Hisseli bir dairenin satışı. Bir apartman dairesindeki hissenin yeni sahibine satılması prosedürü Özelleştirilmemiş bir apartman dairesindeki hisse satışı

Hisse, gayrimenkulün ayrılmaz bir parçasını temsil etmese de sahibinin tüm yetkilerine tabidir: kullanmak, sahip olmak ve elden çıkarmak.

Sahibi, hisseyi satış yoluyla da elden çıkarabilir. Eylem algoritması aşağıdaki gibidir:

1. Adım. Hisse satın alımını öncelikli olarak diğer daire sahiplerine teklif edin

Bu kişiler, satıcının belirlediği fiyattan öncelikli satın alma yani öncelikli satın alma hakkına sahiptir. (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 250. Maddesi, Bölüm 1).

Bildirim, fiyat ve diğer koşullar belirtilerek yazılı olarak yapılacaktır.) Birden fazla katılımcının bir hisse satın alma isteğini ifade etmesi durumunda satıcı, satın alan katılımcıların hisseleriyle orantılı olarak satışı resmileştirir.

Bildirilenlerden hiçbiri bir hisseyi satın alma isteğini ifade etmezse veya herkes doğrudan reddederse, sahibi herhangi birine satış yapma hakkını alır (250. maddenin 2. fıkrası).

Adım 2. İşlemin hazırlanması ve tamamlanması

Çeşitli yollarla (reklam vb.) gösteriler yapar, görüşmeler yapar ve kayıt için belgeler hazırlarlar.

Bu durumda satıcı, diğer sahiplere bildirimde bulunduğu andan itibaren bir ay sonra veya bu sürenin bitiminden önce herhangi bir kişiye satış yapma hakkına sahiptir, ancak noterin diğer tüm sahiplerin satın almayı reddetmesine tabidir. (122 Sayılı Federal Kanunun 24. maddesinin 1. fıkrası). İşlemin kendisi noter (FZ-122) tarafından yapılmalıdır.

Sözleşme, taraflara ilişkin bilgileri (alıcı ve satıcı), gayrimenkulün tanımını (apartmandaki paylar - sayısı, adresi, toplam/yaşam alanı vb.), fiyatını (Medeni Kanun'un 554-555. maddeleri uyarınca) içerir. Rusya Federasyonu Kanunu). Tesislerde kısıtlamalar varsa, üçüncü tarafların hakları da belirtilir. Anlaşmanın eki, bir devir senedi veya benzeri bir belgedir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 556. Maddesi).

Adım 3. Mülkiyet devrinin tescili (Rusya Federasyonu Medeni Kanununun 131 ve 551. Maddelerine göre)

13. Bir apartmandaki hisse vekaleten nasıl satılır ve numune nereden indirilir?

Hisse sahibi/sahipleri, hisseyi satamıyor veya kendisi tescil ettiremiyorsa veya istemiyorsa, bu tür işlemleri başka bir kişiye (tabii ki kendisine olan güvene bağlı olarak) gerçekleştirmek üzere vekaletname verme hakkına sahiptir. Bu eylem Sanat tarafından düzenlenir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 185'i. Mülkiyetle işlem yapma yetkilerinin devrine ilişkin vekaletnamenin noter tasdikli olması gerekir (bunun için tarafların pasaport verileri gereklidir).

Notere gitmeden önce, kendinize bir vekaletname hazırlamanıza (veya herhangi bir web sitesinden indirmenize) gerek yoktur - her şey noterin ofisinde yapılacaktır. Sadece ne tür eylemlerin emanet edildiğine karar vermeniz gerekir (tam vekaletname, geri alınamaz, para alma hakkı olup olmadığı vb.).

Bir apartman payının başka maliklerin de bulunması nedeniyle satışı, işlemin aksamaması veya sonradan ihtilaf edilmemesi için dikkat edilmesi gereken bir takım özelliklere sahiptir. Öncelikle diğer kat maliklerine pay almayı teklif etme sorumluluğunuzu ihmal etmemelisiniz. Ancak tüm hissedarlara satın alma işlemi bildirildikten/reddedildikten sonra mülk ilgili herhangi bir tarafa satılabilir.

Diğer sahiplerinin izni olmadan hisse nasıl satılır? Videoyu yanıtla

Bir hisseyi satmanın gerekli olduğu, ancak diğer sahiplerin kasıtlı olarak "direksiyona bir tekerlek taktığı" durumlar nadir değildir. İzin ihtiyacını yasal olarak atlamanın bazı yolları nelerdir? Bir avukat tarafından istişarede bulunuldu.

Bir apartman dairesinde hisse satışı, hukuki özellikleri nedeniyle, bazı hukuki zorluklarla bağlantılı oldukça karmaşık bir gayrimenkul işlemidir. Bunun nedeni, hisse sahibinin, diğer hissedarların görüşleri dikkate alınmaksızın, tek başına daireyi elden çıkaramaması ve onunla hukuki açıdan önemli işlemler gerçekleştirememesidir.

Ancak uygulamada görüldüğü gibi, birçok ortak sahibi kendi aralarında anlaşamaz ve ortak bir apartman dairesinde bir hissenin satışını engellemeye başlar. Çoğu durumda bir dairenin yalnızca kağıt üzerinde hisselere bölünmesi nedeniyle durum karmaşıktır, ancak gerçekte mal sahipleri bir alanın alanının nerede bittiğini ve diğerinin topraklarının nerede başladığını doğru bir şekilde belirtemezler.

Ayrıca, tüm sahiplerin rızası olsa bile, ortak bir apartman dairesindeki hisse satışının, Rus konut mevzuatının öngördüğü tüm resmi gerekliliklere tam olarak uygun olarak yapılması gerekmektedir.

Paylı mülkiyetin hukuki rejimi ve mevzuat düzenlemesi

Rusya Medeni Kanunu, birden fazla mal sahibinin (iki veya daha fazla) sahip olduğu bir dairenin ortak veya ortak mülkiyette olabileceğini öngörmektedir. Bu yasal formlar arasındaki temel fark, ortak mülkiyette, her malikin ortak dairede kendisine tahsis edilmiş hisseye sahip olmasıdır.

Ortak mülkiyetli işlemlerin yasal düzenlemesinin temel özelliği, bu konut gayrimenkulünün kullanımı ve elden çıkarılması için tüm ev sahiplerinin rızasıdır. Bir apartman dairesinde pay sahibi olmak ve onu kullanmak, örneğin bir odaya sahip olmaktan farklıdır.

Buradaki zorluk, bir hisseyi diğer hisselerden bir sınırla ayırmanın ve diğer sahiplerin “yabancı” bölgeyi kullanmasını yasaklamanın neredeyse imkansız olmasıdır. Ortak bir apartman dairesindeki pay, yasal belgelerde kesir olarak kaydedilir (örneğin, ½, ¼ vb.).

Ortak bir apartman dairesindeki hisseyi satmak için zorunlu bir koşulun, yani diğer maliklerin bu daireyi satın alma konusundaki rüçhan hakkının karşılanması gerekir.

Bu, bir konutun bir hissesi satıldığında, diğer tüm maliklerin (örneğin eski eş), diğer alıcılara teklif edilmeden önce o hisseyi satın alma hakkına sahip olduğu anlamına gelir. Sonuç olarak, hisselerden birinin sahibi, dairenin tüm sahiplerinden ret alıncaya kadar başka alıcı arama hakkına sahip değildir.

Ortak konut gayrimenkullerinde pay satışı prosedürü

Bu nedenle, ortak mülkiyetteki ortak bir apartman dairesindeki hissesini satmak için sahibi şunları yapmalıdır:

1. Bir fiyat belirleyin ve hissesini bu dairenin diğer sahiplerine satın almayı teklif edin. Bunu yapmak için, ortak dairedeki hisseyi satma niyetini sahiplerin her birine yazılı olarak bildirmeli ve ayrıca bildirimde fiyatı ve satışın diğer önemli koşullarını belirtmelidir;
2. Sahiplerden biri dairede hisse satın alma isteğini ifade ederse işlemi resmileştirin. Bu durumda işlem, bir dairenin tamamını satarken olduğu gibi resmileştirilir;
3. Eğer mülk sahipleri, satılan ortak dairedeki hisseyi satın almayı reddederse, onların yazılı reddini almalı ve dairedeki payınızı yetkisiz kişilere satmaya başlamalısınız. Yazılı ret gelmemesi halinde malikin 1 ay içerisinde daireyi satışa çıkarma hakkı yoktur. Bir ay sonra, ortak paylı mülkün diğer sahiplerinden hiçbiri bu süre içinde satılan payı edinmezse satıcı, payı herhangi bir alıcıya satabilir. Ancak bu durumda satıcının, hissenin satışına ilişkin tüm maliklerin bildirimini aldığına dair teyit alması gerekir.

Bir hisseyi dışarıdan birine satarken, kural olarak, sahibi, diğer tüm belgelerle birlikte, kalan sahiplerin reddini (yazılı olarak) veya tüm sahiplerin satışla ilgili uygun bildirimi aldığını doğrulayan belgeleri kayıt makamına sunmalıdır. ortak dairedeki hissenin bir aydan fazla bir süre önce satın alındığını ve hiçbiri yabancılaşmış hisseyi satın alma arzusunu dile getirmedi.

Birden fazla ortak mülkiyet sahibi, satılan hisseyi satın alma isteğini ifade etmişse, sahibi, kendi talebi üzerine, hissesini kime satacağını seçebilir.

Satıcı, hissesini satarken kalan ev sahiplerinin rüçhanlı satın alma hakkını ihlal ederse, hissedarlardan herhangi biri hakkını geri almak için mahkemeye başvurabilir. Kanun, ortak mülkiyet sahibinin ortak bir apartman dairesindeki hissenin satışına itiraz edebileceği üç aylık bir zaman aşımı süresi öngörmektedir.

Bu süre, satıcı tarafından ön alım hakkı ihlal edilen ortak apartmandaki hisse sahiplerinden birinin, ortak apartmandaki hissenin kendisine satıldığını öğrendiği veya öğrenmesi gerektiği günden itibaren işlemeye başlar. dışarıdan bir alıcı.

Bir hisseyi satarken ne gibi zorluklar ortaya çıkabilir?

Daha önce de belirtildiği gibi, ortak bir dairede pay sahibi, payını devrederken bazı zorluklarla karşılaşabilir. Her şeyden önce, diğer apartman sahiplerinin, bu hisseyi kendileri satın almayı düşünmeseler bile, bir kısmını başka kişilere satma konusundaki isteksizliğiyle ilişkilidirler.

Uygulamada, ortak mülkiyetteki katılımcıların, ortak bir apartman dairesindeki hissenin satışını bildiren bir bildirim almaktan kasıtlı olarak kaçındıkları sıklıkla görülür. Sonuç olarak, üçüncü bir kişiye satmak isteyen hisse sahibi, dairenin diğer sahiplerinin yazılı reddi veya kendilerine tebliğ edildiğine dair teyidi olmadığı için işlemi tescil ettiremez. hissesini satma niyetinde.

Devrilen payın sahibinin diğer hissedarların adreslerini bilmediği ve bu nedenle onlara yazılı bildirimde bulunamadığı durumlarda durum daha da karmaşık hale gelir. Bu durumda yasa, bilinen son adrese yazılı tebligat yapılmasına izin vermektedir. Ancak bu durumda diğer hisse sahiplerinin, ortak bir apartman dairesindeki hisse satışına ilişkin işlemin hukuka uygunluğuna mahkemeye başvurarak itiraz etmeye çalışacakları da göz ardı edilemez.

Bu durumlarda, hisse satıcısının, gücü dahilindeki her şeyi yaptığına ve tüm ortak konut sahiplerine hisseyi satma niyetini bildirmek için mümkün olan tüm önlemleri aldığına dair mümkün olduğu kadar çok yazılı kanıt toplaması önerilir. Bu, bir anlaşmazlık durumunda hisseyi dışarıdan birine satma hakkını mahkemede kanıtlamasına yardımcı olacak.

Ayrıca diğer ortak mülkiyet sahiplerinin satış sürecini kasıtlı olarak geciktirdiği durumlar da vardır. Bunu yapmak için, hisseyi geri alma niyetinde olmadan satın almayı kabul ederler.

Bazı zor durumlarda, hisse sahibinin herhangi bir nedenle gayrimenkulden kendine düşen payı satamaması durumunda aşağıdaki satış planları uygulanır:

• Payınızı satın alma talebiyle mahkemeye gideceksiniz. Yasa, ortak mülkiyetteki ortak bir daireyi (örneğin tek odalı bir dairede) paylaşmanın imkansız olduğu durumlarda, daha küçük bir hissenin sahibinin, bir anlaşma olmadığı takdirde, mahkemede bunu talep etmesine izin vermektedir. diğer malik kendi payını satın alır;
• bir bağış sözleşmesi hazırlayın. Bir apartman dairesinde hisse satışına ilişkin işlemin tamamlanmasının karmaşıklığı, hisse sahibinin bağış yaparken diğer hissedarlara bildirimde bulunması gerekmediği için satıcıların bu işlemi hediye kisvesi altında tamamlamak zorunda kalmasına yol açmıştır. BT. Bu durumda alım ve satımın tarafları hediye sözleşmesi imzalar ve para ya doğrudan satıcıya ya da kiralık kasa aracılığıyla aktarılır.

Ortak mülkiyetteki diğer katılımcılar bu işleme mahkemede itiraz etmeye çalışabilirler, ancak pratikte, gerçekleşen şeyin bir bağış değil, ortak mülkiyetin bir kısmının satışı olduğunu kanıtlamaları çok zor olacaktır. Ancak bu planı kullanırken hediye verirken hediye vergisi ödeme zorunluluğunun olacağını unutmamanız gerekir.

İşleme itiraz olasılığını en aza indirecek bir diğer seçenek, alıcıya hissenin küçük bir kısmını (örneğin birkaç metrekare) "hediye etmek" ve ardından ona, paylaşılan dairenin sahiplerinden biri olarak, kalan kısmı satın alın.

Ortak mülkiyetteki bir parçanın satışına ilişkin benzer bir seçenek, alıcının bu hissenin rehin sahibi olarak belgelendiği ve borçlunun (hissenin satıcısı) "başarısızlığı" sonucunda bunu aldığı bir rehin sözleşmesinin kullanılmasıdır. ) borcunu ödemek.

Bu yöntemleri kullanarak, ortak mülkiyetteki bir apartman dairesinde hisse satıcısı ve alıcısı, bu işlemlerin yine de mahkeme tarafından sahte olarak kabul edilebileceğini unutmamalıdır.

Bu nedenle, ortak bir dairede pay satmanın en zor yanı, diğer sahiplere bildirimde bulunmak ve onların ortak mülkteki belirli bir payı satın alma rüçhan haklarını gözetmektir. Kalan hissedarlar hisseyi satın almayı kabul ettikten veya reddettikten sonra, hisse alıp satma işlemi tüm dairenin satışından farklı değildir.

Yorumlar (115)

İlyas | 2017/10/01

Merhaba! Aşağıdaki durum var - 2 odalı bir daire. İki hissedar. Hissedarlardan biri hissesini satmak istiyor. İkinci hissedar reşit olmayan çocuktur, vasisi birinci hissedarın erkek kardeşinin annesi-eşidir. Reşit olmayan bir çocuğa sahip olmak, mülkiyet haklarının satışını etkileyebilir mi? Vasinizle nasıl bir anlaşmaya varabilirsiniz ve bu mümkün mü? Teşekkür ederim!

yönetici | 2017/10/09

Merhaba İlyas! Paylı mülkiyette ikinci katılımcının reşit olmayan bir çocuk olması, diğer malikin kendi payını satmasına engel değildir. Ancak bu durumda satıcının ikinci hissedarın rüçhanlı satın alma hakkına saygı göstermesi gerekir - yani hisse satıcısı reşit olmayan kişinin yasal temsilcilerine (yani pay sahibine) bildirim göndermekle yükümlüdür. anne) hisseyi satın alma teklifiyle. Reddedilmesi veya yanıt verilmemesi durumunda pay sahibi, payını herhangi bir engele maruz kalmadan dışarıdan birine satabilecektir.

İlya | 2017/10/23

Merhaba. Bir yıldan kısa bir süre önce bir daire satın aldık. Daire üç hisse halinde satın alındı. Sahiplerden biri hissesini yabancılara satmak istiyor
diğer sahiplerin izni olmadan. Daire bir yıldan daha kısa bir süre önce ortak mülkiyet olarak satın alınmışsa bunu yapabilir mi? Teşekkür ederim.

yönetici | 2017/11/03

Merhaba İlya! Ortak mülkiyette kalan katılımcılar, Sanat uyarınca satın alma konusunda rüçhan hakkına sahiptir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 250'si. Bu hakkın kullanılmasına uyulmaması ve payın dışarıdan birine satılması halinde, bu alım-satım işlemine mahkemede itiraz edilebilir.

Vitali | 2017/11/20

Tünaydın.
Dairede 1/4 hisseye sahibim. Bu daireyi ortak mülkiyetteki katılımcılardan birine satıyorum. Geri kalan katılımcılara bilgi verildi ve hisse satın alma konusunda herhangi bir istek göstermediler. MFC bana satın alma ve satış sözleşmesinin noter tasdikli olması gerektiğini söyledi. Ortak mülkiyetle yapılan bir yabancılaştırma işlemi gibi görünüyor. Tekrar ediyorum, ortak mülkteki 4 katılımcıdan birine hisse satıyorum, “dışarıya” satmıyorum
ve aynı zamanda herkes aynı fikirde. Soru: Böyle bir işlemi noter tasdik etmek gerekli midir, yoksa basit yazılı bir biçimde mümkün müdür?

yönetici | 2017/11/30

Merhaba Vitaly! Mevzuattaki son değişikliklere uygun olarak, ortak mülkiyetteki tüm katılımcıların hisselerini tek bir işlemde yabancılaştırması da dahil olmak üzere, gayrimenkulün ortak mülkiyet hakkındaki hisselerin yabancılaştırılmasına ilişkin işlemler noter tasdikine tabidir (172 sayılı Federal Kanun ile getirilmiştir) FZ).

Anton | 2017/11/28

Merhaba. İki kişinin eşit hisselerle (%50-%50) bir dairesi var ve onu satmayı planlıyorlar. Birinin işlem tutarının %60'ını, diğerinin ise %40'ını alacağını kabul ederler. Bu yasal olarak nasıl düzgün bir şekilde resmileştirilir? Alıcıdan avans alınırken bu bilgiler sözleşmeye nasıl dahil edilmelidir?

yönetici | 2017/12/09

Merhaba Anton! Sözleşmede bir dairenin fiyatını belirlerken, sözleşme metninde bir satıcının payının belirli bir miktarda, ikinci satıcının payının ise diğerinde değerlendiğini belirtmeniz yeterlidir. Alıcı tarafından satıcıların her birine aktarılması gereken belirli tutarları belirtmek daha iyidir.

Yat Limanı | 2018/03/08

Merhaba, komşum dairedeki hissesini satmaya karar verdi, ben almaya hazırım ama hemen para istiyor ve doğum sermayesi ile ipoteğe başvurmak için zamana ihtiyacım var. Beni reddedebilir mi? Ve onu yabancılara mı satacaksın?

yönetici | 2018/03/20

Merhaba Marina! Aldığınız satış bildirimi belirli temel satış şartlarını içermiyorsa (örneğin, yalnızca peşin satış), komşunuzun sizden yazılı bir ret cevabı alana kadar dairedeki bu payı üçüncü kişilere devretme hakkı yoktur. .

Yuoiya | 2018/03/20

Bankalar bir apartman dairesinde hisse satın alıyor mu? Bu hangi durumda mümkündür ve hangi bankalar daireden pay satın alabilir?

yönetici | 2018/03/27

Merhaba Yuoiya! Banka, faaliyeti gereği bir finans ve kredi kuruluşu olup, gayrimenkul alım satımı ile iştigal etmemektedir. Bunun bir istisnası, gayrimenkul alımı için ipotek kredilerinin verilmesidir. Dairede bir pay dahil. Borçluların kredi yükümlülüklerini uygunsuz bir şekilde yerine getirmeleri durumunda bankalar satış yoluyla gayrimenkul satışı gerçekleştirebilir. Birçok banka, diğer şeylerin yanı sıra gayrimenkul satışına yönelik hizmetler de sağlayan konut kredisi kuruluşlarıyla işbirliği yapmaktadır.

Elnura | 2018/09/09

Merhaba, durum şu; bir apartmanda 6 malik var, her pay 1/7, bu beş kişi daireyi satmak istiyor, biri de pasaportunda hata olduğu için isminde hata yapmış, ve kişinin aynı olduğunu, bunu yapmak istemediğini dava etmesi gerekiyor!! Zaman yok diyor, böyle bir durumda ne yapmalı???

yönetici | 2018/09/21

Merhaba Elnura! Belirttiğiniz kişinin rüçhan hakkı olduğu için, geri kalan maliklerin noter aracılığıyla hisseyi satın almak için kendisine yazılı teklif göndermeleri gerekmektedir. 30 gün içerisinde herhangi bir anlaşma veya satın alma reddi gelmediği takdirde, geri kalan hissedarlar, hisselerini dışarıdan bir kişi/kişilere satma hakkına sahiptir.

Anna | 2018/11/29

Merhaba, tek odalı bir dairenin üç sahibi var: ben, bir çocuk ve eski kocam. Payımı satmak istiyorum. Eski koca onu satın almayı kabul etmiyor. Satıştan elde edilen gelir, çocuğa hisse tahsis edilecek inşaat halindeki evin yaşam koşullarının iyileştirilmesi için kullanılacak.Payımı üçüncü bir tarafa satabilir miyim?Çocuk dairede yaşamıyor.

yönetici | 2018/12/09

Merhaba Anna! Evet, bir apartman dairesindeki hisseyi dışarıdan birine satabilirsiniz, ancak satıştan önce reşit olmayan bir kişinin hissesini satmak için vesayet makamlarının onayını almanız ve ayrıca eski kocanıza noter aracılığıyla yazılı olarak bildirimde bulunmanız gerekecektir. hisseyi satma niyetiniz (rüçhanlı satın alma hakkının kullanılması). Eski eşiniz hisseyi satın almayı reddederse, hisseyi zaten üçüncü bir tarafa satabileceksiniz.

Çoğu zaman insanlar bir apartman dairesinde hisse satma ihtiyacıyla karşı karşıya kalırlar. Çoğu zaman bu durumda, sahibin kafası karışır, "ne yapmalı" ve "nasıl doğru yapmalı" soruları ortaya çıkar. Bir hissenin satışına ilişkin işlem, bir dairenin tamamının satışından farklıdır ve burada, bir apartman dairesinde hisse satmaya karar veren mal sahibinin hangi farklılıkları bilmesi gerektiğini açıklığa kavuşturmak gerekir. Sonuçta, diğer işlemlerde olduğu gibi hatalardan kaçınmak önemlidir. Bu yazıda bir daire için belgelerin nasıl düzgün şekilde hazırlanacağını, vergilerin nasıl ödenmeyeceğini ve zorluklardan nasıl kaçınılacağını anlayacağız.

Bir apartman dairesinde hisse satarken ne gibi sorunlar ortaya çıkabilir?

Paylaşımlı mülkiyet ülkemizde oldukça yaygın bir durumdur.

Bir dairenin hisselere bölünmesi, dairedeki tüm kayıtlı kişilerin özelleştirilmesi, boşanma sonrası dairenin bölünmesi ve birkaç mirasçı için miras kaydı sırasında meydana gelebilir. Ancak standart bir daire fiziksel olarak birkaç parçaya bölünemez. Örneğin, dört odalı bir daire, 4 tek odalı daireye bölünebilir ve içindeki paylar yalnızca yasal olarak, yani ortak bir kapı, ortak bir mutfak, ortak bir banyo vb.

Buna göre satış yaparken bir takım sorunlar ortaya çıkıyor:

1) Bu tür gayrimenkuller için alıcı bulmak zordur çünkü herkes bir daireyi yabancılarla paylaşmayı kabul etmez. Ve çoğu zaman ortak apartman dairelerinin, hatta yurttaki dairelerin tamamının ortak mülkiyet olduğu görülür.

2) İkinci sorun ise diğer maliklerin apartmanda pay satın alma konusunda rüçhan hakkına sahip olmasıdır. Yani size ait bir hisseyi satmak için onlardan ret almanız ve ancak o zaman üçüncü şahıslara satmanız gerekir. Bu emir asla ihlal edilmemelidir, çünkü diğer sahipler anlaşmaya mahkemede kolayca itiraz edebilir ve çok daha fazla sorun yaşanacaktır.

Peki bir apartman dairesindeki hisse nasıl doğru şekilde satılır?

Birincisi hisse tahsisidir. Hissenizi satmak için bir takım prosedürleri tamamlamanız gerekir. Özelleştirme sonrasında ortakların her biri belirli bir paya sahip olur. Kesirli olarak ifade edilebilir (örneğin 1/2). “Ayni” yani “yaşayan” bir paylaşımdan bahsedecek olursak genellikle her kişi mümkünse odalardan birinin sahibi olur, ortak alanlar da bağımsız olarak kendilerine ait olur. Yani kendi odan var ama mutfak, koridor ve kiler ortak çünkü onları bölmek fiziksel olarak imkansız.

Hisse tahsis prosedürünün tescili.

Hisse tahsisi noter tarafından resmileştirilir. Hiçbir sözlü anlaşmanın hukuki geçerliliği yoktur. Ayrıca ortak maliklerin ortak bir karara varamaması durumunda bu konu mahkeme aracılığıyla çözülecektir. Kural olarak, pay tahsis prosedürünü yürütmek isteyen malik tarafından talep açılır, ancak diğer malikler bunu yapmasına engel olur ve bazen altı aya kadar sürebilen bir hukuki mücadele ortaya çıkar. uzun.

Bir sonraki aşama dairenin bir kısmının satışıdır.

Hisse tahsisinden sonra mal sahibi onu satma hakkına sahiptir, ancak bunu yapmadan önce dairenin diğer tüm sahiplerine hissesini satın almayı teklif etmek gerekir. Yasaya göre, bir apartman dairesindeki hisse satılmadan önce diğer sahiplere satın alma teklifiyle birlikte yazılı bildirimde bulunulması gerekiyor. Yani, bu durumda ortak sahipler ilk reddetme hakkına sahiptir. Reddederlerse üçüncü şahıslara satış yaparsınız.

Diğer bir seçenek ise alım satım sözleşmesi yerine hediye senetidir.

Bazı satıcılar bu numarayı kullanmaya karar verir. Ve komşulara satın alma teklifi hakkında bilgi verme prosedürünü ortadan kaldırmak için bağışı resmileştiriyorlar. Bu tür bir işlemle komşulara haber vermek hiç gerekli değildir ve kaydın kendisi daha ucuz ve daha hızlı olacaktır.

İzole bir oda olmasa bile payınızı elden çıkarabileceğinizi burada belirtmekte fayda var. Yani teorik olarak bir kişinin tek odalı bir dairede hisse satma hakkı vardır. Kanun bu tür işlemleri yasaklamıyor ancak pratikte böyle bir işlemin yapılması oldukça zordur ve bu tür metrekarelerin fiyatı tamamen sembolik olacaktır, çünkü kimsenin gelip “Ben de pay istiyorum” demesi pek olası değildir. sadece ona sahip olmak için tek odalı bir daire. Bu durumda, diğer ortak sahiple mülkün tamamını satması konusunda pazarlık yapmak veya ona sizin payınızı satın almasını teklif etmek daha iyidir. Ancak komşunuz aynı fikirde değilse sorunu mahkeme yoluyla çözmek zorunda kalacaksınız. Zor ama mümkün.

Sualtı kayaları

Hisse satışı sürecinde birçok sorunla karşılaşabilirsiniz. Her şeyden önce bu, komşuların ve apartman sahibinin geri kalanının yanlış anlaşılmasından kaynaklanmaktadır. Örneğin bir hissenin satışına ilişkin bildirim mektubu almaktan kaçınabilirler ve yazılı onayları olmadan işlemin tescil edilmesi mümkün değildir. Ne yazık ki Medeni Kanun, komşuların işbirliği yapmaması durumunda ne yapılacağına dair hiçbir şey söylemiyor. Sonuç olarak bu sorun ancak mahkemede kanuna dayalı olarak çözülebilir.

Diğer ortak maliklere dairedeki hisseyi satma zorunluluğu getirmenin imkansız olduğu dikkat çekmektedir. Başkalarının özel mülkiyetine izinsiz girmek suçtur. Bu nedenle, diğer sahiplerin hisselerinin satın alınması konusunda ancak dostane bir şekilde anlaşabilirsiniz. Prensip olarak, birden fazla ortak sahibinin teklif edilen hisseyi aynı anda satın almak istediği durumlar vardır. Böyle bir durumda satıcı, payını kime devredeceğini kendisi seçebilir.

Dairelerdeki hisse sahiplerine komşularıyla - diğer sahiplerle sıcak ilişkiler sürdürmelerini tavsiye etmeye devam ediyor. Sonuçta bir gün payınızı satmak isterseniz bu işinizi çok daha kolaylaştıracaktır.

Paylaşımlı mülkiyet esas olarak megakentlerde yaygındır. Ortak konutların özelleştirilmesinden ve "bölünmesinden" sonra, bu tür gayrimenkullerin sahipleri iki ila yedi kişi olabilir.

Ayrıca bunlar tamamen yabancılar, akrabalar (çocuklar ve ebeveynler) veya aile bağlarını kaybetmiş kişiler (eski karı koca) olabilir. Er ya da geç mülkün ortak sahiplerinden biri, hisselerini “ayırmak” ve satmak isteyecektir. Ve burada pek çok zorluk ortaya çıkmaya başlıyor. Bir apartman dairesinde hisse uygun şartlarda nasıl satılır? Hadi daha yakından bakalım.

Hisse tahsisi

Hissenizi satmak için bir takım prosedürleri tamamlamanız gerekir. Diğer ortak maliklerin izni olmadan yeni misafirlerin kaydedilmesi ve hatta onarım yapılması mümkün olmayacaktır. Evin bir kısmını satmak veya kiralamak da oldukça zor olacak.

Bu arada özelleştirilmiş bir dairede hisse satışı hala mümkün. Doğru, bunun için hisse tahsisi gibi zahmetli bir prosedürden geçmeniz gerekecek. Bu, özelleştirmeden sonra ortak sahiplerden her birinin zorunlu olarak belirli bir paya sahip olduğu anlamına gelir.

Kesirli olarak ifade edilebilir. Örneğin iki odalı bir dairenin iki sahibi vardır ve her birinin ½ payı vardır. Ayni paylaşımdan bahsedecek olursak, her kişinin bir odanın sahibi olduğu ve ortak alanlara (mutfak, koridor, kiler) ortaklaşa sahip olacağı ortaya çıkıyor. Ayrıca payın tahsis edilmesinin ardından yukarıdaki mülkleri kullanma hakkına da sahip olacaklar. Bu durumda herkesin payı kişisel hale gelecek ve komşular ortak malik olarak kalacaktır.

Ortak mülkiyet de bölünebilir. Bu, kural olarak, ortak mülkiyetin iptal edileceği ve yalnızca bir kişinin tam malik olacağı karmaşık ve uzun bir süreçtir.

Prosedürün kaydı

Bir hissenin tahsisi noter tarafından resmileştirilir; elbette hiçbir sözlü anlaşmanın yasal gücü olmayacaktır. Aynı zamanda ortak maliklerin ortak bir karara varamaması durumunda bu konunun ancak mahkeme yoluyla çözülmesi gerekmektedir. Kural olarak, talep, hisse tahsis prosedürünü yürütmek isteyen mal sahibi tarafından yapılır. Hukuki mücadele altı aya kadar veya daha uzun sürebilir (özellikle diğer katılımcılar toplantılara katılmıyorsa).

Dairenin bir kısmını satıyorum

Hisse tahsis edildikten sonra sahibi, onu satma hakkına sahiptir. Ancak bunu yapmadan önce, kendi payınızı diğer sahiplere satın almayı teklif etmelisiniz. Yasaya göre, bir apartman dairesindeki hisseyi satmadan önce, diğer maliklerin satın alma teklifini içeren yazılı bir bildirim göndermeleri gerekiyor.

Bu belge evin maliyetini ve teknik özelliklerini gösterir. Ortak sahipler, mektubu okuduktan sonra bir ay içinde hissenizi satın alma kararı verebilirler. Yani bu süre zarfında ya teklifinizi kabul etmeli ya da satın almayı reddetmelidirler.

Herhangi bir yanlış anlaşılmayı önlemek için bu tür tekliflerin taahhütlü posta yoluyla gönderilmesi gerekmektedir. Sonuçta, örneğin, gelecekte mal sahipleri mahkemede herhangi bir bildirim almadıklarını beyan ederlerse, o zaman delil sunabileceksiniz.

Önemli nüanslar

Pek çok bilgisiz vatandaş sıklıkla şunu soruyor: “Komşuların karşı çıkması durumunda dairenin hissesini satmak mümkün mü?” Bazı nedenlerden dolayı birçok kişi, diğer ev sahiplerinin evin kendilerine ait olan kısmını satma sürecine gerçekten müdahale edebileceklerine inanıyor. Aslında durum böyle değil; diğer ortak sahiplere borçlu olduğunuz tek şey, daireyi satma niyetinizi onlara bildirmektir. Satın almayı kabul etmemeleri, onlara hissenin başka kişilere satışını yasaklama hakkı vermez.

Komşularla tanışma tarihinden itibaren 30 gün geçtikten sonra payınızı istediğiniz kişiye devretme hakkınız vardır. Ancak unutmayın: Fiyat, ortak sahiplere gönderilen bildirim mektubunda belirttiğiniz fiyatla tam olarak aynı olmalıdır (ne az ne de fazla). Özelleştirilmiş bir apartman dairesindeki payınızı farklı bir fiyata satmaya karar verirseniz, komşularınızdan herhangi biri böyle bir işleme üç ay içinde mahkemede itiraz edebilecek.

Satış sözleşmesi yerine hediye seneti

Bu durumda bazı satıcılar bir hile kullanmaya karar verirler. Komşulara haber verme prosedürünü ortadan kaldırmak için sadece bir hediye seneti düzenlerler. Bu tür bir işlemle komşulara haber vermenize hiç gerek kalmaz ve kaydın kendisi daha ucuz ve daha hızlı olacaktır.

Ancak burada da tuzaklar var: Eğer payınızı akrabanız olmayan bir kişiye verirseniz, ortak sahipler böyle bir anlaşmaya itiraz edebilir. Ve komşular hediye yerine bir alım-satım işleminin gerçekleştiğini tespit edemeseler bile, prensip olarak aile bağlarının yokluğunun kanıtlanması o kadar da zor değildir. Bir apartman dairesindeki hisseyi satmadan önce alıcıyla tüm önemli noktalarda anlaşmak önemlidir. Özellikle ödeme prosedürünü görüşün, örneğin vadeli veya taksitli satış yapabilirsiniz.

Küçük paya sahip bir daire nasıl satılır?

Dairede reşit olmayan bir kişi kayıtlıysa, her şey onun mülk sahibi olup olmamasına bağlıdır. Kendisine ait bir hissenin satışa çıkarılması halinde bu hissenin satılabilmesi için vesayet ve vesayet makamlarından izin alması gerekir. Diğer tüm durumlarda aynı satış öncesi hazırlık yapılır. Ancak satın alma teklifi çocuğa değil, ebeveynlerine veya vasilerine gönderilir.

Elbette diğer sahiplerin de bildirim mektubu göndermesi gerekecek. Komşular arasındaki ilişkiler normalse, bu konuyu onlarla kolayca tartışabilir ve ardından her ortak sahip tarafından satın alımın noter tasdikli reddini resmileştirebilirsiniz. Sahipler hissenizi satın almayı reddeder ancak fiyatı değiştirirseniz, bu konuda tekrar yazılı olarak bilgilendirilmeleri ve bir ay içinde yanıt beklemeleri gerekecektir.

Çocuk hisselerinin elden çıkarılması

Çocuğun apartmandaki payının satılması gerekiyorsa, bu durumda ebeveynlerin vesayet makamlarından satış için onay alması gerekir. Üstelik böyle bir yapının, çocuğun yaşam koşullarının kötüleşmeyeceğini ve barınmasız kalmayacağını belirten belgelerin de ibraz edilmesi gerekiyor.

Yani karşılığında alacağınız daireye veya evdeki paya (büyüklüğü çocuğun daha önce sahip olduğundan az olmamalıdır) ilişkin belgeleri ibraz etmeniz gerekecektir. Çocuğun yaşayacağı yeni daireye ait evraklar yerine, reşit olmayan bir vatandaş adına açık bir banka hesabı veya başka bir delil talep edebilirler. Diğer tüm açılardan, çocuğun payını satmak için yukarıda açıklanan adımların aynısını uygulamanız gerekecektir.

Hisse satışına ilişkin diğer seçenekler

Yalıtılmamış bir oda olsa bile payınızı elden çıkarabileceğinizi belirtmekte fayda var. Yani teorik olarak bir kişinin tek odalı bir dairede hisse satma hakkı vardır. Kanun bu tür işlemleri yasaklamamaktadır. Ancak pratikte böyle bir operasyonu gerçekleştirmek oldukça zordur.

Ve bu tür metrekarelerin fiyatı tamamen sembolik olacaktır, çünkü herhangi birinin başka bir yabancının yaşadığı bir oturma odasını paylaşmak istemesi pek olası değildir. Bu durumda, diğer ortak sahiple mülkün tamamını satması konusunda pazarlık yapmak veya ona kendi payınızı satın almasını teklif etmek daha iyidir. Komşu bu seçenekleri kabul etmiyorsa bu sorunun yalnızca mahkemeler aracılığıyla çözülmesi gerekecektir.

Evde 2 veya daha fazla ayrı oturma odası varsa dairenin 1/2 hissesini satmak çok daha kolaydır. Elbette bu durumda gayrimenkulün fiyatı er ya da geç düşecektir ancak gerekirse bu seçeneğe de alıcı bulunabilir.

Sualtı kayaları

Emlakçılar, hisse satma sürecinde birçok zorlukla karşılaşabileceğinizi belirtiyor. Öncelikle bu durum bazı ortakların “ön alım” ile “satış izni” kavramlarını karıştırmasından kaynaklanıyor olabilir. Örneğin bir hissenin satışına ilişkin bildirim mektubu almaktan kaçınabilirler ve yazılı retleri olmadan işlemin tescil edilmesi mümkün değildir. Ne yazık ki Medeni Kanun, komşuların işbirliği yapmaması durumunda ne yapılacağına dair hiçbir şey söylemiyor.

Ayrıca kanunun diğer ortak maliklere dairedeki hisseyi satma zorunluluğu getiremeyeceği de dikkat çekiyor. Başkalarının özel mülkiyetine izinsiz girmek suçtur. Bu nedenle, diğer sahiplerin hisselerinin satın alınması konusunda ancak dostane bir şekilde anlaşabilirsiniz.

Ayrıca birden fazla ortak sahibinin teklif edilen hisseyi aynı anda satın almak istediği durumlar da vardır. Böyle bir durumda satıcı, payını kime devredeceğini kendisi seçebilir.

Maliyet tahmini

Tüm zorluklara rağmen yine de özelleştirilmiş bir apartman dairesindeki payınızı satmaya karar verirseniz, değerini değerlendirmeye başlamalısınız. Fiyat aşağıdaki faktörlerden etkilenecektir:

· evdeki oda sayısı;

· evin konumu;

· dairenin alanı;

· pazar segmenti vb.

Doğal olarak, mal sahibi odanın (odaların) maliyetini kendisi belirleme hakkına sahiptir, ancak uygulama, maliyetinin piyasa fiyatından% 30-40 daha düşük olacağını göstermektedir. Dairedeki hissenin bir kısmını satmaya karar verirseniz, bunun daha da zor olacağı gerçeğine hazır olun.

Alıcı için dezavantajlar

İndirimli fiyat, komşularla olası çatışmalar için tamamen meşru bir "tazminattır". Sonuçta, diğer ortak mülk sahipleri çoğu zaman yeni kiracılardan pek memnun değiller. Komşuların ön kapılarına yeni kilitler bile taktığı durumlar da vardır.

Bu durumda kişinin daireyi kullanma izni talebiyle mahkemeye başvurması gerekecektir. Mahkemede elbette mağdurun yanında yer alacaklar ve yeni sahibi, icra memuru eşliğinde evine dönebilecek. Ancak ortak sahipler sürekli "ortalığı karıştırmaya" başlarsa böyle bir ortamda yaşamak çok zor olacaktır. Bu bağlamda, bir dairedeki hissenin fiyatı her zaman piyasa değerinden yaklaşık üçte bir daha ucuz olacaktır.

sonuçlar

Peki bir apartman dairesinde hisse nasıl satılır? Prensip olarak, medeni hukukun tüm gerekliliklerine uyuyorsanız, hiçbir özel zorluk ortaya çıkmamalıdır. En önemli şey, payınızı diğer ortak sahiplere satın almayı teklif etmeyi unutmamaktır. Reddederlerse, ortak sahiplerin bu yönde noter tasdikli bir ret beyanı vermesi gerekir. Satışa sunulan payın çocuğa ait olması halinde vesayet ve kayyımlık makamından da izin alınması gerekecektir. Ayrıca payınızın bir kısmını satma hakkına da sahipsiniz.

Ve son olarak: Bir odayı ancak özelleştirilmişse ve mülk sahipleri ortak mülkiyet temelinde evin sahibiyse satabilirsiniz.

Makaleden öğreneceksiniz: özelleştirilmiş bir apartman dairesindeki hissenin bir satın alma ve satış sözleşmesi yoluyla, bağış yoluyla ve rehin yoluyla nasıl satılacağının yanı sıra bir apartman dairesindeki hisse satışının yasa dışı olarak nasıl tanınacağı.

Özelleştirme süreci, 4 Temmuz 1991 tarih ve 1541-1 sayılı Rusya Federasyonu Kanunu ile öngörülen “Rusya Federasyonu'ndaki konut stokunun özelleştirilmesine ilişkin” bir hukuki işlemdir; bunun sonucunda gayrimenkul (arazi, apartman dairesi) , ev, oda vb.) kanunda belirtilen tüm eylemleri gerçekleştiren kişilerin mülkiyetine geçer.

Bir daire bir kişi veya bir grup insan tarafından özelleştirilebilir. Yaşam alanını özelleştirme hakkı, belgeleri kayıt makamına teslim ederken yasal olarak daimi ikamet sahibi olarak usulüne uygun olarak kayıtlı olan herkes için geçerlidir. Bu nedenle, özelleştirme genellikle tüm aile üyeleri (eşler, çocuklar ve diğer akrabalar) adına kaydedilmektedir.

Zamanla eşler boşanabilir veya çocuklar ebeveynlerinin hisselerini miras alabilir ve daha sonra bu daireyi diğer ortak sahiplerle paylaşmak istemeyen hisse sahibi, mülkünü satma hakkına sahip olur. Çıkarlarınızı gözeterek ve diğer ortak sahiplerin haklarını ihlal etmeden alım satımı nasıl düzgün bir şekilde gerçekleştirebileceğinizi düşünelim.

Özelleştirilen bir dairede hisse satmak mümkün mü?

Hukuki terimlerdeki fark gibi önemli bir nüansı derhal açıklığa kavuşturmak önemlidir” ortak mülkiyet" Ve " ortak mülkiyet" Bir hisseyi satabilirsiniz ancak bu hissenin büyüklüğünün tapu belgesinde tahsis edilmesi ve belirtilmesi gerekmektedir.

Dairenin ortak mülkiyet esasına göre birden fazla kişiye ait olması durumunda, satış yalnızca dairenin tamamı için gerçekleştirilebilir veya hisselerin ön bölünmesi gerçekleştirilebilir, bundan sonra ortak sahiplerin her biri mümkün olacaktır. kendi paylarını kendi takdirine bağlı olarak elden çıkarabilir.

Tüm ortak sahipler satışı eşit derecede kabul ettiğinde durum çok basit bir şekilde çözülür. Alıcıdan parayı aldıktan sonra herkes arasında satış tutarı ve bölünmesi konusunda bir anlaşma yapılması yeterlidir, ardından satış ve satın alma işlemini resmileştirmeye başlayabilirsiniz. Birisinin hissesini satmak istemesi ve geri kalanının buna karşı çıkması farklı bir konu. Burada tamamen farklı bir eylem algoritması devreye giriyor.

Bugün esas olarak uygulanmaktadır bir apartman dairesinde hisse satışı için üç plan, yasal normlara tamamen uygundur ve pratikte test edilmiştir. Bir apartmanın ortak sahibiyseniz metrekarelerinizi paraya dönüştürmek için her türlü planı benimseyebilirsiniz.

1 numaralı şema. Bağış yoluyla satış

Bir apartman dairesinde hisse satışı, kalan ortak maliklerin rızasıyla yapılabilir. Çeşitli koşullar nedeniyle bu tür bir onayın alınması imkansız veya çok zor olabilir. Bununla birlikte, yasa bir hissenin hediye edilmesine izin vermektedir - bunun için artık kalan ortak sahiplerin rızası gerekli değildir.

Hediye senedinin doğru şekilde hazırlanması son derece önemlidir. Bu operasyonu deneyimli bir avukata emanet etmeniz önemle tavsiye edilir. Herhangi bir yasal gerekliliğin karşılanmaması durumunda, kalan ortak sahipler daha sonra belgeyi mahkemede protesto edebilecek ve işlemin geçersiz ilan edilmesini sağlayabilecek. Ve oldukça fazla gereksinim var:

1. Diğer tüm ortak sahiplerin, hisselerinin büyüklüğünü belirterek tam olarak listelenmesi gerekir.
2. Ortak malik olmayan ancak bu yaşam alanında daimi olarak kayıtlı olan tüm kişileri belirtin.
3. Alıcıya kaç metrekare devredilir?
4. Bu pay hangi gerekçeyle bağışçının mülkiyetine geçti?
5. Hissenin yasal olarak evli bir kişiye ait olması halinde, hediye senedine eşin noter tasdikli muvafakatnamesini eklemeniz gerekecektir.

Hediye yoluyla bir apartman dairesinde hisse satın almaya karar verenler için, yasaya göre (NKRF'nin 217. maddesi, 18.1 maddesi) satıcının yalnızca yakın akrabalarının %13 oranında vergi ödemekten muaf olduğunu unutmamak gerekir. hissenin değeri. Hisseyi satıcının eşi, oğlu veya kızı, babası veya annesi satın almışsa bu durumda herhangi bir vergi ödenmez, diğer tüm alıcıların ödemesi gerekir. Ayrıca alıcı Rusya Federasyonu vatandaşı değilse %30 vergi oranı uygulanır.

İşlem karşılıksız olsa da, hediye senedinde payın değerinin belirtilmesi gerekmektedir. Boyutunun küçümsenmesi tavsiye edilmez, çünkü piyasa değerinin %20'sinden daha fazla küçümsenmesi halinde para cezası gibi sonuçlar ortaya çıkabilir.

Hediye seneti tamamlandıktan sonra para, alıcı tarafından kiralık kasa aracılığıyla satıcıya aktarılır. Devir sözleşmesi bankanın katılımıyla yapılır; para vermenin şartı genellikle mülkiyetin bağışçıdan alıcıya devredildiğini onaylayan bir belgenin ibraz edilmesidir.

Başka bir seçenek daha var: Hissenin bir kısmını bağışlayabilirsiniz ve bağışı kaydettikten sonra kalan kısmı yasal olarak satabilirsiniz, çünkü yeni ortak sahibi öncelikli satın alma hakkına sahip olacaktır. Bu plan taraflar için daha pahalı olacaktır ancak güvenilirliği de daha yüksektir. Alıcının hisse bedelinin tamamını tek seferde ödeme imkanının olmadığı ve tarafların işlemi iki aşamalı olarak gerçekleştirme konusunda anlaştıkları durumlarda da kullanılır.

2 numaralı şema. Teminat yoluyla satış

Bu yöntem, bankanın bu payı kredi vermek için teminat olarak kabul etmeyi kabul etmesi durumunda kullanılır. Bu tür bir işleme ipotek denir. Parayı aldıysanız ancak bu tutarı önceden kararlaştırılan süre içinde faiziyle birlikte iade edemediyseniz, hisse rehin sahibinin (banka) mülkiyetine geçecektir.

Avukatlara sıklıkla sorulan: Bu kural, pay sahibi ve ailesi için tek olan konutlar için geçerli midir? Cevap: evet - Madde 2'de açıkça belirtildiği gibi geçerlidir. 446 Rusya Federasyonu Medeni Usul Kanunu, Sanat. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 337, 348'i. Sadece Sanatta belirtilen durumlarda bankanın borçlar nedeniyle gayrimenkullere el koyacağından korkmaya gerek yoktur. “İpotek” Kanununun 54.1'i:

1. Borç miktarı teminat değerinin %5'inden azdır.
2. Borcun vadesi 3 aydan az süredir.

Çoğu zaman, gayrimenkul hissesi sahipleri tam da bunu yapar ve daha sonra geri ödememek için kasıtlı olarak bankadan borç alırlar. Bir hisseyi kârlı bir şekilde satma umudu olmadığında, böyle bir plan, ipotek almanın maliyeti de hesaba katıldığında bile kârlıdır.

3 numaralı şema. Basit satış

Oldukça basit bir yöntem, ancak pratikte, satıcının, hisseyi satma niyetinin tüm ortak sahiplerine uygun şekilde bildirilmesi ve son teslim tarihlerine uyulması gibi katı kurallara uyması gerektiği nedeniyle pratikte pek sık kullanılmaz. kararlarını beklediğiniz için. Genel olarak prosedür şöyle görünür:

1. Hisse sahibi, sonucun tüm operasyonlarda daha fazla kullanılması amacıyla bir gayrimenkul değerleme talimatı verir. Dairenin tamamını satıp elde edilen tutarı bölüşerek elde edebileceğiniz payı ayrı olarak satarak payınızın karşılığını almanın imkansız olduğu gerçeğini kabul etmeniz gerekecektir.
2. Her ortak sahipe, satış isteklerini bildiren ve satış tutarını belirten taahhütlü bir mektup gönderilir. Ortak maliklerin kararı için bildirimi aldıkları andan itibaren 30 gün beklemeniz gerekir. Ancak bundan sonra hisse halka açık satışa çıkarılabilir, çünkü bir ay içinde diğer tüm ortak sahipler, diğer alıcılardan önceden belirtilen miktarda hisse satın alma hakkına sahiptir. İyi bir sigorta, kalan ortak sahiplerin hisseyi satın almayı noter tasdikli olarak reddetmesi olabilir, ancak bunları elde etmek her zaman mümkün değildir.
3. Satıcı ile alıcı arasında bir apartman dairesindeki hisseye ilişkin alım satım sözleşmesi yapılır. Belirtildiği yerler: hissenin büyüklüğü, değeri, hissenin tanımı ve karşılıklı uzlaşma prosedürü.
4. İşlem, alıcıya ilgili bir özetin verildiği Birleşik Devlet Siciline kaydedilir.

Bir apartman dairesinde hisse satışının yasa dışı olduğu nasıl anlaşılır?

Bir apartman dairesindeki hisselerin satışıyla ilgili anlaşmazlıklar modern adli uygulamalarda nadir değildir. Ortak sahipler, alıcılar ve hakları ihlal edilen üçüncü taraflar işlemlere itiraz edebilir. Bir anlaşmayla resmileştirilen ve Birleşik Devlet Siciline kayıtlı bir satış ve satın alma işlemine yalnızca mahkemede itiraz edilebilir.

Dairenin ortak sahipleri, alım satımı öğrendikleri andan itibaren 3 ay içinde mahkemeye başvurabilirler. Bu durumda, işlemin kendisine itiraz edemezsiniz, yalnızca alıcının halihazırda kayıtlı bir sözleşme kapsamındaki hak ve yükümlülüklerinin adınıza devredilmesini talep edebilirsiniz. Mahkemenin kararı olumlu ise davacı, hissenin eski sahibine sözleşmede belirtilen tutarı ödeyecek ve bu hissenin sahibi olacaktır.

Bu tür davaların çok fazla zaman ve maliyet gerektirdiğini unutmamak önemlidir, bu nedenle öncelikle anlaşmazlığı barışçıl bir şekilde çözmeye çalışmak daha iyidir. Sizin adınıza müzakereleri profesyonel bir avukata emanet edebilirsiniz. Bu yöntem, mahkemeyi bir uzlaşma anlaşması yoluyla dahil etmeden anlaşmazlığın çözülmesine yardımcı olacaktır.

Davacının, işlemin sonuçlanması sırasında yasanın ihlal edildiğini kanıtlaması durumunda, herhangi bir işlem mahkemede kolaylıkla geçersiz ilan edilebilir. Örneğin, alıcı, alım satım sözleşmesini imzalamadan önce tutarın tamamını satıcıya devretmiş olabilir veya satıcı, bu mülk üzerinde hak sahibi olmayan ve onunla işlem yapan bir kişidir.

Bu tür davalarda zamanaşımı çok önemlidir:

• Bir yıl içinde, davacının işlemin yasal olarak sonuçlanmasını engelleyen koşullar hakkında bilgi sahibi olduğu anı güvenilir bir şekilde tespit edebilirseniz, işleme itiraz edebilirsiniz.
• Hükümsüz işlemlere 3 yıl içerisinde itiraz edilebilir. Örneğin davacı, satıcının alıcıdan para almadığını ispatlayabilirse.
• Alım satıma taraf olmayan üçüncü kişiler, bu ihlale ilişkin bilgi almaları gereken tarihten itibaren 10 yıl içinde haklarının ihlal edilmesi durumunda mahkemeye dava açma hakkına sahiptir.

Tüm bu koşullar hissenin değerinin belirlenmesinde belirleyici rol oynamaktadır. Çok sayıda farklı risk alıcıları korkutur, bu nedenle bir hissenin satışından elde edilen gelirin gerçekte değerinden daha az olabileceği açıktır.