Mga problema at prospect ng pagtatayo ng indibidwal na pabahay. Low-rise construction - mga prospect ng pamumuhunan
"Ang panlipunang pabahay ay isang estratehikong direksyon para sa pag-unlad ng konstruksiyon sa Russia: karanasan, mga problema, mga prospect" - tulad ng isang pinaka-kagyat na problema para sa karamihan ng populasyon ng ating bansa ay tinalakay sa isang round table meeting kamakailan na ginanap sa Russian Agency para sa Internasyonal na Impormasyon RIA Novosti. Ang Association of Builders of Russia ang naging initiator at organizer ng event. Si Matvey Ganapolsky, isang kilalang mamamahayag at host ng istasyon ng radyo ng Ekho Moskvy, ay inanyayahan bilang moderator ng pulong.
Ang mga kalahok sa pagpupulong ay mga kinatawan ng pederal at rehiyonal na lehislatura at ehekutibong awtoridad, mga eksperto sa industriya ng konstruksiyon at pag-unlad, mga kinatawan ng sektor ng pagbabangko, negosyo, mga siyentipiko, mga eksperto at mga analyst. Ang mga sumusunod na isyu ay tinalakay sa talakayan: ang panlipunan at pang-ekonomiyang responsibilidad ng industriya ng konstruksiyon sa sektor ng panlipunang pabahay; praktikal na karanasan at mga resultang nakamit sa lugar na ito; mga prospect para sa pagsasama-sama ng mga pagsisikap ng pamahalaan, negosyo at lipunan upang makamit ang mga layunin; mortgage lending bilang isa sa mga kasangkapan sa paglutas ng problema sa kasalukuyang kalagayan ng pag-unlad ng ekonomiya ng bansa.
Pagsusuri ng sitwasyon
Si Nikolai Koshman, Presidente ng Association of Builders of Russia, ang gumawa ng pangunahing tono sa pulong. Ano ang kailangang gawin upang maisaaktibo at higit na pabago-bagong mapaunlad ang globo ng panlipunang konstruksyon? Paano dagdagan ang kahusayan sa pananalapi at produksyon ng complex ng konstruksiyon? Paano i-on ang merkado sa tamang direksyon? Ano ang kailangang gawin upang maging kapaki-pakinabang at epektibo para sa populasyon at estado ang sistema ng panlipunang pagpapautang sa sektor ng pabahay? Bakit talagang humihinto ang mortgage sa Russia at makakatulong ba ang mga subsidyo ng gobyerno na maitama ang sitwasyon? Narito ang mga pangunahing paksa na ipinahayag ng Pangulo ng ACP sa kanyang ulat.
Ang lahat ng mga kalahok sa pulong, sa isang paraan o iba pa, ay naantig din sa mga tanong na itinaas ni N. Koshman. Ngunit higit sa lahat, sinubukan nilang sagutin ang pangunahing tanong: mayroon bang panlipunang pabahay sa Russia?
Kaya, si Viktor Pleskachevsky, Tagapangulo ng Committee on Property ng State Duma ng Russian Federation, ay naniniwala na sa ating estado ay walang panlipunang pabahay, dahil ang mismong konsepto nito ay unang nabuo nang hindi tama sa ating bansa.
“Sa buong mundo, ang social housing ay real estate na pag-aari ng mga munisipyo at inuupahan. Sa Russia, ang konsepto ng panlipunang pabahay ay baluktot at nangangahulugang mura," sabi ng representante.
Samakatuwid, iminungkahi ni V. Pleskachevsky na kumpletuhin ang libreng pribatisasyon ng bagong panlipunang pabahay. Sa kanyang opinyon, "hangga't ang libreng pribatisasyon ay isinasagawa, ang panlipunang pabahay ay hindi umiiral."
Ang isa pang isyu, na naantig din ng lahat ng mga tagapagsalita sa pulong, ay ang estado ng mga gawain sa domestic housing at construction market.
Ayon sa Unang Executive Vice-President ng RSPP, Alexander Murychev, sa kabila ng lahat ng mga paghihirap, ang pagtatayo ng pabahay sa Russia ay nabubuhay. Pagkatapos ng lahat, ang dami ng mga pautang na ibinigay sa mga ligal na nilalang at indibidwal para sa layunin ng pagtatayo ng pabahay, ayon sa mga resulta ng unang quarter, ay umabot sa 205 bilyong rubles, habang sa unang quarter ng 2010 147 bilyong rubles lamang ang ibinigay.
"At ang dynamics ay magpapatuloy, na dapat pasiglahin ang pagtatayo ng pabahay," naniniwala si A. Murychev.
Halos lahat ng mga kalahok ng round table ay nabanggit na ang pag-unlad ng industriya ng konstruksiyon ay nahahadlangan ng stake ng mga awtoridad ng Russia sa mga mortgage at komersyal na konstruksiyon. Ayon sa pinaka-maasahin na mga pagtatantya, hindi hihigit sa 15% ng populasyon ngayon ang may sapat na pondo upang makabili ng bahay.
Kasabay nito, 40% ng populasyon ng Russia ay may pabahay na hindi nakakatugon sa mga minimum na kinakailangan para sa mga amenities at ginhawa. Gayunpaman, 3.1 milyong pamilya lamang (6.4% ng populasyon ng bansa) ang kinikilala ng mga lokal na self-government body bilang nangangailangan ng mas magandang kondisyon ng pabahay at nakarehistro bilang waiting list para sa mga apartment. Ngunit kahit itong pinutol na pila ng mga nangangailangan ay napakabagal na lumiliit. Kahit na sa mga matagumpay na taon bago ang krisis para sa mga tagapagtayo, humigit-kumulang 140,000 pamilyang Ruso ang nakatanggap ng mga libreng apartment. Ang isang simpleng pagkalkula ng aritmetika ay nagpapakita na ang inaasahan ng ipinangakong square meters ay tumatagal ng mga 20 taon. At sa kasalukuyang paghina ng konstruksiyon, maraming mga Ruso ang kailangang maghintay sa linya para sa panlipunang pabahay nang higit sa 30 taon.
Ang isa pang istatistikal na paghahambing ay nagbigay ng eksaktong parehong resulta. Ngayon, ang average na probisyon ng living space sa Russian Federation ay 21.1 m² lamang bawat tao, na dalawang beses na mas mababa kaysa sa Europa. Upang mapalapit sa antas ng Europa, ayon sa mga eksperto mula sa Association of Builders of Russia, kinakailangan na magtayo ng hindi bababa sa 1900-2000 milyong m² ng residential real estate sa ating bansa. Sa nakalipas na 2010, 58 milyong m² lamang ng pabahay ang na-commission sa bansa. Noong 2011, ayon sa Rosstat, patuloy na bumabagsak ang komisyon ng pabahay: sa unang 5 buwan ng 2011, 6.9% na mas kaunting residential real estate ang itinayo sa Russia kaysa sa parehong panahon noong nakaraang taon. Muli, ang isang simpleng kalkulasyon ay nagsasabi na ang estado ng mga gawain sa industriya ng konstruksiyon ay hahantong sa katotohanan na aabutin ng higit sa 30 taon upang mabigyan ang mga nangangailangan ng panlipunang pabahay.
Ilang uri lang ng magic number ang lumalabas! Bagama't ang tatlumpu ay tila hindi kailanman pinagkalooban ng gayong mga pag-aari?
Unavailability Factors
Mukhang mas madali, ayaw mong maghintay ng mga dekada para sa libreng pabahay, mag-ipon ng pera o mag-loan at magdiwang ng housewarming! Ngunit sa patuloy na pagtaas ng mga presyo sa bawat metro kuwadrado ng pera, huwag lang umatake! Karamihan sa mga tagapagsalita sa round table ay nagsalita tungkol dito sa iba't ibang interpretasyon.
Ayon kay Nikolai Koshman, ang mga istatistika sa pagtatayo ng pabahay sa Russia ay nagpapakita na ang abot-kaya at komportableng pabahay ay hindi itinatayo sa bansa sa kinakailangang dami, at hindi na kailangang asahan ang pagbaba ng mga presyo para dito. Bukod dito, ang halaga ng pabahay sa Russia noong 2011, sa ilalim ng ilang mga kundisyon, ay maaaring umabot sa mga antas bago ang krisis. Sa partikular, naniniwala ang pinuno ng ACP, ang sitwasyon sa semento, na naobserbahan nitong mga nakaraang buwan sa ating bansa, ay maaaring humantong dito. Ayon sa kanya, ang semento sa panahon mula Marso hanggang Hunyo 2011 ay tumaas ng dalawang beses sa presyo - hanggang 6 na libong rubles. bawat tonelada.
Ayon sa isang miyembro ng lupon ng mga direktor ng dating Mirax Group, Maxim Temnikov, ang hindi naa-access ng pabahay para sa karamihan ng mga Ruso ay nakasalalay sa mataas na antas ng mga rate ng mortgage. Ayon sa kanyang mga kalkulasyon, kung ang halaga ng isang mortgage ay 8.5% bawat taon, pagkatapos ay sa loob ng 10 taon ang presyo ng isang apartment na nakuha sa ganitong paraan ay katumbas ng halaga ng humigit-kumulang 2.3 apartment.
"Kung ang mortgage, tulad ng sa Switzerland, ay 2.5%, pagkatapos ay 1.3 apartment lamang ang nakuha. Iyon ay, sa katunayan, ang mga Ruso ay labis na nagbabayad ng higit sa isang apartment sa loob ng 10 taon, at ito ay malaki para sa mga suweldo tulad ng sa amin. Kung sobra ang pagbabayad natin kaysa sa Swiss - ano ang maaari nating pag-usapan tungkol sa affordability? - ang tanong ni M. Temnikov ay napaka patas.
Ang isa pang mahalagang salik sa pagtaas ng presyo sa bawat metro kuwadrado, at samakatuwid ay sa pagbabawas ng affordability ng pabahay, ay ang mga encumbrances na napapailalim sa mga developer.
Naniniwala si Viktor Pleskachevsky, Chairman ng State Duma Property Committee, na ang mga kontribusyon sa imprastraktura sa Russia ay humigit-kumulang 40-50% ng halaga ng pabahay. Sa kanyang opinyon, ang pagbaba sa halaga ng salik na ito ay maaaring magpababa ng mga presyo para sa "square meters" at hikayatin ang mga Ruso na bumili ng mga apartment. Ayon sa representante, ito ang paraan na dapat i-regulate ng estado ang halaga ng pabahay.
Ang ideya, na masigasig ding ipinaliwanag sa madla ng pinuno ng komite ng Duma sa pag-aari, ay ang mga sumusunod: kinakailangan na lumikha ng demand para sa panlipunang upa, at hindi para sa paglahok ng pabahay sa pagmamay-ari, kung hindi man ang halaga ng pabahay ay patuloy na tataas nang mabilis. At ang mga munisipalidad ay dapat magbigay ng lupa nang walang bayad para sa pagtatayo ng isang pondo sa pag-upa.
“Sa mundo, humigit-kumulang 85% ng pabahay ay paupahang pabahay. Sa Moscow, humigit-kumulang 50% ang bumibili ng pabahay hindi para sa kanilang sariling mga pangangailangan, ngunit para sa mga layunin ng pamumuhunan,” V. Pleskachevsky summed up ang kanyang pangangatwiran. Bilang karagdagan, ang representante ay nagmumungkahi na aktibong bawiin ang natitirang pang-industriya na produksyon mula sa mga lungsod, i-reclaim ang lupa at magtayo ng mga bagong lugar ng tirahan sa site ng mga dating industriyal na zone.
Tulad ng alam mo, ang naturang item sa gastos bilang ang paglikha ng isang imprastraktura ng inhinyero para sa hinaharap na mga lugar ng tirahan ay lubos na nagpapataas ng halaga ng residential real estate. Si Vladimir Platonov, chairman ng Moscow City Duma, na nagsalita sa pulong, ay nagsabi na sa kabisera ang problema ng imprastraktura ay malapit nang malutas nang positibo para sa mga developer. Ayon sa kanya, handa ang lungsod na pasanin ang pasanin ng pagdadala ng mga komunikasyon sa mga construction site ng mga residential building. Mahirap paniwalaan na ito ay makabuluhang bawasan ang halaga ng "residential squares" sa Mother See, ngunit ang balita ay mula sa kategorya ng masaya.
Paghahanap ng mga desisyon
Ang Bise-Presidente ng Association of Builders ng Russia, Tagapangulo ng Konseho ng National Association of Mortgage Market Participants Vladimir Ponomarev ay iminungkahi na ipatupad ang isang programa para sa pagtatayo ng panlipunang pabahay sa gastos ng mga pondo sa badyet at mga pondo ng munisipyo. Ayon kay V. Ponomarev, ang mga tinatawag na local housing corporations ay dapat na maging operator ng programang ito. At para pondohan at i-coordinate ang mga programa sa panlipunang pabahay, dapat magtatag ang gobyerno ng isang pederal na korporasyon sa pabahay. Ang korporasyong ito ang magiging kostumer ng estado ng mga pangunahing materyales sa gusali, at haharapin din ang pagpapalaya ng mga libreng urban na lugar mula sa sira-sira at sira-sirang pabahay at ang pagtatayo ng mga imprastraktura ng inhinyero at transportasyon sa kanila. Hindi ito ang unang pagkakataon na ang bise-presidente ng ACP ay nagpahayag ng ideyang ito. Ngunit hindi siya nakakahanap ng suporta mula sa mga istruktura ng gobyerno.
Sa loob ng balangkas ng Round Table, tinalakay din ang ilang iba pang praktikal na isyu ng pag-unlad ng sektor ng panlipunang pabahay sa kasalukuyang kalagayan ng ekonomiya ng bansa. Sergey Okhov, Pangulo ng Yaroslav Mudry Holding, Direktor ng Representative Office ng Association of Builders ng Russia sa Yaroslavl Region, Andrey Tumanov, General Director ng kumpanya ng konstruksiyon na House-Building Plant XXI Century, Pinuno ng Kagawaran ng St. » Andrey Ponomarev.
Tulad ng nabanggit ni N. Koshman sa kanyang pangwakas na pananalita, na nag-organisa ng isang talakayan sa panlipunang pabahay sa Russian Federation, "Ang Samahan ng mga Tagabuo ng Russia ay may intensyon na maakit ang atensyon ng mga awtoridad, negosyo, mga espesyalista, at publiko sa panlipunan at pang-ekonomiya. kahalagahan ng partikular na lugar na ito, kung saan isinasagawa ang produksyon at mga serbisyong pampubliko". Nangako ang pinuno ng ACP na ilipat ang lahat ng mga materyales ng pulong sa Tagapangulo ng Pamahalaan ng Russian Federation.
Inihanda ni L. Rudnitsky
Larawan ni S. Mikheev
UDK 728.37 Kutyrev Valery Gennadievich
Associate Professor, Penza State University of Architecture and Construction
Steklov Alexander Mikhailovich
estudyante ng Penza State University of Architecture and Construction
SA PROBLEMA NG INDIVIDUAL HOUSING CONSTRUCTION SA RUSSIA
Kutyrev Valeriy Gennadyevich
Assistant Professor, Penza State University of Architecture and Construction
Steklov Alexander Michailovich
Mag-aaral, Penza State University of Architecture and Construction
TUNGKOL SA INDIBIDWAL NA PAGTATAYO NG PABAHAY SA RUSSIA
Anotasyon:
Tinatalakay ng artikulo ang modernong karanasan sa pagdidisenyo at pagtatayo ng mga indibidwal na gusali ng tirahan sa mga lungsod ng probinsiya ng Russia. Ang regularidad ng mga pagbabago ng mga hiniram na prototype ng arkitektura bilang resulta ng pambansang kaisipan at may layuning patakaran sa pagpaplano ng lunsod ay ipinahayag. Isinasaalang-alang ng mga may-akda ang mga tampok at mga prospect para sa pagtatayo ng mga domestic townhouse at cottage.
Mga keyword:
konstruksiyon, mga bayan ng probinsiya, indibidwal na bahay, kubo, townhouse.
Tinatalakay ng artikulo ang kontemporaryong karanasan sa pagdidisenyo at pagtatayo ng mga pribadong bahay sa mga lungsod ng probinsiya ng Russia. Ang pananaliksik ay nagpapakita ng isang regular na pagbabago ng mga hiniram na prototype ng arkitektura bilang resulta ng pambansang kaisipan at nakatuong patakaran sa pagpaplano ng bayan. Isinasaalang-alang ng mga may-akda ang mga detalye at prospect ng mga domestic townhouse at cottage construction.
konstruksiyon, mga lungsod ng probinsiya, indibidwal na bahay, townhouse, cottage.
Ang pagbili ng iyong sariling tahanan, ayon sa mga survey, ay isa sa mga pinakakaakit-akit na layunin sa buhay para sa maraming mga Ruso. Ang solusyon nito sa mga kondisyon ng kalamangan ng mga multi-apartment at matataas na gusali, kung saan halos 80% ng populasyon ang nakatira, ay walang hindi malabo na mga recipe at nakakamit nang may kahirapan. Gayunpaman, ang isang pribadong bahay ay patuloy na isang itinatangi na pangarap, at hindi lamang isang Amerikano, na mayroong isang bilang ng mga walang kondisyon na pakinabang, simula sa katotohanan na ito ay pinutol at inayos upang magkasya tulad ng mga damit - sa laki, estilo, pagkakumpleto. Sa isang tiyak na kahulugan, ito ay isang pagpapahayag ng sariling katangian ng may-ari nito, malapit sa lupa at ang ikot ng mga panahon.
Ang kasaysayan ng malakihang indibidwal na pagtatayo ng pabahay sa Russia ay nagsimula noong 1990s. Bago iyon, sa mga lungsod na may populasyon na higit sa 100,000, hindi ito opisyal na pinahintulutan. Kung saan pinapayagan, ang mga inilaan na lugar ay limitado sa lahat ng posibleng paraan, sa partikular, ng "Pamamaraan para sa pagbuo at pag-apruba ng dokumentasyon ng proyekto para sa indibidwal na konstruksyon sa RSFSR". Ang pagbili ng mga materyales sa gusali ay isang napakalaking gawain, hindi pa banggitin ang limitadong pagpili ng mga materyales. Gayunpaman, hindi posible na ganap na ibukod ang direksyon na ito ng pagtatayo sa isang estado na hindi nagawang lutasin ang problema sa pabahay at nakagambala sa anumang anyo ng pagsasarili, hindi posible - kailangan ng mga tao na manirahan sa isang lugar. Isang napakalaking krisis sa pabahay ang namumuo sa bansang nagtatayo ng sosyalismo. Upang makaalis dito, kinakailangan, una, upang muling suriin ang mga mapagkukunan ng lupa; pangalawa, upang ayusin ang paggawa ng mga modernong materyales sa gusali; pangatlo, upang matiyak ang pagiging kumplikado ng imprastraktura ng mga potensyal na lugar ng pag-unlad.
Sa ngayon, wala pa sa tatlong itinalagang posisyon ang isinara. Ang lupa ay bihirang ilaan. Ang pagkuha ng isang site, kahit na para sa upa, sa karamihan ng mga kaso ay nagdadala sa mga nagpasimula sa mga maligalig na auction. Ang proseso ng mga papeles ay pinahaba ng mahabang panahon, na nagdudulot ng pagkamalikhain ng mga manloloko lamang. Ang mga imported na materyales sa gusali ay hindi lubos na nakakatugon sa presyo o kalidad. Maraming problema sa imprastraktura: ang paglalagay ng mga kalsada, paghila ng gas, tubig, mga linya ng kuryente ay lampas sa kapangyarihan ng mga developer lamang nang walang suporta ng administrasyon. Dahil ang halaga ng isang bahay ay maihahambing sa halaga ng pagkonekta sa lahat ng komunikasyon dito, maraming lupain na inilaan sa mga lungsod ng probinsiya noong dekada 1990 ang hindi pa nabubuo. Ngunit, tulad ng sinasabi nila: "Ang mga indibidwal na
Ang gusali ay isang mekanismo na, sa sandaling nagsimula, ay hindi humihinto sa napakatagal na panahon, na umuugoy sa pendulum ng pribadong inisyatiba.
Siyempre, may mga positibong pag-unlad, at ang mga ito ay pinaka-kapansin-pansin sa pagpapabuti ng panlabas na hitsura ng mga gusali ng tirahan sa pamamagitan ng mga materyales at teknolohiya sa pagtatayo. Ito ay isang maingat na paggawa ng ladrilyo, karaniwan para sa mga bahay na may sukat na mas madalas na kahoy at troso. Ang mga prefabricated na istraktura, na kung saan ay isang order ng magnitude na mas mura, at sa mga tuntunin ng pagpapatakbo at aesthetic na mga katangian ay hindi mas mababa sa mga tradisyonal, ay kakaunti pa rin. Bilang karagdagan, ang malalang sakit ng indibidwal na gusali ay hindi naalis - mga bakod na nagpoprotekta sa pribadong buhay ng mga residente na may solidong tatlong metrong harapan.
Tulad ng para sa arkitektura, sa pangkalahatan ay hindi tama na pag-usapan ito sa paunang panahon ng mababang pagtatayo. Ang mga pag-andar ng arkitekto ay kinuha ng mga may-ari, na sa paglipas ng panahon ay nagsimulang mangailangan ng karampatang pamamahala ng negosyo at tuklasin ang artistikong, makasaysayang at kultural na mga posibilidad ng kahoy, troso at ladrilyo. Ganito lumitaw ang Gothic na "mga kastilyo" at Baroque na "mga palasyo" na tinatawag na mga cottage, sa kabila ng kanilang ganap na pagkakaiba sa isang tunay na Ingles na "isa at kalahating palapag (ang ikalawang palapag ay ibinibigay lamang sa anyo ng isang attic na may mataas na kisame) na bahay ng isang maliit na living area” . Ang pulang ladrilyo, tulad ng isang pulang dyaket, ay nagsimulang maiugnay sa pang-unawa ng mga propesyonal na may kakulangan sa panlasa at pagkakaroon ng labis na pondo ng pinanggalingan ng kriminal. Siyempre, ang mga arkitekto na natigil sa pag-andar ng Sobyet ay dapat ding sisihin sa sitwasyong ito. Sa pagkakaroon ng mga materyales at kalayaan sa pagpapahayag, nagsimula silang mag-improvise nang hindi mapigilan sa klasiko, modernidad, pseudo-Russian na istilo, atbp. Sa huling dekada lamang, nagsimulang lumitaw ang mga bahay, na ilang mga konseptong pilosopikal din.
Bilang karagdagan sa mga Russified cottage, sa huling 20 taon, ang paghiram ng isa pang Anglicism - townhouses - blockhouses, ay lalong umuusad. Tulad ng alam mo, ang isang townhouse ay hindi isang suburban na gusali o isang apartment ng lungsod, ngunit isang bahay na may lawak na hindi hihigit sa 100-120 m2, na matatagpuan sa loob ng lungsod; mas tiyak, isang hilera ng magkatulad na mga cell ng tirahan, bawat isa ay may sariling pasukan, isang maliit na kapirasong lupa, tulad ng isang hardin sa harap, sa harap ng pasukan at isang hardin sa likod, kung minsan ay may garahe. Ang mga cell na ito ay magkakaugnay sa isa't isa sa pamamagitan ng mga dingding sa gilid, na nagbibigay ng kaginhawahan sa gitnang uri ng pamilya. Sa unang antas ay may entrance hall, kusina at sala, sa pangalawang antas ay mayroong 3-4 na silid-tulugan.
Sa London at iba pang mga lungsod sa Ingles ay may mga kalye na may linya na may dalawa at tatlong palapag na harapan ng mga townhouse. Ang fashion para sa gayong mga mababang gusali ay kumalat mula dito hanggang sa kontinental na Europa at Estados Unidos, kung saan karamihan sa kanila ay kasalukuyang matatagpuan, na nagbibigay-kasiyahan sa mga mayayaman, ngunit matipid na mga katanungan ng mamimili tungkol sa kanyang personal na kalayaan - literal, sa isang mansyon. Dapat pansinin na sa USA, Canada, Great Britain at iba pang mga binuo na bansa sa pangkalahatan, hanggang sa 70% ng pinamamahalaang stock ng pabahay ay binubuo ng mga indibidwal na mababang gusali ng tirahan. Ang mga matataas na gusali ay inilaan lamang upang mapaunlakan ang mga opisina at mga mamamayang nangangailangan. Sa Sweden, halimbawa, ipinagbabawal na magtayo ng mga gusali ng apartment na mas mataas sa limang palapag, dahil ang pamumuhay sa mas mataas na taas ay maaaring makasama sa kalusugan ng isip. Ang mga tao ay nagsisikap na manirahan sa mga bahay na gawa sa kahoy at sa mga frame-panel na bahay na naaayon sa kalikasan, upang patuloy na madama ang kanilang paglahok dito.
Ang kultura ng Russia, ang kaisipang Ruso ay nakabuo ng kanilang sariling pag-unawa sa mga townhouse, pati na rin ang mga cottage. Una, ang ating mga townhouse ay matatagpuan pa rin sa labas ng lungsod. Pangalawa, ang mga ito ay itinayo na may mas malaking lugar kaysa sa nakasanayan sa Europa, 200-300 m2, dahil ang lupa kahit sa mga lungsod ng probinsiya ay napakamahal na mas gusto ng mga kumpanya ng konstruksiyon na magtayo ng mga apartment building sa kanila. Pangatlo, kung sa USA at Europa ang arkitektura ng mga townhouse ay nagpapakita ng demokratikong istilo ng eleganteng minimalism, kung gayon sa Russia ang mga naturang bagay ay tumutuon sa mataas na gastos at karilagan, kaya binibigyang diin ang pag-aari sa mga piling tao sa lipunan. Siyempre, ang halaga ng mga bahay dahil sa lahat ng mga salik na ito ay tumataas nang maraming beses, at para sa karamihan ng mga mamamayan at mga batang pamilya ito ay hindi mabata.
Gayunpaman, ang Russia, kasama ang kalawakan at likas na yaman nito, ang may pinakamalaking pagkakataon sa pagpapaunlad ng pang-industriya na mababang pagtatayo ng pabahay, at ang mga domestic developer ay kailangan pa ring magsimulang magtayo ng mga block house na may lawak na 60 hanggang 120. m2 sa labas ng mga sentrong pangrehiyon, na hindi maiiwasang magdadala sa kanila sa tunay na kategorya ng pabahay sa ekonomiya. Ang kaukulang mga uso ay dahil sa: lumalagong pamumuhunan sa pagtatayo ng pabahay, na umaabot sa 1/4 ng lahat ng pamumuhunan; pagbabawas ng gastos sa pagtatayo ng mababang pabahay sa pamamagitan ng pagpapakilala ng bago, mas matipid, mga teknolohiya sa pagtatayo at paggawa ng mga pangunahing bahagi ng mga materyales sa gusali at pagbawas sa gastos ng gawaing pagtatayo; isang pagtaas sa dami ng frame-panel at wooden do-
gusali ng tulay; ang dynamics ng pagbaba ng mga presyo para sa naturang pabahay ng 1-2% taun-taon, dahil ang halaga ng pagtatayo ng 1 m2 ng mababang ekonomiya-class na pabahay bawat pamilya ay mas mababa kaysa sa 1 m2 ng multi-storey multi-apartment na pabahay ng 10- 20%; isang pagtaas sa average na lugar ng pabahay bawat tao, na taun-taon ay 0.5-5 m2 bawat tao; priyoridad na pag-unlad ng mga teknolohiya para sa naaangkop na konstruksyon at paggawa ng mga materyales sa gusali para sa ekonomiya ng konstruksyon ng pabahay sa mundo. Kaya, "ang mga gastos sa pananalapi at isang mas maikling timeframe para sa paglulunsad ng mga pabrika para sa produksyon ng mga materyales sa gusali para sa mababang pagtatayo ng pabahay ay ginagawang posible upang mapabilis ang pagtatayo ng abot-kayang pabahay" . Ang mga pangunahing bentahe ng mga mababang gusaling tirahan ay dapat ding isama ang kanilang kahusayan sa enerhiya, mataas na pagkamagiliw sa kapaligiran, at pagtiyak ng sosyo-sikolohikal na kaginhawaan ng pamumuhay.
Ang mga pamantayan ng European indibidwal na pagtatayo ng pabahay ay tumagos sa domestic na kapaligiran nang may layunin, na inaasahan ang mga pagbabago sa kaisipan ng mga tao na darating sa pangangailangan na manirahan sa lupa, sa isang hiwalay na bahay, hindi nabakuran ng isang bakod.
1. Mga tagubilin sa pamamaraan para sa paglalaan ng mga plot ng lupa para sa indibidwal na pagtatayo ng pabahay sa RSFSR. URL: http://ohranatruda.ru/ot_biblio/normativ/data_normativ/5/5700/index.php (petsa ng access: 11/28/2013).
2. Mga aktwal na problema ng mababang pagtatayo ng pabahay: mga numero, katotohanan, uso. URL: http://www.poselki.ru/analitica/51/ (petsa ng access: 11/21/2013).
3. URL: http://ru.wikipedia.org/ (petsa ng pag-access: 11/16/2013).
4. Balaev S.Yu. Pagsusuri ng dayuhang karanasan ng indibidwal na low-rise housing construction (IMD) at ang posibilidad ng pagbuo ng IHD sa Russia. URL: http://rusnk.ru/news/housing/foreign/ (petsa ng access: 01.11.2013).
MGA SULIRANIN AT MGA PROSPEKTO NG PAGTATAYO NG MABABANG PABAHAY
Zainullina T.G.,
Kandidato ng Economic Sciences, Associate Professor, Head ng Department of Economics and Management in the Service Sphere,
Don State Technical University, Rostov-on-Don,
e-mail: [email protected]
Ang mababang pagtatayo ng pabahay ay naging laganap sa mga nakaraang taon. Maraming mga kumpanya ng konstruksiyon at pagpapaunlad ang nagsisimulang bumuo ng mga urban at suburban na lugar sa pamamagitan ng mga kumplikadong mababang gusali. Sinusuri ng artikulo ang mga problema at prospect ng segment na ito ng merkado ng pabahay. Ang posibilidad ng paggamit ng mga makabagong teknolohiya at materyales sa mababang gusali ay mas malawak kaysa sa mga multi-apartment na gusali ng tirahan, at ang mga teknolohiyang ito ay maaaring makabuluhang mapalawak ang mga solusyon sa teknikal at disenyo sa isang site ng konstruksiyon, habang binabawasan ang mga gastos sa pagtatayo at pinaikli ang oras nito.
Mga pangunahing salita: pagtatayo ng pabahay; palengke ng pabahay.
MGA PROBLEMA AT PROSPEKTO NG MABABANG PABAHAY
ZAYNULLINA T. G.,
Phd, Associate Professor, Pinuno ng Departamento "Economics and Management in service",
Don State Technical University, Rostov-on-Don, e-mail: [email protected]
Ang mababang pagtatayo ng pabahay sa mga nakaraang taon ay naging laganap. Maraming mga kumpanya ng konstruksiyon at pagpapaunlad ang nagsisimula sa pagpapaunlad ng mga urban at suburban na lugar sa pamamagitan ng pinagsama-samang mababang gusali. Sinusuri ng artikulo ang mga problema at prospect ng segment na ito ng merkado ng pabahay. Ang kakayahang mag-apply ng mga makabagong teknolohiya at materyales sa mababang gusali ay mas malawak kaysa sa mga gusali ng apartment, at ang mga teknolohiyang ito ay maaaring makabuluhang mapalawak ang teknikal at nakabubuo na mga solusyon sa lugar ng konstruksiyon at sa gayon ay mabawasan ang gastos at paikliin ang tagal nito.
Mga keyword: pabahay; palengke ng pabahay.
Pag-uuri ng JEL: R 21, R 31, R 58.
Sa mga nagdaang taon, ang mababang pagtatayo ng pabahay ay naging napakapopular at mabilis na umuunlad, maraming dahilan para dito. Subukan nating pag-isipan ang mga ito, pati na rin isaalang-alang ang mga problema at hinaharap na mga prospect para sa naturang konstruksiyon gamit ang halimbawa ng lungsod ng Rostov-on-Don.
Ang mga pagbabago sa supply at demand sa merkado ng pabahay ng Russia ay humantong sa katotohanan na ang kamag-anak na bahagi ng mababang-taas na pabahay na kinomisyon sa nakalipas na 20 taon ay tumaas ng higit sa 7 beses. Ngayon ang bilang na ito sa karaniwan sa buong bansa ay lumalapit sa 50%, at noong 1990 ito ay bahagyang higit sa 6%. Ayon sa mga pagtataya ng Pamahalaan ng Russian Federation, ang figure na ito ay dapat na hindi bababa sa 60% sa 2015, at tungkol sa 70% sa 2020 (RBC. Market research ...., 2012).
Low-rise housing - ito ay mga apartment building, townhouse, duplex at cottage, ang taas nito sa karamihan ng mga kaso ay hindi lalampas sa 2-3 palapag. Ang isang natatanging tampok ng naturang mga gusali ay ang kawalan ng mga elevator at isang gitnang basurahan. Ito ay mga bahay na may magaan na imprastraktura ng engineering.
Mayroong 3 mga format ng mababang pagtatayo ng pabahay:
Mga detached residential building na hindi hihigit sa 3 palapag, na nilayon para sa isang pamilya (indibidwal na mga bagay sa pagtatayo ng pabahay);
Ang mga gusali ng tirahan na may bilang ng mga palapag na hindi hihigit sa 3, na binubuo ng mga bahagi - ilang mga bloke, ang bilang ng mga ito ay hindi lalampas sa 10 at ang bawat isa ay inilaan para sa isang pamilya, ay may isang karaniwang pader (karaniwang mga pader) na walang mga pagbubukas sa kalapit. bloke o kalapit na mga bloke, na matatagpuan sa magkahiwalay
© T.G. Zainullina, 2013
TERRA ECONOMICUS ^ 2013 ^ Volume 11 No. 4 Part 3
T. G. ZAINULLINA
isang land plot at may access sa isang karaniwang lugar o sa teritoryo ng mababang-taas na pagpapaunlad ng pabahay (mga bahay na tirahan ng mga naka-block na pag-unlad);
Mga gusali ng apartment na may bilang ng mga palapag na hindi hihigit sa 3, na binubuo ng isa o higit pang mga bloke na seksyon, ang bilang nito ay hindi lalampas sa 4, bawat isa ay naglalaman ng ilang mga apartment at karaniwang mga lugar at bawat isa ay may hiwalay na pasukan na may access sa karaniwan lugar o sa teritoryo ng low-rise housing development (Order of the Ministry of Regional Development of the Russian Federation of February 27, 2010.).
Upang magsimula, isaalang-alang ang mga dahilan para sa mabilis na paglaki ng segment na ito ng merkado ng pabahay.
Sa mahabang panahon, ang mababang pagtatayo ng pabahay ay hindi gumaganap ng isang mahalagang papel sa pagbibigay ng pabahay para sa mga mamamayang Ruso, maraming mga kadahilanan para dito, ito ang kaisipan ng populasyon ng lunsod (ang ugali ng pamumuhay sa mga gusali ng apartment), at ang kakulangan ng libreng lupa sa mga lungsod, kakulangan ng imprastraktura ng engineering, atbp.
Ang mga presyo ng pabahay sa mga gusali ng apartment (lalo na sa malalaking lungsod) ay tumaas nang malaki sa mga nakaraang taon, halimbawa, maaari kang bumili ng magandang isang silid na apartment sa isang residential area ng Rostov-on-Don nang hindi bababa sa 2,200,000 rubles, na higit pa. mahal. Kasabay nito, ang halaga ng pagtatayo ng isang maliit na mababang gusali (hindi kasama ang halaga ng isang land plot) ay magkakahalaga ng halos parehong halaga, bagaman ang kabuuan at lugar ng tirahan ay magiging mas malaki.
Ang mababang gusali ng pabahay ay nangangailangan ng makabuluhang mas kaunting mga gastos sa pangangasiwa, sa partikular, ang mga pamamaraan ng permit para sa ganitong uri ng konstruksiyon ay makabuluhang pinasimple kumpara sa bilang ng mga dokumento para sa pagtatayo ng mga gusali ng apartment. Ito, sa partikular, ay ginamit ng mga walang prinsipyong developer, na tumatanggap ng mga dokumento para sa pagtatayo ng mga mababang gusali sa Rostov-on-Don, at pagkatapos ay nagsisimulang magtayo ng mga mataas na gusali.
Ang posibilidad ng paggamit ng mga makabagong teknolohiya at materyales sa mababang pagtatayo ay mas malawak kaysa sa mga multi-apartment na residential na gusali, at ang mga teknolohiyang ito ay maaaring makabuluhang mapalawak ang mga solusyon sa teknikal at disenyo sa isang construction site, habang binabawasan ang mga gastos sa konstruksiyon at binabawasan ang oras nito. Ang mga mababang gusali ng tirahan ay mas mura upang patakbuhin, dahil hindi nila kailangan ang pag-install ng mga elevator, pumping ng tubig sa itaas na mga palapag at paggamit ng iba pang mamahaling kagamitan. Partikular na matipid ang pagtatayo ng tinatawag na "townhouse"1, dahil ang halaga ng maraming mga istruktura ng gusali ay hindi bumaba sa isa, ngunit sa ilang mga may-ari, at ang mga gastos sa pagpapanatili at pagpapatakbo ng bahay ay ipinamamahagi din.
Ano ang mga hamon na kinakaharap nitong mabilis na lumalagong bahagi ng merkado ng pabahay, at paano sila makakaapekto sa mga inaasahang pag-unlad nito sa hinaharap?
Una sa lahat, ito ang problema sa kakulangan at alokasyon ng lupa, lalo na pagdating sa mass (complex) development. Sa Rostov-on-Don, ang pagtatayo ng mga mababang gusali sa mga lupain ng mga asosasyon sa paghahardin ay pinakamabilis na umuunlad. Ang mga lupaing ito ay may isang makabuluhang disbentaha - ang hindi pag-unlad ng komunal at panlipunang imprastraktura. Ito ay may kinalaman, una sa lahat, ang kakulangan ng mga daan na daan sa tamang kalidad (aspalto, lapad ng daanan, atbp.). Samakatuwid, sa mga tuntunin ng kaginhawaan sa pamumuhay, ang mga bahay na ito ay malayo sa perpekto. Ang isa pang problema ng pag-unlad sa naturang mga lupain ay ang paglipat ng pag-unlad ng komunal na imprastraktura sa mga balikat ng mga bagong may-ari, dahil ang pag-unlad ay kusang nangyayari.
Ang solusyon sa problemang ito ay ang kumplikadong pag-unlad ng mga suburb ng Rostov-on-Don, ang pag-unlad na ating nasasaksihan ngayon. Ito ay mga cottage settlement sa loob ng radius na 10 km. mula sa Rostov-on-Don: Solnechny, Yasnaya Polyana, Lakeside, Birch Grove, Donskoy Settlement, Shchepkin, atbp., na umuunlad sa iba't ibang mga rate depende sa antas ng kalayuan mula sa mga pangunahing ruta ng transportasyon , mga teknolohiya ng konstruksiyon na ginamit at gastos nito.
Ang isa pang problema ay ang kakulangan ng pondo mula sa mga bangko at tulong mula sa estado. Napakahirap para sa isang indibidwal na developer na makakuha ng isang mortgage para sa pagtatayo ng isang bahay na walang collateral, ang mga bangko ay hindi nais na kumuha ng ganoong panganib, ang isang mortgage ay maaaring makuha kung mayroong isang apartment sa lungsod o ang halaga ng isang lupa. medyo mataas ang plot. Sa ngayon, mayroong isang solusyon lamang para sa kumplikadong pag-unlad sa mga cottage settlement, kapag ang kumpanya ng developer, sa pakikipagtulungan sa mga bangko, ay bumubuo ng isang pamamaraan para sa pagpopondo sa pagtatayo o pagbebenta ng naitayo na pabahay. Ito ay isang kapwa kapaki-pakinabang na kooperasyon, dahil ang developer ay tiwala sa pagpapatupad ng mga bagay na nasa ilalim ng konstruksiyon, at ang bangko ay tumatanggap ng isang bagong borrower sa loob ng mahabang panahon. Bilang karagdagan, ang Agency for Housing Mortgage Lending (AHML) ay bumuo ng isang bagong produkto ng mortgage loan na "Low-Rise Housing", na nagbibigay ng pinaka-kanais-nais na mga kondisyon sa pagpapahiram para sa pagbili o pagtatayo ng pabahay sa mga teritoryo ng organisadong mga kumplikadong mababang gusali. : isang apartment, isang residential building na may land plot, isang land plot para sa construction mayroong residential building dito (Agency for Housing Mortgage Lending..., 2013). Ang listahan ng mga teritoryo para sa organisadong mass low-rise housing development alinsunod sa programang ito ay kinabibilangan ng ika-2 yugto ng pagtatayo ng Solnechny microdistrict sa Bataysk, ang Priazovye residential village sa Azov district ng Rostov region at ang proyekto para sa isang residential area sa Tepliy Lane, Chasovoy, Shakhty (Ahensiya para sa pagpapahiram ng mortgage housing..., 2013).
May mga positibong halimbawa ng public-private partnership sa low-rise housing construction market sa maraming rehiyon ng Russia, sa partikular, St. Petersburg, Republics of Tatarstan at Bashkortostan. Kasama rin sa bagong Master Plan para sa pagpapaunlad ng Rostov-on-Don ang pagbuo ng mga bagong teritoryo. Admin
1 Townhouse - isang complex ng dalawa o higit pang indibidwal na mababang-taas na kabahayan na may mga karaniwang dingding sa gilid na may sariling mga pasukan at nabakuran na mga plot ng hardin.
MGA SULIRANIN AT MGA PROSPEKTO NG PAGTATAYO NG MABABANG PABAHAY
Ang lungsod ng Rostov-on-Don ay pana-panahong naglalagay ng mga bagong lupain para sa pagbebenta, na nag-aambag din sa pagbuo ng mababang pagtatayo ng pabahay at ang pinagsamang pag-unlad ng mga teritoryo.
Ang mababang pagtatayo ng pabahay ay hindi isang bago sa Russia, maraming mga bansa ang sumunod sa landas na ito ng pag-unlad ng sektor ng pabahay, lalo na, sa Estados Unidos, ang bahagi ng mababang pagtatayo ng pabahay ay halos 90%, samakatuwid, na isinasaalang-alang. ang mga problema at mga prospect para sa pag-unlad nito, maaari nating tapusin na ito ay ang hinaharap , napapailalim sa paunang pagtatayo ng mga komunikasyon sa transportasyon at engineering, at hindi kabaligtaran.
PANITIKAN
Ahensya para sa Housing Mortgage Lending. mga produkto ng mortgage. Low-rise housing (2013). Magagamit sa: http://www.ahml.ru/ru/participants/prodacts/low-rise/.
Order ng Ministry of Regional Development ng Russian Federation noong Pebrero 27, 2010 No. 79 "Sa pag-apruba ng mga alituntunin para sa pagtatatag ng mga katangian ng pabahay sa klase ng ekonomiya na may kaugnayan sa mga gusali ng tirahan, ang pagtatayo nito ay isinasagawa gamit ang mga pondo ng pederal na badyet" (2010). Magagamit sa: http://www.zakonprost.ru/content/base/151738.
RBC. Pananaliksik sa merkado. Ang bahagi ng mababang pabahay sa 2015 ay hindi bababa sa 60% (2012). Magagamit sa: http://marketing.rbc.ru/articles/14/12/2012/562949985333612.shtml.
Ahensya para sa Housing Mortgage Lending. Mga produkto ng mortgage. mababang pabahay. (2013). Magagamit sa: http://www. ahml.ru/ru/participants/products/low-rise/. (Sa Russian.)
Order ng Ministry of Regional Development ng Russian Federation ng 27.02.2010. hindi. 79 "Sa pag-apruba ng mga alituntunin upang maitaguyod ang mga katangian ng mababang kita na pabahay sa paggalang sa mga yunit ng tirahan kung saan isinasagawa ang pagtatayo gamit ang Federal Budget" (2010). Magagamit sa: http://www.zakonprost.ru/content/base/151738. (Sa Russian.)
RBC. pananaliksik sa merkado. Ang bahagi ng mababang pabahay sa 2015 ay hindi bababa sa 60% (2012). Magagamit sa: http://market-ing.rbc.ru/articles/14/12/2012/562949985333612.shtml. (Sa Russian.)
TERRA ECONOMICUS ^ 2013 ^ Volume 11 No. 4 Part 3
Apendise…………………………………………..………………………………..27
Panimula
Ang pagtatayo ng pabahay ay isa sa mga pinaka-dynamic na umuunlad na mga segment ng real estate market at nagdadala ng isang espesyal na panlipunang pasanin. Ang pagkakaloob ng pabahay at ang pagiging abot-kaya nito para sa populasyon ay direktang nakakaapekto sa pamantayan ng pamumuhay, nakakaapekto sa rate ng kapanganakan at mga rate ng paglaki ng populasyon, at nakakaapekto sa kulturang pang-ekonomiya nito, dahil ang pagbili ng pabahay ay nangangailangan ng malaking halaga ng pera, at ang sandali ng pagbili ay karaniwang nauunahan ng mahabang panahon ng akumulasyon. Ang isang mass housing market ay kinakailangan kapwa para sa paglutas ng mga suliraning panlipunan at para sa pag-unlad ng ekonomiya sa kabuuan.
Ang pagkuha ng sariling pabahay ay isang pangunahing pangangailangan para sa bawat pamilya: nang hindi natutugunan ang pangangailangang ito, imposibleng pag-usapan ang anumang panlipunang priyoridad ng lipunan.
Batay dito, ang pagpapatupad ng mga karapatan sa konstitusyon ng mga mamamayan sa disenteng pabahay ay itinuturing na pinakamahalagang problemang sosyo-politikal at pang-ekonomiya. Ang kabuuang sukat at bilis ng pagtatayo ng pabahay, ang tunay na kagalingan ng mga tao, ang kanilang moral at pisikal na kagalingan, mga pagtatasa sa pulitika at pagganyak ng pag-uugali ay higit na nakasalalay sa pagpili ng ilang mga diskarte sa paglutas ng problemang ito.
Bago ang paglipat sa mga relasyon sa merkado, ang mga pangunahing mapagkukunan ng muling pagdadagdag ng stock ng pabahay ng bansa ay ang pagtatayo ng pabahay ng estado at pagtatayo ng pabahay ng mga negosyo at organisasyon, ang kooperatiba at indibidwal na konstruksyon ay gumaganap ng isang sumusuportang papel. Sa konteksto ng isang pagbawas sa pagpopondo sa badyet para sa pagtatayo at pagkakaloob ng pabahay para sa populasyon, ang pangunahing pinagkukunan ng mga pondo para sa pagbili ng pabahay ay ang sariling mga pondo ng populasyon, pati na rin ang mga pautang sa bangko, tulad ng kaso sa karamihan ng mga maunlad na bansa. ng mundo.
Upang madagdagan ang dami ng pagtatayo ng pabahay, kinakailangan na magtrabaho sa pagbawas ng gastos ng mga pasilidad at pagbawas ng oras ng pagtatayo.
Ang mga uso sa pagtatayo ng pabahay sa ating bansa ay nakasalalay sa estado at sa mga developer, pati na rin sa mga tagagawa ng mga materyales sa gusali. Pagkamit ng kinakailangang dami ng pagtatayo ng pabahay
Ang pag-unlad na ito ay posible lamang kung ang mga interes ng lahat ng mga manlalaro sa merkado ay maisasakatuparan. Kasabay nito, ang paglikha ng mga bagong materyales sa gusali at ang pagpapakilala ng mga makabagong teknolohiya ay may mahalagang papel, na tumutulong upang mabawasan ang gastos ng konstruksiyon, at, samakatuwid, dagdagan ang bilang ng mga site ng konstruksiyon.
Sa papel na ito, nais kong isaalang-alang ang pagtatayo ng pabahay sa Russia mula sa pananaw ng mga problema at mga prospect para sa pag-unlad nito, na nakatuon sa bahagi ng lipunan, iyon ay, ang pagkakaroon ng pabahay para sa populasyon. Dahil ang pangunahing problema ng konstruksiyon sa Russia, sa aking opinyon, ay ang kawalan ng kakayahan na magbigay ng pabahay para sa karamihan ng populasyon. Susubukan kong tukuyin ang ilan sa mga dahilan para sa kalagayang ito at isaalang-alang ang mga posibilidad para sa pag-unlad ng merkado.
Kabanata 1. Teoretikal na aspeto ng pagtatayo ng pabahay.
1.1 Konsepto at ligal na batayan ng pagtatayo ng pabahay.
Ang sektor ng pabahay ay isang kumplikadong sistema ng paglikha, pagpapatakbo at pagpapalit ng stock ng pabahay at kabilang ang bahagi ng sektor ng produksyon (konstruksyon, pagkumpuni, muling pagtatayo at modernisasyon, demolisyon ng stock ng pabahay).
Ang pagtatayo ng pabahay ay isang kumplikadong magkakaugnay na istraktura na kinabibilangan ng isang hanay ng mga mekanismo para sa muling pamamahagi ng mga bagay sa stock ng pabahay at ang mga serbisyo sa pabahay na kanilang nilikha, batay sa isang kumbinasyon ng mga interes ng lahat ng mga kalahok nito at kumpetisyon para sa mahusay na paggamit ng lupa. Ang mga serbisyo sa pabahay ay nasa saklaw ng kasalukuyang paggana ng stock ng pabahay at tinutukoy ng set na maaaring gawin ng bawat yunit ng pabahay ng stock ng pabahay. Ang pagpapatakbo ng stock ng pabahay ay hindi lamang pinagmumulan ng kasiyahan sa pangangailangan ng isang tao para sa pabahay, kundi isang mapagkukunan din ng kita para sa mga may-ari nito. Sa huli, para sa populasyon at mga pang-ekonomiyang entidad na tumatakbo sa merkado ng pabahay, ang stock ng pabahay ay may halaga hindi lamang tulad nito, ngunit bilang isang bagay na lumilikha ng kita.
Ang estado ng merkado ng pabahay ay nakasalalay sa estado ng mga variable tulad ng supply at demand.
Ang merkado ng pabahay ng real estate ay naisalokal, dahil ang mga bagay nito ay hindi natitinag at konektado sa lupa. Ang lahat ng mga kapirasong lupa sa loob ng mga pamayanan ay pinagkaiba.
Ang pabahay ay isang matibay na kalakal, samakatuwid, ito ay nangangailangan ng pangmatagalang pagpapanatili at pangangalaga. Ang kalikasan at kalidad ng pagpapanatiling ito ay nakakaapekto sa antas ng pagkasira ng stock ng pabahay. Maaaring kontrolin ng may-ari ng bahay ang tagal at antas ng pagkasira ng pabahay sa pamamagitan ng paggastos ng pera sa pagpapanatili at pagpapanumbalik, pagpapanatili nito. Ang lahat ng mga tampok na ito ay may direktang epekto sa mga prosesong nagaganap sa sektor ng pabahay, na tinutukoy ang katangian ng pangangailangan para sa pabahay.
Ang pangangailangan para sa mga proyekto sa pagtatayo ng tirahan ay ang halaga ng pabahay na gustong bilhin ng mga mamimili, i.e. depende sa kanilang dami at indibidwal na katangian ng demand, na tinutukoy ng mga kakayahan sa pananalapi, ang halaga ng pabahay, ang halaga ng iba pang mga kalakal at serbisyo, kakayahang kumita, at mga indibidwal na kagustuhan. Ang demand para sa pabahay ay inversely proportional sa mga presyo at direktang proporsyonal sa antas ng kita, at sa maikling termino ay medyo nababanat na may paggalang sa mga presyo.
Nililimitahan ng supply ng pabahay ang function ng demand. Ito ay kumakatawan sa halaga ng pabahay na maaaring bilhin ng isang mamimili sa merkado sa umiiral na antas ng presyo. Ang mga salik na nakakaimpluwensya sa supply ng pabahay ay ang antas ng kabuuang pamumuhunan sa konstruksyon, pagpapanatili ng stock ng pabahay at ang rate ng pagkasira nito (pagreretiro). Ang kabuuang pamumuhunan ay nahahati sa bagong konstruksyon, pagsasaayos at pagsasaayos ng kasalukuyang stock ng pabahay. Ang netong pamumuhunan ay ang pagkakaiba sa pagitan ng kabuuang pamumuhunan sa pabahay at rate ng pagkawala nito (depreciation, disposal). Maliit lamang na halaga ng bagong pabahay ang pumapasok sa merkado ng pabahay bawat taon, at ang batayan ng stock ng pabahay ay ang lumang pabahay, kung saan nakatira ang karamihan ng populasyon, kaya ang mga pagbabago sa mga presyo para sa stock ng pabahay ay nagbabago lamang ng supply ng pabahay sa mahabang panahon. termino.
Ang pagtaas sa halaga ng maintenance, renovation at modernization ng pabahay ay humahantong sa pagtaas ng halaga nito. Ang pagtaas ng mga presyo sa merkado ng pabahay ay kumikita sa halaga ng pagpapanatili at bagong konstruksyon nito. Sa mababang presyo, madalas na nagiging hindi kapaki-pakinabang ang pabahay upang mapanatili ang pabahay, ang antas at bilis ng pagtaas ng pagkasira nito. Walang netong pamumuhunan kung ang antas ng umiiral na mga presyo ng pabahay ay katumbas ng halaga ng mga gastos sa pagtatayo.
Ang mekanismo ng paggana ng pagtatayo ng pabahay ay natutukoy sa pamamagitan ng pag-asa sa mga pangunahing parameter nito, tulad ng halaga ng mga serbisyo sa pabahay (ipinahayag sa mga tuntunin ng upa, upa), presyo, mga dami ng pagtatayo ng pabahay at ang magagamit na stock ng pabahay, na nabuo sa ilalim ng impluwensya ng salik ng supply at demand.
Ang pagbuo ng supply ng pabahay ay pangunahing nauugnay sa dami at kalidad ng magagamit na pabahay (magagamit na stock ng pabahay at kondisyon nito) at ang capital market (ang antas ng capitalization ng real estate), na tumutukoy sa mga presyo ng pabahay at mga volume ng produksyon nito. Kasabay nito, ang supply ng pabahay ay idinidikta ng mga pangangailangan ng populasyon sa pabahay at ang antas ng kita na natanggap mula sa paggamit ng real estate ng mga may-ari nito. Ang pangangailangan ng populasyon para sa pabahay ay tinutukoy, una sa lahat, sa pamamagitan ng demograpiko, pangkalahatang kondisyon sa ekonomiya, pati na rin ang antas ng akumulasyon ng kita nito. Ang konstruksiyon, na napapailalim sa mga panloob na koneksyon ng system, ay mismong elemento ng sektor ng pabahay.
Ang isang panlabas na kadahilanan na nakakaimpluwensya sa pag-uugali ng system ay maaaring ang antas ng return on investment. Sa pagtaas ng kakayahang kumita ng mga pamumuhunan sa ibang mga sektor ng ekonomiya, ang kita mula sa stock ng pabahay ay nagiging hindi gaanong kaakit-akit para sa mga namumuhunan at kabaliktaran. At ang pag-uugali ng mga mamumuhunan ay naiimpluwensyahan ng mga pagbabago sa patakaran sa buwis ng estado na may kaugnayan sa real estate, ang mga panganib ng pamumuhunan sa pabahay. Ang pagpapalawak ng demand para sa pabahay bilang isang bagay ng ari-arian ay pinadali ng pagbaba ng rate ng interes sa mga pangmatagalang pautang, at kabaliktaran, ang pagtaas sa rate na ito ay humahantong sa isang pagpapaliit ng demand para sa stock ng pabahay at isang pagbaba sa mga volume ng konstruksiyon . Ang pagtaas ng demand para sa pabahay bilang isang bagay ay humahantong sa pagtaas ng mga presyo ng pabahay, pagtaas ng konstruksyon at stock ng pabahay.
Ang isa pang panlabas na kadahilanan na nakakaimpluwensya sa estado ng sektor ng pabahay ay ang pagbabago sa mga kondisyon ng pagtatayo ng pabahay. Ang limitadong affordability at mataas na mga rate sa mga pangmatagalang pautang sa konstruksiyon ay humahantong sa mas mataas na mga gastos sa konstruksiyon at mas mababang mga volume ng konstruksiyon, na may bumabagsak na mga margin ng kita. Pinapataas ang mga gastos sa pagtatayo at binabawasan ang kakayahang kumita ng proyekto sa pamamagitan ng paghihigpit sa mga lokal na regulasyon sa zoning ng gusali. Ang dami ng konstruksyon ay naiimpluwensyahan din ng mga salik sa paggamit ng lupa, mga paghihigpit at pagtaas ng presyo para sa mga plot ng lupa para sa pagtatayo ng mga pasilidad ng tirahan. Ang pagbabawas ng dami ng konstruksiyon, sa dulo. Ito ay humahantong sa isang pagbaba sa supply ng pabahay, na kung saan ay ipinahayag sa isang pagtaas sa mga presyo para dito.
Kaya, ang iba't ibang mga panlabas na kadahilanan ay maaaring maging sanhi ng mga pagbabago sa parehong indibidwal at ilang mga variable ng sistema ng mga elemento ng sektor ng pabahay sa parehong oras. Dapat tandaan na ang mga pagbabago sa macroeconomic ay nagdudulot ng pagbabago sa isang bilang ng mga parameter nang sabay-sabay.
1.2 Pag-unlad sektor ng pabahay ng Russian Federation.
Ang mga pagbabagong sosyo-ekonomiko na nagaganap sa Russian Federation ay radikal na nagbago ng mga diskarte sa paglutas ng problema sa pabahay, ang pang-ekonomiya at organisasyonal na pundasyon ng pabahay at mga serbisyong pangkomunidad. Ang mga pangmatagalang pagsisikap na bumuo ng mga legal at pang-ekonomiyang kondisyon para sa paglipat sa mga pamamaraan ng regulasyon sa merkado, pati na rin ang political will ng pamumuno ng bansa, ay nagbunga ng ilang mga resulta.
Ang pagtiyak ng karapatan sa pabahay, na ginagarantiyahan ng Saligang-Batas ng Russian Federation, ay nangangailangan ng isang may layunin na lumalampas sa napapanatiling pag-unlad ng sektor ng pabahay. Ang malaking kahalagahan para sa pagpapaunlad ng konstruksiyon at pabahay at communal complex ay ang pag-ampon at pagpapabuti ng legislative at regulatory framework, pati na rin ang paglulunsad ng National Project na "Affordable and Comfortable Housing for Russian Citizens". Ang pag-unlad ng isang kapaligiran sa merkado sa mga sektor ng pabahay at komunal ay tiyak na nakumpirma sa pamamagitan ng pagdating ng malaking pribadong negosyo sa sektor na ito ng ekonomiya, mga makabuluhang extra-budgetary na pamumuhunan.
Sa kasalukuyan, ang ilang mga problema na nauugnay sa mga kakaiba ng panahon ng reporma sa makabuluhang sektor na ito sa lipunan ay nagiging mas maliwanag. Ang mga problema sa pag-unlad ng sektor ng pabahay ay nagdaragdag ng mga paghihigpit sa imprastraktura, nagdudulot ng banta ng pagbagal ng pag-unlad ng lipunan at pagbuo ng isang solong espasyo sa ekonomiya. Ang kanilang maagang paglutas ay nagiging lalong mahalaga sa konteksto ng paglipat ng pambansang ekonomiya sa isang yugto ng napapanatiling paglago.
Laban sa backdrop ng lumalaking demand para sa pabahay at ang mas makabuluhang pagtaas nito sa forecast perspective, ang ilang mga hindi nalutas na mga panloob na problema ay nananatili sa sektor ng pabahay sa kabuuan at sa mga indibidwal na sub-sektor nito.
Ang nakaplanong masinsinang paglago ng pagtatayo ng pabahay ay nagdaragdag ng mga pangangailangan sa industriya ng mga materyales sa gusali, na ang mga negosyo ay halos ganap na pribadong pag-aari at sa lahat ng mga kaso ay hindi handa sa pananalapi at pisikal upang matiyak ang isang mabilis na pagtaas sa produksyon ng mga materyales sa gusali sa maikling panahon. Sa pangkalahatan, ang umiiral na mga kapasidad ng produksyon ng industriya ay magpapahintulot pa rin na umunlad ito sa susunod na 2-3 taon, ngunit batay sa kasalukuyang estado ng produksyon at ang pagtataya ng pagkonsumo ng ilang uri ng mga materyales sa gusali para sa panahon hanggang 2010, Napagpasyahan ng mga eksperto na kung walang suporta ng estado, ang industriya ng konstruksiyon ay haharap sa isang kakulangan sa halos lahat ng mga pangunahing uri ng mga materyales sa gusali.
Ang konstruksiyon sa Russian Federation ay masinsinang umuunlad, ngunit ang supply ay nahuhuli pa rin sa demand nang maraming beses. Ito ay humahantong sa isang makabuluhang pagtaas sa mga presyo, "paghuhugas" ng murang pabahay na magagamit sa mga pamilyang mababa ang kita. Ang pagtaas ng affordability ng pabahay para sa middle class ay sinamahan ng pagbaba para sa mas malaking proporsyon ng populasyon na may mababang kita. Sa pagsisimula ng mga reporma sa merkado, ang pag-alis ng mga legal na paghihigpit at ang paglitaw ng mga legal na alternatibong paraan upang malutas ang problema sa pabahay ay humantong sa pagbawas sa bilang ng mga pamilya sa listahan ng naghihintay para sa pagpapabuti ng mga kondisyon ng pabahay mula 9.96 milyong pamilya noong 1990 hanggang 3.37 milyon. pamilya noong 2005. Ang pangunahing dahilan ay ang kawalan ng tiwala ng mga mamamayan sa kakayahan ng estado na mabilis na malutas ang kanilang problema sa pabahay. Ang posibilidad ng libreng pribatisasyon ng stock ng pabahay ay humantong sa pagtaas ng bahagi ng pribadong (indibidwal) na stock ng pabahay mula 30% (pangunahin sa mga rural na lugar) hanggang 77.9%. Noong 2005, ang stock ng pribadong pabahay ay umabot sa higit sa 2 bilyon 275 milyong metro kuwadrado. metro ng kabuuang espasyo sa sahig.
Ang sektor ng pabahay at serbisyong pangkomunidad, na nasa ilalim ng reporma sa nakalipas na 15 taon, ay nananatiling pinaka atrasadong sektor ng ekonomiya sa maraming rehiyon. Ang pabahay at communal complex ay nagkakaloob ng isang-kapat ng lahat ng mga fixed asset ng Russian Federation, kaya ang pagkawalang-galaw nito ay mahusay. Kinakailangan na i-activate ang mga sistematikong pagbabago upang matiyak ang komportableng kondisyon ng pamumuhay para sa mga mamamayan at alisin ang mga problemang panlipunan, demograpiko at pang-ekonomiya sa mga nasasakupan na entidad ng Russian Federation.
Kaya, sa nakalipas na panahon, nagkaroon ng mga makabuluhang pagbabago sa balangkas ng reporma ng industriya ng konstruksiyon at pabahay at serbisyong pangkomunidad: ang mga taripa ay lumalapit sa tunay na halaga ng mga serbisyo, nabuo ang batayan ng mga relasyong kontraktwal, pabahay at serbisyong pangkomunidad. ang mga negosyo ay korporasyon. Mayroong isang paghahanap para sa isang makatwirang kumbinasyon ng mga pamamaraan sa merkado at administratibo, isang kompromiso sa pagitan ng katarungang panlipunan at kapakinabangan ng ekonomiya.
Ang mga probisyon ng Long-Term Strategy para sa Konstruksyon ng Pabahay ng Russian Federation ay ang batayan para sa isang karaniwang pag-unawa sa papel ng pagtatayo ng pabahay at ang mga prospect para sa pag-unlad nito ng mga awtoridad ng estado, executive at legislative na awtoridad ng iba't ibang antas, mga entidad ng negosyo ng iba't ibang mga anyo ng pagmamay-ari at mga organisasyonal at legal na anyo, mga may-ari at mga nangungupahan ng pabahay.
Kabanata 2 Ang kasalukuyang kalagayan ng problema sa pabahay sa Russia.
2.1 Ang pagtatayo ng pabahay bilang priyoridad ng estado.
Ang sistema ng Ruso ng pagpopondo sa pabahay sa panahon ng pre-reporma ay tumutugma sa patuloy na patakaran sa pabahay at binubuo sa sentralisadong pamamahagi ng mga mapagkukunan ng badyet para sa pagtatayo ng pampublikong pabahay at ang libreng probisyon nito sa mga mamamayan na nakatayo sa linya para sa pagpapabuti ng mga kondisyon ng pabahay.
Sa panahon ng 2000-2007, nagkaroon ng malalaking pagbabago sa pananalapi ng pabahay. Ang impluwensya ng mga pamamaraan sa merkado ng pagtatayo ng pabahay sa pagbuo ng merkado ng pabahay ay ipinapakita sa Talahanayan 1 (Appendix 1).
Tulad ng makikita mula sa data na ibinigay sa Talahanayan 4, ang paunang yugto ng mga relasyon sa merkado ay hindi natiyak ang isang pagpapabuti sa sektor ng pabahay, ngunit, sa kabaligtaran, lubos na pinatindi ang krisis. Kaya, ang dami ng pag-commissioning ng bagong pabahay ay nabawasan noong 2007. kumpara noong 2000 halos nadoble, na agad na humantong sa isang kapansin-pansing pagkasira sa sektor ng konstruksiyon, ang kawalan ng kakayahang kumita ng maraming kumpanya ng konstruksiyon. Sa average na supply ng pabahay na 18.8 m 2 / tao. (ang halaga ng tagapagpahiwatig na ito ay malapit sa mga bansang may average na kita ng populasyon) sa isang bilang ng mga rehiyon ang tagapagpahiwatig na ito ay umaabot mula 8.7 hanggang 15.9 m 2 / tao. Ang kalagayang ito ay nanatiling halos hindi nagbabago noong 2007.
Gayunpaman, noong 2006 sa isang bilang ng mga rehiyon nagkaroon ng isang radikal na pagbabago sa dati nang umiiral na kalakaran ng patuloy na pagbaba sa dami ng bagong konstruksyon ng pabahay. Bilang karagdagan, sa unang pagkakataon sa mga taon ng mga reporma sa industriya ng konstruksiyon, ang pagbaba ng pamumuhunan sa nakapirming kapital at trabaho sa kontrata ay nasuspinde.
Ang pagkomisyon ng pabahay ay lumampas sa antas ng 2007. sa 43 na paksa ng Federation. Ang pinakamalaking dami ng pagtatayo ng pabahay ay naobserbahan sa Samara (478 thousand m 2), Belgorod (785 thousand m 2) na mga rehiyon, St. Petersburg (1.1 million m 2), Bashkortostan (1.5 million m 2) at siyempre sa Moscow (3.4 milyong m 2) at ang rehiyon ng Moscow (2.7 milyong m 2). Gayunpaman, kasama nito, sa maraming mga rehiyon, ang komisyon ng pabahay ay hindi lamang lumalaki, ngunit bumababa din. Nalalapat ito, halimbawa, sa mga republika ng Karachay-Cherkess (62%) at Mari El (63%), Udmurt (88%), Chita (62%) na mga rehiyon. Ang isang katulad na sitwasyon ay tipikal para sa rehiyon ng Novosibirsk, kung saan ang rate ng pag-commissioning ng pabahay noong 1999 umabot sa 54% ng pareho noong 1998.
Ang hindi sapat na pagpopondo mula sa pederal na badyet ay humantong sa ang katunayan na sa labas ng produksyon at panlipunang mga pasilidad na binalak para sa pag-commissioning, ang konstruksiyon ay hindi isinasagawa sa bawat ikaapat na bahagi, at ang teknikal na kahandaan ng karamihan sa mga proyektong ito sa pagtatayo ay hindi lalampas sa 50%.
Sa taong ito ay pinlano na maakit ang mga pamumuhunan sa industriya ng konstruksiyon sa halagang 685-700 bilyong rubles. Kasabay nito, ang mga pondo ng estado ay ibinibigay sa halagang 13.3 bilyong rubles. Ipinapalagay na ang pagtatayo ng pabahay sa bansa sa kabuuan ay tataas ng hindi bababa sa 1 milyong m2 ngayong taon
Gayunpaman, sa kabila ng trend ng paglago sa pagtatayo ng pabahay na lumitaw noong nakaraang taon sa ilang mga rehiyon, ang istraktura at kalidad ng pabahay sa pangkalahatang masa ay patuloy na mababa. Kaya, sa karamihan ng mga kaso, ang mga bagong kinomisyon na pabahay ay itinayo batay sa mga teknikal at arkitektura at mga solusyon sa pagpaplano na binuo noong 70-80s at higit sa lahat ay hindi na ginagamit. at sila ay enerhiya- at mga materyales. Ito ay totoo lalo na sa mga pabahay na nilalayong ibigay sa mga mababang-kita at hindi protektadong mga bahagi ng populasyon na walang bayad o sa pamamagitan ng bahagyang pagbabayad.
Ang pataas na kalakaran sa mga gastos sa konstruksiyon ay nagiging mapanganib, na ginagawang paunti-unting abot-kaya ng populasyon ang bagong itinayong pabahay at nagdudulot ng pagbawas sa demand, at samakatuwid, ang dami ng produksyon. demand para sa pabahay at isang pagbaba sa produksyon, na kung saan ay kapansin-pansing tumaas sa konteksto ng pagkasira ng macroeconomic na sitwasyon at isa pang matalim na pagbaba sa mga pamantayan ng pamumuhay ng populasyon pagkatapos ng mga kilalang desisyon noong Agosto 1998.
Ang kasalukuyang problemadong sitwasyon sa ekonomiya ay seryosong nagpapalala sa sitwasyon ng populasyon, at mga negosyante, at mga financier, at ng estado.
Ang gawain ng ganap na pagbibigay sa populasyon ng pabahay ay may kaugnayan sa lahat ng oras. Ang pangkalahatang dinamika ng paglutas ng problema sa pabahay ay tinutukoy ng pagkakaisa ng pagpapakita ng pangkalahatang estado, kolektibo at personal na interes sa lugar na ito. Ang estado ay nakagawa na ng medyo malaking bilang ng mga pagtatangka upang malutas ang problemang ito.
Sa kasalukuyan, mayroong mababang kahusayan ng mga istruktura ng pamamahala ng pabahay, ngunit ang mga may-ari ng bahay, i.e. ang mga may-ari ng apartment ay hindi naghahangad na bumuo ng mga asosasyon ng mga may-ari ng bahay sa mga bahay kung saan sila nakatira, upang mapabuti ang kalagayan ng mga bahay at mabawasan ang kanilang mga gastos sa pagpapatakbo, habang sa parehong oras ay binabawasan ang kanilang sariling mga gastos para sa pabahay at mga serbisyong pangkomunidad.
Dahil sa katotohanan na ang may-ari ay nagdadala ng pasanin sa pagpapanatili ng ari-arian, siya ay may pananagutan para sa mga panganib na nauugnay sa pagkasira ng paggamit nito (pagpapanatili), aksidenteng pagkamatay o aksidenteng pinsala, dahil walang mga tao na maaaring managot para sa pagsasakatuparan (pagsisimula) ng naturang mga panganib, pagkakaroon ng isang random na karakter (Artikulo 211 ng Civil Code ng Russian Federation).
Panganib - ito ay ang antas o magnitude ng inaasahang panganib. Ang kawalan ng katiyakan ng pagpapatupad nito (nakakasakit) ay nagbibigay sa pinangalanang obligasyon ng may-ari ng isang espesyal na kahalagahan. Gayunpaman, ang sistema ng preperential housing insurance na kasalukuyang ipinakilala sa Moscow, na may malinaw na panlipunang karakter (ang may-ari ng apartment ay nagbabayad, sa katunayan, isang napaka-katamtamang bayad para sa ibinigay na proteksyon sa seguro), ay sumusulong nang may malaking kahirapan.
Kasabay ng pag-unlad ng merkado ng pabahay, ang mga pangunahing pagbabago ay naganap sa istruktura ng mga mapagkukunan ng financing para sa pagtatayo ng pabahay. Ang mga pangunahing pinagmumulan ng financing para sa pagtatayo ng pabahay ay naging mga extra-budgetary na pondo kasabay ng iba't ibang anyo ng suporta ng estado para sa mga mamamayan at legal na entity na kasangkot sa pagpopondo sa pagtatayo ng pabahay. Ang bahagi ng mga pondong pambadyet sa komisyon ng pabahay, na umabot sa 80% bago magsimula ang reporma sa ekonomiya, ay bumaba sa humigit-kumulang 26%, kabilang ang bahagi ng mga pondo ng pederal na badyet sa 15%. Ang data sa mga taon sa mga pagbabago sa istraktura ng pag-commissioning ng kabuuang lugar ng mga gusali ng tirahan sa pamamagitan ng mga mapagkukunan ng financing ay ibinibigay sa Talahanayan 2 (Appendix 2).
Ang pagbabago sa ratio ng mga mapagkukunan ng pagpopondo ay hindi lamang nakabawas sa katalinuhan ng problema sa pabahay, ngunit humantong din sa karagdagang pagtaas nito. Sa partikular, ang problema ng pagmamaliit sa kahalagahan ng panlipunang oryentasyon ng reporma sa pabahay ay naging mas malinaw. Upang malutas ito, kinakailangan upang bumuo ng mga karagdagang hakbang ng suporta ng estado para sa ilang mga pangkat ng lipunan ng populasyon, pangunahin ang mga mahihirap na mamamayan, bata at malalaking pamilya, pati na rin ang mga tauhan ng militar, mga mamamayan na inilipat mula sa serbisyo militar sa reserba o nagretiro. , mga taong nagtrabaho nang mahabang panahon sa mga rehiyon ng Malayong Hilaga at tinutumbas sa kanila ang mga lugar, mga internally displaced na tao, mga mamamayang apektado ng mga aksidente at natural na sakuna. Ang ilang binuo at naaprubahang pederal na naka-target na mga programa ay naglalayong lutasin ang mga problemang ito.
Ang mga resulta ng pagpapatupad ng mga pangunahing pederal na programa ay nagpapahiwatig na ang pagpapatupad ng patakaran sa pabahay ng estado sa katamtaman at mahabang panahon ay dapat na itayo hindi lamang sa batayan ng mga intensyon lamang, kahit na ang pinakamahusay, upang malutas ang matagal na mga problema sa pagbibigay ng pabahay para sa. mamamayan ng Russian Federation, ngunit isinasaalang-alang din ang umiiral na mga tunay na pagkakataon, lalo na ang sistema ng financing.
Ang layunin ng pangangailangan na dagdagan ang dami ng pagtatayo ng pabahay at ang kalidad ng itinatayo na pabahay ay dahil din sa aktwal na sitwasyon tungkol sa pangkalahatang estado ng stock ng pabahay sa Russia.
Pag-unlad
Ang pagtatayo ng pabahay ay pinagtibay ng pamunuan ng bansa bilang isang prayoridad na direksyon ng patakarang pang-ekonomiya hanggang 2010. Gayunpaman, ang proyekto ng pagbibigay ng abot-kayang pabahay para sa lahat ng mga segment ng mga mamamayang Ruso ay hindi pa naging praktikal.
Noong 2005, 43.6 million sq. m. ng pabahay (Talahanayan 3), na 6.3% higit pa kaysa noong 2004, 515 libong mga apartment ang itinayo na may average na kabuuang lugar na 84.5 sq. Ang rate ng paglago sa dami ng commissioning ng mga pasilidad ng tirahan ay bumagal ng kalahati kumpara sa nakaraang taon at umabot sa 6.3% kumpara sa 12.6% (Larawan 3). Ito ay resulta ng impluwensya ng isang kumbinasyon ng mga kadahilanan, pangunahin nililimitahan ang dami ng suplay ng mga bagong pasilidad ng tirahan.
2.2 Mga prospect para sa pagpapaunlad ng pagtatayo ng pabahay sa Russia
Ngayon sa ating bansa ang pagbaba ng halaga ng stock ng pabahay ay humigit-kumulang 70%. Samakatuwid, para sa susunod na lima hanggang pitong taon, ang mga prospect para sa negosyo ng konstruksiyon sa Russia ay tila ang pinaka-maasahin sa mabuti. Ngunit parami nang parami ang mga kalahok sa negosyo ng konstruksiyon na hinuhulaan ang napipintong pagpuno ng merkado ng tirahan ng real estate. Gumagawa sila ng mga konklusyon: ang demand para sa mga apartment ay babagsak, o square meters ng pabahay ay babagsak nang husto sa presyo.
Halimbawa, sa malalaking rehiyonal na lungsod ng Russia, ang negosyo ng konstruksiyon ay nagsisimula nang iwanan ang pamumuhunan sa pagtatayo ng pabahay, mas pinipiling magtayo ng komersyal na espasyo. Ang dahilan ay masyadong aktibong bilis ng pagtatayo ng pabahay. Kung ang negosyo ng konstruksiyon sa isang milyong-plus na lungsod ay umabot sa bar para sa pagkomisyon ng 1 milyong metro kuwadrado. m. ng pabahay bawat taon, pagkatapos sa ilang taon, sa kabila ng malaking pondo ng sira-sira na pabahay sa lungsod, ang residential real estate market dito ay mapupuno. Ang karamihan ng mga residenteng Ruso ay walang pagkakataon na nakapag-iisa na bumili ng pabahay - ang dahilan para dito ay ang patuloy na pabago-bagong paglago sa mga presyo ng real estate (sa kawalan ng parehong mga rate ng paglago ng mga kita ng sambahayan).
Sa kabila ng ilang mga problema na humahadlang sa pagtatayo ng mga gusali ng tirahan, ang negosyo ng konstruksiyon ay patuloy na umuunlad. Ang isa sa mga pangunahing hadlang sa negosyo ng konstruksiyon ay ang isyu sa lupa: sa lumalagong bilis ng pagtatayo ng pabahay, mas kakaunti ang mga plot kung saan posible ang pagtatayo. Bilang isang patakaran, ang mga sentro ng malalaking lungsod ay naitayo na, ang mga plot ay nabili na. Ang mga kalahok sa negosyo ng konstruksiyon ay hinahayaang makuntento sa mga piraso ng lupa sa labas, nang walang naaangkop na imprastraktura ng engineering. Ang pagbubuod ng mga komunikasyon, sa turn, ay nakakaapekto sa gastos sa bawat metro kuwadrado ng pabahay na itinatayo
Nililimitahan din ng batas kamakailan ang mga pagkakataon para sa mga kalahok sa negosyo sa konstruksiyon. Bilang resulta ng pag-aampon ng maraming mga kilos na may kaugnayan sa negosyo ng konstruksiyon, ang oras para sa pagkuha ng dokumentasyon para sa pagtatayo ng mga pasilidad ay tumaas nang malaki. Ang bilang ng mga katawan na kumokontrol sa negosyo ng konstruksiyon ay tumaas. Samakatuwid, hindi na lihim para sa sinuman na ang mga mamumuhunan ay nagsimulang magtayo ng mga bagay nang walang kumpletong pakete ng mga dokumento - nakakatanggap sila ng mga karagdagang permit kapag nagsimula na ang konstruksiyon. Sa katunayan, kung minsan ay maaaring tumagal ng hanggang dalawang taon upang makolekta ang lahat ng mga permit, na mas mahabang panahon kaysa sa kinakailangan upang magtayo ng bahay.
Ang pagtaas ng mga presyo para sa mga materyales sa gusali ay kinailangan ding pabagalin ang bilis ng paglago ng konstruksyon ng pabahay. Ngunit hindi ito nangyari, inilipat ng negosyo sa konstruksiyon ang mataas na halaga ng mga materyales sa halaga ng pabahay, wala nang iba pa.
Gayunpaman, sa kabila ng lahat ng mga paghihirap, ang bilis ng pagtatayo ng pabahay sa Russia ay tumataas lamang bawat taon. Ang mga kalahok sa negosyo ng konstruksiyon ay nagkibit ng kanilang mga balikat, hindi alam kung ipatungkol ang hindi pangkaraniwang bagay na ito sa plus o minus.
Ang isang pangunahing elemento ng patakaran sa pabahay ng estado sa Russia ay ang Affordable Housing program, isa sa mga bahagi nito ay ang pagpapautang ng mortgage sa populasyon. Sa unang quarter ng 2007, ang mga pautang ay inisyu sa halagang 82.3 bilyong rubles, na 4% na higit pa kaysa sa unang kalahati ng 2006. Kasabay nito, halos 6-7% lamang ng mga Ruso na gustong bumili ng pabahay ang gumagamit ng serbisyong ito, habang sa Europa - mga 60%, sa USA - 90%.
Ang dahilan ay ang mortgage sa Russia ay lumitaw kamakailan, ang mekanismo nito ay hindi pa ganap na na-debug, habang sa mga binuo na bansa, ang mga scheme na ginawa sa loob ng mga dekada ay ginagawang talagang kumikita ang pagbili ng bahay sa kredito. Ang mga bangko sa Russia ay medyo kamakailan lamang nabawasan, at ang ilan ay ganap na inabandona, ang mga paunang bayad sa mga pautang sa mortgage, na isang karaniwang kasanayan para sa mga bangko sa Europa at Amerika.
Ang paglago sa pagpapautang ng mortgage ay hindi lamang nagpapahiwatig ng pagtaas ng demand para sa mga pautang, ngunit sa isang malaking lawak ay sumasalamin sa pagtaas ng mga presyo sa residential real estate market. Ayon sa mga bangkero, mas laganap sana ang mga mortgage sa ating bansa kung hindi dahil sa kasalukuyang antas ng presyo, na higit sa lahat ay dahil sa kawalan ng balanse sa supply at demand. “... Hanggang ngayon, hindi pa tayo umabot sa level ng 1987. Malaki ang demand, wala pa ring sapat na pabahay," sabi ni Alexander Sherstyukov, Managing Director ng Retail Business block ng Bank of Moscow.
Mayroong ilang mga kadahilanan na nakakaimpluwensya sa pagbagal sa pagtatayo ng residential real estate. Ang isa sa mga ito ay mga paghihigpit sa pambatasan, halimbawa, ang Pederal na Batas "Sa Pakikilahok sa Nakabahaging Konstruksyon", na ipinatupad noong 2006. Ipinakilala niya ang mga bagong patakaran ng laro: ang panahon para sa pagkuha ng isang pakete ng mga paunang permit ay tumaas sa isa o dalawang taon. Bilang resulta, sa simula ng taon, ang supply ng pabahay sa pangunahing merkado ay bumaba ng 50% kumpara sa kaukulang panahon ng 2005. Sa sandaling ito, ang sitwasyon ay medyo nagpapatatag: ang mga malalaking kumpanya ay umangkop sa mga kinakailangan ng kasalukuyang batas, habang ang mga walang prinsipyo na mga developer, pati na rin ang mga kumpanya na may hindi iniisip na mga patakaran sa pananalapi, ay umalis sa merkado.
Ang isa pang dahilan, ayon sa mga analyst, ay ang kakulangan ng mga insentibo ng gobyerno upang madagdagan ang dami ng konstruksiyon. Tulad ng ipinapakita ng kasanayan, mas kumikita para sa mga developer na magtayo ng mas kaunting residential na lugar at ibenta ang mga ito nang mas mahal kaysa mag-commission ng mas maraming square meters, sa gayon ay nag-aambag sa mas mababang mga presyo sa merkado.
Ang kakulangan ng mga site na angkop para sa pagtatayo ng mga gusali ng tirahan ay nag-aambag din. Ayon sa mga eksperto, sa ating bansa hindi hihigit sa isang porsyento ng lahat ng lupain ang inilaan para sa pagtatayo ng pabahay, ang iba ay itinuturing na hindi angkop para sa layuning ito para sa isang kadahilanan o iba pa. Ang problema ay malulutas lamang sa antas ng estado: kinakailangan na lubusang rebisahin ang balangkas ng pambatasan at alisin ang ilang mga paghihigpit, gayundin ang pasimplehin ang mekanismo para sa paglilipat ng mga plot ng lupa sa kinakailangang kategorya.
At, sa wakas, ang problema ng imprastraktura, o sa halip, ang kawalan nito. Kamakailan, ang mga developer ay lalong nag-aalok ng mga plot "sa isang bukas na larangan", kung saan walang mga komunikasyon, walang mga network ng enerhiya, walang mga kalsada. Hindi kumikita ang mga developer na tustusan ang paglikha ng mga pasilidad sa imprastraktura.
Sa kabila ng mga problemang humahadlang sa pagbuo ng pambansang proyekto na "Abot-kayang Pabahay", mayroong ilang mga positibong aspeto. Sa partikular, kamakailan lamang ay sinusubukan ng gobyerno na makahanap ng karaniwang batayan sa mga developer at builder. Ang isang buhay na halimbawa ay ang pakikipag-ugnayan ng mga katawan ng estado sa pampublikong organisasyon ng mga maliliit at katamtamang laki ng mga negosyo na "Opora Rossii", kung saan ang mga negosyante ay naghahangad na makamit ang pag-unawa at suporta ng mga opisyal upang malutas ang pinakamahalagang problema ng industriya ng konstruksiyon - pagpapabuti ang balangkas ng pambatasan, pinapasimple ang mekanismo para sa pagbabago ng kategorya ng lupa, pati na rin ang pagpapasigla sa paglaki ng mga volume na konstruksiyon.
Bilang karagdagan, tulad ng nabanggit na, ang kalakaran sa pagbuo ng pagpapautang sa mortgage, kung saan ang mga awtoridad, negosyo, at mga ordinaryong mamamayan ay naglalagay ng kanilang mga taya, sa pangkalahatan ay positibo. Sa partikular, ang mga mortgage ay hindi na isang pribilehiyo na maaaring makuha ng mga residente ng kabisera: parami nang parami ang mga panrehiyong bangko ang naglalabas ng mga pautang. Kasabay nito, ang pangangailangan para sa kanila sa mga rehiyon ay medyo mataas. Kaya, sa unang quarter ng kasalukuyang taon, humigit-kumulang 15 bilyong rubles ang inisyu sa Siberian Federal District, at ang mga bangko ng Volga District ay nagbigay ng humigit-kumulang sa parehong halaga sa kanilang mga customer.
"Ang problema sa pabahay sa ating bansa ay malulutas lamang sa pamamagitan ng isang pangunahing pagbabago sa mga kondisyon ng konstruksyon. Ang problemang ito ay nakasalalay sa dalawang salik - sa pagiging affordability ng pabahay at sa pagkakaroon nito," pagbubuod ni Alexander Sherstyukov. Ayon sa kanya, hindi malulutas ng mortgage ang problema sa pagkakaroon ng pabahay, ngunit magagawang ilapit ang petsa ng pagkuha.
"Ang dami ng pagtatayo ng pabahay sa Russia noong 2010 ay dapat lumampas sa mga tagapagpahiwatig ng pinakamahusay na mga taon ng Sobyet," - tulad ng isang forecast ng dynamics ng merkado ay ibinigay ng Ministro ng Regional Development ng Russian Federation na si Vladimir Yakovlev. Noong panahon ng Sobyet, ang konstruksyon ay sumikat noong kalagitnaan ng dekada otsenta, kung kailan halos 76 milyong metro kuwadrado ang kinomisyon taun-taon. tirahan. Noong 2010, bilang bahagi ng proyektong Abot-kayang Pabahay, plano ng mga awtoridad na magtayo ng 80 milyong sq.m. pabahay. Ito, siyempre, ay magbabalanse ng supply at demand sa merkado sa isang tiyak na lawak at hahantong sa ilang pagbabawas ng presyo. Gayunpaman, huwag kalimutan na para sa matatag na pag-unlad ng merkado, ito ay kinakailangan upang ilagay sa operasyon ng hindi bababa sa 1 sq.m. living space bawat taon bawat tao, na nangangahulugan na ito ay kinakailangan upang bumuo ng 145 milyong sq.m. bawat taon ay isang indicator na mahirap makamit sa malapit na hinaharap.
Sa pagsasalita tungkol sa mga prospect para sa pagtatayo ng pabahay, imposibleng hindi hawakan ang isang kadahilanan na may direktang epekto sa pangunahing merkado ng pabahay - ang kasalukuyang estado at mga uso sa pag-unlad ng merkado ng mga materyales sa gusali. Ang mga eksperto ay nagkakaisa na nagsasabi na mahal ang pagtatayo sa Russia.
Ang isa sa mga pangunahing dahilan para sa kasalukuyang sitwasyon ay ang mababang rate ng pag-unlad ng domestic market, dahil sa isang maliit na bilang ng mga tagagawa, hindi masyadong mataas na kalidad ng mga materyales sa gusali, pati na rin ang mahinang kumpetisyon. Gayunpaman, dahil sa paglaki ng sektor ng konstruksiyon ng tirahan, hinuhulaan ng mga analyst ang isang mabilis na pag-unlad ng merkado ng mga materyales sa gusali sa susunod na 2-3 taon. Pangunahing nauugnay ito sa paggawa ng mga "basic" na materyales tulad ng semento, kongkreto, brick at dry mix.
Upang madagdagan ang dami ng pagtatayo ng pabahay, kinakailangan na magtrabaho sa pagbawas ng gastos ng mga pasilidad at pagbawas ng oras ng pagtatayo. Noong 60-70s ng huling siglo, ang problemang ito ay nalutas sa isang medyo kakaibang paraan: ang priyoridad ay ibinigay sa pag-install ng murang mga istruktura ng panel. Ang mga inhinyero ay nakatipid sa living space, taas ng kisame, kapal ng pader at kalidad ng mga materyales sa gusali. Kasabay nito, ang malaking pagkalugi ng init, mataas na gastos sa transportasyon, hindi banggitin ang kalidad ng mga bahay ay hindi isinasaalang-alang.
Ang sitwasyon ay nagbago sa nakalipas na ilang taon, nang maraming iba pang mga kadahilanan, bilang karagdagan sa mga presyo ng mga materyales sa gusali, ay nagsimulang isaalang-alang kapag kinakalkula ang halaga ng konstruksiyon. Ang mga kumpanyang nagpapatakbo sa domestic market ng mga materyales sa gusali ay nag-aalok ng mga teknolohikal na solusyon na mapapabuti ang kalidad ng mga gusali at mabawasan ang badyet ng mga proyekto.
Ang pagbubuod sa itaas, dapat tandaan na ang mga uso sa pagtatayo ng pabahay sa ating bansa ay nakasalalay kapwa sa estado at mga developer, at sa mga tagagawa ng mga materyales sa gusali. Ang pagkamit ng kinakailangang dami ng pagtatayo ng pabahay ay posible lamang kung ang mga interes ng lahat ng mga manlalaro sa merkado ay natanto. Kasabay nito, ang paglikha ng mga bagong materyales sa gusali at ang pagpapakilala ng mga makabagong teknolohiya ay may mahalagang papel, na tumutulong upang mabawasan ang gastos ng konstruksiyon, at, samakatuwid, dagdagan ang bilang ng mga site ng konstruksiyon.
KONGKLUSYON
Matapos suriin ang pagbuo at pag-unlad ng pagtatayo ng pabahay sa Russia, maaari nating iguhit ang mga sumusunod na konklusyon.
1. Ang pagbibigay ng pabahay sa populasyon ay ang pinakamahalagang suliraning sosyo-politikal at pang-ekonomiya. Ang kabuuang sukat at bilis ng pagtatayo ng pabahay, ang tunay na kagalingan ng mga tao, ang kanilang moral at pisikal na kagalingan, mga pagtatasa sa pulitika at pagganyak ng pag-uugali ay higit na nakasalalay sa pagpili ng ilang mga diskarte sa paglutas ng problemang ito.
Sa ngayon, ang stock ng pabahay ng Russia ay nagpapanatili ng isang malaking bahagi ng mga bahay na may mga hindi pa naayos na apartment, kung saan ang tungkol sa 1.3% ay matatagpuan sa mga sira-sira at sira-sira na mga bahay, pati na rin sa mga indibidwal na pribadong bahay. Kasabay nito, ang pangunahing bahagi ng bagong kinomisyon na pabahay ay itinatayo batay sa mga solusyon sa pagpaplano ng teknikal at arkitektura na binuo noong 70-80s at higit sa lahat ay hindi na ginagamit. Bilang karagdagan, ang mga hindi napapanahong teknolohiya at materyales na masinsinang enerhiya at materyal ay ginagamit sa pagtatayo at pagpapatakbo ng pabahay.
Sa pagsasaalang-alang na ito, ang takbo ng pagtaas ng mga gastos sa pagtatayo ay nagiging mapanganib, na ginagawang mas mababa at mas mura para sa populasyon ang bagong itinayong pabahay at nagiging sanhi ng pagbawas sa demand, at dahil dito, ang dami ng produksyon. Sa huli, lumilikha ito ng isang sistematikong krisis, na kapansin-pansing tumindi sa konteksto ng lumalalang sitwasyong macroeconomic at isa pang matinding pagbaba sa pamantayan ng pamumuhay ng populasyon pagkatapos ng mga kilalang desisyon noong Agosto 2007.
Ang kasalukuyang problemang sitwasyon sa ekonomiya ay seryosong nagpapalala sa sitwasyon ng populasyon, at mga negosyante, at mga financier, at ng estado, na ang mga interes ngayon ay higit na sumasang-ayon na ang batayan para sa paglutas ng problema sa pabahay ay ang paglikha at pag-unlad ng isang pambansang sistema ng pagpapautang sa mortgage.
2. Ang pagpapakilala sa sirkulasyon ng negosyo ng pagbibigay ng mga pautang para sa pagbili ng pabahay sa mga mamamayan na may maaasahang seguridad para sa kanilang pagbabalik sa anyo ng real property (acquired real estate) ay maaaring magbigay ng:
Pare-pareho at makabuluhang pag-agos ng pera sa merkado ng pabahay;
Pasiglahin ang konstruksyon at mga kaugnay na sektor ng industriya;
Upang itaas ang kita ng populasyon at ang mga badyet ng lahat ng antas.
3. Ang pagbuo ng mga mortgage at ang sistema ng mortgage lending sa Russia ay kumplikado ng mga kadahilanan tulad ng:
Kakulangan ng mga mapagkukunan ng mga komersyal na bangko para sa pangmatagalang pamumuhunan;
Kakulangan ng suporta ng estado at kagustuhang pagbubuwis para sa mga mamumuhunan na nagbibigay ng mga pangmatagalang pautang;
Hindi sapat na pagbuo ng balangkas ng pambatasan para sa pagpapahiram ng mortgage;
Walang pangalawang merkado para sa mga mortgage.
4. Ang laki ng mga problema sa pagpapaunlad ng pagtatayo ng pabahay at pagpapautang sa mortgage, gayundin ang kanilang pagiging kumplikado at kumplikado, ay nangangailangan ng isang diskarte sa programa upang malutas ang mga ito, gawin ang pinakamabilis na posibleng aksyon at gawin ang bawat posibleng paggamit ng karanasan sa mundo, batay sa internasyonal na pakikipagtulungan .
Ang tagumpay ng isang partikular na programa ay nakasalalay sa pag-akit sa lahat ng posibleng pinagmumulan ng pagpapahiram ng mortgage sa pabahay sa lugar na ito - mga mapagkukunan ng kredito ng mortgage at mga unibersal na bangko, indibidwal, corporate at institutional na mamumuhunan.
Ayon sa Ministry of Regional Development, humigit-kumulang 30% ng populasyon ang nagpaplano na mapabuti ang kanilang mga kondisyon sa pabahay sa kanilang sariling gastos, iyon ay, sila ay mga potensyal na mamimili ng mga apartment. Hanggang 2010, ito ay maaaring magdala ng kita sa halagang 3 hanggang 6 trilyon. kuskusin. Dahil sa napakalaking potensyal para sa pagpapaunlad ng pagtatayo ng pabahay, ang estado, na nagbunga ng kaukulang pambansang proyekto, ay hinahabol hindi lamang ang panlipunan, kundi pati na rin ang mga pang-ekonomiyang interes. Sa pag-unlad ng konstruksiyon, ang buong industriya ng Russia ay makakatanggap ng isang malakas na puwersa.
Ang pabahay ay mas madali kaysa sa iba pang mga industriya: ang potensyal para sa paglago ng merkado dito ay napakahalaga, habang, hindi katulad ng ibang mga industriya, walang problema sa nakikipagkumpitensyang pag-import. Sa prinsipyo, ang ekonomiya mismo ay maaaring magbigay ng pangangailangan para sa pabahay, ngunit hindi kung saan pinag-uusapan natin ang tungkol sa mass housing construction. Ang estado ay dapat na mag-alala tungkol sa abot-kayang, panlipunang nakatuon sa pagtatayo - sa kasong ito, hindi magagawa ng isa nang wala ang pag-aayos ng papel ng mga awtoridad. Ngunit, siyempre, hindi dapat magkaroon ng kumpletong pagbabalik ng estado sa industriya - ang mga sukat ng kontrol ay dapat na halos kontrol at pang-ekonomiya-pampulitika, at hindi pang-ekonomiya sa kalikasan.
Anong mga problema ang kasalukuyang nararanasan ng industriya ng konstruksyon at ano ang maaaring gawin ng pamahalaan upang malutas ang mga ito? Ang pangunahing pagkukulang ng patakaran ng estado ay ang napakalaking mayorya ng mga proyektong kasama sa Housing FTP ay naglalayong pasiglahin ang pangangailangan para sa pabahay: ang pagbuo ng mga mortgage, tulong sa mga batang pamilya, tauhan ng militar, atbp. Ayon sa ilang mga pagtatantya, lamang sa 2006 para sa mga layuning ito ay binalak na maglaan ng humigit-kumulang 50 bilyong rubles. pederal na pondo.
At ito ay hindi isinasaalang-alang ang mga pamumuhunan sa pagpapautang ng mortgage ng malalaking komersyal na mga bangko. Ang problema ng epektibong demand ay tiyak na umiiral at sa maraming bansa sa mundo ito ay nareresolba sa pamamagitan ng pagbuo ng mga mekanismo sa pagpapahiram ng mortgage. Gayunpaman, hindi malulutas ng mga mortgage lamang ang sitwasyon: talagang kakaunti ang mga pabahay na itinatayo sa bansa, kaya naman ang patakaran ng pamahalaan ay dapat magsama ng mga hakbang na naglalayong
pagtaas ng suplay ng mass housing.
Ano ang dapat gawin ngayon upang maitama ang sitwasyon na lumitaw,
talagang ginulo ang mga deadline para sa pagpapatupad ng pambansang proyekto? Una sa lahat, palakasin ang kontrol sa pagpapatupad ng mga regulasyon ng umiiral na legislative framework sa construction. Ayon sa mga opisyal, ngayon ay may iligal na paglalaan ng mga site para sa pagtatayo, pag-bypass sa mga subasta ng lupa, na ipinag-uutos mula noong taglagas ng 2005 (mula noong pag-ampon ng may-katuturang batas, mula sa 1,000 mga plot na inilaan para sa pagtatayo, hindi hihigit sa 100 mga plots ang mayroon. inilagay para sa auction). Bilang karagdagan, kinakailangang pahinain ang kapangyarihan ng mga monopolyo na nabuo sa mga lokal na pamilihan, na nag-aambag sa hindi makatarungang pagtaas ng presyo at artipisyal na pagpapababa sa dami ng bagong pabahay.
Sa construction complex, kasama ang mga pribado, marami pa
pangunahing mga problema. Kaya, ang pangunahing isa ay ang pagkasira ng mga fixed asset sa industriya ng mga materyales sa gusali, lalo na sa mga rehiyon. Kailangang kilalanin ng estado ang katotohanan na ang malawakang pagtatayo ng pabahay ay hindi maaaring maging isang independiyenteng kumikitang negosyo, kahit na sa pagkakaroon ng epektibong demand at isang binuo na sistema ng mortgage, dahil ang aktibidad na ito ay isang priori na nauugnay sa mataas na mga panganib sa pananalapi. Ang epektibong pag-unlad ng industriya ng konstruksiyon ay posible lamang sa batayan ng magkasanib na pakikilahok ng pribado at
kapital ng estado. Ang mga istruktura ng negosyo ay makikibahagi sa pagpapatupad
mga gawaing itinakda ng estado lamang kung ang estado ay nagbabayad para sa mga sistematikong panganib na dulot nito. Mayroong mekanismo ng public-private partnership kung saan inililipat ang mga pampublikong pondo sa mga pribadong istruktura sa pamamagitan ng sistema ng mga naka-subsidize na naka-target na mga pautang. Gamit ang mekanismong ito, posible na pasiglahin ang pagbuo ng materyal at teknikal na base ng construction complex.
Bibliograpiya
1. Berezin, M. A. Malgin. Ang potensyal ng pangalawang merkado ng pabahay sa mga lungsod ng Russia. // Mga Isyu ng Ekonomiks - 2003 - №10 p.68-79.2. M. Berezin, A. Malgin. Ang potensyal ng pangalawang merkado ng pabahay sa mga lungsod ng Russia. // Mga Isyu ng Ekonomiks - 2003 - №25 p.25-36.3. Vysokovsky A. Mga uso sa paggana ng merkado ng pabahay at lupa sa mga lungsod ng Russia. // Mga Isyu ng Ekonomiks -2001-№10-p.101-111.4. Guzanova. A. Mga pangangailangan at pangangailangan para sa pabahay sa malalaking lungsod ng Russia. I / Mga Tanong sa Ekonomiks. -2002 - No. 10-p.34-48.5 A. Guzanova, Pangangailangan at pangangailangan para sa pabahay sa malalaking lungsod ng Russia. // Mga Tanong ng Economics, 2005, No. 10, p. 46.6 Neverov V. Ang solusyon sa problema sa pabahay dapat maging numero unong pambansang gawain. // Ekonomiya at buhay. -2005 -№33 -p.2.7 Saburov. E. Ang pagtatayo ng pabahay bilang priyoridad ng estado.// Mga Isyu sa Ekonomiks. -2006 -№7 -p.31-35.
8. Stupin I.V. Paano paamuin ang construction complex // Eksperto. 2006. Blg. 11.
9 Yasin E. Problema sa pabahay - ang pangunahing punto ng mga reporma sa ekonomiya.// Mga Tanong sa Ekonomiks. -2004 -№7 -p.4-7.
10 Russian Statistical Yearbook. 2005 M.: Roskomstat, 2006.
11 Pagsusuri sa real estate: aklat-aralin / ed. A. G. Gryaznova, M. A. Fedotova. - 2nd ed., binago. at karagdagang - M.: Pananalapi at istatistika, 2007. - 560 p.
12Pagsusuri ng real estate: aklat-aralin. manwal para sa mga mag-aaral ng mga unibersidad na nag-aaral sa mga specialty ng ekonomiya at pamamahala / L. N. Tepman; ed. V. A. Shvandar. -2nd ed., binago. at karagdagang – M.: UNITI-DANA, 2007. – 463 p.
13Priyoridad na pambansang proyekto www.rost.ru
14Agency for Mortgage and Housing Lending www.ahml.ru
15Mga tagapagpahiwatig ng merkado ng real estate www.irn.ru
Annex 1
Talahanayan 1
Ang dinamika ng mga pagbabago sa mga tagapagpahiwatig ng estado ng pagtatayo ng pabahay sa Russia.
Annex 2
talahanayan 2
Pagbabago sa istraktura ng pag-commissioning ng kabuuang lugar ng mga gusali ng tirahan sa pamamagitan ng mga mapagkukunan ng financing, %
Appendix 3
Talahanayan 3
Ang dinamika ng mga tagapagpahiwatig ng pagtatayo ng pabahay sa Russia noong 2000-2005
| Index | 2000 | . 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 |
Dami ng input pabahay, mln. |
30,3 | 31,7 | 33,8 | 36,4 | 41,0 | 43,6 |
Rate ng paglago ng input |
- | 105 | 107 | 108 | 113 | 106 |
|
binuo mga apartment, libo |
373 | 382 | 396 | 427 | 744 | 515 |
Average na kabuuan binuo mga apartment, sq. m. |
81,1 | 83,1 | 85,3 | 85,4 | 86,0 | 84,5 |
Bahagi ng mga apartment, % Isang silid |
20 | 20 | 21 | 23 | 25 | 28 |
Dalawang silid |
29 | 30 | 30 | 31 | 31 | 32 |
Tatlong silid |
34 | 33 | 32 | 31 | 29 | 27 |
| Apat na kwarto at higit pa | 17 | 17 | 17 | 15 | 15 | 13 |
Kabilang sa mga paraan ng pamumuhunan na magagamit sa karaniwang Ruso, ang real estate ay palaging, ay at magiging sa unang lugar. Sa anumang paraan, ang mga modernong pamamaraan ng pamamahala ng kapital na ginagamit sa Kanluran ay hindi talaga nag-ugat sa Russia - ang pamumuhunan ng pera sa mga stock, mga bono, iba't ibang mga pondo sa pamumuhunan at iba pang mga ari-arian na uso sa mga financier sa buong mundo.
Para sa isang Ruso, ang isyu ng pagmamay-ari ng sariling pabahay ay palaging may halos sagradong kahulugan, at ang modelo ng isang hostel sa maraming mga gusali ng apartment na ipinataw sa mga taon ng pagtatayo ng komunismo (mamaya sosyalismo) ay unti-unting bumababa. Kunin, halimbawa, ang katotohanan na ayon sa kasaysayan (hanggang 1917) ang mayorya ng populasyon (90%) ng bansa ay naninirahan sa kanilang mga tahanan at lupain, habang namamayani ang paraan ng pamumuhay na nauugnay sa lupain (magsasaka).
Sa kabila ng nakalipas na siglo, puno ng lahat ng uri ng mahihirap na panahon, ang takbo ng pagtatayo ng pabahay sa Russia ay muling bumabalik sa kabaligtaran na direksyon, wika nga, sa mga pinagmulan, at ang takbo ng indibidwal na pagtatayo ng pabahay ay nakakakuha ng momentum.
Ang direksyon ng pagbuo ng konstruksiyon ay nagbibigay ng tunay na natatanging mga pagkakataon hindi lamang para sa mga nais manirahan sa kanilang sariling tahanan, kundi pati na rin sa mga may pagnanais na kumita ng pera dito. Tulad ng alam mo, ang mamumuhunan na nasa pinakadulo simula ng umuusbong na kalakaran ay tumatanggap ng pinakamalaking kita.
Sa kabila ng lahat ng mga paghihirap na nauugnay sa construction complex sa Russia (tungkol sa mga burukratikong pamamaraan), ang pamumuhunan sa mababang gusali ay may malaking benepisyo. Sa karaniwan sa bansa (ayon sa mga eksperto), ang rate ng pagbabalik ng isang mamumuhunan sa mababang pagtatayo ng pabahay ay halos 50-60%. Ito ay mas mataas kaysa sa mga developer na hindi nakapagbenta ng milyun-milyong metro ng pabahay sa multi-storey "elite" microdistricts sa ikatlong taon na.
Tatalakayin ng artikulong ito ang tungkol sa mga prospect para sa pamumuhunan sa mababang gusali, kung anong mga pagkakataon at panganib ang umiiral sa napaka-kagiliw-giliw na merkado na ito. At gayundin, anong mga paraan ng pamumuhunan ang mas mainam para sa mga kasalukuyang kondisyon at sa pangmatagalang panahon.
Ang merkado ng mababang pagtaas ng mga indibidwal na gusali sa Russia - ang pangunahing mga uso at katangian
Ang anumang pamumuhunan, bilang panuntunan, ay nagsisimula sa isang pagtatasa ng parehong merkado mismo at ang mga pangmatagalang uso na direkta o hindi direktang nakakaapekto sa potensyal na tubo ng mamumuhunan ().
Ang mga pangunahing katangian ng low-rise construction market ng Russia sa 2017 at mga kasunod na taon ay kinabibilangan ng mga sumusunod na mahahalagang punto:
- Ang mga kumpanya ng konstruksiyon na nakatuon sa matataas na gusali ay kasalukuyang pinagkadalubhasaan ang mababang pagtatayo. Ito ay ipinaliwanag sa pamamagitan ng katotohanan na ang mga kumpanyang nakikibahagi sa mataas na gusali ay nagtrabaho pangunahin sa pamamagitan ng pag-akit ng malaking halaga ng mga pondo ng kredito, na naging hindi magagamit sa panahon ng krisis. Ang mga bagay ng mababang gusali sa isang krisis ay mas likido. Ang mga residential settlement ay maaaring isagawa sa magkakahiwalay na yugto, kapag ang ilan sa mga bahay ay nasa ilalim pa ng konstruksyon.
- Ang isa pang mahalagang kalakaran ay ang labis na pagtatantya sa halaga ng pabahay sa lunsod at ang kakulangan ng mga libreng lugar sa lungsod.. Gayunpaman, sa kabila ng pangangailangan, may mga hindi natanto o hindi ganap na ipinatupad na mga proyekto sa suburban real estate market (kapag ang mga bagay ay ibinebenta nang ilang taon). Ito ay dahil sa maling pag-iisip: hindi tamang kahulugan ng mapagkumpitensyang sitwasyon sa merkado, ang antas ng demand, mga pagkakamali sa pagpoposisyon ng cottage village, pagtukoy sa mga target na grupo ng mga mamimili, ang makatwirang pamamahagi ng mga allotment, ang lokasyon ng nayon, at higit pa.
- Ang pangkalahatang pagbaba ng mga presyo para sa pangunahing pabahay ay mayroon ding malaking impluwensya sa merkado ng real estate sa pangkalahatan at sa partikular na bahagi ng mga mababang gusali., na pumipigil ng malakas na paglago ng pamumuhunan sa sektor na ito ng ekonomiya.
Sa kabilang banda, ang isang mahabang pagbaba, tulad ng alam mo, ay palaging nagbibigay daan sa paglago, at pagtingin sa mga tsart ng dynamics ng presyo, maaari nating tapusin na ang merkado ay nasa "ibaba", kung saan maaari nating asahan ang isa pang ikot ng mahabang panahon. -matagalang paglaki ng demand.
- Ang isa pang makabuluhang kadahilanan na may direktang epekto sa pagbuo ng demand sa merkado ng pabahay ay isang medyo mataas na antas ng mga pautang sa mortgage na inisyu. kahit na sa kabila ng krisis.
Ayon sa mga eksperto, ang antas ng mga rate ng pagpapautang ay may posibilidad na bumaba, na "mag-udyok" sa merkado ng real estate sa susunod na ilang taon.
- Ang susunod na salik na nakakaapekto sa low-rise construction market ay ang muling pamamahagi ng demand mula sa mga apartment building hanggang sa mga low-rise na gusali at estate., kung saan, tulad ng makikita mula sa ipinakitang graph, ang bahagi ng indibidwal na sektor ng pabahay ay lumampas sa multi-apartment na sektor ng halos 3 beses.
- Ang isang pantay na mahalagang tagapagpahiwatig na nagpapakita kung gaano katagal ang trend ng demand para sa mababang pagtaas ng konstruksiyon ay ang istraktura ng demand sa merkado, na nabuo sa pamamagitan ng pangangailangan mula sa mga partikular na pangkat ng edad ng populasyon. Bilang isang patakaran, ang mga pangunahing mamimili ng mga cottage at pribadong bahay ay mga pamilya na kabilang sa pangkat ng edad na 30-45 taon. Karaniwan, sa oras na ito, ang pamilya ay nakaipon na ng kapital, matatag na kita, at mayroong isang katanungan ng pagpapalawak ng pamilya at pagpapabuti ng mga kondisyon ng pabahay.
Gaya ng nakikita mo mula sa tsart sa itaas, ang pangunahing pangkat ng edad ng mga bumibili ng bahay ay tataas sa 2030. Lumilikha ito ng mahusay na mga kondisyon para sa mamumuhunan upang maghanda upang makapasok sa merkado na ito.
Ang isang hiwalay na isyu ay nauugnay sa kung anong uri ng indibidwal na pabahay ang hinihiling sa iba't ibang grupo ng populasyon. Para sa higit na kalinawan, ang mga katangian ng millet para sa mga uri ng indibidwal na pabahay ay ibinubuod sa Talahanayan 1, kung saan, tulad ng makikita, ang hanay ng demand (at, nang naaayon, mga presyo) ay lubos na nakasalalay sa lugar, distansya mula sa sentro ng lungsod, ang pagkakaroon ng imprastraktura, at mga katangian ng natural na tanawin.
Ang pagbubuod ng lahat ng sinabi sa seksyong ito na nakatuon sa isang maikling pagsusuri ng merkado, maaari nating tapusin na ang mga prospect para sa pagpapaunlad ng mababang gusali sa Russia ay nasa simula pa rin. Dito mayroong mga pagkakataon na mamuhunan hindi lamang sa mga bagay sa kanilang sarili, kundi pati na rin sa mga asset na may kaugnayan sa imprastraktura ng mga cottage settlement, land plots, atbp.
Sa pangkalahatan, ang mga pangunahing bentahe ng pamumuhunan sa mababang gusali ay ang mga kadahilanan tulad ng:
- paggamit ng SIP-technologies (ang tinatawag na mga prefabricated na bahay);
- pagbawas sa mga gastos sa pagtatayo, lalo na kapag may mga nakahanda nang solusyon sa disenyo na nagawa sa paglipas ng mga taon
- pagbawas ng oras ng pagtatayo napapailalim sa pagpapanatili ng kalidad ng mga bagay. Ang average na panahon ng konstruksiyon mula sa zero cycle hanggang commissioning ay mula 6 hanggang 9 na buwan
- pagpapasimple ng pamamaraan para sa paglalagay ng mga bagay sa operasyon.
Kasama rin dito ang katotohanang unti-unting umuunlad ang mortgage-backed securities market sa Russia. Ginagawa nitong posible na maakit ang financing para sa konstruksiyon na hindi nauugnay sa mga pautang sa bangko, na makabuluhang binabawasan ang threshold para sa pagpasok sa merkado para sa isang mamumuhunan.
Ano ang mga pangunahing pamamaraan ng pamumuhunan na maaaring magamit sa mga kondisyon ng Russia kapag nagtatrabaho sa mababang merkado ng konstruksiyon:
- ang pinakasimpleng anyo ay ang pagbili (investment) ng halos tapos na mga bahay na may kasunod na muling pagbibili. Gayunpaman, hindi tulad ng isang simpleng transaksyon sa haka-haka, dito pinapabuti ng mamumuhunan ang bagay, nakumpleto ito (maraming mga cottage ang hindi natapos sa loob ng maraming taon), nagdudulot ng imprastraktura, disenyo ng landscape.
- pagkuha ng isang land plot, kasama ang kasunod na pagdurog nito sa mas maliit, para ibenta para sa pagpapaunlad ng mga pribadong bahay
- pamumuhunan sa pamamagitan ng mga anyo ng pagpapaupa sa pananalapi sa pabahay, kapag ang isang mamumuhunan, na nakakuha ng mga bagay, ay nagbebenta ng mga ito sa merkado sa pamamagitan ng isang paraan ng pagpapaupa, pagtanggap ng mga pagbabayad ng interes sa ilalim ng mga kasunduan sa pagpapaupa bilang isang tubo.
- namumuhunan sa pamamagitan ng mga espesyal na pondo sa real estate na, sa pamamagitan ng mortgage mortgage scheme, kumikita sa pamamagitan ng pagbebenta ng kanilang mga share sa financial market () o pagbebenta ng shares sa mga namumuhunan
- independiyenteng pagtatayo ng mga bahay ng turnkey na may kasunod na pagbebenta sa merkado. Ito ang pinakasimpleng, ngunit sa parehong oras mahal na pamamaraan, dahil nangangailangan ng oras upang ibenta ang lahat ng mga bahay na itinayo. Ang form na ito ng pamumuhunan ay naaangkop lamang kung ang mamumuhunan ay may sariling mapagkukunan ng murang pagkatubig, independiyente sa mga bangko, na nagpapahintulot sa kanya na mag-withdraw ng kapital mula sa sirkulasyon sa loob ng mahabang panahon nang walang pinsala. Bilang karagdagan, ang pamamaraan na ito ay naaangkop lamang sa bisperas ng boom sa demand para sa indibidwal na pabahay, at pagkatapos ay maaari mong "mabawi" ang namuhunan na kapital sa loob ng ilang buwan.
Sa wakas
Kapansin-pansin na ang mga pamumuhunan sa real estate, para sa lahat ng kanilang pagiging maaasahan (?), ay nangangailangan ng mamumuhunan na maingat na pag-aralan ang merkado para sa maraming mga darating na taon, dahil ang isang bagay na nagiging hindi kumikita ay hindi maaaring mabilis na ibenta, gaya ng magagawa, para sa halimbawa, na may isang bloke ng pagbabahagi sa stock market.
