Čo to znamená – poistenie profesijnej zodpovednosti a pred akými rizikami dokáže ochrániť bežných občanov, ktorí sa obrátia na realitné kancelárie so žiadosťou o pomoc? O odpovede na tieto otázky sa redakcia magazínu Altaj Real Estate obrátila na Irinu Popovu, riaditeľku altajskej pobočky AlfaStrakhovanie, spoločnosti, kde sú poistení altajskí realitní makléri.

- Irina Valerievna, povedzte nám, prečo musia realitné kancelárie poistiť svoju profesionálnu zodpovednosť?

Faktom je, že chyby realitných maklérov pri zostavovaní dokumentov alebo pri kontrole právnej čistoty transakcie môžu viesť k uznaniu transakcie za neplatnú. V dôsledku toho môže nastať situácia, že klient realitnej kancelárie nebude môcť získať ani bývanie, ani vrátiť svoje peniaze.

Realitné kancelárie tak budú musieť poškodeným stranám nahradiť straty. A keďže realitné spoločnosti nemajú pre tento prípad vlastný rezervný fond, prichádza na rad poistenie profesijnej zodpovednosti, v ktorom sa poisťovňa zaviaže nahradiť všetky straty.

- Povedzte nám, proti akým chybám sú realitné kancelárie poistené?

Stručne povedané, za poistnú udalosť sa pri tomto type poistenia považuje sprostredkovateľ, ktorý spôsobí škodu poškodeným osobám v dôsledku poskytovania služieb, ktoré sú súčasťou odborných činností realitných kancelárií, ktoré sú uvedené v poistnej zmluve.

Táto aktivita môže byť napríklad:

Na predaj nehnuteľností na dražbách a na konkurenčnom základe;

Pri transakciách kúpy a predaja, darovania, výmeny nehnuteľností (vrátane sprostredkovateľa):

Na presídlenie obecných bytov, presídlenie obyvateľov z domov, ktoré sú predmetom rekonštrukcie; uzatváranie zmlúv o predaji a kúpe bytových priestorov s doživotnou údržbou;

Pri prenájme nehnuteľností vo vlastníctve právnických aj fyzických osôb a pod.

- Koľko je náhrada škody?

Suma, ktorá je v súčasnosti poistená pre profesionálnu zodpovednosť realitných kancelárií, pokrýva 99 percent sumy, ktorá sa týka všetkých transakcií s nehnuteľnosťami na území Altaj. To znamená, že môžeme povedať, že akúkoľvek škodu je možné nahradiť v plnej výške. Napríklad, ak zmluva o kúpe a predaji špecifikuje byt v hodnote 2,1 milióna rubľov a transakcia je vyhlásená za neplatnú, potom bude poškodenej osobe nahradená všetka škoda vrátane právnych nákladov, ak jej vznikli.

Podotýkam, že napriek tomu, že realitné kancelárie sú poistené, oprávnenou osobou je stále poškodená osoba.

- Ako dlho trvá prevod peňazí obetiam? Nie je tento postup byrokraticky zaťažený?

To by som nepovedal. Prirodzene, dokumenty sú kontrolované, vrátane identifikácie podvodných alebo úmyselne nezákonných činností. Realitná činnosť každej kancelárie je však kontrolovaná už v čase poistenia, takže overovací postup nie je zaťažený ďalšími formalitami a platby sa uskutočňujú čo najrýchlejšie, približne do 15 dní odo dňa prijatia celého balíka Dokumenty.

- Koľko platieb za tento typ poistenia už bolo uskutočnených na území Altaj?

Za zmienku stojí vysoká profesionalita našich altajských realitných maklérov, keďže za celú dobu poistenia sa v regióne nevyskytla ani jedna poistná udalosť. Vo všeobecnosti sa takéto platby už uskutočnili v Rusku, ale v Altaji takéto precedensy neexistovali, napriek tomu, že už niekoľko rokov máme poistenie profesijnej zodpovednosti pre realitné kancelárie.

Na jednej strane - áno. Jednak preto, že akákoľvek škoda spôsobená v dôsledku profesionálnej chyby realitnej kancelárie bude v plnej výške nahradená. Po druhé, pretože každá agentúra pred uzatvorením poistnej zmluvy prejde dôkladnou kontrolou profesionality, takže sa jej už dá dôverovať.

Na druhej strane zmluva o poistení profesijnej zodpovednosti nestanovuje náhradu škody spôsobenej úmyselným, úmyselným alebo podvodným konaním alebo opomenutím zástupcu. To znamená, že ak sa realitný maklér rozhodne svojho klienta zámerne podviesť, tak takéto riziká nie sú kryté poistnou zmluvou, pretože Podľa medzinárodnej praxe je podvod zo strany poistenca výnimkou krytia všetkých druhov poistenia.

Takáto situácia je však nepravdepodobná, pretože agentúry, ktoré sú pripravené poistiť si svoju profesionálnu zodpovednosť, sa veľmi zaujímajú o svoju povesť a nebudú úmyselne, v záujme okamžitého zisku, pokaziť svoj ďalší profesionálny rast.

Ako poznamenávajú sami zástupcovia NP „Únia realitných kancelárií územia Barnaul a Altaj“, poistenie profesijnej zodpovednosti sa stalo veľmi dôležitým, potrebným a včasným krokom a zvýšilo reputáciu realitných kancelárií.

Kateřina Sotniková, „Real Estate Altaj“.

Dmitrij Ušakov, poslanec Štátnej dumy, spravodlivé hlasovanie, autor zákona o realitných kanceláriách, potvrdil zámer strany znovu predložiť zákonodarcovi na posúdenie projekt regulácie činnosti realitných maklérov. Predkladateľ návrhu zákona uviedol, že ešte pred začiatkom jesennej schôdze sa plánuje vykonať „nulové“ čítanie novelizovaného dokumentu.

Neboli vykonané žiadne zmeny týkajúce sa poistenia zodpovednosti realitných kancelárií,“ zdôraznil Dmitrij Ušakov. Autori dokumentu považujú túto požiadavku za povinnú a kľúčovú a budú na nej trvať.

Guild navrhuje obmedziť požiadavky na poistenie pre realitných kancelárií

RGR (Cech realitných kancelárií Ruskej federácie) má zase vážne sťažnosti na túto časť zákona, okrem iného. Podľa prezidentky organizácie Tatyany Demenok:

• zákonodarca by nemal vyžadovať hromadné poistenie realitných kancelárií: politika by sa mala stať povinnou len pre maklérske spoločnosti a podniky, nie však pre agentov;
• Aby sa splnila prvá požiadavka v zákone, je dôležité objasniť pojmy a rozdeliť profesionálne zodpovednosti medzi maklérov a agentov;
• v individuálnom segmente podnikania by malo byť poistenie profesijnej zodpovednosti dobrovoľné.

Trh je poistený na 40 % aj bez núteného poistenia, - RGR

Ako povedal šéf RGR, dnes je už viac ako štvrtina spoločností zaoberajúcich sa činnosťou právneho sprostredkovania na trhu s nehnuteľnosťami poistencami (komplexné poistenie s doložkou o poistení zodpovednosti agentúrnych zamestnancov). Čiastočne je to spôsobené rozšírenou (napriek sankciám) prítomnosťou zahraničných zastúpení – dcérskych spoločností veľkých európskych značiek v Rusku.

Ich podiel podľa RGR tvorí takmer 40 % najväčších celoruských realitných kancelárií. Úplné poistné krytie vrátane záruky zodpovednosti realitnej kancelárie je pre takéto spoločnosti povinné.

Zvyšok trhu predstavuje:

• 50 % - malými súkromnými firmami, ktoré nevykonávajú de jure sprostredkovateľskú činnosť, a preto nezodpovedajú za kvalitu transakcie;
• o 20 % – serióznymi domácimi podnikmi, pre ktoré sa poistenie profesijnej zodpovednosti už stalo normou;
• asi tretina - takzvanými čiernymi a šedými realitkami.

Poistenie zodpovednosti realitnej kancelárie ako prostriedok „čistenia“ trhu

Štátna duma sa riadi rôznymi štatistikami. Ako povedal Dmitrij Ušakov, 30 % „čierno-šedých“ účastníkov je pre Rusko dávnou minulosťou (2006-2008). Viac ako 80 % realitných kancelárií dnes funguje v polopodvodných alebo podvodných režimoch.

Práve na ich záver je nový zákon zameraný. Autori projektu sú presvedčení, že poistenie zodpovednosti s pôsobivým krytím (v súčasnosti ponúkané na úrovni 300 000 rubľov, ale konečný limit nebol oznámený) prinúti každého, kto „hrá“ nečestne, opustiť trh.

V súčasnosti podľa odhadov A Just Russia pôsobí na trhu viac ako pol milióna účastníkov. Z nich je len 75 % registrovaných ako právnické osoby. Zákon im ponúkne jednu z dvoch vecí:

• zaviesť nákup poistenia zodpovednosti realitnej kancelárie za transakciu ako povinnú podmienku prijatia do SRO (zamestnania);
• vyčleniť rozpočtové prostriedky na dve nové položky – poistenie zodpovednosti zamestnanca a tvorbu rezervného fondu.

Cech realitných maklérov slúži na licencie, nie na samoreguláciu

RGR tiež neschvaľuje dva stupne ochrany záujmov realitnej kancelárie a jeho klienta. Nútený prechod akadémie vied pod záštitu SR je podľa účastníkov Cechu v zásade zbytočný. Je potrebné licencovať agentov rôznych statusov a v závislosti od tohto statusu sa na nich vzťahovať:

• požiadavky na povinné profesionálne poistenie vo výške jedného milióna rubľov;
• imputované poistenie pre organizácie s 10 alebo viac zamestnancami vo výške 300 tisíc rubľov;
• dobrovoľné poistenie pre súkromných agentov, malé firmy atď.

Tatyana Demenok verí, že toto prepojenie (bez poistenia profesijnej zodpovednosti pre realitných kancelárií neexistuje žiadna licencia) bude fungovať na „vyčistenie“ trhu oveľa lepšie. Strana Spravodlivé Rusko takýto mechanizmus prechodu na civilizovanú licenčnú prax neodmieta. Zatiaľ však ponúkajú alternatívnu možnosť, aby ušetrili peniaze pre slušných účastníkov trhu, ako vysvetlil Dmitrij Ušakov.

Či už bude mechanizmus posilnenia kontroly nad realitnými aktivitami implementovaný prostredníctvom licencií alebo samoregulácie, poistenie zodpovednosti pre predstaviteľov tohto segmentu sa s najväčšou pravdepodobnosťou stane povinným. Portfólio CA "GALAXY poistenie" zahŕňa dôveryhodných partnerov, ktorí obsluhujú tento typ poistenia. Na našej webovej stránke si môžete vypočítať náklady na dobrovoľnú poistku a objednať zmluvu bez opustenia miesta (so zárukami jej vykonania).

Štát sa dlhodobo obáva 100% legalizácie realitného biznisu, hľadá nové spôsoby regulácie a získania pocty od realitných kancelárií a súkromných maklérov. V rámci návrhu zákona o regulácii činnosti realitných kancelárií sa prerokúva povinné poistenie zodpovednosti sprostredkovateľov pri obchodovaní s nehnuteľnosťami.

Účastníci trhu s nehnuteľnosťami si dnes poisťujú svoje aktivity na dobrovoľnej báze a pomerne zriedkavo (menej ako 6 % transakcií ročne). Medzitým v Občianskom zákonníku Ruskej federácie (články 165 – 180) existuje viac ako tucet pozícií, podľa ktorých môže súd vyhlásiť transakciu s nehnuteľnosťami za neplatnú, a to aj napriek štátnej registrácii prevodu vlastníctva nadobudnutého majetku. objekt.

Povinné poistenie pomôže klientovi nahradiť škody, ak bude transakcia vyhlásená za neplatnú (vo výške 300-tisíc až 5 miliónov rubľov), no zároveň obyvateľom nepochybne zvýši cenu realitných služieb. Pomôže nový návrh zákona ochrániť kupujúcich nehnuteľností a scivilizovať trh a aké sú jeho úskalia?

Victoria Grigorieva, generálna riaditeľka, partnerka spoločnosti BEST-Novostroy, sa domnieva, že ak bude tento zákon prijatý, určite sa pre spotrebiteľov predražia realitné služby. Teraz sa provízia na primárnom trhu pohybuje od 1,5 do 4%, na sekundárnom trhu - 2-3%. Ťažko povedať, ako presne sa provízia zvýši, no v prípade prijatia zákona sa zvýšia náklady na realitné služby. Obchod s nehnuteľnosťami v zásade nie je najziskovejší, makléri existujú z úrokových výnosov a dodatočné náklady na poistenie určite povedú k zvýšeniu nákladov na sprostredkovateľské služby.

Zároveň zostáva nejasné, čo sa bude považovať za poistnú udalosť, najmä na primárnom trhu. V určitých situáciách agentúra províziu aj tak vráti: ak napríklad hypotekárny klient nedostal súhlas banky alebo obchod zlyhal pre náhle ochorenie a kupujúci potreboval peniaze na urgentné ošetrenie. Ak však už bola poskytnutá sprostredkovateľská služba (objekt bol vybraný, všetky súvisiace dokumenty boli skontrolované, zhromaždené a vykonané, štátna registrácia bola dokončená), nie je jasné, kedy môže nastať poistná udalosť. A preto s najväčšou pravdepodobnosťou budú ľudia žalovať poisťovne o právo uznať ich prípad ako poistený, častejšie ako neprehrať spor s poisťovateľmi.

Marina Tolstik, managing partner MIEL-Network of Real Estate Offices, Som si istý, že často najcennejším materiálnym majetkom, ktorý má človek v Rusku, sú nehnuteľnosti. Preto akékoľvek operácie s ním musia mať dodatočné záruky spoľahlivosti. Poistenie profesijnej zodpovednosti realitných maklérov pomáha znižovať riziká možných škôd na transakciách s nehnuteľnosťami. Okrem toho sa tento návrh týka poistnej ochrany nielen pre predávajúceho a kupujúceho, ale aj pre samotných agentov poskytujúcich sprostredkovateľské služby. Realitné kancelárie samozrejme vykonávajú maximálne možné overenie dokumentov zapojených do transakcie.

Ale niekedy sa situácia vyvinie tak, že kvôli určitým vlastnostiam nie je možné získať úplné informácie o objekte. To do určitej miery zvyšuje riziko transakcie. A poistenie je len jedným zo spôsobov, ako zvýšiť spoľahlivosť realitných obchodov. Poistná ochrana umožňuje realitným kanceláriám rýchlo a v primeranej výške nahradiť klientom vzniknuté straty bez toho, aby sami utrpeli výrazné finančné straty.

Dnes je konkurencia medzi realitnými maklérmi u nás obrovská. Jedným zo spôsobov, ako si udržať zákazníkov, je cenový dumping. A preto Maria Tolstik verí, že nové zmeny v legislatíve nespôsobia predraženie služieb maklérov poskytujúcich sprostredkovateľské služby na realitnom trhu a zmeny si nevšimnú ani kupujúci, ani predávajúci.

Situáciu s inováciami komentoval aj Elena Novozhilova, generálna riaditeľka Universal Company LADKOM LLC:

Snahy zákonodarcov nepochybne smerujú k prenosu činnosti realitných kancelárií do právnej oblasti. A toto je ten správny trend. Ale pokiaľ ide o poistenie, „vozík“ je jednoznačne pred koňom, pretože dnes, ako vieme, väčšina realitných kancelárií v Rusku pracuje nelegálne. Hneď ako špecialista získa skúsenosti s predajom a prenájmom nehnuteľností, pracuje v agentúre, prepne sa do režimu „nezávislej plavby“ a začne pracovať na vlastné nebezpečenstvo a riziko, dávať platené inzeráty na predaj a prenájom predmetov, míňať veľa času na prehliadky a kontrolu zákonnej čistoty bytov. A mnohí súkromní makléri nezaregistrujú svoje podnikanie, nezaregistrujú LLC alebo samostatného podnikateľa, neplatia dane a nikomu neoznamujú príjem. Štát s touto zákazkou nie je spokojný – chce ovládnuť tento trh.

Mne osobne nevadí platiť poisťovniam, ale za každú konkrétnu transakciu a neodvádzať mesačný príspevok do pokladnice bez ohľadu na výšku vlastného zisku. V hlavných mestách aj v mestách nad milión obyvateľov dnes už minimálne šesť mesiacov pozorujeme prehrievanie trhu a pokles aktivity spotrebiteľov. Ukazuje sa, že poctiví podnikatelia, ktorí si zaregistrovali svoju agentúru podľa všetkých pravidiel (ku ktorým mimochodom aj ja sám patrím), aj bez pravidelného príjmu, budú musieť platiť mesačné poistenie s rizikom straty ziskovosti podnikania. V dôsledku toho budem nútený zvýšiť ceny za svoje služby, aby som jednoducho prežil v súčasných podmienkach a zákazník, ktorý chce aj ušetriť svoje peniaze (a samozrejme riskovať), pôjde za niekým, kto pracuje „pod stolom“. To znamená, že čestní realitní makléri utrpia straty. Opakujem: je potrebné legalizovať a kontrolovať činnosť realitných maklérov, ale nie takto. Musia sa vynájsť a uviesť do praxe niektoré iné, v podmienkach moderného trhu účinnejšie a opodstatnenejšie mechanizmy.

Poznámka ruskej reality:
Činnosť realitných spoločností v Ruskej federácii podlieha povinnému poisteniu.

Realitní makléri pracujú zo strachu aj zo svedomia. Na čo je poistený každý klient realitnej kancelárie? Z neprofesionality svojich zamestnancov. A to nie sú len pekné slová, sú to fakt. Koniec koncov, ak je poistenie nehnuteľnosti dobrovoľné (hoci sa moskovské úrady snažia, aby bolo dobrovoľné-povinné, vrátane výšky poistného v osobitnom stĺpci v účtoch za energie), potom bez poistenia profesionálnej činnosti ani jedna maklérska firma budú môcť získať alebo obnoviť licenciu. A preto nebude môcť pracovať.

"Čo z toho mám ja?" - budeš myslieť a budeš nie majú pravdu. Napríklad ste sa obrátili na istú agentúru so žiadosťou o pomoc pri cestovaní so svojimi „milovanými“ príbuznými. Našli vám dva byty a oslávili ste kolaudáciu. Zrazu sa po čase objaví bývalý nájomca bytu, ktorý si trest odpykával na nie až tak odľahlých miestach, a preto bol z obytného priestoru prepustený, no nestratil právo ho užívať.

Kto za to môže? Samozrejme realitky, ktoré si riadne neskontrolovali doklady k vášmu bytu. Alebo bola vaša transakcia uskutočnená cez realitnú kanceláriu z nejakého dôvodu vyhlásená za neplatnú? Nezúfajte! Máte právo podať na súde žalobu o náhradu morálnej a materiálnej ujmy, ktorú vám spôsobili agentúrni zamestnanci. Ak je váš nárok uspokojený, poisťovateľ je povinný vyplatiť vám náhradu škody vo výške určenej súdom spôsobom stanoveným poistným poriadkom (približne do dvoch týždňov).

Poisťovňa bude samozrejme vystupovať na strane odporcu, teda realitnej spoločnosti. Ale aj sudcovia sú ľudia, teda fyzické osoby, nie právnické osoby. A preto najčastejšie ľudsky sympatizujú nie s firmami, ale s bežnými súkromnými občanmi.

Treba poznamenať, že poisťovateľ neprepláca penále. Dovoľte mi uviesť skutočný príklad. Muž cez realitných kancelárií kúpil byt, ktorý bol predaný za „alternatívnu“ cenu. To znamená, že ľudia v ňom bývali boli povinní uvoľniť obytný priestor v lehote uvedenej v príslušnom bode zmluvy. Ale nepustili ma. A nie vlastnou vinou uviazla dohoda s bytom, do ktorého sa chceli presťahovať. Nový majiteľ bytu presedel dva týždne na špendlíkoch, až sa napokon uvoľnilo bývanie, ktoré si kúpil.

Iný by si s úľavou vzdychol, že je po všetkom a dal sa do pohybu. Ale to nebol náš hrdina. Zažaloval realitných kancelárií a nielenže vyhral, ​​ale dosiahol aj uplatnenie represívnej náhrady škody agentúre, aby nahradil svoju morálnu ujmu. Tieto sankcie zaplatila samotná agentúra, a nie spoločnosť, ktorá poistila jej odbornú činnosť.

Existuje druh poistenia, ktorý nie je v Moskve veľmi bežný – poistenie rizika straty vlastníckych práv. Realitné kancelárie v tomto prípade najčastejšie vystupujú ako poisťovací agenti a poisťovateľ vydáva niekoľko takýchto poistiek: 5-10 kusov ročne na agentúru. Nezabudnite sa na to opýtať „svojho“ realitného makléra. Lebo podľa takejto poistky, ak prídete o vlastníctvo nehnuteľnosti, zaplatíte nie toľko, koľko určí súd, ale trhovú hodnotu bytu.

To platí aj pre prípady, keď sa transakcia vykonáva podľa osvedčenia ZINZ.
Samozrejme, ak prídete o vlastnícke práva a samotný obytný priestor - napríklad v dôsledku požiaru - potom o žiadnej kompenzácii nemôže byť ani reči, to zabezpečujú iné druhy poistenia.

A ešte posledná vec. Všetky spoločnosti poisťujúce činnosť realitných kancelárií sú členmi profesijných združení realitných maklérov (MAGR) a delia sa na tie, ktoré sú autorizované a akreditované moskovskou vládou. Kto, ako povedal Michail Sergejevič, je xy, nájdete v poistnej zmluve medzi agentúrou a poistencom.

Nedajbože, samozrejme, využívať ich služby, ale pre každý prípad: je lepšie, ak ide o autorizovanú spoločnosť. Jeden veľmi skúsený právnik z renomovanej realitnej firmy mi o tých akreditovaných stručne povedal: „Druhá čerstvosť.“

Vysielanie: Spoločnosť LEGEND: Vybudovať značku alebo sa venovať budovaniu značky? Ksenia Dimerchieva a Denis Donyukov zdieľajú svoje skúsenosti s vytváraním značky na trhu s nehnuteľnosťami.

X

X

Poistenie zodpovednosti realitnej kancelárie je dobrovoľná, ale dôležitá služba.

S rozvojom realitného trhu v Rusku vznikajú nové druhy poistenia.

Dnes si môžete poistiť samotný dom, úver na jeho kúpu, zdravotný stav hypotekárneho dlžníka, vlastnícke práva atď. – zoznam je dlhý.

Poistenie môže kryť aj riziká spojené s profesijnou činnosťou priamych účastníkov trhu s nehnuteľnosťami, teda notárov a realitných kancelárií. Okrem toho je poistenie zodpovednosti notára povinné, zatiaľ čo poistenie zodpovednosti realitnej kancelárie je dobrovoľné. Mali by sa teda realitné kancelárie poistiť? A čo takéto poistenie dáva kupujúcemu bytu? Na tieto a ďalšie otázky nám pomohli odpovedať odborníci pôsobiaci v sektore poisťovníctva a realitnom trhu.

Štatistiky transakcií

Dnes takmer všetky realitné kancelárie tvrdia, že právnu čistotu transakcie preverujú.

Ale podľa štatistík právnickej akadémie vied v Petrohrade a Leningradskej oblasti je asi 5 % transakcií s nehnuteľnosťami následne ukončených súdnym rozhodnutím. Väčšina súdnych sporov vzniká pri bytoch kúpených na sekundárnom trhu. A niet sa čomu čudovať – veď každá nehnuteľnosť má svoju históriu, ktorá sa začína od momentu jej privatizácie či kúpy. Zahŕňa všetky zmeny v právach vlastníkov, ku ktorým došlo na základe privatizačných, kúpno-predajných, darovacích, zámenných a dedičských zmlúv. V dôsledku toho sa nehnuteľnosť spája so zložitým súborom právnych vzťahov, kde existuje riziko napadnutia práv posledného vlastníka.

V čl. 165–180 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie uvádza viac ako 10 pozícií, podľa ktorých možno transakciu s nehnuteľnosťami vyhlásiť za neplatnú (neplatnú alebo neplatnú), napriek štátnej registrácii prevodu vlastníctva nadobudnutého predmetu. A podľa zákona uznanie akejkoľvek transakcie s nehnuteľnosťou za neplatnú znamená neplatnosť všetkých následných transakcií s ňou.

Odborníci z právnickej akadémie vied dospeli k záveru, že najčastejšie dôvody na spochybnenie transakcií s nehnuteľnosťami sú:

porušenie práv maloletých vlastníkov pri predaji ich podielu na byte;

porušenia v procese privatizácie nehnuteľností;

nespôsobilosť občanov pri vykonávaní transakcie;

rozdelenie zdedeného majetku v rozpore so záujmami dedičov;

uskutočnenie transakcie s nehnuteľnosťou so spoločne nadobudnutým majetkom manželov bez súhlasu jedného z nich.

Inšpekčná prax

Prečo môže byť obchod vyhlásený za neplatný, aj keď realitná kancelária údajne vykonala právnu kontrolu?

Faktom je, že v našej legislatíve neexistujú žiadne regulačné dokumenty, ktoré by realitným kanceláriám umožňovali sledovať absolútne celú históriu predávaného alebo kupovaného bytu. Realitní špecialisti nemajú oficiálny prístup k všetkej potrebnej dokumentácii, napríklad k údajom z archívov pasových úradov a iných vládnych agentúr zapojených do transakcií nákupu a predaja bývania. Ak by aj realitná maklérka dostala všetky požadované informácie, nie je zaručené, že nefungoval ľudský faktor a že zamestnanci spomínaných štátnych orgánov nepochybili pri príprave podkladov. Aj to však môže následne viesť k tomu, že súd transakciu vyhlási za neplatnú.

Okrem toho odborníci na trhu zaznamenávajú problém s potvrdením, že predajcovia nehnuteľností nemajú duševné choroby. Pri uzatváraní obchodov s nehnuteľnosťami nie je bežná prax zaraďovania potvrdení z neuropsychiatrických ambulancií do všeobecného balíka dokumentov.

Počet sporných transakcií z dôvodu, že predávajúci mal v čase predaja nehnuteľnosti „istú diagnózu“, medzitým neustále rastie.

To všetko, žiaľ, naznačuje, že kontrola právnej čistoty je relatívna vec. Realitná kancelária nie je schopná poskytnúť úplnú záruku neexistencie rizík pre kupujúcich nehnuteľností.

Postavenie poisťovateľov

Realitná činnosť je pomerne zložitý a pracovne náročný proces. V roku 2001 vláda zrušila udeľovanie povolení na činnosť a v dôsledku toho aj poistenie zodpovednosti realitnej kancelárie. V súčasnosti v Rusku neexistuje žiadny osobitný zákon ani iný regulačný akt, ktorý by zaväzoval realitných kancelárií poistiť svoju zodpovednosť. Realitná kancelária zodpovedá za chyby len v rámci občianskeho práva, čo sa nevzťahuje na riziká spojené s bezohľadnými predávajúcimi alebo kupujúcimi, hovorí Marina Surková, riaditeľka odboru poistenia majetku ERGO poisťovne.

Na ochranu bona fide kupujúcich nehnuteľností môže realitný maklér poistiť svoju zodpovednosť na dobrovoľnom základe, ale len málokto sa uchýli k takémuto mechanizmu, poznamenáva odborník na ERGO. Takéto poistenie zároveň pomáha v prípade neúmyselnej chyby, nedbanlivosti alebo opomenutia zo strany zodpovedných konateľov spoločnosti pri poskytovaní služieb, v dôsledku čoho vznikla škoda osobám, ktoré s ňou uzavreli zmluvu. Poistná suma je určená dohodou zmluvných strán a môže závisieť od obratu realitnej kancelárie, počtu a veľkosti transakcií.

Kupujúci nehnuteľností sa spravidla len zriedka zaujímajú o také otázky, ako je poistenie zodpovednosti realitnej kancelárie. Je to škoda, pretože v niektorých prípadoch to umožňuje vyhnúť sa strate majetku, času a investovaných peňazí, hovorí Marina Surková.

Názor realitných kancelárií

Čo sa týka názoru realitných kancelárií na problematiku poistenia ich profesijnej zodpovednosti, ten je nejednoznačný. Leonid Sandalov z Akadémie vied Becar sa teda domnieva, že tento typ poistenia je užitočný, ale vôbec nie povinný.

Poistenie zodpovednosti realitnej kancelárie existuje na ruskom trhu s nehnuteľnosťami už dlho. V mojej praxi sa však nikdy nevyskytli prípady, že by veľká realitná kancelária žiadala o poistné plnenie. V skutočnosti zodpovedná agentúra, ktorá dbá o svoje dobré meno, tento typ poistenia na výkon svojej činnosti nevyžaduje. Ale jeho prítomnosť je veľmi užitočná z hľadiska poskytovania určitých záruk pre klientov, hovorí špecialista.

Vedúca oddelenia poistenia Akadémie vied Ithaca Elena Korobova je presvedčená, že zmluva o poistení profesijnej zodpovednosti pre realitnú kanceláriu poskytuje maximálnu ochranu finančných záujmov všetkých účastníkov transakcie.

Minimalizácia rizika klienta zo strany realitnej spoločnosti spolu s poistením profesijnej zodpovednosti poskytuje 100% záruku bezpečnosti. Ak má realitná kancelária poistenú svoju odbornú činnosť, tak v prípade poistnej udalosti bude klientovi spôsobená škoda uhradená v limite uvedenom v zmluve a ktorý upravuje Asociácia realitných kancelárií sv. Petrohrad a Leningradská oblasť, komentuje expert.

Podľa portálu...