Lumang pabahay kapalit ng bago. Trade-in at iba pang mga paraan upang ipagpalit ang isang lumang apartment para sa isang bagong gusali

Ang serbisyong trade-in ay lumipat mula sa mga dealership ng kotse patungo sa negosyo ng real estate. Ang pag-offset ng lumang real estate kapag bumibili ng bago ay nagiging pangkaraniwan na, bagama't higit sa lahat sa megacities lamang. Ayon sa mga eksperto, ngayon sa Moscow, kapag bumibili ng mga apartment sa mga bagong gusali, halos 10 porsiyento ng mga kliyente ang gumagamit ng pagpipiliang ito.

Sa real estate market, ang trade-in service ay may sariling katangian. Ang prinsipyo ng pagpapatakbo ng serbisyo sa merkado ng real estate ay medyo naiiba sa merkado ng sasakyan. Kung, kapag bumibili ng kotse, ang isang kliyente ay mahalagang nagbebenta ng kanyang lumang kotse sa isang dealership ng kotse at agad na umuwi na may bago, kung gayon sa mga apartment ang sitwasyon ay mas kumplikado. Ang isa sa mga pagpipilian ay ang kagyat na format ng pagbili, kapag ang isang lumang apartment ay binili ng isang developer o ahensya ng real estate sa isang diskwento at ang pabahay sa isang bagong gusali ay ibinigay bilang kapalit. Ngunit hindi ito madalas mangyari, dahil kapag ang isang lumang apartment ay ipinagpalit para sa pabahay sa mga bagong gusali, ang mga apartment ay binili sa isang diskwento na hanggang 40 porsiyento ng halaga sa pamilihan. Ayon sa mga eksperto, ang benepisyo sa kasong ito ay napaka-duda.

Ang isa pa, mas kumplikadong opsyon ay dalawang magkatulad na mga transaksyon para sa pagbebenta ng isang apartment sa pangalawang merkado at ang pagbili ng pabahay sa isang bagong gusali. Sa pangalawang kaso, gaya ng sinabi ni Alexey Bernadsky, direktor ng Department of Resale Real Estate sa Est-a-Tet, ang pinakamahirap na bagay ay ang time factor. "Pinapayagan ng mga developer ang reserbasyon ng mga apartment na may nakapirming presyo nang hindi hihigit sa dalawang buwan, at hindi lahat ng kumpanya ay sumasang-ayon sa gayong mga kundisyon at nagtakda ng mas maikling panahon," paliwanag niya.

Ang bilis ng pagbebenta ng apartment ay higit na nakasalalay sa sapat na pagtatasa nito at pagtatakda ng tamang presyo sa merkado. Sa isang stagnating market, mahirap igarantiya ang isang benta sa loob ng dalawang buwan. Ang isang ahente ay kailangang tumingin at tumawag ng hindi bababa sa dalawang dosenang apartment sa isang mapagkumpitensyang kapaligiran upang maunawaan ang halaga sa merkado ng mga naturang alok. Ang presyo ay hindi dapat maliitin, dahil hindi ito isang kagyat na pagbili. Siyempre, ang isang walang prinsipyong ahente ay maaaring magtakda ng isang presyo sa ibaba ng merkado at ibenta ang apartment sa dalawang pagpapakita, ngunit sa kaso ng isang trade-in nang walang kagyat na pagbili, ang kliyente ay interesado sa pagbebenta ng ari-arian sa presyo ng merkado.

Ang bilis ng pagbebenta ng apartment ay nakasalalay sa sapat na pagtatasa nito at pagtatakda ng tamang presyo sa pamilihan

Sa kasong ito, malaki ang nakasalalay sa mga kasunduan sa pagitan ng rieltor at developer at ang posibilidad na makakuha ng mga indibidwal na kagustuhan para sa mga kliyente ng ahensya. Kahit na sa kaso ng isang maximum na panahon ng booking, dapat mong pamahalaan upang ibenta ang iyong umiiral na pabahay sa pangalawang merkado dalawang buwan nang maaga. Ngayon, ayon sa mga eksperto, ang average na panahon ng pagkakalantad ng mga bagay sa pangalawang merkado ay halos apat na buwan. Iyon ay, upang magsagawa ng isang transaksyon sa format na trade-in, ang isang rieltor ay dapat bawasan ang average na oras para sa pagbebenta ng isang apartment ng kalahati.

Tulad ng ipinakita ng isang pag-aaral na isinagawa ng mga analyst ng kumpanya ng Metrium Group, ang naturang serbisyo ay hindi ibinibigay ngayon sa lahat ng mga proyekto sa pangunahing merkado. Sa mass segment sa "lumang" Moscow, ang pagpipiliang ito, ayon sa mga eksperto, ay magagamit lamang sa kalahati ng lahat ng mga bagong proyekto ng gusali na ipinapatupad. Sa New Moscow, mas mababa pa ang bahagi ng trade-in - humigit-kumulang 42 porsiyento (15 residential complex).

Ayon sa mga analyst ng Metrium Group, dalawang scheme ang pinakasikat ngayon. Ang unang pagpipilian: ang lumang apartment ay inilipat para ibenta sa isang ahensya na nagbebenta ng pabahay sa isang bagong gusali. Sa kasong ito, ang isang apartment sa isang bagong residential complex ay nakalaan para sa mamimili na may nakapirming presyo para sa isang buwan. Ang pagpipiliang ito ay angkop para sa mga taong handang magbigay ng kaunti sa presyo ng kanilang lumang apartment upang mapabilis ang proseso ng pagbebenta.

Ang isa pang karaniwang pagpipilian: lahat ay pareho, ngunit ang isang apartment sa isang bagong gusali ay naka-book nang hindi inaayos ang presyo para sa isang hindi tiyak na panahon. Ang pagpipiliang ito ay pinili ng mga nais na ibenta ang kanilang apartment bilang kumikita hangga't maaari. Kasabay nito, may panganib na habang ibebenta ang lumang pabahay sa mas mataas na presyo, tataas din ang halaga ng biniling ari-arian.

Para sa isang bumibili ng apartment sa isang bagong gusali, maaaring maging kawili-wili ang trade-in service para sa ilang kadahilanan. Ang pagpipiliang ito ay napaka-angkop para sa mga tamad; ito ay isang pagkakataon upang malutas ang isang problema sa pabahay nang walang hindi kinakailangang pagkabahala, sa ilang mga pagbisita lamang sa opisina ng nagbebenta ng kumpanya. Ang isa pang bentahe ay ang ganoong transaksyon, bilang panuntunan, ay ligtas hangga't maaari para sa kliyente - lahat ng mga pagbabayad sa pananalapi ay ginawa sa pamamagitan ng ahensya, at ang mga propesyonal na abogado ay sinasamahan ang transaksyon sa lahat ng mga yugto. "Kasabay nito, kailangan mong maunawaan na ang isang trade-in ay hindi angkop para sa lahat," sabi ni Maria Litinetskaya, managing partner ng Metrium Group. "Halimbawa, kung kailangan mong maghintay ng isa pang dalawang taon bago maglagay ng bagong gusali sa operasyon, ngunit ang lumang ari-arian ay ibebenta na ngayon, at hanggang sa matanggap mo ang mga susi sa iyong bagong tahanan, kakailanganin mong umupa ng apartment. maagang yugto. Ang pinakamagandang opsyon para sa isang trade-in ay ang bumili ng apartment sa isang handa nang bagong gusali o sa loob ng dalawa o tatlong buwan bago tumanggap ng pahintulot para sa pagkomisyon."

Ang serbisyong trade-in ay napaka-angkop para sa mga tamad; maaari mong lutasin ang iyong problema sa pabahay nang walang hindi kinakailangang pagkabahala, sa ilang pagbisita lamang sa opisina ng nagbebentang kumpanya

Mayroong mahalagang nuance sa mga transaksyong trade-in na may kaugnayan sa timing ng pisikal na pagpapalabas ng nabentang apartment. Kung ang isang tao ay bumili ng isang apartment sa isang gusali na nasa ilalim pa rin ng konstruksiyon, kung gayon kailangan niya ng isang lugar upang manirahan hanggang sa ito ay makumpleto. Ang ahensya ng real estate ay maaaring sumang-ayon sa nagbebenta na ipagpaliban ang pag-alis mula sa ibinebentang apartment nang hanggang dalawang buwan, pagkatapos nito, sa ilang mga kaso, ang mga bagong may-ari ay sumang-ayon na irenta ang apartment sa mga dating may-ari nang ilang panahon. Gayunpaman, ang kadahilanan ng tiyempo ng pisikal na paglabas ng apartment ay "kupas" laban sa background ng tanong ng presyo. Hindi palaging mas mainam para sa nagbebenta na magkaroon ng isang kliyente na sumasang-ayon na lisanin ang inookupahang espasyo sa araw ng transaksyon at samakatuwid ay handang magbayad ng mas mababa. Ang pag-upa ng isang "transit" na apartment habang naghihintay para sa pagkumpleto ng isang bagong gusali ay karaniwang mas mura kaysa sa isang diskwento sa pagbebenta. Bilang karagdagan sa pag-alis sa apartment, ang kliyente ay dapat mag-deregister; dito muli, ang ahensya ng real estate ay maaaring mag-ayos ng isang pagpapaliban ng derehistro.

Ang pinakakaraniwang dahilan para sa pagkabigo ng mga transaksyon sa trade-in na format ay ang pagtanggi ng bangko na aprubahan ang isang mamimili para sa isang bagay sa pangalawang merkado o ang pagtanggi ng mamimili na pumasok sa isang transaksyon sa isang sitwasyon kung saan mayroon siyang alternatibong pagbebenta at iba pa. "hindi nagtagumpay" dito (iyon ay, kapag ang bumibili, upang bilhin ang "pangalawang" ng nagbebenta sa pamamagitan ng isang trade-in, ay kailangan pa ring magbenta ng sarili niyang bagay). Ang pinakagustong mamimili para sa isang trade-in ay mga taong may libreng pera. Ang mga mamimili ng mortgage ay madalas ding nakakaranas ng isang "snag" - ang transaksyon sa pagbebenta ay kailangang isagawa sa pamamagitan ng bangko na nagbibigay ng mortgage sa mamimili. At kadalasan ay naiiba ito sa bangko kung saan kailangang maglipat ng pera ang nagbebenta para sa bagong gusali.

Ang trade-in ay isang pamamaraan kung saan ang developer ay bumili ng apartment mula sa may-ari gamit ang kanyang sariling mga pondo. Kasabay nito, ang pangalawang pabahay ay karaniwang nagkakahalaga ng 10-20% mas mababa sa halaga ng pamilihan. Matapos maging may-ari ng apartment ang developer, maaari niya itong ibenta nang nakapag-iisa. Bilang kapalit, maaaring gamitin ng may-ari ang nalikom sa pagbili ng pabahay sa bagong gusali ng developer. Gayunpaman, ang isang mahalagang punto ay dapat tandaan: kung ang pera na natanggap mula sa pagbebenta ng lumang apartment ay hindi sapat upang bumili ng bago, pagkatapos ay kailangan mong bayaran ang nawawalang bahagi mula sa iyong sariling bulsa.

Naturally, ang gayong pamamaraan ay may maraming mga abala, at sa kadahilanang ito ay hindi ito napakapopular sa Russia. Sa isang banda, hindi kumikita ang developer na bumili ng mga pangalawang apartment at sa gayon ay kumuha sa balanse ng isa pang bagay, na pinagmumulan ng mga gastos: pagpapanatili, muling pagbebenta, mga buwis. At para sa may-ari ng isang pangalawang tahanan, tila hindi patas.

Samakatuwid, ang tinatawag na mutual settlement system ay mas popular sa merkado ng Russia. Sa madaling salita, ang may-ari ng apartment ay unang nagbebenta ng kanyang bahay sa tulong ng isang kumpanya sa isang sapat na presyo, at sa perang natanggap ay bumili na siya ng isang apartment sa isang bagong gusali. Kasabay nito, posible na mag-book muna ng pabahay sa isang bagong gusali, at pagkatapos lamang magsimulang ibenta ang iyong lumang apartment.

Ang mga trade-in scheme ay naiiba sa mutual settlement scheme sa bilis ng transaksyon. Sa unang kaso, ang transaksyon ay nakumpleto sa pinakamaikling posibleng panahon, dahil hindi na kailangang maghanap ng mamimili, at dalawang partido lamang ang kasangkot sa scheme. Sa pangalawang kaso, natural, ang bilis ng pagkumpleto ng transaksyon ay makabuluhang nabawasan: upang maghanap para sa isang kumpanya na nagbebenta ng pabahay, pagkatapos ay upang maghanap ng isang mamimili, upang makumpleto ang transaksyon, at, sa wakas, upang bumili ng pinakahihintay na pabahay sa isang bagong gusali. Ngunit sa pangalawang kaso, ang lumang apartment ay ibinebenta sa mas mataas na presyo, at may pagkakataon na matalinong mamuhunan ang mga nalikom.

Magiging lohikal na magtanong dito: kung ibebenta mo ang iyong lumang apartment at bumili ng bago bilang kapalit, kung gayon paano naiiba ang proseso ng pag-aayos sa isang regular na alternatibong transaksyon? Mayroong ilang mga nuances dito: ang isang "trade-in" na transaksyon ay partikular na tumutukoy sa isang transaksyon na may kaugnayan sa pagbili ng pabahay sa isang bagong gusali, at, na karaniwan, kapag ang isang lumang bahay ay inilagay para sa pagbebenta, ang kliyente na Alam na alam niya kung alin ang gusto niyang bilhin bilang kapalit, at madalas na inilalaan nang maaga ang partikular na napiling lugar ng tirahan. Bilang karagdagan, ang apartment ng kliyente ay ibinebenta muna, at pagkatapos lamang ang mga karapatan sa bagong gusali ay binabayaran. Sa pangkalahatang tinatanggap na alternatibong pamamaraan, kaugalian na gawin ang mga operasyong ito nang sabay-sabay.

Ayon sa mga eksperto, ang "trade-in" scheme at ang mutual settlement scheme sa modernong Russian real estate market ay gagamitin nang higit pa at mas madalas, dahil ito ay isang mahusay na paraan upang magdagdag ng mga pondo para sa pagbili ng pabahay sa isang bagong gusali . Higit pa rito, dahil sa hindi matatag na sitwasyon sa labor market at sa patuloy na pagbaba ng mga pagkakataong makakuha at mabayaran ang isang mortgage, ang isang "trade-in" para sa maraming mga may-ari ay magiging isang tunay na paraan mula sa kasalukuyang sitwasyon, at isang tunay na paraan upang mapabuti ang kanilang kalagayan sa pamumuhay.

Mag-ingat: ang isang "trade-in" sa dalisay nitong anyo, iyon ay, sa pagbili ng isang lumang apartment ng isang developer, ay isang paraan upang lubos na mabawasan ang presyo ng iyong lumang bahay. Karaniwan silang nagbibigay ng hindi hihigit sa 70% ng halaga sa pamilihan para dito. Bilang karagdagan, ang mga developer ay may ilang mga kinakailangan para sa biniling pabahay, na dapat ding matugunan upang maganap ang transaksyon. Sa partikular, ang apartment ay dapat na libre parehong legal at pisikal. Ang mga share at communal room ay hindi ginagamit sa trade-in.

Ang sistema ng mutual settlement ay mayroon ding mga kakulangan nito. Sa partikular, ang nasusunog na tanong ay kung saan dapat manirahan ang may-ari sa panahon sa pagitan ng pagbebenta ng lumang apartment at ng pagtanggap ng bago? Gayundin, ang paglahok ng mga menor de edad sa transaksyon ay maaaring isang mahalagang punto. Kung may mga bata sa mga may-ari ng lumang apartment, maaaring makialam ang mga awtoridad sa pangangalaga sa transaksyon at guluhin ito.

Ito rin ay nagkakahalaga ng pagsasaalang-alang sa katotohanan na ang panahon para sa pag-book ng isang apartment sa isang bagong gusali para sa isang mutual settlement scheme ay maaaring limitado. Kadalasan, sumasang-ayon ang developer na magreserba ng pabahay sa loob ng dalawa hanggang tatlong linggo, ngunit hindi na. Alinsunod dito, ang pagbebenta ng lumang pabahay ay mangangailangan ng pangangailangan ng madaliang pagkilos, na pumipilit sa may-ari na sumang-ayon sa isang mas mababang presyo.

Gayunpaman, ang pamamaraang ito ay medyo maginhawa, makatotohanan at isang mahusay na solusyon para sa pagpapabuti ng mga kondisyon ng pamumuhay.

Ngayong araw Matagumpay na umuunlad ang merkado ng real estate.

Ang kasaganaan ng mga ahensya ng real estate ay nagmumungkahi na araw-araw ay libu-libong tao ang lumulutas sa kanilang mga problema sa pabahay, na nangangahulugan na ikaw din, ay maaaring mapalad na mabilis na malutas ang iyong mga problema.

Kaya, may pagnanais na baguhin ang iyong mga lumang apartment sa mga bago.

Maaari kaming mag-alok sa iyo ng ilang napatunayan at madalas na ginagamit na maaasahang mga pamamaraan na makakatulong sa iyong negosyo.

Trade-in

Pamilyar tayong lahat sa trade-in system mula sa negosyong automotive. Ngunit kakaunti ang nakakaalam na posible rin ito sa industriya ng real estate. Ang paraan ng pakikipagpalitan ng mga apartment sa pamamagitan ng trade-in ay ang mga sumusunod.

maakit ka ikatlong partido - kumpanya, na bumibili ng bahay na interesado ka sa isang bagong gusali gamit ang iyong apartment bilang collateral.

Alam na ang iyong pinapangarap na bahay ay nabili, maaari mong ligtas na ibenta ang iyong ari-arian.

Kapag tumatanggap ng pondo, kailangan mo lang isagawa pagbili at pagbebenta gamit ang isang tagapamagitan, na nag-iiwan sa kanya ng kabayaran sa halagang itinatag ng kontrata.

Matapos makumpleto ang buong pamamaraang ito, ikaw ay magiging ganap na may-ari ng ninanais na ari-arian sa pamamagitan ng pagbebenta ng iyong bahay.

Mula sa developer

Kung nais mong bumili ng isang apartment sa isang bagong nakumpletong bagong gusali o kahit na sa yugto ng konstruksiyon, pagkatapos ay kailangan mong makipag-ugnay sa developer.

Anyayahan ang kumpanyang nagtayo ng bahay na ipagpalit ang bahay para sa isang bagong gusali. Ang kinatawan ng developer ay dapat suriin ang kalagayan ng iyong tahanan, pagkatapos nito ay sasabihin niya sa iyo ang tungkol sa mga kondisyon ng barter.

Kung katanggap-tanggap sila sa iyo, pumirma ka ng isang kasunduan sa palitan sa legal na entity. Pagkatapos pumirma, natatanggap ng developer ang iyong pabahay, at nakatanggap ka ng mga bagong apartment.

Pakikipag-ugnayan sa isang rieltor

Kung hindi mo nais na bungkalin ang proseso ng pagpapalitan ng mga apartment sa iyong sarili, ikaw ay masyadong abala at walang oras, pagkatapos ay maaari kang makipag-ugnay sa isang tanggapan ng real estate. Susuriin ang iyong tahanan at iaalok ang mga opsyon. sa pamamagitan ng barter.

Bilang karagdagan, ang ilang mga kumpanya ng real estate, kung itinuturing nilang kumikita ang gayong pamumuhunan, ay maaaring bumili ng apartment nang mag-isa gamit ang sarili mong pondo, kaya makakatanggap ka hindi lamang ng opsyon ng isang bagong gusali para sa pagbili, kundi pati na rin ng pera para sa iyong ari-arian.

Aling paraan ang pipiliin ay nasa iyo na magpasya batay sa kasalukuyang mga pangyayari, ngunit sa ngayon ay pag-uusapan natin ang tungkol sa mga nuances.

Upang ang isang transaksyon ay makapagpalit ng isang lumang bahay para sa isang bago upang dumaan nang maayos, ang isang bilang ng mga nuances ay dapat sundin.

Pag-usapan natin ang mga ito nang mas detalyado sa mga talata sa ibaba.

Saan magsisimula?

Upang gawing kaakit-akit ang iyong tahanan para sa pagbebenta at pagbili, at gayundin sa bahagyang tumaas ang halaga sa pamilihan, kailangang gawin ang mga hakbang sa paghahanda.

Sa kasong ito, ang mga may-ari ay hindi na maaaring pumasok sa isang kontrata ng palitan. Kailangan nilang gumawa ng isang purchase at sale agreement bilaterally.

At ang partido na dapat gumawa ng karagdagang pagbabayad ay nagbabayad lamang ng pagkakaiba bago ipasa ang mga papeles sa Rosreestr.

Higit para sa mas mababa

Kapag nagpapalitan ng mas malaking apartment para sa mas maliit, maaari ka ring humiling ng karagdagang bayad. Sa sitwasyong ito ay napunan din ito kontrata ng pagbebenta.

Iba pang mga tampok at kahirapan

Ang pangunahing kahirapan ay ang lumang pabahay ay medyo mas mura kaysa sa bagong pabahay. Kapag nakikipag-ugnayan sa isang kumpanya ng real estate, tandaan kung ano ang maaari nilang ialok ang halaga ng pabahay ay hindi mas mataas sa 80 porsiyento ng halaga nito sa pamilihan.

Kung handa kang isakripisyo ang halagang ito upang makatipid ng oras, maging handa para sa gayong pag-unlad.

Kung mahal ang paraan, magkano Mas kumikita kung direktang makipag-ugnayan sa developer o subukang ibenta ang apartment nang mag-isa.

Ang pagpapalitan ng mga apartment ay hindi na isang pagbabago sa aming real estate market, gayunpaman, maraming mga mamamayan ang nag-iingat pa rin sa naturang pamamaraan. Ang pagkakaroon ng pag-aaral ng lahat ng mga nuances, maaari nating sabihin nang may kumpiyansa na walang kumplikado sa barter. Good luck sa iyong mga transaksyon.

Kung makakita ka ng error, mangyaring i-highlight ang isang piraso ng teksto at i-click Ctrl+Enter.

Ang pagpapalitan ng apartment ay isang kababalaghan na nagiging popular sa merkado ng real estate. Ngayon ang mga residente ng rehiyon ng Moscow ay maaaring palitan ang kanilang lumang pabahay para sa isang bago mula sa Brusnika. Sinasabi namin sa iyo kung ano ang kailangan mong malaman tungkol sa modernong paraan upang bumili ng apartment.

Ano ang isang trade-in sa real estate?

Ang trade-in ay isa sa mga paraan para makabili ng apartment. Binibili ng developer ang lumang apartment ng kliyente at ginagamit ang perang ito para bumili ng bagong apartment sa isa sa kanyang mga ari-arian. Dalawang kontrata ang agad na iginuhit - sa pagbebenta ng pabahay at sa pakikilahok sa ibinahaging konstruksyon.

Sa isang trade-in, ang kliyente ay hindi kailangang maghanap ng isang mamimili para sa kanyang apartment, pumunta sa mga palabas, makipag-ayos ng isang presyo, punan ang mga bundok ng mga dokumento at maghintay. Inaayos niya ang lahat nang sabay-sabay, at binabayaran ang bagong pagbili sa anumang maginhawang paraan: sa cash, sa pamamagitan ng installment o sa pamamagitan ng mortgage.

Ano ang mga pakinabang ng exchange program sa Brusnika? Hindi tulad ng karamihan sa iba pang mga alok sa merkado, kapag si Brusnika ay bumili ng isang apartment, ang isang tao ay hindi kailangang maghintay hanggang ang isang mamimili para sa kanyang bahay ay matagpuan. Kaya, maaari mong isara ang pagbili ng isang bagong apartment sa loob ng 5-10 araw. Kasabay nito, ang kliyente ay tumatanggap ng karagdagang kalamangan: ang pagkakataong manirahan sa kanyang nakaraang apartment para sa isa pang tatlong buwan.

Anong mga apartment ang tinatanggap ni Brusnika?

Kapag bumili ng bagong apartment sa Brusnika, ang iyong kasalukuyang pabahay ay maaaring gamitin bilang bayad, kahit na ito ay nasa ilalim ng isang mortgage. Ang apartment ay dapat na ganap na pag-aari, hindi sa ilalim ng pag-aresto o pagbabawal, at hindi nababalot sa mga karapatan ng mga ikatlong partido. Ang may-ari ay maaaring lumahok sa programa kung ang kanyang bahay ay nakakatugon sa mga sumusunod na pamantayan: bilang ng mga palapag - mula 5 pataas, walang sahig na gawa sa kahoy, ay hindi nasisira (pagkasuot at pagkasira ng mas mababa sa 40%), hindi mas matanda kaysa sa 1970, o pagkatapos ng major pag-aayos, hindi hindi natapos. Kung ang muling pagpapaunlad ay ginawa sa apartment, mahalaga na ito ay napagkasunduan at naidokumento. Noong nakaraan, ang kumpanya ng Brusnika ay tumanggap lamang ng mga apartment sa lungsod ng Vidnoye sa ilalim ng programa ng Exchange. Ngayon ang heograpiya ay lumawak nang malaki. Ang mga residente ng Chertanovo, Northern at Southern Butovo, Tsaritsyno, Biryulyovo, Izmailovo at iba pang mga lugar ng rehiyon ng Moscow ay maaaring maging kalahok sa programa.

Paano nagaganap ang palitan?

Ang pagiging kalahok sa exchange program ay simple: kailangan mo lang piliin at i-book ang iyong paboritong apartment sa isa sa mga bahay ng Brusnika sa pamamagitan ng pagsagot sa isang exchange application. Susunod, makikipag-ugnay ang isang espesyalista sa kliyente at magtakda ng isang maginhawang petsa para sa pagtingin sa apartment. Sa loob ng dalawang araw pagkatapos ng pagtatasa, ang halaga ng apartment ng kliyente at ang presyo ng isang bagong apartment sa gusaling gusto nila ay naayos. Tutulungan ka ng mga empleyado ng Brusnika na ayusin ang isang mortgage o installment plan para sa halagang magiging pagkakaiba sa pagitan ng halaga ng lumang apartment at ng bago, kung kinakailangan.

Petsa ng publikasyon Setyembre 05, 2018

Ano ang ginagawa ng mga marketer upang makaakit ng mga kliyente. Ang isang bagong serbisyo na tinatawag na "trade-in" ay lumitaw sa merkado ng real estate. Sa esensya, ito ay isang produkto sa marketing para sa isang pinabilis na transaksyon - ang pagbili ng isang apartment gamit ang lumang pabahay. Sa mga kondisyon ng pagbaba ng mga benta, ito ay in demand sa mga mamimili na gustong mabilis na makumpleto ang isang transaksyon. Ang mga eksperto sa real estate market ay nagsalita nang mas detalyado tungkol sa trade-in, ang mga kalamangan at kahinaan nito.

Buong serbisyo

Matagal nang lumitaw ang trade-in scheme, ngunit una itong ginamit sa pagbebenta ng kotse. Ang tool na ito ay inangkop sa real estate market medyo kamakailan lamang. Ang pagkalat nito ay pinadali ng dalawang kadahilanan: ang mga mamimili ay walang buong halaga at ang pagkakaroon ng lumang pabahay na binalak na ibenta.

Sa ilalim ng trade-in scheme, ang kliyente ay maaaring mag-book ng isang apartment sa isang gusaling itinatayo sa isang nakapirming presyo, pagkatapos nito ang developer (sa kanyang sarili o sa tulong ng isang kasangkot na ahensya) ay ibebenta ang umiiral na pabahay upang ang halaga mula sa pagbebenta nito ay ma-offset.

"Ito ay isang buong serbisyo, ngunit kailangan mong maunawaan na hindi laging posible na makahanap ng isang mamimili para sa isang lumang bahay. Ang pangalawang merkado ay dumaranas ng mahihirap na panahon, sinusubukan ng mga mamamayan na bumili ng mga apartment sa mga bagong gusali: nakikinabang sila sa ratio ng kalidad/presyo. Samakatuwid, maraming tao ang gustong gumamit ng serbisyong trade-in, ngunit mas kaunti ang mga nakumpletong transaksyon sa ilalim ng pamamaraang ito,” sabi ni Dmitry Mikhalev, pinuno ng serbisyo para sa pakikipagtulungan sa mga ahensya ng gobyerno sa St. Petersburg Renovation.

Sa elite na segment ng suburban market, ang trade-in ay halos hindi maunlad, hindi katulad ng negosyo ng sasakyan: ang buhay ng serbisyo ng isang kotse ay mas maikli kumpara sa isang apartment, at lalo na ang isang bahay, na palaging binili na may pag-asa ng mahabang- terminong paninirahan.

"Ang trade-in ay, una sa lahat, ang marketing at isang paraan upang pasiglahin ang mga benta," sabi ni Valentin Zuev, pinuno ng departamento ng pagbebenta sa Villagio Estate. - Nagkaroon kami ng karanasan sa paggamit ng teknolohiyang ito ilang taon na ang nakararaan. Sa taon ng krisis ng 2009, kapag ginamit ang iba't ibang paraan ng pagpapasigla ng demand. Mayroon kaming lahat ng kailangan para maisagawa ang mga ganoong transaksyon: isang malaking seleksyon ng mga ari-arian sa mga nayon at isang malawak na grupo ng mga kasosyo na makakatulong sa pagbebenta ng bahay ng bumibili. Ngunit lumipas ang isang taon bago namin nagawang isara ang isang deal. Pagkatapos ay ipinagpalit ng kliyente ang isang apartment sa Moscow para sa isang townhouse sa aming complex na 20 km sa kahabaan ng Novorizhskoye Highway. Ang dahilan para sa napakakaunting mga transaksyon ay hindi isang kakulangan ng interes sa bahagi ng bumibili - sa kabaligtaran, maraming mga pamilya ang dumating sa amin na umaasa sa isang trade-in. Ito ay isang bagay ng mga taktika ng mga kliyente mismo: lahat ay gustong ibenta ang kanilang mga pabahay sa mas mataas na presyo at hindi nais na bawasan ang mga presyo ng kanilang mga apartment o bahay, at hindi namin maaaring panatilihin ang mga lote sa reserba para sa isang mahabang panahon. ”

Tulad ng ipinapakita ng kasanayan, kapag ang nagbebenta ay hindi limitado sa oras, maaga o huli ang isa sa tatlong bagay ay mangyayari: alinman sa may-ari ay ayusin ang presyo alinsunod sa merkado, o mamumuhunan ng mas maraming pera sa ari-arian upang mapabuti ang mga katangian nito, o doon sa wakas ay magiging isang mamimili na sasang-ayon na magbayad ng kaunti pa para sa bahay para sa ilang kadahilanan (halimbawa, lokasyon, hindi pangkaraniwang arkitektura, atbp.). Ngunit kung pinag-uusapan natin ang tungkol sa isang serbisyong trade-in, kung gayon ang oras ay gumaganap ng isang mahalagang papel. At karamihan sa mga developer ay hindi handang maghintay para sa isang kliyente sa loob ng anim na buwan at panatilihin ang mga reserbasyon para sa mga ari-arian nang mas mahaba kaysa sa isang buwan.

Ang isang kawili-wiling katotohanan ay ang trade-in at offset ay dalawang magkaibang serbisyo. Ayon kay Svetlana Birina, pinuno ng departamento ng urban real estate ng kumpanya ng NDV-Real Estate, ang trade-in ay hindi nauugnay sa kasalukuyang mga kondisyon ng merkado, ngunit ang bahagi ng mga offset ay tumaas mula 30% hanggang 45% ng demand. "Ngayon, ang isang trade-in ay isang kumikita at tanyag na transaksyon, dahil sinusubukan ng mga tao na palitan ang bumabagsak na pangalawang merkado para sa isang lumalagong asset, iyon ay, isang bagong gusali," sabi ng eksperto. - Ang transaksyon ay nakumpleto sa parehong oras: ang kliyente ay agad na nagbebenta at bumili ng isang apartment. Bilang resulta, ang mga manlalaro sa merkado ay gumagana nang tumpak sa pamamaraan ng netting. Bukod dito, kahit na ang serbisyo ay tinatawag na trade-in, ito ay malamang na ang parehong netting. Dito ay muli nating idiin na ang layunin ng mga iskema na ito ay ang pagpapalit ng mga lumang pabahay para sa mga bago, ngunit ang teknolohiya para sa pagsasagawa ng transaksyon ay iba."

Ayusin ang presyo

Salamat sa isang trade-in, inaayos ng kliyente ang presyo, inilalaan ang apartment na gusto niya, na maaari niyang bilhin bago niya independiyenteng ibenta ang kanyang umiiral na bahay at makatanggap ng mga pondo para sa pagbili.

Si Nikita Chulochnikov, miyembro ng lupon ng AKON, ay naniniwala na ang benepisyo ay ang pagkakataong magsagawa ng isang transaksyon sa isang nakapirming presyo, na sa isang magulong merkado ay isang kadahilanan ng katatagan.

"Kung ang kliyente ay may mga karaniwang kondisyon (parehong mga apartment sa parehong lungsod; ang apartment ay walang mga encumbrances at nakarehistro bilang isang ari-arian) at mga karaniwang kinakailangan para sa biniling pabahay, na may kakulangan ng oras upang pumili ng mga pagpipilian, kung gayon ang pamamaraan na ito ay may katuturan, ” paalala niya. "Ngunit kinakailangang isaalang-alang na tatanggapin ng ahensya ang nakaraang pabahay sa isang malaking diskwento, posibleng hanggang 20–25%."

"Sa pamamagitan ng trade-in scheme ang ibig naming sabihin ay isang mekanismo kung saan ang isang kumpanya ay bumili ng isang lumang apartment at bilang kapalit ay nagbibigay ng napiling opsyon sa isang bagong gusali," sabi ni Svetlana Birina. "Isinasaalang-alang ang katotohanan na hawak ng kumpanya ang ari-arian sa balanse nito at ipinapalagay ang mga panganib ng pagbebenta ng pabahay, ang muling pagbili ay isinasagawa sa isang diskwento, na siyang pangunahing kawalan ng pamamaraan."

Sa pamamagitan ng paggamit ng isang trade-in, ang kliyente ay mahalagang walang mawawala. Ang pagbebenta ng kanyang apartment ay isinasagawa ng mga propesyonal, ang apartment ay naka-book, ang presyo para dito ay naayos. Ang isang alternatibo ay ang pagbili ng isang bagong gusali na may isang mortgage, na pagkatapos ay binabayaran sa pamamagitan ng pagbebenta ng umiiral na pabahay. Gayunpaman, ang mga gastos ng naturang pamamaraan, ayon kay Dmitry Mikhalev, ay mas mataas.

"Ang kategorya ng mga mamimili na bumili ng bagong apartment sa pamamagitan ng pagbebenta ng umiiral na real estate, sa karamihan ng mga kaso, ay kumukuha ng isang installment plan, nagpaplanong isara ito pagkatapos ng pagbebenta ng lumang living space," idinagdag ni Sergei Stepanov, sales director ng Kumpanya ng Construction Trust. "Sa kasong ito, ang kliyente ay maaaring independiyenteng lumikha ng pinaka-maginhawang iskedyul ng pagbabayad, at maiwasan din ang labis na pagbabayad ng interes sa bangko."

Ang kawalan ng isang trade-in ay na, hindi katulad ng mga alternatibong transaksyon sa pangalawang merkado, kapag bumibili sa pamamagitan ng offset, ang kliyente ay walang pagkakataong magrehistro. Hanggang sa matanggap ng mamimili ang pagmamay-ari ng isang bagay na binili sa pangunahing merkado, siya ay talagang nabubuhay nang walang pagpaparehistro at walang pagmamay-ari (na maaari lamang mairehistro pagkatapos makumpleto ang konstruksyon). Sa mga alternatibong transaksyon sa pangalawang merkado, ang problemang ito ay hindi lumitaw - ang pagpapalitan ng pagmamay-ari ay nangyayari sa isang pagkakataon.

Kapag nagtatapos ng isang kasunduan sa ahensya para sa pagbebenta ng isang lumang apartment, mariing inirerekomenda ng mga eksperto na basahin nang mabuti ang dokumento. Ang pagkilos na ito ay magpapahintulot sa iyo na protektahan ang iyong sarili mula sa mga posibleng problema. Ito ay kanais-nais na ang kliyente ay may pagkakataon, kapag nagbebenta ng isang apartment, na tumanggi na bumili ng pabahay sa pangunahing merkado. Malinaw, sa kasong ito, ang developer ay kailangang magbayad ng bahagi ng komisyon, ngunit ito ay isang normal na sitwasyon, dahil talagang ibinenta mo ang apartment at nagbayad ng mas mababang komisyon kumpara sa average ng merkado.

Mahigpit na pagpili

Ngayon alam namin ang ilang developer na nag-aalok na bumili sa kanilang mga offset na proyekto. Halimbawa, ang kumpanya ng Morton ay nagbibigay ng pagkakataon na magbenta ng apartment at bumili ng bagong gusali sa alinman sa higit sa 30 proyektong itinatayo at ibinebenta. Ang parehong pamamaraan ay nalalapat sa residential complex na "New Vatutinki" mula sa developer na "Investtrust". Ang mga espesyal na kundisyon para sa pagbili ng pabahay sa pamamagitan ng trade-in ay inaalok din sa micro-city na "In the Forest" mula sa kumpanya ng ROSE GROUP. Nag-aalok din ang Urban Group ng katulad na serbisyo.

Dahil ang mga developer, bilang kapalit ng isang apartment sa isang bagong itinayo o under construction na gusali, ay bumili ng real estate na pag-aari ng kliyente, ang mga developer ay nagpapataw ng isang bilang ng mga kinakailangan sa mga apartment na kalahok sa mga transaksyon sa trade-in. Ang mga kinakailangan, ayon kay Renata Belyaeva, pinuno ng legal na departamento ng KASKAD Family ng mga kumpanya, ay nakasalalay sa developer. Halimbawa, kinakailangan na ang pabahay ay pagmamay-ari nang hindi bababa sa tatlong taon o walang mga rehistradong tao sa apartment sa oras ng pagbebenta, atbp. Ang teritoryong kaakibat ng ari-arian ay mahalaga din.

Ayon kay Maria Litinetskaya, managing partner ng Metrium Group, ang bahagi ng trade-in sales sa kabuuang bilang ng mga transaksyon sa pangunahing merkado ay hindi gaanong mahalaga. "Una, ilang kumpanya ng real estate at pagpapaunlad ang nag-aalok ng gayong pamamaraan ng pagbili," sabi ng eksperto. - Pangalawa, hindi lahat ng ari-arian ay tinatanggap sa pamamagitan ng offset. Pangatlo, mas gusto ng ilang mamimili na sila mismo ang humawak sa pagbebenta. Sa mutual settlement, ang rieltor o developer ay nag-aalok ng kanilang halaga sa kliyente. Gayunpaman, sa ilang mga kaso, ang kliyente ay hindi sumasang-ayon sa inihayag na halaga at samakatuwid ay nagbebenta ng apartment sa pamamagitan ng isang third-party na rieltor. Bilang resulta, ang netting scheme, sa isang banda, ay in demand, ngunit sa kabilang banda, may mga limitasyon sa mga kadahilanan para sa pagpapatupad nito at karagdagang pagpapakalat. Kaya, sa residential complex na "New Vatutinki" ang bilang ng mga trade-in na transaksyon ay mas mababa sa 5%."

Sa pagbubuod sa itaas, lumalabas na ang trade-in ay isang serbisyong nakakaakit ng karagdagang interes sa proyekto. Ang programa ay nakakakuha ng katanyagan dahil sa krisis at ang kaginhawaan na nauugnay sa pagtitipid ng oras. Gayunpaman, ang gayong pamamaraan ay malamang na hindi lumaganap, dahil walang anumang real estate ang tinatanggap para sa trade-in.