• Pagbabayad sa sandaling matanggap ang pera mula sa developer.
• Kung hindi mo pa natatanggap ang pera, huwag magbayad! Mapagkakakitaan at mapagkakatiwalaan.

Bago ka magpasya na pumunta sa korte upang mangolekta ng multa, tingnan ang solvency ng iyong developer. Kadalasan dahil ang solvency ng developer ay nag-iiwan ng maraming naisin.

Paano malayang kalkulahin ang parusa kung ang developer ay huli sa paghahatid ng isang apartment.

Kung mayroon kang isang kasunduan sa pagtatalaga na nagsasaad na ang petsa ng pagtatapos para sa pagtatayo ay, halimbawa, 01/01/2015, kailangan mong tingnan kung ano ang nakasulat sa kasunduan sa pakikilahok sa pagbabahagi. Maaaring may ganap na naiibang petsa. Halimbawa, "Obligado ang developer na ilipat ang apartment sa kalahok sa shared construction sa loob ng isang taon mula sa petsa ng pagkumpleto ng construction." Kaya, ang parusa ay kailangang kalkulahin mula 01/02/2016 at hindi gaya ng ipinahiwatig sa iyong kasunduan sa pagtatalaga. Ang isang independiyenteng pagkalkula ng parusa ayon sa DD ay maaaring gawin gamit.

Paghahanda para sa pagsubok

Paglilitis at pagpapatupad ng paghatol

Ang mga negosyanteng kasangkot sa paglikha ng real estate (mga developer) ay kadalasang nagsasagawa ng kanilang mga aktibidad gamit ang mga hiniram na pondo. Para sa kadahilanang ito, kung ang halaga ng palitan ay tumaas o ang mga problema sa pananalapi ay lumitaw dahil sa iba pang mga kadahilanan, ang konstruksiyon ay naantala o ganap na tumigil.

Ang mga batas ng Russia ay malinaw na nagsasaad na kung hindi ililipat ng developer ang apartment sa shareholder sa loob ng panahon na tinukoy sa Share Participation Agreement, kung gayon ang gayong pagpapabaya sa mga obligasyon nito ay nagbibigay sa shareholder ng karapatang mangolekta ng multa.

Kasunduan sa pakikilahok sa shared construction (DDU)

Ang isang kasunduan sa pakikilahok sa equity sa konstruksiyon ay isang kumikita at maginhawang tool para sa pagbili ng pabahay. Sa panahon ngayon, medyo madalas sa iyong buhay ay maaari mong makita ang konsepto ng "DDU" o "equity agreement". Siyempre, ito ay dahil sa mabilis na pag-unlad ng merkado ng real estate, kung kaya't ang isang tao ay may ilang mga katanungan tungkol sa konseptong ito.

Ang ibinahaging konstruksyon ay kinokontrol ng Pederal na Batas ng Disyembre 30, 2004 No. 214-FZ "Sa pakikilahok sa ibinahaging pagtatayo ng mga gusali ng apartment at iba pang real estate at sa mga susog sa ilang mga pambatasan na gawa ng Russian Federation." Ito ang legal na batas na tumutukoy sa mahahalagang pamantayan ng batas tungkol sa DDU.

Tulad ng ipinapakita sa kasanayan, ang mga organisasyon ng konstruksiyon ay madalas na naghahangad na iwasan ang batas na ito. Lumilikha sila ng mga kooperatiba nang hindi nagtatapos ng mga kasunduan sa pakikilahok sa pagbabahagi sa mga kliyente, o nag-aalok na lumagda sa isang kasunduan nang maaga nang hindi ito nirerehistro sa Rosreestr. Kung gagamit ang developer ng mga ganoong taktika, maaaring hindi ganoon kadaling mangolekta ng mga parusa (mga parusa) sa ilalim ng isang equity participation agreement (DPA). Kung ang kasunduan ay nilagdaan at nakarehistro sa Rosreestr, ang proseso ay pinasimple.

Paano makakuha ng parusa mula sa isang developer? Kung gagawin mo nang tama ang lahat ng mga hakbang, posibleng mangolekta ng multa sa ilalim ng kasunduan ng DDU.

Pangkalahatang algorithm para sa pagkolekta ng mga parusa sa ilalim ng DDU

Pagpili ng plano sa trabaho

Unang pagkakataon

Hukuman ng Apela

Pagpapatupad ng desisyon

Pagsusumite ng claim sa developer

Pagpili ng plano sa trabaho

(arbitrasyon o pangkalahatang hurisdiksyon)

Unang pagkakataon

Hukuman ng Apela

Pagpapatupad ng desisyon

Aplikasyon para sa legal na tulong

Kapag sinusuri ang koleksyon ng mga parusa, kinakailangan, una, upang i-highlight ang pamamaraan ng pre-trial. Ang isang mahusay na draft na claim ay ang susi sa iyong tagumpay, tulad ng ipinapakita ng kasanayan. Kapag gumagawa ng isang paghahabol, tinutukoy namin ang Artikulo 6 214-FZ, ipahiwatig ang halaga ng parusa na kinakailangan ng batas at Artikulo 310 ng Civil Code ng Russian Federation, pati na rin ang panahon para sa pagpapatakbo ng gusali, na magagamit. sa iyong kontrata. Walang saysay na isumite ang claim nang personal, laban sa lagda. Dapat itong ipadala sa legal na address at address mula sa kontrata, kung ito ay naiiba sa legal (kahit kahit isang titik o numero).

Pangalawa, ang pamamaraan ng hudisyal (halimbawa, ang mga sumusunod na dokumento ay kinakailangan: isang kopya ng DDU, mga kopya ng mga dokumento sa pagbabayad (nagkukumpirma sa pagbabayad alinsunod sa pinag-uusapang kasunduan), mga dokumento na maaaring kumpirmahin ang mga karagdagang gastos; sa kaso ng pagtatapos ng isang pagtatalaga kasunduan - isang kopya nito; dokumento , na nagpapatunay sa paglipat ng reklamo). Kung mag-expire ang panahon at hindi matupad ng developer ang mga obligasyon nito (iyon ay, boluntaryong magbayad ng mga parusa sa ilalim ng pinag-uusapang kasunduan), may multa (kasama ang 50% ng mga nakolektang halaga).

Formula para sa pagkalkula ng halaga ng parusa sa ilalim ng DDU

Sa kabila ng isang medyo kumpletong teoretikal na batayan sa isyung ito, ang lahat ay hindi palaging masyadong halata. Tinalakay namin ang mga isyung ito nang mas detalyado sa mga artikulo tungkol sa pagkalkula ng panahon ng pagkaantala sa paghahatid ng apartment at pagkalkula ng parusa para sa huli na paghahatid ng isang apartment. Sa seksyong ito ay pag-uusapan natinAng pagkalkula ng halaga ng parusa sa ilalim ng DDU ay mas maikli.

Ang halaga ng parusa para sa DDU, na obligadong bayaran ng pabaya na kontratista sa mga mamamayang nakikilahok sa ibinahaging konstruksyon, ay kinakalkula gamit ang sumusunod na pormula:

1/150 X SR X KDP X CD, Saan

SR - rate ng refinancing ng Bank of Russia,

KDP - bilang ng mga araw ng pagkaantala,

CD - presyo ng kontrata.

Mula Enero 1, 2016, ang refinancing rate sa mga kalkulasyon ay kapareho ng key rate, na sa oras ng pagsulat ay 7%. Kung iba ang itinakda ng developer sa kontrata, maaari mo siyang kasuhan.

Minsan kahit na ang isang calculator ay hindi nakakatulong upang gumawa ng mga tamang kalkulasyon ng parusa para sa DDU. Susunod, isasaalang-alang namin ang isang mas detalyadong pagkalkula ng mga late fee.

Isang halimbawa ng pagkalkula ng halaga ng parusa sa ilalim ng DDU

Ang mga kalkulasyon ay kinokontrol ng 214-FZ. Ang kanilang katumpakan ay mahalaga, dahil madalas na hindi itinatanggi ng developer ang katotohanan na ang mga deadline ay nilabag, ngunit nais na bawasan ang multa.

Sabihin nating sa lungsod na "A" ng Russian Federation mayroong isang developer na "B". Alinsunod sa mga tuntunin ng kontrata na "B", kinakailangan upang makakuha ng pahintulot upang magamit ang pasilidad na "C" sa ikalawang quarter ng 2019. Ang "C" ay inilipat sa loob ng balangkas ng sertipiko ng pagtanggap sa loob ng 2 buwan, iyon ay, ang deadline para sa paglipat ng "C" sa pagpapatakbo ay 08/31/2019:

• Ang 06/30/2019 ay ang deadline para sa pagkuha ng pahintulot na ilagay ang "C" sa operasyon.
• Ang 08/31/2019 ay ang deadline (magdagdag ng dalawang buwan (Hulyo at Agosto), na binibilang mula 06/30/2019) para sa paglipat ng "C" sa operasyon sa kalahok sa shared construction.

Hayaan ang "C" na aktwal na mailipat sa kalahok sa 10/01/2019. Pagkatapos ay lumalabas na para sa panahon mula 09/01/2019 hanggang 10/01/2019, ang kalahok ay may karapatang makatanggap ng multa.

Iwanan ang iyong mga detalye, tatawagan ka namin pabalik at payuhan ka sa pagkalkula ng parusa.

Aplikasyon para sa legal na tulong

Mga pagkalugi sa kaso ng pagkaantala sa paglipat sa ilalim ng DDU

Bilang karagdagan sa pagkolekta ng mga parusa para sa DDU, ang isang kalahok sa shared construction ay may karapatang humingi ng kabayaran para sa mga pagkalugi na natamo kaugnay ng pagkaantala sa paglipat ng ari-arian sa kanya. Ito ay maaaring isang pagbabayad ng upa (kung ang shareholder ay umuupa ng bahay), o isang pagtaas (bago magparehistro ng pagmamay-ari) na interes sa isang mortgage loan. Ang mga karagdagang gastos na ito ay dapat na dokumentado.

Upang patunayan ang mga naturang pagkalugi, ang kalahok sa proyekto ay dapat magbigay ng:

• kasunduan sa pagpapaupa ng tirahan,
• mga dokumentong nagpapatunay ng mga nauugnay na gastos.

Ano ang gagawin kung ang isang kasunduan sa pagtatalaga ng mga karapatan sa ilalim ng DDU ay natapos na?

Nangyayari na ang isang apartment sa isang bagong gusali ay ibinebenta sa pamamagitan ng isang tagapamagitan (kasunduan sa pagtatalaga ng mga karapatan - pagtatalaga). Sa ganoong sitwasyon, ang kontrata para sa pagbili ng mga lugar ay maaaring magpahiwatig ng isang hindi tamang petsa para sa pagtanggap ng pabahay o maaaring hindi ipahiwatig ang petsang ito sa lahat. Sa kasong ito ang araw na tinukoy sa paunang DDU ay dapat isaalang-alang kasama ang kumpanya ng pag-unlad.

Ang developer ang may utang sa multa sa ilalim ng DDU, at hindi ang dating kalahok sa shared construction ang naglipat ng bagay sa mamimili sa ilalim ng isang kasunduan sa pagtatalaga.

Paano magsulat ng claim sa developer para sa pagbabayad ng multa?

Upang mangolekta ng mga parusa sa ilalim ng DDU, kinakailangang sundin ang isang tiyak na pagkakasunud-sunod ng mga aksyon. Kailangan mong magsimula sa isang pre-trial na claim na humihingi ng pagbabayad ng multa. Hindi kinakailangang isulat ito, ngunit makatuwiran - upang makatanggap ng multa na 50% ng nakolektang halaga sa ibang pagkakataon. Gaya ng ipinakita ng kasanayan, nangangailangan ito ng pagsunod sa lahat ng kundisyon na nakalista sa ibaba.

1. Tamang direksyon. Ang paghahabol ay ipinadala sa pamamagitan ng isang mahalagang sulat na may listahan ng mga kalakip. Ang tatanggap ay isang legal na entity - ang developer, at ang address ay tumutugma sa address mula sa kontrata o mula sa Unified State Register of Legal Entities sa oras ng pagpapadala. O ang claim ay ipinadala (inilipat) sa ibang paraan at ang pagtanggi ng developer na boluntaryong magbayad ng mga parusa ay natanggap na may kaugnayan sa claim na natanggap niya.
2. Link sa batas. Ang teksto ay nagpapahiwatig ng batayan para sa pagbabayad ng parusa - Pederal na Batas ng Disyembre 30, 2004 No. 214-FZ "Sa pakikilahok sa shared-equity na pagtatayo ng mga gusali ng apartment at iba pang real estate at sa mga susog sa ilang mga batas na pambatasan ng Russian Federation. ”
3. Formula ng pagkalkula. Ang liham ng paghahabol ay nagpapahiwatig ng katotohanan ng paglabag at ang formula sa itaas mula sa 214-FZ. Ito ay nagkakahalaga ng pagkalkula ng isang nakapirming halaga lamang kung ang transfer deed ay nilagdaan, na nangangahulugang alam mo nang eksakto ang bilang ng mga araw ng pagkaantala at ang kasalukuyang rate ng refinancing. Ang pagkalkula ng isang nakapirming halaga nang walang data na ito ay maaaring maging sanhi ng pagkalito, kaya mas mahusay na huwag gawin ito.
4. Mga detalye ng bangko. Ang teksto ay naglalaman ng mga detalye ng bangko para sa boluntaryong pagbabayad ng mga parusa: Apelyido, Pangalan, Patronymic, account ng tatanggap, pangalan, BIC, bank account ng correspondent (hindi kinakailangan kung ang developer ay mayroon nang mga detalyeng ito - halimbawa, pagbabayad ng presyo ng paglahok ginawa ang kasunduan mula sa account ng kliyente) .
5. Lagda . Ang claim ay nilagdaan ng isang kalahok sa shared construction.

Sa pamamagitan ng pagsulat sa amin sa pamamagitan ng email, maaari kang humiling ng halimbawa (sample) ng isang paghahabol sa developer para sa pagbabayad ng multa.

Paano maayos na magpadala ng claim para sa isang parusa sa developer?

Ang pagkakasunud-sunod ng mga hakbang ay ang mga sumusunod.

4. Punan ang form ng abiso ayon sa sample.

5. Punan ang dalawang kopya ng imbentaryo. Sa paglalarawan ng dokumento, idagdag hindi lamang ang "Claim", ngunit ipahiwatig ang mga pangunahing kinakailangan.

6. Maglakip ng isang kopya ng claim sa sobre.

7. Bigyan ang manggagawa ng koreo ng isang sobre na may kalakip, isang form ng abiso at dalawang kopya ng imbentaryo, kung saan lalagyan niya ng selyo at lagda, at ilagay ang isa sa mga ito sa sobre. Hilingin na magpadala ng mahalagang liham na may imbentaryo at abiso.

8. Kunin ang pangalawang kopya ng imbentaryo at ang tseke mula sa manggagawa sa koreo. Magiging kapaki-pakinabang ang mga ito sa pagsulat ng claim para sa pagbawi ng mga parusa sa ilalim ng DDU mula sa developer.

7. I-download ang application ng Russian Post at masusubaybayan mo ang status ng iyong kargamento gamit ang postal identifier na nakasaad sa resibo.

Sa kaso ng paglabag sa mga deadline para sa paghahatid ng isang apartment na binili sa ilalim ng isang shared construction agreement, ang construction company ay may obligasyon na magbayad, ang halaga nito ay depende sa panahon ng pagkaantala.

Mga sanhi Ang mga pagkaantala ay maaaring may iba't ibang uri, halimbawa:

• pinansyal (kakulangan ng pondo);
• teknikal (na may kaugnayan sa pagkonekta ng mga utility, atbp.);
• may kaugnayan sa kontratista (pagkaantala sa paghahatid ng materyal, pagtatapos ng trabaho, atbp.);
• pagkaantala sa proseso ng mga ahensya ng gobyerno (nang ibigay ang bahay, nakita ng komisyon ang mga paglabag).

Bago mag-expire ang panahon ng paghahatid ng apartment, obligado ang kumpanya ng konstruksiyon ipaalam kalahok tungkol sa imposibilidad ng pagtupad sa obligasyon sa oras, na nag-aalok sa kanya pagbabago mga kondisyon ng kasunduan. Sa pagsang-ayon dito, mawawalan ng karapatan ang kalahok na makatanggap ng multa. Ang pagtanggi sa pagbabago, ang shareholder ay maaaring makatanggap ng multa at kabayaran para sa pinsala sa dalawang paraan - sa pamamagitan ng pagpapadala nito sa developer o sa.

Paglabag sa mga deadline sa ilalim ng DDU

Sa pagtukoy ng bilang ng mga araw ang may hawak ng equity ay dapat tala sa sugnay ng kontrata na nagpapahiwatig ng panahon para sa paglipat ng apartment, at hindi para sa pag-commissioning ng gusali ng apartment. Ito ay dahil sa ang katunayan na, ayon sa mga legal na kinakailangan, ang isang bahay at tirahan sa loob nito na hindi tinanggap ng lokal na komisyon ng administrasyon ay hindi maaaring ilipat sa mga kalahok sa shared construction.

Sa mga kaso kung saan hindi makumpleto ang konstruksyon sa loob ng takdang panahon na napagkasunduan ng mga kalahok, hindi lalampas sa 2 buwan bago ang kanilang pag-expire, obligado ang developer na ipaalam sa kanila ang sitwasyong ito at mag-alok na gumawa ng mga pagbabago sa naunang natapos na kasunduan (sugnay 3 ng artikulo 6 ng Pederal na Batas Blg. 214).

Sa mga kaso kung saan binabalewala ng developer ang kinakailangang ito o ang shareholder ay tumangging gumawa ng mga pagbabago sa kasunduan, maaaring mangyari ang mga sumusunod na kahihinatnan:

Kapag gumuhit at nagsampa ng pahayag ng paghahabol sa korte, ang nagsasakdal ay may karapatang humiling pagbawi ng moral na pinsala at aktwal na pinsala, pati na rin ang multa (clause 6 ng artikulo 13 ng Federal Law "Sa proteksyon ng mga karapatan ng mamimili").

Bilang karagdagan sa itaas, kinakailangang isaalang-alang na:

• Kasama ng paghahabol, ang shareholder ay dapat magsumite sa korte dokumentasyon, kung saan binase niya ang kanyang mga pag-aangkin. Kabilang sa mga ito ay:
  • kopya ng pasaporte;
  • isang kopya ng kasunduan para sa pakikilahok sa ibinahaging konstruksyon;
  • isang dokumento na nagpapatunay sa pagbabayad ng presyo ng kontrata;
  • isang claim na ipinadala sa developer, abiso ng resibo nito, tugon dito (kung mayroon);
  • pagkalkula ng halaga ng parusa.
• Kung ang nakolektang parusa ay mas mababa sa 1 milyong rubles, alinsunod sa sugnay 3 ng Art. 17 Pederal na Batas "Sa proteksyon ng mga karapatan ng mamimili" at talata 3 ng Art. 333.36 ng Tax Code ng Russian Federation (TC RF), ang shareholder ay walang bayad sa pagbabayad ng tungkulin ng estado. Kung ito ay mas mataas kaysa sa 1 milyong rubles, kung gayon ang tungkulin ng estado ay kinakalkula alinsunod sa mga talata. 1 sugnay 1 sining. 333.19 ng Tax Code ng Russian Federation, kasama ang pagbawas nito sa halaga ng tungkulin ng estado na babayaran kung ang presyo ng paghahabol ay 1 milyong rubles.
• Sa kahilingan ng developer, ang halaga ng parusa maaaring bawasan ng korte, kung ito ay malinaw na hindi katimbang sa mga kahihinatnan ng paglabag sa deadline para sa pag-upa ng apartment. Sa kasong ito, isinasaalang-alang ng korte ang antas kung saan natutupad ng developer ang kanyang mga obligasyon, ang halaga ng pinsalang dulot at iba pang mga pangyayari na karapat-dapat ng pansin.

Karagdagang kasunduan sa kontrata para sa ibinahaging pakikilahok sa konstruksiyon

Kung imposibleng makumpleto ang ibinahaging konstruksyon sa oras, obligado ang developer na magpadala sa shareholder ng isang panukala upang baguhin ang kasunduan na dati nilang natapos sa mga tuntunin ng tiyempo ng katuparan ng mga obligasyon (sugnay 3 ng artikulo 6 ng Pederal na Batas Blg. 214) . Ang nasabing pagbabago, ayon sa Art. 452 ng Civil Code ng Russian Federation (Civil Code of the Russian Federation), na iginuhit kasunduan, nakatuon sa parehong anyo ng DDU, ibig sabihin. isang nakasulat na dokumentong napapailalim sa pagpaparehistro ng estado.

Mahalagang isaalang-alang na ang pagpirma sa naturang kasunduan inaalis ang shareholder ng karapatang tumanggap mula sa developer ng isang parusa, pati na rin ang karapatang unilaterally tanggihan upang matupad ang kontrata sa loob ng pinalawig na panahon.

Bilang karagdagan, kailangang tandaan ng may-ari ng equity na:

• Hindi maaaring baguhin ng developer ang deadline para sa paghahatid ng ari-arian nang unilaterally, o obligahin ang shareholder na lagdaan ang tinukoy na kasunduan. Ang pagpilit ng shareholder sa konklusyon nito ay maaaring isagawa ng eksklusibo ng korte at lamang sa kaso ng isang makabuluhang pagbabago sa mga pangyayari, kung saan nagpatuloy ang mga partido nang tapusin ang DDU (Artikulo 451 ng Civil Code ng Russian Federation).
• Ang isang panukala upang tapusin ang naturang kasunduan ay dapat ipadala hindi lalampas sa 2 buwan bago ang pag-expire ng deadline para sa pag-upa ng apartment sa shareholder. Kasama ng naturang panukala, dapat ipadala ng developer ang mga dokumento ng shareholder na nagpapatunay sa imposibilidad ng pagkumpleto ng konstruksiyon sa oras. Kung ang mga kinakailangang ito ay hindi natutugunan, ang pagtanggi ng shareholder na pumasok sa isang kasunduan ay higit pa sa kapani-paniwala at makatwiran.

Konklusyon

Ang paglabag sa mga tuntunin ng paghahatid ng isang apartment, bilang isang pagkabigo upang matupad ang mga obligasyon sa ilalim ng kontrata, ay tiyak na isang paglabag sa mga karapatan ng mga shareholder, bilang mga kalahok sa shared construction at mga mamimili. Kasabay nito, ang kasalukuyang batas ay nagbibigay sa kanila ng maraming iba't ibang tool upang protektahan at ibalik ang kanilang mga karapatan.

Kasabay nito, ang legal na kamangmangan ng mga shareholder ay hindi nagpapahintulot sa kanila na lubos na samantalahin ang mga pagkakataong ibinigay, na nagpapahintulot sa mga developer sa karamihan ng mga kaso na maiwasan ang responsibilidad.

Tanong

Pagtanggi na pumasok sa isang kasunduan sa developer

Maaari ko bang tanggihan ang developer na pumasok sa isang kasunduan upang baguhin ang mga tuntunin ng paghahatid ng isang apartment, kung gayon, para sa anong mga kadahilanan?

Sagot

Ang ligal na katangian ng kasunduan na baguhin ang mga tuntunin ng paghahatid ng apartment ay nagpapahiwatig ng pagpapahayag ng kalooban ng magkabilang partido, kaya naman imposibleng obligahin ang shareholder na tapusin ito.

Kaya, may karapatan kang tanggihan ang developer na pumasok sa isang kasunduan, nang hindi nagpapahiwatig ng mga dahilan o binabanggit ang kanyang obligasyon na ilipat ang apartment nang hindi lalampas sa panahon na tinukoy sa kontrata (sugnay 3 ng artikulo 8 ng Pederal na Batas No. 214).

Sa kasalukuyan, ang mga mamamayan ay madalas na pumapasok sa mga kasunduan para sa pakikilahok sa shared construction (DDU), na umaasa sa malapit (o hindi masyadong malapit) na hinaharap na matanggap ang pagmamay-ari ng kanilang bagong gusali at mapabuti ang kanilang buhay.

Marami ang nagsasangla, nagpapautang lang, nagsusumikap, nagdaragdag sa kanilang personal at hiniram na pondo.

Sa unang sulyap, ito ay kapaki-pakinabang, dahil sa yugto ng pagtatayo (iyon ay, kapag ang bahay ay hindi pa naitatayo o mayroon lamang isang butas sa pagtatayo sa lugar nito) ito ay nagkakahalaga ng mas kaunting pera kaysa sa tapos na. Bilang karagdagan, hindi ito magiging pangalawang pabahay, ngunit isang ganap na bagong bahay, at, nang naaayon, isang sariwang apartment.

Ngunit madalas na lumalabag ang mga developer sa mga tuntunin ng kontrata. Hindi kami pupunta sa mga dahilan. Ang bawat kumpanya ng konstruksiyon ay may sariling. At ang mga tagapagtayo ay patuloy na humihiling sa mga mamamayan na pumasok sa isang "karagdagang kasunduan" upang pahabain (pagpapaliban) ang mga takdang araw.

Pederal na Batas-214 – pagbabantay sa interes ng mga mamamayan

Ang mga ligal na relasyon sa developer ay kinokontrol ng isang espesyal na Pederal na Batas ng Disyembre 30, 2004 No. 214-FZ "Sa pakikilahok sa ibinahaging konstruksyon ...", na nagbabantay sa mga interes, una sa lahat, ng mga mamamayan. Ang lahat ay malinaw na nabaybay at kinokontrol doon.

Ito ay dahil sa ang katunayan na bago, at kahit na ngayon, mayroong maraming, upang ilagay ito nang mahinahon, hindi masyadong legal na mga pamamaraan na nilikha upang kumita lamang ng pera para sa mga walang prinsipyong developer sa kapinsalaan ng mga tao. Siyempre, ang mga ito ay mga eksepsiyon, ngunit ang gayong "mga eksepsiyon" ay madalas na nangyayari. Iyon ang dahilan kung bakit ang mga korte ay nalulula sa mga kaso sa pagitan ng mga may hawak ng equity at mga developer.

Ngayon sa Russia ay ipinagbabawal para sa mga kumpanya ng konstruksiyon na makaakit ng mga pondo mula sa mga tao nang hindi nagtatapos ng isang kasunduan para sa pakikilahok sa ibinahaging konstruksiyon (Bahagi 2, 2.1, Artikulo 1 ng Pederal na Batas-214).

Ang nasabing transaksyon ay maaaring ideklarang hindi wasto sa korte. Ngunit ang nakatutuwa ay ang isang mamamayan lamang ang may karapatang pumunta sa korte na may ganoong paghahabol. Tatanggihan ang claim ng construction company.

Ngunit, tulad ng sinasabi nila, "ito ay makinis sa papel, ngunit nakalimutan nila ang tungkol sa mga bangin." Samakatuwid, ang posibilidad ng panlilinlang ay palaging nandiyan.

Karagdagang kasunduan: pumirma o hindi?

Ang huling sagot sa tanong na ito, siyempre, ay nasa iyo. Ngunit bago ka pumirma ng anumang legal na makabuluhang mga dokumento, kahit papaano ay maingat na basahin kung ano ang iyong pinipirmahan.

Nakapagtataka, nangyayari sa ating bansa na ang mga tao ay madalas na kunin ang iyong salita para dito at maaaring pumirma ng isang bagay nang hindi tumitingin. At pagkatapos ay nagsimula silang tumakbo sa paligid ng mga abogado at korte.

Sa isip, kunin ang draft ng karagdagang kasunduang ito sa papel o elektronikong anyo at kumunsulta sa isang abogado upang makita kung anong mga nuances at mga pitfalls ang maaaring magkaroon.

Bilang isang patakaran, ang karagdagang kasunduan ay tumutukoy sa pagpapaliban ng paglipat ng isang nakabahaging proyekto sa pagtatayo. Kasama nito, maaaring may kundisyon na wala kang mga paghahabol sa ilalim ng bagong deadline.

Alinsunod dito, kung pumirma ka sa naturang kasunduan (kahit na walang claim clause), mawawalan ka ng karapatang humingi ng anumang mga parusa mula sa kumpanya ng konstruksiyon.

Kung hindi ka pumirma, hindi ito nangangahulugan na ang developer ay pinalaya mula sa kanyang mga obligasyon na itayo ang iyong tahanan. Ito ay ganap na kasalanan ng developer. At ipinadala lang niya sa iyo ang kanyang panukala sa anyo ng isang kahilingan na pumirma ng karagdagang kasunduan.

May karapatan kang sumulat ng motivated claims sa kanya, at pumunta sa korte kung hindi nasiyahan ang iyong claim. Maaari kang humingi ng mga parusa at iba pang parusang pera mula sa developer. Ngunit higit pa sa na mamaya.

Paano mo malalaman kung nilabag ng developer ang deadline ng konstruksiyon?

Una: tulad ng nabanggit sa itaas, kung pumirma ka na ng karagdagang kasunduan para pahabain ang panahon, wala kang karapatang humingi ng pera para sa pagkaantala sa paglilipat ng apartment (shared construction project). Dahil sumang-ayon ka na sa mga bagong tuntunin at kundisyon at nilagdaan mo, at ang kasunduang ito ay mahalagang bahagi ng pangunahing kontrata.

Pangalawa: maingat na basahin ang mga tuntunin ng kontrata tungkol sa mga tuntunin. Ang kontrata ay dapat na nakasaad " deadline para sa developer na ilipat ang shared construction project sa shared construction participant» ayon sa clause 2, part 4, art. 4 ng Pederal na Batas ng Disyembre 30, 2004 No. 214-FZ "Sa pakikilahok sa ibinahaging pagtatayo ng mga gusali ng apartment at iba pang real estate at sa mga susog sa ilang mga batas na pambatasan ng Russian Federation."

Kadalasan ang deadline ay nakasaad sa halip na malabo o nakatali, halimbawa, sa "pagkuha ng pahintulot upang maisagawa ang pasilidad." Ang pangunahing bagay ay maaari mong matukoy ang isang malinaw na petsa ng kalendaryo.

Halimbawa, kung ipinahiwatig na ang deadline para sa paglipat ng isang shared construction project sa isang kalahok sa shared construction ay ang 3rd quarter ng 2015, kung gayon ang unang araw ng paglabag sa paglipat sa shareholder ng apartment ay ang unang araw ng ang 4th quarter, iyon ay, Oktubre 1, 2015. Mula sa panahong ito maaari kang gumawa ng anumang paghahabol laban sa developer tungkol sa timing.

Magkano ang makukuha kong pera mula sa developer para sa late transfer ng isang shared construction project (apartment)?

Ang mga sumusunod na halaga ay maaaring hilingin mula sa developer:

1. Parusa (porsiyento) para sa paglabag sa mga deadline para sa paglipat ng isang shared construction project;
2. Pagkalugi na lumitaw dahil sa kasalanan ng developer;
3. ayos lang para sa kabiguang kusang sumunod sa mga kinakailangan ng mamimili;
4. Kabayaran para sa pinsalang moral;
5. Mga gastos sa korte(halimbawa, kung ginamit mo ang mga serbisyo ng isang abogado).

Bilang resulta, ang halaga ay maaaring hindi maliit. Ngayon tingnan natin ito.

1. Parusa (penalty) para sa paglabag sa mga deadline para sa paglipat ng isang shared construction project

Ang halaga ng parusa ay tinutukoy sa Bahagi 2 ng Art. 6 Federal Law No. 214 at 1/150 ng refinancing rate ng Central Bank ng Russian Federation para sa bawat araw ng pagkaantala. Ang rate na ito ay patuloy na nagbabago at ang kasalukuyang laki nito ay maaaring matingnan sa website ng Central Bank ng Russian Federation. Sa oras ng pagsulat, ito ay 8.25% kada taon.

Gayunpaman, ang parusang ito ay hindi maaaring kalkulahin nang walang katapusan. Alinsunod sa talata. 4 na oras 5 tbsp. 28 ng Batas "On the Protection of Consumer Rights", ang halaga ng nakolektang multa (multa) ay hindi maaaring lumampas sa presyo ng isang hiwalay na uri ng trabaho (probisyon ng isang serbisyo) o ang kabuuang presyo ng order, kung ang presyo ng ang isang hiwalay na uri ng trabaho (probisyon ng isang serbisyo) ay hindi tinutukoy ng kontrata para sa pagganap ng trabaho (probisyon ng isang serbisyo) ).

Sa ibang salita, ang maximum na halaga ng parusa ay limitado sa halaga ng apartment sa ilalim ng kontrata.

Sa pagsasagawa, ang mga korte, bilang panuntunan, ay binabawasan ang halaga ng parusang itinatag ng Batas. Sila ay ginagabayan ng Art. 333 ng Civil Code ng Russian Federation, na nagsasaad na kung ang parusang babayaran ay malinaw na hindi katimbang sa mga kahihinatnan ng paglabag sa obligasyon, ang korte ay may karapatang bawasan ang parusa. Walang magagawa tungkol dito, dahil may karapatan ang korte. Kadalasan ang halaga ng parusa ay lubhang nababawasan, hanggang sa 10% ng kinakalkula na halaga. Ngunit kamakailan, ang mga korte ay may posibilidad na mangolekta ng mas malaking halaga.

Narito ang mga halimbawa mula sa aming hudisyal na kasanayan:

Kaso #1. Sa kasong ito sa kumpanya ng konstruksiyon, ang aming panig (sa gilid ng nagsasakdal - shareholder) ay humingi ng 995,152 rubles sa mga parusa. Ang nilabag na panahon ay 1276 araw o halos 3.5 taon. Itinuring ng korte na makatuwirang mabawi ang 500,000 rubles. Ibig sabihin, binawasan niya ang halaga ng penalty ng 2 beses.

Kaso No. 2. Sa kasong ito sa developer, ang aming panig (sa gilid ng nagsasakdal - shareholder) ay humingi ng 115,680 rubles sa mga parusa. Ang nilabag na panahon ay 250 araw. Itinuring ng korte na makatuwirang mabawi ang buong halaga, iyon ay, 115,680 rubles.

Maaaring matingnan ang teksto ng desisyon ng korte sa.

2. Kabayaran para sa mga pagkalugi

Maaari ka ring humingi ng kabayaran mula sa developer para sa mga pagkalugi na natamo ng isang tao dahil sa kasalanan ng developer.

Bilang isang halimbawa ng mga pagkalugi, maaari kaming magbanggit ng isang kaso mula sa aming pagsasanay.

Kaya naman, dahil sa kasalanan ng construction company, ang isang tao ay napilitang umupa ng isa pang bahay sa mahabang panahon dahil hindi pa naitatayo ang kanyang apartment.

Maaaring matingnan ang teksto ng desisyon ng korte sa.

Ang hukuman ay hindi maaaring bawasan ang halaga ng mga pinsala (kung ang lahat ay napatunayan) sa sarili nitong paghuhusga, tulad ng sa kaso ng isang parusa, dahil ang hukuman ay walang karapatan na gawin ito na ibinigay ng batas. At ang halaga ng pagkawala ay maaaring maging lubhang makabuluhan.

Kapag nangongolekta ng mga pinsala para sa pag-upa ng isa pang apartment o gusali ng tirahan dahil sa kasalanan ng developer, isinasaalang-alang ng korte ang mga sumusunod:

• parisukat inuupahang pabahay kumpara sa isang apartment sa ilalim ng pre-term na obligasyon sa edukasyon. Kung ang apartment ayon sa DDU ay 40 sq.m., at ang inuupahang lugar ay 150 sq.m., kung gayon ito ay magiging mahirap na patunayan ang bisa ng mga pagkalugi na natamo;
• lugar inuupahang pabahay kumpara sa isang apartment sa ilalim ng kinakailangan sa edukasyong preschool. Kung ang paupahang ari-arian ay matatagpuan, halimbawa, sa isang piling lugar, kung gayon ang mga tanong ay maaaring lumitaw tungkol sa bisa ng naturang mga gastos;
• kung ang may-ari ay talagang may-ari ng tirahan.

3. Parusa para sa hindi pagsunod sa mga kinakailangan ng consumer nang boluntaryo

Una: ang multang ito ay itinatadhana ng Consumer Rights Protection Law, dahil ang batas na ito ay nalalapat sa shared participation.

Pangalawa: ang multa ay kokolektahin kapag ang shareholder ay nagsulat ng isang nakasulat na claim. At tumanggi o hindi tumugon ang developer.

Pangatlo: ang halaga ng multang ito ay 50% ng halaga ng mga nasiyahang claim.

Halimbawa, kung saan kinakatawan namin ang mga interes ng isang shareholder, ang hukuman ay nagpataw ng multa sa halagang 290,000 rubles.

4. pinsala sa moral

Dahil ang mga relasyon na kinasasangkutan ng partisipasyon ng isang mamamayan at isang developer ay napapailalim sa Batas sa Proteksyon ng Mga Karapatan ng Consumer, ang mamimili ay maaaring makinabang mula sa kabayaran para sa moral na pinsala. Ang moral na pinsala ay ang pisikal at moral na pagdurusa na dinanas ng isang mamamayan dahil sa hindi pagtupad sa kontrata sa tamang oras.

Bilang isang tuntunin, ang mga korte sa ganitong mga kaso ay nagbibigay ng maliit na kabayaran. Kadalasan ang mga halaga ay hindi lumampas sa 10,000-20,000 rubles. Ngunit nagawa naming patunayan ang mga pinsalang moral sa halagang 80,000 rubles, na medyo disenteng halaga.

Ang moral na pinsala ay tinutukoy nang paisa-isa sa bawat kaso at ang halaga nito ay hindi limitado sa anumang paraan. Samakatuwid, sa korte maaari mong igiit ang anumang halaga na itinuturing mong karapat-dapat.

5. Mga legal na gastos

Ang mga legal na gastos ay ang bayad ng estado at lahat ng mga gastos na iyong natamo kaugnay ng legal na proseso.

Halimbawa, kung ang iyong mga interes sa korte ay kinakatawan ng isang abogado sa ilalim ng isang kontrata, ang perang ito ay maaari ding mabawi mula sa nasasakdal.

Sa pamamagitan ng paraan, kung ang halaga ng iyong mga paghahabol sa paghahabol ay hindi lalampas sa 1,000,000 rubles, kung gayon ikaw ay hindi nagbabayad ng tungkulin ng estado. Kung ang halaga ay mas mataas, kung gayon ang tungkulin ng estado ay binabayaran sa halagang lumampas sa 1,000,000 rubles.

Magreklamo sa developer tungkol sa mga deadline: magsulat o hindi

Ang pamamaraan ay ang mga sumusunod: Kung ang kontrata ay tumutukoy sa isang "pre-trial na pamamaraan sa pagresolba sa hindi pagkakaunawaan" o "lahat ng mga hindi pagkakaunawaan ay nalutas sa pamamagitan ng mga negosasyon" o isang "mandatoryong pamamaraan ng paghahabol" o ilang katulad na mga salita, kung gayon Ang pagsulat ng reklamo ay sapilitan. Kung hindi, hindi isasaalang-alang ng korte ang iyong paghahabol.

Kung magsusulat ng reklamo o hindi, siyempre, nasa iyo. Ngunit madalas na nangyayari na ang isang mahusay na nakasulat na claim ay gumagana para sa kapakinabangan ng shareholder. Ang isang matapat na developer, bilang panuntunan, ay nakikipag-usap sa kanyang kliyente at nag-aalok ng mga solusyon na maaaring angkop sa iyo.

Minsan ito ay isang refund. Siyempre, sa isang mas maliit na halaga, na kinakailangan ng batas. At kung minsan ay nangangahulugan ito ng pagsasagawa ng karagdagang trabaho sa apartment. Halimbawa, ang pag-aayos, mataas na kalidad na pagtatapos o pag-install ng karagdagang kagamitan sa apartment.

At higit pa: kung walang claim, mawawalan ka ng karapatang mangolekta ng multa mula sa developer para sa kabiguang kusang sumunod sa mga kinakailangan ng consumer sa halagang 50% ng mga kinakailangan na nasiyahan ng hukuman.

Pumunta kami sa korte laban sa developer

Kung walang epekto ang paghahabol at binabalewala lang ito ng developer, may isang paraan lamang - ang pumunta sa korte.

Ito ay nagkakahalaga ng pag-alala na kung ang presyo ng paghahabol ay mas mababa sa 1,000,000 (isang milyong) rubles, ang bayad ng estado para sa pagsasaalang-alang ng paghahabol ay hindi binabayaran, dahil ang Batas sa Proteksyon ng Mga Karapatan ng Consumer ay nalalapat.

Kung ang halaga ng paghahabol ay higit sa 1,000,000 (isang milyong) rubles, ang tungkulin ng estado ay binabayaran sa labis na halaga ayon sa mga pangkalahatang tuntunin.

Gayundin sa korte posible na mabawi ang mga gastos sa pagbabayad para sa mga serbisyo ng isang abogado (kinatawan), tulad ng ipinahiwatig sa itaas.

Dapat ka bang kumain ng almusal o magsimulang kumilos?

Siyempre, ang pagtatayo ng mga gusali ng tirahan ay isang kumplikado at masinsinang proseso na nauugnay sa maraming araw ng pagkuha ng mga permit. At kung ang pagkaantala ay hindi mahaba, ito ay nagkakahalaga ng paghihintay.

Ang pangunahing bagay ay na ito ay binuo na may mataas na kalidad. Kung nakita mo na hindi ibibigay ng developer ang construction project o lumipas na ang isang makabuluhang panahon, dapat kang pumunta sa korte.

Sa wakas, nais naming good luck sa iyong puhunan at ang apartment ay maihahatid sa oras!