Продаж квартири. Процедура продажу частки у квартирі новому власнику Продаж частки у квартирі неприватизованої

13.07.2023 | Осаго

Незважаючи на те, що частка не є цілісним об'єктом нерухомості, на неї поширюються всі повноваження власника: користуватися, володіти та розпоряджатися.

Розпорядитися часткою власник може і шляхом продажу. Алгоритм дій при цьому такий:

Крок 1. Запропонувати купівлю частки насамперед іншим власникам квартири

Такі особи мають право першочергової, тобто переважної купівлі за ціною, встановленою продавцем. (Ст. 250 ДК РФ, ч.1).

Повідомлення складають у письмовій формі, вказавши ціну та інші умови). Якщо одразу кілька учасників висловили готовність купити частку, продавець оформляє продаж пропорційно часткам учасників-покупців.

Якщо ніхто з сповіщених не виявить бажання купити частку, або всі прямо відмовляться, власник отримує право продати будь-кому (п.2 ст.250).

Крок 2. Підготовка та вчинення правочину

Різними шляхами (оголошення, тощо), проводять покази, ведуть переговори та підготовку документів до оформлення.

При цьому продавець має право після закінчення місяця з моменту повідомлення інших власників здійснити продаж будь-якій особі, або до закінчення цього терміну, але за умови надання нотаріусу відмов від інших власників від купівлі (п.1 ст.24 ФЗ-122). Сама угода має проводитися у нотаріуса (ФЗ-122).

До договору включають інформацію про сторони (покупець і продавець), опис нерухомого майна (частки у квартирі - номер, адреса, загальна / житлова площа тощо), ціну (згідно зі статтями 554-555 ЦК України). Якщо є обмеження на приміщення, права третіх осіб, це також зазначають. Додатком до договору є передавальний акт чи інший аналогічний документ (ст.556 ЦК України).

Крок 3. Реєстрація переходу права власності (згідно зі ст. 131 і 551 ЦК України)

13. Як продати частку в квартирі за дорученням та де завантажити її зразок?

Якщо власник/власники не можуть або не хочуть займатися продажем частки або її оформленням самостійно, вони мають право видати довіреність на вчинення таких дій іншій особі (звісно, за умови довіри до неї). Така дія регулюється ст. 185 Цивільного кодексу РФ. Довіреність на передачу повноважень щодо здійснення угод із власністю повинна бути нотаріально засвідчена (для цього необхідні паспортні дані сторін).

Перед візитом до нотаріуса немає необхідності готувати довіреність самостійно (або завантажувати її з будь-якого сайту) – все буде зроблено в нотаріальній конторі. Слід лише визначитися, які саме дії довіряються (повна довіреність, безвідкличний, з правом отримання коштів чи ні тощо).

Продаж частки квартири, у зв'язку з тим, що існують і інші її власники, має низку особливостей, які необхідно дотриматися, щоб угода не засмутилася, або не була оскаржена згодом. Насамперед, не варто нехтувати обов'язком запропонувати купити частку іншим власникам квартири. Тільки після того, як усі пайовики повідомлені/відмовилися від покупки, можна продати нерухомість будь-якій зацікавленій особі.

Як продати частку без згоди інших власників? Відповідь на відео

Ситуації, коли продати частку необхідно, але інші власники спеціально «вставляють ціпки в колеса» нерідкі. Які є способи законно оминути необхідність отримання дозволу? Консультує юрист.

Продаж частки у квартирі через свою правову специфіку є досить складною угодою з нерухомістю, пов'язаної з певними юридичними труднощами. Це з тим, що власник частки неспроможна одноосібно розпоряджатися квартирою і здійснювати із нею юридично значимі дії не враховуючи думки інших власників часток.

Однак, як показує практика, багато пайових власників не можуть домовитися між собою і починають перешкоджати продажу однієї частки в спільній квартирі. Ситуація ускладнюється і тим, що в багатьох випадках квартира ділиться на частки лише на папері, а насправді власники точно не можуть вказати, де закінчується площа одного, і починається територія іншого.

Крім того, навіть за згодою всіх власників, продаж частки у спільній квартирі має виконуватися з чітким дотриманням усіх формальних вимог, передбачених російським житловим законодавством.

Правовий режим та законодавче регулювання часткової власності

У російському Цивільному кодексі встановлено, що квартира, що належить кільком власникам (двох і більше) може перебувати в частковій та спільній власності. Головна відмінність між цими правовими формами полягає в тому, що при частковій власності кожен із власників має свою виділену частку у спільній квартирі.

Основна особливість правового регулювання угод з пайовою власністю – це наявність згоди всіх власників житла на користування та розпорядження цією житловою нерухомістю. Володіння та користування часток у квартирі відрізняється від володіння, наприклад, однієї з кімнат.

Складність полягає в тому, що частку практично неможливо відокремити від інших часток кордоном та заборонити іншим власникам користуватися «чужою» територією. Частка у спільній квартирі записується у юридичної документації як дробу (наприклад, ½, ¼ тощо.).

Щоб продати частку у спільній квартирі, необхідно дотримання обов'язкової умови, а саме переважного права інших власників на купівлю даної квартири.

Це означає, що при продажу однієї з часток житлової нерухомості решта власників (наприклад, колишній чоловік) має право викупити цю частку перш, ніж вона буде запропонована іншим покупцям. Отже, власник однієї з часток не має права шукати інших покупців, доки не отримає відмову від усіх власників квартири.

Порядок продажу частки у спільній житловій нерухомості

Отже, щоб продати свою частку у спільній квартирі, що перебуває у частковій власності, її власник повинен:

Призначити ціну та запропонувати викупити належну йому частку іншим власникам даної квартири. Для цього йому необхідно повідомити кожного з власників письмово про свій намір продати частку у спільній квартирі, а також вказати в повідомленні ціну та інші важливі умови продажу;
Якщо хтось із власників висловить бажання купити частку у квартирі, оформити угоду. І тут угода оформляється так, як і за продажу цілої квартири;
Якщо власники відмовляться від придбання частки, що продається в загальній квартирі, потрібно отримати їх письмову відмову і приступати до продажу своєї частини в квартирі стороннім особам. Якщо письмову відмову не отримано, власник не має права виставляти квартиру на продаж протягом 1 місяця. Після закінчення одного місяця продавець може продати частку будь-якому покупцю, якщо ніхто з інших власників спільної часткової власності за цей час не придбає частку, що продається. Однак у цьому випадку продавець повинен мати підтвердження, що всі власники отримали повідомлення про продаж частки.

При продажу частки сторонній особі власник, як правило, повинен разом з іншими документами подати до реєструючого органу відмову інших власників (в письмовому вигляді) або документи, що підтверджують, що всі власники отримали відповідне повідомлення про продаж частки в загальній квартирі більше місяця тому, і ніхто з них не виявив бажання придбати відчужувану частку.

Якщо відразу кілька власників часткової власності виявили бажання викупити частку, що продається, власник за власним бажанням може вибрати, кому з них він продасть належну йому частку.

Якщо продавець під час продажу своєї частки порушив переважне право купівлі інших власників житла, будь-який з пайовиків може звернутися до суду, щоб відновити своє право. Законом встановлено тримісячний строк позовної давності, протягом якого власник пайової власності може оскаржити продаж частки у спільній квартирі.

Цей термін починає відраховуватись з того дня, коли один із власників частки у загальній квартирі, чиє право на переважну купівлю було порушено продавцем, дізнався або мав дізнатися про факт продажу частки у загальній квартирі сторонньому покупцю.

Які можуть виникнути труднощі під час продажу частки

Як уже говорилося, власник частки у спільній квартирі може зіткнутися з певними труднощами при відчуженні своєї частки. Насамперед вони пов'язані з небажанням інших власників квартири на продаж її частини іншим особам, навіть якщо вони не мають наміру самі викуповувати цю частку.

На практиці, нерідко буває, що учасники пайової власності спеціально ухиляються від отримання повідомлення, в якому заявлено про продаж частки у спільній квартирі. В результаті, власник частки, який бажає її продати третій особі, не може зареєструвати угоду, оскільки у неї немає ні письмової відмови інших власників квартири, ні підтвердження того факту, що вони отримали повідомлення про намір продати частку.

Ще складніше ситуація, коли власник відчужуваної частки не знає адрес місцезнаходження інших власників, і, отже, не може направити їм письмове повідомлення. У цьому випадку закон дозволяє надіслати письмове повідомлення за останньою відомою йому адресою. Однак у цьому випадку не можна виключати того, що власники інших часток спробують оскаржити правомірність укладання угоди з продажу частки у спільній квартирі, звернувшись до суду.

У названих випадках продавцю частки рекомендується зібрати якомога більше письмових доказів того, що він зробив все від нього залежне і вжив усіх можливих заходів для того, щоб сповістити всіх власників спільного житла про свій намір продати частку. Це допоможе йому довести в суді своє право на продаж частки сторонній особі у разі спору.

Бувають і такі випадки, коли інші власники пайової власності навмисно затягують процес продажу. Для цього вони погоджуються на купівлю частки, не збираючись її викуповувати.

У деяких складних випадках, коли власнику частки з якихось причин не вдається продати свою частину нерухомого майна, використовуються такі схеми продажу:

звернення до суду з вимогою викупити свою частку. Закон припускає, що у разі неможливості спільного використання спільної квартири (наприклад, в однокімнатній квартирі), яка перебуває у частковій власності, власник меншої частки може в суді, за відсутності угоди, вимагати від іншого власника викупу своєї частки;
оформити договір дарування. Складність оформлення угоди з продажу частки у квартирі призвела до того, що продавці змушені здійснювати цю угоду під виглядом дарування, оскільки власник частки за її даруванні нічого не винні повідомляти інших пайовиків. У цьому випадку сторони купівлі-продажу підписують договір дарування, а гроші передаються безпосередньо продавцю, або через депозитарний банківський осередок.

Інші учасники пайової власності можуть спробувати оскаржити цю угоду в суді, але на практиці їм буде дуже складно довести, що відбувся саме продаж частини пайової власності, а не дарування. Проте використовуючи цю схему, слід пам'ятати, що з даруванні виникне обов'язок сплатити податку дарування.

Ще один варіант, який зведе до мінімуму можливість заперечення угоди, це «подарувати» покупцю невелику частину частки (наприклад, кілька квадратних метрів), а потім запропонувати йому, як одному з власників загальної квартири, викупити частину, що залишилася.

Аналогічний варіант продажу частини у частковій власності – використання договору застави, коли документально покупець виступає заставоутримувачем даної частки та отримує її в результаті «невиконання» боржником (продавцем частки) обов'язку виплатити борг.

Використовуючи дані схеми, продавцю та покупцю частки в квартирі, що перебуває у частковій власності, не варто забувати, що ці угоди все-таки можуть бути визнані судом удаваними.

Таким чином, найскладніше у продажу частки у спільній квартирі – це повідомлення інших власників та дотримання їхнього переважного права викупу цієї частки у спільній власності. Після того, як інші пайовики погодилися або відмовилися викупити частку, процес купівлі-продажу частки нічим не відрізняється від продажу всієї квартири.

Коментарі (115)

Ільяс | 2017/10/01

Вітаю! Є така ситуація – 2-х кімнатна квартира. Двоє пайовиків. Один із пайовиків хоче продати свою частку. Другий пайовик неповнолітня дитина, його опікуном є мати-дружина брата першого пайовика. Чи може наявність неповнолітньої дитини вплинути на продаж частки власності? Як можна домовитися з опікункою і чи можливо таке взагалі? Дякую!

admin | 2017/10/09

Здрастуйте Ільяс! Даний факт, що другим учасником пайової власності є неповнолітня дитина, не перешкоджає іншому власнику продати свою частку. Тим не менш, у цій ситуації продавцю необхідно дотриматися права другого пайовика на переважну купівлю - тобто, продавець частки зобов'язаний направити на ім'я законних представників неповнолітнього (тобто матері) повідомлення з пропозицією викупити частку. У разі відмови чи відсутності відповіді, власник частки зможе продати свою частку сторонній особі без будь-яких перешкод.

Ілля | 2017/10/23

Вітаю. Купили квартиру менше ніж рік тому. Квартира придбана у три частки. Один із власників хоче продати свою частку стороннім
без згоди інших власників. Чи може він це зробити, якщо квартиру придбано у пайову власність менше року тому? Дякую.

admin | 2017/11/03

Привіт Ілля! Інші учасники пайової власності мають переважне право купівлі відповідно до ст. 250 Цивільного кодексу РФ. При недотриманні реалізації цього права та продажу частки сторонній особі ця угода купівлі-продажу може бути оскаржена в судовому порядку.

Віталій 2017/11/20

Добридень.
Маю у власності 1\4 частку у квартирі. Продаю одному із учасників спільної власності цієї квартири. Інші учасники повідомлені і не виявили бажання придбати частку. У МФЦ мені сказали, що договір купівлі-продажу обов'язково треба завірити нотаріально. Начебто угода відчуження із загальною власністю. Повторюся я продаю частку одному з 4-х учасників спільної власності, не продаю “набік”
і при цьому всі згодні. Питання: чи обов'язкове нотаріальне завірення такої угоди чи, можливо, проста письмова форма?

admin | 2017/11/30

Здрастуйте Віталію! Відповідно до останніх змін у законодавстві, угоди щодо відчуження часток у праві спільної власності на нерухоме майно, у тому числі при відчуженні всіма учасниками пайової власності своїх часток за однією угодою, підлягають нотаріальному посвідченню (введено Федеральним законом N 172-ФЗ).

Антон | 2017/11/28

Вітаю. Двоє людей володіють квартирою в рівних частках (50%-50%), збираються її продати. Вони домовляються, що один отримає 60%, а другий 40% суми угоди. Як це правильно оформляється юридично? Яким чином цю інформацію вносити в договір при отриманні авансу від покупця?

admin | 2017/12/09

Привіт Антоне! При визначенні ціни квартири у договорі просто потрібно прописати у тексті договору, частка одного продавця оцінюється у певну суму, а частка другого продавця – в іншу. Краще вказувати конкретні суми, які мають бути перераховані покупцем кожному із продавців.

Марина | 2018/03/08

Доброго дня, мій сусід вирішив продати свою частку в квартирі, я готова її купити, але він вимагає гроші відразу, а мені потрібен час на оформлення іпотеки з материнським капіталом. Чи може він відмовити? І продати чужим людям?

admin | 2018/03/20

Здрастуйте Марина! Якщо отримане повідомлення про продаж не містить конкретних істотних умов продажу (наприклад, продаж тільки за готівку), ваш сусід не має права відчужувати цю частку в квартирі третім особам до отримання від вас письмової відмови.

Юоя | 2018/03/20

Чи купують банки частки у квартирі? У якому разі це можливо і які банки можуть придбати частку у квартирі?

admin | 2018/03/27

Привіт Юоя! За своєю діяльністю банк є фінансово-кредитною організацією і не займається купівлею та продажем нерухомості. Винятком є видача іпотечних кредитів на придбання нерухомості. У тому числі, на долю у квартирі. Продажем нерухомості шляхом реалізації банки можуть займатись у разі неналежного виконання позичальниками кредитних зобов'язань. Багато банків співпрацюють з агентствами з житлового кредитування, які надають, зокрема, послуги з реалізації нерухомості.

Ельнура | 2018/09/09

Здрастуйте, ситуація така 6 власників у квартирі, кожного частка 1/7, ці п'ять чоловік хоче продати квартиру, а один, так як у нього помилка в паспорті, припустилися помилки в імені, і йому треба судитися, що людина одна і та ж, не хоче цього робити! Каже, що немає часу, що робити в такій ситуації???

admin | 2018/09/21

Здрастуйте Ельнура! Оскільки зазначена вами особа має переважне право купівлі, решта власників зобов'язана направити їй письмову пропозицію про купівлю частки через нотаріуса. Якщо протягом 30 днів не надійде згоди або відмови від покупки, решта власників має право продати свої частки сторонній особі/особам.

Анна | 2018/11/29

Здрастуйте, квартира однокімнатна, три власники: я, дитина і колишній чоловік. Хочу продати свою частку. Колишній чоловік не згоден викуповувати. Гроші від продажу підуть на поліпшення житлових умов будинку, що будується, в якому буде виділена частка дитині. Чи можу я продати свою частку третій особі. дитина в квартирі не проживає.

admin | 2018/12/09

Привіт Анно! Так, ви можете продати частку в квартирі сторонній особі, проте перед продажем вам необхідно буде отримати згоду органів опіки на продаж частки неповнолітнього, а також повідомити письмово через нотаріуса колишнього чоловіка про ваш намір продати частку (реалізація переважного права купівлі). У разі відмови вашого колишнього чоловіка у придбанні частки ви вже зможете продати частку сторонній особі.

Часто люди стикаються з необхідністю продати частку в квартирі. Нерідко у разі власник відчуває розгубленість, виникають питання «що робити» і «як правильно». Угода з продажу частки відрізняється від продажу цілої квартири, і тут необхідно прояснити, про які відмінності необхідно знати власнику, який вирішив продати частку в квартирі. Адже, як і в будь-якій іншій угоді, важливо не допустити помилок. У цій статті розберемося, як правильно оформити документи на квартиру, як не переплатити податки та як уникнути труднощів.

Які проблеми можуть виникнути під час продажу частки в квартирі.

Пайова власність - досить часте явище в нашій країні.

Поділ квартири на частки може статися через приватизацію на всіх зареєстрованих осіб у квартирі, при розділі квартири після розлучення, а також при оформленні спадщини на кількох спадкоємців. Але стандартну квартиру не можна поділити на кілька частин фізично. Наприклад, чотирикімнатна квартира може бути розділена на 4 однокімнатні, і частки в ній виділяються лише юридично, тобто спільні двері, спільна кухня, спільна ванна кімната і т.д.

Відповідно, при продажу виникає низка проблем:

1) Важко знайти покупця на таку нерухомість, адже далеко не кожна людина згодна ділити квартиру зі сторонніми людьми. А дуже часто буває так, що пайовою власністю є комунальні квартири, або навіть цілі квартири в гуртожитку.

2) Друга проблема – інші власники мають переважне право купівлі частки у квартирі. Тобто, щоб продати частку, яка належить вам, необхідно отримати від них відмову, а вже потім продавати стороннім особам. Даний порядок ніколи не можна порушувати, оскільки інші власники можуть легко оскаржити угоду через суд, і проблем буде значно більше.

Отже, як правильно продати частку у квартирі?

Перше – це виділення частки. Щоб продати свою частку, необхідно виконати низку процедур. Після проведення приватизації кожному із співвласників належить певна частка. Вона може бути виражена дрібно (наприклад, 1/2). Якщо ж говорити про частку «в натурі», тобто «живу» частку, зазвичай, якщо є можливість, кожній людині належить одна з кімнат, а приміщеннями загального користування вони володіють самостійно. Тобто кімната своя, але кухня, коридор та комора – спільні, бо поділити їх фізично не можна.

Оформлення процедури виділення частки.

Виділення частки оформляється нотаріально. Жодні усні домовленості юридичної сили не мають. До того ж, якщо співвласники не дійдуть спільного рішення, це питання вирішується через суд. Як правило, позов подає той власник, який бажає провести процедуру виділення частки, але йому в цьому перешкоджають інші власники, і виникає судовий позов, який може затягтися до півроку, іноді довше.

Наступний етап – це продаж частини квартири.

Після виділення частки, господар має право вже її продавати, але перед тим як це зробити, необхідно запропонувати здійснити викуп своєї частини всім іншим власникам квартири. За законом, перед тим, як продати частку в квартирі, іншим господарям обов'язково потрібно направити письмові повідомлення з пропозицією здійснити покупку. Тобто співвласники в даному випадку мають право переважної покупки. І якщо вони відмовляються – продаєте стороннім особам.

Ще один варіант - дарчість замість договору купівлі-продажу.

Деякі продавці наважуються на таку хитрість. І щоб не проводити процедуру сповіщення сусідів про пропозицію покупки, вони просто оформлюють дарування. При цьому типі угод, повідомлення сусідів робити зовсім не обов'язково, та й саме оформлення вийде дешевше та пройде швидше.

Варто відзначити, що розпорядитися своєю часткою можна, навіть якщо це не ізольована кімната. Тобто теоретично людина має право продати частку в однокімнатній квартирі. Закон не забороняє здійснювати подібні угоди, але на практиці зробити таку операцію досить важко, та й ціна таких квадратних метрів буде суто символічною, оскільки навряд чи хтось прийде і скаже «хочу частку в однокімнатній квартирі», щоб просто нею володіти. У такому випадку, краще домовлятися з іншим співвласником про продаж нерухомості або запропонувати йому викупити вашу частку. Але якщо ваш сусід не погодиться, доведеться вирішувати проблему через суд. Це складно, але можливо.

Підводні камені

У процесі продажу частки можна зіткнутися з великою кількістю проблем. Насамперед це пов'язано з нерозумінням сусідів, решти власником квартири. Наприклад, вони можуть ухилятися від отримання листа-повідомлення про продаж частки, а без їх письмової згоди, провести реєстрацію угоди неможливо. На жаль, у Цивільному кодексі нічого не йдеться про те, що робити, якщо сусіди не йдуть на зустріч. У результаті це дозволяється лише у судовому порядку, виходячи з закону.

Примітно, що зобов'язати продати частку в квартирі інших співвласників не можна. Посягання на приватну власність інших осіб - це кримінальне діяння. Тому домовитися про викуп вами часткою інших власників можна лише полюбовно. Бувають, в принципі, такі ситуації, коли викупити запропоновану частку захочуть одразу кілька співвласників. Якщо таке трапляється, продавець сам може вибирати, кому з них передавати свою частку.

Залишається порадити власникам часток у квартирах намагатися підтримувати теплі стосунки з сусідами – рештою власників. Адже якщо одного разу ви захочете продати свою частку, це набагато полегшить вам завдання.

В основному пайова власність поширена в мегаполісах. Після приватизації комунального житла та його «розділу» власниками такої нерухомості можуть стати від двох до семи осіб.

Крім того, це можуть бути зовсім чужі люди, родичі (діти та батьки) або ж особи, які втратили родинний зв'язок (колишні чоловік та дружина). Рано чи пізно один із співвласників житла забажає «роз'їхатися» і продати свою частку. І тут починає виникати безліч труднощів. Як продати частку у квартирі на вигідних умовах? Давайте розберемося детально.

Виділення частки

Щоб продати свою частку, необхідно виконати низку процедур. Без згоди решти співвласників прописати нових постояльців чи навіть зробити ремонт не вийде. А продати або здати в оренду частину житла буде досить складно.

Тим часом, продати частку у приватизованій квартирі таки можна. Щоправда, для цього доведеться пройти таку клопітку процедуру, як виділення частки. Це означає, що після проведення приватизації кожному із співвласників належить обов'язкова певна частка.

Вона може бути вираженою дрібно. Наприклад, двокімнатна квартира має двох власників, частка кожного з них ½. Якщо говорити про частку в натурі, виходить, що кожній людині належить одна з кімнат, а приміщеннями загального користування (кухня, коридор, комора) вони володітимуть спільно. Більше того, після виділення частки вони також матимуть право користуватися переліченими вище приміщеннями. У такому разі частка кожного стає особистою, а сусіди так і залишатимуться співвласниками.

Спільну власність також можна розділити. Це, як правило, складний і тривалий процес, після якого загальну власність буде анульовано, а повноправним господарем стане лише одна людина.

Оформлення процедури

Виділення частки оформляється нотаріально, ніякі усні домовленості, природно, юридичної сили не матимуть. Водночас, якщо співвласники не дійдуть спільного рішення, то це питання необхідно вирішувати лише через суд. Як правило, позов подає той власник, який бажає провести процедуру виділення частки. Судовий позов може затягтися до півроку і довше (особливо якщо інші учасники не ходитимуть на засідання).

Продаж частини квартири

Після виділення частки господар має право її продавати. Але перед тим, як це зробити, необхідно запропонувати здійснити викуп своєї частини іншим власникам. За законом перед тим, як продати частку в квартирі, іншим господарям обов'язково варто направити письмове повідомлення з пропозицією здійснити покупку.

У такому документі вказується вартість та технічні характеристики житла. Прийняти рішення щодо купівлі вашої частки співвласники можуть протягом місяця після ознайомлення з листом. Тобто за цей термін вони повинні або прийняти вашу пропозицію або відмовитися від покупки.

Щоб не виникло жодних непорозумінь, таку пропозицію необхідно надсилати рекомендованим листом. Адже якщо надалі, наприклад, власники заявлять у суді, що вони не отримували жодного повідомлення, то ви зможете надати докази.

Важливі нюанси

Багато необізнаних громадян часто запитують: «Чи можна продати частку квартири, якщо сусіди проти цього?». Чомусь багато хто вважає, що інші господарі справді можуть перешкодити процесу продажу своєї частини житла. Насправді це не так, все, що ви повинні стосовно інших співвласників – повідомити їх про ваш намір продати квартиру. Якщо вони не згодні на купівлю, це не дає їм право заборонити продаж частки іншим особам.

Після того, як пройде 30 днів з моменту ознайомлення сусідів, ви маєте право передавати свою частину будь-кому. Але пам'ятайте: ціна має суворо відповідати тій, яку ви вказували в листі-повідомленні співвласникам (ні менше, ні більше). Якщо ж ви вирішите продати частку у приватизованій квартирі за іншою ціною, то будь-який із сусідів зможе оскаржити таку угоду в судовому порядку протягом трьох місяців.

Дарова замість договору купівлі-продажу

Деякі продавці у такому разі наважуються піти на хитрість. Щоб не проводити процедуру сповіщення сусідів, вони просто оформлюють дарчу. При цьому типі угоди повідомлення сусідів робити зовсім необов'язково, а саме оформлення вийде дешевше та пройде швидше.

Але й тут є підводні камені: якщо подаруйте свою частку людині, яка вам родич не є, то такий договір співвласники можуть оскаржити. І навіть якщо сусідам не вдасться встановити, що замість дарування була угода купівлі-продажу, то факт відсутності родинних зв'язків, в принципі, довести не так складно. Перед тим, як продати частку в квартирі, важливо домовитися з покупцем про всі важливі моменти. Зокрема, обговоріть порядок оплати, наприклад, можна продати з відстроченням платежу або на виплат.

Як продати квартиру з часткою неповнолітнього?

Якщо у квартирі прописаний неповнолітній, то все залежить від того, чи він є власником житла чи ні. Якщо на продаж виставляється належна йому частка, то щоб її можна було реалізувати, доведеться отримувати дозвіл від органів піклування та опіки. У всіх інших випадках відбувається така ж передпродажна підготовка. Однак пропозицію про купівлю направляють не дитині, а її батькам або опікунам.

Відсилати лист-повідомлення доведеться, звісно, й іншим власникам. Якщо відносини між сусідами нормальні, можна просто обговорити це питання з ними, а потім оформити нотаріальну відмову кожного співвласника від покупки. Якщо ж власники відмовилися від придбання вашої частки, але ви змінили ціну, їх знову доведеться письмово повідомляти про це і чекати відповіді протягом місяця.

Розпорядження часток дитини

Якщо ж потрібно продати частку дитини у квартирі, то в такому разі її батьки мають отримати згоду на продаж від органів піклування. Причому такій структурі потрібно подати документи про те, що умови для проживання дитини не погіршаться, і вона не залишиться без житла.

Тобто від вас вимагатимуть подати документи на квартиру, яку ви збираєтеся купувати натомість, або ж на частку в житло (розмір обов'язково має бути не меншим, ніж був у дитини до цього). Замість паперів на нову квартиру, де проживатиме дитина, можуть вимагати відкритий рахунок у банку на ім'я неповнолітнього громадянина чи інші докази. У всьому іншому, щоб продати частку дитини, доведеться виконати ті самі дії, що вже були описані вище.

Інші варіанти продажу частки

Розпорядитися своєю часткою можна, навіть якщо це неізольована кімната. Тобто, теоретично людина має право продати частку в однокімнатній квартирі. Закон не забороняє здійснювати подібні правочини. Однак на практиці зробити таку операцію досить важко.

Та й ціна на такі квадратні метри буде суто символічною, адже навряд чи хтось захоче ділити одну житлову кімнату, де живе ще одна зовсім чужа людина. У такому випадку краще домовлятися з іншим співвласником про продаж нерухомості цілком, або запропонувати йому викупити вашу частку. Якщо ж сусід не згоден на такі варіанти, доведеться вирішувати цю проблему тільки через суд.

Набагато простіше продати 1/2 частку квартири, якщо у житлі є 2 та більше ізольовані житлові кімнати. Звичайно ж, у такому випадку ціна за нерухомість все рано буде меншою, але за потреби покупців на такий варіант знайти можна.

Підводні камені

Ріелтори зазначають, що в процесі продажу частки можна зіткнутися з багатьма труднощами. Насамперед це може бути пов'язане з тим, що деякі співвласники плутають поняття «переважного викупу» з «дозвіл на продаж». Вони, наприклад, можуть ухилятися від отримання листа-повідомлення про продаж частки, а без їх письмової відмови провести реєстрацію угоди неможливо. На жаль, у Цивільному кодексі нічого не йдеться про те, що робити, якщо сусіди не йдуть на зустріч.

Примітно, що зобов'язати продати частку в квартирі інших співвласників за законом не можна. Посягання на приватну власність інших осіб – це кримінальне діяння. Тому домовитися про викуп вами часткою інших власників можна лише полюбовно.

Бувають і такі ситуації, коли викупити запропоновану частку захочуть одразу кілька співвласників. Якщо таке трапляється, продавець сам може вибирати, кому з них передавати свою частку.

Оцінка вартості

Якщо ж, незважаючи на всі труднощі, ви все одно вирішили продати частку в приватизованій квартирі, слід зайнятися оцінкою її вартості. На ціну впливатимуть такі фактори:

· Кількість кімнат у житлі;

· Розташування будинку;

· площа квартири;

· Сегмент ринку і т. д.

Природно, власник має право сам встановлювати вартість кімнати (кімнат), проте практика показує, що її вартість буде на 30-40% нижчою від її ринкової ціни. Якщо ж ви вирішите продати частину частки в квартирі, то приготуйтеся до того, що це буде ще складніше.

Мінуси для покупця

Занижена ціна – це цілком законна «компенсація» за можливі конфлікти із сусідами. Адже часто інші співвласники не дуже раді новим мешканцям. Бувають і такі ситуації, коли сусіди взагалі ставлять нові замки у вхідних дверях.

У такому разі людині доведеться звертатися до суду з позовом щодо надання доступу до користування квартирою. У судовій інстанції, звичайно, стануть на бік потерпілого, і новий власник зможе повернутися до себе в будинок із судовим приставом. Однак якщо співвласники почнуть постійно «пакостити», то жити в такій обстановці буде дуже складно. Ось у зв'язку з цим ціна на частку в квартирі завжди буде приблизно на третину дешевша за її ринкову вартість.

Висновки

Отже, як продати частку у квартирі? У принципі, якщо виконувати всі розпорядження цивільного законодавства, то особливих труднощів виникнути не повинно. Найголовніше – не забути запропонувати викупити свою частку іншим співвласникам. Якщо ж вони відмовляться, то співвласники мають оформити нотаріальну відмову про це. Якщо частка, яка виставлена на продаж, належить дитині, то доведеться також отримувати дозвіл від органу опіки та піклування. Ви маєте право також продати частину своєї частки.

І останнє: продати кімнату можна лише в тому випадку, якщо її приватизували, а власники володіють житлом на підставі часткової власності.

Зі статті ви дізнаєтеся: як продати частку в приватизованій квартирі через договір купівлі-продажу, через дарування та через заставу, а також як визнати продаж частки у квартирі незаконною.

Процес приватизації - це передбачене Законом РФ від 04.07.1991 р. № 1541-1 "Про приватизацію житлового фонду в Російській Федерації" юридичну дію, в результаті якого нерухомість (земля, квартира, будинок, кімната і т.д.) переходить у власність осіб, які виконали всі зазначені у законі дії.

Квартира може бути приватизована однією особою чи групою осіб. Право приватизувати житлоплощу мають усі, хто на момент подання документів до реєструючого органу належним чином у ній зареєстрований, як той, хто постійно проживає на законних підставах. Так, найчастіше приватизація оформляється усім членів сім'ї: подружжя, дітей та інших родичів.

З часом подружжя може розірвати шлюб, або діти можуть успадкувати частки батьків, та був власник частки, який бажає користуватися разом із іншими співвласниками цієї квартирою, вправі продати свою власність. Розглянемо, як правильно здійснити купівлю-продаж, дотримуючись своїх інтересів і не порушуючи права інших співвласників.

Чи можна продати частку у приватизованій квартирі?

Важливо відразу обумовити такий важливий нюанс, як відмінність юридичних термінів. спільна власність» та « пайова власність». Продати можна частку, при цьому розмір цієї частки повинен бути виділений і вказаний у документі, що встановлює право.

Якщо квартира належить кільком особам на правах спільної власності, то продаж можна буде провести лише всієї квартири цілком, або здійснити попередній розділ часток, після чого кожен із співвласників зможе розпоряджатися власною часткою на власний розсуд.

Коли всі співвласники однаково згодні з продажем, тоді ситуація дозволяється дуже просто. Достатньо укласти угоду між усіма про суму продажу та її розділ після отримання грошей від покупця, після чого можна приступити до оформлення купівлі-продажу. Інша річ, коли хтось хоче продати свою частку, а решта – проти. Тут набирає чинності зовсім інший алгоритм дій.

Сьогодні практикується переважно три схеми продажу частки у квартирі, що повністю відповідають нормам законодавства та відпрацьовані на практиці. Якщо ви співвласник квартири, будь-яку схему можна взяти на озброєння, щоб перетворити свої квадратні метри на гроші.

Схема №1. Продаж через дарування

Продаж частки у квартирі може бути здійснена за згодою інших співвласників. Через різні обставини отримати таку згоду буває неможливо або дуже важко. Проте, закон допускає дарування частки - при цьому згоди інших співвласників не потрібно.

Вкрай важливо правильно скласти дарчу. Цю операцію рекомендується довірити досвідченому юристу. При недотриманні будь-якої вимоги законодавства, згодом документ інші співвласники зможуть опротестувати в суді та домогтися визнання правочину недійсним. А вимог досить багато:

Необхідно повністю перерахувати решту співвласників із зазначенням розмірів належних їм часткою.
Вказати всіх осіб, які не є співвласниками, але зареєстровані на даній квартирі на постійній основі.
Скільки квадратних метрів передається обдаровуваній особі.
На яких підставах ця частка перейшла у власність дарувальника.
Якщо частка належить особі, яка перебуває у законному шлюбі, потрібно додати до дарчої нотаріально завірену згоду чоловіка на правочин.

Для того, хто вирішить придбати частку в квартирі через дарування, важливо пам'ятати про те, що згідно із законом (ст. 217 НКРФ, п. 18.1) від сплати 13% податку від вартості частки звільнено лише близьких родичів продавця. Якщо частку купує чоловік, син чи дочка, батько чи мати продавця, тоді податок не сплачується, решта покупців буде зобов'язана його заплатити. Причому, якщо покупець – не громадянин РФ, то застосовується податкова ставка 30%.

Вартість частки обов'язково вказується в дарчій, хоча угода і має безоплатний характер. Занижувати її розмір не рекомендується, оскільки при заниженні понад 20% від ринкової вартості можуть бути такі наслідки, як штраф.

Після того, як дарча оформлена, гроші передаються продавцю покупцем через банківську комірку. Договір передачі укладається за участю банку, умовою видачі грошей зазвичай стає пред'явлення документа, що підтверджує перехід права власності від дарувальника до особи, що обдаровується.

Є й інший варіант: можна подарувати частину частки, а після реєстрації дарування, на законних підставах продати частину, що залишилася, оскільки новий співвласник матиме право пріоритетної покупки. Ця схема обійдеться дорожче для сторін, але й ступінь її надійності вищий. Нею користуються і в тих випадках, коли покупець не має можливості погасити відразу всю вартість частки, і сторони погоджуються провести угоду в два етапи.

Схема №2. Продаж через заставу

Цим способом користуються, коли банк погоджується прийняти цю частку заставу для видачі позички. Угода такого роду зветься іпотеки. Якщо ви взяли гроші, але повернути в заздалегідь обумовлений термін із відсотками цю суму не змогли – частка перейде у власність заставоутримувача (банку).

Часто юристів запитують: чи належить це правило до житла, що є єдиним для власника частки та його сім'ї? Відповідь: так - відноситься, що прямо зазначено у: ст. 446 ЦПК України, ст. 337, 348 ЦК України. Можна не побоюватися вилучення нерухомості банком за борги лише у випадках, зазначених у ст. 54.1 Закону «Про іпотеку»:

Сума боргу менша за 5% від цінності застави.
Прострочення боргу менше 3 місяців.

Часто власники часток у нерухомості саме так і чинять, навмисно позичаючи гроші у банку, щоб потім їх не повертати. Коли немає надії вигідно продати частку, така схема – вигідна, навіть з урахуванням витрат на оформлення іпотеки.

Схема №3. Простий продаж

Досить простий спосіб, але на практиці не так часто застосовується через те, що продавцю доводиться дотримуватися жорстких правил, як то належне повідомлення всіх співвласників про намір продати частку, а також дотримання термінів очікування їх вирішення. Загалом процедура виглядає так:

Власник частки замовляє оцінку нерухомості, щоби далі використовувати результат у всіх операціях. Доведеться змиритися з тим, що неможливо отримати за свою частку при її окремому продажі стільки, скільки вдалося б виручити при продажі квартири цілком і подальшому поділу отриманої суми.
Кожному із співвласників надсилається рекомендований лист із повідомленням про бажання продати та із зазначенням суми продажу. Чекати на рішення співвласників необхідно 30 днів з моменту отримання ними повідомлень. Тільки після цього можна виставляти частку у відкритий продаж, оскільки протягом місяця всі інші співвласники мають право викупити частку за зазначену суму вперед інших покупців. Хорошою страховкою стане засвідчені нотаріально відмови інших співвласників викупити частку, але не завжди можливо їх отримати.
Між продавцем і покупцем укладається договір купівлі-продажу частки у квартирі. Де зазначені: розмір частки, її вартість, опис частки та порядок взаєморозрахунків.
Угода реєструється в ЄДРП, про що на руки покупцю видається відповідний витяг.

Як визнати продаж частки у квартирі незаконним?

Суперечки навколо продажу часток у квартирі в сучасній судовій практиці – не рідкість. Запереченням угод можуть займатися співвласники, покупці, а також треті особи, чиї права виявилися порушеними. Оскаржити купівлю-продаж, оформлену договором та зареєстровану в ЄДРП, можна лише у судовому порядку.

Співвласники квартири можуть звернутися до суду протягом 3 місяців з моменту, як їм стало відомо про купівлю-продаж. При цьому не можна оскаржити саму угоду, а лише вимагати перевести на своє ім'я права та обов'язки покупця за вже зареєстрованим договором. За позитивного рішення суду, позивач виплатить колишньому власнику частки зазначену у договорі суму та стане власником цієї частки.

Важливо, що судовий розгляд такого роду займає досить багато часу, вимагає витрат, тому краще спочатку спробувати вирішити суперечку мирним шляхом. Доручити вести переговори від імені можна професійному юристу. Такий спосіб допоможе вирішити суперечку, що виникла, без залучення суду через мирову угоду.

Будь-яка угода може бути легко визнана недійсною в суді, якщо позивач зможе довести, що під час її укладання було порушено норми законодавства. Наприклад, покупець передав продавцеві всю суму ще до підписання договору купівлі-продажу, або продавцем виступає особа, яка не має прав на дану нерухомість і вчинення угод з нею.

Терміни давності у таких справах дуже важливі:

Протягом року можна оскаржити правочин, якщо можна достовірно встановити момент, з якого позивач дізнався про обставини, що перешкоджають її законному висновку.
Незначні угоди можна оскаржити протягом 3 років. Наприклад, якщо позивач зможе довести, що продавець не отримував грошей від покупця.
Треті особи, які не є учасниками купівлі-продажу, мають право подати позов до суду при утиску своїх прав протягом 10 років з моменту, коли вони мали отримати інформацію про це ущемлення.

Всі ці обставини грають вирішальну роль щодо вартості частки. Велика кількість різних ризиків відлякує покупців, тому виручити від продажу частки можна свідомо меншу суму, ніж насправді.