ขายอพาร์ทเมนต์พร้อมหุ้น ขั้นตอนการขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์ให้กับเจ้าของใหม่ การขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์ที่ไม่แปรรูป

แม้ว่าการแบ่งปันจะไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็ขึ้นอยู่กับอำนาจทั้งหมดของเจ้าของ: ใช้ เป็นเจ้าของ และกำจัดทิ้ง.

เจ้าของยังสามารถจำหน่ายหุ้นโดยการขายได้ อัลกอริธึมของการกระทำมีดังนี้:

ขั้นตอนที่ 1 เสนอการซื้อหุ้นให้กับเจ้าของอพาร์ทเมนท์รายอื่นเป็นหลัก

บุคคลดังกล่าวมีสิทธิเป็นอันดับแรก นั่นคือ ซื้อล่วงหน้าในราคาที่ผู้ขายกำหนด (มาตรา 250 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียตอนที่ 1)

โดยแจ้งเป็นหนังสือโดยระบุราคาและเงื่อนไขอื่นๆ) หากผู้เข้าร่วมหลายรายแสดงความเต็มใจที่จะซื้อหุ้น ผู้ขายจะทำการขายตามสัดส่วนของหุ้นของผู้เข้าร่วมการซื้ออย่างเป็นทางการ

หากไม่มีผู้แจ้งใดแสดงความปรารถนาที่จะซื้อหุ้นหรือทุกคนปฏิเสธโดยตรง เจ้าของจะได้รับสิทธิ์ในการขายให้กับใครก็ตาม (ข้อ 2 ของมาตรา 250)

ขั้นตอนที่ 2 การเตรียมและการทำธุรกรรมให้เสร็จสิ้น

ดำเนินการแสดง เจรจา และเตรียมเอกสารการลงทะเบียนด้วยวิธีต่างๆ (โฆษณา ฯลฯ)

ในกรณีนี้ผู้ขายมีสิทธิ์หลังจากหนึ่งเดือนนับจากเวลาที่แจ้งเจ้าของรายอื่นในการขายให้กับบุคคลใด ๆ หรือก่อนสิ้นสุดระยะเวลานี้ แต่ขึ้นอยู่กับการให้ทนายความปฏิเสธการซื้อของเจ้าของรายอื่นทั้งหมด (ข้อ 1 ของข้อ 24 ของกฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 122) การทำธุรกรรมจะต้องดำเนินการโดยทนายความ (FZ-122)

สัญญาประกอบด้วยข้อมูลเกี่ยวกับคู่สัญญา (ผู้ซื้อและผู้ขาย) คำอธิบายของอสังหาริมทรัพย์ (ส่วนแบ่งในอพาร์ทเมนต์ - หมายเลข ที่อยู่ พื้นที่ทั้งหมด/พื้นที่อยู่อาศัย ฯลฯ ) ราคา (ตามมาตรา 554-555 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง รหัสของสหพันธรัฐรัสเซีย) หากมีข้อจำกัดในสถานที่ สิทธิของบุคคลที่สาม ก็ระบุไว้เช่นกัน ภาคผนวกของข้อตกลงคือโฉนดการโอนหรือเอกสารอื่นที่คล้ายคลึงกัน (มาตรา 556 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

ขั้นตอนที่ 3 การลงทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ (ตามมาตรา 131 และ 551 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

13. จะขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์โดยพร็อกซีได้อย่างไรและจะดาวน์โหลดตัวอย่างได้ที่ไหน?

หากเจ้าของ/เจ้าของไม่สามารถหรือไม่ต้องการขายหุ้นหรือจดทะเบียนด้วยตนเอง พวกเขามีสิทธิที่จะออกหนังสือมอบอำนาจเพื่อดำเนินการดังกล่าวให้กับบุคคลอื่น (แน่นอน ขึ้นอยู่กับความไว้วางใจในตัวเขา/เธอ) การดำเนินการนี้ได้รับการควบคุมโดยมาตรา มาตรา 185 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย หนังสือมอบอำนาจสำหรับการโอนอำนาจในการทำธุรกรรมกับทรัพย์สินจะต้องได้รับการรับรอง (สำหรับสิ่งนี้จำเป็นต้องใช้ข้อมูลหนังสือเดินทางของคู่สัญญา)

ก่อนที่จะไปเยี่ยมชมทนายความ ไม่จำเป็นต้องเตรียมหนังสือมอบอำนาจด้วยตัวเอง (หรือดาวน์โหลดจากเว็บไซต์ใด ๆ ) - ทุกอย่างจะเสร็จสิ้นในสำนักงานทนายความ คุณเพียงแค่ต้องตัดสินใจว่าการกระทำประเภทใดที่ได้รับความไว้วางใจ (หนังสือมอบอำนาจเต็ม เพิกถอนไม่ได้ มีสิทธิ์รับเงินหรือไม่ ฯลฯ )

การขายส่วนแบ่งอพาร์ทเมนต์เนื่องจากมีเจ้าของรายอื่นมีคุณสมบัติหลายประการที่ต้องปฏิบัติตามเพื่อให้ธุรกรรมไม่อารมณ์เสียหรือไม่ถูกโต้แย้งในภายหลัง ก่อนอื่นคุณไม่ควรละเลยความรับผิดชอบในการเสนอซื้อหุ้นให้กับเจ้าของอพาร์ทเมนต์รายอื่น หลังจากที่ผู้ถือหุ้นทุกคนได้รับแจ้ง/ปฏิเสธการซื้อแล้วเท่านั้นจึงจะสามารถขายทรัพย์สินให้กับผู้มีส่วนได้เสียได้

จะขายหุ้นโดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของรายอื่นได้อย่างไร? ตอบกลับวิดีโอ

สถานการณ์ที่จำเป็นต้องขายหุ้น แต่เจ้าของรายอื่นจงใจ "เอาซี่ล้อ" ไม่ใช่เรื่องแปลก มีวิธีใดบ้างที่จะหลีกเลี่ยงความจำเป็นในการขอใบอนุญาตได้อย่างถูกกฎหมาย? ปรึกษาโดยทนายความฝึกหัด

การขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์เนื่องจากลักษณะเฉพาะทางกฎหมายเป็นธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ค่อนข้างซับซ้อนซึ่งเกี่ยวข้องกับปัญหาทางกฎหมายบางประการ นี่เป็นเพราะความจริงที่ว่าเจ้าของหุ้นไม่สามารถกำจัดอพาร์ทเมนท์ได้เพียงผู้เดียวและดำเนินการที่สำคัญทางกฎหมายกับอพาร์ทเมนท์นั้นโดยไม่คำนึงถึงความคิดเห็นของเจ้าของหุ้นรายอื่น

อย่างไรก็ตามตามการปฏิบัติแสดงให้เห็นว่าเจ้าของที่ใช้ร่วมกันจำนวนมากไม่สามารถตกลงกันเองได้และเริ่มป้องกันการขายหนึ่งหุ้นในอพาร์ทเมนต์ร่วม สถานการณ์มีความซับซ้อนเนื่องจากในหลายกรณีอพาร์ทเมนต์ถูกแบ่งออกเป็นส่วนแบ่งบนกระดาษเท่านั้น แต่ในความเป็นจริงเจ้าของไม่สามารถระบุได้อย่างแม่นยำว่าพื้นที่ของปลายด้านหนึ่งและอาณาเขตของอีกจุดหนึ่งเริ่มต้นอย่างแม่นยำ

นอกจากนี้แม้จะได้รับความยินยอมจากเจ้าของทุกคน แต่การขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์ร่วมจะต้องดำเนินการตามข้อกำหนดอย่างเป็นทางการทั้งหมดที่กำหนดโดยกฎหมายที่อยู่อาศัยของรัสเซียอย่างเคร่งครัด

ระบอบกฎหมายและกฎระเบียบทางกฎหมายของการเป็นเจ้าของร่วมกัน

ประมวลกฎหมายแพ่งของรัสเซียกำหนดว่าอพาร์ทเมนต์ที่มีเจ้าของหลายคน (สองคนขึ้นไป) สามารถใช้ร่วมกันหรือเป็นเจ้าของร่วมกันได้ ความแตกต่างที่สำคัญระหว่างแบบฟอร์มทางกฎหมายเหล่านี้คือเจ้าของแต่ละคนมีส่วนแบ่งการจัดสรรในอพาร์ทเมนต์ส่วนกลางด้วยการเป็นเจ้าของร่วมกัน

คุณสมบัติหลักของกฎระเบียบทางกฎหมายของการทำธุรกรรมที่มีความเป็นเจ้าของร่วมกันคือการได้รับความยินยอมจากเจ้าของบ้านทั้งหมดสำหรับการใช้และการกำจัดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยนี้ การเป็นเจ้าของและการใช้ส่วนแบ่งในอพาร์ทเมนต์นั้นแตกต่างจากการเป็นเจ้าของเช่นห้องใดห้องหนึ่ง

ปัญหาคือแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะแยกหุ้นออกจากหุ้นอื่นๆ ตามแนวชายแดน และห้ามมิให้เจ้าของรายอื่นใช้อาณาเขต "ต่างประเทศ" ส่วนแบ่งในอพาร์ทเมนต์ร่วมจะถูกบันทึกในเอกสารทางกฎหมายเป็นเศษส่วน (เช่น ½, ¼ เป็นต้น)

ในการขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์รวมจะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขบังคับ ได้แก่ สิทธิ์ยึดถือของเจ้าของรายอื่นในการซื้ออพาร์ทเมนต์นี้

ซึ่งหมายความว่าเมื่อมีการขายทรัพย์สินที่อยู่อาศัยหนึ่งหุ้น เจ้าของรายอื่นทั้งหมด (เช่น อดีตคู่สมรส) มีสิทธิ์ซื้อหุ้นนั้นก่อนที่จะเสนอขายให้กับผู้ซื้อรายอื่น ดังนั้นเจ้าของหุ้นรายหนึ่งไม่มีสิทธิ์มองหาผู้ซื้อรายอื่นจนกว่าเขาจะได้รับการปฏิเสธจากเจ้าของอพาร์ทเมนท์ทั้งหมด

ขั้นตอนการขายหุ้นในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยร่วมกัน

ดังนั้นเพื่อที่จะขายหุ้นของเขาในอพาร์ทเมนต์ทั่วไปที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน เจ้าของจะต้อง:

1. กำหนดราคาและเสนอขายหุ้นของเขาให้กับเจ้าของอพาร์ทเมนท์รายอื่น ในการทำเช่นนี้เขาจะต้องแจ้งเจ้าของแต่ละคนเป็นลายลักษณ์อักษรถึงความตั้งใจที่จะขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์ส่วนกลางและระบุราคาและเงื่อนไขสำคัญอื่น ๆ ของการขายในประกาศด้วย
2. หากเจ้าของคนใดคนหนึ่งแสดงความปรารถนาที่จะซื้อหุ้นในอพาร์ทเมนต์ให้ทำธุรกรรมอย่างเป็นทางการ ในกรณีนี้การทำธุรกรรมจะเป็นทางการในลักษณะเดียวกับการขายอพาร์ทเมนต์ทั้งหมด
3. หากเจ้าของปฏิเสธที่จะซื้อส่วนแบ่งในอพาร์ทเมนต์รวมที่กำลังขาย คุณต้องได้รับการปฏิเสธเป็นลายลักษณ์อักษรและเริ่มขายส่วนแบ่งของคุณในอพาร์ทเมนท์ให้กับบุคคลที่ไม่ได้รับอนุญาต หากไม่ได้รับการปฏิเสธเป็นลายลักษณ์อักษร เจ้าของไม่มีสิทธิ์ในการขายอพาร์ทเมนท์ภายใน 1 เดือน หลังจากหนึ่งเดือน ผู้ขายสามารถขายหุ้นให้กับผู้ซื้อใดๆ ก็ได้ หากไม่มีเจ้าของรายอื่นในทรัพย์สินที่ใช้ร่วมกันได้รับหุ้นที่ขายในช่วงเวลานี้ อย่างไรก็ตามในกรณีนี้ผู้ขายจะต้องได้รับการยืนยันว่าเจ้าของทุกรายได้รับแจ้งการขายหุ้นแล้ว

เมื่อขายหุ้นให้กับบุคคลภายนอก ตามกฎแล้วเจ้าของจะต้องส่งไปยังหน่วยงานการลงทะเบียนเพื่อปฏิเสธเจ้าของที่เหลือ (เป็นลายลักษณ์อักษร) หรือเอกสารยืนยันว่าเจ้าของทั้งหมดได้รับการแจ้งเตือนที่เหมาะสมเกี่ยวกับการขายพร้อมกับเอกสารอื่น ๆ ทั้งหมด ของส่วนแบ่งในอพาร์ทเมนต์ส่วนกลางมากกว่าหนึ่งเดือนที่ผ่านมาและไม่มีผู้ใดแสดงความปรารถนาที่จะได้ส่วนแบ่งที่จำหน่ายแล้ว

หากเจ้าของหุ้นหลายรายแสดงความปรารถนาที่จะซื้อหุ้นที่ขายไป เจ้าของจะสามารถเลือกขายหุ้นให้ใครได้ตามคำขอของเขาเอง

หากผู้ขายเมื่อขายหุ้นละเมิดสิทธิจองล่วงหน้าในการซื้อของเจ้าของบ้านที่เหลือผู้ถือหุ้นรายใดรายหนึ่งก็สามารถไปที่ศาลเพื่อคืนสิทธิของตนได้ กฎหมายกำหนดระยะเวลาสามเดือนในระหว่างที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมสามารถคัดค้านการขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์ส่วนกลางได้

ระยะเวลานี้เริ่มนับจากวันที่เจ้าของหุ้นคนใดคนหนึ่งในอพาร์ทเมนต์ส่วนกลางซึ่งผู้ขายละเมิดสิทธิในการจองเรียนรู้หรือควรได้เรียนรู้เกี่ยวกับข้อเท็จจริงของการขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์ส่วนกลาง ผู้ซื้อภายนอก

ความยากลำบากที่อาจเกิดขึ้นเมื่อขายหุ้น?

ดังที่ได้กล่าวไปแล้วเจ้าของส่วนแบ่งในอพาร์ทเมนต์ที่ใช้ร่วมกันอาจประสบปัญหาบางอย่างเมื่อแยกส่วนแบ่งของเขา ประการแรกพวกเขามีความเกี่ยวข้องกับการไม่เต็มใจของเจ้าของอพาร์ทเมนต์รายอื่นที่จะขายบางส่วนให้กับบุคคลอื่นแม้ว่าพวกเขาจะไม่ได้ตั้งใจที่จะซื้อส่วนแบ่งนี้เองก็ตาม

ในทางปฏิบัติมักเกิดขึ้นที่ผู้เข้าร่วมในการเป็นเจ้าของร่วมกันจงใจหลีกเลี่ยงการรับประกาศขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์ส่วนกลาง เป็นผลให้เจ้าของหุ้นที่ต้องการขายให้กับบุคคลที่สามไม่สามารถลงทะเบียนการทำธุรกรรมได้เนื่องจากเขาไม่มีการปฏิเสธเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของอพาร์ทเมนท์รายอื่นหรือการยืนยันข้อเท็จจริงที่ว่าพวกเขาได้รับการแจ้งเตือนของพวกเขา ความตั้งใจที่จะขายหุ้น

สถานการณ์ยิ่งซับซ้อนยิ่งขึ้นเมื่อเจ้าของหุ้นที่จำหน่ายแล้วไม่ทราบที่อยู่ของเจ้าของรายอื่นจึงไม่สามารถส่งหนังสือแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรได้ ในกรณีนี้ กฎหมายอนุญาตให้ส่งหนังสือแจ้งไปยังที่อยู่สุดท้ายที่ทราบได้ อย่างไรก็ตามในกรณีนี้ไม่สามารถตัดออกได้ว่าเจ้าของหุ้นรายอื่นจะพยายามท้าทายความถูกต้องตามกฎหมายของการทำธุรกรรมการขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์ส่วนกลางโดยการขึ้นศาล

ในกรณีเหล่านี้ ขอแนะนำให้ผู้ขายหุ้นรวบรวมหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษรให้มากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ว่าเขาได้ทำทุกอย่างที่อยู่ในอำนาจของเขาและใช้มาตรการที่เป็นไปได้ทั้งหมดเพื่อแจ้งให้เจ้าของที่อยู่อาศัยทั่วไปทราบถึงความตั้งใจที่จะขายหุ้น สิ่งนี้จะช่วยให้เขาพิสูจน์ในศาลถึงสิทธิของเขาในการขายหุ้นให้กับบุคคลภายนอกในกรณีที่มีข้อพิพาท

นอกจากนี้ยังมีกรณีที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมรายอื่นจงใจชะลอกระบวนการขาย โดยพวกเขาตกลงที่จะซื้อหุ้นโดยไม่ได้ตั้งใจที่จะไถ่ถอน

ในบางกรณีที่ยากลำบาก เมื่อเจ้าของหุ้นไม่สามารถขายอสังหาริมทรัพย์บางส่วนได้ด้วยเหตุผลบางประการ จะใช้แผนการขายต่อไปนี้:

• ไปขึ้นศาลเพื่อเรียกร้องให้ซื้อหุ้นของคุณ กฎหมายอนุญาตให้ว่าหากเป็นไปไม่ได้ที่จะแชร์อพาร์ทเมนต์ส่วนกลาง (เช่นในอพาร์ทเมนต์หนึ่งห้อง) ที่เป็นเจ้าของร่วมกัน เจ้าของส่วนแบ่งน้อยกว่าอาจเรียกร้องในศาลในกรณีที่ไม่มีข้อตกลงว่า เจ้าของอีกคนหนึ่งซื้อหุ้นของเขาออกไป
• จัดทำข้อตกลงการบริจาค ความซับซ้อนของการทำธุรกรรมการขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์ให้เสร็จสิ้นได้นำไปสู่ความจริงที่ว่าผู้ขายถูกบังคับให้ทำธุรกรรมนี้ให้เสร็จสิ้นภายใต้หน้ากากของกำนัลเนื่องจากเจ้าของหุ้นไม่จำเป็นต้องแจ้งให้ผู้ถือหุ้นรายอื่นทราบเมื่อบริจาค มัน. ในกรณีนี้ คู่สัญญาในการขายและการซื้อลงนามในข้อตกลงของขวัญ และเงินจะถูกโอนโดยตรงไปยังผู้ขายหรือผ่านทางตู้เซฟ

ผู้เข้าร่วมคนอื่นๆ ในการเป็นเจ้าของร่วมกันอาจพยายามท้าทายการทำธุรกรรมนี้ในศาล แต่ในทางปฏิบัติ จะเป็นเรื่องยากมากสำหรับพวกเขาที่จะพิสูจน์ว่าเป็นการขายส่วนหนึ่งของการเป็นเจ้าของร่วมกันที่เกิดขึ้น ไม่ใช่การบริจาค อย่างไรก็ตาม เมื่อใช้โครงการนี้ คุณต้องจำไว้ว่าเมื่อทำของขวัญ จะมีภาระผูกพันในการจ่ายภาษีของขวัญ

อีกทางเลือกหนึ่งที่จะลดความเป็นไปได้ที่จะท้าทายการทำธุรกรรมคือการ "มอบ" ส่วนแบ่งเล็กๆ น้อยๆ ให้กับผู้ซื้อ (เช่น ไม่กี่ตารางเมตร) จากนั้นเสนอให้เขาในฐานะหนึ่งในเจ้าของอพาร์ทเมนต์รวม ซื้อส่วนที่เหลือ.

ตัวเลือกที่คล้ายกันสำหรับการขายส่วนหนึ่งของการเป็นเจ้าของร่วมคือการใช้ข้อตกลงจำนำเมื่อผู้ซื้อได้รับการบันทึกเป็นผู้ถือจำนำของหุ้นนี้และได้รับมันอันเป็นผลมาจาก "ความล้มเหลว" ของลูกหนี้ (ผู้ขายหุ้น ) เพื่อชำระหนี้

การใช้แผนการเหล่านี้ผู้ขายและผู้ซื้อหุ้นในอพาร์ทเมนต์ที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมกันไม่ควรลืมว่าศาลอาจยังยอมรับว่าธุรกรรมเหล่านี้เป็นเรื่องหลอกลวง

ดังนั้นสิ่งที่ยากที่สุดในการขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์รวมคือการแจ้งให้เจ้าของรายอื่นทราบและปฏิบัติตามสิทธิ์จองล่วงหน้าในการซื้อหุ้นที่กำหนดในทรัพย์สินส่วนกลาง หลังจากที่ผู้ถือหุ้นที่เหลือตกลงหรือปฏิเสธที่จะซื้อหุ้น กระบวนการซื้อและขายหุ้นก็ไม่ต่างจากการขายอพาร์ทเมนท์ทั้งหมด

ความคิดเห็น (115)

อิลยาส | 2017/10/01

สวัสดี! มีสถานการณ์ดังต่อไปนี้ - อพาร์ทเมนต์ 2 ห้อง ผู้ถือหุ้นสองคน ผู้ถือหุ้นรายหนึ่งต้องการขายหุ้นของเขา ผู้ถือหุ้นรายที่สองเป็นบุตรที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ ผู้ปกครองเป็นแม่ภรรยาของน้องชายของผู้ถือหุ้นรายแรก การมีลูกที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะสามารถส่งผลต่อการขายผลประโยชน์ในการเป็นเจ้าของได้หรือไม่? คุณจะทำข้อตกลงกับผู้ปกครองของคุณได้อย่างไรและเป็นไปได้หรือไม่? ขอบคุณ!

ผู้ดูแลระบบ | 2017/10/09

สวัสดีอิลยาส! ข้อเท็จจริงที่ว่าผู้เข้าร่วมรายที่สองในการเป็นเจ้าของร่วมกันนั้นเป็นบุตรที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะไม่ได้ขัดขวางเจ้าของรายอื่นจากการขายหุ้นของเขา อย่างไรก็ตาม ในสถานการณ์เช่นนี้ ผู้ขายจะต้องเคารพสิทธิของผู้ถือหุ้นรายที่สองในการซื้อหุ้นล่วงหน้า กล่าวคือ ผู้ขายหุ้นมีหน้าที่ต้องส่งหนังสือแจ้งไปยังตัวแทนทางกฎหมายของผู้เยาว์ (นั่นคือ แม่) พร้อมยื่นข้อเสนอซื้อหุ้น ในกรณีที่ถูกปฏิเสธหรือขาดการตอบสนอง เจ้าของหุ้นจะสามารถขายหุ้นของตนให้กับบุคคลภายนอกได้โดยไม่มีอุปสรรคใดๆ

อิลยา | 23/10/2017

สวัสดี เราซื้ออพาร์ทเมนต์น้อยกว่าหนึ่งปีที่ผ่านมา อพาร์ทเมนท์ถูกซื้อเป็นสามหุ้น เจ้าของคนหนึ่งต้องการขายหุ้นของเขาให้กับบุคคลภายนอก
โดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของรายอื่น เขาสามารถทำเช่นนี้ได้หรือไม่หากอพาร์ทเมนท์ถูกซื้อโดยมีกรรมสิทธิ์ร่วมกันน้อยกว่าหนึ่งปีที่ผ่านมา? ขอบคุณ

ผู้ดูแลระบบ | 2017/11/03

สวัสดีอิลยา! ผู้เข้าร่วมที่เหลือในการเป็นเจ้าของร่วมกันมีสิทธิ์จองซื้อตามมาตรา มาตรา 250 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย หากไม่ปฏิบัติตามการใช้สิทธินี้และขายหุ้นให้กับบุคคลภายนอก ธุรกรรมการขายและการซื้อนี้อาจถูกโต้แย้งในศาล

วิทาลี | 20/11/2017

สวัสดีตอนบ่าย.
ฉันเป็นเจ้าของ 1/4 ส่วนแบ่งในอพาร์ทเมนท์ ฉันกำลังขายให้กับหนึ่งในผู้เข้าร่วมในการเป็นเจ้าของร่วมกันของอพาร์ทเมนท์นี้ ผู้เข้าร่วมที่เหลือได้รับแจ้งและไม่ได้แสดงความปรารถนาที่จะซื้อหุ้น MFC บอกฉันว่าข้อตกลงการซื้อและการขายจะต้องมีการรับรอง ดูเหมือนเป็นการทำธุรกรรมจำหน่ายทรัพย์สินส่วนกลาง ขอย้ำอีกครั้งว่าฉันกำลังขายหุ้นให้กับหนึ่งใน 4 ผู้เข้าร่วมในทรัพย์สินส่วนกลาง ฉันไม่ได้ขาย "ภายนอก"
และในขณะเดียวกันทุกคนก็เห็นด้วย คำถาม: จำเป็นต้องรับรองธุรกรรมดังกล่าวหรือเป็นไปได้ในรูปแบบลายลักษณ์อักษรที่เรียบง่ายหรือไม่?

ผู้ดูแลระบบ | 30/11/2017

สวัสดีวิทาลี! ตามการเปลี่ยนแปลงล่าสุดในกฎหมาย ธุรกรรมสำหรับการจำหน่ายหุ้นในสิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันของอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงเมื่อผู้เข้าร่วมทั้งหมดในความเป็นเจ้าของร่วมกันจำหน่ายหุ้นของตนในธุรกรรมเดียว จะต้องได้รับการรับรอง (แนะนำโดยกฎหมายของรัฐบาลกลาง N 172- เอฟแซด)

แอนตัน | 28/11/2017

สวัสดี คนสองคนเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนต์ในจำนวนหุ้นที่เท่ากัน (50%-50%) และกำลังวางแผนที่จะขายห้องนั้น พวกเขาตกลงว่าฝ่ายหนึ่งจะได้รับ 60% และอีก 40% ของจำนวนธุรกรรม สิ่งนี้ทำให้เป็นทางการอย่างถูกต้องตามกฎหมายได้อย่างไร? ข้อมูลนี้ควรรวมอยู่ในสัญญาอย่างไรเมื่อได้รับเงินทดรองจากผู้ซื้อ?

ผู้ดูแลระบบ | 2017/12/09

สวัสดีแอนตัน! เมื่อกำหนดราคาอพาร์ทเมนต์ในสัญญาคุณเพียงแค่ต้องระบุในข้อความของสัญญาว่าส่วนแบ่งของผู้ขายรายหนึ่งมีมูลค่าตามจำนวนที่กำหนดและส่วนแบ่งของผู้ขายรายที่สอง - ที่อีกรายหนึ่ง เป็นการดีกว่าที่จะระบุจำนวนเงินเฉพาะที่ผู้ซื้อจะต้องโอนไปยังผู้ขายแต่ละราย

มาริน่า | 2018/03/08

สวัสดี เพื่อนบ้านของฉันตัดสินใจขายหุ้นของเขาในอพาร์ทเมนต์ ฉันพร้อมที่จะซื้อ แต่เขาเรียกร้องเงินทันที และฉันต้องการเวลาเพื่อยื่นขอสินเชื่อจำนองด้วยทุนการคลอดบุตร เขาจะปฏิเสธฉันได้ไหม? แล้วขายให้คนแปลกหน้าเหรอ?

ผู้ดูแลระบบ | 2018/03/20

สวัสดีมาริน่า! หากหนังสือแจ้งการขายที่คุณได้รับไม่มีเงื่อนไขการขายที่สำคัญโดยเฉพาะ (เช่น การขายเงินสดเท่านั้น) เพื่อนบ้านของคุณไม่มีสิทธิ์โอนส่วนแบ่งในอพาร์ทเมนต์นี้ให้กับบุคคลที่สามจนกว่าเขาจะได้รับการปฏิเสธเป็นลายลักษณ์อักษรจากคุณ .

ยูโอยะ | 2018/03/20

ธนาคารซื้อหุ้นในอพาร์ตเมนต์หรือไม่? เป็นไปได้ในกรณีใดและธนาคารใดที่สามารถซื้อหุ้นในอพาร์ทเมนท์ได้?

ผู้ดูแลระบบ | 27/03/2018

สวัสดียูโออิยะ! ตามลักษณะของกิจกรรม ธนาคารเป็นองค์กรทางการเงินและสินเชื่อ และไม่มีส่วนร่วมในการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ ข้อยกเว้นคือการออกสินเชื่อจำนองเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ รวมถึงส่วนแบ่งในอพาร์ตเมนต์ด้วย ธนาคารอาจมีส่วนร่วมในการขายอสังหาริมทรัพย์ผ่านการขายในกรณีที่ผู้กู้ยืมปฏิบัติตามภาระผูกพันเงินกู้ที่ไม่เหมาะสม ธนาคารหลายแห่งร่วมมือกับหน่วยงานให้กู้ยืมที่อยู่อาศัยซึ่งให้บริการด้านการขายอสังหาริมทรัพย์เหนือสิ่งอื่นใด

เอลนูรา | 2018/09/09

สวัสดี สถานการณ์เป็นดังนี้: มีเจ้าของ 6 คนในอพาร์ทเมนต์ แต่ละแชร์คือ 1/7 ห้าคนนี้ต้องการขายอพาร์ทเมนท์ และอีก 1 คนเนื่องจากเขามีข้อผิดพลาดในหนังสือเดินทาง จึงทำผิดในนามของเขา แล้วต้องฟ้องว่าคนเดียวกันไม่อยากทำแบบนี้!! เขาบอกว่าไม่มีเวลาจะทำอย่างไรในสถานการณ์เช่นนี้???

ผู้ดูแลระบบ | 2018/09/21

สวัสดีเอลนูร่า! เนื่องจากบุคคลที่คุณระบุมีสิทธิ์จองล่วงหน้าในการซื้อ เจ้าของที่เหลือจะต้องส่งข้อเสนอเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อซื้อหุ้นผ่านทนายความ หากไม่ได้รับข้อตกลงหรือปฏิเสธการซื้อภายใน 30 วัน เจ้าของที่เหลือมีสิทธิขายหุ้นของตนให้กับบุคคลภายนอกได้

แอนนา | 29/11/2018

สวัสดี อพาร์ทเมนต์หนึ่งห้อง มีเจ้าของสามคน: ฉัน ลูก และสามีเก่า ฉันต้องการขายส่วนแบ่งของฉัน อดีตสามีไม่ยอมซื้อให้ เงินจากการขายจะถูกนำไปใช้เพื่อปรับปรุงสภาพความเป็นอยู่ของบ้านที่กำลังก่อสร้างโดยจะจัดสรรส่วนแบ่งให้กับลูกฉันสามารถขายส่วนแบ่งให้กับบุคคลที่สามได้หรือไม่เด็กไม่ได้อาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์

ผู้ดูแลระบบ | 2018/12/09

สวัสดีแอนนา! ใช่ คุณสามารถขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์ให้กับบุคคลภายนอกได้ แต่ก่อนการขายคุณจะต้องได้รับความยินยอมจากหน่วยงานปกครองเพื่อขายหุ้นของผู้เยาว์และแจ้งอดีตสามีของคุณเป็นลายลักษณ์อักษรผ่านโนตารีของ ความประสงค์ที่จะขายหุ้น (การใช้สิทธิยึดถือในการซื้อ) หากอดีตคู่สมรสของคุณปฏิเสธที่จะซื้อหุ้น คุณจะสามารถขายหุ้นให้กับบุคคลที่สามได้แล้ว

บ่อยครั้งที่ผู้คนต้องเผชิญกับความจำเป็นในการขายหุ้นในอพาร์ตเมนต์ บ่อยครั้งในกรณีนี้เจ้าของรู้สึกสับสนมีคำถามเกิดขึ้นว่า "ต้องทำอย่างไร" และ "ทำอย่างไรให้ถูกต้อง" ธุรกรรมการขายหุ้นแตกต่างจากการขายอพาร์ทเมนต์ทั้งหมด และจำเป็นต้องชี้แจงความแตกต่างที่เจ้าของที่ตัดสินใจขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์จำเป็นต้องรู้ ท้ายที่สุดแล้ว เช่นเดียวกับการทำธุรกรรมอื่นๆ สิ่งสำคัญคือต้องหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาด ในบทความนี้เราจะอธิบายวิธีการเตรียมเอกสารสำหรับอพาร์ทเมนต์อย่างเหมาะสมวิธีไม่ต้องเสียภาษีมากเกินไปและวิธีหลีกเลี่ยงปัญหา

ปัญหาอะไรที่อาจเกิดขึ้นเมื่อขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์

ความเป็นเจ้าของร่วมกันถือเป็นเรื่องปกติในประเทศของเรา

การแบ่งอพาร์ทเมนต์ออกเป็นหุ้นสามารถเกิดขึ้นได้เนื่องจากการแปรรูปสำหรับผู้ที่ลงทะเบียนทั้งหมดในอพาร์ทเมนท์เมื่อแบ่งอพาร์ทเมนต์หลังจากการหย่าร้างตลอดจนเมื่อลงทะเบียนมรดกสำหรับทายาทหลายคน แต่อพาร์ทเมนต์มาตรฐานไม่สามารถแบ่งออกเป็นหลายส่วนได้ ตัวอย่างเช่นอพาร์ทเมนต์สี่ห้องสามารถแบ่งออกเป็นอพาร์ทเมนต์หนึ่งห้อง 4 ห้องและส่วนแบ่งในนั้นจะได้รับการจัดสรรตามกฎหมายเท่านั้นนั่นคือประตูทั่วไปห้องครัวส่วนกลางห้องน้ำส่วนกลาง ฯลฯ

ดังนั้นจึงเกิดปัญหาหลายประการเมื่อขาย:

1) เป็นการยากที่จะหาผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวเพราะไม่ใช่ทุกคนตกลงที่จะแชร์อพาร์ทเมนต์กับคนแปลกหน้า และบ่อยครั้งมากที่อพาร์ทเมนต์ส่วนกลาง หรือแม้แต่อพาร์ทเมนท์ทั้งหมดในหอพัก ต่างก็มีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน

2) ปัญหาที่สองคือเจ้าของรายอื่นมีสิทธิจองล่วงหน้าในการซื้อหุ้นในอพาร์ทเมนท์ นั่นคือเพื่อที่จะขายหุ้นที่เป็นของคุณ คุณจะต้องได้รับการปฏิเสธจากพวกเขา จากนั้นจึงขายให้กับบุคคลที่สามเท่านั้น คำสั่งนี้ไม่ควรถูกละเมิด เนื่องจากเจ้าของรายอื่นสามารถท้าทายข้อตกลงในศาลได้อย่างง่ายดาย และจะมีปัญหาอีกมากมาย

ดังนั้นจะขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์ได้อย่างไร?

ประการแรกคือการจัดสรรหุ้น หากต้องการขายหุ้นของคุณ คุณต้องดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ ให้เสร็จสิ้น หลังจากการแปรรูป เจ้าของร่วมแต่ละคนจะเป็นเจ้าของหุ้นจำนวนหนึ่ง สามารถแสดงเป็นเศษส่วนได้ (เช่น 1/2) หากเราพูดถึงการแบ่งปัน "ในรูปแบบ" นั่นคือการแบ่งปัน "การใช้ชีวิต" โดยปกติแล้ว หากเป็นไปได้ แต่ละคนจะเป็นเจ้าของห้องหนึ่งห้อง และพวกเขาเป็นเจ้าของพื้นที่ส่วนกลางโดยแยกจากกัน นั่นคือคุณมีห้องของตัวเอง แต่ใช้ห้องครัว ทางเดิน และห้องเตรียมอาหารร่วมกัน เนื่องจากร่างกายไม่สามารถแบ่งแยกได้

การลงทะเบียนขั้นตอนการจัดสรรหุ้น

การจัดสรรหุ้นจะดำเนินการอย่างเป็นทางการโดยทนายความ ไม่มีข้อตกลงด้วยวาจาที่มีผลทางกฎหมาย นอกจากนี้หากเจ้าของร่วมไม่มีคำตัดสินร่วมกันปัญหานี้จะได้รับการแก้ไขผ่านทางศาล ตามกฎแล้ว การเรียกร้องจะถูกยื่นโดยเจ้าของที่ต้องการดำเนินการตามขั้นตอนการจัดสรรหุ้น แต่เจ้าของรายอื่นป้องกันไม่ให้เขาทำเช่นนี้ และการต่อสู้ทางกฎหมายก็เกิดขึ้น ซึ่งอาจลากยาวถึงหกเดือนในบางครั้ง อีกต่อไป

ขั้นต่อไปคือการขายอพาร์ทเมนท์บางส่วน

หลังจากจัดสรรหุ้นแล้วเจ้าของมีสิทธิ์ขาย แต่ก่อนที่จะทำเช่นนี้จำเป็นต้องเสนอให้ซื้อหุ้นของเขาให้กับเจ้าของอพาร์ทเมนท์คนอื่น ๆ ทั้งหมด ตามกฎหมายก่อนที่จะขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์เจ้าของรายอื่นจะต้องส่งหนังสือแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมข้อเสนอในการซื้อ นั่นคือเจ้าของร่วมในกรณีนี้มีสิทธิ์ในการปฏิเสธครั้งแรก และหากพวกเขาปฏิเสธ คุณจะขายให้กับบุคคลที่สาม

อีกทางเลือกหนึ่งคือโฉนดของขวัญแทนข้อตกลงการซื้อและการขาย

ผู้ขายบางรายตัดสินใจใช้เคล็ดลับนี้ และเพื่อหลีกเลี่ยงขั้นตอนการแจ้งเพื่อนบ้านเกี่ยวกับข้อเสนอซื้อ พวกเขาจึงทำการบริจาคอย่างเป็นทางการ ด้วยการทำธุรกรรมประเภทนี้ ไม่จำเป็นต้องแจ้งให้เพื่อนบ้านทราบเลย และการลงทะเบียนเองก็จะถูกกว่าและเร็วกว่า

เป็นที่น่าสังเกตว่าคุณสามารถกำจัดส่วนแบ่งของคุณได้แม้ว่าจะไม่ใช่ห้องแยกก็ตาม นั่นคือตามทฤษฎีแล้วบุคคลมีสิทธิ์ขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์แบบหนึ่งห้อง กฎหมายไม่ได้ห้ามการทำธุรกรรมดังกล่าว แต่ในทางปฏิบัติการดำเนินการดังกล่าวค่อนข้างยากและราคาของตารางเมตรดังกล่าวจะเป็นสัญลักษณ์ล้วนๆ เนื่องจากไม่น่าจะมีใครมาพูดว่า "ฉันต้องการส่วนแบ่งใน อพาร์ทเมนต์หนึ่งห้อง” เพื่อที่จะเป็นเจ้าของมันง่ายๆ ในกรณีนี้ เป็นการดีกว่าที่จะเจรจากับเจ้าของร่วมรายอื่นเพื่อขายทรัพย์สินทั้งหมดหรือเสนอให้เขาซื้อหุ้นของคุณ แต่ถ้าเพื่อนบ้านไม่เห็นด้วยก็ต้องแก้ปัญหาผ่านศาล มันยากแต่เป็นไปได้

หินใต้น้ำ

ในขั้นตอนการขายหุ้นอาจประสบปัญหามากมาย ก่อนอื่นนี่เป็นเพราะความเข้าใจผิดของเพื่อนบ้านและเจ้าของอพาร์ทเมนท์ที่เหลือ ตัวอย่างเช่น พวกเขาอาจหลีกเลี่ยงการได้รับจดหมายแจ้งเตือนเกี่ยวกับการขายหุ้น และหากไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร ก็จะไม่สามารถลงทะเบียนธุรกรรมได้ น่าเสียดายที่ประมวลกฎหมายแพ่งไม่ได้กล่าวไว้ว่าจะทำอย่างไรหากเพื่อนบ้านไม่ให้ความร่วมมือ ด้วยเหตุนี้ ปัญหานี้สามารถแก้ไขได้ในศาลตามกฎหมายเท่านั้น

เป็นที่น่าสังเกตว่าเป็นไปไม่ได้ที่จะบังคับให้เจ้าของร่วมรายอื่นขายหุ้นในอพาร์ทเมนท์ การบุกรุกทรัพย์สินส่วนตัวของผู้อื่นถือเป็นความผิดทางอาญา ดังนั้นคุณสามารถตกลงที่จะซื้อหุ้นของเจ้าของรายอื่นกันเองเท่านั้น โดยหลักการแล้ว มีสถานการณ์ที่เจ้าของร่วมหลายรายต้องการซื้อหุ้นที่เสนอขายในคราวเดียว หากเกิดเหตุการณ์เช่นนี้ ผู้ขายเองก็สามารถเลือกได้ว่าจะโอนหุ้นให้ใคร

ยังคงให้คำแนะนำแก่เจ้าของหุ้นในอพาร์ทเมนต์ให้พยายามรักษาความสัมพันธ์อันอบอุ่นกับเพื่อนบ้าน - เจ้าของรายอื่น ท้ายที่สุดแล้ว หากวันหนึ่งคุณต้องการขายหุ้นของคุณ สิ่งนี้จะทำให้งานของคุณง่ายขึ้นมาก

การเป็นเจ้าของร่วมกันส่วนใหญ่เป็นเรื่องปกติในมหานคร หลังจากการแปรรูปที่อยู่อาศัยส่วนกลางและ "การแบ่งส่วน" เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวสามารถมีได้ตั้งแต่สองถึงเจ็ดคน

นอกจากนี้ อาจเป็นคนแปลกหน้า ญาติ (ลูกและพ่อแม่) หรือบุคคลที่สูญเสียความสัมพันธ์ในครอบครัว (อดีตสามีและภรรยา) ไม่ช้าก็เร็วเจ้าของร่วมคนหนึ่งของทรัพย์สินจะต้อง "แยก" และขายหุ้นของตน และความยากลำบากมากมายก็เริ่มเกิดขึ้นที่นี่ จะขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์ตามเงื่อนไขที่ดีได้อย่างไร? มาดูกันดีกว่า

การจัดสรรหุ้น

หากต้องการขายหุ้นของคุณ คุณต้องดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ ให้เสร็จสิ้น หากไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของร่วมรายอื่น คุณจะไม่สามารถลงทะเบียนแขกใหม่หรือทำการซ่อมแซมได้ และการขายหรือให้เช่าบ้านบางส่วนก็ค่อนข้างยากเช่นกัน

ในขณะเดียวกันก็ยังสามารถขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์แปรรูปได้ จริงอยู่ที่คุณจะต้องผ่านขั้นตอนที่ลำบากเช่นการจัดสรรหุ้น ซึ่งหมายความว่าหลังจากการแปรรูป เจ้าของร่วมแต่ละรายจะเป็นเจ้าของหุ้นบางส่วนที่ได้รับมอบอำนาจ

มันสามารถแสดงเป็นเศษส่วนได้ ตัวอย่างเช่น อพาร์ทเมนต์สองห้องมีเจ้าของสองคน โดยแต่ละคนมีส่วนแบ่งครึ่งหนึ่ง ถ้าเราพูดถึงการแบ่งปัน ปรากฎว่าแต่ละคนเป็นเจ้าของห้องหนึ่งห้อง และพวกเขาจะเป็นเจ้าของพื้นที่ส่วนกลาง (ห้องครัว ทางเดิน ห้องครัว) ร่วมกัน นอกจากนี้หลังจากจัดสรรหุ้นแล้วก็จะมีสิทธิใช้สถานที่ข้างต้นด้วย ในกรณีนี้ ส่วนแบ่งของทุกคนจะกลายเป็นส่วนบุคคล และเพื่อนบ้านจะยังคงเป็นเจ้าของร่วม

ทรัพย์สินร่วมก็แบ่งได้ ตามกฎแล้วนี่เป็นกระบวนการที่ซับซ้อนและยาวนานหลังจากนั้นทรัพย์สินส่วนกลางจะถูกยกเลิกและมีเพียงคนเดียวเท่านั้นที่จะกลายเป็นเจ้าของเต็มรูปแบบ

การลงทะเบียนขั้นตอน

การจัดสรรหุ้นจะดำเนินการอย่างเป็นทางการโดยทนายความ แน่นอนว่าข้อตกลงด้วยวาจาจะไม่มีผลทางกฎหมาย ในเวลาเดียวกันหากเจ้าของร่วมไม่มีการตัดสินใจร่วมกันปัญหานี้จะต้องได้รับการแก้ไขผ่านทางศาลเท่านั้น ตามกฎแล้วเจ้าของที่ประสงค์จะดำเนินขั้นตอนการจัดสรรหุ้นจะยื่นข้อเรียกร้อง การต่อสู้ทางกฎหมายอาจยืดเยื้อยาวนานถึงหกเดือนหรือนานกว่านั้น (โดยเฉพาะหากผู้เข้าร่วมรายอื่นไม่เข้าร่วมการประชุม)

ขายส่วนหนึ่งของอพาร์ตเมนต์

หลังจากจัดสรรหุ้นแล้วเจ้าของก็มีสิทธิที่จะขายหุ้นนั้นได้ แต่ก่อนที่คุณจะทำเช่นนี้ คุณต้องเสนอที่จะซื้อชิ้นส่วนของคุณให้กับเจ้าของรายอื่นก่อน ตามกฎหมายก่อนขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์ เจ้าของรายอื่นจะต้องส่งหนังสือแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมข้อเสนอในการซื้อ

เอกสารนี้ระบุต้นทุนและลักษณะทางเทคนิคของบ้าน เจ้าของร่วมสามารถตัดสินใจซื้อหุ้นของคุณได้ภายในหนึ่งเดือนหลังจากอ่านจดหมาย นั่นคือในช่วงเวลานี้พวกเขาจะต้องยอมรับข้อเสนอของคุณหรือปฏิเสธการซื้อ

เพื่อหลีกเลี่ยงความเข้าใจผิดใด ๆ ข้อเสนอดังกล่าวจะต้องส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียน อย่างไรก็ตาม หากในอนาคต เจ้าของประกาศต่อศาลว่าพวกเขาไม่ได้รับการแจ้งเตือนใดๆ คุณก็จะสามารถแสดงหลักฐานได้

ความแตกต่างที่สำคัญ

พลเมืองที่ไม่ได้รับความรู้จำนวนมากมักถามว่า: "เป็นไปได้ไหมที่จะขายอพาร์ทเมนต์หนึ่งห้องหากเพื่อนบ้านต่อต้าน" ด้วยเหตุผลบางประการ หลายคนเชื่อว่าเจ้าของรายอื่นสามารถแทรกแซงกระบวนการขายบ้านของตนได้จริงๆ อันที่จริง นี่ไม่ใช่กรณี สิ่งที่คุณเป็นหนี้เจ้าของร่วมรายอื่นคือการแจ้งให้พวกเขาทราบถึงความตั้งใจที่จะขายอพาร์ทเมนท์ หากไม่ตกลงซื้อก็ไม่มีสิทธิห้ามขายหุ้นให้บุคคลอื่น

หลังจากผ่านไป 30 วัน นับจากวันที่รู้จักเพื่อนบ้าน คุณมีสิทธิ์โอนหุ้นของคุณให้ใครก็ได้ แต่โปรดจำไว้ว่า: ราคาจะต้องสอดคล้องกับราคาที่คุณระบุไว้ในจดหมายแจ้งเตือนถึงเจ้าของร่วมอย่างเคร่งครัด (ไม่มากก็น้อย) หากคุณตัดสินใจที่จะขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์แปรรูปในราคาอื่น เพื่อนบ้านของคุณจะสามารถโต้แย้งการทำธุรกรรมดังกล่าวในศาลได้ภายในสามเดือน

โฉนดของขวัญแทนสัญญาซื้อขาย

ในกรณีนี้ ผู้ขายบางรายตัดสินใจใช้กลอุบาย เพื่อหลีกเลี่ยงขั้นตอนการแจ้งเพื่อนบ้านพวกเขาเพียงแค่จัดทำโฉนดขึ้นมา การทำธุรกรรมประเภทนี้ไม่จำเป็นต้องแจ้งให้เพื่อนบ้านทราบเลยและการลงทะเบียนเองก็จะถูกกว่าและเร็วกว่า

แต่ก็มีข้อผิดพลาดเช่นกัน หากคุณให้ส่วนแบ่งของคุณแก่บุคคลที่ไม่ใช่ญาติของคุณ เจ้าของร่วมอาจโต้แย้งข้อตกลงดังกล่าว และแม้ว่าเพื่อนบ้านจะล้มเหลวในการพิสูจน์ว่าแทนที่จะเป็นของขวัญ แต่ธุรกรรมการซื้อและการขายก็เกิดขึ้น แต่โดยหลักการแล้วความจริงที่ว่าโดยหลักการแล้วการขาดความสัมพันธ์ทางครอบครัวก็ไม่ยากที่จะพิสูจน์ ก่อนที่จะขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์สิ่งสำคัญคือต้องตกลงกับผู้ซื้อในประเด็นสำคัญทั้งหมด โดยเฉพาะหารือขั้นตอนการชำระเงิน เช่น ขายแบบผ่อนชำระหรือผ่อนชำระก็ได้

จะขายอพาร์ทเมนต์พร้อมส่วนแบ่งของผู้เยาว์ได้อย่างไร?

หากผู้เยาว์จดทะเบียนในอพาร์ตเมนต์ ทุกอย่างขึ้นอยู่กับว่าเขาเป็นเจ้าของทรัพย์สินหรือไม่ หากมีการขายหุ้นที่เป็นของเขา เพื่อที่จะขายได้ เขาจะต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานผู้ปกครองและผู้ดูแล ในกรณีอื่นๆ ทั้งหมด จะมีการเตรียมการก่อนการขายแบบเดียวกัน อย่างไรก็ตาม ข้อเสนอการซื้อไม่ได้ส่งถึงเด็ก แต่จะส่งถึงพ่อแม่หรือผู้ปกครองของเขา

แน่นอนว่าเจ้าของรายอื่นจะต้องส่งจดหมายแจ้งเตือนด้วย หากความสัมพันธ์ระหว่างเพื่อนบ้านเป็นเรื่องปกติคุณสามารถหารือเกี่ยวกับปัญหานี้กับพวกเขาได้จากนั้นจึงทำการปฏิเสธการซื้อโดยเจ้าของร่วมแต่ละคนอย่างเป็นทางการ หากเจ้าของปฏิเสธที่จะซื้อหุ้นของคุณ แต่คุณเปลี่ยนราคา พวกเขาจะต้องได้รับแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับเรื่องนี้อีกครั้งและรอการตอบกลับภายในหนึ่งเดือน

การจำหน่ายหุ้นของเด็ก

หากจำเป็นต้องขายส่วนแบ่งของเด็กในอพาร์ทเมนต์ ในกรณีนี้ พ่อแม่ของเขาจะต้องได้รับความยินยอมในการขายจากหน่วยงานผู้ปกครอง นอกจากนี้โครงสร้างดังกล่าวจำเป็นต้องส่งเอกสารระบุว่าสภาพความเป็นอยู่ของเด็กจะไม่แย่ลงและเขาจะไม่ถูกทิ้งให้ไม่มีที่อยู่อาศัย

นั่นคือคุณจะต้องส่งเอกสารสำหรับอพาร์ทเมนต์ที่คุณจะซื้อคืนหรือแบ่งในบ้าน (ขนาดต้องไม่น้อยกว่าที่เด็กมีมาก่อน) แทนที่จะต้องใช้เอกสารสำหรับอพาร์ทเมนต์ใหม่ที่เด็กจะอาศัยอยู่ พวกเขาอาจต้องมีบัญชีธนาคารที่เปิดในนามของผู้เยาว์หรือหลักฐานอื่น ๆ ในด้านอื่น ๆ ทั้งหมด เพื่อขายหุ้นของเด็ก คุณจะต้องดำเนินการตามขั้นตอนเดียวกันทั้งหมดที่อธิบายไว้ข้างต้น

ทางเลือกอื่นในการขายหุ้น

เป็นที่น่าสังเกตว่าคุณสามารถกำจัดส่วนแบ่งของคุณได้แม้ว่าจะเป็นห้องที่ไม่แยกจากกันก็ตาม นั่นคือตามทฤษฎีแล้วบุคคลมีสิทธิ์ขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์แบบหนึ่งห้อง กฎหมายไม่ได้ห้ามการทำธุรกรรมดังกล่าว อย่างไรก็ตามในทางปฏิบัติ การดำเนินการดังกล่าวค่อนข้างยาก

และราคาสำหรับตารางเมตรดังกล่าวจะเป็นสัญลักษณ์ล้วนๆ เนื่องจากไม่น่าเป็นไปได้ที่ใครจะต้องการแชร์ห้องนั่งเล่นห้องหนึ่งซึ่งมีคนแปลกหน้าอีกคนอาศัยอยู่ ในกรณีนี้ เป็นการดีกว่าที่จะเจรจากับเจ้าของร่วมรายอื่นเพื่อขายทรัพย์สินทั้งหมดหรือเสนอให้เขาซื้อหุ้นของคุณ หากเพื่อนบ้านไม่เห็นด้วยกับตัวเลือกดังกล่าวปัญหานี้จะต้องได้รับการแก้ไขผ่านศาลเท่านั้น

การขายอพาร์ทเมนต์ 1/2 แชร์จะง่ายกว่ามากหากบ้านมีห้องนั่งเล่นแยกกัน 2 ห้องขึ้นไป แน่นอนในกรณีนี้ราคาอสังหาริมทรัพย์จะลดลงไม่ช้าก็เร็ว แต่หากจำเป็นก็สามารถพบผู้ซื้อสำหรับตัวเลือกนี้ได้

หินใต้น้ำ

นายหน้าทราบว่าในกระบวนการขายหุ้นคุณอาจประสบปัญหามากมาย ประการแรก อาจเกิดจากการที่เจ้าของร่วมบางรายสับสนระหว่างแนวคิด "การจองล่วงหน้า" กับ "การอนุญาตให้ขาย" ตัวอย่างเช่น พวกเขาอาจหลบเลี่ยงการรับจดหมายแจ้งเตือนเกี่ยวกับการขายหุ้น และหากไม่มีการปฏิเสธเป็นลายลักษณ์อักษร ก็จะไม่สามารถลงทะเบียนธุรกรรมได้ น่าเสียดายที่ประมวลกฎหมายแพ่งไม่ได้กล่าวไว้ว่าจะทำอย่างไรหากเพื่อนบ้านไม่ให้ความร่วมมือ

เป็นที่น่าสังเกตว่ากฎหมายไม่สามารถบังคับให้เจ้าของร่วมรายอื่นขายหุ้นในอพาร์ทเมนท์ได้ การบุกรุกทรัพย์สินส่วนตัวของผู้อื่นถือเป็นความผิดทางอาญา ดังนั้นคุณสามารถตกลงที่จะซื้อหุ้นของเจ้าของรายอื่นกันเองเท่านั้น

นอกจากนี้ยังมีสถานการณ์ที่เจ้าของร่วมหลายรายต้องการซื้อหุ้นที่เสนอขายในคราวเดียว หากเกิดเหตุการณ์เช่นนี้ ผู้ขายเองก็สามารถเลือกได้ว่าจะโอนหุ้นให้ใคร

ประมาณการต้นทุน

แม้จะประสบปัญหา แต่คุณยังคงตัดสินใจขายหุ้นของคุณในอพาร์ทเมนต์แปรรูปคุณควรเริ่มประเมินมูลค่าของมัน ราคาจะได้รับอิทธิพลจากปัจจัยต่อไปนี้:

· จำนวนห้องในบ้าน

· ที่ตั้งของบ้าน

· พื้นที่ของอพาร์ตเมนต์

· ส่วนตลาด ฯลฯ

โดยธรรมชาติแล้วเจ้าของมีสิทธิ์กำหนดราคาห้อง (ห้อง) ด้วยตัวเอง แต่การปฏิบัติแสดงให้เห็นว่าราคาจะต่ำกว่าราคาตลาด 30-40% หากคุณตัดสินใจที่จะขายส่วนแบ่งบางส่วนในอพาร์ทเมนต์ให้เตรียมพร้อมสำหรับความจริงที่ว่ามันจะยากยิ่งขึ้น

ข้อเสียสำหรับผู้ซื้อ

ราคาที่ลดลงถือเป็น "การชดเชย" ที่ถูกต้องตามกฎหมายสำหรับความขัดแย้งที่อาจเกิดขึ้นกับเพื่อนบ้าน ท้ายที่สุดแล้ว เจ้าของร่วมรายอื่นไม่ค่อยพอใจกับผู้เช่ารายใหม่มากนัก นอกจากนี้ยังมีสถานการณ์ที่เพื่อนบ้านติดตั้งล็อคใหม่ที่ประตูหน้าด้วย

ในกรณีนี้บุคคลนั้นจะต้องไปศาลเพื่อเรียกร้องสิทธิ์ในการใช้อพาร์ทเมนท์ แน่นอนว่าพวกเขาจะเข้าข้างเหยื่อในศาลและเจ้าของคนใหม่จะสามารถกลับบ้านพร้อมกับปลัดอำเภอได้ อย่างไรก็ตามหากเจ้าของร่วมเริ่ม "เลอะเทอะ" อยู่ตลอดเวลาการใช้ชีวิตในสภาพแวดล้อมเช่นนี้ก็จะยากมาก ในเรื่องนี้ราคาหุ้นในอพาร์ทเมนต์จะมีราคาถูกกว่ามูลค่าตลาดประมาณหนึ่งในสามเสมอ

ข้อสรุป

ดังนั้นจะขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์ได้อย่างไร? โดยหลักการแล้ว หากคุณปฏิบัติตามข้อกำหนดทั้งหมดของกฎหมายแพ่ง ก็ไม่มีปัญหาพิเศษเกิดขึ้น สิ่งสำคัญที่สุดคืออย่าลืมเสนอซื้อหุ้นของคุณให้กับเจ้าของร่วมรายอื่น หากพวกเขาปฏิเสธ เจ้าของร่วมจะต้องออกเอกสารการปฏิเสธที่มีการรับรองสำหรับผลกระทบนี้ หากหุ้นที่ขายเป็นของเด็ก คุณจะต้องได้รับอนุญาตจากหน่วยงานปกครองและผู้ดูแลผลประโยชน์ด้วย คุณมีสิทธิ์ขายหุ้นบางส่วนของคุณด้วย

และสุดท้าย: คุณสามารถขายห้องได้ก็ต่อเมื่อมีการแปรรูป และเจ้าของบ้านเป็นเจ้าของบ้านบนพื้นฐานของการเป็นเจ้าของร่วมกัน

จากบทความคุณจะได้เรียนรู้: วิธีขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์แปรรูปผ่านข้อตกลงการซื้อและขายผ่านการบริจาคและการจำนำตลอดจนวิธีรับรู้การขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์ว่าผิดกฎหมาย

ขั้นตอนการแปรรูปเป็นการดำเนินการทางกฎหมายที่กำหนดโดยกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียเมื่อวันที่ 4 กรกฎาคม 2534 ฉบับที่ 1541-1 “ ในการแปรรูปสต็อกที่อยู่อาศัยในสหพันธรัฐรัสเซีย” อันเป็นผลมาจากอสังหาริมทรัพย์ (ที่ดินอพาร์ทเมนต์ , บ้าน, ห้อง ฯลฯ) ให้ตกเป็นทรัพย์สินของบุคคลที่ได้กระทำการทุกอย่างตามที่กฎหมายกำหนด

อพาร์ทเมนท์สามารถแปรรูปได้โดยบุคคลเดียวหรือกลุ่มคน สิทธิในการแปรรูปพื้นที่อยู่อาศัยนั้นมีให้สำหรับทุกคนที่ในขณะที่ส่งเอกสารไปยังหน่วยงานการลงทะเบียนได้ลงทะเบียนอย่างถูกต้องในฐานะผู้อยู่อาศัยถาวรตามกฎหมาย ดังนั้นการแปรรูปจึงมักจดทะเบียนในนามของสมาชิกทุกคนในครอบครัว ได้แก่ คู่สมรส บุตร และญาติอื่นๆ

เมื่อเวลาผ่านไปคู่สมรสอาจหย่าร้างหรือเด็ก ๆ อาจสืบทอดหุ้นของพ่อแม่ของตนจากนั้นเจ้าของหุ้นที่ไม่ต้องการแชร์อพาร์ทเมนต์นี้กับเจ้าของร่วมรายอื่นก็มีสิทธิ์ขายทรัพย์สินของเขา ลองพิจารณาวิธีการดำเนินการซื้อและขายอย่างเหมาะสมโดยเคารพผลประโยชน์ของคุณและไม่ละเมิดสิทธิ์ของเจ้าของร่วมรายอื่น

เป็นไปได้ไหมที่จะขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์แปรรูป?

สิ่งสำคัญคือต้องชี้แจงความแตกต่างที่สำคัญในทันทีเช่นความแตกต่างในแง่กฎหมาย” ความเป็นเจ้าของร่วมกัน" และ " เจ้าของร่วมกัน" คุณสามารถขายหุ้นได้ แต่ต้องจัดสรรขนาดของหุ้นนี้และระบุไว้ในเอกสารชื่อ

หากอพาร์ทเมนต์เป็นของบุคคลหลายคนบนพื้นฐานของการเป็นเจ้าของร่วมกันการขายสามารถทำได้เฉพาะอพาร์ทเมนต์ทั้งหมดหรือสามารถแบ่งหุ้นเบื้องต้นได้หลังจากนั้นเจ้าของร่วมแต่ละคนจะสามารถ จำหน่ายหุ้นของตนเองตามดุลยพินิจของตนเอง

เมื่อเจ้าของร่วมทุกคนเห็นด้วยกับการขายเท่าๆ กัน สถานการณ์ก็จะได้รับการแก้ไขอย่างง่ายดาย ก็เพียงพอที่จะสรุปข้อตกลงระหว่างทุกคนเกี่ยวกับยอดขายและแผนกหลังจากได้รับเงินจากผู้ซื้อหลังจากนั้นคุณสามารถเริ่มทำการขายและการซื้ออย่างเป็นทางการได้ มันเป็นเรื่องที่แตกต่างเมื่อมีคนต้องการขายหุ้นของตน และที่เหลือก็ขัดแย้งกัน อัลกอริธึมการดำเนินการที่แตกต่างไปจากเดิมอย่างสิ้นเชิงมีผลบังคับใช้ที่นี่

วันนี้มีการฝึกฝนเป็นหลัก สามแผนการขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์ปฏิบัติตามบรรทัดฐานทางกฎหมายอย่างสมบูรณ์และผ่านการทดสอบในทางปฏิบัติ หากคุณเป็นเจ้าของร่วมอพาร์ทเมนต์ คุณสามารถใช้โครงการใดก็ได้เพื่อเปลี่ยนตารางเมตรของคุณให้เป็นเงิน

โครงการที่ 1 ขายโดยการบริจาค

การขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์สามารถดำเนินการได้โดยได้รับความยินยอมจากเจ้าของร่วมที่เหลือ เนื่องจากสถานการณ์ต่างๆ การได้รับความยินยอมดังกล่าวอาจเป็นไปไม่ได้หรือยากมาก อย่างไรก็ตาม กฎหมายอนุญาตให้มีการแบ่งปันเป็นของขวัญได้ ด้วยเหตุนี้ ไม่จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของร่วมที่เหลืออีกต่อไป

เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งที่จะต้องจัดทำโฉนดของขวัญอย่างถูกต้อง. ขอแนะนำอย่างยิ่งให้มอบความไว้วางใจในการดำเนินการนี้ให้กับทนายความที่มีประสบการณ์ หากไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดทางกฎหมาย เจ้าของร่วมที่เหลือจะสามารถประท้วงเอกสารในศาลและขอให้ธุรกรรมดังกล่าวเป็นโมฆะได้ และมีข้อกำหนดค่อนข้างมาก:

1. จำเป็นต้องระบุรายชื่อเจ้าของร่วมรายอื่นทั้งหมดโดยระบุขนาดของหุ้น
2. ระบุถึงบุคคลทั้งหมดที่ไม่ใช่เจ้าของร่วมแต่ได้จดทะเบียนในพื้นที่อยู่อาศัยนี้เป็นการถาวร
3. โอนถึงผู้รับกี่ตารางเมตร?
4. ส่วนแบ่งนี้ตกเป็นของผู้บริจาคเพราะอะไร?
5. หากหุ้นเป็นของบุคคลที่แต่งงานแล้วอย่างถูกต้องตามกฎหมาย คุณจะต้องแนบหนังสือยินยอมที่มีการรับรองของคู่สมรสในการทำธุรกรรมกับโฉนดของขวัญ

สำหรับผู้ที่ตัดสินใจซื้อหุ้นในอพาร์ทเมนต์ผ่านของขวัญ สิ่งสำคัญคือต้องจำไว้ว่าตามกฎหมาย (มาตรา 217 ของ NKRF ข้อ 18.1) มีเพียงญาติสนิทของผู้ขายเท่านั้นที่ได้รับการยกเว้นไม่ต้องจ่ายภาษี 13% มูลค่าของหุ้น หากคู่สมรส ลูกชายหรือลูกสาว พ่อหรือแม่ของผู้ขายซื้อหุ้น ไม่มีการจ่ายภาษี ผู้ซื้อรายอื่นทั้งหมดจะต้องชำระ นอกจากนี้ หากผู้ซื้อไม่ใช่พลเมืองของสหพันธรัฐรัสเซีย จะมีการคิดอัตราภาษี 30%

มูลค่าของหุ้นจะต้องระบุในโฉนดของขวัญ แม้ว่าธุรกรรมดังกล่าวจะไม่มีค่าใช้จ่ายก็ตาม ไม่แนะนำให้ประเมินขนาดต่ำเกินไป เนื่องจากหากประเมินต่ำกว่ามูลค่าตลาดมากกว่า 20% ผลที่ตามมาเช่นค่าปรับอาจตามมา

หลังจากโฉนดของขวัญเสร็จสิ้นผู้ซื้อจะโอนเงินไปยังผู้ขายผ่านตู้เซฟ ข้อตกลงการโอนสรุปโดยการมีส่วนร่วมของธนาคารเงื่อนไขในการออกเงินมักจะเป็นการนำเสนอเอกสารยืนยันการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้บริจาคไปยังผู้รับ

มีอีกทางเลือกหนึ่ง: คุณสามารถบริจาคส่วนแบ่งบางส่วนได้ และหลังจากลงทะเบียนบริจาคแล้ว ให้ขายส่วนที่เหลือตามกฎหมาย เนื่องจากเจ้าของร่วมคนใหม่จะมีสิทธิในการซื้อก่อน โครงการนี้จะมีราคาแพงกว่าสำหรับฝ่ายต่าง ๆ แต่ความน่าเชื่อถือก็สูงกว่าเช่นกัน นอกจากนี้ยังใช้ในกรณีที่ผู้ซื้อไม่มีโอกาสชำระต้นทุนทั้งหมดของหุ้นในคราวเดียว และทั้งสองฝ่ายตกลงที่จะดำเนินการธุรกรรมในสองขั้นตอน

โครงการที่ 2 ขายโดยมีหลักทรัพย์ค้ำประกัน

วิธีการนี้ใช้เมื่อธนาคารตกลงรับหุ้นนี้เป็นหลักประกันในการออกเงินกู้ ธุรกรรมประเภทนี้เรียกว่าการจำนอง หากคุณรับเงินไปแต่ไม่สามารถคืนเงินจำนวนนี้ได้ภายในระยะเวลาที่ตกลงไว้ล่วงหน้าพร้อมดอกเบี้ย หุ้นนั้นจะกลายเป็นทรัพย์สินของผู้รับจำนำ (ธนาคาร)

ทนายความมักถูกถาม: กฎนี้ใช้กับที่อยู่อาศัยเพียงแห่งเดียวสำหรับเจ้าของหุ้นและครอบครัวของเขาหรือไม่? คำตอบ: ใช่ - มีผลบังคับใช้ตามที่ระบุไว้อย่างชัดแจ้งใน: ศิลปะ 446 ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย, ศิลปะ 337, 348 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ไม่จำเป็นต้องกลัวว่าธนาคารจะยึดอสังหาริมทรัพย์เพื่อชำระหนี้เฉพาะในกรณีที่ระบุไว้ในมาตรา 54.1 ของกฎหมาย "เกี่ยวกับการจำนอง":

1. จำนวนหนี้น้อยกว่า 5% ของมูลค่าหลักประกัน
2. หนี้ค้างชำระน้อยกว่า 3 เดือน

บ่อยครั้งที่เจ้าของหุ้นในอสังหาริมทรัพย์ทำเช่นนั้นโดยจงใจกู้ยืมเงินจากธนาคารเพื่อไม่ให้จ่ายคืนในภายหลัง เมื่อไม่มีความหวังในการขายหุ้นอย่างมีกำไร โครงการดังกล่าวจะทำกำไรได้ แม้จะคำนึงถึงต้นทุนในการรับจำนองด้วยก็ตาม

โครงการที่ 3 ขายง่ายๆ

วิธีการที่ค่อนข้างง่าย แต่ในทางปฏิบัติไม่ค่อยได้ใช้มากนักเนื่องจากผู้ขายต้องปฏิบัติตามกฎเกณฑ์ที่เข้มงวด เช่น การแจ้งเจ้าของร่วมทุกรายอย่างเหมาะสมถึงความตั้งใจที่จะขายหุ้นตลอดจนการปฏิบัติตามกำหนดเวลา เพื่อรอการตัดสินใจของพวกเขา โดยทั่วไป ขั้นตอนจะมีลักษณะดังนี้:

1. เจ้าของหุ้นสั่งให้ประเมินอสังหาริมทรัพย์เพื่อนำผลการดำเนินงานทั้งหมดไปใช้ต่อไป คุณจะต้องตกลงกับความจริงที่ว่าเป็นไปไม่ได้ที่จะได้รับส่วนแบ่งของคุณมากโดยการขายแยกต่างหากเท่าที่คุณจะได้รับจากการขายอพาร์ทเมนต์ทั้งหมดแล้วหารจำนวนเงินที่ได้
2. เจ้าของร่วมแต่ละรายจะได้รับจดหมายลงทะเบียนแจ้งความต้องการขายและระบุจำนวนการขาย คุณต้องรอ 30 วันในการตัดสินใจของเจ้าของร่วมนับจากวินาทีที่พวกเขาได้รับการแจ้งเตือน หลังจากนี้เท่านั้นจึงจะสามารถขายหุ้นต่อสาธารณะได้ เนื่องจากภายในหนึ่งเดือนเจ้าของร่วมรายอื่นทั้งหมดมีสิทธิ์ซื้อหุ้นตามจำนวนที่ระบุล่วงหน้าของผู้ซื้อรายอื่น การประกันที่ดีคือการปฏิเสธการรับรองของเจ้าของร่วมที่เหลือในการซื้อหุ้น แต่ก็ไม่สามารถทำได้เสมอไป
3. ข้อตกลงการซื้อและการขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์สรุประหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ ตามที่ระบุไว้: ขนาดของหุ้น, มูลค่า, คำอธิบายของหุ้นและขั้นตอนการชำระหนี้ร่วมกัน
4. ธุรกรรมได้รับการลงทะเบียนใน Unified State Register ซึ่งผู้ซื้อจะได้รับสารสกัดที่เกี่ยวข้อง

จะรับรู้การขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์ได้อย่างไรว่าผิดกฎหมาย?

ข้อพิพาทเกี่ยวกับการขายหุ้นในอพาร์ทเมนต์ไม่ใช่เรื่องแปลกในการพิจารณาคดีสมัยใหม่ เจ้าของร่วม ผู้ซื้อ รวมถึงบุคคลที่สามที่ถูกละเมิดสิทธิ์สามารถท้าทายการทำธุรกรรมได้ การขายและการซื้อที่เป็นทางการโดยข้อตกลงและลงทะเบียนใน Unified State Register สามารถท้าทายได้ในศาลเท่านั้น

เจ้าของร่วมของอพาร์ทเมนท์สามารถขึ้นศาลได้ภายใน 3 เดือนนับจากวินาทีที่พวกเขาทราบถึงการซื้อและการขาย ในกรณีนี้ คุณไม่สามารถโต้แย้งธุรกรรมได้ แต่เพียงเรียกร้องให้โอนสิทธิ์และภาระผูกพันของผู้ซื้อภายใต้ข้อตกลงที่ลงทะเบียนไว้แล้วเป็นชื่อของคุณเท่านั้น หากคำตัดสินของศาลเป็นบวก โจทก์จะจ่ายเงินให้เจ้าของเดิมของหุ้นตามจำนวนที่ระบุไว้ในสัญญาและจะกลายเป็นเจ้าของหุ้นนี้

สิ่งสำคัญคือต้องทราบว่าการดำเนินคดีประเภทนี้ใช้เวลาและค่าใช้จ่ายมาก ดังนั้นจึงควรพยายามแก้ไขข้อพิพาทอย่างสันติก่อนจะดีกว่า คุณสามารถมอบความไว้วางใจในการเจรจาในนามของคุณให้กับทนายความมืออาชีพ วิธีการนี้จะช่วยแก้ไขข้อพิพาทโดยไม่ต้องเกี่ยวข้องกับศาลผ่านข้อตกลงระงับข้อพิพาท

ธุรกรรมใด ๆ สามารถประกาศให้เป็นโมฆะได้อย่างง่ายดายในศาลหากโจทก์สามารถพิสูจน์ได้ว่ากฎหมายถูกละเมิดในระหว่างการสรุป ตัวอย่างเช่นผู้ซื้อโอนเงินทั้งหมดให้กับผู้ขายก่อนลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายหรือผู้ขายเป็นบุคคลที่ไม่มีสิทธิ์ในทรัพย์สินนี้และทำธุรกรรมกับทรัพย์สินนี้

อายุความสำหรับกรณีประเภทนี้มีความสำคัญมาก:

• ภายในหนึ่งปี คุณสามารถคัดค้านการทำธุรกรรมได้หากคุณสามารถกำหนดช่วงเวลาที่โจทก์เรียนรู้เกี่ยวกับสถานการณ์ที่ขัดขวางการสรุปทางกฎหมายได้อย่างน่าเชื่อถือ
• ธุรกรรมที่เป็นโมฆะสามารถโต้แย้งได้ภายใน 3 ปี เช่นหากโจทก์สามารถพิสูจน์ได้ว่าผู้ขายไม่ได้รับเงินจากผู้ซื้อ
• บุคคลที่สามที่ไม่ใช่ผู้เข้าร่วมในการซื้อและการขายมีสิทธิ์ยื่นคำร้องต่อศาลหากสิทธิ์ของตนถูกละเมิดภายใน 10 ปีนับจากช่วงเวลาที่พวกเขาควรได้รับข้อมูลเกี่ยวกับการละเมิดนี้

สถานการณ์ทั้งหมดนี้มีบทบาทสำคัญในการกำหนดมูลค่าของหุ้น ความเสี่ยงที่แตกต่างกันจำนวนมากทำให้ผู้ซื้อกลัว ดังนั้นรายได้จากการขายหุ้นจึงอาจน้อยกว่ามูลค่าที่แท้จริงได้อย่างเห็นได้ชัด