Kvartirani aktsiyalari bilan sotish. Kvartiradagi ulushni yangi egasiga sotish tartibi Xususiylashtirilmagan kvartiraning ulushini sotish

13.07.2023 | OSAGO

Aktsiya ko'chmas mulkning ajralmas qismi bo'lmasa ham, egasining barcha vakolatlari unga nisbatan qo'llaniladi: foydalanish, egalik qilish va boshqarish.

Egasi aktsiyalarni sotish yo'li bilan ham tasarruf qilishi mumkin. Bu holatda harakatlar algoritmi quyidagicha:

Qadam 1. Aktsiyani sotib olishni birinchi navbatda boshqa kvartira egalariga taklif qiling

Bunday shaxslar birinchi navbatda, ya'ni sotuvchi tomonidan belgilangan narxda imtiyozli sotib olish huquqiga ega. (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 250-moddasi, 1-qism).

Xabarnoma narx va boshqa shartlarni ko'rsatgan holda yozma ravishda amalga oshiriladi). Agar bir vaqtning o'zida bir nechta ishtirokchilar ulushni sotib olishga tayyorligini bildirgan bo'lsa, sotuvchi ishtirokchi-xaridorlarning ulushlariga mutanosib ravishda sotishni amalga oshiradi.

Xabar qilinganlarning hech biri ulushni sotib olish istagini bildirmasa yoki har kim to'g'ridan-to'g'ri rad etsa, mulkdor har kimga sotish huquqini oladi (250-moddaning 2-bandi).

Qadam 2. Shartnomani tayyorlash va tuzish

Ular turli yo'llar bilan (e'lonlar va boshqalar) namoyishlar o'tkazadilar, muzokaralar olib boradilar va hujjatlarni ijro etishga tayyorlaydilar.

Shu bilan birga, sotuvchi boshqa egalari xabardor qilingan kundan boshlab bir oy o'tgach, istalgan shaxsga yoki ushbu muddat tugagunga qadar sotish huquqiga ega, lekin boshqa barcha egalarning rad etishlari sharti bilan. notariusga sotib olish (122-FZ 24-moddasining 1-bandi). Bitimning o'zi notariusda amalga oshirilishi kerak (FZ-122).

Shartnomada tomonlar (xaridor va sotuvchi) to'g'risidagi ma'lumotlar, ko'chmas mulk tavsifi (kvartiradagi ulushlar - soni, manzili, umumiy / yashash maydoni va boshqalar), narxi (Fuqarolik Kodeksining 554-555-moddalariga muvofiq) Rossiya Federatsiyasi). Agar binolarda, uchinchi shaxslarning huquqlarida cheklovlar mavjud bo'lsa, bu ham ko'rsatiladi. Shartnomaga qo'shimcha - topshirish dalolatnomasi yoki boshqa shunga o'xshash hujjat (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 556-moddasi).

Qadam 3. Mulk huquqini o'tkazishni ro'yxatdan o'tkazish (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 131 va 551-moddalariga muvofiq)

13. Kvartiradagi ulushni proksi orqali qanday sotish mumkin va uning namunasini qayerdan yuklab olsam bo'ladi?

Agar mulkdorlar ulushni sotish yoki uni ro'yxatdan o'tkazish bilan mustaqil ravishda shug'ullana olmasalar yoki xohlamasalar, ular boshqa shaxsga bunday harakatlarni amalga oshirish uchun ishonchnoma berishga haqli (tabiiyki, unga ishonish sharti bilan). ). Ushbu harakat San'at bilan tartibga solinadi. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 185-moddasi. Mulk bilan bitimlar tuzish vakolatini topshirish uchun ishonchnoma notarial tasdiqlangan bo'lishi kerak (bu tomonlarning pasport ma'lumotlarini talab qiladi).

Notariusga tashrif buyurishdan oldin, ishonchnomani mustaqil ravishda tayyorlashning hojati yo'q (yoki uni biron bir saytdan yuklab olish) - hamma narsa notarial idorada amalga oshiriladi. Qaysi harakatlar ishonchli ekanligi to'g'risida qaror qabul qilish kerak (to'liq ishonchnoma, qaytarib bo'lmaydigan, pul olish huquqiga ega yoki yo'q va boshqalar).

Kvartiraning ulushini sotish, uning boshqa egalari borligi sababli, bitim xafa bo'lmasligi yoki keyinchalik bahsli bo'lmasligi uchun kuzatilishi kerak bo'lgan bir qator xususiyatlarga ega. Avvalo, kvartiraning boshqa egalariga ulush sotib olishni taklif qilish majburiyatini e'tiborsiz qoldirmang. Faqat barcha aktsiyadorlar xabardor qilingandan / sotib olishdan bosh tortgandan so'ng, siz mulkni istalgan manfaatdor shaxsga sotishingiz mumkin.

Boshqa egalarning roziligisiz ulushni qanday sotish mumkin? Videoga javob

Aktsiyani sotish zarur bo'lgan holatlar, ammo boshqa egalar ataylab "g'ildirakka shlyapa qo'yishadi". Ruxsat olish zaruriyatini qonuniy ravishda chetlab o'tishning qanday usullari mavjud? Amaliy yurist maslahat beradi.

Kvartiradagi ulushni sotish, uning huquqiy xususiyatlariga ko'ra, muayyan huquqiy qiyinchiliklar bilan bog'liq bo'lgan juda murakkab ko'chmas mulk bitimidir. Buning sababi shundaki, ulush egasi kvartirani mustaqil ravishda tasarruf eta olmaydi va u bilan boshqa ulush egalarining fikrlarini inobatga olmasdan qonuniy ahamiyatga ega harakatlarni amalga oshira olmaydi.

Biroq, amaliyot shuni ko'rsatadiki, ko'plab ulush egalari o'zaro kelisha olmaydilar va qo'shma kvartirada bitta ulushni sotishga to'sqinlik qila boshlaydilar. Vaziyat shundaki, ko'p hollarda kvartira faqat qog'ozda ulushlarga bo'linadi, lekin aslida egalari birining maydoni qaerda tugashini va ikkinchisining hududi qaerdan boshlanishini aniq ko'rsata olmaydi.

Bundan tashqari, barcha mulkdorlarning roziligi bilan ham, qo'shma kvartirada ulushni sotish Rossiya uy-joy qonunchiligida nazarda tutilgan barcha rasmiy talablarga qat'iy rioya qilgan holda amalga oshirilishi kerak.

Umum mulkchilikning huquqiy rejimi va qonunchilik bilan tartibga solinishi

Rossiya Fuqarolik Kodeksi bir nechta mulkdorlarga (ikki yoki undan ortiq) tegishli bo'lgan kvartira umumiy va umumiy mulkda bo'lishi mumkinligini belgilaydi. Ushbu huquqiy shakllarning asosiy farqi shundaki, umumiy mulkka ega bo'lgan holda, mulkdorlarning har biri umumiy kvartirada o'ziga xos ulushga ega.

Umumiy mulkka ega bo'lgan bitimlarni huquqiy tartibga solishning asosiy xususiyati barcha uy-joy mulkdorlarining ushbu turar-joy mulkidan foydalanish va uni tasarruf etish uchun roziligidir. Kvartirada ulushlarga egalik qilish va ulardan foydalanish, masalan, xonalardan biriga egalik qilishdan farq qiladi.

Qiyinchilik shundan iboratki, ulushni boshqa aktsiyalardan chegara orqali ajratish va boshqa mulkdorlarga "begona" hududdan foydalanishni taqiqlash amalda mumkin emas. Qo'shma kvartiradagi ulush huquqiy hujjatlarda kasr sifatida qayd etilgan (masalan, ½, ¼ va boshqalar).

Umumiy kvartiradagi ulushni sotish uchun zarur shartga rioya qilish kerak, ya'ni boshqa mulkdorlarning ushbu kvartirani sotib olish uchun imtiyozli huquqi.

Bu shuni anglatadiki, turar-joy ko'chmas mulkining ulushlaridan biri sotilganda, boshqa barcha egalar (masalan, sobiq turmush o'rtog'i) ushbu ulushni boshqa xaridorlarga taklif qilishdan oldin sotib olish huquqiga ega. Binobarin, aktsiyalardan birining egasi kvartiraning barcha egalaridan rad javobini olmaguncha boshqa xaridorlarni qidirishga haqli emas.

Umumiy turar-joy ko'chmas mulkidagi ulushni sotish tartibi

Shunday qilib, umumiy mulkdagi umumiy kvartirada o'z ulushini sotish uchun uning egasi:

Narxni belgilang va ushbu kvartiraning boshqa egalariga o'z ulushini sotib olishni taklif qiling. Buning uchun u umumiy kvartiradagi ulushini sotish niyati to'g'risida mulkdorlarning har birini yozma ravishda xabardor qilishi, shuningdek xabarnomada sotishning narxi va boshqa muhim shartlarini ko'rsatishi kerak;
Agar egalaridan biri kvartiraning ulushini sotib olish istagini bildirsa, bitim tuzing. Bunday holda, bitim butun kvartirani sotish bilan bir xil tarzda amalga oshiriladi;
Agar egalari sotiladigan umumiy kvartiradagi ulushni sotib olishdan bosh tortsa, siz ularning yozma rad javobini olishingiz va kvartiradagi ulushini ruxsatsiz shaxslarga sotishni davom ettirishingiz kerak. Agar yozma ravishda rad etilmasa, egasi 1 oy ichida kvartirani sotuvga qo'yishga haqli emas. Bir oy o'tgach, sotuvchi, agar umumiy ulushli mulkning boshqa egalaridan hech biri bu vaqt ichida sotilayotgan ulushni qo'lga kiritmasa, ulushni istalgan xaridorga sotishi mumkin. Biroq, bu holda, sotuvchi barcha egalari ulushni sotish to'g'risida bildirishnoma olganligini tasdiqlovchi hujjatga ega bo'lishi kerak.

Aktsiyani begona shaxsga sotishda mulkdor, qoida tariqasida, boshqa barcha hujjatlar bilan birgalikda ro'yxatdan o'tkazuvchi organga boshqa mulkdorlarning rad etishini (yozma shaklda) yoki barcha mulkdorlar tegishli bildirishnoma olganligini tasdiqlovchi hujjatlarni taqdim etishi shart. umumiy kvartiradagi ulushni bir oydan ko'proq vaqt oldin sotgan va ularning hech biri begonalashtirilgan ulushni olish istagini bildirmagan.

Agar bir vaqtning o'zida bir nechta ulush egalari sotilayotgan ulushni sotib olish istagini bildirgan bo'lsa, mulkdor o'z iltimosiga binoan o'ziga tegishli ulushni ulardan qaysi biriga sotishini tanlashi mumkin.

Agar sotuvchi o'z ulushini sotishda boshqa uy-joy mulkdorlarini sotib olishning imtiyozli huquqini buzgan bo'lsa, u holda har qanday aktsiyadorlar o'z huquqlarini tiklash uchun sudga murojaat qilishlari mumkin. Qonun uch oylik cheklov muddatini belgilaydi, uning davomida umumiy mulk egasi umumiy kvartiradagi ulushni sotishga e'tiroz bildirishi mumkin.

Ushbu muddat sotuvchi tomonidan birinchi marta rad etish huquqi buzilgan umumiy kvartiradagi ulush egalaridan biri umumiy kvartiradagi ulush sotilganligi to'g'risida bilgan yoki bilishi kerak bo'lgan kundan boshlab hisoblana boshlaydi. kvartirani tashqi xaridorga.

Aktsiyalarni sotishda qanday qiyinchiliklar paydo bo'lishi mumkin

Yuqorida aytib o'tilganidek, umumiy kvartiradagi ulush egasi o'z ulushini begonalashtirishda muayyan qiyinchiliklarga duch kelishi mumkin. Avvalo, ular kvartiraning boshqa egalari ushbu ulushni o'zlari sotib olishni niyat qilmasalar ham, uning bir qismini boshqa shaxslarga sotishni istamasliklari bilan bog'liq.

Amalda, ko'pincha umumiy mulk ishtirokchilari umumiy kvartiradagi ulushni sotish to'g'risida xabarnoma olishdan ataylab qochishadi. Natijada, uni uchinchi shaxsga sotmoqchi bo'lgan ulush egasi bitimni ro'yxatdan o'tkaza olmaydi, chunki u kvartiraning boshqa egalaridan yozma ravishda rad etishi yoki ular tomonidan bildirishnoma olganligini tasdiqlovchi hujjatga ega emas. aktsiyani sotish niyatida.

Agar begonalashtirilgan ulush egasi boshqa egalarining joylashgan manzilini bilmasa va shuning uchun ularga yozma xabar yubora olmasa, vaziyat yanada murakkablashadi. Bunday holda, qonun unga ma'lum bo'lgan oxirgi manzilga yozma xabar yuborishga ruxsat beradi. Biroq, bu holatda, boshqa ulush egalari umumiy kvartiradagi ulushni sotish bo'yicha bitimning qonuniyligini sudga murojaat qilish orqali e'tiroz bildirishga harakat qilishlarini istisno qilib bo'lmaydi.

Bunday hollarda, ulushni sotuvchiga imkon qadar ko'proq yozma dalillar to'plash tavsiya etiladi, u o'z qo'lidan kelganini qilgani va barcha umumiy uy-joy mulkdorlarini ulushni sotish niyati to'g'risida xabardor qilish uchun barcha choralarni ko'rgan. Bu unga nizo yuzaga kelgan taqdirda ulushni begona shaxsga sotish huquqini sudda isbotlashga yordam beradi.

Boshqa sherik egalari sotish jarayonini ataylab kechiktiradigan holatlar ham mavjud. Buning uchun ular ulushni sotib olishga rozi bo'lishadi, uni sotib olishni niyat qilmaydilar.

Ba'zi qiyin holatlarda, agar ulush egasi biron bir sababga ko'ra ko'chmas mulkning o'z qismini sotolmasa, quyidagi sotish sxemalari qo'llaniladi:

ulushingizni qaytarib olish uchun sudga murojaat qiling. Qonun, agar umumiy mulkda bo'lgan umumiy kvartirani (masalan, bir xonali kvartirada) bo'lishishning iloji bo'lmasa, kichikroq ulush egasi, kelishuv bo'lmasa, boshqasidan talab qilishi mumkin. egasi o'z ulushini sotib olish;
xayriya shartnomasini tuzing. Kvartiradagi ulushni sotish bo'yicha bitimni amalga oshirishning murakkabligi sotuvchilarni sovg'a niqobi ostida ushbu bitimni amalga oshirishga majbur bo'lishiga olib keldi, chunki ulush egasi uni hadya qilishda xabardor qilishi shart emas. boshqa aktsiyadorlar. Bunda oldi-sotdi taraflari xayriya shartnomasini tuzadilar va pul to'g'ridan-to'g'ri sotuvchiga yoki seyf orqali o'tkaziladi.

Umumiy mulkning boshqa ishtirokchilari ushbu bitimni sudda e'tiroz bildirishga harakat qilishlari mumkin, ammo amalda ular uchun bu sovg'a emas, balki umumiy mulkning bir qismini sotish ekanligini isbotlash juda qiyin bo'ladi. Biroq, ushbu sxemadan foydalangan holda, xayr-ehson qilingandan so'ng, sovg'a solig'ini to'lash majburiyati paydo bo'lishini yodda tutish kerak.

Bitimga e'tiroz bildirish imkoniyatini minimallashtiradigan yana bir variant - xaridorga ulushning kichik qismini (masalan, bir necha kvadrat metr) "hadya qilish" va keyin unga umumiy kvartiraning egalaridan biri sifatida sotib olishni taklif qilishdir. qolganini chiqaring.

Birgalikdagi mulkning bir qismini sotishning shunga o'xshash varianti garov shartnomasidan foydalanish bo'lib, agar xaridor ushbu ulushning hujjatli garov egasi sifatida ishlasa va uni qarzdor (ulushni sotuvchi) "bo'lmaganligi" natijasida olgan bo'lsa. qarzni to'lash majburiyatini bajarish.

Ushbu sxemalardan foydalangan holda, umumiy mulkka ega bo'lgan kvartiraning ulushini sotuvchi va xaridor ushbu bitimlar hali ham sud tomonidan soxta deb tan olinishi mumkinligini unutmasligi kerak.

Shunday qilib, umumiy kvartiradagi ulushni sotishda eng qiyin narsa bu boshqa mulkdorlarni xabardor qilish va umumiy mulkdagi ushbu ulushni sotib olishda ularning imtiyozli huquqiga rioya qilishdir. Boshqa aktsiyadorlar ulushni sotib olishga rozi bo'lgan yoki rad etgandan so'ng, aktsiyani sotib olish va sotish jarayoni butun kvartirani sotishdan farq qilmaydi.

Sharhlar (115)

Ilyos | 2017/10/01

Salom! Quyidagi holat mavjud - 2 xonali kvartira. Ikki aktsiyador. Aktsiyadorlardan biri o'z ulushini sotmoqchi. Ikkinchi aktsiyador voyaga etmagan bola, uning vasiysi birinchi aktsiyadorning ukasining onasi-xotini hisoblanadi. Voyaga etmagan bolaga ega bo'lish mulk ulushini sotishga ta'sir qilishi mumkinmi? Qanday qilib vasiy bilan muzokara qilish mumkin va bu umuman mumkinmi? Rahmat!

admin | 2017-10-09

Salom Ilyos! Ikkinchi aktsiyadorning voyaga etmagan bola bo'lishi boshqa egasiga o'z ulushini sotishga to'sqinlik qilmaydi. Biroq, bu holatda, sotuvchi ikkinchi aktsiyadorning imtiyozli sotib olish huquqiga rioya qilishi kerak, ya'ni ulushni sotuvchi voyaga etmaganning (ya'ni onaning) qonuniy vakillariga xabarnoma yuborishi shart. aktsiyani qaytarib olish taklifi. Rad etilgan yoki javob bo'lmagan taqdirda, ulush egasi hech qanday to'siqlarsiz o'z ulushini begonaga sotishi mumkin.

Ilya | 23.10.2017

Salom. Biz bir yildan kamroq vaqt oldin kvartira sotib oldik. Kvartira uchta aktsiyada sotib olindi. Egalaridan biri o'z ulushini begonalarga sotmoqchi
boshqa egalarining roziligisiz. Agar kvartira bir yildan kamroq vaqt oldin umumiy mulkka olingan bo'lsa, u buni qila oladimi? Rahmat.

admin | 2017/11/03

Salom Ilya! Umumiy mulkning qolgan ishtirokchilari San'atga muvofiq sotib olishda imtiyozli huquqqa ega. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 250-moddasi. Agar ushbu huquqning amalga oshirilishi kuzatilmasa va ulush begona shaxsga sotilsa, ushbu oldi-sotdi bitimi sudga shikoyat qilinishi mumkin.

Vitaliy | 2017-11-20

Hayrli kun.
Men kvartiraning 1/4 qismiga egaman. Men ushbu kvartiraning umumiy mulkidagi ishtirokchilardan biriga sotaman. Qolgan ishtirokchilar xabardor qilingan va ulush sotib olish istagini bildirmagan. MFCda ular menga oldi-sotdi shartnomasi notarial tasdiqlangan bo'lishi kerakligini aytishdi. Umumiy mulkni begonalashtirish shartnomasi kabi. Takror aytaman, men umumiy mulkdagi 4 ta ishtirokchidan biriga ulushni sotaman, men "tomonda" sotmayman.
va shunga qaramay, hamma rozi. Savol: bunday bitimni notarial tasdiqlash majburiymi yoki oddiy yozma shaklda bo'lishi mumkinmi?

admin | 30.11.2017

Salom Vitaliy! Qonun hujjatlaridagi so'nggi o'zgarishlarga muvofiq, ko'chmas mulkka umumiy mulk huquqidagi ulushlarni begonalashtirish bo'yicha bitimlar, shu jumladan o'z ulushlariga umumiy egalik qilishning barcha ishtirokchilari bitta bitimda begonalashtirilgan taqdirda, notarial tasdiqlanishi kerak (Federal qonun bilan kiritilgan). N 172-FZ).

Anton | 28.11.2017

Salom. Ikki kishi kvartiraga teng ulushda (50% -50%) egalik qiladi, ular uni sotmoqchi. Bittasi tranzaksiya summasining 60%, ikkinchisi esa 40% olishiga rozi. Bu qonuniy ravishda qanday amalga oshiriladi? Xaridordan avans olishda ushbu ma'lumot shartnomaga qanday kiritilishi kerak?

admin | 12.09.2017

Salom Anton! Shartnomada kvartiraning narxini belgilashda siz faqat shartnoma matnida bitta sotuvchining ulushi ma'lum miqdorda, ikkinchi sotuvchining ulushi esa boshqasiga baholanishini yozishingiz kerak. Xaridor tomonidan sotuvchilarning har biriga o'tkazilishi kerak bo'lgan aniq miqdorlarni ko'rsatish yaxshiroqdir.

Marina | 2018-03-08

Salom, mening qo'shnim kvartiradagi ulushini sotishga qaror qildi, men uni sotib olishga tayyorman, lekin u darhol pul talab qilmoqda va menga onalik kapitali bilan ipoteka olish uchun vaqt kerak. U meni rad qila oladimi? Va uni begonalarga sotasizmi?

admin | 20.03.2018

Salom Marina! Agar siz olgan sotish to'g'risidagi bildirishnomada sotishning aniq moddiy shartlari bo'lmasa (masalan, naqd pul bilan sotish), qo'shningiz sizdan yozma rad javobini olmaguningizcha kvartiradagi ushbu ulushni uchinchi shaxslarga berishga haqli emas. .

Yuoia | 20.03.2018

Banklar kvartirada aktsiyalarni sotib oladimi? Qanday holatda bu mumkin va qaysi banklar kvartirada ulushni sotib olishlari mumkin?

admin | 27.03.2018

Salom Yuiya! O'z faoliyatining xususiyatiga ko'ra bank moliya-kredit tashkiloti bo'lib, ko'chmas mulk oldi-sotdisi bilan shug'ullanmaydi. Istisno - ko'chmas mulk sotib olish uchun ipoteka kreditlarini berish. Shu jumladan kvartiradagi ulush. Qarz oluvchilar kredit majburiyatlarini lozim darajada bajarmagan taqdirda, banklarni sotish yo'li bilan ko'chmas mulkni sotish bilan shug'ullanish mumkin. Ko'pgina banklar boshqa narsalar qatorida ko'chmas mulkni sotish bo'yicha xizmatlar ko'rsatadigan uy-joy krediti agentliklari bilan hamkorlik qiladi.

Elnura | 2018-09-09

Assalomu alaykum vaziyat shunaqa kvartirada 6 ta xo'jayin, har biri 1/7 ulush, bu besh kishi kvartirani sotmoqchi, bittasi pasportida xato bo'lganligi uchun nomidan xato qilgan va unga kerak odamni xuddi shunday deb sudga berish, buni qilishni xohlamaydi!! U vaqt yo'qligini aytadi, bunday vaziyatda nima qilish kerak ???

admin | 21.09.2018

Salom Elnura! Siz ko'rsatgan shaxs sotib olishda imtiyozli huquqqa ega bo'lganligi sababli, boshqa mulkdorlar unga notarius orqali ulushni sotib olish uchun yozma taklif yuborishlari shart. Agar 30 kun ichida sotib olishga rozilik yoki rad etish bo'lmasa, qolgan egalar o'z aktsiyalarini tashqi shaxsga / shaxslarga sotish huquqiga ega.

Anna | 29.11.2018

Salom, bir xonali kvartira, uchta egasi: men, bola va sobiq er. Men o'z ulushimni sotmoqchiman. Sobiq er sotib olishga rozi emas. Sotishdan tushgan pullar qurilayotgan uyning yashash sharoitini yaxshilashga sarflanadi, bunda bolaga ulushi ajratiladi.O'z ulushimni uchinchi shaxsga sota olamanmi.Bola kvartirada yashamaydi.

admin | 12.09.2018

Salom Anna! Ha, siz kvartiradagi ulushni begonaga sotishingiz mumkin, ammo sotishdan oldin siz voyaga etmagan bolaning ulushini sotish uchun vasiylik organlarining roziligini olishingiz, shuningdek, sobiq eringizni notarius orqali yozma ravishda xabardor qilishingiz kerak. ulushni sotish niyatingiz (sotib olishning imtiyozli huquqini amalga oshirish). Agar sobiq turmush o'rtog'ingiz ulushni sotib olishdan bosh tortsa, siz allaqachon ulushni begonaga sotishingiz mumkin bo'ladi.

Ko'pincha odamlar kvartiraning ulushini sotish zarurati bilan duch kelishadi. Ko'pincha bu holatda, egasi chalkashib ketadi, "nima qilish kerak" va "qanday qilib to'g'ri qilish kerak" degan savollar tug'iladi. Aktsiyani sotish bo'yicha bitim butun kvartirani sotishdan farq qiladi va bu erda kvartiradagi ulushni sotishga qaror qilgan egasi qanday farqlar haqida bilishi kerakligini aniqlab olish kerak. Axir, har qanday boshqa bitimda bo'lgani kabi, xato qilmaslik kerak. Ushbu maqolada biz kvartira uchun hujjatlarni qanday qilib to'g'ri rasmiylashtirishni, qanday qilib soliqlarni ortiqcha to'lamaslikni va qanday qilib qiyinchiliklardan qochish kerakligini aniqlaymiz.

Kvartirada ulushni sotishda qanday muammolar paydo bo'lishi mumkin.

Birgalikda egalik qilish mamlakatimizda juda keng tarqalgan hodisa.

Kvartiraning aktsiyalarga bo'linishi kvartirada ro'yxatdan o'tgan barcha shaxslar uchun xususiylashtirish, ajrashgandan keyin kvartirani bo'lish, shuningdek, bir nechta merosxo'rlar uchun merosni ro'yxatdan o'tkazishda sodir bo'lishi mumkin. Ammo standart kvartirani jismonan bir necha qismlarga bo'lish mumkin emas. Masalan, to'rt xonali kvartirani 4 ta bir xonali kvartiraga bo'lish mumkin va undagi ulushlar faqat qonuniy ravishda ajratiladi, ya'ni umumiy eshik, umumiy oshxona, umumiy hammom va hokazo.

Shunga ko'ra, sotishda bir qator muammolar mavjud.:

1) Bunday mulk uchun xaridor topish qiyin, chunki hamma ham begonalar bilan kvartirani baham ko'rishga rozi emas. Va ko'pincha shunday bo'ladiki, kommunal kvartiralar yoki hatto yotoqxonadagi butun kvartiralar umumiy mulkdir.

2) Ikkinchi muammo shundaki, boshqa mulkdorlar kvartirada ulushni sotib olish uchun imtiyozli huquqqa ega. Ya'ni, sizga tegishli bo'lgan ulushni sotish uchun siz ulardan rad javobini olishingiz kerak va shundan keyingina uni uchinchi shaxslarga sotishingiz kerak. Ushbu tartib hech qachon buzilmasligi kerak, chunki boshqa egalar sud orqali bitimga osongina e'tiroz bildirishlari mumkin va bundan ham ko'proq muammolar bo'ladi.

Xo'sh, kvartirada ulushni qanday sotish kerak?

Birinchisi, aktsiyalarni taqsimlash. O'z ulushingizni sotish uchun siz bir qator protseduralarni bajarishingiz kerak. Xususiylashtirishdan keyin sheriklarning har biri ma'lum bir ulushga ega bo'ladi. U kasr sifatida ifodalanishi mumkin (masalan, 1/2). Agar "naturada" ulush haqida gapiradigan bo'lsak, ya'ni "tirik" ulush, odatda, iloji bo'lsa, har bir kishi xonalardan biriga egalik qiladi va umumiy maydonlarga o'zlari egalik qiladilar. Ya'ni, xona o'ziniki, lekin oshxona, koridor va kiler umumiydir, chunki ularni baham ko'rish jismonan mumkin emas.

Aktsiyani ajratish tartibini ro'yxatdan o'tkazish.

Aktsiyani ajratish notarial tasdiqlangan. Hech qanday og'zaki bitimlar qonuniy kuchga ega emas. Bundan tashqari, agar sheriklar umumiy qarorga kelmasa, bu masala sud orqali hal qilinadi. Qoida tariqasida, da'vo ulushni ajratish tartibini amalga oshirmoqchi bo'lgan mulkdor tomonidan qo'zg'atiladi, ammo qolgan egalar unga buni amalga oshirishga to'sqinlik qiladilar va sud jarayoni olti oygacha, ba'zan esa uzoqroqqa cho'zilishi mumkin. .

Keyingi bosqich - kvartiraning bir qismini sotish.

Aktsiyani ajratgandan so'ng, egasi uni sotish huquqiga ega, ammo buni amalga oshirishdan oldin, uning qismini kvartiraning barcha boshqa egalariga sotib olishni taklif qilish kerak. Qonunga ko'ra, kvartiraning ulushini sotishdan oldin, boshqa egalar sotib olish taklifi bilan yozma xabarnomalarni yuborishlari kerak. Ya'ni, birgalikda egalar, bu holda, birinchi rad etish huquqiga ega. Va agar ular rad etsa, siz uchinchi shaxslarga sotasiz.

Yana bir variant - oldi-sotdi shartnomasi o'rniga sovg'a qilish.

Ba'zi sotuvchilar bunday hiyla haqida qaror qabul qilishadi. Va qo'shnilarni sotib olish taklifi haqida xabardor qilish tartibini bajarmaslik uchun ular shunchaki xayriya tuzadilar. Ushbu turdagi bitim bilan qo'shnilarni xabardor qilish shart emas va ijroning o'zi arzonroq va tezroq bo'ladi.

Shuni ta'kidlash kerakki, siz o'zingizning ulushingizni, garchi u izolyatsiya qilingan xona bo'lmasa ham, tasarruf qilishingiz mumkin. Ya'ni, nazariy jihatdan, bir kishi bir xonali kvartirada ulushini sotish huquqiga ega. Qonun bunday operatsiyalarni taqiqlamaydi, lekin amalda bunday operatsiyani amalga oshirish juda qiyin va bunday kvadrat metrlarning narxi shunchaki ramziy bo'ladi, chunki kimdir kelib: "Men ulushni xohlayman" deyishi dargumon. bir xonali kvartira” faqat unga egalik qilish uchun. Bunday holda, butun mulkni sotish yoki unga o'z ulushingizni sotib olishni taklif qilish uchun boshqa sherik egasi bilan muzokara qilish yaxshiroqdir. Ammo qo'shningiz rozi bo'lmasa, muammoni sud orqali hal qilishingiz kerak bo'ladi. Bu qiyin, lekin mumkin.

Suv osti toshlari

Aktsiyani sotish jarayonida siz juda ko'p muammolarga duch kelishingiz mumkin. Avvalo, bu qo'shnilarning, kvartiraning qolgan egasining noto'g'ri tushunishi bilan bog'liq. Masalan, ular aktsiyani sotish to'g'risida xabarnoma olishdan qochishlari mumkin va ularning yozma roziligisiz bitimni ro'yxatdan o'tkazish mumkin emas. Afsuski, Fuqarolik Kodeksida qo'shnilar uchrashmasa, nima qilish kerakligi haqida hech narsa aytilmagan. Natijada, bunga faqat sudda, qonun asosida yo'l qo'yiladi.

Shunisi e'tiborga loyiqki, boshqa sheriklik egalarini kvartiradagi ulushni sotishga majburlash mumkin emas. Boshqalarning shaxsiy mulkiga tajovuz qilish jinoiy javobgarlikka tortiladi. Shuning uchun, siz boshqa egalarning aktsiyalarini sotib olish to'g'risida faqat tinch yo'l bilan kelishib olishingiz mumkin. Asosan, bir nechta sheriklar taklif qilingan ulushni bir vaqtning o'zida sotib olishni xohlaydigan holatlar mavjud. Agar bu sodir bo'lsa, sotuvchining o'zi ulardan qaysi birini o'z ulushini topshirishni tanlashi mumkin.

Kvartiralarning aktsiyalari egalariga qo'shnilari - qolgan egalari bilan iliq munosabatlarni saqlashga harakat qilishlarini maslahat berish qoladi. Axir, bir kun kelib siz o'z ulushingizni sotmoqchi bo'lsangiz, bu sizning vazifangizni ancha osonlashtiradi.

Asosan, umumiy mulk metropoliyalarda keng tarqalgan. Kommunal uy-joy va uning "bo'linishi" xususiylashtirilgandan so'ng, ikkidan etti kishigacha bunday ko'chmas mulk egasi bo'lishi mumkin.

Bundan tashqari, bu mutlaqo begonalar, qarindoshlar (bolalar va ota-onalar) yoki munosabatlarini yo'qotgan shaxslar (sobiq er va xotin) bo'lishi mumkin. Ertami-kechmi, uy-joy mulkdorlaridan biri "tarqalib ketish" va o'z ulushini sotishni xohlaydi. Va bu erda ko'p qiyinchiliklar paydo bo'la boshlaydi. Kvartiradagi ulushni qanday qilib qulay shartlarda sotish mumkin? Keling, batafsil ko'rib chiqaylik.

Aktsiyani taqsimlash

O'z ulushingizni sotish uchun siz bir qator protseduralarni bajarishingiz kerak. Boshqa sherik egalarining roziligisiz, yangi mehmonlarni ro'yxatdan o'tkazish yoki hatto ta'mirlashni amalga oshirish mumkin bo'lmaydi. Bundan tashqari, turar-joyning bir qismini sotish yoki ijaraga olish juda qiyin bo'ladi.

Ayni paytda, xususiylashtirilgan kvartiraning ulushini sotish hali ham mumkin. To'g'ri, buning uchun siz ulushni taqsimlash kabi mashaqqatli protseduradan o'tishingiz kerak bo'ladi. Bu shuni anglatadiki, xususiylashtirishdan keyin sheriklarning har biri majburiy ma'lum ulushga ega bo'ladi.

Uni kasr sifatida ifodalash mumkin. Masalan, ikki xonali kvartiraning ikkita egasi bor, ularning har birining ulushi ½. Agar naturadagi ulush haqida gapiradigan bo'lsak, ma'lum bo'lishicha, har bir kishi xonalardan biriga egalik qiladi va ular umumiy foydalanish joylariga (oshxona, koridor, kiler) birgalikda egalik qiladilar. Bundan tashqari, ulush ajratilgandan so'ng, ular ham yuqoridagi binolardan foydalanish huquqiga ega bo'ladilar. Bunday holda, har birining ulushi shaxsiy bo'lib qoladi va qo'shnilar birgalikda egalari bo'lib qoladilar.

Qo'shma mulk ham bo'linishi mumkin. Bu, qoida tariqasida, murakkab va uzoq davom etadigan jarayon bo'lib, undan keyin umumiy mulk bekor qilinadi va faqat bir kishi to'liq mulkdorga aylanadi.

Jarayonni ro'yxatdan o'tkazish

Aktsiyani ajratish notarius tomonidan tuziladi, hech qanday og'zaki bitimlar, albatta, yuridik kuchga ega bo'lmaydi. Shu bilan birga, agar sheriklar umumiy qarorga kelmasa, bu masala faqat sud orqali hal qilinishi kerak. Qoidaga ko'ra, da'vo ulushni ajratish tartibini amalga oshirishni istagan mulkdor tomonidan taqdim etiladi. Sud jarayoni olti oygacha yoki undan ko'proq davom etishi mumkin (ayniqsa, boshqa ishtirokchilar yig'ilishlarga bormasa).

Kvartiraning bir qismini sotish

Aktsiya ajratilgandan so'ng, egasi uni sotish huquqiga ega. Ammo buni amalga oshirishdan oldin, o'z qismingizni boshqa egalarga sotib olishni taklif qilishingiz kerak. Qonunga ko'ra, kvartiraning ulushini sotishdan oldin, boshqa egalar, albatta, sotib olish taklifi bilan yozma xabar yuborishlari kerak.

Ushbu hujjat turar-joyning narxini va texnik xususiyatlarini ko'rsatadi. Hammualliflar xatni o'qib chiqqandan keyin bir oy ichida sizning ulushingizni sotib olish to'g'risida qaror qabul qilishlari mumkin. Ya'ni, bu davrda ular sizning taklifingizni qabul qilishlari yoki sotib olishdan bosh tortishlari kerak.

Har qanday tushunmovchilikni oldini olish uchun bunday takliflar ro'yxatdan o'tgan pochta orqali yuborilishi kerak. Axir, agar kelajakda, masalan, egalari sudda hech qanday bildirishnoma olmaganliklarini e'lon qilsalar, unda siz dalil keltira olasiz.

Muhim nuanslar

Ko'pgina ma'lumotga ega bo'lmagan fuqarolar tez-tez so'rashadi: "Agar qo'shnilar bunga qarshi bo'lsa, kvartiraning ulushini sotish mumkinmi?". Ba'zi sabablarga ko'ra, ko'pchilik boshqa egalar uyning o'z qismini sotish jarayoniga xalaqit berishi mumkinligiga ishonishadi. Aslida, bu unday emas, boshqa sherik egalariga nisbatan qilishingiz kerak bo'lgan yagona narsa, ularni kvartirani sotish niyatingiz haqida xabardor qilishdir. Agar ular sotib olishga rozi bo'lmasalar, bu ularga ulushni boshqa shaxslarga sotishni taqiqlash huquqini bermaydi.

Qo'shnilar bilan tanishganingizdan 30 kun o'tgach, siz o'z qismingizni har kimga topshirishga haqlisiz. Ammo esda tuting: narx siz sherik egalariga bildirishnomada ko'rsatgan narxga to'liq mos kelishi kerak (kam emas va ko'p emas). Agar siz xususiylashtirilgan kvartiraning ulushini boshqa narxda sotishga qaror qilsangiz, qo'shnilarning har biri uch oy ichida sudda bunday bitimga e'tiroz bildirishi mumkin.

Oldi-sotdi shartnomasi o'rniga sovg'a shartnomasi

Ba'zi sotuvchilar bu holatda hiyla-nayrangga borishga qaror qilishadi. Qo'shnilarni xabardor qilish tartibini bajarmaslik uchun ular shunchaki sovg'a dalolatnomasini tuzadilar. Ushbu turdagi bitim bilan qo'shnilarga umuman xabar berish shart emas va ijroning o'zi arzonroq va tezroq bo'ladi.

Ammo bu erda ham tuzoqlar bor: agar siz o'z ulushingizni qarindoshingiz bo'lmagan odamga xayr-ehson qilsangiz, unda sheriklar bunday kelishuvga e'tiroz bildirishi mumkin. Va agar qo'shnilar xayr-ehson o'rniga oldi-sotdi bitimi sodir bo'lganligini aniqlay olmasalar ham, oilaviy aloqalarning yo'qligi haqiqatini isbotlash unchalik qiyin emas. Kvartirada ulushni sotishdan oldin, xaridor bilan barcha muhim fikrlarni kelishib olish kerak. Xususan, to'lov tartibini muhokama qiling, masalan, to'lovni kechiktirish yoki bo'lib-bo'lib sotishingiz mumkin.

Voyaga etmaganning ulushi bilan kvartirani qanday sotish mumkin?

Agar voyaga etmagan bola kvartirada ro'yxatdan o'tgan bo'lsa, unda hamma narsa uning uy-joy egasimi yoki yo'qligiga bog'liq. Agar unga tegishli ulush sotuvga qo'yilgan bo'lsa, uni sotish imkoniyatiga ega bo'lish uchun u vasiylik va homiylik organlaridan ruxsat olishi kerak. Boshqa barcha holatlarda, xuddi shunday sotuvdan oldingi tayyorgarlik amalga oshiriladi. Biroq, sotib olish taklifi bolaga emas, balki uning ota-onasiga yoki vasiylariga yuboriladi.

Albatta, boshqa egalar ham bildirishnoma xatini yuborishlari kerak. Agar qo'shnilar o'rtasidagi munosabatlar normal bo'lsa, unda siz bu masalani ular bilan muhokama qilishingiz va keyin har bir mulkdorning sotib olishdan notarial tasdiqlangan rad etishini tuzishingiz mumkin. Agar egalari sizning ulushingizni sotib olishdan bosh tortgan bo'lsa, lekin siz narxni o'zgartirgan bo'lsangiz, ular bu haqda yana yozma ravishda xabardor qilinishi va bir oy ichida javob kutishlari kerak.

Bolaning aktsiyalarini tasarruf etish

Agar bolaning kvartiradagi ulushini sotish zarur bo'lsa, unda bu holda uning ota-onasi vasiylik organlaridan sotishga rozilik olishlari kerak. Bundan tashqari, bunday tuzilma bolaning yashash sharoitlari yomonlashmasligi va u uy-joysiz qolmasligi haqida hujjatlarni taqdim etishi kerak.

Ya'ni, siz evaziga sotib olmoqchi bo'lgan kvartira yoki turar joydagi ulush uchun hujjatlarni topshirishingiz kerak bo'ladi (o'lchami bolaning oldingisidan kam bo'lmasligi kerak). Bola yashaydigan yangi kvartira uchun hujjatlar o'rniga ular voyaga etmagan fuqaro nomiga ochiq bank hisob raqamini yoki boshqa dalillarni talab qilishlari mumkin. Boshqa barcha jihatlarda, bolaning ulushini sotish uchun siz yuqorida tavsiflangan barcha amallarni bajarishingiz kerak bo'ladi.

Boshqa aktsiyalarni sotish imkoniyatlari

Shunisi e'tiborga loyiqki, siz o'zingizning ulushingizni, hatto izolyatsiya qilinmagan xona bo'lsa ham, tasarruf qilishingiz mumkin. Ya'ni, nazariy jihatdan, bir kishi bir xonali kvartirada ulushini sotish huquqiga ega. Qonun bunday operatsiyalarni taqiqlamaydi. Biroq, amalda bunday operatsiyani bajarish juda qiyin.

Va bunday kvadrat metrlarning narxi ramziy ma'noga ega bo'ladi, chunki hech kim boshqa mutlaqo begona yashaydigan bitta yashash xonasini bo'lishishni xohlamaydi. Bunday holda, butun mulkni sotish bo'yicha boshqa sherik egasi bilan muzokara qilish yoki unga o'z ulushingizni sotib olishni taklif qilish yaxshiroqdir. Agar qo'shni bunday variantlarga rozi bo'lmasa, bu muammoni faqat sud orqali hal qilish kerak bo'ladi.

Agar turar-joyda 2 yoki undan ortiq izolyatsiya qilingan yashash xonalari bo'lsa, kvartiraning 1/2 qismini sotish ancha oson. Albatta, bu holda, ko'chmas mulk uchun narx har doim past bo'ladi, lekin agar kerak bo'lsa, bu variant uchun xaridorlarni topish mumkin.

Suv osti toshlari

Rieltorlar ulushni sotish jarayonida ko'p qiyinchiliklarga duch kelishi mumkinligini ta'kidlaydilar. Avvalo, bu ba'zi bir sheriklarning "birlamchi sotib olish" tushunchalarini "sotishga ruxsat berish" bilan chalkashtirib yuborishi bilan bog'liq bo'lishi mumkin. Masalan, ular aktsiyani sotish to'g'risida xabarnoma olishdan qochishlari mumkin va ularning yozma ravishda rad etishisiz bitimni ro'yxatdan o'tkazish mumkin emas. Afsuski, Fuqarolik Kodeksida qo'shnilar uchrashmasa, nima qilish kerakligi haqida hech narsa aytilmagan.

Shunisi e'tiborga loyiqki, qonun bilan boshqa sheriklik egalarini kvartiradagi ulushni sotishga majburlash mumkin emas. Boshqalarning shaxsiy mulkiga tajovuz qilish jinoiy javobgarlikka tortiladi. Shuning uchun, siz boshqa egalarning aktsiyalarini sotib olish to'g'risida faqat tinch yo'l bilan kelishib olishingiz mumkin.

Bir nechta sheriklar taklif qilingan ulushni darhol sotib olishni xohlaydigan holatlar ham mavjud. Agar bu sodir bo'lsa, sotuvchining o'zi ulardan qaysi birini o'z ulushini topshirishni tanlashi mumkin.

Xarajatlar smetasi

Agar barcha qiyinchiliklarga qaramay, siz hali ham xususiylashtirilgan kvartiraning ulushini sotishga qaror qilsangiz, unda siz uning qiymatini baholashni boshlashingiz kerak. Narxga quyidagi omillar ta'sir qiladi:

turar joydagi xonalar soni;

Uyning joylashuvi

Kvartiraning maydoni

bozor segmenti va boshqalar.

Tabiiyki, egasi xonaning (xonalarning) narxini o'zi belgilashga haqli, ammo amaliyot shuni ko'rsatadiki, uning narxi bozor narxidan 30-40% past bo'ladi. Agar siz kvartiradagi ulushning bir qismini sotishga qaror qilsangiz, unda buni qilish yanada qiyin bo'lishiga tayyor bo'ling.

Xaridor uchun kamchiliklar

Pastroq narx qo'shnilar bilan yuzaga kelishi mumkin bo'lgan nizolar uchun mutlaqo qonuniy "tovon" dir. Axir, ko'pincha boshqa sheriklar yangi ijarachilardan unchalik mamnun emaslar. Qo'shnilar odatda old eshikka yangi qulflar qo'ygan holatlar ham mavjud.

Bunday holda, shaxs kvartiradan foydalanishga kirish uchun da'vo bilan sudga murojaat qilishi kerak. Sudda, albatta, ular jabrlanuvchining tarafini olishadi va yangi egasi sud ijrochisi bilan o'z uyiga qaytishi mumkin. Biroq, agar sheriklar doimiy ravishda "iflos" ni boshlasa, unda bunday muhitda yashash juda qiyin bo'ladi. Shu munosabat bilan, kvartiradagi ulush narxi har doim bozor qiymatidan uchdan bir baravar arzon bo'ladi.

xulosalar

Xo'sh, kvartirada ulushni qanday sotish kerak? Aslida, agar fuqarolik qonunchiligining barcha talablariga rioya qilingan bo'lsa, unda alohida qiyinchiliklar bo'lmasligi kerak. Eng muhimi, o'z ulushingizni boshqa sherik egalariga sotib olishni taklif qilishni unutmang. Agar ular rad etsalar, sheriklar bu haqda notarial tasdiqlangan rad etishlari kerak. Agar sotuvga qo'yilgan ulush bolaga tegishli bo'lsa, siz ham vasiylik va homiylik organidan ruxsat olishingiz kerak bo'ladi. Siz o'z ulushingizning bir qismini sotishingiz mumkin.

Va oxirgi narsa: siz xonani faqat xususiylashtirilgan holda sotishingiz mumkin va egalari umumiy mulk asosida uy-joyga egalik qiladilar.

Maqolada siz quyidagilarni bilib olasiz: qanday qilib xususiylashtirilgan kvartiradagi ulushni oldi-sotdi shartnomasi, xayriya va garov orqali sotish, shuningdek, kvartiradagi ulushni qanday qilib noqonuniy deb topish mumkin.

Xususiylashtirish jarayoni Rossiya Federatsiyasining 04.07.1991 yildagi 1541-1-sonli "Rossiya Federatsiyasida uy-joy fondini xususiylashtirish to'g'risida" gi Qonunida nazarda tutilgan qonuniy harakat bo'lib, buning natijasida ko'chmas mulk (er, kvartira, uy, xona va boshqalar) qonunda ko'rsatilgan barcha harakatlarni amalga oshirgan shaxslarning mulkiga aylanadi.

Kvartira bir shaxs yoki bir guruh shaxslar tomonidan xususiylashtirilishi mumkin. Uy-joyni xususiylashtirish huquqiga ro'yxatdan o'tkazuvchi organga hujjatlarni topshirayotganda doimiy ravishda ro'yxatdan o'tgan va qonuniy ravishda doimiy yashovchi sifatida ro'yxatdan o'tgan har bir kishi foydalanishi mumkin. Shunday qilib, ko'pincha xususiylashtirish barcha oila a'zolariga beriladi: turmush o'rtoqlar, bolalar va boshqa qarindoshlar.

Vaqt o'tishi bilan turmush o'rtoqlar nikohni bekor qilishlari yoki bolalar ota-onalarning ulushlarini meros qilib olishlari mumkin, keyin esa bu kvartirani boshqa mulkdorlar bilan bo'lishmoqchi bo'lmagan ulush egasi o'z mulkini sotishga haqli. . O'zingizning manfaatlaringizni hurmat qilgan holda va boshqa sheriklarning huquqlarini buzmasdan, qanday qilib sotib olish va sotishni to'g'ri amalga oshirishni ko'rib chiqing.

Xususiylashtirilgan kvartiraning ulushini sotish mumkinmi?

Huquqiy atamalar farqi kabi muhim nuanceni darhol belgilash muhimdir. qo'shma mulk"Va" kasr egalik". Siz aktsiyani sotishingiz mumkin, shu bilan birga bu ulushning hajmi ajratilishi va huquqni tasdiqlovchi hujjatda ko'rsatilishi kerak.

Agar kvartira umumiy mulk asosida bir nechta shaxsga tegishli bo'lsa, u holda sotish faqat butun kvartira sifatida amalga oshirilishi mumkin yoki aktsiyalarni oldindan taqsimlash amalga oshirilishi mumkin, shundan so'ng umumiy mulkdorlarning har biri o'z ulushini o'z xohishiga ko'ra tasarruf etish.

Agar barcha sheriklar sotuvga teng ravishda rozi bo'lsa, vaziyat juda oddiy hal qilinadi. Xaridordan pul olgandan so'ng, har bir kishi o'rtasida savdo miqdori va uning bo'linishi to'g'risida shartnoma tuzish kifoya, shundan so'ng siz savdoni amalga oshirishni davom ettirishingiz mumkin. Yana bir narsa shundaki, kimdir o'z ulushini sotmoqchi bo'lsa, qolganlari esa bunga qarshi. Bu erda butunlay boshqacha harakatlar algoritmi kuchga kiradi.

Bugungi kunda u asosan amalda qo'llaniladi kvartirada ulushni sotishning uchta sxemasi qonun hujjatlari normalariga to‘liq rioya qilgan holda va amalda ishlab chiqilgan. Agar siz kvartiraning sherik egasi bo'lsangiz, kvadrat metringizni pulga aylantirish uchun har qanday sxema qabul qilinishi mumkin.

Sxema № 1. Sovg'a orqali sotish

Kvartiradagi ulushni sotish boshqa mulkdorlarning roziligi bilan amalga oshirilishi mumkin. Turli holatlarga ko'ra, bunday rozilikni olish imkonsiz yoki juda qiyin bo'lishi mumkin. Biroq, qonun ulushni hadya qilishga ruxsat beradi - buning uchun boshqa sheriklarning roziligi endi talab qilinmaydi.

Xayr-ehsonni to'g'ri tuzish juda muhimdir. Ushbu operatsiyani tajribali advokatga ishonib topshirish tavsiya etiladi. Qonunning biron bir talabi bajarilmagan taqdirda, keyinchalik boshqa sherik mulkdorlar hujjat ustidan sudga shikoyat qilishlari va bitimning haqiqiy emas deb topilishiga erishishlari mumkin. Va juda ko'p talablar mavjud:

Boshqa barcha sherik egalarini ularning ulushlari hajmini ko'rsatgan holda to'liq ro'yxatga olish kerak.
Umumiy mulkdor bo'lmagan, lekin doimiy ravishda ushbu turar-joy maydonida ro'yxatdan o'tgan barcha shaxslarni ko'rsating.
Iqtidorli shaxsga qancha kvadrat metr o'tkaziladi.
Qaysi asoslarga ko'ra bu ulush donorning mulkiga aylandi?
Agar ulush qonuniy nikohda bo'lgan shaxsga tegishli bo'lsa, sovg'a hujjatiga turmush o'rtog'ining bitimga notarial tasdiqlangan roziligini ilova qilishingiz kerak bo'ladi.

Kvartiraning ulushini xayr-ehson orqali sotib olishga qaror qilgan kishi uchun qonunga muvofiq (NKRFning 217-moddasi, 18.1-band) faqat sotuvchining yaqin qarindoshlari 13% soliq to'lashdan ozod qilinishini yodda tutish kerak. ulush qiymati. Agar ulush sotuvchining turmush o'rtog'i, o'g'li yoki qizi, otasi yoki onasi tomonidan sotib olingan bo'lsa, unda soliq to'lanmaydi, qolgan barcha xaridorlar uni to'lashlari kerak bo'ladi. Bundan tashqari, agar xaridor Rossiya Federatsiyasi fuqarosi bo'lmasa, unda 30% soliq stavkasi qo'llaniladi.

Bitim bepul bo'lsa-da, xayr-ehsonda ulushning qiymati ko'rsatilishi kerak. Uning hajmini past baholamaslik tavsiya etilmaydi, chunki u bozor qiymatining 20% dan ko'prog'iga kam baholansa, jarima kabi oqibatlarga olib kelishi mumkin.

Xayriya berilgandan so'ng, pul sotuvchiga xaridor tomonidan bank depozit qutisi orqali o'tkaziladi. O'tkazish shartnomasi bank ishtirokida tuziladi, pul berish sharti odatda donordan taqdim etilayotgan shaxsga mulk huquqini o'tkazishni tasdiqlovchi hujjatni taqdim etish hisoblanadi.

Boshqa variant ham bor: siz ulushning bir qismini xayriya qilishingiz mumkin va xayr-ehsonni ro'yxatdan o'tkazganingizdan so'ng, qolgan qismini qonuniy ravishda sotishingiz mumkin, chunki yangi hammuallif ustuvor sotib olish huquqiga ega bo'ladi. Ushbu sxema tomonlar uchun qimmatroq bo'ladi, ammo uning ishonchliligi darajasi yuqoriroq. Bundan tashqari, xaridor bir vaqtning o'zida ulushning barcha qiymatini to'lash imkoniyatiga ega bo'lmagan va tomonlar bitimni ikki bosqichda amalga oshirishga rozi bo'lgan hollarda qo'llaniladi.

Sxema № 2. Garov orqali sotish

Ushbu usul bank ushbu ulushni kredit berish uchun garov sifatida qabul qilishga rozi bo'lganda qo'llaniladi. Ushbu turdagi bitim ipoteka deb ataladi. Agar siz pulni olgan bo'lsangiz, lekin bu miqdorni foizlar bilan oldindan belgilangan muddatda qaytarib bera olmasangiz, ulush garovga qo'yuvchining (bank) mulkiga aylanadi.

Advokatlardan tez-tez so'rashadi: ushbu qoida ulush egasi va uning oilasi uchun yagona bo'lgan uy-joyga tegishlimi? Javob: ha - amal qiladi, bu aniq ko'rsatilgan: Art. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik protsessual kodeksi, 446-modda. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 337, 348-moddalari. Ko'chmas mulkni bank tomonidan qarzlar uchun hibsga olishdan qo'rqishingiz mumkin emas, faqat San'atda ko'rsatilgan hollarda. Ipoteka to'g'risidagi qonunning 54.1.

Qarz miqdori garov qiymatining 5% dan kamrog'ini tashkil qiladi.
Muddati 3 oydan kam.

Ko'pincha ko'chmas mulkdagi ulush egalari buni keyinchalik qaytarib bermaslik uchun ataylab bankdan qarzga olishadi. Aktsiyani foydali sotishga umid bo'lmaganda, bunday sxema hatto ipoteka olish xarajatlarini hisobga olgan holda foydalidir.

Sxema № 3. Oddiy sotish

Bu juda oddiy usul, ammo amalda tez-tez ishlatilmaydi, chunki sotuvchi qat'iy qoidalarga rioya qilishi kerak, masalan, barcha sherik egalarini ulushni sotish niyati to'g'risida to'g'ri xabardor qilish, shuningdek belgilangan muddatlarga rioya qilish. ularning qarorini kutish uchun. Umuman olganda, protsedura quyidagicha:

Aksiya egasi natijadan barcha operatsiyalarda foydalanish uchun ko'chmas mulkni baholashni buyuradi. Siz o'zingizning ulushingizni butun kvartirani sotish orqali va keyin olingan summani bo'lish orqali qanday qilib olish mumkin bo'lsa, uni alohida sotish orqali olish mumkin emasligi bilan kelishishingiz kerak bo'ladi.
Hammualliflarning har biriga sotish istagi to'g'risida xabarnoma va sotish miqdori ko'rsatilgan buyurtma xat yuboriladi. Hammualliflar bildirishnomalarni olgan paytdan boshlab 30 kun ichida ularning qarorini kutish kerak. Shundan keyingina ulush ommaviy sotuvga qo'yilishi mumkin, chunki bir oy ichida barcha boshqa sheriklar ulushni belgilangan miqdorga boshqa xaridorlardan oldindan sotib olish huquqiga ega. Boshqa sherik egalarining ulushni qaytarib olishdan notarial tasdiqlangan rad etishlari yaxshi sug'urta bo'ladi, lekin ularni olish har doim ham mumkin emas.
Kvartiraning ulushini sotish shartnomasi sotuvchi va xaridor o'rtasida tuziladi. Ko'rsatilgan hollarda: ulush hajmi, uning qiymati, ulush tavsifi va o'zaro hisob-kitoblar tartibi.
Bitim ko'chmas mulkning yagona davlat reestrida ro'yxatga olinadi, bu haqda xaridorga tegishli ko'chirma beriladi.

Kvartirada ulushni sotishni noqonuniy deb qanday tan olish mumkin?

Zamonaviy sud amaliyotida kvartiraning aktsiyalarini sotish bo'yicha nizolar kam uchraydi. Bitimlarga sherik mulkdorlar, xaridorlar, shuningdek, huquqlari buzilgan uchinchi shaxslar e'tiroz bildirishi mumkin. Shartnoma bo'yicha tuzilgan va USRRda ro'yxatga olingan oldi-sotdiga faqat sud orqali e'tiroz bildirish mumkin.

Kvartiraning sherik egalari oldi-sotdi sodir bo'lganligi to'g'risida xabardor bo'lgan paytdan boshlab 3 oy ichida sudga murojaat qilishlari mumkin. Shu bilan birga, bitimning o'ziga e'tiroz bildirish mumkin emas, faqat ro'yxatdan o'tgan shartnoma bo'yicha xaridorning huquq va majburiyatlari sizning nomingizga o'tkazilishini talab qilish kifoya. Sudning ijobiy qarori bilan da'vogar ulushning sobiq egasiga shartnomada ko'rsatilgan miqdorni to'laydi va ushbu ulushning egasiga aylanadi.

Shuni ta'kidlash kerakki, bunday sud jarayoni juda ko'p vaqt va xarajatlarni talab qiladi, shuning uchun birinchi navbatda nizoni tinch yo'l bilan hal qilishga harakat qilish yaxshiroqdir. O'z nomingizdan muzokaralar olib borish uchun professional advokatga ishonishingiz mumkin. Ushbu usul yuzaga kelgan nizoni sudni jalb qilmasdan kelishuv bitimi orqali hal qilishga yordam beradi.

Har qanday bitim sudda osonlikcha haqiqiy emas deb topilishi mumkin, agar da'vogar uni tuzish paytida qonun buzilganligini isbotlay olsa. Misol uchun, xaridor oldi-sotdi shartnomasini imzolashdan oldin butun summani sotuvchiga o'tkazgan yoki sotuvchi ushbu mulkka va u bilan tuzilgan bitimlarga bo'lgan huquqlarga ega bo'lmagan shaxsdir.

Bunday hollarda da'vo muddati juda muhim:

Bir yil ichida, agar da'vogar uni qonuniy ravishda tuzishga to'sqinlik qiladigan holatlar to'g'risida bilib olgan vaqtni ishonchli aniqlash mumkin bo'lsa, bitimga e'tiroz bildirish mumkin.
Yaroqsiz bitimlar 3 yil ichida e'tiroz bildirilishi mumkin. Misol uchun, agar da'vogar sotuvchining xaridordan pul olmaganligini isbotlay olsa.
Sotish va sotib olishning ishtirokchisi bo'lmagan uchinchi shaxslar o'z huquqlari buzilgan taqdirda, bu huquqbuzarlik to'g'risida ma'lumot olishlari kerak bo'lgan paytdan boshlab 10 yil ichida sudga da'vo qilish huquqiga ega.

Ushbu holatlarning barchasi ulush qiymatini aniqlashda hal qiluvchi rol o'ynaydi. Ko'p sonli turli xil xavf-xatarlar xaridorlarni qo'rqitadi, shuning uchun siz aktsiyani sotishdan haqiqiy xarajatlardan pastroq miqdorni olishingiz mumkin.