Doklady k nájomnej zmluve. Všetky nuansy registrácie nájomnej zmluvy na nebytové priestory

01.08.2023 | Pôžičky

Ak potrebujete pomoc právnej povahy (máte zložitý prípad a neviete si rady s vyplňovaním dokumentov, MFC bezdôvodne vyžaduje ďalšie papiere a certifikáty alebo ich úplne odmieta), potom ponúkame bezplatné právne poradenstvo:

Pre obyvateľov Moskvy a Moskovskej oblasti -

Pri uzatváraní nájomnej zmluvy musia zmluvné strany venovať osobitnú pozornosť základným náležitostiam zmluvy. Jednou z týchto podmienok je doba, na ktorú sa zmluva uzatvára. Je to on, kto ovplyvňuje povinnosť nájomcu a prenajímateľa vykonať štátnu registráciu nájmu.

Kedy je potrebná registrácia na prenájom?

Zákon ustanovuje tieto prípady povinnej registrácie nájomnej zmluvy:

Ak je nájomná zmluva o prevode nebytového majetku na užívanie uzavretá na dobu dlhšiu ako 12 mesiacov (článok 609 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, článok 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Dôležité: Pri uzatvorení prenájmu na dobu neurčitú (ak nie je doba uvedená v zmluve) nie je potrebné registrovať transakciu u Rosreestr.

Pri zostavovaní a podpise zmluvy o prenájme bývania vrátane sociálneho bývania uzatvorenej na obdobie dlhšie ako 1 rok (článok 674 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
V prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy s následnou kúpou nehnuteľnosti.
Pri podpise zmluvy o zmene, ukončení alebo doplnení už zaregistrovanej zmluvy o prenájme nehnuteľností (článok 452 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Poznámka: nie je potrebné evidovať nájomnú zmluvu na budovy a stavby uzatvorenú na dobu kratšiu ako 12 mesiacov.

Neuskutočnenie postupu registrácie nájomných vzťahov vo vyššie uvedených prípadoch má za následok uznanie príslušnej zmluvy za neuzatvorenú, t.j. z ktorých pre zmluvné strany nevznikajú žiadne práva a povinnosti.

Krok 1. Vypracovanie dohody

Zmluvu a akt o prevzatí a prevode nebytových priestorov, budovy, nehnuteľného komplexu alebo podniku (ich častí) je potrebné vypracovať v jednoduchej písomnej forme s prihliadnutím na všetky podstatné podmienky.

Krok 2. Kontaktovanie MFC a odoslanie dokumentov

Strany predložia súbor dokumentov na ktorúkoľvek vhodnú pobočku Multifunkčného centra v regióne, kde sa nehnuteľnosť nachádza, v „živom“ elektronickom rade alebo na základe predbežnej objednávky.

Termín si môžete dohodnúť vopred:

Prostredníctvom webovej stránky "" (ak je takáto služba poskytovaná v regióne aplikácie). Najprv sa musíte zaregistrovať na portáli Štátnych služieb.
Zavolajte na horúcu linku MFC alebo na kontaktné číslo vybranej pobočky centra.

Doklady na registráciu nebytového nájmu

Registrácia nájomnej zmluvy na nebytový priestor prostredníctvom MRK si vyžiada predloženie nasledovného zoznamu dokumentov od žiadateľov (v závislosti od stavu žiadateľov):

Pre jednotlivcov	Pre právnické osoby
1. Žiadosť o registráciu zmluvy - vypracuje špecialista MFC.
2. Originál splnomocnenia zástupcu (ak za občana koná splnomocnenec).	2. Originál plnomocenstva zákonného zástupcu. osoby alebo doklady potvrdzujúce oprávnenie osoby konať v mene spoločnosti bez splnomocnenia (rozhodnutie zakladateľa, zápisnica z valného zhromaždenia a pod. - originály s overenými kópiami alebo notársky overené kópie). Dôležité! Splnomocnenie musí byť podpísané vedúcim organizácie a potvrdené jeho pečiatkou.
3. Originály dokladov preukazujúcich totožnosť žiadateľov (zástupcov).
4. Originály nájomnej zmluvy so všetkými prílohami a úkonmi - 1 kópia pre každú zo zmluvných strán a 1 ďalšia kópia pre registrujúci orgán (zostáva v registratúrnom spise).
5. Povolenie opatrovníckeho orgánu prenajať majetok občana mladšieho ako 14 rokov, alebo osoby vyhlásenej za nespôsobilú (ak prenajatý majetok patrí maloletému alebo nesvojprávnemu).	5. Základné dokumenty so všetkými aktuálnymi zmenami a doplnkami (originály s kópiami overenými organizáciou alebo notársky overené kópie). Dôležité! Ak predtým legálne osoba vykonávala transakcie s nehnuteľnosťami, potom sa nevyžaduje predloženie úplného súboru základných dokumentov. Stačí odoslať: výpis z Jednotného štátneho registra právnických osôb, ktorý potvrdzuje, že nedošlo k zmenám v zakladajúcich dokumentoch spoločnosti, alebo súbor dokladov o zmenách vykonaných po predtým vykonanej registrácii s výpisom daňového úradu z Jednotného štátneho registra právnických osôb.
6. Povolenie opatrovníckeho orgánu pre rodičov udeliť súhlas svojim deťom od 14 do 18 rokov na prenájom nehnuteľnosti.	6. DIČ (originál a kópia overená právnickou osobou alebo kópia overená notárom).
7. Notársky overený súhlas manžela (manželky) s prenájmom spoločnej nehnuteľnosti.	7. (originál alebo notársky overená kópia).
8. Doklad potvrdzujúci, že prenajímaný majetok nie je spoločným majetkom nadobudnutým počas manželstva (manželská zmluva, rozhodnutie súdu o rozdelení alebo určení podielov, zmluva o rozdelení spoločného majetku).	8. Doklad o pridelení OGRN s osvedčením o pridelení štatistických kódov.
	9. Rozhodnutie o schválení významnej transakcie alebo transakcie, na ktorej je záujem (ak je taká transakcia v súlade so zákonom alebo zakladajúcimi dokumentmi).
10. Doklad potvrdzujúci zaplatenie štátnej povinnosti (originál). Poznámka: predloženie „platby“ je právom žiadateľa, nie však jeho povinnosťou. Doklad je však lepšie predložiť, najmä preto, že poplatok môžete zaplatiť priamo v MFC.
11. Písomný súhlas záložného veriteľa s prenájmom zábezpeky (ak je nehnuteľnosť zaťažená hypotékou).

Po prijatí balíka dokumentov na MFC dostanú žiadatelia potvrdenie s registračným číslom žiadosti, ako aj s plánovaným dátumom prijatia výsledku služby.

Dokumenty na registráciu zmluvy o prenájme bytu

Zmluvu o komerčnom prenájme bývania uzatvorenú na obdobie dlhšie ako jeden rok, ako aj zmluvu o sociálnom prenájme v MFK možno zaregistrovať na ktoromkoľvek z dôvodov uvedených v zákone (§ 51 spolkového zákona č. 218 „o štátnej Registrácia nehnuteľnosti”):

Spoločné vyhlásenie zmluvných strán - nájomcu a prenajímateľa.
Len na žiadosť zamestnávateľa.

Dôležité! Doklady o evidencii sociálneho zamestnania je potrebné predložiť najneskôr do 1 mesiaca odo dňa uzatvorenia uvedenej dohody.

Záujemca o registráciu prenájmu nehnuteľnosti musí predložiť MFC tieto dokumenty:

Identifikačné doklady žiadateľa - hlavného nájomcu a členov jeho rodiny, ktorí sa sťahujú do bývania (za sociálne nájomné) alebo nájomcu (na komerčný prenájom).
splnomocnenie zástupcu prenajímateľa a jeho cestovný pas (pri registrácii zmluvy o sociálnom nájme na spoločnú žiadosť zmluvných strán) alebo cestovný pas prenajímateľa (ak je zmluva o platenom nájme registrovaná na spoločnú žiadosť prenajímateľa a nájomcu), alebo cestovný pas a splnomocnenie zástupcu prenajímateľa (ak oprávnenie na registráciu obchodnej nájomnej zmluvy prevedie vlastník nehnuteľnosti na inú osobu).
Doklady potvrdzujúce práva prenajímateľa na uzavretie zmluvy za predpokladu, že prenajímateľ nie je orgánom štátnej správy. orgány alebo miestna samospráva.
Doklady potvrdzujúce právo zamestnávateľa na uzatvorenie spoločenskej zmluvy. nájom (uznesenie, rozhodnutie alebo nariadenie správy o poskytnutí bytových priestorov do sociálneho nájmu, resp. rozhodnutie súdneho orgánu, ktoré nadobudlo právoplatnosť).
Originály zmluvy o sociálnom zabezpečení. zmluva o nájme a prevode nebytových priestorov podpísaná zmluvnými stranami alebo obchodná nájomná zmluva s aktom prevzatia a prevodu nebytových priestorov.

Počet kópií nájomných zmlúv a aktov (príloh, dodatkov k nim) pri predložení MFC musí zodpovedať počtu zmluvných strán + 1 dodatočná kópia pre Rosreestr.

Výška a platba štátnej povinnosti

Náklady na registráciu nájomnej zmluvy, bez ohľadu na typ prenajímaného predmetu, sú stanovené daňovými predpismi (doložka 22, doložka 1, článok 333.33 daňového poriadku Ruskej federácie):

Pre jednotlivcov a individuálnych podnikateľov - 2 000 rubľov.
Pre právnické osoby - 22 tisíc rubľov.

Platobné údaje poskytujú zamestnanci MFC pri predkladaní dokumentov na registráciu. Platbu je možné uskutočniť pre žiadateľov najpohodlnejším spôsobom:

Na platobnom termináli umiestnenom v priestoroch MFC.
V ktorejkoľvek banke alebo na pošte.
Používanie Internet bankingu.
Používanie elektronických platobných systémov na internete.
V inom platobnom termináli tretej strany.

Dôležité! Právne osoby uskutočňujú platby výlučne bezhotovostnou formou.

Krok 3. Prijmite pripravené dokumenty

Registrácia nájomnej zmluvy v MFC trvá do 7 pracovných dní vrátane (2 dni na doručenie dokumentov odborníkmi MFC do Rosreestr a späť a 5 dní na vykonanie registračných úkonov štátnym registrátorom).

Po ukončení služby získa žiadateľ:

Výpis z Jednotného štátneho registra obsahujúci informácie o zadávaní informácií o prenájme do registra.
Kópie nájomnej zmluvy so značkou štátnej registrácie (registračný nápis Rosreestr) pre každú stranu.

Informácie si môžete skontrolovať prostredníctvom regionálnej webovej stránky MFC pomocou individuálneho čísla účtenky (ak je takáto služba dostupná) alebo zavolaním na horúcu linku.

V niektorých zakladajúcich subjektoch Ruskej federácie multifunkčné centrá informujú žiadateľa o pripravenosti prostredníctvom SMS.

Novinka v evidencii nájomných vzťahov

Od začiatku roka 2017 sa registruje nájomná zmluva na časť nebytového priestoru, budovy alebo stavby (sekcia, niekoľko poschodí, vchod, zameniteľné priestory a miestnosti a pod.), na ktoré je právo registrované v Zjednotenom štáte Register nehnuteľností sa vykonáva súčasne so zápisom týchto častí do štátneho katastra (h 5 čl. 44 218-FZ).

To predpokladá, že na registráciu nájomnej zmluvy musia žiadatelia dodatočne vypracovať technický plán prenajatej časti nebytovej nehnuteľnosti.

Bezplatná právna konzultácia

Bola vám odmietnutá služba a myslíte si, že odmietnutie je nezákonné? Máte inú zložitú právnu situáciu alebo problémy, ktoré si vyžadujú právnu pomoc (nemusí sa to týkať MFC)?
Zavolajte a získajte právnu konzultáciu ZDARMA!
Pre obyvateľov Moskvy a Moskovskej oblasti -

Petrohrad a Len. regiónu -

Bezplatné číslo pre regióny Ruskej federácie -

Moderné obchodné vzťahy zahŕňajú prenájom rôznych obchodných priestorov a kancelárskych priestorov. Možnosť prenajať si potrebné obchodné merače zjednodušuje podnikanie a uspokojuje obe strany transakcie. Veľmi často však proces prenájmu nebytových priestorov vyvoláva mnohé otázniky. Spravidla sa to týka zoznamu potrebných dokumentov a hlavných podmienok dohody. Pred prenájmom izby sa preto oboznámte so základnými pravidlami vypracovanými legislatívou v tejto oblasti.

Tento postup je potrebný, ak nájomca a prenajímateľ uzatvoria zmluvu na dobu dlhšiu ako 1 rok. Je dôležité poznamenať, že uzavretie dohody musí byť podmienené registráciou u vládnych agentúr. V súlade s ruskou legislatívou sa dnes touto otázkou zaoberá Úrad Federálnej registračnej služby. Veď práve toto oddelenie vlastní všetky potrebné informácie o evidovaných nehnuteľných objektoch.

Po predložení dokumentu a jeho podrobnom zvážení označia odborníci papier svojou pečiatkou. Táto skutočnosť naznačuje, že prešiel štátnou registráciou. Zvyčajne tento postup trvá najmenej mesiac.

Ak zvažujeme nájomné zmluvy na nebytové priestory z hľadiska ich evidenčných znakov, tak tieto zmluvy možno rozdeliť do 3 skupín:

Krátkodobý. Doba trvania dohody nepresiahne 364 kalendárnych dní. Krátkodobú zmluvu možno uzavrieť na žiadosť strán, ale nie nevyhnutne z hľadiska práva
Dlhý termín. Tento dokument podlieha povinnej registrácii, pretože bez nej sa nepovažuje za platný. Toto ustanovenie je uvedené v odseku 2 článku 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
Neistý. Ide o dohodu, ktorá určuje len dátum začiatku zmluvného vzťahu, ale neuvádza dátum vypršania platnosti. Takáto dohoda môže byť zaregistrovaná len na žiadosť jednej zo strán transakcie.

Hlavné body zmluvy

Aby tento dokument potrebný na uzavretie transakcie mal plnú právnu silu, musí obsahovať nasledujúce body:

Doba, na ktorú sa zmluva uzatvára
Jasný popis prenajímaných priestorov: skutočná adresa, celková plocha, údaje katastra, účel
Suma peňazí, ktorú musí nájomca platiť každý mesiac. V zmluve musí byť uvedené, či sa môže počas uzatvárania zmluvy meniť
Podmienky vykonávania opravárenských prác. Má nájomca právo na takéto úkony a budú ich náklady odpočítané z celkovej sumy prenájmu?
Podmienky, za ktorých je možné ukončiť transakciu

Servisné náklady

Za registráciu nájomnej zmluvy na nebytový priestor bude musieť nájomca zaplatiť zákonom stanovený poplatok štátu. V porovnaní so samotnými nákladmi na prenájom je to dosť nízke. Pre právnické osoby sú náklady na registráciu asi 15 000 rubľov a fyzické osoby zaplatia daň vo výške 1 000 rubľov.

Zoznam dokumentov

Aby bolo možné zaregistrovať nájomnú zmluvu na používanie nebytového majetku, jedna zo strán transakcie musí poskytnúť zoznam požadovaných dokumentov orgánom Rosreestr. toto:

Osoby, ktoré predkladajú dokumenty na registráciu zmluvy, by si mali pamätať, že štátny orgán vás neodmietne iba vtedy, ak tieto dokumenty úplne spĺňajú všetky existujúce požiadavky. Berte preto prípravu dokumentov veľmi vážne, pretože ich zákonný súlad rozhodne o úspešnosti registrácie.

Registrácia krok za krokom

Je dôležité pochopiť, že štátna registrácia sa vykonáva v určitom poradí:

Fáza získania potrebných dokumentov
Okamih zloženia skúšky preukazujúcej súlad so zákonom
Zápis ďalšej skutočnosti zápisu do všeobecného registra
Umiestnenie príslušných pečiatok na nájomné zmluvy
Celý balík papierov je vydaný späť žiadateľovi

Vlastnosti a právne nuansy

Odborníci v tomto odvetví tvrdia, že nájomca sa nestretne s ťažkosťami a právnymi nuansami, ak má priestor, na ktorý bola uzatvorená nájomná zmluva, všetky vlastnícke dokumenty s uvedením najdôležitejších parametrov nehnuteľnosti.

Situácia sa môže skomplikovať, ak pozemok prešiel registračným štádiom už veľmi dávno a potrebné katastrálne dokumenty neobsahujú všetky potrebné informácie.

V tomto prípade je lepšie zaregistrovať priestory znova a vopred prediskutovať všetky náklady na tento postup s prenajímateľom. V prípade akýchkoľvek ťažkostí môžu zmluvné strany obhajovať svoje záujmy na súde.

V čase uzatvárania zmluvy by mal nájomca vziať do úvahy tieto nuansy:

Ak je predmetom nájmu kancelársky priestor, príslušná zmluva musí byť vyhotovená v 2 vyhotoveniach
Pri zostavovaní dokumentu musia zmluvné strany veľmi starostlivo rozpísať všetky povinnosti zmluvných strán. To ochráni občanov pred následnými vzájomnými nárokmi.
Osobitná pozornosť by sa mala venovať zaznamenávaniu všetkých podrobností o prenajatých priestoroch. Musia prísne dodržiavať to, čo je uvedené v titulných dokumentoch. Ak nájomca neprenajíma celý priestor, ale len jeho časť, zmluva musí obsahovať konkrétne číslo kancelárie

Postúpenie nájmu

Suma nazývaná nájomné je dohodnutá vždy pred uzavretím obchodu. Zvyčajne sa určujú náklady na 1 meter štvorcový, hoci v niektorých prípadoch prenajímateľ určuje náklady na celý priestor ako celok.

Je veľmi dôležité vopred prediskutovať, či táto suma zahŕňa aj platby za energie, alebo ich musí nájomca zaplatiť dodatočne.

Ak počas prevádzky nehnuteľnosti pocíti nájomca zhoršenie podmienok užívania priestorov, má právo požadovať zníženie ceny nájmu. Výška platby sa môže znížiť aj vtedy, ak sa zistia významné nedostatky, ktoré neboli uvedené v čase uzavretia zmluvy.

Prenajímateľ sa zasa môže domáhať predčasného ukončenia zmluvy, ak si nájomca nesplní svoje povinnosti a nezaplatí nájomné v určenej lehote.

Video

Nájomná zmluva sa vyhotovuje len v prípadoch, keď je potrebné prenajať si dlhodobo (viac ako rok).

Vypracovanie tejto dohody môže veľmi pomôcť z hľadiska ochrany od bezohľadných ľudí, ktorí prenajímajú rôzne priestory pre potreby určitých podnikateľov vo svoj vlastný prospech (následne „vysťahujú“ vašu organizáciu, pretože neexistuje žiadna písomná dohoda, čo znamená, že nájomca nie je povinný budovu alebo priestory v plnom rozsahu poskytnúť ).

Zoznam požadovaných dokumentov

Štátnu registráciu všetkých transakcií s nehnuteľnosťami vykonáva územný registračný orgán. Do Jednotného registra sa zapisujú záznamy o prenájme, ktoré obsahujú všetky informácie o nehnuteľnosti.

Zoznam požadovaných dokumentov:

Žiadosť o registráciu zmluvy.
Kópia už vyhotovenej a oboma stranami podpísanej zmluvy. Bude potrebné ho zaniesť spolu so zvyškom balíka dokumentácie do najbližšieho Rosreestru alebo do akéhokoľvek orgánu samosprávy.
Katastrálny pas areálu.
Mali by ste mať aj kópiu dokladu prenajímateľa, ktorý potvrdzuje jeho účasť a práva na tento priestor; je potrebné potvrdiť možnosť všetkých podvodov zo strany prenajímateľa.
Identifikačné doklady.
Kópiu dokladu o vykonanej platbe, aby ste si mohli overiť férovosť úkonov.
Originál splnomocnenia zástupcu, ak záujmy občana zastupuje oprávnená osoba.
Povolenie poručníckych a poručníckych orgánov prenajímať majetok maloletej alebo nespôsobilej osoby.
Súhlas opatrovníckych orgánov na udelenie súhlasu rodičov maloletého dieťaťa vo veku 14 – 18 rokov na prevod majetku do prenájmu.
Listinné potvrdenie, že prenajímaný nebytový majetok nie je spoločným majetkom nadobudnutým v čase uzavretia manželstva.
Súhlas manžela s prevodom nebytových priestorov do nájmu (ak nehnuteľnosť patrí manželom v rovnakom pomere).

Ďalšie dokumenty:

Sú chvíle, keď sa pozemok prenajíma. V tomto prípade musíte bezpodmienečne pripojiť kópiu katastrálneho pasu a situačný plán.
Originály celej dohody ako celku a úplne všetky základné osoby, ktoré sú zapojené do tohto druhu trenia.

Pre právnickú osobu je povinné mať balík dokumentov, a to:

osvedčenie o registrácii právnickej osoby;
Originál plnej moci zástupcu právnickej osoby, prípadne iný listinný dôkaz potvrdzujúci oprávnenia zástupcu (rozhodnutie zakladateľa, zápisnica z valného zhromaždenia a pod.).
Originály identifikačných dokladov zástupcu právnickej osoby.
Zakladajúca dokumentácia so všetkými aktuálnymi zmenami a doplnkami (vyžaduje sa originál a notársky overené kópie podpísané oprávnenými osobami a pečiatka právnickej osoby).
DIČ a výpis z Jednotného štátneho registra právnických osôb.
Dokument potvrdzujúci pridelenie OGRN, potvrdený osvedčením o pridelení štatistických kódov.
Kópia daňového dokladu tej istej osoby;
Špecializovaný dokument potvrdzujúci práva alebo právomoci priameho manažéra spoločnosti.

Ak prenajímateľa zastupuje splnomocnený zástupca, sú potrebné tieto doklady:

Osvedčený súhlas manžela/manželky.
Pre nebytové priestory nachádzajúce sa na území štátu. nehnuteľnosti - súhlas vlastníka priestorov s uzavretím nájomnej zmluvy.
Potvrdenie o platbe štátu. povinnosti. Pre fyzické osoby - 2 000 rubľov. Pre právnické osoby osoby - 22 000 rub.

Odborný názor

Roman Efremov

5 rokov praxe. Špecializácia: všetky oblasti právnej vedy.

Vo všetkých prípadoch, ak je nehnuteľnosť zaťažená hypotékou, pri zápise nájomnej zmluvy na nebytový priestor bude potrebné získať predchádzajúci súhlas od záložcu.

Požiadavky na dokumenty

Neexistujú žiadne požiadavky ako také, existujú iba základné kritériá, ktoré sú potvrdené v Ústave Ruskej federácie, a to byť skutočný, žiadne falšovanie alebo iný podvod, ktorý porušuje zákon. Mali by ste mať tiež iba kópie.

Originály by sa mali používať príležitostne len na predloženie registračnej zmluvy komore Rosreestr.

Za zmienku tiež stojí skutočnosť, že ak dohoda už bola dokončená, ale nie je zaregistrovaná, považuje sa za neplatnú a nemá žiadne legislatívne dôsledky, preto sa k tomuto typu transakcie pristupuje priamo a pri výpočte sa zničí.

Zmluvná doba

Nájomná zmluva sa uzatvára:

žiadna lehota;
na obdobie kratšie ako jeden rok;
na jeden alebo viac rokov.

Podľa pravidiel štátnej registrácie Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je potrebná dohoda o prenájme priestorov, ak je medzi stranami uzavretá na obdobie dlhšie ako jeden rok. V prvých dvoch prípadoch teda registrácia dohody nie je potrebná.

Legislatívny rámec

Zmluva o prenájme priestorov neobsahuje žiadne špecifické pravidlá ani dodatky, preto sa budeme v maximálnej možnej miere riadiť aktívnou kapitolou Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, a to Kapitola 34. Popisuje základné faktory pri prenájme konkrétneho nebytového priestoru a pri prenájme vôbec.
Dôležitým aspektom v celom tomto zvláštnom podvode je poskytovanie špecializovaných, ako aj zálohových dohodnutý poplatok za používanie akékoľvek priestory alebo budovy na vlastné účely. To všetko je stanovené v článku 606 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
Pri uzatváraní budúcej zmluvy zmluvné strany všetko čo najšetrnejšie spracujú dialógom. Ak je približná doba prenájmu dlhšia alebo rovná jednému roku, potom má podnikateľ právo vypracovať a následne zaregistrovať zmluvu (odsek 2, článok 434 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Úplnú a vzájomnú dohodu medzi prenajímateľom a nájomcom možno realizovať len vtedy, ak dodržiavanie všetkých pravidiel, ako aj označenie všetkých zásadných údajov zástupcov oboch strán. Takáto žaloba je ustanovená v článkoch 432 a 606 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie;
Za zmienku tiež stojí, že dodanie akéhokoľvek majetku je v zásade pridelené osobe, ktorá vlastní tento majetok, čo je podrobnejšie opísané v článku 608 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
Pri priamom zostavovaní zmluvy by ste mali venovať pozornosť článku 607 tretieho odseku Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorý uvádza, že v zmluve je potrebné uviesť hlavné charakteristiky nebytových priestorov alebo je triviálne podporovať priestory jeho situačným plánom, pretože sú tam uvedené všetky druhy informácií o štruktúre a mnohé ďalšie aspekty štruktúry ako celku.
Posledný bod, ktorý má váhu a treba ho posvätiť, je faktor, ktorý pohlcuje hranice v čase. Napríklad, ak nie je určený čas uzavretia a ukončenia, mal by mať prednosť článok 610 druhého odseku Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

je dôležitým krokom v práci každej organizácie. A aby bola úspešná, musia si strany vopred zistiť, aké sú nuansy tohto dokumentu a čo je v ňom potrebné predovšetkým napísať, aby medzi stranami nedošlo k nezhodám. Cieľom tohto článku je zdôrazniť takéto detaily.

Ako vypracovať nájomnú zmluvu na nebytový priestor

Príprava referátov

Základný balík dokumentácie poskytnutej na uzavretie zmluvy o nájme nebytových priestorov závisí od toho, kto vystupuje ako zmluvná strana - fyzické alebo právnické osoby. Na takúto transakciu teda jednotlivci potrebujú pas, daňový kód a individuálny podnikateľ (IP) musí navyše poskytnúť osvedčenie o registrácii. Právnické osoby na prípravu dokumentov predkladajú kópiu zakladateľskej listiny, ďalej kópiu príkazu na vymenovanie riaditeľa a registračné listiny.

Keďže je možné prenajímať len majetok, na ktorý má vlastník zákonné práva, je potrebný doklad potvrdzujúci vlastníctvo. Ak prenajímateľ nie je jediným vlastníkom nehnuteľnosti, je potrebný aj písomný súhlas tretích strán.

Vypracovanie nájomnej zmluvy

Nájomná zmluva je štandardný dokument a nie je možné ju spísať v akejkoľvek forme. Pri vytváraní ustanovení tohto dokumentu sa berú do úvahy záujmy oboch strán, ako aj ekonomické vlastnosti transakcie a ďalšie podrobnosti.

V tomto dokumente sa uvádza:

právne postavenie strán;
daňový systém prenajímateľov;
doba prenájmu a možnosť jej automatického predĺženia;
potreba registrácie;
možnosť úpravy nájomného;
potreba platby záruky;
postup platenia účtov za energie;
právo strán na podnájom majetku;
postup pri náhrade nákladov na zlepšenie stavu priestorov vlastníkom;
poistenie;
práva tretích strán;
riziká;
prítomnosť poškodeného majetku;
obmedzenia používania majetku;
zodpovednosť strán v núdzových situáciách;
iné.

Pri vyhotovení nájomnej zmluvy na nebytový priestor sa všetky uvedené náležitosti prejednávajú písomne. V budúcnosti môžu byť v zmluve vykonané zmeny, ale len so vzájomným súhlasom zmluvných strán. Preto je vhodné zabezpečiť všetko pri zostavovaní textu hlavnej zmluvy.

Strany môžu pripraviť túto dokumentáciu nezávisle. Aby ste však predišli prípadným nezhodám, odporúča sa vyhľadať pomoc právnika.

Vzor zmluvy o prenájme priestorov

Typická zmluva o prenájme priestorov začína opisom strán so všetkými ich regálmi. Nasleduje časť - predmet zmluvy, ktorá popisuje nehnuteľnosť vrátane jej celkovej výmery, účelu a doby prenájmu. Nasledujúca časť pojednáva o povinnostiach strán. Rozoberá postup pri úhrade energií, zodpovednosť za bezpečnosť majetku a postup pri prevode predmetu zmluvy späť na vlastníka. V časti „Platby a vysporiadania“, ktorá nasleduje za zmluvou ďalej, je uvedená výška platieb za užívanie majetku, ako aj dohodnutý postup pri ich realizácii.

Povinným štrukturálnym prvkom takejto dohody je odsek „Podmienky realizácie a ukončenia zmluvy“, ktorý popisuje, za akých podmienok môžu zmluvné strany ukončiť spoluprácu predčasne, alebo naopak - stanoviť novú lehotu na prevádzku budovy. Ďalej sú v texte uvedené neprekonateľné podmienky, dodatočné a iné podmienky zmluvy, ktoré si zmluvné strany tvoria individuálne.

Nižšie je uvedený vzor zmluvy použiteľnej na vypracovanie vlastnej dokumentácie.

Vzor zmluvy o prenájme priestorov, ktoré by najlepšie vyhovovali vašim detailom transakcie, so všetkými dodatkami a komentármi nájdete na legálnych internetových zdrojoch. Okrem toho si môžete vyžiadať vzor u notára.

Doba trvania nájomnej zmluvy

V právnej praxi existujú tri možnosti termínov zmlúv o nájme nebytových priestorov. Takto ich možno uzavrieť:

Na dobu neurčitú;
na rok alebo viac;
na obdobie kratšie ako jeden rok.

Doba prenájmu priestorov môže byť dodatočne upravená na žiadosť zmluvných strán alebo z dôvodu neočakávaných okolností (živelné pohromy a pod.).

Na úpravu doby platnosti zmluvy o nájme nebytových priestorov je potrebná dodatočná dohoda zmluvných strán vyhotovená v písomnej forme a zaregistrovaná notárom.

Vizuálne video o vypracovaní zmluvy

Registrácia dohody

Je potrebná registrácia?

Najprv musíte zistiť, či je potrebná štátna registrácia nájomnej zmluvy a kedy je to povinná fáza papierovania. Podľa súčasných predpisov sa táto otázka posudzuje s prihliadnutím na dobu trvania zmluvy. Ak teda hovoríme o období neurčitom, alebo o období kratšom ako jeden rok, nie je certifikácia papierov štátnym orgánom povinná.

Ak je spolupráca medzi stranami uzavretá na rok alebo viac, registrácia zmluvy u vládnej agentúry je povinná, pretože bez nej môžu byť dokumenty, ako aj samotná transakcia, považované za neplatné. Ak sa vyskytnú nejaké kontroverzné otázky, nebude možné, aby ich ktorákoľvek strana zmluvy napadla na súde.

Ak sa jeden z účastníkov transakcie pod jednou alebo druhou zámienkou chce vyhnúť jej fixácii v súlade so zákonom, druhý účastník má právo ho zaviazať. V zložitých prípadoch by to malo byť vykonané na súde.

Postup registrácie nájomnej zmluvy

Na registráciu nájomnej zmluvy sa spoločnosti Rosreestr predkladajú tieto dokumenty:

katastrálny pas prenajímaných priestorov;
samotná zmluva;
žiadosť o registráciu zmluvy.

Absencia niektorého z vyššie uvedených dokumentov obmedzuje žiadateľov v možnosti zaregistrovať dohodu.

Papierovanie môže trvať niekoľko dní. Od okamihu štátnej registrácie nadobúda táto dohoda platnosť a nájomca získava právo nakladať s majetkom, ktorý mu bol zverený.

Dodatočný súhlas k dokumentu

Po skončení platnosti hlavnej nájomnej zmluvy sa zmluvné strany môžu rozhodnúť o predĺžení spolupráce. Na tento účel často nevypracujú novú dohodu, obmedzia sa na dodatočnú dohodu. Je tiež notársky overený.

Dodatočná dohoda spravidla popisuje podmienky:

Predĺženia prenájmu
Užívanie majetku neuvedeného v hlavnej zmluve
Akékoľvek iné zmeny zmluvy, ktoré nevedú k jej ukončeniu.

Dodatočnú dohodu možno uzavrieť len na základe vzájomnej vôle strán. Tento dokument je spojený s hlavnou nájomnou zmluvou. A ak dôjde k zániku právneho vzťahu zo zmluvy, stráca aj platnosť.

Výsledky

Ako vidíte, správne vypracovaná nájomná zmluva vám umožňuje upraviť všetky vzťahy medzi zmluvnými stranami týkajúce sa konkrétnej nehnuteľnosti. Jeho registrácia dáva nájomcovi právny základ na prevádzkovanie nehnuteľnosti. Uzavretie takejto dohody je vo väčšine prípadov povinné a je vždy v záujme oboch strán. Papier môžete opraviť pomocou dodatočných dohôd.

Registráciu nájomnej zmluvy na nehnuteľnosť - nebytový alebo bytový priestor, ako aj pozemok - vykonáva oprávnený štátny orgán - Rosreestr a jeho územné odbory.

Od 29. decembra 2019 sa vyžaduje registrácia nájomnej zmluvy na priestor alebo pozemok v Rosreestri, ak je uzavretá na dobu dlhšiu ako jeden rok.

Služby registrácie nájomných zmlúv v Rosreestr

vyhotovenie zmluvy o prenájme nehnuteľnosti;
právne preskúmanie dokumentov predložených zákazníkom na registráciu nájomnej zmluvy v Rosreestr;
vygenerovanie potrebného súboru dokumentov a ich predloženie spoločnosti Rosreestr na registráciu nájomnej zmluvy na priestor alebo pozemok, v prípade potreby zaplatenie štátneho poplatku za registráciu nájomnej zmluvy;
získanie registrovanej nájomnej zmluvy a jej prevod na zákazníka.

Lehoty na vyhotovenie a cena služieb na registráciu nájomnej zmluvy na priestory alebo pozemky (k 29.12.2019)

Odošlite žiadosť

Registrácia nájomnej zmluvy v Rosreestr sa vykonáva do 10 dní od dátumu predloženia dokumentov.

Dokumenty na registráciu nájomnej zmluvy na priestory v Rosreestri sa líšia v závislosti od toho, kto je stranou transakcie (fyzické alebo právnické osoby), ako aj od toho, aký predmet sa prenajíma (bytové alebo nebytové priestory). Nájomná zmluva na nebytový priestor uzatvorená na dobu dlhšiu ako jeden rok podlieha v každom prípade registrácii u Rosreestr. Čo sa týka nájomnej zmluvy na bytové priestory uzatvorenej na dlhší čas, sú tu určité zvláštnosti. Ak bude zmluva o prenájme bytu uzatvorená medzi fyzickými osobami, nie na účely podnikateľskej činnosti, potom pôjde o zmluvu o prenájme nehnuteľnosti a nepodlieha registrácii. Ak je medzi fyzickou a právnickou osobou uzatvorená nájomná zmluva na byt/nebytový priestor (najčastejšie fyzické osoby prenajímajú svoje byty právnickým osobám za účelom podnikania, napr. na ubytovanie ako hotel alebo ubytovňa), potom takýto prenájom dohoda vyžaduje registráciu u Rosreestr.

Doklady na registráciu nájomnej zmluvy na nebytový priestor pre právnickú osobu alebo fyzickú osobu podnikateľa

doklad potvrdzujúci oprávnenie zástupcu právnickej osoby konať v mene právnickej osoby (originál alebo kópia overená spoločnosťou a kópia, a ak ide o akt štátneho orgánu alebo samosprávy, riadne overená kópia, 2 kópie);
zakladajúce dokumenty právnickej osoby (so všetkými zmenami a doplnkami) (originál alebo kópia overená spoločnosťou);
doklad potvrdzujúci oprávnenie osoby podpísať nájomnú zmluvu osobou, ktorá nie je konateľom alebo inou osobou konajúcou v mene právnickej osoby bez plnomocenstva (originál a kópia, a ak je takou listinou úkon štátny orgán alebo samospráva - riadne overená kópia, 2 kópie .);
notársky overený súhlas manžela/manželky jednotlivého podnikateľa alebo notársky overené vyhlásenie, že nie je ženatý;
doklad potvrdzujúci zaplatenie štátnej dane (originál a kópia);
nájomná zmluva so všetkými prílohami v 3 vyhotoveniach;
písomný súhlas záložného veriteľa s prevodom nehnuteľnosti do prenájmu, ak je nehnuteľnosť založená a inak nie je upravené v záložnej zmluve (originál a kópia);
súhlas vlastníka (príslušného orgánu správy majetku štátu alebo obce) na prenájom majetku právnickej osobe - pri prenájme majetku štátnych a obecných podnikov (originál a kópia);
rozhodnutie príslušného orgánu právnickej osoby o schválení významnej transakcie alebo transakcie, na ktorej je záujem (originál a kópia).
ak sa časť nehnuteľnosti prenajíma - technický plán prenajatej časti priestorov (originál a kópia).

Od roku 2017 pri prenájme časti priestorov (napríklad miestnosti na poschodí alebo v budove) na registráciu nájomnej zmluvy nestačí len jej uvedenie na pôdoryse ZINZ. Túto časť je potrebné zapísať do katastra v Rosreestr a súčasne zaregistrovať nájom.

Na zapísanie prenajatej časti do katastra je zase potrebné vykonať merania a pripraviť technický plán priestorov. Tieto práce vykonávajú katastrálni inžinieri (náklady na služby sú 20 000 rubľov).

Kto platí poplatok štátu za registráciu nájomnej zmluvy?

Registrácia nájomnej zmluvy v Rosreestr sa vykonáva na žiadosť jednej zo strán. O registráciu tak môže požiadať prenajímateľ aj nájomca. Obyčajne o tom strany rozhodnú pri uzatváraní zmluvy alebo si to stanovia ako povinnosť jednej zo strán. Častejšie takúto povinnosť znáša nájomca, ale niekedy, napríklad, ak je uzavretá dohoda medzi prenajímateľom, fyzickou osobou a nájomcom, právnickou osobou, je výhodnejšie zaplatiť prenajímateľovi štátnu povinnosť. , keďže jeho množstvo je oveľa menšie.

Jediným pravidlom je, že štátnu povinnosť platí strana, ktorá bude žiadateľom pri registrácii zmluvy o prenájme nehnuteľnosti v Rosreestr.

Poplatok za registráciu nájomnej zmluvy (od decembra 2019):

22 000 rubľov. - pre právnické osoby;
2 000 rubľov. – pre jednotlivcov.

Pre podrobnejšie informácie o službách registrácie nájomnej zmluvy na priestory alebo pozemky kontaktujte našich špecialistov na telefónnom čísle: +7 (926) 011-50-75 , +7 (495) 642-45-97 .