Individuálne problémy a perspektívy bytovej výstavby. Nízkopodlažná výstavba - investičná perspektíva

„Sociálne bývanie je strategickým smerom pre rozvoj výstavby v Rusku: skúsenosti, problémy, vyhliadky“ - o tomto najpálčivejšom probléme pre väčšinu obyvateľov našej krajiny sa diskutovalo na stretnutí za okrúhlym stolom, ktoré sa nedávno konalo v Rusku. Medzinárodná informačná agentúra RIA Novosti. Iniciátorom a organizátorom podujatia bola Asociácia staviteľov Ruska. Na moderovanie stretnutia bol pozvaný známy novinár a moderátor rozhlasovej stanice Echo Moskvy Matvey Ganapolsky.

Účastníkmi stretnutia boli zástupcovia federálnych a regionálnych legislatívnych a výkonných orgánov, odborníci zo stavebníctva a developmentu, zástupcovia bankového sektora, biznisu, vedci, odborníci a analytici. Počas diskusie sa diskutovalo o nasledujúcich otázkach: sociálna a ekonomická zodpovednosť stavebníctva v sektore sociálneho bývania; praktické skúsenosti a dosiahnuté výsledky v tejto oblasti; vyhliadky na spojenie úsilia vlády, obchodu a spoločnosti na dosiahnutie svojich cieľov; hypotekárne úvery ako jeden z nástrojov riešenia problému v súčasnom stave ekonomického rozvoja krajiny.

Analýza situácie

Hlavnú správu na stretnutí predniesol prezident Združenia staviteľov Ruska Nikolaj Koshman. Čo je potrebné urobiť pre aktivizáciu a ďalší dynamický rozvoj sféry sociálnej výstavby? Ako zvýšiť finančnú a výrobnú efektivitu stavebného komplexu? Ako otočiť trh správnym smerom? Čo je potrebné urobiť, aby bol systém sociálnych pôžičiek pre sektor bývania ziskový a efektívny pre obyvateľstvo a štát? Prečo hypotéka v Rusku vlastne stagnuje a pomôžu vládne dotácie zlepšiť situáciu? Toto sú hlavné témy, ktoré prezident AKT vyjadril vo svojej správe.

Všetci účastníci stretnutia sa tak či onak dotkli aj otázok, ktoré nastolil N. Koshman. Najprv sa však pokúsili odpovedať na hlavnú otázku: existuje v Rusku sociálne bývanie?

Predseda majetkového výboru Štátnej dumy Ruskej federácie Viktor Pleskačevskij sa teda domnieva, že v našom štáte vôbec neexistuje sociálne bývanie, keďže jeho samotný koncept bol spočiatku formulovaný nesprávne.

„Sociálne byty sú na celom svete nehnuteľnosti, ktoré sú vo vlastníctve obcí a sú prenajímané. V Rusku je koncept sociálneho bývania zdeformovaný a znamená lacný,“ povedal poslanec.

V. Pleskačevskij preto navrhuje dokončiť bezplatnú privatizáciu nových sociálnych bytov. Podľa jeho názoru „pokiaľ sa bude vykonávať bezplatná privatizácia, sociálne bývanie neexistuje“.

Ďalšou otázkou, ktorej sa na stretnutí dotkli aj všetci rečníci, bol stav na domácom trhu bytovej výstavby.

Podľa prvého výkonného podpredsedu Ruského zväzu priemyselníkov a podnikateľov Alexandra Murycheva napriek všetkým ťažkostiam ožíva bytová výstavba v Rusku. Koniec koncov, objem úverov poskytnutých právnickým osobám a fyzickým osobám na účely bytovej výstavby na konci prvého štvrťroka dosiahol 205 miliárd rubľov, zatiaľ čo v prvom štvrťroku 2010 bolo poskytnutých iba 147 miliárd rubľov.

„A dynamika bude pokračovať, čo by malo stimulovať bytovú výstavbu,“ hovorí A. Murychev.

Takmer všetci účastníci okrúhleho stola poznamenali, že dôraz ruských úradov na hypotéky a komerčnú výstavbu výrazne bráni rozvoju stavebného priemyslu. Podľa najoptimistickejších odhadov dnes nemá dostatok financií na kúpu bývania viac ako 15 % populácie.

Zároveň 40% ruskej populácie má bývanie, ktoré nespĺňa minimálne požiadavky na zlepšenie a pohodlie. Orgány miestnej samosprávy však uznali, že len 3,1 milióna rodín (6,4 % populácie krajiny) potrebuje zlepšenie podmienok bývania a zapísali sa do zoznamu čakateľov na byty. Ale aj tento skrátený rad núdznych sa veľmi pomaly zmenšuje. Ešte v predkrízových rokoch, ktoré boli stavebníkom úspešné, dostalo bezplatné byty asi 140-tisíc ruských rodín. Jednoduchý aritmetický výpočet ukazuje, že čakanie na sľúbené štvorcové metre trvá približne 20 rokov. A v kontexte súčasnej stavebnej recesie presiahne čakacia listina na sociálne bývanie pre mnohých Rusov 30 rokov.

Ďalšie štatistické porovnanie prinieslo presne rovnaký výsledok. V súčasnosti je priemerná obytná plocha v Ruskej federácii iba 21,1 m² na osobu, čo je dvakrát menej ako v Európe. Aby sme sa priblížili k európskej úrovni, podľa odborníkov z Asociácie staviteľov Ruska je potrebné v našej krajine postaviť najmenej 1900-2000 miliónov m² obytných nehnuteľností. Za posledný rok 2010 bolo v krajine uvedených do prevádzky len 58 miliónov m² bytov. V roku 2011 podľa Rosstatu pokračuje pokles uvádzania bytov do prevádzky: za prvých 5 mesiacov roku 2011 sa v Rusku postavilo o 6,9 % menej rezidenčných nehnuteľností ako v rovnakom období minulého roka. Jednoduchý výpočet opäť naznačuje, že tento stav v stavebníctve bude znamenať, že zabezpečenie sociálneho bývania pre čakateľov bude trvať viac ako 30 rokov.

Je to len akási mágia čísel! Hoci sa zdalo, že tridsiatka nikdy nebola obdarená takýmito vlastnosťami?

Faktory nedostupnosti

Zdalo by sa, že čo je jednoduchšie, ak nechcete čakať desaťročia na bezplatné bývanie, nasporiť si nejaké peniaze alebo si požičať a osláviť kolaudáciu! Ale s neustálym rastom cien za meter štvorcový jednoducho nemôžete nájsť dostatok peňazí! Väčšina rečníkov pri okrúhlom stole o tom hovorila v rôznych interpretáciách.

Štatistiky o bytovej výstavbe v Rusku podľa Nikolaja Koshmana naznačujú, že dostupné a pohodlné bývanie sa v krajine nestavia v požadovanom objeme a nemožno zaň očakávať zníženie cien. Okrem toho môžu náklady na bývanie v Rusku v roku 2011 za určitých podmienok dosiahnuť predkrízovú úroveň. Hlavne šéf AKT sa domnieva, že k tomu môže viesť situácia s cementom, ktorú v posledných mesiacoch pozorujeme aj u nás. Podľa jeho informácií sa ceny cementu od marca do júna 2011 zdvojnásobili – až na 6-tisíc rubľov. na tonu.

Podľa Maxima Temnikova, člena predstavenstva bývalej skupiny Mirax Group, spočíva nedostupnosť bývania pre väčšinu Rusov vo vysokej výške hypotekárnych sadzieb. Podľa jeho prepočtov, ak sú náklady na hypotéku 8,5 % ročne, tak do 10 rokov sa cena takto kúpeného bytu rovná nákladom približne 2,3 bytu.

„Ak je hypotéka ako vo Švajčiarsku 2,5 %, potom je tam len 1,3 bytu. To znamená, že Rusi za 10 rokov preplatia viac ako jeden byt a to je na také platy ako u nás veľa. Ak preplatíme viac ako Švajčiari, čo sa môžeme baviť o cenovej dostupnosti?“, otázka M. Temnikova je veľmi férová.

Ďalším dôležitým faktorom zvyšovania ceny za meter štvorcový, a teda aj znižovania dostupnosti bývania, je záťaž, ktorej sú vystavení developeri.

Predseda Výboru pre majetok Štátnej dumy Viktor Pleskachevsky sa domnieva, že príspevky na infraštruktúru v Rusku dosahujú približne 40 – 50 % nákladov na bývanie. Zníženie dôležitosti tohto faktora by podľa neho mohlo znížiť ceny „metrov štvorcových“ a povzbudiť Rusov k nákupu bytov. Práve takto by mal štát podľa poslanca regulovať náklady na bývanie.

Myšlienka, ktorú poslucháčom usilovne vysvetľoval aj šéf majetkového výboru Dumy, je nasledovná: je potrebné vytvárať dopyt po sociálnom nájomnom, a nie po zapojení bývania do vlastníctva nehnuteľnosti, inak budú náklady na bývanie naďalej rýchlo stúpať. A obce musia bezplatne poskytnúť pozemky na výstavbu nájomného fondu.

„Asi 85 % bývania na svete tvoria nájomné byty. V Moskve si asi 50 % kupuje bývanie nie pre vlastnú potrebu, ale na investičné účely,“ zhrnul svoje úvahy V. Pleskačevskij. Poslanec okrem toho navrhuje aktívne odstraňovať z miest zvyšnú priemyselnú výrobu, rekultivovať pozemky a na mieste bývalých priemyselných zón postaviť nové obytné štvrte.

Ako viete, taká nákladová položka, ako je vytvorenie inžinierskej infraštruktúry pre budúce obytné oblasti, výrazne zvyšuje náklady na obytné nehnuteľnosti. Predseda Moskovskej mestskej dumy Vladimir Platonov, ktorý na stretnutí vystúpil, uviedol, že v hlavnom meste by sa problém s infraštruktúrou mohol čoskoro pozitívne vyriešiť pre developerov. Mesto je podľa neho pripravené prevziať na seba bremeno privádzania komunikácií na staveniská bytových domov. Je ťažké uveriť, že to výrazne zníži náklady na „obytné námestia“ v Matke See, ale je to dobrá správa.

Hľadanie rozhodnutí

Viceprezident Združenia staviteľov Ruska, predseda Rady Národnej asociácie účastníkov hypotekárneho trhu Vladimir Ponomarev navrhol implementáciu programu výstavby sociálnych bytov na úkor rozpočtových prostriedkov a obecných fondov. Prevádzkovateľom tohto programu sa podľa V. Ponomareva mali stať takzvané miestne bytové korporácie. A na financovanie a koordináciu programov sociálneho bývania by vláda mala zriadiť federálnu bytovú spoločnosť. Táto korporácia bude štátnym odberateľom základných stavebných materiálov a bude sa venovať aj oslobodzovaniu voľných mestských častí od chátrajúcich a schátraných bytov a výstavbe inžinierskej a dopravnej infraštruktúry na nich. Nie je to prvýkrát, čo viceprezident AKT vyslovil túto myšlienku. Nenachádza však podporu vládnych agentúr.

V rámci okrúhleho stola sa prerokovalo aj množstvo ďalších praktických otázok rozvoja sektora sociálneho bývania v súčasnom stave ekonomiky krajiny. Prezident holdingu Jaroslav Mudry, riaditeľ zastúpenia Asociácie staviteľov Ruska v Jaroslavskej oblasti Sergej Okhov, generálny riaditeľ stavebnej spoločnosti „Závod na stavbu domov XXI storočia“ Andrey Tumanov, vedúci katedry Petrohradskej štátnej univerzity, generálny riaditeľ CJSC "STC aplikovaných nanotechnológií" hovoril o svojich pracovných skúsenostiach » Andrey Ponomarev.

Ako poznamenal N. Koshman vo svojich záverečných poznámkach pri organizovaní diskusie o sociálnom bývaní v Ruskej federácii, „Združenie staviteľov Ruska malo v úmysle upozorniť úrady, podniky, odborníkov a verejnosť na sociálne a ekonomické význam tejto špecifickej sféry, v ktorej sa súčasne uskutočňuje výroba a služby obyvateľstvu“. Šéf ASR prisľúbil odovzdať všetky materiály z rokovania predsedovi vlády Ruskej federácie.

Pripravil L. Rudnitsky
Foto S. Mikheev

UDC 728,37 Kutyrev Valerij Gennadievič

Docent, Štátna univerzita architektúry a stavebníctva v Penze

Steklov Alexander Michajlovič

študent na Štátnej univerzite architektúry a stavebníctva v Penze

K PROBLÉME INDIVIDUÁLNEJ BYTOVEJ VÝSTAVBY V RUSKU

Kutyrev Valerij Gennadjevič

Odborný asistent na Štátnej univerzite architektúry a stavebníctva v Penze

Steklov Alexander Michailovič

Študent Štátnej univerzity architektúry a stavebníctva v Penze

TÝKAJÚCE SA INDIVIDUÁLNEJ BYTOVEJ VÝSTAVBY V RUSKU

Anotácia:

Článok pojednáva o moderných skúsenostiach s navrhovaním a výstavbou jednotlivých obytných budov v provinčných mestách Ruska. Odhaľuje sa vzor premien požičaných architektonických prototypov ako dôsledok národnej mentality a cielenej urbanistickej politiky. Autori zvažujú vlastnosti a perspektívy výstavby domácich mestských domov a chát.

Kľúčové slová:

výstavba, provinčné mestá, individuálna obytná budova, chata, mestský dom.

Článok pojednáva o súčasných skúsenostiach s projektovaním a výstavbou súkromných domov v provinčných mestách Ruska. Výskum odhaľuje pravidelné premeny zapožičaných architektonických prototypov ako dôsledok národnej mentality a angažovanej urbanistickej politiky. Autori sa zamýšľajú nad špecifikami a perspektívami výstavby domácich rodinných domov a chát.

výstavba, provinčné mestá, individuálny dom, mestský dom, chata.

Kúpa vlastného bývania je podľa prieskumov jedným z najatraktívnejších životných cieľov mnohých Rusov. Jeho riešenie vzhľadom na výhodu bytových a výškových domov, kde žije takmer 80 % obyvateľstva, nemá jasné recepty a je ťažko dosiahnuteľné. Súkromný dom však naďalej zostáva drahocenným snom, a nielen americkým, ktorý má množstvo nepochybných výhod, počnúc tým, že je strihaný a prispôsobený vám, ako je oblečenie - veľkosťou, štýlom a úplnosťou. . V istom zmysle je to vyjadrenie individuality svojho majiteľa, blízkeho zemi a kolobehu ročných období.

História rozsiahlej individuálnej bytovej výstavby v Rusku sa začala v 90. rokoch minulého storočia. Predtým to nebolo oficiálne povolené v mestách nad 100 000 obyvateľov. Tam, kde to bolo povolené, boli pridelené plochy všemožne obmedzené, najmä „Postupom na vypracovanie a schválenie projektovej dokumentácie pre jednotlivé stavby v RSFSR“. Nákup stavebného materiálu bola náročná úloha, nehovoriac o obmedzenom výbere. Tento smer výstavby sa však nepodarilo úplne eliminovať v štáte, ktorý nedokázal vyriešiť bytovú otázku a zasahoval do akejkoľvek formy samostatnosti – ľudia potrebovali niekde bývať. V krajine, ktorá vybudovala socializmus, sa schyľuje k kolosálnej bytovej kríze. Aby sme sa z toho dostali, bolo potrebné v prvom rade prehodnotiť pôdne zdroje; po druhé, zaviesť výrobu moderných stavebných materiálov; po tretie, zabezpečiť komplexnosť infraštruktúry potenciálnych rozvojových oblastí.

Doteraz nebola uzavretá žiadna z troch určených pozícií. Pozemok je zriedkavo zvýraznený. Získanie pozemku, dokonca aj na prenájom, vo väčšine prípadov zapája iniciátorov do problematických dražieb. Proces papierovania sa ťahá na dlhé obdobie a kreativitu vyvolávajú iba podvodníci. Dovážané stavebné materiály plne nevyhovujú ani cenou, ani kvalitou. Existuje veľa problémov s infraštruktúrou: výstavba ciest, inštalácia plynu, vody a elektrického vedenia je mimo schopností samotných developerov bez podpory administratívy. Keďže náklady na dom sú porovnateľné s nákladmi na pripojenie všetkých komunikácií k nemu, mnohé pozemky pridelené v provinčných mestách v 90. rokoch ešte neboli vyvinuté. Ale ako sa hovorí: „Individuálne

"Budovanie je mechanizmus, ktorý sa po spustení nezastaví na veľmi dlhú dobu a kýva sa kyvadlom súkromnej iniciatívy."

K pozitívnym zmenám, samozrejme, dochádza a najviac sa prejavujú pri zlepšovaní vonkajšieho vzhľadu obytných budov prostredníctvom stavebných materiálov a technológií. Ide o bona fide murivo, bežné pre domy s rozlohou 100-200 m2, menej často drevo a drevo. Stále existuje málo prefabrikovaných konštrukcií, ktoré sú oveľa lacnejšie, ale z hľadiska prevádzkových a estetických vlastností nie sú v žiadnom prípade horšie ako tradičné. Navyše nie je odstránená dlhoročná choroba individuálneho vývoja - ploty, ktoré chránia súkromný život obyvateľov so súvislým trojmetrovým frontom.

Čo sa týka architektúry, vo všeobecnosti je nesprávne hovoriť o nej v počiatočnom období nízkopodlažnej výstavby. Funkcie architekta prevzali majitelia, ktorí až časom začali potrebovať kompetentné vedenie podniku a objavovať umelecké, historické a kultúrne možnosti dreva, dreva a tehál. Takto sa objavili gotické „hrady“ a barokové „paláce“ nazývané chaty, napriek absolútnej odlišnosti od skutočne anglického „jeden a pol poschodia (druhé poschodie má iba podkrovie so šikmými stropmi). ) dom s malým obytným priestorom.“ Červená tehla, podobne ako červená bunda, sa vo vnímaní odborníkov začala spájať s nedostatkom chuti a prítomnosťou prebytočných finančných prostriedkov kriminálneho pôvodu. Samozrejme, že za tento stav mohli aj architekti, ktorí uviazli v sovietskom funkcionalizme. S dostupnosťou materiálov a slobodou prejavu začali nekontrolovateľne improvizovať v klasicizme, moderne, pseudoruskom štýle atď. Až v poslednom desaťročí sa začali objavovať domy, ktoré predstavujú určité filozofické koncepty.

Okrem rusifikovaných chalúp sa za posledných 20 rokov čoraz viac posúva vpred prijatie ďalšieho anglicizmu - mestské domy - zablokované domy. Ako viete, mestský dom nie je vidiecky dom alebo mestský byt, ale dom s rozlohou nie väčšou ako 100 - 120 m2, ktorý sa nachádza v meste; presnejšie, séria identických obytných buniek, každá so samostatným vchodom, malým pozemkom, ako predzáhradka, pred vchodom a zeleninovou záhradou za ním, niekedy s garážou. Tieto bunky sú navzájom prepojené bočnými stenami a poskytujú pohodlie rodine strednej triedy. Na prvom podlaží sa nachádza vstupná chodba, kuchyňa a obývačka, na druhom podlaží sú 3-4 spálne.

V Londýne a ďalších anglických mestách sú ulice lemované dvoj- a trojposchodovými fasádami mestských domov. Móda takýchto nízkopodlažných budov sa odtiaľto rozšírila do kontinentálnej Európy a USA, kde sa ich v súčasnosti nachádza väčšina, čím uspokojuje bohatého, no hospodárneho spotrebiteľa v jeho požiadavkách na osobnú nezávislosť – doslova v kaštieli. Treba poznamenať, že v USA, Kanade, Veľkej Británii a ďalších vyspelých krajinách tvoria až 70 % využívaného bytového fondu jednotlivé nízkopodlažné obytné budovy. Výškové budovy sú určené len na ubytovanie úradov a núdznych občanov. Vo Švédsku je napríklad zakázané stavať bytové domy vyššie ako päť poschodí, pretože bývanie vo vyšších nadmorských výškach môže byť škodlivé pre duševné zdravie. Ľudia sa snažia žiť v drevených domoch a panelových domoch v súlade s prírodou a neustále sa v nej cítia byť zapojení.

Ruská kultúra a ruská mentalita formovali ich chápanie mestských domov, ale aj chát. Po prvé, naše mestské domy sa nachádzajú mimo mesta. Po druhé, stavajú sa na oveľa väčšej ploche, než je v Európe zvykom, 200 – 300 m2, keďže pozemky aj v provinčných mestách sú také drahé, že stavebné firmy na nich radšej stavajú bytovky. Po tretie, ak v USA a Európe architektúra mestských domov demonštruje demokratický štýl elegantného minimalizmu, potom v Rusku sú takéto objekty orientované na vysoké náklady a okázalosť, čím zdôrazňujú príslušnosť k spoločenskej elite. Samozrejme, v dôsledku všetkých vyššie uvedených faktorov sa náklady na domy výrazne zvyšujú a pre veľkú väčšinu občanov a mladých rodín sú cenovo nedostupné.

Najväčšie možnosti v rozvoji priemyselnej nízkopodlažnej bytovej výstavby má však Rusko so svojou rozľahlosťou a prírodnými zdrojmi a domáci developeri sa stále budú musieť zapojiť do výstavby blokovaných domov s rozlohou 60 do 120 m2 na okraji regionálnych centier, čo ich nevyhnutne privedie do skutočnej kategórie ekonomického bývania.triedy. Zodpovedajúce trendy sú spôsobené: rastúcimi investíciami do bytovej výstavby, ktoré dosahujú 1/4 všetkých investícií; znižovanie nákladov na výstavbu nízkopodlažných bytov zavedením nových, úspornejších stavebných technológií a výroby základných stavebných materiálov a znižovaním nákladov na stavebné práce; zvýšenie objemu rámových panelov a drevených do-

stavba mostov; dynamika poklesu cien takéhoto bývania o 1-2% ročne, pretože náklady na výstavbu 1 m2 nízkopodlažného bývania v ekonomickej triede pre jednu rodinu sú nižšie ako 1 m2 viacposchodového bytového bývania o 10-20% ; zvýšenie priemernej obytnej plochy na osobu, ročne o 0,5-5 m2 na osobu; prioritný rozvoj technológií vhodnej výstavby a výroby stavebných materiálov pre bytovú výstavbu ekonomickej triedy vo svete. „Finančné náklady a kratšie časy spustenia tovární na výrobu stavebných materiálov pre nízkopodlažnú bytovú výstavbu teda umožňujú urýchliť výstavbu cenovo dostupného bývania“. Medzi hlavné výhody nízkopodlažných bytových domov patrí aj ich energetická hospodárnosť, vysoká ekologickosť a zabezpečenie sociálno-psychologického komfortu bývania.

Štandardy európskej individuálnej bytovej výstavby prenikajú do domáceho prostredia objektívne, predvídajúc zmeny v mentalite ľudí, ktorí prídu na potrebu bývať na pozemku, v samostatnom dome, bez oplotenia.

1. Pokyny k postupu pri prideľovaní pozemkov na individuálnu bytovú výstavbu v RSFSR. URL: http://ohranatruda.ru/ot_biblio/normativ/data_normativ/5/5700/index.php (dátum prístupu: 28. novembra 2013).

2. Aktuálne problémy nízkopodlažnej bytovej výstavby: čísla, fakty, trendy. URL: http://www.poselki.ru/analitica/51/ (dátum prístupu: 21. novembra 2013).

3. URL: http://ru.wikipedia.org/ (dátum prístupu: 16.11.2013).

4. Balaev S.Yu. Analýza zahraničných skúseností v individuálnej nízkopodlažnej bytovej výstavbe (ILD) a možnosti rozvoja ILD v Rusku. URL: http://rusnk.ru/news/housing/foreign/ (dátum prístupu: 01.11.2013).

PROBLÉMY A PERSPEKTÍVY NÍZKEJ BYTOVEJ VÝSTAVBY

ZAINULLINA T.G.,

kandidát ekonomických vied, docent, vedúci Katedry ekonomiky a manažmentu v oblasti služieb,

Štátna technická univerzita Don, Rostov na Done,

e-mail: [e-mail chránený]

Nízkopodlažná bytová výstavba sa v posledných rokoch rozšírila. Mnohé stavebné a developerské spoločnosti začínajú rozvíjať mestské a prímestské oblasti prostredníctvom integrovanej nízkopodlažnej zástavby. Článok analyzuje problémy a perspektívy tohto segmentu trhu s bývaním. Možnosť využitia inovatívnych technológií a materiálov v nízkopodlažnej výstavbe je oveľa širšia ako v bytových domoch s viacerými bytmi a tieto technológie dokážu výrazne rozšíriť technické a dizajnové riešenia v projekte stavby, pričom sa znížia náklady na výstavbu a skráti sa jej čas.

Kľúčové slová: bytová výstavba; trhu s bývaním.

PROBLÉMY A PERSPEKTÍVY NÍZKOPOSTAVENÉHO BÝVANIA

ZAYNULLINA T.G.,

PhD, docent, vedúci katedry "Ekonomika a manažment v prevádzke",

Štátna technická univerzita Don, Rostov na Done, e-mail: [e-mail chránený]

Nízkopodlažná bytová výstavba sa v posledných rokoch rozmohla. Mnoho stavebných a developerských spoločností začína s rozvojom mestských a prímestských oblastí prostredníctvom integrovaných nízkopodlažných budov. Článok analyzuje problémy a perspektívy tohto segmentu trhu s bývaním. Možnosť uplatnenia inovatívnych technológií a materiálov v nízkopodlažnej výstavbe je oveľa širšia ako v bytových domoch a tieto technológie môžu výrazne rozšíriť technické a konštrukčné riešenia staveniska a tým znížiť náklady a skrátiť jej trvanie.

Kľúčové slová: bývanie; trhu s bývaním.

JEL klasifikácia: R 21, R 31, R 58.

V posledných rokoch sa nízkopodlažná bytová výstavba stala veľmi populárnou a rýchlo sa rozvíja, existuje na to veľa dôvodov. Skúsme sa na nich pozastaviť a tiež zvážiť problémy a budúce vyhliadky takejto výstavby na príklade Rostova na Done.

Zmeny v ponuke a dopyte na ruskom trhu s bývaním viedli k tomu, že relatívny podiel nízkopodlažného bývania zadaných za posledných 20 rokov vzrástol viac ako 7-krát. Dnes sa celoštátny priemer blíži k 50 %, no v roku 1990 to bolo len niečo cez 6 %. Podľa prognóz vlády Ruskej federácie by toto číslo malo byť v roku 2015 minimálne 60 % a v roku 2020 približne 70 % (RBC. Market Research...., 2012).

Nízkopodlažné bývanie sú bytové domy, viladomy, duplexy a chaty, ktorých výška vo väčšine prípadov nepresahuje 2-3 poschodia. Charakteristickým znakom takýchto budov je absencia výťahov a centrálneho žľabu na odpadky. Ide o domy s ľahkou inžinierskou infraštruktúrou.

Existujú 3 formáty nízkopodlažnej bytovej výstavby:

Samostatne stojace obytné domy s najviac 3 podlažiami, určené pre jednu rodinu (individuálne projekty bytovej výstavby);

Obytné domy s najviac 3 podlažiami, pozostávajúce z častí - niekoľkých blokov, ktorých počet nepresahuje 10 a z ktorých každý je určený pre jednu rodinu, má spoločnú stenu (spoločné steny) bez otvorov so susedným blokom alebo susedným blokom bloky, umiestnené na samostatných

© T.G. Zainullina, 2013

TERRA ECONOMICUS ^ 2013 ^ Ročník 11 č. 4 3. časť

T. G. ZAINULLINA

pozemok a má prístup na verejné územie alebo na územie nízkopodlažnej obytnej zástavby (blokované obytné budovy);

Bytové domy s najviac 3 podlažiami, pozostávajúce z jednej alebo viacerých blokových častí, ktorých počet nepresahuje 4, z ktorých každý obsahuje niekoľko bytov a spoločných priestorov a každý z nich má samostatný vchod s prístupom do spoločného priestoru resp. do územia nízkopodlažnej bytovej zástavby (Nariadenie Ministerstva regionálneho rozvoja Ruskej federácie zo dňa 27.2.2010).

Najprv sa pozrime na dôvody rýchleho rastu tohto segmentu trhu s bývaním.

Nízkopodlažná bytová výstavba dlho nezohrávala významnú úlohu pri poskytovaní bývania pre ruských občanov, existuje na to veľa dôvodov vrátane mentality mestského obyvateľstva (zvyk bývať v bytových domoch) a nedostatku voľných pozemkov v mestách, chýbajúca inžinierska infraštruktúra atď.

Ceny bývania v bytových domoch (najmä vo veľkých mestách) sa v posledných rokoch výrazne zvýšili, napríklad si môžete kúpiť dobrý jednoizbový byt v rezidenčnej štvrti Rostov na Done za najmenej 2 200 000 rubľov. samozrejme byty s vacsou rozlohou stoja ovela drahsie. Náklady na výstavbu malej nízkopodlažnej budovy (okrem nákladov na pozemok) budú stáť približne rovnakú sumu, hoci celková a obytná plocha bude oveľa väčšia.

Nízkopodlažná bytová výstavba si vyžaduje výrazne menšie administratívne náklady, najmä povoľovacie konania na tento typ stavieb sú výrazne zjednodušené v porovnaní s množstvom podkladov na výstavbu bytových domov. Využili to najmä bezohľadní vývojári, ktorí získali podklady na výstavbu nízkopodlažných budov v Rostove na Done a následne začali stavať výškové budovy.

Možnosť využitia inovatívnych technológií a materiálov v nízkopodlažnej výstavbe je oveľa širšia ako v bytových domoch s viacerými bytmi a tieto technológie dokážu výrazne rozšíriť technické a dizajnové riešenia v projekte stavby, pričom sa znížia náklady na výstavbu a skráti sa jej čas. Nízkopodlažné obytné budovy sú oveľa lacnejšie na prevádzku, pretože nevyžadujú inštaláciu výťahov, čerpanie vody do vyšších poschodí a používanie iných drahých zariadení. Výstavba takzvaných „radových domov“1 je obzvlášť ekonomická, keďže náklady na mnohé stavebné konštrukcie nepripadajú na jedného, ​​ale na viacerých vlastníkov a rozdeľujú sa aj náklady na údržbu a prevádzku domu.

Akým problémom čelí tento rýchlo rastúci segment trhu s bývaním a ako môžu ovplyvniť jeho perspektívy budúceho rozvoja?

V prvom rade ide o problém nedostatku a prideľovania pozemkov, najmä pri hromadnej (komplexnej) zástavbe. V Rostove na Done sa najrýchlejšie rozvíja výstavba nízkopodlažných budov na pozemkoch záhradníckych partnerstiev. Tieto pozemky majú jednu významnú nevýhodu – nedostatočnú rozvinutosť komunálnej a sociálnej infraštruktúry. Týka sa to predovšetkým nedostatočnej kvality prístupových ciest (asfalt, šírka príjazdovej cesty a pod.). Preto z hľadiska komfortu bývania majú tieto domy ďaleko od ideálu. Ďalším problémom zástavby na takýchto pozemkoch je presúvanie rozvoja komunálnej infraštruktúry na plecia nových vlastníkov, keďže zástavba prebieha spontánne.

Riešením tohto problému je komplexný rozvoj predmestí Rostov na Done, ktorého rozvoj vidíme dnes. Ide o chatové obce v okruhu 10 km. z Rostova na Done: „Solnechny“, „Yasnaya Polyana“, „Priozerye“, „Birch Grove“, „Poselok Donskoy“, „Shchepkin“ atď., Ktoré sa rozvíjajú rôznymi rýchlosťami v závislosti od stupňa vzdialenosti od hlavné dopravné trasy, použité stavebné technológie a ich cena.

Ďalším problémom je nedostatok financií od bánk a pomoci od štátu. Pre jednotlivého developera je veľmi ťažké získať hypotéku na stavbu domu bez zabezpečenia, banky nechcú podstúpiť takéto riziko, hypotéku je možné získať, ak je v meste byt alebo cena pozemku je dosť vysoko. Zatiaľ existuje riešenie len pre komplexnú zástavbu v chatových obciach, keď developerská spoločnosť v spolupráci s bankami vyvíja schému financovania výstavby alebo predaja už postaveného bývania. Ide o obojstranne výhodnú spoluprácu, pretože developer je presvedčený o realizácii projektov vo výstavbe a banka dostáva nového dlžníka na dlhú dobu. Okrem toho Agentúra pre hypotekárne úvery na bývanie (AHML) vyvinula nový produkt hypotekárneho úveru „Nízkopodlažné bývanie“, ktorý poskytuje najvýhodnejšie úverové podmienky na kúpu alebo výstavbu bývania na územiach organizovanej komplexnej nízkopodlažnej zástavby. : byty, bytový dom s pozemkom, pozemok na výstavbu, na ktorom je bytový dom (Agentúra pre poskytovanie hypotekárnych úverov na bývanie..., 2013). Zoznam území organizovanej hromadnej nízkopodlažnej zástavby v súlade s týmto programom zahŕňa 2. etapu výstavby mikrodistriktu Solnechny v meste Bataysk, rezidenčnú dedinu Priazovye v okrese Azov v Rostovskej oblasti a projekt rezidenčnej štvrť v Teplom, Chasovoy lane v meste Shakhty (Agentúra pre hypotekárne úvery na bývanie..., 2013).

Existujú pozitívne príklady verejno-súkromných partnerstiev na trhu nízkopodlažnej bytovej výstavby v mnohých regiónoch Ruska, najmä v meste Petrohrad, v republikách Tatarstan a Baškirsko. Nový hlavný plán rozvoja Rostova na Done zahŕňa aj rozvoj nových území. správca

1 Mestský dom - komplex dvoch alebo viacerých samostatných nízkopodlažných domácností so spoločnými bočnými stenami, s vlastnými vchodmi a oplotenými záhradnými pozemkami.

PROBLÉMY A PERSPEKTÍVY NÍZKEJ BYTOVEJ VÝSTAVBY

Správa Rostov na Done pravidelne dáva do aukcie nové pozemky, čo tiež prispieva k rozvoju nízkopodlažnej bytovej výstavby a integrovanému rozvoju území.

Nízkopodlažná bytová výstavba nie je v Rusku novinkou, mnoho krajín sa vydalo touto cestou rozvoja bytového sektora, najmä v USA je podiel nízkopodlažnej bytovej výstavby asi 90%, preto po zvážení problémov a perspektívy jeho rozvoja môžeme konštatovať, že ide o budúcnosť, s výhradou počiatočnej výstavby dopravných a inžinierskych komunikácií a nie naopak.

LITERATÚRA

Agentúra pre poskytovanie hypotekárnych úverov na bývanie. Hypotekárne produkty. Nízkopodlažné bývanie (2013). Dostupné na: http://www.ahml.ru/ru/participants/prodacts/low-rise/.

Nariadenie Ministerstva regionálneho rozvoja Ruskej federácie z 27. februára 2010 č. 79 „O schválení metodických odporúčaní na stanovenie charakteristík bývania ekonomickej triedy vo vzťahu k obytným domom, ktorých výstavba sa realizuje z prostriedkov Federálny rozpočet“ (2010). Dostupné na: http://www.zakonprost.ru/content/base/151738.

RBC. Prieskum trhu. Podiel nízkopodlažných bytov do roku 2015 bude minimálne 60 % (2012). Dostupné na: http://marketing.rbc.ru/articles/14/12/2012/562949985333612.shtml.

Agentúra pre poskytovanie hypotekárnych úverov na bývanie. Hypotekárne produkty. Nízkopodlažné bývanie. (2013). Dostupné na: http://www. ahml.ru/ru/participants/prodacts/low-rise/. (V ruštine.)

Vyhláška Ministerstva regionálneho rozvoja Ruskej federácie z 27.2.2010. č. 79 „O schválení usmernení na stanovenie charakteristík bývania s nízkymi príjmami v súvislosti s bytovými jednotkami, na ktorých sa výstavba uskutočňuje s využitím federálneho rozpočtu“ (2010). Dostupné na: http://www.zakonprost.ru/content/base/151738. (V ruštine.)

R.B.C. Prieskum trhu. Podiel nízkopodlažných bytov v roku 2015 bude minimálne 60 % (2012). Dostupné na: http://market-ing.rbc.ru/articles/14/12/2012/562949985333612.shtml. (V ruštine.)

TERRA ECONOMICUS ^ 2013 ^ Ročník 11 č. 4 3. časť

Dodatok…………………………………………..………………………………………..27

Úvod

Bytová výstavba je jedným z najdynamickejšie sa rozvíjajúcich segmentov realitného trhu a nesie so sebou osobitnú spoločenskú záťaž. Zabezpečenie bývania a jeho dostupnosť pre obyvateľstvo priamo ovplyvňuje životnú úroveň, ovplyvňuje pôrodnosť a mieru rastu obyvateľstva a ovplyvňuje jeho ekonomickú kultúru, keďže kúpa bývania si vyžaduje značné finančné prostriedky a okamihom nákupu je zvyčajne predchádzalo dlhé obdobie akumulácie. Masový trh s bývaním je potrebný tak na riešenie sociálnych problémov, ako aj na rozvoj ekonomiky ako celku.

Kúpa vlastného bývania je prioritnou potrebou každej rodiny: bez uspokojenia tejto potreby nemôžeme hovoriť o žiadnych sociálnych prioritách spoločnosti.

Na základe toho je realizácia ústavných práv občanov na dôstojné bývanie považovaná za najdôležitejší spoločensko-politický a ekonomický problém. Celkový rozsah a tempo bytovej výstavby, skutočný blahobyt ľudí, ich morálny a fyzický blahobyt, politické hodnotenia a motivácia správania do značnej miery závisia od výberu určitých prístupov k riešeniu tohto problému.

Pred prechodom na trhové vzťahy boli hlavnými zdrojmi doplňovania bytového fondu krajiny štátna bytová výstavba a bytová výstavba podnikmi a organizáciami, podpornú úlohu zohrávala družstevná a individuálna výstavba. V kontexte znižovania rozpočtového financovania výstavby a poskytovania bývania obyvateľstvu sú hlavným zdrojom financií na kúpu bývania vlastné zdroje obyvateľstva, ako aj bankové úvery, ako je to vo väčšine ekonomicky vyspelých krajín. svetove, zo sveta.

Pre zvýšenie objemu bytovej výstavby je potrebné pracovať na zlacnení objektov a skrátení času stavebných prác.

Trendy bytovej výstavby u nás závisia tak od štátu a developerov, ako aj od výrobcov stavebných materiálov. Dosiahnutie požadovaného objemu bytovej výstavby
je možné len vtedy, ak sa realizujú záujmy všetkých účastníkov trhu. V tomto prípade zohráva dôležitú úlohu vytváranie nových stavebných materiálov a zavádzanie inovatívnych technológií, ktoré pomáhajú znižovať náklady na výstavbu, a tým zvyšovať počet stavieb.

V tejto práci by som sa chcel zaoberať bytovou výstavbou v Rusku z pohľadu problémov a perspektív jej rozvoja so zameraním na sociálnu zložku, teda dostupnosť bývania pre obyvateľov. Pretože hlavným problémom výstavby v Rusku je podľa mňa neschopnosť zabezpečiť bývanie pre väčšinu obyvateľstva. Pokúsim sa identifikovať niektoré dôvody tohto stavu a zvážiť možnosti rozvoja trhu.

Kapitola 1. Teoretické aspekty bytovej výstavby.

1.1 Koncepcia a právny základ bytovej výstavby.

Sektor bývania je komplexný systém tvorby, prevádzky a výmeny bytového fondu a zahŕňa časť výrobného sektora (výstavba, opravy, rekonštrukcie a modernizácie, demolácie bytového fondu).

Bytová výstavba je komplexná prepojená štruktúra, ktorá zahŕňa súbor mechanizmov prerozdeľovania bytového fondu a nimi vytváraných služieb bývania, založených na kombinácii záujmov všetkých jej účastníkov a súťaže o efektívne využitie územia. Služby bývania sa týkajú rozsahu súčasného fungovania bytového fondu a sú určené súborom, ktorý môže produkovať každá bytová jednotka bytového fondu. Využívanie bytového fondu nie je len zdrojom uspokojovania bytovej potreby človeka, ale aj zdrojom príjmu pre jeho vlastníkov. V konečnom dôsledku pre obyvateľstvo a ekonomické subjekty pôsobiace na trhu s bývaním je bytový fond cenný nielen ako taký, ale aj ako predmet, ktorý vytvára príjem.

Stav trhu s bývaním závisí od stavu takých premenných, ako je ponuka a dopyt.

Trh s rezidenčnými nehnuteľnosťami je lokalizovaný, pretože jeho nehnuteľnosti sú nehnuteľné a spojené s pozemkom. Všetky pozemky v rámci sídiel sú diferencované.

Kryt je odolný produkt, preto si vyžaduje dlhodobú údržbu a starostlivosť. Charakter a kvalita tohto obsahu ovplyvňuje mieru opotrebovania bytového majetku. Majiteľ domu môže kontrolovať trvanie a stupeň opotrebovania domu tým, že vynakladá peniaze na jeho údržbu, obnovu a údržbu. Všetky tieto vlastnosti majú priamy vplyv na procesy prebiehajúce v sektore bývania a určujú charakter dopytu po bývaní.

Dopyt po projektoch bytovej výstavby predstavuje množstvo bytov, ktoré si spotrebitelia chcú kúpiť, t.j. závisí od ich množstva a individuálnych charakteristík dopytu, určených finančnými možnosťami, nákladmi na bývanie, nákladmi na iné tovary a služby, ziskovosťou a individuálnymi preferenciami. Dopyt po bývaní je nepriamo úmerný cenám a priamo úmerný úrovni príjmov av krátkodobom horizonte je pomerne cenovo elastický.

Ponuka bývania obmedzuje funkciu dopytu. Predstavuje množstvo bývania, ktoré si môže spotrebiteľ kúpiť na trhu pri súčasnej cenovej hladine. Faktory ovplyvňujúce ponuku bývania sú výška hrubých investícií do výstavby, údržby bytového fondu a miera jeho znehodnotenia (vyradenia). Hrubé investície sú rozdelené na novú výstavbu, rekonštrukciu a opravu existujúceho bytového fondu. Čistá investícia je rozdiel medzi hrubými investíciami do bývania a úrovňou jeho strát (odpisy, likvidácia). Na trh s bytmi sa každoročne dostáva len malé množstvo nových bytov a základom bytového fondu je staré bývanie, v ktorom žije väčšina obyvateľstva, takže zmeny cien za bytový fond menia ponuku bytov len v dlhodobom horizonte. termín.

Zvyšovanie nákladov na údržbu, rekonštrukciu a modernizáciu bývania vedie k zvyšovaniu jeho nákladov. Rastúce ceny na trhu s bývaním robia náklady na jeho údržbu a novú výstavbu rentabilnými. Pri nízkych cenách bývania sa údržba domu často stáva nerentabilnou a miera a rýchlosť jeho opotrebovania sa zvyšuje. Nejedná sa o čistú investíciu, ak sa úroveň prevládajúcich cien bývania rovná hodnote stavebných nákladov.

Mechanizmus fungovania bytovej výstavby je determinovaný závislosťou takých základných parametrov, akými sú náklady na bytové služby (vyjadrené nájomným, nájomným), cena, objemy bytovej výstavby a disponibilný bytový fond, ktorý sa vytvára pod vplyvom faktorov ponuky a dopytu. .

S tvorbou ponuky bývania súvisí predovšetkým objem a kvalita disponibilného bývania (dostupný bytový fond a jeho stav) a kapitálový trh (úroveň kapitalizácie nehnuteľností), ktorý určuje ceny bývania a objem jeho výroby. Ponuka bývania je zároveň diktovaná potrebami obyvateľstva na bývanie a úrovňou príjmu z užívania nehnuteľnosti jej vlastníkmi. Potreba bývania obyvateľstva je daná predovšetkým demografickými a všeobecnými ekonomickými podmienkami, ako aj úrovňou akumulácie ich príjmov. Stavebníctvo, s výhradou vnútorných prepojení systému, je samo osebe prvkom bytového sektora.

Vonkajším faktorom ovplyvňujúcim správanie systému môže byť výška návratnosti investície. S rastom rentability investícií do iných oblastí ekonomiky sa príjmy z bytového fondu stávajú pre investorov menej atraktívne a naopak. A správanie investorov ovplyvňujú zmeny v daňovej politike štátu ohľadom nehnuteľností a riziká investovania do bývania. Rozšíreniu dopytu po bývaní ako nehnuteľnosti napomáha pokles úrokovej sadzby z dlhodobých úverov a naopak zvýšenie tejto sadzby vedie k zužovaniu dopytu po bytovom fonde a poklesu objemu výstavby. Nárast dopytu po bývaní ako predmete vedie k zvyšovaniu cien bývania, zvyšovaniu objemov výstavby a bytového fondu.

Ďalším vonkajším faktorom ovplyvňujúcim stav bytového sektora sú zmeny v podmienkach bytovej výstavby. Obmedzená dostupnosť a vysoké sadzby dlhodobých stavebných úverov vedú k vyšším stavebným nákladom a nižším stavebným objemom, pričom ziskové marže klesajú. Prísnejšie miestne predpisy o územnom plánovaní výstavby zvyšujú náklady na výstavbu a znižujú ziskovosť projektu. Objemy výstavby ovplyvňujú aj faktory využitia územia, obmedzenia a zvyšovanie cien pozemkov na výstavbu bytových domov. V konečnom dôsledku zníženie stavebných objemov. Vedie k poklesu ponuky bývania, čo sa prejavuje rastom cien.

Rôzne vonkajšie faktory teda môžu spôsobiť zmeny v jednotlivých a viacerých premenných sústavy prvkov bytového sektora súčasne. Treba si uvedomiť, že makroekonomické zmeny spôsobujú posun viacerých parametrov naraz.

1.2 rozvoj sektor bývania Ruskej federácie.

Sociálno-ekonomické transformácie prebiehajúce v Ruskej federácii radikálne zmenili prístupy k riešeniu problému bývania, ekonomické a organizačné základy bývania a komunálnych služieb. Dlhoročné snahy o vytvorenie právnych a ekonomických podmienok pre prechod na trhové spôsoby regulácie, ako aj politická vôľa vedenia krajiny priniesli isté výsledky.

Zabezpečenie práva na bývanie zaručeného Ústavou Ruskej federácie si vyžaduje cielený a pokrokový trvalo udržateľný rozvoj sektora bývania. Veľký význam pre rozvoj komplexu výstavby a bývania a komunálnych služieb malo prijatie a zlepšenie legislatívneho a regulačného rámca, ako aj začatie implementácie národného projektu „Cenovo dostupné a pohodlné bývanie pre ruských občanov“. Vývoj trhového prostredia v oblasti bývania a komunálnych služieb objektívne potvrdzuje príchod veľkých súkromných podnikov a výrazné mimorozpočtové investície do tohto odvetvia ekonomiky.

V súčasnosti sa čoraz viac ukazuje množstvo problémov spojených s osobitosťami obdobia reforiem v tomto spoločensky významnom sektore. Problémy v rozvoji sektora bývania zvyšujú infraštruktúrne obmedzenia a predstavujú hrozbu spomalenia sociálneho rozvoja a vytvárania jednotného ekonomického priestoru. Ich rýchle riešenie sa stáva obzvlášť dôležitým v kontexte prechodu národného hospodárstva do fázy udržateľného rastu.

Na pozadí rastúceho dopytu po bývaní a jeho ešte výraznejšieho nárastu v prognózovanej budúcnosti zostáva v sektore bývania ako celku a jeho jednotlivých subsektoroch množstvo nevyriešených vnútorných problémov.

Plánovaný intenzívny rast bytovej výstavby kladie zvýšené nároky na priemysel stavebných hmôt, ktorého podniky sú takmer výlučne v súkromnom vlastníctve a nie sú vo všetkých prípadoch finančne a fyzicky pripravené zabezpečiť v krátkom čase tak rýchly nárast výroby stavebných materiálov. Vo všeobecnosti existujúca výrobná kapacita priemyslu ešte umožní rozvoj v najbližších 2-3 rokoch, ale na základe súčasného stavu výroby a prognózy objemov spotreby niektorých druhov stavebných materiálov na obdobie do roku 2010 , odborníci dospeli k záveru, že bez podpory vlády bude stavebníctvo čeliť nedostatku takmer všetkých hlavných druhov stavebných materiálov.

Stavebníctvo v Ruskej federácii sa intenzívne rozvíja, no ponuka stále mnohonásobne zaostáva za dopytom. To vedie k výraznému nárastu cien a „vymývaniu“ lacného bývania dostupného rodinám s nízkymi príjmami. Nárast dostupnosti bývania pre strednú vrstvu je sprevádzaný jej poklesom pre výrazne väčšiu časť populácie s nízkymi príjmami. Odstránenie právnych obmedzení so začiatkom trhových reforiem a vznik legálnych alternatívnych spôsobov riešenia problému bývania viedli k zníženiu počtu rodín na čakacej listine na zlepšenie podmienok bývania z 9,96 milióna rodín v roku 1990 na 3,37 milióna rodín. v roku 2005. Hlavným dôvodom je nedôvera občanov v schopnosť štátu rýchlo vyriešiť ich bytový problém. Možnosť voľnej privatizácie bytového fondu viedla k zvýšeniu podielu súkromného (individuálneho) bytového fondu z 30 % (hlavne vo vidieckych oblastiach) na 77,9 %. V roku 2005 predstavoval súkromný bytový fond viac ako 2 miliardy 275 miliónov metrov štvorcových. metrov celkovej obytnej plochy.

Sektor bývania a komunálnych služieb, ktorý za posledných 15 rokov prechádza reformou, zostáva v mnohých regiónoch najzaostalejším sektorom hospodárstva. Sektor bývania a komunálnych služieb tvorí štvrtinu všetkých fixných aktív v Ruskej federácii, takže jeho zotrvačnosť je veľká. Je potrebné zintenzívniť systémové reformy na zabezpečenie pohodlných životných podmienok pre občanov a odstránenie sociálnych, demografických a ekonomických problémov v subjektoch Ruskej federácie.

V rámci reformy stavebníctva a bývania a komunálnych služieb tak v uplynulom období došlo k významným transformáciám: tarify sa priblížili skutočným nákladom na služby, vytvoril sa základ pre zmluvné vzťahy a bývanie, resp. sa korporatizujú podniky komunálnych služieb. Hľadá sa racionálna kombinácia trhových a administratívnych metód, kompromis medzi sociálnou spravodlivosťou a ekonomickou realizovateľnosťou.

Ustanovenia Dlhodobej stratégie bytovej výstavby Ruskej federácie sú základom pre spoločné chápanie úlohy bytovej výstavby a perspektív jej rozvoja zo strany vládnych orgánov, výkonných a legislatívnych orgánov na rôznych úrovniach, podnikateľských subjektov rôznych foriem. vlastníckych a organizačných a právnych foriem, vlastníkov a nájomcov bytov.

Kapitola 2 Súčasný stav bytového problému v Rusku.

2.1.Bytová výstavba ako priorita štátu.

Ruský systém financovania bývania v predreformnom období zodpovedal prebiehajúcej bytovej politike a spočíval v centralizovanom rozdeľovaní rozpočtových zdrojov na výstavbu verejných bytov a ich bezplatnom poskytovaní občanom stojacim v rade na zlepšenie podmienok bývania.

V období rokov 2000-2007 došlo v oblasti financovania bývania k významným zmenám. Vplyv trhových metód bytovej výstavby na formovanie trhu s bývaním ukazuje tabuľka 1 (Príloha 1).

Ako vidno z údajov uvedených v tabuľke 4, počiatočná fáza trhových vzťahov nezabezpečila zlepšenie v sektore bývania, ale naopak do značnej miery prehĺbila krízové ​​javy. V roku 2007 tak klesol objem nového bývania. v porovnaní s rokom 2000 takmer zdvojnásobil, čo okamžite viedlo k citeľnému zhoršeniu stavu stavebníctva a strate mnohých stavebných podnikov. S priemernou bytovou zásobou 18,8 m 2 / osoba. (hodnota tohto ukazovateľa je blízka krajinám s priemernými príjmami) vo viacerých regiónoch sa tento ukazovateľ pohybuje od 8,7 do 15,9 m 2 / osobu. Tento stav sa v roku 2007 prakticky nezmenil.

Avšak v roku 2006 Vo viacerých krajoch došlo k radikálnej zmene doterajšieho trendu neustáleho znižovania objemu novej bytovej výstavby. Okrem toho sa po prvý raz za roky reforiem v stavebníctve pozastavil pokles investícií do fixného kapitálu a zmluvných prác.

Uvedenie bytov do prevádzky prekročilo úroveň roku 2007. v 43 zakladajúcich subjektoch federácie. Najväčšie objemy bytovej výstavby boli zaznamenané v regiónoch Samara (478 tis. m 2), Belgorod (785 tis. m 2), Petrohrad (1,1 mil. m 2), Baškirsko (1,5 mil. m 2) a samozrejme v Moskve (3,4 mil. mil. m2) a Moskovský región (2,7 mil. m2). Zároveň však v mnohých regiónoch ponuka bývania nielen nerastie, ale aj klesá. Týka sa to napríklad republík Karachay-Cherkess (62 %) a Mari El (63 %), Udmurt (88 %) a Chita (62 %). Podobná situácia je typická pre región Novosibirsk, kde bola miera uvádzania bytov do prevádzky v roku 1999 v roku 1998 predstavovalo 54 %.

Nedostatočné financovanie z federálneho rozpočtu viedlo k tomu, že zo štyroch výrobných a sociálnych zariadení plánovaných na uvedenie do prevádzky nebola realizovaná výstavba a technická pripravenosť väčšiny týchto stavebných projektov nepresahuje 50 %.

V tomto roku sa plánuje prilákať investície do stavebníctva vo výške 685-700 miliárd rubľov. Zároveň sa poskytujú verejné prostriedky vo výške 13,3 miliardy rubľov. Očakáva sa, že bytová výstavba v celej krajine v tomto roku vzrastie minimálne o 1 milión m2

Napriek rastúcemu trendu v objemoch bytovej výstavby, ktorý sa v minulom roku objavil vo viacerých regiónoch, je štruktúra a kvalita bývania vo všeobecnosti naďalej nízka. Vo väčšine prípadov sa teda novostavené bývanie stavia na základe technických, architektonických a plánovacích riešení, ktoré sa vyvinuli v 70-80 rokoch a sú do značnej miery zastarané. Okrem toho sa pri výstavbe a prevádzke bývania používajú zastarané technológie a materiály. a sú energeticky efektívne a náročné na materiály. Týka sa to najmä bývania, ktoré má byť bezplatne alebo čiastočne zaplatené nízkopríjmovým a sociálne slabším skupinám obyvateľstva.

Trend rastúcich stavebných nákladov sa stáva nebezpečným, čím sa novostavba bývania stáva čoraz menej dostupnú pre obyvateľstvo a spôsobuje znižovanie dopytu, a tým aj objemu výroby, čo v konečnom dôsledku vytvára krízu systémového charakteru, v ktorej dochádza k tzv. stály pokles dopytu po bývaní a pokles produkcie, ktorý sa citeľne zintenzívnil v kontexte zhoršujúcej sa makroekonomickej situácie a ďalšieho prudkého poklesu životnej úrovne obyvateľstva po známych rozhodnutiach z augusta 1998.

Súčasná problematická situácia v ekonomike vážne zhoršuje situáciu obyvateľstva, podnikateľov, finančníkov a štátu.

Úloha poskytnúť obyvateľstvu v plnej miere bývanie bola vždy aktuálna. Všeobecnú dynamiku riešenia bytového problému určuje jednota prejavu národného, ​​kolektívneho a osobného záujmu o túto oblasť. Štát už urobil pomerne veľké množstvo pokusov o vyriešenie tohto problému.

V súčasnosti je nízka efektívnosť v činnosti štruktúr bytového hospodárstva, napriek tomu vlastníci bytov, t.j. Vlastníci bytov sa nesnažia zakladať spoločenstvá vlastníkov bytov v domoch, kde sami bývajú, aby svojim zainteresovaným vplyvom zlepšili stav domov a znížili náklady na ich prevádzku a zároveň znížili svoje výdavky na platenie na bývanie a komunálne služby.

Vzhľadom na to, že vlastník znáša bremeno údržby nehnuteľnosti, zodpovedá za riziká spojené so zhoršením jej užívania (údržby), náhodnou smrťou alebo náhodným poškodením, keďže neexistujú osoby, ktoré by mohli niesť zodpovednosť za implementácia (výskyt) takýchto rizík, náhodného charakteru (článok 211 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Riziko - je to stupeň alebo veľkosť očakávaného nebezpečenstva. Neistota jej realizácie (výskytu) dáva uvedenej povinnosti vlastníka mimoriadny význam. V súčasnosti však v Moskve zavádzaný systém zvýhodneného poistenia bývania, ktorý má výrazne sociálny charakter (vlastník bytu platí za poskytnutú poistnú ochranu v podstate veľmi mierny poplatok), napreduje len veľmi ťažko.

Spolu s vývojom trhu s bývaním nastali zásadné zmeny v štruktúre zdrojov financovania bytovej výstavby. Hlavným zdrojom financovania bytovej výstavby boli mimorozpočtové fondy v kombinácii s rôznymi formami štátnej podpory pre občanov a právnické osoby podieľajúce sa na financovaní bytovej výstavby. Podiel rozpočtových prostriedkov na uvádzaní bytov do prevádzky, ktorý pred začiatkom ekonomickej reformy dosahoval 80 %, sa znížil na približne 26 %, vrátane podielu prostriedkov federálneho rozpočtu – na 15 %. Medziročné údaje o zmenách v štruktúre uvádzania do prevádzky celkovej plochy bytových domov podľa zdrojov financovania sú uvedené v tabuľke 2 (príloha 2).

Zmena pomeru zdrojov financovania nielenže neznížila závažnosť bytového problému, ale viedla aj k jeho ďalšiemu zvyšovaniu. Najmä problém podceňovania významu sociálnej orientácie bytovej reformy sa stal ešte zrejmejším. Na jeho vyriešenie bolo potrebné vypracovať ďalšie opatrenia štátnej podpory pre určité sociálne skupiny obyvateľstva, predovšetkým občanov s nízkymi príjmami, mladé a veľké rodiny, ako aj vojenský personál, občanov preradených z vojenskej služby do zálohy alebo dôchodcov, osoby, ktoré dlhodobo pracujú na Ďalekom severe a v podobných oblastiach, k nim lokality, vnútorne vysídlené osoby, občania postihnutí nehodami a prírodnými katastrofami. Na vyriešenie týchto problémov bolo zameraných množstvo vypracovaných a schválených federálnych cieľových programov.

Výsledky implementácie hlavných federálnych programov naznačujú, že realizácia štátnej bytovej politiky v strednodobom a dlhodobom horizonte by mala byť postavená nielen na základe zámerov samotných, hoci aj tých najlepších, vyriešiť vleklé problémy so zabezpečením bývania. občanov Ruskej federácie, ale aj s prihliadnutím na reálne dostupné príležitosti, najmä na systém financovania.

Objektívna potreba zvýšiť objem bytovej výstavby a kvalitu stavaného bývania je daná aj aktuálnou situáciou celkového stavu bytového fondu v Rusku.

rozvoj

bytová výstavba bola vedením krajiny akceptovaná ako prioritný smer hospodárskej politiky do roku 2010. Projekt poskytovania dostupného bývania všetkým vrstvám ruských občanov však zatiaľ nedosiahol praktickú úroveň.

V roku 2005 bolo uvedených do prevádzky 43,6 milióna metrov štvorcových. m bývania (tabuľka 3), čo je o 6,3 % viac ako v roku 2004, bolo postavených 515 tisíc bytov s priemernou celkovou plochou 84,5 m2. Tempo rastu objemu skolaudovaných rezidenčných nehnuteľností sa v porovnaní s predchádzajúcim rokom spomalilo o polovicu a dosiahlo 6,3 % oproti 12,6 % (obr. 3), čo bolo výsledkom vplyvu kombinácie faktorov, hlavne obmedzovanie objemu ponuky nových rezidenčných nehnuteľností.

2.2 Perspektívy rozvoja bytovej výstavby v Rusku

Dnes je u nás znehodnotenie bytového fondu približne 70%. Vyhliadky stavebného biznisu v Rusku sa preto na najbližších päť až sedem rokov javia ako najsľubnejšie. Čoraz viac účastníkov stavebného biznisu však predpovedá, že trh s rezidenčnými nehnuteľnosťami sa čoskoro zaplní. Vyvodzujú závery: poklesne dopyt po bytoch alebo výrazne klesnú ceny štvorcových metrov bývania.

Napríklad vo veľkých regionálnych mestách Ruska už stavebný biznis začína odmietať investície do bytovej výstavby a uprednostňuje výstavbu komerčných priestorov. Dôvodom je nadmerné tempo bytovej výstavby. Ak v meste s miliónom obyvateľov dosiahne stavebný biznis úroveň uvedenia do prevádzky 1 milión m2. m bývania ročne, potom sa o niekoľko rokov, napriek veľkému množstvu schátraných bytov v meste, zaplní trh s rezidenčnými nehnuteľnosťami. Väčšina ruských obyvateľov nemá možnosť kúpiť si bývanie na vlastnú päsť - dôvodom je neustály dynamický rast cien nehnuteľností (pri absencii rovnakého tempa rastu príjmov domácností).

Napriek množstvu problémov, ktoré bránia výstavbe obytných budov, sa stavebníctvo naďalej rozvíja. Jednou z hlavných prekážok stavebného biznisu je problematika pozemkov: s narastajúcim tempom bytovej výstavby zostáva stále menej pozemkov, na ktorých je možná výstavba. Spravidla sú už centrá veľkých miest zastavané, pozemky rozpredané. Účastníkom stavebného biznisu ostávajú pozemky na periférii, bez vhodnej inžinierskej infraštruktúry. Poskytovanie komunikácií zase ovplyvňuje náklady na štvorcový meter postaveného bývania.

Zákon nedávno obmedzil aj možnosti účastníkov stavebného podnikania. V dôsledku prijatia mnohých zákonov týkajúcich sa stavebníctva sa výrazne predĺžil časový rámec na získanie dokumentácie na výstavbu objektov. Zvýšil sa počet orgánov kontrolujúcich stavebný biznis. Preto už pre nikoho nie je tajomstvom, že investori začínajú s výstavbou objektov bez toho, aby mali kompletný balík dokumentov - dodatočné povolenia dostávajú, keď už výstavba začala. Vyzbieranie všetkých povolení totiž môže niekedy trvať aj dva roky, čo je dlhšie, ako trvá stavba domu.

Rast cien stavebných materiálov by mal spomaliť aj rast bytovej výstavby. To sa však nestalo, stavebný podnik preniesol vysoké náklady na materiál na náklady na bývanie, nič viac.

Napriek všetkým ťažkostiam sa tempo bytovej výstavby v Rusku každým rokom zvyšuje. Účastníci stavebného biznisu krčia plecami, nevediac, či tento jav zaradiť medzi plus alebo mínus.

Kľúčovým prvkom štátnej bytovej politiky v Rusku je program „Dostupné bývanie“, ktorého jednou zo súčastí je poskytovanie hypotekárnych úverov obyvateľstvu. V prvom štvrťroku 2007 boli poskytnuté pôžičky vo výške 82,3 miliárd rubľov, čo je o 4 % viac ako v prvom polroku 2006. Zároveň túto službu využíva iba asi 6-7% Rusov, ktorí si chcú kúpiť bývanie, zatiaľ čo v európskych krajinách - asi 60%, v USA - 90%.

Dôvodom je, že hypotéky v Rusku sa objavili relatívne nedávno, ich mechanizmus nie je úplne odladený, zatiaľ čo vo vyspelých krajinách je vďaka desaťročiam starým schémam kúpa domu na úver skutočne zisková. Ruské banky len nedávno znížili a niektoré dokonca zrušili zálohové platby na hypotekárne úvery, čo je bežná prax európskych a amerických bánk.

Rast hypotekárnych úverov naznačuje nielen nárast dopytu po úveroch, ale do veľkej miery odráža aj rast cien na trhu rezidenčných nehnuteľností. Hypotéky by sa u nás podľa bankárov viac rozšírili, nebyť súčasnej cenovej hladiny, ktorá je do značnej miery spôsobená nerovnováhou ponuky a dopytu. “...Zatiaľ sme sa nedostali ani na úroveň roku 1987. Dopyt je obrovský, stále nebolo dosť bytov,“ poznamenáva Alexander Sherstyukov, výkonný riaditeľ bloku retailového obchodu Moskovskej banky.

Na spomalenie výstavby rezidenčných nehnuteľností vplýva viacero faktorov. Jedným z nich sú legislatívne obmedzenia, napríklad federálny zákon „O účasti na spoločnej výstavbe“, ktorý vstúpil do platnosti v roku 2006. Zaviedol nové pravidlá hry: lehota na získanie balíka počiatočnej povoľovacej dokumentácie sa zvýšila na jeden až dva roky. V dôsledku toho sa začiatkom roka znížila ponuka bývania na primárnom trhu v porovnaní s rovnakým obdobím roku 2005 na 50 %. Momentálne sa situácia do istej miery stabilizovala: veľké firmy sa prispôsobili požiadavkám platnej legislatívy, zatiaľ čo bezohľadní developeri, ako aj firmy s nepremyslenou finančnou politikou z trhu odišli.

Ďalším dôvodom je podľa analytikov nedostatok vládnych stimulov na zvýšenie objemu výstavby. Ako ukazuje prax, pre developerov je výhodnejšie postaviť menej obytných priestorov a predať ich za vyššiu cenu, ako provízovať viac štvorcových metrov, a tým prispieť k zníženiu trhových cien.

Prispieva k tomu aj nedostatok pozemkov vhodných na výstavbu bytových domov. Podľa odborníkov nie je u nás viac ako jedno percento všetkých pozemkov určených na bytovú výstavbu, zvyšok sa z toho či onoho dôvodu považuje za nevhodný na tento účel. Problém je možné vyriešiť iba na úrovni štátu: je potrebné dôkladne preskúmať legislatívny rámec a zrušiť množstvo obmedzení, ako aj zjednodušiť mechanizmus prevodu pozemkov do požadovanej kategórie.

A napokon problém infraštruktúry, respektíve jej nedostatku. V poslednej dobe sa developerom čoraz častejšie ponúkajú pozemky „na otvorenom poli“, kde nie sú žiadne komunikácie, energetické siete ani cesty. Pre developerov nie je výhodné financovať vytváranie infraštruktúrnych zariadení.

Napriek problémom, ktoré bránia rozvoju národného projektu „Dostupné bývanie“, existujú určité pozitívne aspekty. Najmä v poslednom čase sa úrady snažia nájsť spoločnú reč s developermi a stavebníkmi. Živým príkladom je interakcia vládnych orgánov s verejnou organizáciou malých a stredných podnikov „Podpora Ruska“, v rámci ktorej sa podnikatelia snažia dosiahnuť porozumenie a podporu úradníkov pri riešení najdôležitejších problémov stavebného priemyslu. - zlepšenie legislatívneho rámca, zjednodušenie mechanizmu zmeny kategórie pôdy, ako aj stimulácia rastu objemov výstavby.

Navyše, ako už bolo spomenuté, trend vo vývoji hypotekárneho úverovania, na ktorý vsádzajú úrady, podniky aj bežní občania, je celkovo pozitívny. Najmä hypotéky už nie sú výsadou, ktorú môžu získať obyvatelia hlavného mesta: čoraz viac regionálnych bánk poskytuje úvery. Zároveň je po nich v regiónoch dosť vysoký dopyt. V Sibírskom federálnom okruhu sa teda v prvom štvrťroku tohto roka vydalo asi 15 miliárd rubľov, približne rovnakú sumu poskytli svojim klientom banky okresu Volga.

„Bytový problém u nás vyrieši až radikálna zmena podmienok výstavby. Tento problém závisí od dvoch faktorov – dostupnosti bývania a jeho dostupnosti,“ zhŕňa Alexander Sherstyukov. Hypotéka podľa neho nevyrieši problém dostupnosti bývania, dokáže však priblížiť termín jeho obstarania.

„Objem bytovej výstavby v Rusku v roku 2010 by mal prekročiť ukazovatele najlepších sovietskych rokov,“ tak znie prognóza dynamiky trhu od ministra pre miestny rozvoj Ruskej federácie Vladimira Jakovleva. V sovietskych časoch nastal vrchol výstavby v polovici osemdesiatych rokov, keď sa ročne uvádzalo do prevádzky asi 76 miliónov metrov štvorcových. obytné priestory. V roku 2010 plánujú úrady v rámci projektu „Dostupné bývanie“ postaviť 80 miliónov m2. bývanie. To samozrejme do určitej miery vyrovná ponuku a dopyt na trhu a povedie k určitému zníženiu cien. Netreba však zabúdať, že pre stabilný rozvoj trhu je potrebné uviesť do prevádzky minimálne 1 m2. obytnej plochy za rok na osobu, čo znamená, že je potrebné postaviť 145 miliónov m2. za rok je údaj, ktorý je v blízkej budúcnosti ťažko dosiahnuteľný.

Keď už hovoríme o perspektívach bytovej výstavby, nemožno sa nedotknúť faktora, ktorý má priamy vplyv na primárny trh s bývaním - aktuálny stav a vývojové trendy trhu so stavebnými materiálmi. Odborníci jednomyseľne hovoria: výstavba v Rusku je drahá.

Jedným z hlavných dôvodov súčasného stavu je nízka miera rozvoja domáceho trhu, v dôsledku malého počtu výrobcov, nie príliš vysoká kvalita stavebných materiálov, ako aj slabá konkurencia. Vzhľadom na rast sektora bytovej výstavby však analytici predpovedajú rýchly rozvoj trhu so stavebnými materiálmi v najbližších 2-3 rokoch. Ide predovšetkým o výrobu „základných“ materiálov ako cement, betón, tehla a suché stavebné zmesi.

Pre zvýšenie objemu bytovej výstavby je potrebné pracovať na zlacnení objektov a skrátení času stavebných prác. V 60-70 rokoch minulého storočia bol tento problém vyriešený pomerne jedinečným spôsobom: prioritou bola inštalácia lacných panelových konštrukcií. Inžinieri ušetrili na obytnej ploche, výške stropu, hrúbke steny a kvalite stavebných materiálov. Zároveň sa nepočítalo s obrovskými tepelnými stratami, vysokými nákladmi na dopravu, nehovoriac o kvalite domov.

Situácia sa zmenila za posledných pár rokov, keď sa pri kalkulácii nákladov začali okrem cien stavebných materiálov zohľadňovať aj mnohé iné faktory. Spoločnosti pôsobiace na domácom trhu so stavebnými materiálmi ponúkajú technologické riešenia, ktoré zlepšia kvalitu stavieb a minimalizujú rozpočty projektov.

Ak zhrnieme vyššie uvedené, treba poznamenať, že trendy bytovej výstavby u nás závisia tak od štátu a developerov, ako aj od výrobcov stavebných materiálov. Dosiahnutie požadovaného objemu bytovej výstavby je možné len pri realizácii záujmov všetkých hráčov na trhu. V tomto prípade zohráva dôležitú úlohu vytváranie nových stavebných materiálov a zavádzanie inovatívnych technológií, ktoré pomáhajú znižovať náklady na výstavbu, a tým zvyšovať počet stavieb.

ZÁVER

Po analýze vzniku a vývoja bytovej výstavby v Rusku možno vyvodiť nasledujúce závery.

1. Zabezpečenie bývania obyvateľstva je najdôležitejším sociálno-politickým a ekonomickým problémom. Celkový rozsah a tempo bytovej výstavby, skutočný blahobyt ľudí, ich morálny a fyzický blahobyt, politické hodnotenia a motivácia správania do značnej miery závisia od výberu určitých prístupov k riešeniu tohto problému.

K dnešnému dňu ruský bytový fond stále obsahuje značnú časť domov so slabo vybavenými bytmi, z ktorých asi 1,3% sa nachádza v chátrajúcich a chátrajúcich budovách, ako aj v individuálnych súkromných domoch. Zároveň sa väčšina novovybudovaných bytov stavia na základe technických, architektonických a plánovacích riešení, ktoré vznikli v 70. až 80. rokoch a sú do značnej miery zastarané. Navyše pri výstavbe a prevádzke bývania využívajú zastarané technológie a materiály, ktoré sú energeticky a materiálovo náročné.

Nebezpečným sa v tomto smere stáva trend zvyšovania stavebných nákladov, ktorý spôsobuje, že novostavba bývania je pre obyvateľstvo čoraz menej dostupná a spôsobuje znižovanie dopytu a následne aj objemu výroby. V konečnom dôsledku tak vzniká kríza systémového charakteru, ktorá sa v kontexte zhoršujúcej sa makroekonomickej situácie a ďalšieho prudkého poklesu životnej úrovne obyvateľstva po známych rozhodnutiach z augusta 2007 citeľne prehĺbila.

Súčasná problematická situácia v ekonomike vážne zhoršuje situáciu obyvateľstva, podnikateľov, finančníkov a štátu, ktorého záujmy sa dnes, viac ako kedykoľvek predtým, zhodujú v tom, že riešenie bytového problému spočíva vo vytvorení a rozvoji národnej systém poskytovania hypotekárnych úverov.

2. Zavedenie poskytovania úverov na kúpu bývania do obchodného obehu občanom, ktorí majú spoľahlivú istotu návratu vo forme nehnuteľnosti (kúpenej nehnuteľnosti), by mohlo priniesť:

Neustály a významný prílev finančných prostriedkov na trh s bývaním;

Oživiť stavebníctvo a súvisiace priemyselné odvetvia;

Zvýšiť príjmy a rozpočty domácností na všetkých úrovniach.

3. Vytváranie hypoték a systém poskytovania hypotekárnych úverov v Rusku je komplikovaný faktormi, ako sú:

Nedostatok zdrojov komerčných bánk na dlhodobé investície;

Nedostatok vládnej podpory a preferenčného zdaňovania pre investorov poskytujúcich dlhodobé pôžičky;

Nedostatočný rozvoj legislatívneho rámca pre hypotekárne úvery;

Nedostatok sekundárneho hypotekárneho trhu.

4. Rozsah problémov rozvoja bytovej výstavby a hypotekárneho úverovania, ako aj ich zložitosť a komplexnosť si vyžadujú pri ich riešení využívať programový prístup, čo najrýchlejšie kroky a plné využitie svetových skúseností, opierajúc sa o medzinárodnú spoluprácu .

Úspech konkrétneho programu bude závisieť od pritiahnutia všetkých možných zdrojov hypotekárnych úverov na bývanie do tejto oblasti – úverových zdrojov hypotekárnych a univerzálnych bánk, individuálnych, podnikových a inštitucionálnych investorov.

Podľa MVRR si asi 30 % obyvateľov plánuje zlepšiť podmienky bývania na vlastné náklady, teda ide o potenciálnych kupcov bytov. Do roku 2010 by to mohlo priniesť príjmy vo výške 3 až 6 biliónov. trieť. Vzhľadom na obrovský potenciál rozvoja bytovej výstavby štát, ktorý dal vznik zodpovedajúcemu národnému projektu, sleduje nielen sociálne, ale aj ekonomické záujmy. S rozvojom stavebníctva dostane celý ruský priemysel silný impulz.

Bývanie je oveľa jednoduchšie ako v iných odvetviach: potenciál rastu trhu je veľmi významný a na rozdiel od iných odvetví tu nie je problém s konkurenčným dovozom. V zásade môže samotná ekonomika zabezpečiť dopyt po bývaní, nie však tam, kde hovoríme o hromadnej bytovej výstavbe. Štát by sa mal starať o cenovo dostupnú, sociálne orientovanú výstavbu, v tomto prípade sa nezaobíde bez organizačnej úlohy úradov. Ale, samozrejme, nemalo by dôjsť k úplnému návratu štátu do priemyslu – kontrolné opatrenia by mali mať väčšinou skôr kontrolný a hospodársko-politický, ako ekonomický charakter.

Aké problémy má stavebný komplex v súčasnosti a čo môže urobiť štát, aby ich vyriešil? Hlavnou nevýhodou vládnej politiky je, že veľká väčšina projektov zahrnutých do federálneho cieľového programu „Bývanie“ je zameraná na stimuláciu dopytu po bývaní: rozvoj hypoték, pomoc mladým rodinám, vojenskému personálu atď. Podľa niektorých odhadov až v roku 2006 boli projekty použité na tieto účely, plánovalo sa vyčleniť asi 50 miliárd rubľov. federálne fondy.

Navyše to nezohľadňuje investície do hypotekárnych úverov od veľkých komerčných bánk. Problém efektívneho dopytu určite existuje a v mnohých krajinách sveta sa rieši prostredníctvom rozvoja mechanizmov poskytovania hypotekárnych úverov. Samotné hypotéky však situáciu nevyriešia: v krajine sa stavia veľmi málo bytov, preto by politika štátu mala zahŕňať opatrenia zamerané na

zvýšenie ponuky hromadného bývania.

Čo treba dnes urobiť, aby sa situácia napravila?

skutočne zmeškali termíny realizácie národného projektu? V prvom rade posilniť kontrolu nad implementáciou predpisov existujúceho legislatívneho rámca v stavebníctve. Podľa úradníkov dnes dochádza k nezákonnému poskytovaniu pozemkov na výstavbu, čím sa obchádzajú dražby pozemkov, ktoré sú povinné od jesene 2005 (od prijatia príslušného zákona je z 1 000 pozemkov určených na zástavbu najviac 100). boli vydražené). Okrem toho je potrebné oslabiť silu monopolov, ktoré sa vytvorili na miestnych trhoch, čo prispieva k neprimeranému zvyšovaniu cien a umelému znižovaniu objemu dodávaného bývania.

V stavebnom komplexe spolu so súkromnými je ich viac

zásadné problémy. Tým hlavným je teda degradácia investičného majetku v priemysle stavebných hmôt, najmä v regiónoch. Štát si musí uvedomiť, že hromadná bytová výstavba nemôže byť samostatným výnosným biznisom ani pri efektívnom dopyte a rozvinutom hypotekárnom systéme, keďže táto činnosť je a priori spojená s vysokými finančnými rizikami. Efektívny rozvoj stavebníctva je možný len prostredníctvom spoločnej účasti súkromných a

štátny kapitál. Na realizácii sa budú podieľať obchodné štruktúry

úlohy stanovené štátom len vtedy, ak štát kompenzuje vzniknuté systémové riziká. Existuje mechanizmus verejno-súkromného partnerstva, v ktorom verejné prostriedky smerujú do súkromných štruktúr prostredníctvom systému dotovaných účelových pôžičiek. Využitím tohto mechanizmu je možné stimulovať rozvoj materiálno-technickej základne stavebného komplexu.

Bibliografia

1. Berezin, M. A. Malgin. Potenciál sekundárneho trhu s bývaním v ruských mestách. //Otázky ekonómie - 2003 -č.10 str.68-79.2. M. Berezin, A. Malgin. Potenciál sekundárneho trhu s bývaním v ruských mestách. // Problematika ekonomiky - 2003 - číslo 25 s. 25-36.3. Vysokovsky A. Trendy vo fungovaní trhu s bývaním a pozemkami v ruských mestách. //Otázky ekonómie -2001-№10-s.101-111.4. Guzanovej. A. Potreby a dopyt po bývaní vo veľkých ruských mestách. I/ Ekonomické otázky. -2002 -Č.10-s.34-48.5 A. Guzanova, Potreba a dopyt po bývaní vo veľkých ruských mestách. // Ekonomické otázky, 2005, č.10, s.46.6 Neverov V. Riešenie problému bývania by sa malo stať národným úloha číslo jedna. //Ekonomika a život. -2005 -№33 -str.2.7 Saburov. E. Bytová výstavba ako priorita štátu // Ekonomické otázky. -2006 -№7 -str.31-35.

8. Stupin I.V. Ako skrotiť stavebný komplex // Expert. 2006. Číslo 11.

9 Yasin E. Problém bývania je kľúčovým bodom ekonomických reforiem. // Economic Issues. -2004 -№7 -s.4-7.

10Ruská štatistická ročenka. 2005 M.: Roskomstat, 2006.

11Oceňovanie nehnuteľností: učebnica / vyd. A. G. Gryaznová, M. A. Fedotová. – 2. vyd., prepracované. a dodatočné – M.: Financie a štatistika, 2007. – 560 s.

12Oceňovanie nehnuteľností: učebnica. príručka pre vysokoškolákov študujúcich ekonomiku a manažment / L. N. Tepman; upravil V. A. Švandara. -2. vyd., revidované. a dodatočné – M.: UNITY-DANA, 2007. – 463 s.

13Prioritné národné projekty www.rost.ru

14Agentúra pre hypotéky a úvery na bývanie www.ahml.ru

15Ukazovatele trhu s nehnuteľnosťami www.irn.ru

Príloha 1

stôl 1

Dynamika zmien ukazovateľov stavu bytovej výstavby v Rusku.

Dodatok 2

tabuľka 2

Zmena štruktúry uvádzania do prevádzky celkovej plochy bytových domov podľa zdrojov financovania, %

Dodatok 3

Tabuľka 3

Dynamika ukazovateľov bytovej výstavby v Rusku v rokoch 2000-2005.

Index	2000	. 2001	2002	2003	2004	2005
Vstupná hlasitosť bývanie, mil.	30,3	31,7	33,8	36,4	41,0	43,6
Miera rastu vstupu	-	105	107	108	113	106
postavený byty, tis	373	382	396	427	744	515
Priemerný súčet postavený byty, m2. m.	81,1	83,1	85,3	85,4	86,0	84,5
Podiel bytov, % Jednoizbový	20	20	21	23	25	28
Dvojizbový	29	30	30	31	31	32
Trojizbový	34	33	32	31	29	27
Štvorizbový a viac	17	17	17	15	15	13

Medzi investičnými metódami, ktoré má bežný Rus k dispozícii, boli, sú a budú vždy na prvom mieste nehnuteľnosti. Moderné metódy riadenia kapitálu používané na Západe – investovanie peňazí do akcií, dlhopisov, rôznych investičných fondov a iných aktív, ktoré sú módne medzi finančníkmi po celom svete – sa v Rusku akosi veľmi neudomácňujú.

Pre Rusov mala otázka vlastného bývania vždy takmer posvätný význam a model internátov vo viacbytových domoch, nastolený v rokoch budovania komunizmu (vtedy socializmu), postupne upadá. Vezmime si napríklad fakt, že historicky (pred rokom 1917) väčšina obyvateľstva (90 %) krajiny žila vo vlastných domoch a usadlostiach, keďže prevládal spôsob života spojený s pôdou (roľníctvo).

Napriek uplynulému storočiu, plnému všemožných ťažkých časov, sa trend bytovej výstavby v Rusku opäť vracia takpovediac opačným smerom k prapočiatkom a čoraz viac naberá na sile trend individuálnej bytovej výstavby.

Tento smer rozvoja výstavby poskytuje skutočne jedinečné možnosti nielen pre tých, ktorí chcú bývať vo vlastnom, ale aj pre tých, ktorí majú chuť na tom zarobiť. Ako viete, najväčší zisk má investor, ktorý je na samom začiatku nastupujúceho trendu.

Napriek všetkým ťažkostiam spojeným so stavebným komplexom v Rusku (pokiaľ ide o byrokratické postupy) má investícia do nízkopodlažnej výstavby značné výhody. V priemere v celej krajine (podľa odborníkov) je miera návratnosti investora v nízkopodlažnej bytovej výstavbe okolo 50 - 60 %. To je oveľa viac ako u developerov, ktorí už tri roky nedokážu predať milióny štvorcových metrov bytov vo viacposchodových „elitných“ štvrtiach.

Tento článok bude hovoriť o perspektívach investovania do nízkopodlažnej výstavby, aké príležitosti a riziká existujú na tomto veľmi zaujímavom trhu. A tiež, ktoré spôsoby investovania sú v súčasných podmienkach a dlhodobo výhodnejšie.

Trh nízkopodlažných individuálnych budov v Rusku – hlavné trendy a charakteristiky

Akákoľvek investícia spravidla začína hodnotením samotného trhu a tých dlhodobých trendov, ktoré priamo alebo nepriamo ovplyvňujú potenciálny zisk investora ().

Medzi hlavné charakteristiky ruského nízkopodlažného stavebného trhu v roku 2017 av nasledujúcich rokoch patria tieto dôležité body:

1. Stavebné firmy zamerané na výškové budovy v súčasnosti zvládajú nízkopodlažnú výstavbu. Vysvetľuje to skutočnosť, že spoločnosti zaoberajúce sa výstavbou výškových budov fungovali najmä tak, že prilákali veľké množstvo úverových prostriedkov, ktoré sa počas krízy stali nedostupnými. Nízkopodlažné stavebné projekty sú v kríze likvidnejšie. Obytné obce je možné uvádzať do prevádzky v samostatných etapách, kedy sú niektoré domy ešte vo výstavbe.
2. Ďalším dôležitým trendom sú nafúknuté náklady na mestské bývanie a nedostatok dostupných lokalít v meste.. Napriek dopytu sa však na trhu s nehnuteľnosťami v krajine vyskytujú nerealizované alebo neúplne zrealizované projekty (pri predaji nehnuteľností niekoľko rokov). Dôvodom sú nepremyslené rozhodnutia: nesprávne určenie konkurenčnej situácie na trhu, úroveň dopytu, chyby v situovaní chatovej komunity, identifikácia cieľových skupín kupujúcich, racionálne rozmiestnenie pozemkov, poloha obce a pod.
3. Všeobecný pokles cien primárneho bývania má veľký vplyv na realitný trh vo všeobecnosti a najmä na segment nízkopodlažnej zástavby., čo zatiaľ brzdí silný rast investícií v tomto sektore ekonomiky.

Na druhej strane, dlhodobý pokles, ako vieme, vždy vystrieda rast a pri pohľade na grafy cenovej dynamiky môžeme konštatovať, že trh je „na dne“, od čoho môžeme očakávať ďalší cyklus dlhodobého rastu dopytu.

1. Ďalším významným faktorom, ktorý má priamy vplyv na tvorbu dopytu na trhu s bývaním, je pomerne vysoká úroveň poskytovaných hypotekárnych úverov aj napriek kríze.

Úroveň úrokových sadzieb z úverov má podľa odborníkov klesajúcu tendenciu, čo „naštartuje“ realitný trh v najbližších rokoch.

1. Ďalším faktorom, ktorý ovplyvňuje trh nízkopodlažnej výstavby, je prerozdelenie dopytu z bytových domov do nízkopodlažných budov a sídlisk., kde, ako je zrejmé z prezentovaného grafu, podiel sektora individuálneho bývania takmer 3-násobne prevyšuje viacbytové bývanie.

1. Nemenej dôležitým ukazovateľom ukazujúcim dlhodobý trend dopytu po nízkopodlažnej výstavbe je štruktúra dopytu na trhu, ktorý je tvorený dopytom zo strany špecifických vekových skupín obyvateľstva. Hlavnými kupujúcimi chát a súkromných domov sú spravidla rodiny vo vekovej skupine 30 - 45 rokov. Väčšinou práve v tomto momente má rodina už naakumulovaný kapitál, stabilný príjem a prichádza na rad rozšírenie rodiny a zlepšenie životných podmienok.

Ako môžete vidieť z grafu nižšie, hlavná veková skupina kupujúcich domov dosiahne svoju najvyššiu hodnotu do roku 2030. To vytvára vynikajúce podmienky pre investora, aby sa pripravil na vstup na tento trh.

Samostatná otázka súvisí s tým, aký typ individuálneho bývania je medzi rôznymi skupinami obyvateľstva žiadaný. Pre väčšiu prehľadnosť sú charakteristiky prosa pre typy individuálnej zástavby zhrnuté v tabuľke 1, kde, ako je vidieť, rozsah dopytu (a teda aj cien) silne závisí od oblasti, vzdialenosti od centra mesta, dostupnosť infraštruktúry a vlastnosti prírodnej krajiny.

Ak zhrnieme všetko uvedené v tejto časti venovanej stručnej analýze trhu, môžeme konštatovať, že perspektíva rozvoja nízkopodlažnej výstavby v Rusku je stále len na úplnom začiatku. Existujú príležitosti na investovanie nielen do samotných objektov, ale aj do majetku súvisiaceho s infraštruktúrou chatových dedín, pozemkov atď.

Vo všeobecnosti sú hlavnými výhodami investície do nízkopodlažnej výstavby tieto faktory:

• využitie technológií SIP (tzv. montované domy);
• zníženie nákladov na výstavbu, najmä keď existujú hotové dizajnové riešenia, ktoré sú vypracované roky
• skrátenie času výstavby s výhradou zachovania kvality predmetov. Priemerná doba výstavby od nulového cyklu po uvedenie do prevádzky je od 6 do 9 mesiacov
• zjednodušenie postupu pri uvádzaní objektov do prevádzky.

K tomu patrí aj skutočnosť, že v Rusku sa postupne rozvíja trh s cennými papiermi krytými hypotékami. To umožňuje prilákať financovanie výstavby, ktoré nesúvisí s bankovými úvermi, čo výrazne znižuje prah pre vstup investorov na trh.

Aké sú hlavné investičné metódy, ktoré možno použiť v ruských podmienkach pri práci na nízkopodlažnom stavebnom trhu:

1. Najjednoduchšou formou je kúpa (investícia) takmer hotových domov s následným ďalším predajom. Na rozdiel od jednoduchej špekulatívnej transakcie tu však investor nehnuteľnosť zveľadí, dobuduje (mnohé chaty sú už roky nedokončené), zabezpečí infraštruktúru a sadové úpravy.
2. nadobudnutie pozemku s následným rozdelením na menšie, na predaj na výstavbu rodinných domov
3. investovanie formou finančného lízingu bývania, kedy investor po nadobudnutí predmetov ich predá na trhu formou lízingu, pričom ako zisk dostáva úroky z lízingových zmlúv.
4. investovanie cez špeciálne fondy nehnuteľností, ktoré prostredníctvom hypotekárneho programu dosahujú zisk predajom svojich akcií na finančnom trhu () alebo predajom akcií investorom
5. samostatná výstavba rodinných domov na kľúč s následným predajom na trhu. Toto je najjednoduchšia, ale zároveň najdrahšia schéma, pretože predaj všetkých postavených domov si vyžaduje čas. Táto forma investovania je použiteľná len vtedy, keď má investor vlastný zdroj lacnej likvidity, nezávislý od bánk, čo mu umožňuje sťahovať kapitál z obehu na pomerne dlhú dobu bez ujmy. Navyše je táto technika použiteľná tesne pred začiatkom boomu dopytu po individuálnom bývaní a potom sa vám investovaný kapitál „vráti“ za pár mesiacov.

Konečne

Stojí za zmienku, že investovanie do nehnuteľností so všetkou ich spoľahlivosťou (?) si vyžaduje, aby investor starostlivo analyzoval trh na mnoho ďalších rokov, pretože objekt, ktorý sa stane nerentabilným, nie je možné rýchlo predať, ako je to možné napr. napríklad s balíkom akcií na akciovom trhu.