Predaj bytu s podielmi. Postup pri predaji podielu na byte novému vlastníkovi Predaj podielu na neprivatizovanom byte

Napriek tomu, že podiel nepredstavuje neoddeliteľnú súčasť nehnuteľnosti, podlieha všetkým právomociam vlastníka: používať, vlastniť a likvidovať.

Majiteľ môže s podielom nakladať aj predajom. Algoritmus akcií je nasledujúci:

Krok 1. Ponúknite kúpu podielu predovšetkým ostatným vlastníkom bytov

Takéto osoby majú právo prvej prednosti, teda prednostného nákupu za cenu stanovenú predávajúcim. (Článok 250 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, časť 1).

Oznámenie musí byť vyhotovené písomne ​​s uvedením ceny a ďalších podmienok). Ak viacerí účastníci prejavili ochotu kúpiť podiel, predávajúci formalizuje predaj v pomere k podielom kupujúcich.

Ak nikto z tých, ktorí boli upozornení, nevyjadrí želanie kúpiť podiel alebo to každý priamo odmietne, vlastník získa právo predať komukoľvek (článok 250 ods. 2).

Krok 2. Príprava a dokončenie transakcie

Rôznymi spôsobmi (reklamy a pod.) vedú predstavenia, rokovania a pripravujú podklady na registráciu.

V tomto prípade má predávajúci právo po mesiaci od momentu upovedomenia ostatných vlastníkov predať akejkoľvek osobe, alebo pred uplynutím tejto lehoty, avšak za predpokladu, že notárovi poskytne odmietnutia všetkých ostatných vlastníkov od kúpy. (článok 1 článku 24 federálneho zákona č. 122). Samotnú transakciu musí vykonať notár (FZ-122).

Súčasťou zmluvy sú údaje o zmluvných stranách (kupujúci a predávajúci), popis nehnuteľnosti (podiely na byte - číslo, adresa, celková/obytná plocha a pod.), cena (v súlade s čl. 554-555 obč. Kódex Ruskej federácie). Ak existujú obmedzenia v priestoroch, práva tretích strán, je to tiež uvedené. Prílohou k zmluve je prevodná listina alebo iný podobný dokument (článok 556 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Krok 3. Registrácia prevodu vlastníctva (podľa článkov 131 a 551 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie)

13. Ako predať podiel na byte prostredníctvom splnomocnenca a kde stiahnuť vzor?

Ak vlastník/vlastníci nemôžu alebo nechcú podiel predať alebo ho zaregistrovať sami, majú právo na vykonanie takýchto úkonov udeliť splnomocnenie inej osobe (samozrejme pod podmienkou dôvery k nej). Toto konanie upravuje čl. 185 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Splnomocnenie na prevod právomocí na vykonávanie transakcií s majetkom musí byť notársky overené (na tento účel sú potrebné pasové údaje strán).

Pred návštevou notára si nie je potrebné pripravovať splnomocnenie sami (alebo si ho stiahnuť z akejkoľvek webovej stránky) – všetko vybavíte v kancelárii notára. Musíte sa len rozhodnúť, aké úkony sú zverené (úplné splnomocnenie, neodvolateľné, s právom prijímať finančné prostriedky alebo nie atď.).

Predaj podielu bytu, vzhľadom na to, že sú tam iní vlastníci, má množstvo znakov, ktoré treba dodržať, aby sa transakcia nepohoršila alebo sa neskôr nespochybnila. V prvom rade by ste nemali zanedbávať svoju povinnosť ponúknuť kúpu podielu iným vlastníkom bytov. Až po upovedomení/odmietnutí kúpy všetkých akcionárov je možné nehnuteľnosť predať akémukoľvek záujemcovi.

Ako predať podiel bez súhlasu ostatných vlastníkov? Odpovedať na video

Situácie, keď je potrebné predať podiel, ale ostatní vlastníci zámerne „dať špicu do kola“, nie sú ojedinelé. Aké sú niektoré spôsoby, ako legálne obísť potrebu povolenia? Konzultované s praktickým právnikom.

Predaj podielu na byte je vzhľadom na svoje právne špecifiká pomerne zložitým realitným obchodom spojeným s určitými právnymi ťažkosťami. Dôvodom je skutočnosť, že vlastník podielu nemôže s bytom výlučne disponovať a vykonávať s ním právne významné úkony bez zohľadnenia názorov ostatných vlastníkov podielov.

Ako však ukazuje prax, mnohí spoloční vlastníci sa nevedia medzi sebou dohodnúť a predaju jedného podielu na spoločnom byte začnú brániť. Situáciu komplikuje skutočnosť, že v mnohých prípadoch je byt rozdelený na akcie iba na papieri, ale v skutočnosti majitelia nevedia presne uviesť, kde končí plocha jedného a začína územie druhého.

Okrem toho, aj so súhlasom všetkých vlastníkov, predaj podielu na spoločnom byte musí prebiehať za prísneho dodržania všetkých formálnych požiadaviek, ktoré stanovuje ruská legislatíva v oblasti bývania.

Právny režim a legislatívna úprava podielového vlastníctva

Ruský občiansky zákonník stanovuje, že byt vo vlastníctve niekoľkých vlastníkov (dvoch alebo viacerých) môže byť v spoločnom alebo spoločnom vlastníctve. Hlavným rozdielom medzi týmito právnymi formami je, že pri podielovom vlastníctve má každý vlastník pridelený svoj vlastný podiel na spoločnom byte.

Hlavným znakom právnej úpravy transakcií s podielovým spoluvlastníctvom je súhlas všetkých vlastníkov bytov s užívaním a nakladaním s touto nehnuteľnosťou určenou na bývanie. Vlastniť a užívať podiel na byte sa líši od vlastníctva napríklad jednej z izieb.

Problém je v tom, že je takmer nemožné oddeliť podiel od ostatných podielov hranicou a zakázať ostatným vlastníkom využívať „cudzie“ územie. Podiel na spoločnom byte je v právnej dokumentácii zaznamenaný ako zlomok (napríklad ½, ¼ atď.).

Pre predaj podielu na spoločnom byte musí byť splnená povinná podmienka, a to predkupné právo ostatných vlastníkov na kúpu tohto bytu.

To znamená, že keď sa predá jeden podiel nehnuteľnosti na bývanie, všetci ostatní vlastníci (napríklad bývalý manželský partner) majú právo kúpiť tento podiel predtým, ako bude ponúknutý iným kupujúcim. Vlastník jednej z akcií teda nemá právo hľadať ďalších kupcov, kým nedostane odmietnutie od všetkých vlastníkov bytu.

Postup pri predaji podielu na spoločnej nehnuteľnosti na bývanie

Aby teda mohol predať svoj podiel na spoločnom byte, ktorý je v podielovom vlastníctve, jeho vlastník musí:

1. Stanovte cenu a ponúknite odkúpenie jeho podielu ďalším vlastníkom tohto bytu. K tomu musí písomne ​​oznámiť každému z vlastníkov zámer predať podiel na spoločnom byte a v oznámení uviesť aj cenu a ďalšie dôležité podmienky predaja;
2. Ak jeden z vlastníkov vyjadrí želanie kúpiť podiel v byte, formalizujte transakciu. V tomto prípade je transakcia formalizovaná rovnakým spôsobom ako pri predaji celého bytu;
3. Ak vlastníci odmietnu kúpiť podiel v spoločnom byte, ktorý sa predáva, musíte dostať ich písomné odmietnutie a začať predávať svoj podiel v byte neoprávneným osobám. Ak nie je doručené písomné odmietnutie, vlastník nemá právo dať byt do predaja do 1 mesiaca. Po uplynutí jedného mesiaca môže predávajúci predať podiel ktorémukoľvek kupujúcemu, ak počas tejto doby nenadobudne predávaný podiel žiadny z ostatných vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti. Predávajúci však musí mať v tomto prípade potvrdenie o tom, že všetci vlastníci dostali oznámenie o predaji podielu.

Pri predaji podielu cudzej osobe musí vlastník spravidla spolu so všetkými ostatnými dokumentmi predložiť registračnému orgánu odmietnutie zostávajúcich vlastníkov (písomne) alebo dokumenty potvrdzujúce, že všetci vlastníci dostali príslušné oznámenie o predaji. podielu na spoločnom byte pred viac ako mesiacom a nikto z nich neprejavil vôľu nadobudnúť scudzený podiel.

Ak viacerí vlastníci podielového spoluvlastníctva prejavili záujem o odkúpenie predávaného podielu, môže si vlastník na vlastnú žiadosť vybrať, komu z nich svoj podiel predá.

Ak predávajúci pri predaji svojho podielu porušil prednostné právo na kúpu zostávajúcich vlastníkov bytov, potom sa ktorýkoľvek z podielnikov môže obrátiť na súd, aby svoje právo obnovil. Zákon ustanovuje trojmesačnú premlčaciu lehotu, počas ktorej môže vlastník podielového spoluvlastníctva napadnúť predaj podielu na spoločnom byte.

Táto lehota začína plynúť odo dňa, keď sa niektorý z vlastníkov podielu v spoločnom byte, ktorého predkupné právo predávajúci porušil, dozvedel alebo sa mal dozvedieť o skutočnosti predaja podielu v spoločnom byte. externý kupujúci.

Aké ťažkosti môžu nastať pri predaji podielu?

Ako už bolo uvedené, vlastník podielu na spoločnom byte môže naraziť pri scudzení svojho podielu na určité ťažkosti. V prvom rade je s nimi spojená neochota ostatných vlastníkov bytov predať jeho časť iným osobám, aj keď sami tento podiel odkúpiť nemienia.

V praxi sa často stáva, že účastníci v podielovom spoluvlastníctve sa zámerne vyhýbajú doručeniu oznámenia o predaji podielu na spoločnom byte. V dôsledku toho vlastník podielu, ktorý ho chce predať tretej osobe, nemôže transakciu zaregistrovať, pretože nemá ani písomné odmietnutie ostatných vlastníkov bytu, ani potvrdenie o tom, že dostali oznámenie o ich zaplatení. zámer predať podiel.

O to komplikovanejšia je situácia, keď vlastník scudzeného podielu nepozná adresy ostatných vlastníkov, a preto im nemôže zaslať písomnú výpoveď. V tomto prípade zákon umožňuje zaslanie písomnej výpovede na poslednú známu adresu. V tomto prípade však nemožno vylúčiť, že vlastníci ostatných podielov sa budú snažiť napadnúť zákonnosť transakcie predaja podielu na spoločnom byte súdnou cestou.

V týchto prípadoch sa predávajúcemu podielu odporúča zhromaždiť čo najviac písomných dôkazov o tom, že urobil všetko, čo bolo v jeho silách a urobil všetky možné opatrenia, aby oznámil svoj zámer predať podiel všetkým vlastníkom spoločného bývania. Pomôže mu to na súde preukázať svoje právo predať podiel cudzej osobe v prípade sporu.

Existujú aj prípady, keď iní vlastníci podielového vlastníctva úmyselne zdržujú proces predaja. Za týmto účelom súhlasia s kúpou podielu bez toho, aby ho chceli spätne odkúpiť.

V niektorých zložitých prípadoch, keď sa vlastníkovi podielu z nejakého dôvodu nepodarí predať svoju časť nehnuteľnosti, sa používajú nasledujúce schémy predaja:

• obrátiť sa na súd so žiadosťou o odkúpenie vášho podielu. Zákon umožňuje, že ak nie je možné zdieľať spoločný byt (napríklad v 1-izbovom byte), ktorý je v podielovom spoluvlastníctve, vlastník menšieho podielu sa môže v prípade neexistencie dohody domáhať na súde, aby druhý vlastník odkúpi svoj podiel;
• vypracovať darovaciu zmluvu. Zložitosť dokončenia transakcie pri predaji podielu na byte viedla k tomu, že predávajúci sú nútení túto transakciu realizovať pod zámienkou daru, keďže vlastník podielu nemusí pri darovaní upovedomiť ostatných podielnikov. to. V tomto prípade zmluvné strany kúpy a predaja podpíšu darovaciu zmluvu a peniaze sa prevedú buď priamo predávajúcemu alebo prostredníctvom bezpečnostnej schránky.

Ostatní účastníci spoločného vlastníctva sa môžu pokúsiť napadnúť túto transakciu na súde, ale v praxi bude pre nich veľmi ťažké dokázať, že išlo o predaj časti podielového vlastníctva, a nie o darovanie. Pri použití tejto schémy však treba pamätať na to, že pri darovaní vznikne povinnosť zaplatiť darovaciu daň.

Ďalšou možnosťou, ktorá minimalizuje možnosť napadnutia transakcie, je „darovať“ kupujúcemu malú časť podielu (napríklad niekoľko metrov štvorcových) a následne mu ako jednému z vlastníkov spoločného bytu ponúknuť kúpiť zvyšnú časť.

Obdobnou možnosťou predaja časti v podielovom spoluvlastníctve je využitie záložnej zmluvy, kedy je kupujúci zdokumentovaný ako záložný majiteľ tohto podielu a dostane ho v dôsledku „neúspechu“ dlžníka (predávajúceho podielu ) zaplatiť dlh.

Pri použití týchto schém by predávajúci a kupujúci podielu v byte, ktorý je v spoločnom vlastníctve, nemali zabúdať, že tieto transakcie môžu byť súdom stále uznané ako fingované.

Najťažšie pri predaji podielu na spoločnom byte je teda upovedomenie ostatných vlastníkov a dodržanie ich predkupného práva na odkúpenie daného podielu na spoločnej nehnuteľnosti. Po tom, čo sa zvyšní akcionári dohodnú alebo odmietnu odkúpiť podiel, sa proces kúpy a predaja podielu nelíši od predaja celého bytu.

Komentáre (115)

Ilyas | 1. 10. 2017

Ahoj! Nastáva nasledovná situácia - 2-izbový byt. Dvaja akcionári. Jeden z akcionárov chce svoj podiel predať. Druhým akcionárom je maloleté dieťa, jeho opatrovníkom je matka-manželka brata prvého akcionára. Môže mať maloleté dieťa vplyv na predaj podielu? Ako sa môžete dohodnúť so svojím opatrovníkom a je to vôbec možné? Ďakujem!

admin | 9. 10. 2017

Ahoj Ilyas! Táto skutočnosť, že druhým účastníkom podielového spoluvlastníctva je maloleté dieťa, nebráni druhému vlastníkovi svoj podiel predať. Predávajúci však musí v tejto situácii rešpektovať právo druhého akcionára na prednostnú kúpu - to znamená, že predávajúci akcie je povinný zaslať oznámenie zákonným zástupcom maloletého (t.j. matka) s ponukou na odkúpenie podielu. V prípade odmietnutia alebo nedostatočnej odpovede bude môcť vlastník podielu bez akýchkoľvek prekážok predať svoj podiel cudzej osobe.

Iľja | 23. 10. 2017

Ahoj. Pred necelým rokom sme kúpili byt. Byt bol kúpený v troch podieloch. Jeden z vlastníkov chce svoj podiel predať cudzincom
bez súhlasu ostatných vlastníkov. Môže to urobiť, ak bol byt kúpený do podielového vlastníctva pred menej ako rokom? Ďakujem.

admin | 3. 11. 2017

Ahoj Ilya! Zvyšní účastníci v podielovom spoluvlastníctve majú predkupné právo na kúpu v zmysle čl. 250 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Ak sa výkon tohto práva nedodrží a podiel sa predá cudzej osobe, možno túto transakciu predaja a kúpy napadnúť na súde.

Vitalij | 20. 11. 2017

Dobrý deň.
Vlastním 1/4 podiel na byte. Predám jednému z účastníkov do spoločného vlastníctva tohto bytu. Zvyšní účastníci boli informovaní a neprejavili žiadnu túžbu kúpiť podiel. MFC mi povedalo, že kúpno-predajná zmluva musí byť notársky overená. Vyzerá to ako transakcia scudzenia so spoločným majetkom. Opakujem, predávam podiel jednému zo 4 účastníkov spoločnej nehnuteľnosti, nepredávam “mimo”
a zároveň všetci súhlasia. Otázka: je potrebné notársky overiť takýto obchod alebo je to možné jednoduchou písomnou formou?

admin | 30. 11. 2017

Ahoj Vitaly! V súlade s nedávnymi zmenami v legislatíve transakcie týkajúce sa scudzenia podielov na práve spoločného vlastníctva nehnuteľností, vrátane prípadov, keď všetci účastníci spoločného vlastníctva scudzia svoje podiely v jednej transakcii, podliehajú notárskemu overeniu (zavedené federálnym zákonom N 172- FZ).

Anton | 28. 11. 2017

Ahoj. Dvaja ľudia vlastnia byt v rovnakých podieloch (50%-50%) a plánujú ho predať. Dohodnú sa, že jeden dostane 60 % a druhý 40 % zo sumy transakcie. Ako je to správne právne formalizované? Ako má byť táto informácia uvedená v zmluve pri prijímaní zálohy od kupujúceho?

admin | 9. 12. 2017

Ahoj Anton! Pri určovaní ceny bytu v zmluve stačí v texte zmluvy uviesť, že podiel jedného predávajúceho je ocenený určitou sumou a podiel druhého predávajúceho - iným. Je lepšie uviesť konkrétne sumy, ktoré musí kupujúci previesť na každého z predajcov.

Marina | 8. 3. 2018

Dobrý deň, môj sused sa rozhodol predať svoj podiel v byte, som pripravený ho kúpiť, ale žiada peniaze hneď a potrebujem čas na to, aby som požiadal o hypotéku s materským kapitálom. Môže ma odmietnuť? A predať to cudzím ľuďom?

admin | 20. 3. 2018

Ahoj Marina! Ak oznámenie o predaji, ktoré dostanete, neobsahuje konkrétne podstatné podmienky predaja (napríklad iba predaj v hotovosti), váš sused nemá právo scudziť tento podiel na byte tretím osobám, kým nedostane od vás písomné odmietnutie. .

Yuoiya | 20. 3. 2018

Kupujú banky podiely v byte? V akom prípade je to možné a ktoré banky môžu odkúpiť podiel na byte?

admin | 27. 3. 2018

Ahoj Yuoiya! Povahou svojej činnosti je banka finančnou a úverovou organizáciou a nezaoberá sa nákupom a predajom nehnuteľností. Výnimkou je poskytovanie hypotekárnych úverov na kúpu nehnuteľnosti. Vrátane podielu na byte. Banky sa môžu zapojiť do predaja nehnuteľností prostredníctvom predaja v prípade nesprávneho plnenia úverových záväzkov dlžníkmi. Mnohé banky spolupracujú s agentúrami poskytujúcimi úvery na bývanie, ktoré okrem iného poskytujú služby pri predaji nehnuteľností.

Elnura | 9. 9. 2018

Dobrý deň, situácia je takáto: v byte je 6 vlastníkov, každý podiel je 1/7, títo piati chcú byt predať a jeden, keďže má chybu v pase, sa pomýlil v mene, a on potrebuje zažalovať, že ten človek je rovnaký, toto nechce robiť!! Hovorí, že nie je čas, čo robiť v takejto situácii???

admin | 21. 9. 2018

Ahoj Elnura! Keďže Vami označená osoba má predkupné právo na kúpu, zvyšní vlastníci sú povinní jej zaslať písomnú ponuku na odkúpenie podielu prostredníctvom notára. Ak do 30 dní nedôjde k dohode alebo odmietnutiu kúpy, zostávajúci vlastníci majú právo predať svoje akcie externej osobe/osobám.

Anna | 29. 11. 2018

Dobrý deň, jednoizbový byt, traja vlastníci: ja, dieťa a bývalý manžel. Chcem predať svoj podiel. Bývalý manžel nesúhlasí s jeho kúpou. Peniaze z predaja budú použité na zlepšenie životných podmienok rozostavaného domu, v ktorom bude pridelený podiel dieťaťu.Môžem svoj podiel predať tretej osobe?Dieťa v byte nebýva.

admin | 9. 12. 2018

Ahoj Anna! Áno, môžete predať podiel na byte cudzej osobe, ale pred predajom budete musieť získať súhlas opatrovníckych orgánov na predaj podielu maloletého a tiež písomne ​​oznámiť bývalému manželovi prostredníctvom notára váš zámer predať podiel (uplatnenie prednostného práva na kúpu). Ak váš bývalý manžel odmietne kúpiť podiel, už budete môcť podiel predať tretej osobe.

Pomerne často sa ľudia stretávajú s potrebou predať podiel v byte. V tomto prípade sa majiteľ často cíti zmätený, vznikajú otázky „čo robiť“ a „ako to urobiť správne“. Transakcia pri predaji podielu sa líši od predaja celého bytu a tu je potrebné si ujasniť, o akých rozdieloch musí vedieť vlastník, ktorý sa rozhodol predať podiel na byte. Koniec koncov, ako pri každej inej transakcii, je dôležité vyhnúť sa chybám. V tomto článku zistíme, ako správne pripraviť dokumenty pre byt, ako nepreplatiť dane a ako sa vyhnúť ťažkostiam.

Aké problémy môžu nastať pri predaji podielu na byte.

Zdieľané vlastníctvo je u nás pomerne bežný jav.

K rozdeleniu bytu na podiely môže dôjsť z dôvodu privatizácie pre všetky registrované osoby v byte, pri delení bytu po rozvode, ako aj pri zápise dedičstva na viacerých dedičov. No štandardný byt sa nedá fyzicky rozdeliť na viacero častí. Napríklad štvorizbový byt je možné rozdeliť na 4 jednoizbové byty a podiely v ňom sa prideľujú len legálne, teda spoločné dvere, spoločná kuchyňa, spoločná kúpeľňa atď.

Preto pri predaji vzniká množstvo problémov:

1) Pre takúto nehnuteľnosť je ťažké nájsť kupca, pretože nie každý súhlasí so zdieľaním bytu s cudzími ľuďmi. A veľmi často sa stáva, že spoločné byty alebo aj celé byty na internáte sú v podielovom vlastníctve.

2) Druhým problémom je, že ostatní vlastníci majú predkupné právo na kúpu podielu na byte. To znamená, že ak chcete predať podiel, ktorý vám patrí, musíte od nich získať odmietnutie a až potom ho predať tretím stranám. Tento príkaz by nikdy nemal byť porušený, pretože ostatní vlastníci môžu obchod ľahko napadnúť na súde a bude oveľa viac problémov.

Ako teda správne predať podiel na byte?

Prvým je pridelenie podielu. Ak chcete predať svoj podiel, musíte vykonať niekoľko postupov. Každý zo spoluvlastníkov vlastní po privatizácii určitý podiel. Môže sa vyjadriť zlomkovo (napríklad 1/2). Ak hovoríme o „naturálnom“, teda „obytnom“ podiele, zvyčajne, ak je to možné, každý vlastní jednu z izieb a spoločné priestory vlastní samostatne. To znamená, že máte vlastnú izbu, ale kuchyňa, chodba a špajza sú spoločné, pretože je fyzicky nemožné ich rozdeliť.

Registrácia postupu prideľovania podielu.

Pridelenie podielu formalizuje notár. Žiadne ústne dohody nemajú právnu silu. Navyše, ak spoluvlastníci nedôjdu k spoločnému rozhodnutiu, táto otázka sa bude riešiť súdnou cestou. Žalobu podáva spravidla vlastník, ktorý chce vykonať konanie o pridelení podielu, ale ostatní vlastníci mu v tom bránia a vzniká súdny spor, ktorý sa môže ťahať až šesť mesiacov, niekedy dlhšie.

Ďalšou etapou je predaj časti bytu.

Vlastník má po pridelení podielu právo ho predať, ale pred tým je potrebné ponúknuť odkúpenie jeho podielu všetkým ostatným vlastníkom bytu. Podľa zákona treba pred predajom podielu na byte zaslať ostatným vlastníkom písomné oznámenia s ponukou na kúpu. To znamená, že spoluvlastníci majú v tomto prípade predkupné právo. A ak odmietnu, predáte tretím stranám.

Ďalšou možnosťou je namiesto kúpno-predajnej zmluvy darovacia zmluva.

Niektorí predajcovia sa rozhodnú použiť tento trik. A aby sa vyhli postupu informovania susedov o ponuke na kúpu, darovanie jednoducho formalizujú. Pri tomto type transakcie nie je vôbec potrebné upozorňovať susedov a samotná registrácia bude lacnejšia a rýchlejšia.

Tu stojí za zmienku, že so svojim podielom sa môžete zbaviť, aj keď nejde o izolovanú miestnosť. To znamená, že teoreticky má človek právo predať podiel v jednoizbovom byte. Zákon takéto transakcie nezakazuje, ale v praxi je dosť ťažké vykonať takúto operáciu a cena takýchto metrov štvorcových bude čisto symbolická, pretože je nepravdepodobné, že niekto príde a povie: „Chcem podiel v jednoizbový byt“, aby ho jednoducho vlastnili. V tomto prípade je lepšie dohodnúť sa s druhým spoluvlastníkom o predaji nehnuteľnosti úplne alebo mu ponúknuť odkúpenie vášho podielu. Ak ale váš sused nebude súhlasiť, budete musieť problém riešiť súdnou cestou. Je to ťažké, ale možné.

Podvodné skaly

V procese predaja podielu sa môžete stretnúť s mnohými problémami. V prvom rade je to kvôli nepochopeniu susedov a zvyšku vlastníka bytu. Môžu sa napríklad vyhnúť doručeniu oznámenia o predaji akcie a bez ich písomného súhlasu nie je možné transakciu zaregistrovať. Žiaľ, Občiansky zákonník nehovorí nič o tom, čo robiť, ak susedia nespolupracujú. Tým pádom sa to dá riešiť len súdnou cestou, na základe zákona.

Pozoruhodné je, že nie je možné zaviazať ostatných spoluvlastníkov k predaju podielu na byte. Porušovanie cudzieho súkromného majetku je trestným činom. Na odkúpení podielov iných vlastníkov sa teda môžete dohodnúť len priateľsky. V zásade nastávajú situácie, keď chcú ponúkaný podiel vykúpiť viacerí spoluvlastníci naraz. Ak sa tak stane, predávajúci si sám môže vybrať, na koho svoj podiel prevedie.

Ostáva poradiť vlastníkom podielov v bytoch, aby sa snažili udržiavať vrelé vzťahy so susedmi – ostatnými vlastníkmi. Koniec koncov, ak jedného dňa budete chcieť predať svoj podiel, bude to vaša úloha oveľa jednoduchšia.

Zdieľané vlastníctvo je bežné najmä v megacities. Po privatizácii komunálneho bývania a jeho „rozdelení“ sa vlastníkmi takýchto nehnuteľností môžu stať dvaja až siedmi ľudia.

Okrem toho to môžu byť úplne cudzie osoby, príbuzní (deti a rodičia) alebo osoby, ktoré stratili rodinné väzby (bývalí manželia). Skôr či neskôr sa niektorý zo spoluvlastníkov nehnuteľnosti bude chcieť „oddeliť“ a predať svoj podiel. A tu sa začínajú objavovať mnohé ťažkosti. Ako predať podiel v byte za výhodných podmienok? Poďme sa na to pozrieť bližšie.

Pridelenie podielu

Ak chcete predať svoj podiel, musíte vykonať niekoľko postupov. Bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov nebude možné prihlasovať nových hostí a ani vykonávať opravy. A predať alebo prenajať časť domu bude tiež dosť ťažké.

Medzitým je stále možné predať podiel v sprivatizovanom byte. Je pravda, že na to budete musieť prejsť takým nepríjemným postupom, akým je pridelenie podielu. To znamená, že po privatizácii každý zo spoluvlastníkov vlastní povinný určitý podiel.

Dá sa vyjadriť zlomkovo. Napríklad dvojizbový byt má dvoch vlastníkov, každý má ½ podiel. Ak hovoríme o naturálnom podiele, vychádza to tak, že každá osoba vlastní jednu z izieb a spoločné priestory (kuchyňa, chodba, špajza) budú vlastniť spoločne. Navyše po pridelení podielu budú mať aj právo užívať vyššie uvedené priestory. V tomto prípade sa podiel každého stane osobným a susedia zostanú spoluvlastníkmi.

Spoločný majetok je možné aj rozdeliť. Ide spravidla o zložitý a zdĺhavý proces, po ktorom dôjde k zrušeniu spoločného majetku a jeho úplným vlastníkom sa stane len jedna osoba.

Registrácia postupu

Pridelenie podielu formalizuje notár, žiadne ústne dohody samozrejme nebudú mať právnu silu. Zároveň, ak spoluvlastníci nedospejú k spoločnému rozhodnutiu, tak túto otázku treba riešiť len súdnou cestou. Pohľadávku spravidla podáva vlastník, ktorý chce vykonať postup prideľovania podielu. Právna bitka môže trvať až šesť mesiacov alebo dlhšie (najmä ak sa ostatní účastníci nezúčastňujú stretnutí).

Predaj časti bytu

Po pridelení podielu má vlastník právo ho predať. Ale predtým, ako to urobíte, musíte ponúknuť odkúpenie vašej časti iným vlastníkom. Podľa zákona musia ostatní vlastníci pred predajom podielu na byte zaslať písomné oznámenie s ponukou na kúpu.

Tento dokument uvádza náklady a technické vlastnosti domu. Spoluvlastníci sa môžu rozhodnúť o kúpe vášho podielu do mesiaca po prečítaní listu. To znamená, že počas tohto obdobia musia buď prijať vašu ponuku, alebo odmietnuť nákup.

Aby sa predišlo nedorozumeniam, takéto návrhy musia byť zaslané doporučene. Ak totiž v budúcnosti napríklad vlastníci na súde vyhlásia, že žiadnu výpoveď nedostali, tak budete vedieť poskytnúť dôkazy.

Dôležité nuansy

Mnoho neinformovaných občanov sa často pýta: „Je možné predať podiel v byte, ak sú susedia proti?“ Z nejakého dôvodu sa veľa ľudí domnieva, že iní vlastníci môžu skutočne zasahovať do procesu predaja ich časti domu. V skutočnosti to tak nie je, ostatným spoluvlastníkom dlžíte len to, že im svoj zámer predať byt oznámite. Ak s kúpou nesúhlasia, nezakladá im to právo zakázať predaj podielu iným osobám.

Po uplynutí 30 dní odo dňa zoznámenia sa so susedmi máte právo previesť svoj podiel na kohokoľvek. Pamätajte však: cena musí presne zodpovedať tej, ktorú ste uviedli v oznámení spoluvlastníkom (ani menej, ani viac). Ak sa rozhodnete predať svoj podiel v sprivatizovanom byte za inú cenu, potom bude môcť ktorýkoľvek z vašich susedov do troch mesiacov napadnúť takúto transakciu na súde.

Darovacia zmluva namiesto kúpnej zmluvy

V tomto prípade sa niektorí predajcovia rozhodnú použiť trik. Aby sa vyhli postupu oznamovania susedom, jednoducho vyhotovia darovaciu zmluvu. Pri tomto type transakcie nie je potrebné vôbec upozorňovať susedov a samotná registrácia bude lacnejšia a rýchlejšia.

Ale aj tu sú úskalia: ak svoj podiel dáte osobe, ktorá nie je vaším príbuzným, potom môžu spoluvlastníci takúto dohodu napadnúť. A aj keď susedia nedokážu preukázať, že namiesto daru sa uskutočnila transakcia nákupu a predaja, potom skutočnosť, že neexistujú rodinné väzby, v zásade nie je také ťažké dokázať. Pred predajom podielu na byte je dôležité dohodnúť sa s kupujúcim na všetkých dôležitých bodoch. Prediskutujte najmä postup platby, napríklad môžete predávať s odloženou platbou alebo na splátky.

Ako predať byt s maloletým podielom?

Ak je v byte prihlásený maloletý, potom všetko závisí od toho, či je vlastníkom nehnuteľnosti alebo nie. Ak je podiel, ktorý mu patrí, ponúknutý na predaj, potom na jeho predaj bude musieť získať povolenie od opatrovníckych a opatrovníckych orgánov. Vo všetkých ostatných prípadoch sa vykonáva rovnaká príprava pred predajom. Ponuka na kúpu sa však neposiela dieťaťu, ale jeho rodičom alebo opatrovníkom.

Oznamovací list budú musieť samozrejme poslať aj ostatní vlastníci. Ak sú vzťahy medzi susedmi normálne, môžete s nimi jednoducho prediskutovať túto otázku a potom formalizovať notársky overené odmietnutie kúpy každým spoluvlastníkom. Ak vlastníci odmietnu odkúpiť váš podiel, no vy zmeníte cenu, opäť ich na to budete musieť písomne ​​upozorniť a počkať na odpoveď do mesiaca.

Dispozícia s podielmi dieťaťa

Ak je potrebné predať podiel dieťaťa na byte, potom v tomto prípade musia jeho rodičia získať súhlas s predajom od opatrovníckych orgánov. Okrem toho musí takáto štruktúra predložiť dokumenty o tom, že životné podmienky dieťaťa sa nezhoršia a nezostane bez bývania.

To znamená, že budete musieť predložiť doklady k bytu, ktorý sa chystáte kúpiť na oplátku, alebo k podielu na dome (veľkosť nesmie byť menšia ako mala dieťa predtým). Namiesto papierov na nový byt, kde bude dieťa bývať, môžu požadovať otvorený účet v banke na meno maloletého občana alebo iný dôkaz. Vo všetkých ostatných ohľadoch, aby ste predali podiel dieťaťa, budete musieť vykonať všetky rovnaké kroky, ktoré už boli opísané vyššie.

Ďalšie možnosti predaja akcií

Stojí za zmienku, že sa môžete zbaviť svojho podielu, aj keď ide o neizolovanú miestnosť. To znamená, že teoreticky má človek právo predať podiel v jednoizbovom byte. Zákon takéto transakcie nezakazuje. V praxi je však dosť ťažké vykonať takúto operáciu.

A cena za takéto štvorcové metre bude čisto symbolická, pretože je nepravdepodobné, že niekto bude chcieť zdieľať jednu obývačku, kde býva ďalší úplne cudzí človek. V tomto prípade je lepšie dohodnúť sa s druhým spoluvlastníkom o predaji nehnuteľnosti úplne, alebo mu ponúknuť odkúpenie vášho podielu. Ak sused s takýmito možnosťami nesúhlasí, tak tento problém bude treba riešiť len súdnou cestou.

Je oveľa jednoduchšie predať 1/2 podielu bytu, ak má dom 2 alebo viac samostatných obytných miestností. Samozrejme, v tomto prípade bude cena za nehnuteľnosť skôr a neskôr nižšia, no v prípade potreby sa kupci pre túto možnosť nájdu.

Podvodné skaly

Realitné kancelárie poznamenávajú, že v procese predaja podielu sa môžete stretnúť s mnohými ťažkosťami. V prvom rade to môže byť spôsobené tým, že niektorí spoluvlastníci si zamieňajú pojmy „predkupné právo“ s „povolením na predaj“. Môžu sa napríklad vyhnúť doručeniu oznámenia o predaji akcie a bez ich písomného odmietnutia nie je možné transakciu zaregistrovať. Žiaľ, Občiansky zákonník nehovorí nič o tom, čo robiť, ak susedia nespolupracujú.

Pozoruhodné je aj to, že zákon nemôže zaviazať ostatných spoluvlastníkov k predaju podielu na byte. Porušovanie cudzieho súkromného majetku je trestným činom. Na odkúpení podielov iných vlastníkov sa teda môžete dohodnúť len priateľsky.

Stávajú sa aj situácie, keď chce ponúkaný podiel odkúpiť viacero spoluvlastníkov naraz. Ak sa tak stane, predávajúci si sám môže vybrať, na koho svoj podiel prevedie.

Odhad nákladov

Ak sa napriek všetkým ťažkostiam predsa len rozhodnete predať svoj podiel v sprivatizovanom byte, potom by ste mali začať posudzovať jeho hodnotu. Cena bude ovplyvnená nasledujúcimi faktormi:

· počet izieb v domácnosti;

· umiestnenie domu;

· plocha bytu;

· segment trhu a pod.

Prirodzene, majiteľ má právo určiť si náklady na izbu (izby) sám, ale prax ukazuje, že jej cena bude o 30-40% nižšia ako jej trhová cena. Ak sa rozhodnete predať časť podielu na byte, tak sa pripravte na to, že to bude ešte ťažšie.

Nevýhody pre kupujúceho

Znížená cena je úplne legitímna „kompenzácia“ za prípadné konflikty so susedmi. Veď dosť často ostatní spoluvlastníci nie sú s novými nájomníkmi veľmi spokojní. Stávajú sa aj situácie, keď im susedia dokonca nainštalujú nové zámky na vchodové dvere.

V tomto prípade sa osoba bude musieť obrátiť na súd so žiadosťou o prístup k užívaniu bytu. Na súde sa samozrejme priklonia na stranu poškodeného a nový majiteľ sa bude môcť vrátiť do svojho domu aj so súdnym exekútorom. Ak sa však spoluvlastníci začnú neustále „pokaziť“, potom bude život v takomto prostredí veľmi ťažký. V tomto smere bude cena za podiel na byte vždy približne o tretinu lacnejšia ako jeho trhová hodnota.

závery

Ako teda predať podiel v byte? V zásade, ak splníte všetky požiadavky občianskeho práva, nemali by vzniknúť žiadne zvláštne ťažkosti. Najdôležitejšie je nezabudnúť ponúknuť odkúpenie svojho podielu ďalším spoluvlastníkom. Ak odmietnu, musia o tom spoluvlastníci vydať notársky overené odmietnutie. Ak podiel, ktorý sa ponúka na predaj, patrí dieťaťu, budete musieť získať povolenie aj od opatrovníckeho a poručníckeho orgánu. Máte tiež právo predať časť svojho podielu.

A nakoniec: izbu môžete predať iba vtedy, ak bola sprivatizovaná a vlastníci vlastnia dom na základe spoločného vlastníctva.

Z článku sa dozviete: ako predať podiel v sprivatizovanom byte kúpno-predajnou zmluvou, cez darovanie a cez záložné právo, ako aj ako rozpoznať predaj podielu na byte ako nezákonný.

Privatizačný proces je právny úkon stanovený zákonom Ruskej federácie zo 4. júla 1991 č. 1541-1 „O privatizácii bytového fondu v Ruskej federácii“, v dôsledku ktorého sa nehnuteľnosti (pozemok, byt , dom, izba a pod.) sa stáva majetkom osôb, ktoré vykonali všetky úkony uvedené v zákone.

Byt môže privatizovať jedna osoba alebo skupina ľudí. Právo privatizovať obytný priestor má každý, kto je v ňom v čase predloženia dokladov registračnému orgánu riadne a legálne prihlásený ako trvalý pobyt. Privatizácia je teda často registrovaná v mene všetkých členov rodiny: manželov, detí a iných príbuzných.

Postupom času sa manželia môžu rozviesť, prípadne zdedia podiely po rodičoch deti a vtedy má vlastník podielu, ktorý nechce zdieľať tento byt s ďalšími spoluvlastníkmi, právo svoju nehnuteľnosť predať. Zamyslime sa nad tým, ako správne uskutočniť kúpu a predaj, rešpektujúc vaše záujmy a bez porušovania práv ostatných spoluvlastníkov.

Je možné predať podiel v sprivatizovanom byte?

Je dôležité okamžite objasniť takú dôležitú nuanciu, ako je rozdiel v právnych pojmoch “ spoluvlastníctvo"A" zdieľané vlastníctvo" Podiel môžete predať, ale veľkosť tohto podielu musí byť pridelená a uvedená v titulnom dokumente.

Ak byt patrí na základe bezpodielového spoluvlastníctva viacerým osobám, potom je možné uskutočniť predaj len celého bytu, alebo predbežné rozdelenie podielov, po ktorom bude môcť každý zo spoluvlastníkov nakladať s vlastným podielom podľa vlastného uváženia.

Keď s predajom súhlasia všetci spoluvlastníci rovnako, tak je situácia vyriešená veľmi jednoducho. Po prijatí peňazí od kupujúceho stačí medzi všetkými uzavrieť dohodu o predajnej sume a jej rozdelení, po ktorej môžete začať formalizovať predaj a nákup. Iná vec je, keď chce niekto predať svoj podiel a zvyšok je proti. Tu vstupuje do platnosti úplne iný algoritmus akcií.

Dnes sa to praktizuje hlavne tri schémy predaja podielu na byte, plne vyhovujúce právnym normám a odskúšané v praxi. Ak ste spoluvlastníkom bytu, môžete si osvojiť akúkoľvek schému, ako premeniť vaše štvorcové metre na peniaze.

Schéma č.1. Predaj prostredníctvom darovania

Predaj podielu na byte je možné uskutočniť so súhlasom zostávajúcich spoluvlastníkov. V dôsledku rôznych okolností môže byť získanie takéhoto súhlasu nemožné alebo veľmi ťažké. Zákon však pripúšťa darovanie podielu – na to už nie je potrebný súhlas zvyšných spoluvlastníkov.

Je mimoriadne dôležité správne vyhotoviť darovaciu zmluvu. Dôrazne sa odporúča zveriť túto operáciu skúsenému právnikovi. Ak niektorá zákonná požiadavka nebude splnená, zostávajúci spoluvlastníci budú môcť následne proti dokumentu protestovať na súde a transakciu vyhlásiť za neplatnú. A existuje veľa požiadaviek:

1. Je potrebné úplne uviesť všetkých ostatných spoluvlastníkov s uvedením veľkosti ich podielov.
2. Uveďte všetky osoby, ktoré nie sú spoluvlastníkmi, ale sú v tomto obytnom priestore evidované trvalo.
3. Koľko metrov štvorcových sa prevedie na príjemcu?
4. Na základe čoho sa tento podiel stal majetkom darcu?
5. Ak podiel patrí legálne vydatej osobe, k darovacej zmluve budete musieť pripojiť notársky overený súhlas manžela s transakciou.

Pre tých, ktorí sa rozhodnú kúpiť podiel na byte darom, je dôležité pripomenúť, že podľa zákona (článok 217 NKRF, bod 18.1) sú od platenia 13 % dane oslobodení iba blízki príbuzní predávajúceho. hodnotu podielu. Ak podiel kúpi manžel, syn alebo dcéra, otec alebo matka predávajúceho, potom sa daň neplatí, budú ju musieť zaplatiť všetci ostatní kupujúci. Okrem toho, ak kupujúci nie je občanom Ruskej federácie, uplatňuje sa daňová sadzba vo výške 30 %.

Hodnota podielu musí byť uvedená v darovacej zmluve, hoci transakcia je bezodplatná. Neodporúča sa podceňovať jeho veľkosť, keďže pri podhodnotení o viac ako 20 % trhovej hodnoty môžu nasledovať následky ako napríklad pokuta.

Po vyplnení darovacej zmluvy prevedie kupujúci peniaze predávajúcemu prostredníctvom bezpečnostnej schránky. Zmluva o prevode sa uzatvára za účasti banky, podmienkou vydania peňazí je spravidla predloženie dokladu potvrdzujúceho prevod vlastníctva z darcu na obdarovaného.

Existuje aj iná možnosť: časť podielu môžete darovať a po zaregistrovaní darovania zvyšnú časť legálne predať, keďže nový spoluvlastník bude mať právo prednostnej kúpy. Táto schéma bude pre strany drahšia, no jej spoľahlivosť je tiež vyššia. Používa sa aj v prípadoch, keď kupujúci nemá možnosť splatiť celú cenu podielu naraz a zmluvné strany sa dohodnú na vykonaní transakcie v dvoch fázach.

Schéma č.2. Predaj cez kolaterál

Táto metóda sa používa vtedy, keď banka súhlasí s prijatím tohto podielu ako zábezpeky za poskytnutie úveru. Transakcia tohto druhu sa nazýva hypotéka. Ak ste prevzali peniaze, no nedokázali ste túto sumu vrátiť vo vopred dohodnutej lehote aj s úrokmi, podiel sa stane majetkom majiteľa záložného práva (banky).

Často sa pýtajú právnikov: Platí toto pravidlo pre bývanie, ktoré je jediné pre vlastníka podielu a jeho rodinu? Odpoveď: áno - platí, ako je výslovne uvedené v: čl. 446 Občianskeho súdneho poriadku Ruskej federácie, čl. 337, 348 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Netreba sa obávať, že banka zabaví nehnuteľnosť pre dlhy, len v prípadoch uvedených v čl. 54.1 zákona „o hypotéke“:

1. Výška dlhu je nižšia ako 5 % hodnoty zabezpečenia.
2. Dlh je po lehote splatnosti menej ako 3 mesiace.

Často to robia majitelia podielov na nehnuteľnostiach, ktorí si schválne požičiavajú peniaze od banky, aby ich neskôr nesplatili. Keď nie je nádej na ziskový predaj podielu, takáto schéma je zisková, aj keď sa zohľadnia náklady na získanie hypotéky.

Schéma č.3. Jednoduchý predaj

Pomerne jednoduchý spôsob, ale v praxi nie až tak často využívaný z dôvodu, že predávajúci musí dodržiavať prísne pravidlá, ako je riadne upovedomenie všetkých spoluvlastníkov o zámere predať podiel, ako aj dodržiavanie lehôt. za čakanie na ich rozhodnutie. Vo všeobecnosti postup vyzerá takto:

1. Majiteľ podielu si objedná znalecký posudok nehnuteľnosti za účelom ďalšieho využitia výsledku vo všetkých operáciách. Budete sa musieť zmieriť s tým, že samostatným predajom nie je možné získať za svoj podiel toľko, ako by ste mohli získať predajom celého bytu a následným rozdelením výslednej sumy.
2. Každému spoluvlastníkovi je zaslaný doporučený list s upozornením na jeho želanie predať a s uvedením predajnej sumy. Na rozhodnutie spoluvlastníkov musíte počkať 30 dní od doručenia oznámenia. Až potom môže byť podiel daný do verejného predaja, keďže do mesiaca majú všetci ostatní spoluvlastníci právo odkúpiť podiel za určenú sumu vopred pred ostatnými kupujúcimi. Dobrou poistkou by bolo notársky overené odmietnutie odkúpenia podielu zvyšnými spoluvlastníkmi, no nie vždy sa ich podarí získať.
3. Medzi predávajúcim a kupujúcim sa uzatvára kúpno-predajná zmluva na podiel na byte. Kde sú uvedené: veľkosť podielu, jeho hodnota, popis podielu a postup pri vzájomnom vysporiadaní.
4. Transakcia je zaregistrovaná v Jednotnom štátnom registri, o ktorej kupujúci dostane zodpovedajúci výpis.

Ako rozpoznať predaj podielu na byte ako nelegálny?

Spory okolo predaja podielov na byte nie sú v modernej súdnej praxi ničím výnimočným. Spoluvlastníci, kupujúci, ako aj tretie strany, ktorých práva boli porušené, môžu transakcie napadnúť. Predaj a nákup formalizovaný dohodou a zaregistrovaný v Jednotnom štátnom registri možno napadnúť iba na súde.

Spoluvlastníci bytu sa môžu obrátiť na súd do 3 mesiacov odo dňa, keď sa o kúpe a predaji dozvedeli. V tomto prípade nemôžete napadnúť samotnú transakciu, ale iba požadovať, aby boli práva a povinnosti kupujúceho z už zaregistrovanej zmluvy prevedené na vaše meno. Ak bude rozhodnutie súdu kladné, žalobca zaplatí bývalému vlastníkovi podielu sumu určenú v dohode a stane sa vlastníkom tohto podielu.

Je dôležité poznamenať, že tento typ súdneho sporu si vyžaduje veľa času a nákladov, preto je lepšie pokúsiť sa spor najskôr vyriešiť mierovou cestou. Rokovaním vo svojom mene môžete poveriť profesionálneho právnika. Táto metóda pomôže vyriešiť spor bez zapojenia súdu prostredníctvom dohody o urovnaní sporu.

Akákoľvek transakcia môže byť na súde ľahko vyhlásená za neplatnú, ak žalobca dokáže, že pri jej uzatváraní došlo k porušeniu zákona. Kupujúci napríklad pred podpisom kúpno-predajnej zmluvy previedol celú sumu predávajúcemu, alebo je predávajúcim osoba, ktorá nemá práva k tejto nehnuteľnosti a transakciám s ňou.

Premlčacia lehota pre prípady tohto druhu je veľmi dôležitá:

• Do roka môžete transakciu napadnúť, ak viete spoľahlivo zistiť okamih, od ktorého sa žalobca dozvedel o okolnostiach brániacich jej právnemu uzavretiu.
• Neplatné transakcie je možné napadnúť do 3 rokov. Napríklad, ak žalobca dokáže, že predávajúci neprijal peniaze od kupujúceho.
• Tretie osoby, ktoré nie sú účastníkmi kúpy a predaja, majú právo podať žalobu na súde, ak dôjde k porušeniu ich práv, do 10 rokov od momentu, keď sa o tomto porušení mali dozvedieť.

Všetky tieto okolnosti zohrávajú rozhodujúcu úlohu pri určovaní hodnoty podielu. Veľké množstvo rôznych rizík odstrašuje kupujúcich, takže výnosy z predaja podielu môžu byť samozrejme nižšie, ako skutočne stojí.