Paano suriin ang isang apartment bago ibenta: apat na paraan. Pagbebenta ng mga fixed asset

05.08.2023 | upa

Ang pagtatasa ng halaga ng ari-arian sa panahon ng mga transaksyon sa pagbili at pagbebenta ay isa sa pinakakaraniwan at pinaka responsableng uri ng independiyenteng pagtatasa. Sa katunayan, kapag nagbebenta ng ari-arian, ang halaga na tinutukoy ng appraiser ay napakahalaga - pagkatapos ng lahat, ito ang halaga na matatanggap ng nagbebenta o babayaran ng mamimili. At pagdating sa mamahaling ari-arian, ang kahalagahan ng mga resulta ng pagtatasa ay tumataas nang maraming beses.

Maliban kung iba ang itinatadhana ng batas, ang bumibili at nagbebenta ay may karapatan na tukuyin ang presyo sa kanilang sarili kapag nagbebenta ng ari-arian, ngunit ang isang independiyenteng pagtatasa ay nagpapahintulot sa kanila na mabilis na magkasundo sa isang patas na presyo para sa ari-arian na ibinebenta. Ang ganitong pagtatasa ay karaniwang isinasagawa sa yugto ng paunang negosasyon sa mga tuntunin ng transaksyon. Bago magsagawa ng pagtatasa, ang mga partido sa transaksyon ay dapat na magkakasamang sumang-ayon sa kandidatura ng appraiser kung kanino nila ipagkakatiwala ang pagpapasiya ng patas na halaga ng bagay. Ang appraiser ay dapat kumilos nang nakapag-iisa at ang kanyang kabayaran para sa pagsasagawa ng pagtatasa ay hindi dapat maging kondisyon sa pagkamit ng isang partikular na resulta. Karaniwan, ang resulta ng pagtatasa ay nasa gitna sa pagitan ng mga inaasahan sa presyo ng mamimili at nagbebenta, at tinutulungan nito ang mga kalahok na maabot ang pangwakas na kasunduan sa transaksyon.

Ang sinumang nagpaplanong magbenta o bumili ng apartment sa merkado ng real estate ay nag-iisip tungkol sa pangangailangang magsagawa ng pagtatasa ng real estate.

Kailangan ba talaga ang pamamaraang ito? Ano ang ibinibigay nito? Posible bang gawin nang wala ito at makatipid ng pera? Sa anong mga kaso ipinag-uutos ang pagtatasa para sa isang legal na transaksyon sa real estate? Kapag nagbebenta ng real estate, kadalasan ay pinangalanan ng nagbebenta ang presyo, at ang mamimili ay sumasang-ayon o nag-aalok ng kanyang sariling bersyon ng presyo. Sa ilang mga kaso, ang mga partido ay bumaling sa mga ekspertong kumpanya upang magsagawa ng isang independiyenteng pagtatasa. Ang mga propesyonal na appraiser ay dapat magkaroon ng naaangkop na mga lisensya upang magsagawa ng mga naturang aktibidad. Dapat ka bang magtiwala sa mga ganitong kumpanya? Lagi bang totoo ang kanilang pagtatasa?

Subukan nating unawain ang mga ito at ang iba pang mga isyung nauugnay, sa isang paraan o iba pa, sa pagpapahalaga sa real estate sa artikulong ito.

Mga paraan ng pagpapahalaga sa real estate

Sa tulong ng mga Expert Agencies o mga independent appraiser

Maaaring makipag-ugnayan ang customer sa sinumang appraiser upang magsagawa ng independiyenteng pagtatasa ng kanyang ari-arian, ngunit mahalagang suriin kung mayroon siyang lisensya para sa nauugnay na aktibidad at ang kanyang paglahok sa SRO. Kung walang lisensya at sertipiko, ang pagtatasa ay maaaring ituring na hindi wasto. Ang halaga ng mga serbisyo sa pagtatasa sa merkado ay mula 3,000 hanggang 5,000 rubles, ang tagal ay 3 - 7 araw. Natural, maaari itong gawin nang mas mabilis para sa karagdagang bayad. Ang inihandang ulat sa pagtatasa ng apartment ay may bisa nang hindi hihigit sa isang buwan mula sa petsa ng paglabas sa kliyente. Ang ganitong pormal na pagtatasa ay maaaring kailanganin sa ilang mga kaso, na isasaalang-alang namin sa ibaba.

Sa tulong ng mga ahensya ng real estate

Ang mga ahensya ng real estate ay madalas na nag-aalok na magsagawa ng mga pagtatasa gamit ang mga calculator ng pagtatasa na available sa mga website, na madalas na nangongolekta ng istatistikal na impormasyon batay sa mga naka-post na advertisement. Bilang karagdagan, ang mga konsultasyon sa isang nagsasanay na rieltor, o mas mabuti pa dalawa o tatlo, ay maaaring magbigay sa iyo ng isang tunay na larawan sa merkado, dahil ang mga rieltor ay may impormasyon hindi mula sa mga abstract na advertisement, ngunit batay sa aktwal na mga transaksyon sa real estate. Mahalagang maunawaan na ang rieltor, sa kaso ng isang transaksyon, ay magiging isang interesadong partido, dahil natatanggap niya ang kanyang kita sa anyo ng isang porsyento mula sa pagbebenta ng real estate. Nasa kanyang interes na palakihin ang halaga ng ari-arian.

Pagsusuri sa sarili

Maaari itong isagawa ayon sa impormasyong nai-post sa Internet, sa mga website ng real estate, sa mga bulletin board, ayon sa impormasyong natanggap mula sa mga kaibigan na kasangkot sa pagbebenta o pagbili ng mga apartment noong nakaraan. Ang nasabing pagtatantya ay magiging tantiya at, malamang, labis na labis na tinantiya, dahil ang mga resulta ng mga tunay na transaksyon sa real estate para sa pagbebenta ay hindi isasaalang-alang. Magbasa para matutunan kung paano independiyenteng suriin ang isang apartment at kung ano ang dapat isaalang-alang.

Ang lahat ng mga pamamaraan ay maaaring gamitin sa kumbinasyon o sa anumang pagkakasunud-sunod.

Mga layunin ng pagpapahalaga sa real estate

Ang isang opisyal na pagtatasa ng real estate ay isang mahalagang hakbang sa halos anumang transaksyon sa ari-arian. Ang pagkakaroon ng ekspertong pagtatasa ay makakatulong sa iyong mag-navigate sa merkado at hindi magkamali sa pagtatakda ng presyo para sa isang apartment, na, ayon sa pagtatasa ng may-ari, ay maaaring mas mataas o mas mababa pa kaysa sa presyo sa merkado. Ang isang sapat na presyo ay makakatulong upang maibenta ang ari-arian sa medyo maikling panahon.

Maaaring kailanganin ang pagkuha ng ekspertong opinyon sa halaga ng real estate sa mga sumusunod na kaso:

Pagtatakda ng presyo para sa ari-arian na ibinebenta. Batay sa natanggap na kita mula sa transaksyon, ang halaga ng mga bawas sa buwis ay tutukuyin sa hinaharap. Maaaring kailanganin din ang pagtatasa ng eksperto kapag nagbebenta upang kalkulahin ang tungkulin ng estado o upang kalkulahin ang kontribusyon ng pensiyon kapag nagbebenta ng apartment o bahay.
Ang isang ekspertong pagtatasa ng halaga ng pabahay ay kinakailangan upang kalkulahin ang halaga ng seguro at kabayaran sa kaganapan ng mga nakaseguro na kaganapan.
Ang pagtatasa ng real estate ay kinakailangan sa mga kaso kung saan ang ari-arian ay nagsisilbing kontribusyon sa awtorisadong kapital ng kumpanya.
Sa isang sitwasyon ng diborsyo at paghahati ng ari-arian, imposibleng gawin nang walang ekspertong pagtatasa para sa tamang paghahati ng mga pagbabahagi, lalo na kung ang isa sa mga mag-asawa ay nais na makatanggap ng kabayaran sa pera para sa kanilang bahagi.
Ang pagtatasa ng eksperto ay kadalasang ginagamit sa mga bangko, halimbawa, sa isang sitwasyon kung saan ang real estate ay ang collateral para sa isang transaksyon.

Ang pamamaraan para sa pagtatasa ng real estate

Ang mga aktibidad ng mga independiyenteng appraiser at appraisal agencies ay kinokontrol ng Federal Law No. 135 "Sa mga aktibidad sa pagtatasa sa Russian Federation." Tanging ang mga ulat sa pagpapahalaga sa real estate na isinagawa ng mga espesyalista - mga miyembro ng self-regulatory na organisasyon ng mga appraiser - ang magkakaroon ng legal na puwersa.

Ang pamamaraan para sa pagkuha ng isang independiyenteng pagtatasa ay ang mga sumusunod:

MAHALAGA: Upang magsagawa ng pagtatasa, dapat kang pumasok sa isang opisyal na kasunduan sa appraiser!

Pagpili ng isang appraiser at pagtatapos ng isang pormal na kontrata para sa pagtatasa ng ari-arian. Dahil ang parehong partido sa transaksyon ay interesado sa isang mataas na kalidad na pagtatasa, kung gayon, sa kaso ng pagbili at pagbebenta ng real estate, ang appraiser ay pinili sa pamamagitan ng kasunduan ng nagbebenta at bumibili.
Pagkolekta ng mga kinakailangang dokumento para sa apartment at paglilipat ng mga ito sa isang espesyalista.
Pagsasagawa ng on-site na inspeksyon ng lugar ng isang espesyalista.
Pagsusuri ng impormasyon ng isang appraiser, pagpapasiya ng halaga ng real estate at paghahanda ng isang ulat sa trabaho.
Pagbibigay ng ulat ng pagtatasa sa customer.

Pakete ng mga dokumento para sa pagtatasa

Mga dokumentong nagpapatunay sa pagkakakilanlan ng lahat ng may-ari ng ari-arian,
Mga dokumentong nagtatatag ng mga karapatan sa pagmamay-ari ng ari-arian (mga kasunduan sa pagbili at pagbebenta, mana, regalo ng ari-arian, kinuha mula sa Unified State Register),
Teknikal na pasaporte ng real estate,
Floor plan at pagpapaliwanag.

Kapag iniabot ang mga dokumento, dapat kang sumang-ayon kaagad sa petsa at oras ng inspeksyon ng apartment.

Pagsusuri ng Ulat

Ang ulat sa trabaho ng appraiser ay isang brochure ng ilang mga pahina, na nagpapakita ng sumusunod na impormasyon

Mga detalye ng kasunduan batay sa kung saan isinagawa ang pagtatasa ng real estate,
Impormasyon tungkol sa appraiser o appraisal company na nagsagawa ng expert appraisal,
Ang layunin ng pagsusulit,
Isang detalyadong paglalarawan ng bagay at ang mga natatanging katangian at tampok nito,
Listahan ng mga dokumentong ginamit sa pagsusuri
Listahan ng mga pamamaraan ng pagsusuri,
Ang resulta ng pagtatasa, na ipapakita sa indikasyon ng presyo sa merkado para sa ari-arian,
Karagdagang impormasyon sa pagpapasya ng appraiser, na nakaimpluwensya sa pagbuo ng panghuling presyo.

Ang ulat ay may bilang, naka-staple at selyado at nilagdaan ng taong nagsagawa ng pagtatasa. Maaaring ihanda ang ulat sa elektronikong paraan, kung saan dapat itong sertipikado ng isang elektronikong lagda.

Sino ang nagbabayad para sa pagtatasa: ang nagbebenta o ang bumibili?

Karaniwan, ang halaga ng pagtatasa ng real estate ay sasagutin ng taong sa huli ay tumatanggap ng kita mula sa transaksyon. Sa karamihan ng mga kaso, ang pagtatasa ay isinasagawa sa gastos ng nagbebenta.

Mga uri ng pagtatasa para sa iba't ibang sitwasyon

Tingnan natin ang proseso ng pagtatasa ng real estate sa mga partikular na sitwasyon

Pagpapahalaga sa real estate para sa mga awtoridad sa pangangalaga at trusteeship

Kapag nagsasagawa ng mga transaksyon sa real estate kung saan ang isang bahagi ay pagmamay-ari ng isang menor de edad na bata, ang proseso ay kumplikado sa pamamagitan ng pangangailangan na mangolekta ng mga karagdagang dokumento para sa mga awtoridad sa pangangalaga at trusteeship. Bago magbenta o magsagawa ng anumang iba pang mga aksyon sa pag-aari ng mga menor de edad na bata, kinakailangan upang makakuha ng suporta ng mga awtoridad sa pangangalaga.

Ang pagbibigay ng ulat sa pagtatasa ng ari-arian sa mga awtoridad sa pangangalaga ay magpapakita ng katotohanan na ang mga karapatan ng mga bata sa panahon ng transaksyon ay iginagalang at hindi nilalabag sa anumang paraan. Ang ulat sa gastos ng apartment sa kasong ito ay magpapakita ng tunay na halaga sa pamilihan ng pabahay, habang ang ari-arian na binibili ay dapat nasa presyong hindi mas mababa kaysa sa ibinebenta. Nalalapat din ito sa pagpapalitan ng pabahay at pag-aaplay para sa isang mortgage.

MAHALAGA Hindi aaprubahan ng mga awtoridad sa pangangalaga ang isang transaksyon sa pagbebenta ng real estate kung walang alternatibong opsyon para sa pagbili ng bagong bahay.

Pagpapahalaga ng real estate para sa pagbebenta

Kapag sinusuri ang real estate para sa pagbebenta, binibigyang-pansin ng mga eksperto ang lokasyon ng ari-arian, ang lugar nito, kalapit na imprastraktura, mga teknikal na katangian ng lugar, at ang pagkakaroon o kawalan ng muling pagpapaunlad.

Para sa pagtatasa sa kasong ito, maaaring gamitin ang mga pamamaraan

capitalization (isinasaalang-alang ang posibilidad ng pagtaas ng halaga ng real estate sa malapit na hinaharap at ang posibilidad ng pagtanggap at ang halaga ng kita mula sa ari-arian), kadalasang ginagamit upang suriin ang komersyal na real estate,
decapitalization (ang pagtatasa ay isinasagawa batay sa isang pagsusuri ng mga gastos na kinakailangan para sa pagtatayo ng isang katulad na ari-arian, pati na rin ang mga gastos na nauugnay sa operasyon nito),
paghahambing (pagtatasa batay sa magagamit na impormasyon mula sa iba't ibang mapagkukunan ng mga katulad na apartment.

Pagpapahalaga ng real estate sa pagbili

Sa kasong ito, bilang karagdagan sa mga parameter sa itaas, ang pangkalahatang kondisyon ng gawain ay karagdagang tasahin (taon ng konstruksiyon, materyal na ginamit para sa pagtatayo, uri ng sahig, pangkalahatang kondisyon ng pabahay, kondisyon ng mga kagamitan, numero at lugar ng magagamit na lugar)

Pagpapahalaga ng real estate para sa pagpaparehistro ng collateral

Kadalasan, ang real estate ay ang paksa ng collateral sa mga transaksyon sa mortgage; ito ay nangangailangan ng pagtatasa ng collateral. Ito ay lalong mahalaga na magkaroon ng isang ekspertong pagtatasa sa mga kaso kung saan mayroong isang sugnay sa kontrata sa posibilidad ng pagbabago ng mga rate ng interes. Ang mortgage ng real estate para sa bangko ay dapat na sumasalamin sa halaga ng pamilihan ng pabahay na paksa ng pangako, batay sa mga pagtatasa ng eksperto.

Pagpapahalaga sa real estate para sa pagpaparehistro ng mana

Kapag nagrerehistro ng pagmamana ng ari-arian, ang pamamaraan ng pagtatasa ng real estate ay sapilitan. Dapat itong isagawa bago angkinin ang minanang ari-arian. Ito ay lalong mahalaga na magkaroon ng isang pagtatasa kung walang kalooban at mayroong ilang mga tagapagmana, kung saan ang mga bahagi sa apartment ay ipamahagi. Ang isang propesyonal na pagtatasa ng halaga ng real estate ay maaari ding kailanganin sa mga sitwasyon ng paglilitis tungkol sa pagmamana ng ari-arian.

Kailan mo magagawa nang walang ekspertong pagtatasa ng real estate?

Ang pagtatasa ng real estate ay maaaring hindi kinakailangan sa sitwasyon ng pagbebenta ng apartment kung pareho ang nagbebenta at bumibili ay nasiyahan sa itinatag na presyo.

Paano malayang kalkulahin ang gastos ng isang apartment?

Kung ang transaksyon ay hindi nangangailangan ng isang opisyal na dokumento ng pagtatasa, pagkatapos ay posible na tasahin ang ari-arian sa iyong sarili. Sa anumang kaso, dapat itong gawin nang isinasaalang-alang ang kondisyon at lokasyon ng ari-arian at ang sitwasyon sa merkado, at hindi itakda ang presyo ng ari-arian, na tumutuon sa iyong mga iniisip at damdamin.

Para sa layuning ito, mayroong mga online na calculator sa pagpapahalaga ng real estate, na, batay sa ilang mga parameter na ipinasok sa system, ay nagbibigay ng isang pagtatasa ng real estate batay sa mga istatistika ng real market.

Ang online na pagtatasa na ito ay maaaring gamitin sa website ng CIAN. Kailangan mo lamang ipasok ang mga pangunahing katangian ng ari-arian na ibinebenta sa isang espesyal na anyo, tulad ng lokasyon ng ari-arian, ang lugar ng apartment, at ilang teknikal na katangian. Online, kakalkulahin ng programa ang halaga ng pabahay batay sa impormasyon sa sarili nitong database ng real estate.

Mahalagang maunawaan na ang diskarte na ito ay hindi maaaring isaalang-alang ang mga natatanging katangian ng pabahay, halimbawa, ang kondisyon ng pasukan, ang kalidad ng pag-aayos, ang uri ng mga bintana, at iba pa. Ngunit makakatanggap ka ng mas marami o hindi gaanong tumpak na pagtatasa ng pabahay sa iyong lugar at magagamit mo na ito bilang panimulang punto kapag tinatalakay ang gastos sa mga mamimili.

Bilang karagdagan, ito ay nagkakahalaga ng paggamit ng pagsusuri ng istatistikal na impormasyon na nakolekta nang nakapag-iisa. Suriin ang halaga ng mga apartment mula sa iba't ibang mapagkukunan (mga website ng real estate, mga database ng rieltor, mga ad sa mga pahayagan, atbp.) na nasa merkado at katulad ng sa iyo sa lokasyon, lugar, mga kasalukuyang pagsasaayos. Kaya, maaari mong kalkulahin ang average na gastos bawat metro kuwadrado sa iyong lugar, at samakatuwid ay matukoy ang tinatayang presyo ng isang apartment.

Mga katangiang nakakaapekto sa gastos

Bilang karagdagan sa pagkalkula ng gastos bawat metro kuwadrado sa iyong lugar, sulit na pag-aralan ang iba pang mga katangian na nakakaapekto sa pangwakas na presyo ng apartment:

Ang sahig kung saan matatagpuan ang apartment. Ang halaga ng pabahay sa una at huling palapag ay karaniwang 7-10% na mas mababa.
Ang pagkakaroon ng isang loggia o balkonahe ay magdaragdag ng 3-5% sa halaga ng pabahay.
Ang kalidad ng pagtatapos ng apartment at ang halaga ng pag-aayos ay maaaring isama sa presyo ng apartment bilang karagdagan.
Ang pagkakaroon ng mga built-in na kasangkapan (mga wardrobe, mga yunit ng kusina) at mataas na kalidad na pagtutubero ay maaaring mapataas ang gastos ng apartment sa kabuuan.
Ang taon na itinayo ang bahay (ang pinakamagandang opsyon kung ang bahay ay 5-7 taong gulang), ang hitsura nito, ang kondisyon ng pasukan at bakuran.
Pagpapaunlad ng imprastraktura ng lugar (availability ng mga tindahan, kindergarten, paaralan, mga organisasyon sa paglilibang, sports complex, institusyong medikal, bangko at iba pang pasilidad), pati na rin ang accessibility sa transportasyon at pagsisikip ng kalsada sa mga oras ng peak. Ang distansya mula sa gitna at mga masikip na kalsada ay negatibong makakaapekto sa kabuuang halaga ng pabahay. Sa Moscow at iba pang malalaking lungsod, sulit na isaalang-alang ang kalapitan sa mga istasyon ng metro.
Ang lokasyon ng apartment na may kaugnayan sa mga kardinal na direksyon, ang view mula sa bintana, nagbabago sa antas ng pagpasok ng liwanag sa araw at iba pang tila hindi mahalagang pamantayan.
Legal na kadalisayan ng transaksyon. Kung ang apartment ay nagbago ng mga may-ari ng higit sa isang beses sa nakalipas na ilang taon, kung gayon ang pagbebenta nito sa merkado ay magiging mas mahirap, dahil ang mga panganib para sa bumibili ay tumaas. Nalalapat din ito sa kamakailang minanang mga apartment, dahil ang mga panganib na hindi lahat ng tagapagmana ay isinasaalang-alang kapag hinahati ang mana ay medyo mataas. Bilang karagdagan, ang mga paghihirap ay maaaring lumitaw kapag nagbebenta ng isang apartment na may mga rehistradong bata, mga bata bilang mga may-ari, o mga apartment na may mortgage. Ang pagkakaroon ng naturang mga kadahilanan ay maaaring makabuluhang makaapekto sa pangwakas na presyo ng apartment.

Mga resulta

Upang makakuha ng isang mas layunin na pagtatasa, magiging kapaki-pakinabang na maging sa papel ng isang mamimili. Tumawag ng ilang katulad na mga patalastas, linawin ang mga tanong ng interes, ang posibilidad ng bargaining, bisitahin ang ilang mga bagay. Ang pamamaraang ito ay maaaring magbigay ng mas makatotohanang larawan.

Ang paggamit ng lahat ng mga pamamaraan sa itaas at isinasaalang-alang ang inilarawan na mga nuances sa pagtatasa ay magbibigay ng isang medyo layunin na pagtatasa ng halaga ng pabahay.

Ang ganitong paraan upang suriin ang isang apartment ay hindi mas masahol o mas mahusay kaysa sa iba, at makikita mo ito ngayon. Maraming mga opsyon para sa pagsusuri ng mga apartment ng lungsod, at iba't ibang uri. Sasabihin namin sa iyo ang tungkol sa apat na pangunahing, isinulat ng May-ari.

Paraan ng isa, opisyal

Kapag binanggit namin ang opisyal na pagtatasa, ang nasa isip ay isang sertipiko mula sa BTI, na masyadong pormal sa kalikasan at hindi kailanman isinasaalang-alang sa pagtukoy ng presyo sa merkado (at ito ay sa presyo na ito na ang apartment ay inilalagay para sa pagbebenta ).

Ang mga sertipiko ng halaga sa merkado ng isang apartment ay may karapatang maibigay ng mga organisasyon na miyembro ng mga organisasyong nagsasaayos sa sarili ng mga appraiser (listahan dito). Pinalitan ng membership na ito ang lisensya na wasto hanggang Hulyo 1, 2006. Para sa mga detalye kung ano dapat ang isang organisasyon upang maging kwalipikado bilang isang propesyonal na tagapagpahalaga, tingnan ang apendiks sa pahina 2.

Ang mga appraiser ay nagbibigay sa taong nakikipag-ugnay sa kanila ng isang medyo makapal na ulat, kung saan, gamit ang isang paghahambing sa iba pang mga apartment na inaalok sa merkado, binibigyang-katwiran nila ang presyo na may isang tiyak na error. Kung walang ganoong ulat, walang makakabili ng apartment na may mortgage, kaya ang mga pangunahing mamimili ng serbisyo ay mga mamimili ng mortgage, na dapat patunayan sa bangko na ang presyo kung saan sila bumibili ay presyo sa merkado.

Ang halaga ng serbisyo ay nag-iiba mula 3 hanggang 5 libong rubles, ang oras ng pagkumpleto ay mula 3 hanggang 7 araw. Para sa agarang paghahanda ng mga dokumento, maaaring tumaas ang taripa. Ang panahon ng bisa ng dokumentong ito ay karaniwang isang buwan mula sa petsa ng paglabas sa kliyente.

Ang pagtatasa na ito ay may medyo malubhang disadvantages: ang mga appraiser ay hindi ginagabayan ng mga presyo ng mga tunay na transaksyon, ngunit sa pamamagitan ng mga presyo ng mga alok. Samakatuwid, sa isang lumalagong merkado, ang pagpapahalaga ay maaaring mahuli sa tunay, at sa isang bumabagsak na merkado, ito ay maaaring mas mataas. Upang maiwasan ang problemang ito, ang mga appraiser ay gumagawa ng isang tiyak na pagsasaayos upang isaalang-alang ang posibleng pagtaas o pagbaba ng halaga sa loob ng buwan. Kasabay nito, ipinapalagay nila na ang takbo ay magiging pareho sa nakaraang buwan. Kapag nagbago ang trend, maaaring malaki ang error.

Maging tapat tayo: ilang Muscovite na nagbebenta ng kanilang apartment ang mag-iisip na pumunta sa isang kumpanya ng pagtatasa, magbayad ng libu-libo sa pinaghirapang pera upang makatanggap ng ulat sa isang linggo. Ngunit sa Kanluran, ang prosesong ito ay halos palaging nauuna sa pagbebenta ng isang apartment, dahil ang karamihan sa mga apartment doon ay binili gamit ang isang mortgage, na nangangahulugang ang mga ito ay ipinangako sa bangko. Ang mga Ruso ay hindi mga tagahanga ng "opisyal," kaya karamihan sa ating mga kababayan una sa lahat ay pumunta sa isang ahensya ng real estate para sa isang pagtatasa.

Ikalawang paraan, mass-realistic

Halos lahat ng ahensya ay nag-aalok na tawagan sila upang matukoy ang presyo ng kanyang apartment sa panahon ng pakikipag-usap sa mamimili. Nangangako pa nga ang ilang ahensya na gawin ito gamit ang Internet, na nag-aalok na punan ang isang palatanungan tungkol sa isang apartment. Ngunit narito ang mamimili ng Russia ay nababahala (at marahil ay hindi makatwiran) sa pamamagitan ng mga haligi tulad ng address at ang bilang ng mga taong nakarehistro sa apartment. Dahil hindi magagarantiyahan ng mga naturang site na pananatilihin nilang lihim ang ipinasok na data, hindi namin inirerekumenda na gamitin ang mga ito.

Ang magandang lumang tawag sa isang rieltor, o mas mabuti pa ang dalawa o tatlo, kasama ang pag-average ng kanilang mga pagtatantya, ay lumalabas na ang pinakasikat at nagbibigay ng presyo kung saan maaaring ibenta ang apartment. Ang isang rieltor ay malamang na mag-alok na ilagay ang iyong bahay para sa pagbebenta sa isang partikular na premium upang lumikha ng posibilidad ng bargaining.

Isang mahalagang caveat: ang mga rieltor ay nag-aalok ng serbisyong ito hindi lamang dahil sa kabaitan ng kanilang mga puso. Ito ay isang mahusay na gumaganang tool sa marketing para sa paghahanap ng mga kliyente. Tulad ng ipinakita ng mga survey ng mga rieltor, humigit-kumulang bawat ikaapat o ikalimang tao na tumawag na may ganoong tanong ay talagang nilayon na magbenta ng apartment, at kung nagawang pasayahin siya ng ahente sa pamamagitan ng telepono, may pagkakataong pumirma ng kontrata para sa pagbebenta (o palitan ng apartment).

Ang mga bentahe ng pamamaraang ito: ang mga ahente ay hindi gagana sa mga presyo ng alok, ngunit sa mga numero ng mga tunay na transaksyon. Bilang karagdagan, ang isang ahente na may mahusay na karanasan ay karaniwang may intuitive na pag-unawa sa kung magkano ang isang partikular na apartment ay maaaring ibenta.

Kabilang sa mga bitag na naghihintay sa nagbebenta ay ang sobrang presyo. Ang ahente ay maaaring partikular na pangalanan ang isang napalaki na presyo upang mas gusto nila siya, at pagkatapos, kapag ang mga benta ay hindi maganda, hikayatin ang may-ari na bawasan ang presyo (ang pagkawala ng oras at pagtaas ng abala sa kasong ito ay hindi maiiwasan).

Pangatlong paraan, independyente

Ginawang mas madaling ma-access ng Internet ang impormasyon: sa loob ng mahabang panahon mayroong mga site na independyente sa mga ahensya na nag-aalok ng awtomatikong serbisyo sa pagtatasa ng apartment. Bilang isang tuntunin, ito ay mga site ng mga dalubhasang media o mga database ng real estate na maaaring awtomatikong pumili ng mga katulad na apartment.

Ang pagtatasa na ito ay nagbibigay ng isang tinatayang resulta, na angkop para sa pagsagot sa tanong na regular na sumasalot sa mga may-ari ng apartment sa Moscow: "Magkano ang halaga ng aking ari-arian ngayon?"

Ang mga pakinabang ay malinaw: maaari kang mabilis na makakuha ng ilang mga numero. Mga disadvantage - isang database ng mga alok ang ginagamit, ang mga pagsasaayos ay hindi ginawa para sa bargaining, at ang presyo ay malamang na tumaas. Muli, ang naturang pagtatasa ay hindi maaaring isaalang-alang ang mga indibidwal na parameter ng apartment na ginagawa itong natatangi sa ilang paraan (at ang presyo ay makabuluhang mas mataas), o, sa kabaligtaran, ang mga parameter na ituturing na isang kawalan na nagpapababa sa presyo.

Maaari mong i-browse ang database sa iyong sarili. Ang isa sa mga pinakasikat na propesyonal na database, kung saan halos lahat ng mga alok sa merkado ay kinokolekta, ay ang WinNER. Para sa paunang pagtatasa, maaaring gamitin ang libreng bersyon nito. Pakitandaan na ang halaga ng isang apartment ay naiimpluwensyahan ng uri ng bahay, lokasyon ng bahay, common at living area, contiguity o isolation ng mga kuwarto, kitchen area, distansya sa pinakamalapit na metro station, view mula sa bintana, sahig, kisame. taas, balkonahe, loggia o bay window, kalidad ng pag-aayos at iba pa, kung minsan ay hindi tinukoy sa mga advertisement, mga parameter. Halimbawa, mula sa patalastas hindi mo malalaman ang tungkol sa "kadalisayan ng mga dokumento" at ang bilang ng mga may-ari at nakarehistro, ang pagiging kumplikado ng "alternatibo", atbp., at ang mga salik na ito ay maaaring makaapekto sa presyo, na binabawasan ito mula 3 hanggang 10 %.

Si Maria Artemova (Kitaychik), tagapamahala ng proyekto sa law firm na Via lege, ay nagkomento para sa "May-ari" sa epekto ng puro legal na mga kadahilanan sa pagpepresyo: "Kung ang iyong apartment ay nagbago ng mga may-ari ng maraming beses sa nakalipas na ilang taon o ang mga may-ari ay nagpakasal at naghiwalay ng ilang beses, kung gayon ang pakikitungo dito ay mas mapanganib." Samakatuwid, magiging mahirap na ibenta ang naturang pabahay sa parehong presyo ng isang katulad na apartment na pag-aari ng isang tao sa nakalipas na 10 taon.

Ang pagbebenta ng apartment sa kasalukuyang may-ari sa pamamagitan ng proxy ay maaaring mabawasan ang presyo, lalo na kung wala pang tatlong taon ang lumipas mula noong transaksyon. Ang mga mamimili ay nag-iingat din sa kamakailang minanang mga apartment, na natatakot sa hitsura ng mga "hindi nakilalang" tagapagmana. Ang tanging dahilan upang mamuhunan ng pera sa naturang pabahay ay maaaring isang diskwento mula sa average na presyo ng merkado, naniniwala ang eksperto. Kadalasan, ang mga mamimili ay tumanggi sa isang apartment sa sandaling marinig nila na ang isang menor de edad na bata ay nakarehistro sa apartment o, mas masahol pa, ay isang co-owner: marami ang natatakot sa mga problema sa pangangalaga. Ang mga mamimili ay natatakot din sa mga nakasangla na apartment na ipinangako ng bangko, at kahit na ang mga pangamba ng mga mamimili ay ganap na walang batayan, ang mga nagbebenta ay kailangang isaalang-alang ang salik na ito at bawasan ang presyo sa ilalim ng impluwensya ng gayong "bakal" na argumento, dagdag ni Artemova.

Ikaapat na paraan, awtoritaryan

Itakda ang presyo na gusto mo. At maghintay para sa iyong mamimili. Gumagana rin ang pamamaraang ito, lalo na sa lumalaking merkado. Alam ko ang isang kaso kung saan ang isang babae ay nag-publish ng mga ad sa isang magazine para sa pagbebenta ng isang "tsek" na apartment sa loob ng dalawang taon, at ang presyo ay tila ganap na hindi sapat para sa lahat. Gayunpaman, ang apartment ay naibenta, at, ayon sa may-ari, nang walang bargaining. Walang magsasabi sa iyo kung gaano katagal mo kailangang maghintay para sa "iyong mamimili," ngunit isang bagay ang tiyak: hindi mo magagawa ito nang walang tiyaga at pasensya.

Kung, pagkatapos basahin ang artikulo, iniisip mo ang tungkol sa pagpili kung aling paraan ng pagtatasa ang gagamitin, inirerekumenda namin ang sumusunod na pagkakasunud-sunod: ikaapat (kung mayroon kang oras upang maghintay), pangatlo, pangalawa at, kung kinakailangan, una. Ang hindi maikakaila na bentahe ng inilarawan na mga pamamaraan ng pagtatasa ay hindi mo kailangang gumawa ng masakit na mga pagpipilian at gamitin ang lahat ng ito nang sabay-sabay. Good luck sa iyong benta!

Pagpapahalaga ng isang apartment na ibinebenta kinakailangan upang matukoy ang presyo sa merkado ng real estate.

Ang isang mahalagang punto kapag bumibili at nagbebenta ng real estate ay ang pagtukoy sa presyo nito. Ang gastos nito ay maaaring kalkulahin nang nakapag-iisa o sa tulong ng mga espesyalista.

Kapag pinag-uusapan ang pagpapahalaga, kadalasan ay nangangahulugan ito ng pagtukoy sa presyo sa merkado ng real estate ng isang espesyalista na may karapatang makisali sa mga aktibidad sa pagpapahalaga. Ngayon, ayon sa kasalukuyang batas, ang isang independiyenteng pagtatasa ng real estate kapag gumuhit ng isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta ay hindi sapilitan.

Ang isang apartment o bahay ay dapat na tasahin ng isang propesyonal na appraiser kung ang pabahay ay binili gamit ang isang mortgage loan. Sa ibang mga kaso, ang bumibili at nagbebenta ay maaaring independyenteng matukoy ang presyo ng ari-arian batay sa mga personal na ideya tungkol sa halaga nito. Gayundin, sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido, ito ay maaaring gawin ng isang independiyenteng eksperto.

Malayang pagpapasiya ng presyo

Ang may-ari ng apartment mismo ay maaaring matukoy ang presyo ng ari-arian para sa pagbebenta. Ang pinakamadaling paraan upang gawin ito ay ang mga sumusunod:

Maghanap ng mga katulad na bagay at alamin ang tunay na presyo ng mga ito. Upang gawin ito, hindi ka dapat tumingin lamang sa mga presyo sa Internet o sa pag-print, ngunit, marahil, sa ilalim ng pagkukunwari ng isang mamimili, makipag-ugnay sa nagbebenta at tumingin sa apartment, pag-aaral tungkol sa posibilidad ng bargaining. Ang pagkakaroon ng hindi bababa sa 2-3 tulad ng mga paglalakbay, ang may-ari ay magagawang maunawaan kung ano ang tunay na halaga ng kanyang ari-arian ngayon.
Pagtukoy sa average na halaga ng isang metro kuwadrado at pagkalkula ng presyo ng isang apartment na ibebenta.
Kasabay nito, ito ay nagkakahalaga ng pagtawag sa ilang mga ahensya at hilingin sa kanila na matukoy ang tinatayang halaga ng apartment batay sa ilang mga parameter. Karaniwan, ang mga espesyalista sa ahensya ay hindi tumatanggi sa mga potensyal na kliyente.

Ngunit ang naturang pagtatasa ay magiging napaka-approximate, dahil ang presyo ay naiimpluwensyahan ng maraming mga tagapagpahiwatig, kapwa sa direksyon ng pagtaas nito at pagbaba nito. Kabilang sa mga ito ay maaari nating i-highlight basic:

Lokasyon. Kadalasan, ang mga sentral na lugar ng lungsod ay pinahahalagahan. Ang gastos sa mga lugar ng tirahan ay nakasalalay, bukod sa iba pang mga bagay, sa kanilang distansya mula sa sentro.
Imprastraktura. Maaaring kabilang dito ang pagkakaroon ng magandang transport link, tindahan, paaralan, atbp. Alinsunod dito, ang dalawang magkatulad na apartment sa magkaibang lugar ng lungsod ay mag-iiba sa presyo.
Mga pagtutukoy. Kabilang dito ang sahig kung saan matatagpuan ang apartment (karaniwang mas mura ang una at huling palapag), ang materyal ng mga dingding at kisame, ang pagkakaroon ng elevator, balkonahe at loggia, hindi pamantayang muling pagpapaunlad, ang lugar ng indibidwal. mga silid, atbp.
Uri ng bahay at taon ng pagtatayo. Kapansin-pansin na ang isang apartment sa isang mas lumang gusali ay hindi palaging nagkakahalaga ng mas mababa kaysa sa isang medyo bago.
Pagkukumpuni. Ang mga pangunahing pag-aayos ay gumaganap ng isang pangunahing papel: pagpapalit ng mga tubo, mga kable, mga bintana, atbp. mas mahalaga kaysa sa bagong wallpaper.
Mga elemento ng imprastraktura ng tahanan. Availability ng paradahan, seguridad at concierge, naka-landscape na lugar - lahat ng ito ay maaari ring makaapekto sa gastos ng apartment.

Ang listahang ito ay malayo sa kumpleto. Para sa mga indibidwal na mamimili, ang iba't ibang mga katangian ng isang apartment ay mahalaga. Maaari silang magbayad ng espesyal na pansin sa isang magandang tanawin mula sa bintana, ang kondisyon ng mga daanan ng pag-access, ang pagkakaroon ng isang gym sa loob ng maigsing distansya, mga institusyong pang-edukasyon, atbp.

Malaki ang epekto ng madaliang pagbebenta. Kung ang may-ari ay may pangangailangan na magbenta ng isang ari-arian sa maikling panahon, dapat siyang maging handa para sa presyo ng transaksyon na mas mababa kaysa sa average sa merkado.

Ang halaga ng apartment ay maaaring mabawasan dahil sa ang katunayan na ang isang kapangyarihan ng abugado o isang desisyon ng hukuman ay ginamit sa transaksyon. Hindi rin laging madaling makahanap ng mamimili sa presyong kawili-wili sa nagbebenta kung menor de edad ang may-ari. Ang mga potensyal na mamimili ay nag-aalala din tungkol sa madalas na pagbabago ng pagmamay-ari. Ang pagkakaroon ng naturang mga nuances ay maaaring humantong sa isang pagbawas sa presyo ng isang apartment.

Ang isang makabuluhang kadahilanan ay ang encumbrance ng bagay. Kadalasan ay pinag-uusapan natin ang tungkol sa isang mortgage, kapag ang bangko ay nagbibigay ng pahintulot na ibenta ang collateralized na apartment. Ang ganoong transaksyon ay medyo naantala sa oras, dahil ang mamimili ay makakapagrehistro lamang ng pagmamay-ari pagkatapos maalis ang encumbrance. Ito ay "nakakatakot" sa marami, at sa ganoong sitwasyon ang nagbebenta ay napipilitang bawasan ang presyo.

Kapag nagtatakda ng presyo para sa isang apartment, inirerekumenda na mag-iwan ng ilang silid para sa bargaining. Ito ay magbibigay-daan sa iyo na magkaroon ng isang dialogue sa bumibili. Ngunit hindi kanais-nais na gumawa ng isang "markup" na masyadong malaki, dahil maaari itong humantong sa mga mamimili na hindi maging interesado sa ari-arian.

Kapansin-pansin na hindi laging posible na tantiyahin ang gastos ng isang apartment sa iyong sarili. Pagdating sa isang tipikal na apartment, ang paghahanap ng mga analogue ay hindi mahirap. Mas mahirap magsagawa ng pagtatasa kapag kinakailangan upang matukoy ang presyo ng, halimbawa, isang ari-arian ng bansa, lalo na pagdating sa marangyang real estate. Sa ganoong sitwasyon, hindi lang mga appraiser ang madalas na kasangkot, kundi pati na rin ang mga espesyalista sa ahensya ng real estate.

Karapat-dapat din ng espesyal na pansin isang paraan para sa pagtukoy ng halaga ng isang apartment sa isang bagong gusali, lalo na kapag hindi pa naisasagawa ang bahay. Ang presyo ay maaapektuhan ng reputasyon ng developer. Nalalapat ito kapwa sa pag-asam ng pagpaparehistro ng pagmamay-ari ng isang apartment sa malapit na hinaharap, at sa kalidad ng konstruksiyon mismo. Ang ganitong mga apartment ay karaniwang nagbebenta ng mas mataas kapag ang bahay ay ganap na naitayo, ang lugar ay naka-landscape, karamihan sa mga kapitbahay ay nakatapos ng pagsasaayos, atbp. Sa ganitong mga kondisyon, ang bumibili ay tumatanggap ng bagong pabahay, ngunit iniiwasan ang lahat ng mga panganib at abala na nauugnay sa pagbili ng isang apartment sa isang gusaling itinatayo o kamakailang inilagay sa operasyon.

Pagpapahalaga sa real estate ng isang propesyonal na appraiser

Paano tinatasa ang isang apartment for sale? Ang mga aktibidad sa pagpapahalaga ay kinokontrol ng Batas ng Russian Federation Blg. 135-FZ "Sa Mga Aktibidad sa Pagpapahalaga sa Russian Federation." Tanging isang espesyalista na miyembro ng isa sa mga organisasyong self-regulatory ng mga appraiser ang maaaring magsagawa ng isang propesyonal na pagtatasa. Ang may-ari ng ari-arian ay dapat magtanong tungkol sa pagkakaroon ng lahat ng pagpaparehistro at pagpapahintulot ng mga dokumento mula sa appraiser, at dapat ding pumasok sa isang kasunduan sa serbisyo sa kanya.

Ang pamamaraan ng pagtatasa ay binubuo ng mga sumusunod na hakbang:

pagtatapos ng isang kasunduan at pagbabayad para sa mga serbisyo sa appraiser;
pagbibigay sa espesyalista ng mga dokumento tungkol sa apartment;
pagbisita ng appraiser para sa inspeksyon;
pagtukoy sa halaga ng pagpapahalaga at pagguhit ng isang ulat;
paglipat ng ulat sa customer.

Upang matukoy ang halaga ng apartment, dapat isumite ng kontratista sa appraiser mga kopya ng mga sumusunod na dokumento:

pasaporte ng lahat ng may-ari;
dokumento ng pamagat (pagbili at pagbebenta, gawa ng regalo, sertipiko ng mana, atbp.);
teknikal na sertipiko;
plano at pagpapaliwanag.

Kapag naglilipat ng mga dokumento, sumasang-ayon ang customer sa kontratista sa isang oras para sa isang visual na inspeksyon ng apartment.

Ang mga sumusunod na paraan ng pagpapahalaga ay ginagamit upang matukoy ang halaga ng isang apartment o bahay:

Paraan ng paghahambing: binubuo ng pagsusuri ng mga katulad na transaksyon na may katulad na mga bagay kamakailan. Gamit ang pamamaraang ito, maaaring suriin ng may-ari ang kanyang apartment mismo, ngunit ang isang propesyonal na appraiser, bilang panuntunan, ay isinasaalang-alang ang isang mas malaking bilang ng mga kadahilanan at mas tumpak na kinakalkula ang gastos ng apartment.
Ang paraan ng kita ay binubuo ng pagtukoy ng mga prospect para sa paglago ng halaga sa hinaharap, pati na rin ang pagtukoy sa posibilidad na magkaroon ng kita mula sa isang ari-arian at ang tinatayang halaga nito.
Ang paraan ng gastos, na gumagamit ng ilang mga gastos na kinakailangan para sa pagtatayo ng isang katulad na pasilidad, pati na rin ang mga gastos sa pagpapanatili nito.

Ang isang pagtatasa na nakumpleto ng isang propesyonal na appraiser ay may katayuan ng isang opisyal na dokumento at maaaring gamitin sa iba't ibang mga sitwasyon kung saan kinakailangang malaman ang market value ng isang apartment.

Ang ulat sa pagtatasa ng real estate ay dapat maglaman ng sumusunod na impormasyon:

batayan para sa pagtatasa (mga detalye ng kontrata);
impormasyon tungkol sa kumpanya ng pagtatasa at sa appraiser na direktang nag-inspeksyon sa ari-arian at gumawa ng kalkulasyon;
layunin ng pagtatasa;
isang tumpak na paglalarawan ng mga bagay na nagpapahiwatig ng impormasyon ng pagkakakilanlan, lahat ng mga katangian at tampok;
listahan ng mga dokumentong ginamit sa pagtatasa;
listahan ng mga pamamaraan at data na ginamit;
ang resulta ng pagtatasa sa mga tuntunin sa pananalapi.

Ang ulat ay maaaring maglaman ng anumang iba pang karagdagang impormasyon na, sa opinyon ng appraiser, ay nakakaapekto sa halaga ng tahanan.

Ang ulat ay dapat may bilang, tahiin at pirmahan at selyuhan ng isang awtorisadong tao.

Posibleng maghanda ng isang ulat sa elektronikong anyo, sa kondisyong ito ay nilagdaan ng isang kwalipikadong elektronikong lagda.

Mga panganib na magpahiwatig ng hindi makatotohanang presyo sa pagbili at pagbebenta

Ang pinakakaraniwang sitwasyon ay ang magpahiwatig ng mas mababang presyo sa pagbili at pagbebenta kaysa sa aktwal na halaga ng kasunduan. Ito ay kapaki-pakinabang, una sa lahat, sa nagbebenta, na sa gayon ay binabawasan ang base ng buwis o iniiwasan ito nang buo.

Ang ganitong transaksyon ay tinatapos sa iba't ibang paraan. Ang pinakakaraniwang ginagamit na opsyon ay ang nagbebenta ay naglalabas ng dalawang resibo. Ang isa ay nagpapahiwatig ng presyo na tinukoy sa kontrata ng pagbebenta, at ang isa ay nagpapahiwatig ng halaga ng pagkakaiba sa pagitan ng aktwal na presyo at na tinukoy sa kontrata.

Ang ganitong pamamaraan, siyempre, ay isang paglabag sa batas. Para sa bumibili ito ay may malaking panganib. Kung sa anumang kadahilanan ay tinapos ng nagbebenta ang transaksyon sa korte, maibabalik lamang niya ang halaga ng mga pondo na tinukoy sa kasunduan sa pagbili at pagbebenta. Magagamit din ng nagbebenta ang pinababang halaga na ito para mag-claim. Maaaring kilalanin ng hukuman ang transaksyon bilang pang-aalipin, dahil ang presyo ay hindi tumutugma sa tunay na halaga sa pamilihan ng bagay.