на каком основании и по каким критериям предоставляется жилье в социальный наем.

Но, главное, в указанных актах зафиксированы права и обязанности сторон договора социального найма.

Разумеется, главной обязанностью нанимателя жилого помещения является своевременное внесение платы за него, а также потребляемые коммунальные услуги. А наймодателя – предоставить квартиру и принимать участие в содержании и ремонте общего имущества дома, в котором она находится.

Что касается ремонта, то права и обязанности в этом вопросе сторон распределены следующим образом. Согласно п.3 статьи 67 Жилищного Кодекса РФ текущий ремонт ложится на плачи нанимателя, а капитальный, в соответствии с п.2 статьи 65 Жилищного Кодекса РФ, – наймодателя.

Казалось бы, все просто. На самом деле, сложности начинаются при выяснении, что конкретно, какие виды работ, относятся к первой и второй форме ремонта.

Некоторую ясность в этом вопросе помогает внести уже упомянутый Типовой договор социального найма. В нем сказано, что к текущему ремонту относятся: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

При этом, если, например, неисправность проводки в квартире нанимателя вызвана неисправностью электропроводки во всем доме (общего имущества), то заменить ее должен наймодатель.

Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, приведен в Приложении №8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г. В частности, к капитальным ремонтным работам отнесен ремонт крыш, фасадов, утепление зданий, замена внутриквартирных инженерных сетей и другое.

Однако, подчеркнем, четких границ между текущим и капитальным ремонтом в действующем законодательстве нет.

Именно поэтому у нанимателей и наймодателей жилых помещений по договору социального найма нередко возникают разногласия. Так, к нам в редакцию недавно обратился читатель с просьбой разъяснить, кто должен производить замену оконных блоков и сгоревшего при пожаре утеплителя между перекрытиями. Согласно приведенным выше примерным перечням работ по текущему и капитальному ремонту, устранение этих недостатков является обязанностью наймодателя.

При этом, из письма читателя следовало, что за решением своих проблем он обращается преимущественно в управляющую компанию. «Где можно найти перечень услуг, которые должна выполнять УК по ремонту внутри муниципалитетных квартир?» – спрашивает он.

Между тем, согласно статьям 162 и 163 Жилищного Кодекса РФ, управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется либо непосредственно властями либо управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса. Иными словами, договорные отношения по управлению МКД складываются непосредственно между управляющей компанией и государственными и муниципальными властями.

Управляющая компания при этом вправе предъявлять претензии к собственнику и требовать от него выполнения их обязанностей. К примеру, финансирования и осуществления силами подрядных организаций капитального ремонта.

Таким образом, если вам, как и нашему, читателю не удается разрешить свои жилищные проблемы с УК, обращайтесь непосредственно к наймодателю. По закону, если он не исполняет своих обязанностей, должен нести ответственность. В частности, при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения (статья 66 Жилищного Кодекса РФ).

Для этого необходимо направить собственнику помещения по договору социального найма официальную претензию с указанием срока устранения указанных в ней недостатков. Если она будет проигнорирована, вы вправе обратиться за помощью в судебные органы.