Бизнес по сдаче в аренду коммерческой недвижимости. Как сдать помещение в аренду

Есть помещение. Какой бизнес открыть? Большинство предприятий, вне зависимости от их размера, требуют определенных помещений для оказаний своих услуг или производства продукции. Для ведения бизнеса подходит любое помещение в хорошем состоянии – будь то гараж, ангар, подвальное помещение, загородный дом, квартира или что-то другое. В этой статье подробнее рассматривается ведение бизнеса по сдаче в аренду квартир и подвальных помещений.

Для того чтобы начать свое дело потребуется приобрести квартиру или подвал, что уже станет довольно крупным капиталовложением. Не стоит забывать о том, что покупка недвижимого имущества это один из лучших видов инвестиционных инструментов и именно поэтому стоимость уже готовых квартир довольно высока. Оптимальным вариантов для приобретения станет недвижимость на начальном этапе строительства. В этот момент недвижимое имущество сэкономит от 20 до 40% стоимости в последствие.

Покупка и оформление недвижимости

Конечно же, наиболее популярным вариантом для открытия офиса остаются деловые центры, чья инфраструктура полностью направлена на оптимизацию рабочего процесса. Однако стоимость помещений в таких центрах довольно высока и такие приобретения не могут себе позволить многие компании среднего и малого бизнеса.

Вторым по популярности вариантом является аренда помещений на первых этажах жилых зданий и, так называемый, street-retail (помещения на первых этажах с отдельным входом и собственными витринами). Так же высоким спросом пользуются бывшие хозяйственные помещения. Очень часто можно встретить различный бизнес в подвальном помещении. Зачастую это продуктовые магазины, кафе и рестораны, салоны красоты и мелкие магазины бытовой техники.

При рассмотрении варианта открытия бизнеса на аренде помещений следует ознакомиться со спросом и предложениями рынка аренды и продажи недвижимости, инфраструктурой района, в котором находит планируемая покупка и коэффициент «проходимости» (прим. коэффициент показывает значение, основанное на количестве человек посещающих прилегающую территорию за определенный отрезок времени).

Покупка недвижимости связана с манипулированием крупными суммами денег и на такие операции часто охотятся мошенники.

Покупать недвижимое имущество надо либо у проверенного человека (родственники, друзья или коллеги), либо в агентствах (самый невыгодный вариант), либо при участии риэлтора (в этом случае придется оплатить его услуги в размере определенного процента от суммы покупки). Чтобы обезопасить себя при покупке следует внимательно читать все документы и хорошо ознакомиться с самим продавцом. Безопасность в таком бизнесе должна стоять на первом месте. После покупки недвижимости следует оформить ее для того, чтобы можно было сдавать в аренду на коммерческой основе.

Заключительным этапом подготовки станет ремонт помещения. Богатого наполнения не требуется, так как многие компании производят редизайн помещения по своему вкусу. Следует учитывать, что превращение обычной квартиры на первом этаже в помещение класса street-retail потребует документального подтверждения, так как установка уличной двери или крупных витрин повлияет на целостность здания.

Сдача помещения в аренду

Для центральной части города подойдет практически любое помещение категории street-retail. Такие помещения с удовольствием арендуют различные магазины или рестораны. В спальных районах квартиры на первых этажах нет устоявшегося списка компаний-арендаторов, именно поэтому спрос здесь хоть и ниже центральных районов, но остается на приличном уровне.

Реклама испокон веков являлась двигателем бизнеса. Для поиска клиентов на свое недвижимое имущество одним из лучших способов станет активная реклама. Размещение объявлений на интернет ресурсах или в газетах, оформление рекламной вывески на здании, в котором находится помещение или подача информации о своих услугах в целевые агентства (правда в этом случае существует шанс того, что придется делиться процентом дохода).

Величина дохода с аренды зависит от помещения и его расположения. К примеру с небольшой двухкомнатной квартиры в центре Москвы можно получить от 100 000 рублей в месяц. По статистике большинство квартир, сдаваемых в аренду, окупаются в срок около восьми лет. При покупке квартиры в кредит ежемесячные выплаты составят практически аналогичную сумму доходу, что позволит получить квартиру в собственность практически без затрат.

Посуточная аренда

Сдача квартир посуточно как бизнес возникла не так давно. Основное отличие от обычной аренды – более частая смена клиентов, что в итоге потребует более широкой активности в плане рекламы. Изначально посуточная сдача не рассматривалась как вид бизнеса и была исключительно способом периодического заработка.

Сейчас сдача собственного жилищного фонда в аренду один из самых простых способ получить финансовые средства коммерческим способом без особых усилий. Длительная аренда дает постоянство дохода, однако в этом случае теряется уровень доходности. Посуточная сдача даст хорошую ежедневную прибыль, однако возникает множество забот с постоянным поиском клиентов и в большем количестве затрачиваемого времени на оформление краткосрочной аренды.

Вторым по популярности способом извлечения прибыли из бизнеса, основанного на аренде помещений – целенаправленная покупка недвижимости, для последующей сдачи в аренду. Процесс покупки, оформления и поиска клиентов практически идентичен приобретению помещений для ведения коммерческой деятельности с другими предпринимателями и компаниями. Однако в этом случае потребуется квартира в благополучном районе, с хорошей инфраструктурой и в шаговой доступности от общественного транспорта. Все это положительно повлияет на величину извлекаемой прибыли.

Замыкает тройку способов создания бизнеса на аренде так называемая субаренда. По сути, предприниматель станет посредников между двумя звеньями – арендодателем и клиентами. Такой способ подойдет для тех, кто не имеет достаточно средств для покупки недвижимого имущества и не имеет своего. Суть процесса заключается в оформлении жилья в долгосрочную аренду и последующей пересдачей посуточно. Таким способом возможно «отбить» арендные платежи за первые десять дней. Доход за оставшиеся двадцать дней станет чистой прибылью предпринимателя.

Организация процесса

Помимо наличия недвижимого имущества потребуется учесть несколько аспектов. Во-первых, любая коммерческая деятельность требует обязательной регистрации в налоговых органах Российской Федерации. При оформлении предприятия подойдут два вида правовых форм – индивидуальное предпринимательство и общество с ограниченной ответственностью.

Во-вторых, документальное оформление недвижимости для возможности ведения коммерческой деятельности. В том случае, если речь идет о субаренде, то следует нотариально заверить все договора с владельцем квартиры и учесть все моменты – стоимость, сроки, возможность пересдачи и прочее. Любую передачу денежных средств лучше производить в присутствии нотариуса.

Третье – обустройство жилой площади (мелкий ремонт, покупка расходников, мебели и прочее) и старт рекламной компании. Рекламу следует максимизировать – ведение активной работы с газетами, интернет ресурсами и третьими лицами. Под третьими лицами можно понимать различные юридические и физические лица, при помощи которых распространяется информация об услугах (к примеру: размещение визиток и буклетов на вокзалах или транспортных агентствах).

Бизнес на сдаче квартир посуточно довольно тяжелое занятие в плане затрачиваемого времени.

Большое количество клиентов потребует большого внимания и осторожности. Для того, чтобы не ошибиться и не пропустить сроки оплат следует подписывать договор с каждым новым клиентом. Передача ключей от арендуемой недвижимости осуществляется после подписания. По завершении сроков договора следует провести осмотр квартиры на наличие поломок или хищения имущества.

Любое предприятие создается для того, чтобы приносить прибыль своему владельцу. А более высокий уровень доходности будет доступен только в том случае, если предприниматель заинтересован в его развитии и модернизации. Увеличить прибыль можно двумя способами – обновление жилищного фонда (закупка современной бытовой техники, ремонт, улучшение инфраструктуры квартиры и прочее) и покупка дополнительной недвижимости. В первом способе рост благоустройства вызовет рост стоимости аренды, однако количество клиентов может сократиться из-за высокой стоимости. Второй способ гарантированно даст рост прибыли, но и работы так же прибавит.

Наработка клиентской базы

Лучший клиент – постоянный клиент. Бизнес на аренде квартир как никакой другой подтверждает это правило. Постоянство клиентской базы позволит сократить затрачиваемое время на оформление аренды и сроки простоя.

Первое, чему нужно уделить внимание при подборе клиентов – состояние предлагаемого помещения. В том случае, если заявленные характеристики не будут соответствовать реальности предприниматель, скорее всего, потеряет клиента.

Ни в коем случае нельзя терять коммуникационные возможности. Посуточная аренда квартир как бизнес довольно динамична и следует предоставить клиентам возможность связаться практически в любой момент. Своевременность предоставления информации и возможность заблаговременно забронировать помещения сыграет положительную роль в росте репутации бизнеса.

В том случае, если бизнес не ограничивается одной или парой квартир, имеет смысл оформить клиентскую программу.

Различные акции, такие как бесплатный трансфер, 2+1 или периоды скидок дадут рост клиентов, а так же увеличит объем постоянных арендаторов.

Краткосрочная аренда популярна среди тех, кто прибывает в город на малые сроки. Из этого можно сделать вывод, что клиент может быть плохо знаком с городом. Это очередной плюс для предпринимателя. Выпуск собственной продукции, на которой указаны логотип, контактные данные и прайс-лист станут хорошим шагом в наработке клиентской базы. Все это можно совместить с необходимыми вещами в незнакомом городе – печать информации на картах городского транспорта, календарях и прочем.

Арендный бизнес был и остается популярным на протяжении уже многих лет, поскольку многие люди не имеют возможности приобретать жилье, а компании стремятся снижать уровень единовременных вложений в развитие деятельность. Спектр тех объектов, которые могут предоставлять в аренду, постоянно растет: на данный момент можно сдавать даже такие вещи, как роликовые коньки, лыжи и т. п. – все то, что не пользуется постоянным спросом, а является объектом сезонного использования.

Однако наиболее распространенным вариантом все еще остается аренда недвижимости. Чтобы получать определенный доход с предоставления того или иного помещения в аренду, необходимо учитывать ряд нюансов, которые будут рассмотрены в данной статье.

Необходимо понимать, что недвижимость обычно классифицируется в 3 группы – земля, жилье и нежилые помещения . Наиболее распространенными видами услуг на данном рынке является предоставление аренды на жилье и на нежилые помещения.

Среди нежилых обычно арендуют коммерческую недвижимость. При этом все авторитетные аналитические агентства выделяют следующие ее разновидности:

• офисные помещения;
• торговые;
• складские;
• индустриальные.

Кроме того, некоторые организации арендуют отдельный вид помещений – категорию «для специальных целей». Здесь выделяются здания под детские сады, школы, больницы, церкви и т. п.

Помимо недвижимости, можно сдавать в аренду землю, беседки, оборудование, авто, спецтехнику, инвентарь и многое другое. Однако это является более редкой и сложной формой бизнеса.

Что выгоднее всего?

Если говорить о жилой недвижимости, средняя стоимость однокомнатной квартиры в 10-15 минутах от метро в спальном районе в Москве обойдется в 5-6,5 миллионов рублей. При этом на такие комнаты средняя арендная ставка составляет около 25-30 тысяч рублей. В результате при расчетах можно получить, что минимальный период окупаемости однокомнатной квартиры составит около 15 лет .

Соответственно, этот вариант нельзя назвать очень выгодным с точки зрения инвестиций: единственный случай, при котором это реально может окупиться – когда жилье досталось по наследству.

Если говорить об офисных помещения, они обходятся несколько дороже, чем жилые, поскольку их расположение должно быть в более проходимых местах, а их площадь выше. В Москве небольшое офисное помещение обойдется в 6,5-7,5 миллионов рублей при условии, что площадь составит около 60-70 квадратных метров. При этом арендная ставка в данном случае будет считаться за 1 квадратный метр.

По данным агентства Knight Frank, на конец 2015 года ставка аренды для офисов класса А составляла около 25 тысяч рублей, а на офисные помещения класса B – около 15 тысяч рублей в год. Соответственно, максимальный срок окупаемости будет около 8 лет .

Торговые помещения сдавать еще выгоднее, чем офисные — их срок окупаемости составляет 5-6 лет . Но здесь существует важное ограничение: для такой недвижимости одним из ключевых факторов оказывается расположение. Помещение должно быть расположено в центральном районе, в месте с высоким уровнем проходимости. Наконец, оно должно быть качественно исполнено.

В целом, коммерческая недвижимость проигрывает жилой только по одному параметру: уровень риска, поскольку она является зависимой от экономического положения в стране и конкретно взятом городе.

О том, с чего начать и как развивать подобную деятельность, смотрите на следующем видео:

Как организовать такой бизнес с нуля?

1. В первую очередь необходимо найти подходящее для сдачи в аренду помещение. В случае получения жилой площади в наследство процедура будет начинаться с оформления документов, подтверждающих, что предприниматель является собственником жилья.
2. В ситуации поиска готового помещения лучше всего обращаться к услугам профессиональных агентств, которые помогут оценить реальную стоимость жилья или коммерческой недвижимости: неопытный бизнесмен может легко просчитаться.
3. Далее необходимо оформить необходимую документацию на собственность. В случае, если это коммерческая недвижимость и планируется сдача в аренду особым организациям (например, работающим в сфере общественного питания), необходимо позаботиться о получении дополнительных разрешений и заключений некоторых служб.
4. После оформления первичной документации необходимо осуществить перепланировку и ремонт: в случае жилой недвижимости важно закупить определенный набор мебели и бытовой техники, поскольку квартиры, в которых можно жить сразу после заселения, можно предлагать по более высокой стоимости. В случае с коммерческой недвижимостью важно делать упор на увеличение свободного пространства и возможность осуществления последующих перепланировок под нужны клиента.

В российской практике многие люди сдают жилую недвижимость без заключения договора – это позволяет избавиться от налога НДФЛ в размере 13% и снизить срок окупаемости. Однако это сопряжено с определенными рисками – в частности, теми, которые связаны с ненадежностью клиентов. Поэтому, как в случае с нежилой, так и в случае с жилой недвижимостью необходимо официально оформлять взаимоотношения с арендатором.

Где искать клиентов?

Поиск клиентов через стандартные варианты рекламы (размещение объявлений в людных местах или печатных изданиях) не является эффективным в рамках арендного бизнеса. Реклама может проводиться через социальные сети (особенно это касается ситуации сдачи жилой недвижимости) – здесь будет срабатывать эффект «сарафанного радио».

Кроме того, подойдет размещение на тематических сайтах и форумах. Для торговых помещений, особенно расположенных в торговых центрах, возможно повесить объявление «сдается в аренду» с номером телефона владельца. Это позволит расширить круг потенциальных клиентов до всех посетителей торгового центра.

Наконец, существует еще 2 достаточно действенных способа для поиска клиентов – ведение тематического сайта или блога с ненавязчивой рекламой услуг в качестве арендодателя, а также распространение проспектов и визиток.

Необходимые затраты

В случае, если предприниматель собирается заниматься подобным бизнесом, он должен понимать, что среди основных статей затрат необходимо включить расходы на перепланировку : в таком случае клиенты готовы заключать договора на аренду по гораздо более высоким ставкам (разница может быть до полутора раз). Это происходит потому, что после перепланировки процент полезной площади чаще всего вырастает, кроме того, помещение можно изменить под собственные нужды.

Среди затрат также необходимо выделить:

• Расходы на строительство или приобретение помещения.
• Стоимость услуг специалиста, который может оценить рыночную цену на недвижимость.
• Расходы на содержание и охрану помещения.
• Затраты на электроэнергию, водоснабжение и т. п.

Подводные камни

Одним из подводных камней является установление оптимальности вложения денег. Зачастую неопытные предприниматели неправильно оценивают ценность того или иного помещения, тем самым вкладываясь в неликвидные объекты, теряя большое количество средств.

Кроме того, важно обращать внимание на легальность бизнеса, изменения законодательства и процесс оформления документов (в первую очередь это касается коммерческой недвижимости).

Учтите, что налоговое законодательство в сфере арендного бизнеса постоянно изменяется.

При расчете затрат и уровня окупаемости необходимо определять несколько вариантов развития – оптимистичный, наиболее реалистичный и пессимистичный для того, чтобы определить приблизительный срок окупаемости объекта, а также тот факт, каким образом диверсифицировать риски. Обязательно нужно иметь другие источники дохода для того, чтобы страховать себя от ситуации безденежья.

Плюсы и минусы данной сферы

У подобного бизнеса, как и у других, есть ряд достоинств и недостатков, которые вытекают из его особенностей. Среди минусов можно выделить основной – поиск съемщика может растянуться на многие месяцы (в первую очередь это касается промышленных объектов и торговой недвижимости в непроходимых местах). В результате, даже высокая цена на аренду не сможет компенсировать те финансовые затраты, которые придется нести арендодателю в течение всего периода простоя.

Также среди недостатков следует выделить:

• достаточно большой период окупаемости;
• не очень высокий уровень рентабельности;
• высокий уровень первоначальных расходов.

В данной ситуации единственным рациональным выходом является приобретение ликвидного имущества (того, на которое всегда имеется определенный уровень спроса). Для этого важно хорошо разбираться в этой сфере либо обращаться к услугам специалиста.

Среди достоинств бизнеса можно выделить:

• долгосрочные договора сроком от года и выше;
• стабильный уровень прибыли;
• доход будет получаться арендодателем постоянно;
• пассивный характер получения прибыли (арендодателю не нужно затрачивать какие-либо усилия после оформления соглашения с арендатором);
• возможность организации бизнеса без регистрации в качестве юридического лица.

Таким образом, бизнес на аренде является достаточно привлекательной сферой для получения заработка. Однако, лучше всего комбинировать его с другими источниками получения дохода для того, чтобы страховать себя от возможных рисков.

Приветствую вас на Финансовом гении! Сегодня мы поговорим про арендный бизнес – бизнес по сдаче помещений в аренду. Этот вариант заработка интересен тем, что не требует больших временных затрат, и во многих случаях может осуществляться даже частными лицами, без оформления предпринимательской деятельности. В чем заключается специфика арендного бизнеса, как купить готовый арендный бизнес, на что нужно обращать внимание – обо всем этом в сегодняшней статье.

Суть и способы ведения арендного бизнеса.

Итак, арендный бизнес, по своей сути, то же самое, что . Можно сказать, что это скорее вариант получения пассивного дохода, нежели активное ведение предпринимательской деятельности. Чаще всего арендный бизнес связан с , потому как ее покупка с целью сдачи в аренду имеет более короткий срок окупаемости и более высокий коэффициент капитализации, но некоторые предприниматели и инвесторы рассматривают этот вариант и для жилой недвижимости.

Бизнес по сдаче помещений в аренду требует активности только на стадии покупки недвижимости и поиске арендаторов. Этот период также может требовать довольно крупных затрат на рекламную компанию. После этого можно расслабиться и на протяжении действия договора аренды (либо пока он по каким-то причинам не будет расторгнут) просто ежемесячно получать доход и фиксировать прибыль. Это и делает арендный бизнес весьма привлекательным в глазах бизнесменов и частных инвесторов. Однако, как и в любом деле, здесь можно найти свои плюсы и минусы. Рассмотрим их подробнее.

Арендный бизнес, преимущества:

– Пассивность ведения бизнеса;

– Регулярное поступления дохода;

– Возможность сдавать недвижимость в аренду как частное лицо.

Арендный бизнес, недостатки:

– Высокий уровень первоначальных затрат на покупку недвижимости или готового арендного бизнеса;

– Недвижимость может простаивать без арендаторов и требовать расходов на содержание, не принося доход;

– Невысокая рентабельность, длительный период окупаемости.

Бизнес по сдачу в аренду недвижимости можно построить двумя способами:

1. Купить недвижимость с целью сдачи в аренду (либо на вторичном рынке, либо на первичном);

2. Купить готовый арендный бизнес (то есть, недвижимость с уже имеющимися арендаторами).

Второй вариант, конечно же, дороже, но имеет свои преимущества, поскольку сразу защищает инвестора от риска простаивания купленного объекта.

Кроме того, способы ведения арендного бизнеса можно разделить на 2 направления, в зависимости от типа недвижимости, которая чаще всего приобретается для сдачи в аренду:

1. Уличная коммерческая недвижимость (street retail) – помещения на первых этажах зданий, выходящие на оживленные улицы.

2. Помещения в офисных и торговых центрах – отдельные комнаты, павильоны, расположенные внутри крупных объектов коммерческой недвижимости.

В большинстве случаев помещения street retail предпочтительнее для того, чтобы вести арендный бизнес, в сравнении с павильонами крупных центров.

Рассмотрим, на какие моменты следует обратить внимание в том и другом случае при выборе объекта недвижимости для ведения арендного бизнеса.

Арендный бизнес в помещениях street retail.

Название street retail (дословно – уличная торговля) весьма условное, и отнюдь не означает, что это только торговые помещения. Они также могут быть использованы в качестве офисов, для размещения филиалов серьезных фирм и корпораций, отделений банков и т.д.

Такие помещения пользуются наибольшим спросом, поэтому и стоят очень дорого. В то же время, для них проще найти арендатора, и больше шансов сдать недвижимость в аренду на очень длительный срок (на несколько лет). Чтобы открыть арендный бизнес такого рода, потребуется капитал в сотни тысяч, а то и миллионы долларов. При этом бизнесмен-инвестор получит достаточно ликвидный актив, приносящий достаточно солидный и достаточно стабильный доход.

Преимуществом выбора именно такого типа недвижимости для арендного бизнеса является также то, что все расходы по содержанию объекта (коммунальные платежи и т.д.) здесь можно легко переложить на арендатора, чаще всего именно так и происходит.

Cтоимость аренды недвижимости street retail может очень сильно колебаться в зависимости от типа арендатора. Найти арендатора “наиболее дорогого типа” (банк, ювелирный магазин, финансовую компанию и т.д.) зачастую бывает непросто, поэтому бизнесмену приходится выбирать: сдать недвижимость в аренду дешевле (а это, напомню, долгосрочная аренда) или же продолжать поиски, не получая никакого дохода. Этот выбор, зачастую, сделать очень нелегко.

На что обратить внимание при выборе недвижимости для сдачи в аренду? Конечно же, главный момент для арендного бизнеса – оптимальное сочетание цены недвижимости и потенциальной стоимости аренды. Помимо этого, необходимо выбирать объекты, которые будут реально пользоваться спросом. Для этого следует обращать внимание на следующие моменты:

– Помещение должно располагаться на первом этаже здания, в крайнем случае – в полуподвальном помещении;

– Помещение должно иметь выход на оживленную улицу;

– Желательно расположение по правую сторону от основного движения;

– Вокруг объекта не должно быть пустующих помещений-конкурентов;

– Возможность разделения помещения на несколько частей для сдачи в аренду разным арендаторам.

Арендный бизнес в помещениях торговых и офисных центров.

Такой вариант выбора недвижимости для арендного бизнеса подойдет инвесторам, не располагающим достаточным капиталом для выбора первого варианта. Такого рода активы, конечно же, проигрывают по качеству, но зато выигрывают по своей стоимости.

Здесь могут возникнуть различные разногласия между совладельцами недвижимости по вопросам использования общих зон (парковки, залов, коммуникаций, технических помещений и т.д.). Даже если эти разногласия не коснутся конкретно вас, они могут повлиять на падение стоимости приобретенного вами помещения, и стоимости его аренды. Кроме того, в любой момент может поменяться владелец самого коммерческого центра, либо действующий владелец может изменить свою политику в отношении совладельцев недвижимости. Это тоже существенный минус ведения арендного бизнеса в крупных центрах.

Но есть и преимущества: при выборе такого типа помещения вам не придется иметь дело с коммунальными службами, обслуживающими организациями и платить налог на землю (этим будет заниматься владелец центра)

Выбирая объект для арендного бизнеса в торговом или офисном центре, следует обратить внимание на следующие моменты:

– Коммерческий центр должен иметь удобное расположение, удобную транспортную развязку и высокую посещаемость;

– Специфика центра должна отвечать вашим требованиям и предпочтениям в выборе арендаторов;

– Соседние помещения должны быть заняты арендаторами (риск в том, что такая занятость может быть непостоянной);

– Помещение должно находиться недалеко от входа в центр.

Еще одной альтернативой ведения арендного бизнеса, которая подойдет для предпринимателей, не располагающих крупным капиталом могут стать вложения в , ориентированные на арендный бизнес.

Подведем итоги. Арендный бизнес – это весьма привлекательный вариант для пассивных инвесторов, обладающих большим капиталом. Он не дает высокой доходности и рентабельности, но зато его можно считать относительно надежным. Идеальным вариантом для ведения арендного бизнеса является покупка недвижимости категории street retail, также есть варианты покупки готового арендного бизнеса для снижения рисков. Успешность арендного бизнеса на 90% зависит от правильного выбора объекта/объектов недвижимости, поэтому к данному вопросу стоит подойти максимально ответственно и продуманно, не принимая поспешных решений.

На этом все. Вы получили некоторые представления о том, что представляет собой арендный бизнес, каковы его характерные особенности, и можете сделать вывод о том, подойдет ли это направление деятельности конкретно для вас. До новых встреч на – сайте, где можно узнать о разных перспективных способах заработка и инвестирования.

Как сохранить и приумножить свои накопления в условиях, когда курс рубля непредсказуем? Самым понятным и надежным способом остается приобретение недвижимости. Как правило, люди покупают квартиры. Однако доходность от аренды жилья сегодня может быть даже ниже скромных ставок по банковским депозитам. Самое время обратить внимание на коммерческую недвижимость.

Стартовый капитал

Если вы думаете, что инвестиции - занятие исключительно для людей, чье состояние выражается цифрами, уходящими в бесконечность, то ошибаетесь. На самом деле инвестор - любой человек, который вкладывает свои средства в тот или ной проект с целью получения прибыли. Если вы сдаете в аренду квартиру, доставшуюся от бабушки, по существу вы - тоже инвестор. Хотя и не особенно успешный, так как доход получаете небольшой.

Стартовый капитал для инвестиций в коммерческую недвижимость сравним со средствами на покупку жилья, считает Денис Колокольников, председатель совета директоров RRG, председатель экспертного совета по редевелопменту РГУД. Например, за 7 млн рублей можно приобрести в Москве однокомнатную квартиру либо несколько офисных блоков в административном здании, бизнес-центре класса В или С. Если на рынке жилья найти квартиру стоимостью меньше 140-150 тыс. рублей за кв. м практически невозможно, то офисные помещения продаются и по цене 90-100 тыс. рублей за кв. м, поясняет эксперт.

Даже располагая суммой в 3 млн рублей можно купить офисный блок площадью 20-30 кв. м

Приобретая помещение коммерческого назначения, инвестор получает арендный доход как минимум в полтора раза выше, чем доход от сдачи в аренду квартиры, рассказали ЦИАН эксперты. Например, поясняет Денис Колокольников, за 7 млн рублей вы приобрели в столице двушку площадью 50 кв.м. Сегодня сдать в аренду ее можно максимум за 45-50 тыс. рублей в месяц. Помещение такой же площади коммерческого назначения может приносить инвестору как минимум 75 тыс. рублей.

«Такая разница в цене объясняется не только высоким спросом. Жилая недвижимость сдается как отдельный объект (квартира), а стоимость аренды коммерческой недвижимости рассчитывается за 1 кв. м в год. Ставки на коммерческие помещения с выгодным местоположением могут доходить до 300 тыс. рублей за кв. м», - поясняет Гасан Архулаев, управляющий партнер GR ProJect Group.

плюсы инвестиций в коммерческую недвижимость

1. Высокая доходность - от 8 до 12% годовых , в зависимости от входных условий и ставки аренды. Это вдвое превышает ставки по банковским депозитам.
2. Получение дохода стабильно и не требует от инвестора больших усилий. Ремонт делают сами арендаторы, сдают в аренду площади брокеры, страхует помещения страховая компания за счет арендатора.

Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty

Расходы и риски

Между тем процессприобретения и содержание коммерческой недвижимостью требует бо льших усилий и материальных затрат по сравнению с покупкой жилья. Владельцу коммерческой недвижимости уплаты налогов избежать не удастся (в отличие от некоторых недобросовестных владельцев сдаваемого жилья). Чаще всего проблема решается путем создания ИП, и владелец коммерческого помещения платит 6% с оборота .

Определенные затраты могут потребоваться на брокерские услуги (от 50% до 100% от ставки аренды в месяц ), если инвестор решит поручить поиск арендатора агентам.

Для обслуживания платежей нужен бухгалтер. Как правило, для этого используют фрилансеров, стоят их услуги недорого.

Ирина Бербенева, руководитель офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», напоминает: если инвестор решит купить жилое помещение (например, квартиру на первом этаже), его придется в нежилое, эти затраты тоже нужно учесть. Расходы составят еще от 500 000 тыс. рублей и выше .

Как отмечает Антон Коновалов, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty, главный риск для владельца коммерческого помещения - съезд арендатора и долгий поиск нового. Однако, как правило, в договоре прописываются условия, согласно которым арендатор должен уведомить собственника о расторжении договора аренды заранее. Срок обговаривается обеими сторонами.

Правильный выбор

Обычно поиск подходящего помещения занимает от двух месяцев до полугода.

Уровень доходности напрямую зависит от локации. Гасан Архулаев, управляющий партнер GR ProJect Group, подчеркивает, что расположение объекта на первой линии в местах с большим трафиком и хорошая визуальная доступность - важнейшие условия для большинства форматов коммерческой недвижимости - от кафе и ресторана до продуктового магазина.

При выборе помещения нужно обязательно проверить качество стен, ограждающих конструкций, водоотвода, осмотреть подвальные помещения (важно, чтобы не было следов подтоплений). Чем меньше углов и колонн будет в помещении, тем лучше.

Идеальная планировка - прямоугольник. Если арендатору понадобятся перегородки, он построит их самостоятельно во время ремонта.

Уровень инвестиций и доходность недвижимости в Москве

Инвестиции	Жилая недвижимость	Доход	Коммерческая недвижимость	Доход
3 млн рублей	Студия до 16 кв. м		офисный блок в БЦ класса В площадью до 30 кв. м
7-8 млн рублей	Одно-двухкомнатная квартира		Офисные блоки общей площадью 70-80 кв. м; помещения коммерческого назначения площадью до 50 кв. м в строящемся доме
10-15 млн рублей	Двух-, трехкомнатная квартира		Коммерческие помещения на первых этажах с отдельным входом и хорошей локацией.

18.07.2018

Пассивный доход – это то, к чему стремится сегодня любой здравомыслящий человек. И крупные предприниматели, и работники офисов, и фрилансеры постоянно ищут новые варианты для финансовых вложений и просчитывают наиболее выгодные.

В современных экономических условиях многих инвесторов привлекает недвижимость, и многие аналитики рынка отмечают, что самую стабильную выгодную в настоящее время обещает арендный бизнес. Коммерческие объекты снимаются довольно охотно, доля арендаторов жилья тоже неизменно растет, пока число единовременных сделок купли-продажи стоит на месте. Предлагаем узнать, что такое арендный бизнес, разобраться в его особенностях и преимуществах, рассмотреть принципы налогообложения и поговорить о предполагаемой доходности.

Определение арендного бизнеса

Арендный бизнес – это вид деятельности, связанный с передачей в аренду недвижимости, находящейся у инвестора в собственности, и получением соответствующей платы от контрагентов. К числу быстро окупаемых и приносящих самую большую прибыль отнести его довольно сложно, но ограниченное количество подводных камней и ощутимая стабильная доходность арендного бизнеса, в среднем на несколько процентов превышающая доходность банковских депозитов, позволяют ему набирать популярность достаточно стремительно.

К недвижимости, сдаваемой в аренду, относят землю, жилье и коммерческие помещения. Среди последних отдельно выделяют офисы, торговые точки, склады и производственные базы. Кто-то предоставляет во временное пользование техническое оборудование, автомобили, рабочий инвентарь и т.п., но такую деятельность стоит отнести к другой сфере.

Как открыть арендный бизнес: ключевые нюансы

Как и любой другой вид бизнеса, арендный предполагает не просто прыжок с места в карьер, а длительные и сложные подготовительные работы. Тщательный просчет рисков, учет важных факторов, выявление запросов потенциальных клиентов, анализ деятельности конкурентов и целого ряда других специфических моментов – это стандартный набор задач собственника или человека, занимающего руководящую должность на любом предприятии. Прежде, чем начать зарабатывать деньги, очень многое придется потратить, и это аксиома, не требующая подтверждения. И если толчком к открытию бизнеса послужила не случайность, а стремление к развитию, потрудиться придется. Но перейдем от абстрактного представления к конкретике.

Как начать арендный бизнес

Чтобы сдать недвижимость, ее необходимо купить. Если мы говорим о коммерческих помещениях, то их расположение – это самый важный фактор, на который следует обратить внимание, так как будущая доходность всего бизнеса во многом определяется именно им.

Начинающему бизнесмену определить, насколько рентабельна конкретная площадь, бывает очень сложно: в идеале следует обратиться к специалисту за профессиональной консультацией или выбрать вариант из готового каталога. Попробуйте воспользоваться нашим ресурсом. Помочь специалист может и в оформлении документации на собственность. Существуют случаи, когда передача недвижимости в аренду возможна только при наличии дополнительных разрешений и заключений определенных служб. Грамотная поддержка позволит значительно сэкономить время и силы при их получении.

Еще один важный момент, всплывающий при открытии арендного бизнеса – это вопрос налогообложения. Согласно стандартному соглашению, арендодатель берет на себя обязательства предоставлять съемщику помещение за определенную плату, а периодическое получение прибыли от пользования имуществом на основании действующего российского законодательства является предпринимательской деятельностью. Доход от аренды по закону облагается налогами по стандартной ставке в 13%. Минимизировать эти выплаты вполне реально, если знать, как оптимизировать налоги в арендном бизнесе.

Оптимизация налогов