Mga pangunahing diskarte sa pagpapahalaga sa negosyo. Paraan ng kita ng pagtatasa ng real estate gamit ang isang halimbawa, pag-abandona sa Gastos at paghahambing na diskarte

Kapag nag-aaplay ng paraan ng gastos, dapat tandaan na ang halaga na nakuha sa batayan nito ay ang batayan ng halaga ng merkado ng bagay na bumubuo ng kita. Halimbawa, ang market value ng isang gas station complex ay magiging mas mataas kaysa sa mga gastos sa pagtatayo, at ang halaga ng isang hotel na matatagpuan sa isang masamang lokasyon (sa labas ng lungsod) ay magiging mas mababa kaysa sa gastos na tinutukoy ng paraan ng gastos .

Ipinapakita ng pagsasanay na ang pinakamalaking problema kapag gumagamit ng diskarte sa gastos ay lumitaw kaugnay sa pagtatasa ng halaga sa pamilihan ng lupa. Ang pinaka-maaasahang paraan para sa pagpapahalaga sa lupa mula sa pananaw ng Western theory ay ang paraan ng comparative analysis ng maihahambing na mga benta. Ang paggamit ng pamamaraang ito sa mga kondisyon ng Russia ay halos imposible dahil sa kawalan ng katiyakan ng batas sa lupa ng Russia at ang opacity ng impormasyon sa mga transaksyon para sa pagbili o pagbebenta ng mga land plot.

Ang diskarte sa gastos na ginamit para sa pagtatasa ng real estate ay batay sa pag-aakalang ang mga gastos na kinakailangan upang likhain ang ari-arian na binibigyang halaga sa kasalukuyan nitong kundisyon o upang muling gawin ang mga pag-aari ng consumer nito ay isang katanggap-tanggap na patnubay para sa pagtukoy ng halaga sa pamilihan ng ari-arian na pinahahalagahan.

Gayunpaman, kinakailangang maunawaan ang pagkakaiba sa pagitan ng gastos sa pagpapalit (gastos sa pagpaparami) ng isang bagay at gastos sa pagpapalit.

Ang gastos sa pagpapalit (gastos sa pagpaparami) ay tinutukoy ng mga gastos sa kasalukuyang mga presyo para sa pagtatayo ng isang eksaktong kopya ng tinasa na bagay gamit ang parehong mga solusyon sa arkitektura at pagpaplano, mga istruktura at materyales ng gusali at may parehong kalidad ng gawaing pagtatayo at pag-install. Kapag tinutukoy ang halaga ng pagpapalit, ang parehong functional wear at tear ng bagay at ang parehong mga pagkukulang sa mga solusyon sa arkitektura na mayroon ang tinasa na bagay ay muling ginawa.

Ang halaga ng pagpapalit ay tinutukoy ng gastos, sa kasalukuyang mga presyo, ng pagtatayo ng isang ari-arian ng katumbas na utility sa ari-arian na tinatasa, ngunit itinayo sa isang bagong istilo ng arkitektura gamit ang mga modernong pamantayan, materyales, disenyo at layout.

Ang hangganan sa pagitan ng kapalit na halaga ng isang bagay at ang kapalit na halaga nito ay palaging arbitrary, at ang appraiser sa bawat partikular na kaso ay kailangang lutasin ang problema sa pagpili ng isa o ibang uri ng pagtatasa depende sa mga kondisyon para sa paglalapat ng diskarte sa gastos.

Ayon sa mga pamantayan ng Russian Society of Appraisers (STO ROO 21-01-95), kapag pinahahalagahan gamit ang diskarte sa gastos, kinakailangan upang matukoy: ang halaga sa pamilihan ng isang kapirasong lupa; ang halaga ng pagpapanumbalik ng bagay o pagpapalit nito; ang halaga ng naipon na pagsusuot ng bagay; ang market value ng real estate gamit ang cost method bilang kabuuan ng halaga ng isang plot ng lupa at ang kapalit na halaga ng object na binawasan ang accumulated depreciation.

Sa mga kondisyon ng Russia, ang layunin ng pagtatasa ay hindi ang buong (ganap) na pagmamay-ari ng isang lupain, ngunit ang karapatan lamang ng paggamit sa isang batayan sa pag-upa. Ang teorya ng pagtatasa ng halaga ng isang land plot ay kinikilala dito ang limang pangunahing pamamaraan para sa pagtukoy ng halaga: capitalization ng upa sa lupa (income approach); paraan ng ugnayan (paglipat); paraan ng pag-unlad (mastery); residue technique para sa lupa; paraan ng direktang paghahambing na pagsusuri sa benta. Ang pagtukoy sa halaga ng isang land plot sa pamamagitan ng paraan ng capitalization ng upa sa lupa ay binubuo ng pag-capitalize ng kita na natanggap sa pamamagitan ng mga pagbabayad sa pag-upa. Sa Russia, ang pagsasagawa ng pagpapaupa ng mga pribadong landholding ay hindi laganap; pangunahin ang mga land plot ng estado at munisipyo ay inuupahan. Kasabay nito, ang karaniwang presyo ng lupa ay hindi sapat sa halaga nito sa pamilihan.

Ang pinaka-maaasahan sa lahat ng mga pamamaraan sa itaas sa pagsasanay sa mundo ay itinuturing na ang paraan ng direktang paghahambing na pagsusuri sa benta. Ang kalkulasyon gamit ang comparative sales analysis method ay binubuo ng pagsusuri sa aktwal na pagbili at pagbebenta ng mga transaksyon ng mga katulad na plot ng lupa, paghahambing ng mga ito sa sinusuri at paggawa ng mga naaangkop na pagsasaayos para sa mga pagkakaiba na umiiral sa pagitan ng mga maihahambing na plot at ang sinusuri. Bilang resulta, ang presyo ng pagbebenta ng bawat maihahambing na parsela ay unang itinatag na parang ito ay may parehong mga katangian tulad ng paksang parsela, at pagkatapos ay tinutukoy ang timbang na average na halaga ng paksang parsela.

Ang susunod na hakbang sa paglalapat ng diskarte sa gastos ay upang matukoy ang kapalit na halaga ng bagay o kapalit na gastos. Mayroong apat na paraan para kalkulahin ang gastos sa pagpapalit o gastos sa pagpapalit.

Ang pamamaraan ng quantitative analysis ay binubuo sa pagguhit ng mga pagtatantya ng gastos para sa lahat ng uri ng trabaho na kinakailangan para sa pagtatayo ng mga indibidwal na elemento ng istruktura ng bagay at ang bagay sa kabuuan: mga gastos sa paggawa, materyales, paraan ng mekanisasyon ng trabaho. Sa mga gastos na ito ay dapat idagdag ang overhead at tubo ng developer, gayundin ang mga gastos sa disenyo, konstruksiyon, pagkuha at pag-install ng mga kagamitan na kinakailangan upang muling gawin ang mga pagpapabuti na tinasa.

Ang quantitative analysis ay ang pinaka-tumpak, ngunit din ang pinaka-labor-intensive. Ang paggamit nito ay nangangailangan ng mataas na kwalipikadong mga appraiser at malawak na karanasan sa paghahanda ng mga pagtatantya ng konstruksiyon.

Ang paraan ng pagkalkula ng element-by-element ay isang pagbabago ng quantitative method, ngunit ito ay hindi gaanong labor-intensive, dahil nakabatay ito sa paggamit ng pinagsama-samang mga pagtatantya at mga presyo sa halip na iisa. Ang pinaka-katangian na mga tagapagpahiwatig ng mga elemento ng istruktura (1 cubic meter ng brickwork, 1 square meter ng bubong, atbp.) Ay kinuha bilang mga yunit ng pagsukat ng gastos.

Ang paraan ng paghahambing ng yunit ay batay sa paghahambing ng halaga ng isang yunit ng mga katangian ng consumer ng bagay na tinatasa sa halaga ng isang katulad na yunit ng pagsukat ng isang katulad na karaniwang istraktura. Ang kakanyahan ng pamamaraan ay para sa bagay na sinusuri, isang analogue na bagay ang napili na katulad ng sinusuri sa mga tuntunin ng mga katangian ng istruktura, mga materyales na ginamit at teknolohiya ng pagmamanupaktura. Pagkatapos ang halaga ng isang yunit ng pagsukat ng isang analogue na bagay (1 cubic meter, 1 sq.m, atbp.) ay pinarami ng bilang ng mga yunit ng nasuri na bagay.

Ito ang pinakasimpleng paraan upang suriin ang isang ari-arian at malawakang ginagamit ng mga appraiser, lalo na kapag sinusuri ang mga fixed asset ng mga negosyo.

Ang paraan ng index ay binubuo sa pagtukoy ng kapalit na halaga ng tinasa na bagay sa pamamagitan ng pag-multiply ng halaga ng libro sa kaukulang revaluation index. Ang mga indeks para sa muling pagsusuri ng mga nakapirming assets ay inaprubahan ng State Statistics Committee ng Russian Federation at pana-panahong nai-publish sa press.

Ang pagtukoy sa naipon na pagkasira ay ang huling hakbang ng diskarte sa gastos.

Sa diskarte sa gastos, ang kahulugan ng depreciation ay ginagamit upang isaalang-alang ang mga pagkakaiba sa mga katangian ng bagong ari-arian at ang aktwal na ari-arian na pinahahalagahan. Ang pagsasaalang-alang sa depreciation ng isang bagay ay isang uri ng pagsasaayos sa halaga ng isang bagong reproduced na gusali upang matukoy ang halaga ng tinasa na bagay.

Depende sa mga kadahilanan na nagpapababa sa halaga ng real estate, ang pagkasira ay nahahati sa pisikal, functional at panlabas (pang-ekonomiya).

Sinasalamin ng pisikal na pagkasira ang mga pagbabago sa mga pisikal na katangian ng isang ari-arian sa paglipas ng panahon (halimbawa, mga depekto sa mga elemento ng istruktura). Ang pisikal na pagsusuot ay may dalawang uri: ang una ay nangyayari sa ilalim ng impluwensya ng mga kadahilanan sa pagpapatakbo, ang pangalawa - sa ilalim ng impluwensya ng natural at kapaligiran na mga kadahilanan.

Mayroong apat na pangunahing pamamaraan para sa pagkalkula ng pisikal na pagkasira: eksperto (ang pinakatumpak, ngunit din ang pinaka-labor-intensive, na kinakalkula batay sa paglikha ng isang may sira na listahan at pagtukoy sa porsyento ng pagsusuot ng lahat ng mga elemento ng istruktura ng isang gusali o istraktura. ); regulasyon (o accounting); gastos at paraan para sa pagkalkula ng buhay ng isang gusali.

Ang functional wear and tear ay isang pagkawala ng halaga na dulot ng katotohanan na ang isang bagay ay hindi nakakatugon sa mga modernong pamantayan: sa mga tuntunin ng functional usefulness nito, arkitektura at aesthetic, space-planning, mga solusyon sa disenyo, livability, kaligtasan, ginhawa at iba pang functional na katangian. Kung ang karagdagang halaga na nakuha ay lumampas sa halaga ng pagpapanumbalik, kung gayon ang functional wear ay naaalis. Ang isang elemento ng naaalis na functional wear and tear ay maaaring ituring na ang kawalan ng fireplace, ang mga gastos sa pag-install na kung saan ay binabayaran ng pagtaas ng kakayahang kumita at halaga ng merkado ng ari-arian. Ang halaga ng naaalis na pagkasira ay tinutukoy bilang pagkakaiba sa pagitan ng potensyal na halaga ng gusali sa oras ng pagtatasa nito na may mga na-update na elemento at ang halaga nito sa petsa ng pagtatasa nang walang na-update na mga elemento. Kasama sa hindi natanggal na functional wear and tear ang pagbaba ng halaga dahil sa mga salik na nauugnay sa parehong kakulangan at labis sa mga katangian ng kalidad ng gusali.

Kung ang pisikal at, sa isang tiyak na lawak, functional wear and tear ay maaalis sa pamamagitan ng muling pagtatayo o paggawa ng makabago ng isang gusali, kung gayon ang pagkasira na dulot ng mga panlabas na impluwensya ay hindi maaaring alisin sa karamihan ng mga kaso.

Ang panlabas (pang-ekonomiyang) pagkasira ay isang pagkawala ng halaga na dulot ng impluwensya ng mga panlabas na salik. Ang pagbaba ng ekonomiya ay maaaring sanhi ng iba't ibang dahilan, gaya ng pangkalahatang pang-ekonomiya, industriya, legal, o pambatasan na mga pagbabago, mga ordinansa sa munisipyo, zoning, at mga regulasyong pang-administratibo.

Ang pangunahing mga kadahilanan ng panlabas na pagkasira sa Russia ay ang pangkalahatang estado ng ekonomiya, na sa ilang mga rehiyon ay pinahusay ng mga lokal na kadahilanan, ang pagkakaroon ng diskriminasyong batas para sa ilang mga uri ng mga aktibidad sa negosyo, at mga multa para sa polusyon sa kapaligiran.

Mayroong dalawang mga diskarte sa pagtatasa ng panlabas na pamumura - paghahambing ng mga benta ng mga katulad na bagay sa ilalim ng matatag at nabagong mga panlabas na kondisyon at pag-capitalize ng mga pagkalugi sa kita na nauugnay sa mga pagbabago sa mga panlabas na kondisyon. Matapos matukoy ang kabuuang naipon na pamumura, ang appraiser, upang makuha ang pangwakas na halaga ng ari-arian, ay nagdaragdag sa halaga ng pamilihan ng lupain ang pagkakaiba sa pagitan ng kabuuang halaga ng pagpapalit ng ari-arian at ang naipon na pamumura.

Ang diskarte sa gastos ay naaangkop sa pagtatasa ng halos anumang real estate. Gayunpaman, ang naturang aplikasyon ay hindi nabibigyang katwiran sa lahat ng kaso (halimbawa, pagpapahalaga sa real estate na gumagawa ng kita).

Ang pinakakaraniwang lugar ng aplikasyon ng diskarte sa gastos ay ang pagtatasa ng mga bagay sa "passive" o hindi aktibong mga sektor ng merkado ng real estate. Ang bentahe ng paggamit ng diskarte sa gastos sa kasong ito ay dahil sa ang katunayan na ang kakulangan o hindi pagiging maaasahan ng impormasyon tungkol sa mga nakumpletong transaksyon para sa pagbili at pagbebenta ng mga katulad na bagay sa ilang mga kaso ay nililimitahan ang posibilidad ng paggamit ng iba pang mga diskarte sa pagpapahalaga.

Ginagamit din ang cost approach sa feasibility study ng bagong construction, sa pagtatasa ng market value ng hindi natapos na construction at reconstructed na mga bagay. Sa kasong ito, ang diskarte sa gastos ay nagpapahintulot sa amin na suriin ang pagiging epektibo ng proyekto sa pamumuhunan.

Gamit ang isang kumbinasyon ng mga diskarte sa gastos at kita, lalo na sa pamamagitan ng paghahambing ng mga gastos sa pagtatayo ng isang bagay sa kita na natanggap mula dito, ang appraiser ay gumagawa ng isang konklusyon tungkol sa pinakamahusay at pinaka mahusay na paggamit ng land plot na may kaugnayan sa object ng pagtatasa. Upang ipakita ang mga resulta ng pagtatasa sa mga pahayag sa pananalapi ng negosyo (muling pagsusuri ng mga nakapirming assets), mga appraiser, batay sa Mga Regulasyon sa Accounting (PBU 6-97) "Accounting para sa Mga Nakapirming Asset," matukoy ang halaga ng bagay sa pagtatasa gamit ang diskarte sa gastos.

Ang merkado ng seguro ay isang patuloy na lumalawak na lugar ng aplikasyon ng diskarte na nakabatay sa gastos. Sa kasong ito, ibinibigay ang kagustuhan sa diskarteng ito dahil ang halaga ng nakaseguro, ang halaga ng premium ng insurance at kabayaran sa seguro ay tinutukoy batay sa mga gastos ng may-ari ng patakaran gamit ang diskarte sa gastos.

Ang paghahambing (market) na diskarte sa paghahalaga ng real estate ay nailalarawan sa pamamagitan ng pagsusuri ng mga benta sa merkado ng mga bagay na katulad at katulad ng pinahahalagahan. Upang mailapat ang diskarteng ito sa isang partikular na sitwasyon, kinakailangan na magkaroon ng malaking halaga ng naipon at maaasahang istatistikal na data sa mga benta ng maihahambing na real estate, na posible lamang kung ang merkado ng real estate ay lubos na binuo.

Sa mga kondisyon ng Russia, upang suriin ang mga bagay gamit ang paraan ng merkado, kinakailangan na gumamit ng anumang magagamit na impormasyon tungkol sa mga nakaraang transaksyon sa mga bagay, dahil ang problema sa paghahanap ng impormasyon para sa pamamaraang ito ay kumplikado sa pamamagitan ng saradong kalikasan nito.

Kapag tinatasa ang halaga ng isang bangko, ang kakanyahan ng diskarteng ito ay ang presyo ng bahagi ng bangko ay sumasalamin sa pagiging kaakit-akit sa merkado ng bangkong ito bilang isang bagay ng pagkuha at pamumuhunan. Ang tagapagpahiwatig ng pagiging kaakit-akit sa merkado ay karaniwang kinakalkula para sa mga bukas na kumpanya ng joint-stock na ang mga pagbabahagi ay nakalista sa mga palitan ng stock. Upang matukoy ang pagiging kaakit-akit sa merkado ng isang bangko na naglabas lamang ng mga karaniwang pagbabahagi, kinakailangang hatiin ang kita pagkatapos ng buwis para sa nakaraang taon sa bilang ng mga natitirang bahagi sa pagtatapos ng taong iyon. Ang resultang figure ay kita sa bawat bahagi. Ang presyo ng pagbebenta sa merkado ng mga pagbabahagi sa anumang random na napiling petsa ay pagkatapos ay nauugnay sa mga resultang kita sa bawat bahagi, na nagreresulta sa isang index ng pagiging kaakit-akit sa merkado. Para sa kasanayang Ruso, ang diskarte na ito ay kasalukuyang halos imposible na gamitin sa pagsasanay, dahil ang mga pagbabahagi ng mga komersyal na bangko ng Russia, maliban sa Sberbank, ay hindi nakalista sa mga palitan ng stock. Gayunpaman, ang gawain ng paghula sa halaga ng merkado ng mga pagbabahagi ng bangko pagkatapos ng mga pagsasanib ay nananatiling may kaugnayan.

Ang rental market, hindi katulad ng sales market, ay ang pinaka-dynamic, mas bukas at mas mayaman mula sa punto ng impormasyon. Ang kita sa pag-upa sa karamihan ng mga kaso ay ang batayan para sa paglalapat ng diskarte sa kita sa pagtatasa ng real estate.

Sa pangkalahatan ay tinatanggap na ang diskarte sa kita ay ang pinaka-mayaman sa impormasyon at, samakatuwid, ang pinaka-maaasahang diskarte sa pagpapahalaga ng non-residential real estate sa Russia. Bilang karagdagan, ang diskarte sa kita, sa kabila ng pagiging kumplikado nito, ay ang pinakamakapangyarihan at nababaluktot na tool sa pagtatasa, na may kakayahang paglutas ng mga problema hindi lamang sa larangan ng real estate, kundi pati na rin sa iba pang mga lugar: intelektwal na ari-arian, negosyo, mga proyekto sa pamumuhunan, atbp. isaalang-alang namin ang diskarte sa kita nang mas detalyado.

Sa pagsasanay sa mundo, ang diskarte sa kita ay gumagamit ng: ang direktang paraan ng pag-capitalize at ang paraan ng pagbabawas ng kita sa cash.

Ang direktang paraan ng capitalization ay batay sa direktang pag-convert ng net operating income (NOI) sa halaga sa pamamagitan ng paghahati nito sa capitalization ratio. Ang konsepto ng NOR ay ang kinakalkula na napapanatiling halaga ng inaasahang taunang netong kita na natanggap mula sa ari-arian na binibigyang halaga pagkatapos ibabawas ang mga gastos sa pagpapatakbo at mga reserbang kapalit. Ang pagpapasiya ng NOR ay nakabatay sa pag-aakalang uupahan ang ari-arian sa mga rate ng pag-upa sa merkado, at ang pinakakaraniwang taon ng pagmamay-ari ay kukunin bilang panahon ng pagtataya ng pagkalkula.

Ang pagkalkula ng NOR ay nagsisimula sa pagtukoy ng potensyal na kabuuang kita (PVI) - ang inaasahang kabuuang halaga ng upa sa merkado at mga bayarin mula sa mga karagdagang serbisyo na kasama ng pangunahing uri ng aktibidad (mga bayad para sa paggamit ng parking lot, para sa pag-install ng advertising sa dingding, atbp. ). Ang susunod na hakbang sa pagkalkula ng NIR ay upang matukoy ang epektibong kabuuang kita (EGI). Upang makakuha ng EVA, ang mga tinantyang pagkalugi mula sa bakante at hindi pagbabayad ng upa ay ibinabawas sa potensyal na kabuuang kita. Ang mga pagkalugi na ito ay pare-pareho sa posibilidad na ang ilang upa ay hindi kokolektahin sa taon ng pagtataya at ang ilang espasyo ay mananatiling hindi inookupahan ng mga nangungupahan. Dahil walang mga pamantayan para sa pagtukoy ng mga pagkalugi na ito sa industriya ng pagtatasa, ang pinakamahusay na paraan upang makakuha ng impormasyon ay ang pagtingin sa isang katulad na ari-arian kung saan ang data ng pagrenta ay magagamit sa isang pinalawig na panahon, kung saan ang antas ng mga pagkalugi ay maaaring malaman sa pagsasanay.

Ang NPV ay kinakalkula bilang pagkakaiba sa pagitan ng halaga ng EVD at ng halaga ng mga gastos sa pagpapatakbo (OR). Ang mga gastos sa pagpapatakbo ay mga pana-panahong gastos upang matiyak ang normal na paggana ng pasilidad at ang pagpaparami ng kita; kadalasang nahahati sila sa:

permanenteng kondisyon;

conditional variable (pagpapatakbo);

mga gastos sa pagpapalit (reserba).

Kasama sa mga kondisyong nakapirming gastos sa pagpapatakbo ang mga gastos, na ang halaga nito ay hindi nakadepende sa antas ng workload ng pasilidad. Bilang panuntunan, ito ay mga buwis sa ari-arian, upa sa lupa, VAT, at mga gastos sa insurance.

Kasama sa mga kondisyong variable na gastos sa pagpapatakbo ang mga gastos, ang halaga nito ay depende sa antas ng workload ng pasilidad at ang antas ng mga serbisyong ibinigay. Ang mga pangunahing gastos sa semi-variable ay ang mga gastos sa pamamahala, mga bayarin sa utility, mga gastos sa seguridad, atbp.

Ang mga gastos sa pagpapalit ay ibinabawas bilang taunang kontribusyon (reserba) sa kapalit na pondo (katulad ng accounting depreciation).

Ang formula ng pagsusuri ay ganito ang hitsura:

V0 = CF / R, (2.1)

kung saan: Ang V0 ay ang kasalukuyang halaga (halaga sa oras ng pagtatasa) ng negosyo, ang CF ay ang taunang cash flow, ang R ay ang capitalization ratio.

Ang pinakamahirap na yugto ng pagtatasa ng real estate gamit ang paraan ng capitalization ay ang pagtukoy sa capitalization coefficient (o rate). Sa Western classic na bersyon, ang direktang paraan ng capitalization ay kinabibilangan ng paggamit ng koepisyent (rate) para sa capitalization, na kinuha mula sa mga transaksyon sa merkado kung saan ang presyo ng rental at ang presyo ng pagbebenta ay sabay na kilala. Ipinapakita ng pagsasanay na sa mga kondisyon ng Russia imposibleng makahanap ng ganoong impormasyon.

Ang rate ng capitalization kapag pinahahalagahan ang isang negosyo ay karaniwang tinutukoy bilang ang pagkakaiba sa pagitan ng rate ng return on capital (rate ng diskwento) para sa kumpanyang binibigyang halaga at ang inaasahang average na taunang rate ng paglago ng kita ng kumpanya.

Ang formula para sa paghahanap ng capitalization ratio ay:

kung saan: R ay ang capitalization rate, r ay ang discount rate, g ay ang inaasahang average na taunang rate ng paglago ng kita.

Ang isa pang paraan para sa pagtukoy ng capitalization ratio ay ang paraan ng pagsusuma (cumulative construction). Ang kakanyahan ng pamamaraan ay ang walang panganib na rate ng interes ay ginagamit bilang isang batayang rate at ang mga pagsasaayos ay sunud-sunod na idinaragdag dito para sa iba't ibang uri ng panganib na nauugnay sa mga katangian ng ari-arian na pinahahalagahan (premium para sa panganib ng pamumuhunan sa isang ari-arian , premium para sa mababang pagkatubig, pagsasaayos para sa pamamahala ng pamumuhunan, atbp.).

Bilang ebidensya ng pagsusuri ng mga kamakailang periodical, sa Western valuation practice ang pangunahing papel ay kasalukuyang ginagampanan ng paraan ng diskwento sa kita ng cash. Ang may diskwentong paraan ng daloy ng salapi ay ang pinaka-unibersal na tool sa pagkalkula ng capitalization na nagbibigay-daan sa iyo upang matukoy ang kasalukuyang halaga ng mga daloy ng salapi sa hinaharap. Ang mga daloy ng pera ay maaaring magbago nang basta-basta, maging hindi pantay at may mataas na antas ng panganib. Ito ay dahil sa mga detalye ng naturang konsepto bilang real estate. Ang real estate ay binili ng isang mamumuhunan para sa ilang partikular na benepisyo sa hinaharap. Tinitingnan ng isang mamumuhunan ang isang ari-arian bilang isang bundle ng mga benepisyo sa hinaharap at sinusuri ang pagiging kaakit-akit nito sa mga tuntunin kung paano inihahambing ang halaga ng pera ng mga benepisyong iyon sa hinaharap sa presyo kung saan mabibili ang ari-arian.

Ang formula sa pagpapahalaga ng negosyo sa kasong ito ay mukhang:

kung saan: V0 - pagtatasa ng halaga ng kumpanya (net present value), n - 0,1,2,...,N - mga pagitan ng pagpaplano, CFn - daloy ng salapi (negatibo o positibo) sa pagitan ng pagpaplano n, CF(N+ 1) - matatag na taunang daloy ng pera ng natitirang panahon, na tinutukoy para sa unang taon kasunod ng panahon ng pagpaplano, r - rate ng diskwento (rate ng return sa namuhunan na kapital), R - capitalization ratio para sa natitirang panahon.

Kapag kinakalkula ang market value ng isang property gamit ang cash flow discounting method, ang mga sumusunod ay sunud-sunod na tinutukoy:

tagal ng panahon ng pagtataya (tagal ng proyekto);

netong kita sa pagpapatakbo;

forecast (hinaharap) cash flow para sa bawat panahon ng proyekto;

posibleng cash flow mula sa pagbabalik (sale) ng ari-arian sa pagtatapos ng panahon ng pagtataya;

rate ng diskwento para sa mga daloy ng cash sa hinaharap;

market value ng property.

Ang tagal ng panahon ng pagtataya ay nakasalalay sa isang bilang ng mga kadahilanan: ang antas at rate ng implasyon; uri ng bagay; klimatiko na kondisyon kung saan ito gumagana, atbp. Sa pagsasanay sa internasyonal na pagtatasa, kaugalian na tanggapin ang average na tagal ng proyekto, maliban kung iba ang ibinigay ng mga karagdagang kondisyon, katumbas ng 7 - 10 taon. Para sa mga kondisyon ng Russia, ang isang tipikal na panahon ng proyekto ay maaaring tumagal ng 3-5 taon.

Alinsunod sa prinsipyo ng paghihintay para sa pangunahing pagtatantya ng halaga sa pamilihan, ang paraan ng kita ay NPV, na nakakagawa ng halaga sa pamamagitan ng diskwento. Ang kita na ito ay dapat hulaan para sa bawat taon ng paggamit ng ari-arian. Ang pagkalkula ng NIR ay isinasagawa sa pamamagitan ng pagtataya ng kita at mga gastos na bumubuo nito.

Upang mahulaan ang daloy ng pera mula sa pagbabalik, karaniwang pinipili ang isa sa tatlong paraan:

direktang pagtatakda ng halaga ng pagbaliktad;

pagtataya ng mga uso sa mga halaga ng ari-arian sa panahon ng pagmamay-ari;

aplikasyon ng isang rate ng diskwento sa mga daloy ng cash pagkatapos ng buwis para sa panahon ng post-forecast.

Ang rate ng diskwento ay tinukoy bilang ang average na rate ng return na inaasahan ng mga mamumuhunan na matanggap sa mga pamumuhunan sa mga katulad na ari-arian sa isang partikular na merkado. Dahil ang rate ng return ay direktang proporsyonal sa panganib, ang rate ng diskwento ay direktang nakasalalay sa kung gaano kataas ang pagtatantya ng karaniwang tao sa antas ng panganib na nauugnay sa pamumuhunan sa pagbili ng isang partikular na ari-arian. Kung mas mataas ang antas ng panganib, mas mataas ang rate ng diskwento at, nang naaayon, mas mababa ang halaga ng kita sa hinaharap. Kapag kinakalkula ang rate ng diskwento, dapat itong isaalang-alang na ito ay itinuturing na mas mababang antas ng pagbabalik ng pamumuhunan kung saan pinapayagan ng mamumuhunan ang posibilidad na mamuhunan ng kanyang mga pondo sa isang partikular na bagay, dahil mayroong mga alternatibong pamumuhunan na may kinalaman sa pagkuha ng kita. na may iba't ibang antas ng panganib. Upang kalkulahin ang rate ng diskwento, maraming mga pamamaraan ang ginagamit, ang pinaka ginustong kung saan ay ang paraan ng presyo ng pamumuhunan sa kapital at ang paraan ng pagbubuod.

Dahil ang paraan ng pagbubuod ay tinalakay sa itaas, tatalakayin natin nang mas detalyado ang paraan ng presyo ng pamumuhunan sa kapital.

Ang pamamaraang ito ng pagkalkula ng rate ng diskwento ay batay sa pagsusuri ng impormasyon sa stock market. Ang pagkalkula ay ginawa batay sa tatlong bahagi:

nominal na rate ng walang panganib;

kabuuang pagbabalik ng merkado sa kabuuan (average na market portfolio ng mga securities);

beta coefficient.

Kapag kinakalkula ang nominal na rate na walang panganib, maaari mong gamitin ang mga tagapagpahiwatig para sa mga operasyong walang panganib - parehong karaniwang European at Russian. Upang mapataas ang katumpakan ng pagkalkula, ang walang panganib na bahagi ng rate ng diskwento ay maaaring kalkulahin batay sa data sa mga quote ng domestic at European securities.

Ang return sa isang balanseng investment portfolio ng mga securities ay ginagamit bilang average market return. Ang isang listahan ng mga stock batay sa mga quote kung saan ang mga average na pagbabalik ay kinakalkula ay regular na nai-publish sa media at sa Internet.

Ang paraan para sa pagkalkula ng beta coefficient ay pag-aralan ang mga pangunahing salik ng macroeconomic, industriya, pinansyal at pambatasan na mga panganib na nakakaapekto sa kumpanya.

Ang proseso ng pagkalkula ng kasalukuyang halaga ay isinasagawa sa pamamagitan ng pagbabawas ng mga daloy ng cash sa hinaharap para sa bawat panahon ng proyekto sa kasalukuyang halaga batay sa aplikasyon ng teorya ng halaga ng pera sa paglipas ng panahon at binubuo ng kasunod na pagdaragdag ng lahat ng nakuha na halaga at mga nalikom. mula sa pagbebenta (reversion).

Gusto kong tandaan na sa isang binuo na real estate market, ang lahat ng tatlong diskarte, kapag gumagamit ng maaasahang data, ay dapat humantong sa humigit-kumulang sa parehong mga resulta. Ang isang resulta ng pagtatasa na nakuha sa pamamagitan ng anumang pamamaraan na makabuluhang naiiba sa iba ay isang sintomas na ang proseso ng pagtatasa ay maaaring gumamit ng hindi mapagkakatiwalaang impormasyon o isang metodolohikal o mathematical na error.

Upang makagawa ng pangwakas na konklusyon sa halaga sa pamilihan ng ari-arian, kinakailangan na magsagawa ng pangwakas na pag-apruba ng mga resulta ng pagtatasa. Upang gawin ito, kinakailangan na magtalaga ng mga timbang sa mga resulta ng pagtatasa na nakuha ng bawat isa sa tatlong diskarte. Ang mga weighting coefficient ay nagpapakita kung anong proporsyon ng halagang nakuha bilang resulta ng paggamit ng bawat isa sa mga inilapat na pamamaraan ng pagpapahalaga ang nasa huling market value ng property na pinapahalagahan.

Ang kasunduan ng mga resulta, pati na rin ang mga layunin ng pagtatasa, sa ilang lawak ay sumasalamin sa kasapatan ng aplikasyon ng bawat isa sa mga diskarte. Kaya, kung ang mga resulta ng pagtatasa ay kinakailangan para sa pagseguro ng isang bagay, ang kagustuhan ay ibinibigay sa diskarte sa gastos. Kung kinakailangan upang matukoy ang halaga ng merkado ng isang bagay para sa pagbebenta o pagbili, kung gayon ang mga pamamaraan ng kita at mga paghahambing na diskarte ay mas madalas na ginagamit. Kung ang mga resulta ng pagtatasa ay kinakailangan upang mamuhunan ng ilang mga pondo sa pagbuo ng isang ari-arian, pagkatapos ay mas mahusay na gumamit ng isa sa mga pamamaraan ng diskarte sa kita.

Paghahambing na diskarte sa pagtatasa - ito ay isang hanay ng mga pamamaraan para sa pagtatasa ng halaga, batay sa paghahambing ng bagay ng pagpapahalaga sa mga analogue nito, kung saan mayroong impormasyon sa mga presyo ng mga transaksyon sa kanila.

Mga kondisyon para sa paglalapat ng comparative approach: 1. Ang bagay ay hindi dapat natatangi. 2. Dapat na komprehensibo ang impormasyon, kabilang ang mga tuntunin ng mga transaksyon. 3. Ang mga salik na nakakaimpluwensya sa halaga ng maihahambing na mga analogue ng ari-arian na pinahahalagahan ay dapat na maihahambing.

Ang paghahambing na diskarte ay batay sa mga prinsipyo:- mga pagpapalit; - balanse; - supply at demand.

Mga yugto ng paghahambing na diskarte:

Stage 1

Pananaliksik sa merkado - isang pagsusuri ng estado at mga uso ng merkado at lalo na ang segment kung saan nabibilang ang tinasa na bagay ay isinasagawa; ang mga bagay sa real estate ay natukoy na pinakakahalintulad sa isang pinahahalagahan at na ibinebenta kamakailan.

Stage 2

Pagkolekta at pagpapatunay ng katumpakan ng impormasyon tungkol sa mga analogue ng ari-arian na pinahahalagahan na inaalok para sa pagbebenta o kamakailang ibinebenta; paghahambing ng mga analogue na bagay sa bagay na sinusuri.

Stage 3

Pagsasaayos ng mga presyo ng benta ng mga napiling analogue alinsunod sa mga pagkakaiba mula sa bagay ng pagtatasa.

Stage 4

Pagtatatag ng halaga ng bagay sa pagpapahalaga sa pamamagitan ng pagsang-ayon sa mga inayos na presyo ng mga kahalintulad na bagay.

Ang mga maihahambing na bagay ay dapat kabilang sa parehong segment at ang mga transaksyon sa kanila ay dapat isagawa sa mga kundisyong tipikal para sa segment na ito:

Panahon ng pagkakalantad. Panahon ng pagkakalantad - ang oras na ang bagay ay nasa merkado;

Kalayaan ng mga paksa ng transaksyon. Ang kalayaan ay nangangahulugan na ang mga transaksyon ay hindi natatapos sa isang presyo sa pamilihan kung ang nagbebenta at bumibili ay: · magkamag-anak; · ay mga kinatawan ng may hawak at isang independiyenteng subsidiary; · may iba pang pagkakaugnay at interes sa isa't isa; · ang mga transaksyon ay isinasagawa sa mga bagay na may bigat na collateral o iba pang mga obligasyon; · nakikibahagi sa pagbebenta ng real estate ng mga namatay na tao, atbp.; - pagganyak sa pamumuhunan, na tinutukoy ng: · magkatulad na motibo ng mga namumuhunan; · katulad na pinakamahusay at pinaka-epektibong paggamit ng mga pasilidad; · antas ng pagkasira ng gusali.

Ang pangunahing pamantayan para sa pagpili ng mga analogue na bagay: 1. Mga karapatan sa pagmamay-ari sa real estate. Ang pagsasaayos ng pamagat ay ang pagkakaiba sa pagitan ng upa sa merkado at upa sa kontrata dahil ang buong titulo ay tinutukoy sa upa sa merkado at kasalukuyang magagamit na pagpopondo. 2. Mga tuntunin ng pagpopondo sa transaksyon. Kung ang mga kondisyon sa pagpopondo ng transaksyon ay hindi tipikal, ang isang masusing pagsusuri ay kinakailangan, bilang isang resulta kung saan ang isang susog ay ginawa. 3. Mga tuntunin ng pagbebenta at oras ng pagbebenta. 4. Lokasyon. 5. Mga katangiang pisikal.

Ang isang pagsasaayos sa maihahambing na mga benta ay kinakailangan upang matukoy ang panghuling halaga ng paksang ari-arian. Ang pagkalkula at pagsasaayos ay ginawa batay sa isang lohikal na pagsusuri ng mga nakaraang kalkulasyon, na isinasaalang-alang ang kahalagahan ng bawat tagapagpahiwatig. Ang pinakamahalagang bagay ay ang tumpak na matukoy ang mga salik sa pagwawasto (tingnan ang Fig. 3.2).

Mga uri ng pagsasaayos

Mga pagsasaayos ng porsyento ay ipinasok sa pamamagitan ng pagpaparami ng presyo ng pagbebenta ng isang kahalintulad na bagay o ang yunit ng paghahambing nito sa pamamagitan ng isang koepisyent na sumasalamin sa antas ng mga pagkakaiba sa mga katangian ng kahalintulad na bagay at ang bagay na pinahahalagahan. Kung ang pinahahalagahan na bagay ay mas mahusay kaysa sa isang maihahambing na analogue, pagkatapos ay isang pagtaas ng kadahilanan ay idinagdag sa presyo ng huli; kung mas masahol pa, isang bumababa na kadahilanan ay idinagdag.

Mga pagsasaayos ng gastos:

a) ganap na pagwawasto, idinagdag sa yunit ng paghahambing, baguhin ang presyo ng nabili na analogue object sa pamamagitan ng isang tiyak na halaga, na tinatantya sa pagkakaiba sa mga katangian ng analogue object at ang bagay na pinahahalagahan. Ang isang positibong pagsasaayos ay ginawa kung ang pinahahalagahan na bagay ay mas mahusay kaysa sa isang maihahambing na analogue, isang negatibong pagsasaayos kung ito ay mas masahol pa;

b) mga pagsasaayos ng pera, idinagdag sa presyo ng ibinebenta na analogue object sa kabuuan, baguhin ito ng isang tiyak na halaga, kung saan tinatantya ang mga pagkakaiba sa mga katangian.

Mga pinagsama-samang pagsasaayos ng interes ay natutukoy sa pamamagitan ng pagpaparami ng lahat ng indibidwal na pagsasaayos ng porsyento.

Pagbabago sa anyo pangkalahatang pagpapangkat kadalasang ginagamit sa isang binuo na real estate market kung saan mayroong malaking bilang ng mga benta. Ang pinagsama-samang pagsasaayos ay ginawa sa loob ng tinukoy na pangkat ng mga maihahambing.

Pagkakasunod-sunod ng mga pagbabago: 1. Pagsasaayos para sa mga tuntunin sa pagpopondo. 2. Pagsasaayos para sa mga espesyal na kundisyon sa pagbebenta. 3. Pagsasaayos para sa oras ng pagbebenta. 4. Pagwawasto para sa lokasyon. 5. Pagwawasto para sa pisikal na katangian.

Mga kalamangan ng comparative approach: 1. Ang huling presyo ay sumasalamin sa opinyon ng mga karaniwang nagbebenta at mamimili. 2. Ang mga presyo ng benta ay sumasalamin sa mga pagbabago sa mga kondisyon sa pananalapi at inflation. 3. Statically justified. 4. Ang mga pagsasaayos ay ginawa para sa mga pagkakaiba sa pagitan ng mga bagay na inihahambing. 5. Medyo madaling gamitin at nagbibigay ng maaasahang mga resulta.

Mga disadvantages ng comparative approach: 1. Mga pagkakaiba sa pagbebenta. 2. Kahirapan sa pagkolekta ng impormasyon sa mga praktikal na presyo ng pagbebenta. 3. Ang kahirapan ng pagkolekta ng impormasyon tungkol sa mga partikular na tuntunin ng transaksyon. 4. Pag-asa sa aktibidad sa pamilihan. 5. Pag-asa sa katatagan ng merkado. 6. Kahirapan sa pag-reconcile ng data sa makabuluhang magkakaibang mga benta.

Mga pamamaraan para sa pagtatantya ng halaga ng pagsasaayos na ginamit sa paghahambing na diskarte.

Mga pamamaraan ng dami.

Isang paraan ng paghahambing ng mga katotohanan, isang seleksyon ng mga grupo ng mga analogue sa merkado: isa na may mga elemento para sa bawat kinakailangang susog, ang pangalawa ay wala ito.

Ang pangunahing teorya sa likod ng pamamaraan ay kung mayroong isang solong pagkakaiba sa pagitan ng dalawang magkatulad na mga item, kung gayon ang pagkakaiba sa presyo ay maiugnay sa item na iyon. Ang pamamaraan ay maaaring gamitin kapag mayroong ilang mga pagkakaiba. Kapag nagpapakilala ng malaking bilang ng mga pagwawasto, bumababa ang katumpakan.

Pagsusuri ng pangalawang merkado. Kapag ang market inflation sa mga kasalukuyang benta ay ginagawang imposibleng pag-aralan ang isang nakapares na set ng data. Ang pagsasaayos ay kinakalkula batay sa data na hindi direktang nauugnay sa bagay ng pagsusuri at mga analogue.

Paraan ng pagsusuri sa gastos. Tinatantya ang mga pagsasaayos batay sa pagsusuri ng mga gastos sa paglikha ng isang indibidwal na elemento ng bagay, na isinasaalang-alang ang pagkasira, ngunit ang pag-verify gamit ang data ng merkado ay kinakailangan.

Paraan ng pagsusuri ng regression. Ang mga graph ay itinayo, ang mga formula ay nagmula sa mga nakadependeng pagkakaiba sa mga katangian. Ginagamit ito kapag ang mga quantitative ay imposible, pagkatapos ay ang mga qualitative.

Ang mga pamamaraan ay batay sa pagraranggo ng mga katangian ng husay (mas mahusay, bahagyang mas mahusay, pantay, bahagyang mas masahol pa, mas masahol pa)

comparative analysis, sinusuri ang mga analogue upang matukoy kung ang epekto sa gastos ng mga item na inihambing ay mas malaki kaysa sa, katumbas ng, o mas mababa kaysa sa item na pinahahalagahan. Ang kakanyahan ay katulad ng paraan ng pagtutugma ng mga pares, gamit lamang ang halimbawa ng mga pagtatasa ng husay.

Pagsusuri sa pamamahagi. Ang mga analogue ay ibinahagi sa pagkakasunud-sunod ng mga monotonikong pagbabago sa bagay ng pagsusuri. Pagkatapos ay tinutukoy ang lugar ng pinahahalagahang bagay sa serye ng mga paghahambing na benta.

Mga indibidwal na ekspertong survey.

Teknik para sa paggawa ng mga pagsasaayos sa isang paghahambing na diskarte.

Ang mga pagbabago ay ginawa sa mga katangian ng pagpepresyo ng mga katangian ng analogue. Ang mga analog na bagay lamang ang napapailalim sa mga pagsasaayos. Ang bagay sa pagpapahalaga ay hindi kailanman nababagay.

Ang pangunahing tanong na lutasin sa yugtong ito ay: magkano ang halaga ng analogue kung ito ay may parehong mga katangian tulad ng object ng pagsusuri.

Ang pangunahing tuntunin para sa paggawa ng mga pagbabago: kung ang analogue ay mas mahusay kaysa sa bagay na tinasa, pagkatapos ay isang pababa o negatibong pagsasaayos ay ginawa (na may isang minus sign); kung ang analogue ay mas masahol kaysa sa bagay ng pagsusuri, pagkatapos ay isang positibong pagsasaayos ang ginawa.

Kapag gumagawa ng mga pagbabago, kinakailangang ayusin ang bawat magkakaibang katangian - isang elemento ng paghahambing.

Mga pangkat ng mga elemento ng paghahambing:

Mga elementong nauugnay sa mga tuntunin ng transaksyon at mga kundisyon sa merkado (mga karapatan, tuntunin sa pagpopondo, petsa ng pagbebenta, mga tuntunin ng transaksyon)

Mga elementong direktang nauugnay sa bagay (mga katangian, atbp.)

Para sa mga pangkat ng mga elemento ng paghahambing, maaaring ilapat ang iba't ibang pagkakasunud-sunod ng mga pagbabago (sa isang umaasa o independiyenteng batayan)

Dependent sequence: ang mga pagsasaayos ay ginawa sa resulta ng nakaraang inayos na presyo; Ang pagkakasunud-sunod ng mga elemento ng paghahambing ay mahalaga (mga karapatan, mga tuntunin ng pagpopondo, mga tuntunin ng pagbebenta, petsa ng pagbebenta)

Independiyenteng susog. Mga pagsasaayos para sa bawat elemento, na kinakalkula batay sa resultang nakuha pagkatapos ng pagsasaayos para sa mga kondisyon ng merkado sa random na pagkakasunud-sunod.

Mga pamamaraan ng paghahambing na diskarte.

1) Paraan ng comparative sales analysis - pagtatantya ng halaga ng isang bagay (property value) sa pamamagitan ng paghahambing ng mga presyo ng kamakailang mga benta ng mga katulad na bagay. Sa loob ng balangkas ng pamamaraan: pag-aralan ang sitwasyon sa merkado para sa mga katulad na bagay at mangolekta ng maaasahang impormasyon sa mga ito; tukuyin ang resp. mga yunit ng paghahambing ng bagay at paghahambing. pagsusuri para sa bawat yunit; i-highlight ang mga kinakailangang elemento ng paghahambing; ihambing ang bagay na binibigyang halaga at ang mga napiling bagay ng paghahambing upang maisaayos ang kanilang mga presyo sa pagbebenta o ibukod ang mga ito sa listahan ng mga inihahambing; ang isang bilang ng mga inayos na tagapagpahiwatig ng halaga ng mga pinaghahambing na bagay ay humahantong sa isang halaga o sa isang hanay ng halaga sa pamilihan ng bagay na tinatasa. Ang pamamaraan ay angkop kapag ang isang malaking halaga ng maaasahang impormasyon ay magagamit at kadalasang pinagsama sa mga pamamaraan ng pagtatasa ng istatistika. Ang pangunahing bentahe nito ay ang kakayahang makakuha ng isang resulta na pinakatumpak na sumasalamin sa saloobin ng merkado sa bagay ng pagsusuri. Ang mga kahirapan sa pagtatasa ng halaga ng isang bagay ay dahil sa katotohanan na wala kahit dalawang ganap na magkatulad na mga bagay. Bilang karagdagan, kinakailangang isaalang-alang ang mga transaksyon na tumutugma sa kahulugan ng halaga ng merkado, i.e. yaong hindi naiimpluwensyahan ng mga salik na hindi pamilihan. Kapag nagbebenta ng mataas na kumikitang mga ari-arian, ang impormasyon tungkol sa kanilang mga pang-ekonomiyang katangian at mga kondisyon sa pagbebenta ay kadalasang hindi magagamit o hindi kumpleto, samakatuwid, sa mga ganitong kaso, ang hanay kung saan ang halaga sa merkado ay pinakamalamang na matatagpuan ay maaari lamang "nakabalangkas."

2) Paraan ng kabuuang upa. Ito ay batay sa pagkakaroon ng direktang kaugnayan sa pagitan ng presyo ng pagbebenta at ng kaukulang kita sa pag-upa. Ang relasyong ito ay sinusukat sa pamamagitan ng isang multiplier. (gross rent coefficient). Ginagamit ito kapag tinatasa ang real estate na maaaring makabuo ng kita.

Ang VRM ay ang ratio ng presyo ng pagbebenta ng isang bagay sa potensyal o epektibong kabuuang kita. Depende sa sitwasyon, ang halaga ng VRM ng mga analogue upang matukoy ang VRM ng bagay, ang mga pamamaraan para sa pagkakatugma ng mga resulta ay inilalapat.

Ang posibleng presyo ng pagbebenta ay kinakalkula gamit ang formula: C = Pvd*VRM

PVD - kabuuang kita mula sa tinasa na bagay; Ang GRM ay ang average na gross rent multiplier.

Mga yugto ng pamamaraan:

Pagpili ng maihahambing na mga analogue;

Pagkalkula ng VRM;

Koordinasyon ng nakuhang kaalaman sa BRM upang matukoy ang isang solong halaga ng BRM o hanay ng mga halaga ng BRM na maaaring ilapat sa bagay na sinusuri;

Pagpapasiya ng maihahambing na mga bagay sa mga tuntunin ng upa;

Pagsusuri ng mga analogue, ang kanilang paghahambing sa mga kaukulang katangian ng bagay na sinusuri;

Pagkalkula ng mga pagsasaayos upang makuha ang halaga ng kita sa pag-upa sa merkado ng ari-arian na pinahahalagahan;

Pagkalkula ng halaga ng tinasa na bagay gamit ang formula.

Mga disadvantages ng pamamaraan:

Aplikasyon lamang sa mga merkado ng real estate na gumagawa ng aktibong kita;

Ang pagkakaiba sa mga panganib sa pagitan ng bagay ng pagtatasa at mga analogue ay hindi isinasaalang-alang

Ang pagkakaiba sa NRR ay hindi isinasaalang-alang

Sa pamamagitan ng pag-click sa pindutang "I-download ang archive", ida-download mo ang file na kailangan mo nang walang bayad.
Bago i-download ang file na ito, isipin ang mga magagandang sanaysay, pagsusulit, term paper, disertasyon, artikulo at iba pang mga dokumento na hindi naaangkin sa iyong computer. Ito ang iyong trabaho, dapat itong lumahok sa pag-unlad ng lipunan at makinabang sa mga tao. Hanapin ang mga gawang ito at isumite ang mga ito sa knowledge base.
Kami at lahat ng mga mag-aaral, nagtapos na mga mag-aaral, mga batang siyentipiko na gumagamit ng base ng kaalaman sa kanilang pag-aaral at trabaho ay lubos na magpapasalamat sa iyo.

Upang mag-download ng archive na may dokumento, maglagay ng limang digit na numero sa field sa ibaba at i-click ang button na "I-download ang archive"

Mga katulad na dokumento

Mga pangunahing diskarte sa pagtukoy ng halaga ng isang ari-arian. Pagtatasa ng halaga sa pamilihan ng isang bagay gamit ang mga pamamaraan ng kita, paghahambing, mga diskarte sa gastos. Maikling impormasyon tungkol sa lugar kung saan tinatasa ang ari-arian. Pagkalkula ng kabuuang halaga ng mga bagay.

course work, idinagdag noong 09/24/2013


Pag-aaral ng mga prinsipyo at pamamaraan ng pagtatasa ng residential real estate. Mga diskarte sa gastos, kita at pamilihan sa pagtukoy ng halaga ng isang ari-arian. Pagkalkula ng halaga ng merkado ng isang apartment na matatagpuan sa Perm at mga pagsasaayos para sa mga pagkakaiba sa kabuuang lugar ng mga lugar.

course work, idinagdag noong 12/29/2014


Ang mga pangunahing uri ng mga dokumento ng titulo para sa isang real estate property, depende sa mga batayan para sa paglitaw ng pagmamay-ari at iba pang mga karapatan sa ari-arian. Pagtatantya ng halaga sa pamilihan ng garahe. Gastos, kita at mga paghahambing na diskarte sa pagtatasa ng real estate.

course work, idinagdag 06/08/2015


Real estate at ang legal na batayan para sa pagpapahalaga nito. Ang pangangailangang suriin ang real estate kapag nagrerehistro ng mga karapatan sa pagpapaupa. Paggamit ng mga pangkalahatang tinatanggap na diskarte kapag kinakalkula ang market value ng isang property. Mga diskarte sa gastos at kita sa pagtatasa ng halaga ng isang bagay.

course work, idinagdag noong 11/25/2014


Pagkilala at paglalarawan ng bagay ng pagtatasa. Paggamit ng comparative, cost at income approaches sa real estate valuation. Pagsasama-sama ng nakuha na mga tagapagpahiwatig ng gastos sa isang pangwakas na pagtatasa ng halaga ng real estate at pagpapasiya ng halaga sa merkado ng bagay.

course work, idinagdag noong 11/14/2013


Paglalarawan ng lokasyon ng ari-arian na tinatasa. Pagtukoy sa halaga sa pamilihan ng isang ari-arian gamit ang tatlong paraan: kita, paghahambing at gastos. Mga hangganan ng mga karapatan sa pag-aari. Ang kakanyahan ng halaga sa pamilihan. Pag-uugali at dinamika ng merkado ng real estate.

ulat ng pagsasanay, idinagdag noong 06/06/2016


Mga pagpapalagay at paghihigpit na tinatanggap sa proseso ng pagtukoy ng halaga sa pamilihan ng bagay sa pagtatasa. Paglalarawan ng ari-arian na sinusuri (isang limang palapag na gusali ng tirahan). Pagsusuri ng pinakamahusay at pinakamabisang paggamit, market value ng property.

course work, idinagdag 10/15/2015

Renta para sa pagpapahalaga ng lupang pang-agrikultura at kagubatan; bahagi ng kita mula sa property complex na maiuugnay sa binuo na land plot; upa para sa pagtatasa ng mga lupaing tirahan; kita mula sa pagtaas ng halaga ng isang land plot, na natanggap kapag ito ay ibinenta sa hinaharap o kapag ito ay isinala laban sa isang mortgage loan.

Ito ay isang diskarte sa isang land plot bilang isang uri ng monetary capital at, nang naaayon, pagkalkula ng capitalization rate batay sa mga katangian ng money market sa petsa ng pagtatasa; pagkalkula ng capitalization rate sa pamamagitan ng pinagsama-samang paraan ng konstruksiyon; market squeeze method (pagsusuri ng comparative sales)

Paghahambing ng paksang lupain sa mga lote na ibinebenta sa merkado at paggawa ng mga pagsasaayos upang isaalang-alang ang mga pagkakaiba sa pagitan ng paksa at bawat isa sa mga site ng paghahambing. Sa lawak na ang paksang lupain ay naiiba sa maihahambing na lugar, ang mga pagsasaayos ay dapat gawin sa presyo ng maihahambing site upang matukoy kung magkano ang presyong ito ay maaaring ibenta kung ito ay may parehong mga katangian tulad ng pag-aari na tinatasa

Pagsusuri ng mga ibinigay na presyo ng mga analogue at derivation ng panghuling halaga ng market value ng tinasang land plot. Pagkatapos gumawa ng mga pagsasaayos sa mga presyo ng mga napiling analogues, ang mga resulta na nakuha ay dapat na napagkasunduan para sa huling pagtatasa ng halaga ng lupa balangkas.

Ang diskarte sa gastos sa pagtatasa ng halaga sa merkado ng isang land plot ay batay sa katotohanan na ang mamumuhunan, na nagsasagawa ng angkop na pag-iingat, ay hindi magbabayad para sa plot ng mas malaking halaga kaysa sa kung ano ang gagastusin upang makuha ang kaukulang plot at magtayo dito ng isang gusali katulad sa layunin at utility sa loob ng isang panahon na katanggap-tanggap para sa pagtatayo Ang diskarte sa gastos ay kinabibilangan ng ilang mga pamamaraan

Ang pamamaraan ay inilalapat pangunahin sa hindi maunlad na lupain. Tinutukoy ng pamamaraang ito ang kabuuang halaga ng lupa, sa pag-aakalang ito ay mahahati sa mga indibidwal na plot ng lupa na ibebenta. Ang lahat ng mga gastos sa kanilang pag-unlad ay ibinabawas mula sa mga nalikom na pera mula sa pagbebenta ng mga plots at, sa gayon, ang halaga ng hindi pa binuo na lupa ay natutukoy.

Ang bawat isa sa mga pamamaraan sa pagpapahalaga ng lupa na tinalakay sa itaas ay batay sa mga input na nakolekta mula sa merkado, ngunit may iba't ibang mga mapagkukunan para sa pagkuha ng impormasyon. Sa real estate market, lahat ng tatlong diskarte, kapag gumagamit ng maaasahang data, ay humahantong sa humigit-kumulang sa parehong mga resulta, ngunit ibinigay ang kawalan ng timbang ng supply at demand, ang kakulangan ng kamalayan ng potensyal na gumagamit, pati na rin ang posibleng mababang kahusayan ng paggamit ng isang ibinigay na kapirasong lupa, ang mga resulta ng mga kalkulasyon gamit ang mga pamamaraan sa pagpapahalaga ng lupa sa itaas ay maaaring hindi magkatugma.

Para sa independiyenteng market valuation ng mga makinarya at kagamitan, tulad ng para sa real estate valuation, ang parehong mga diskarte ay ginagamit 119,26,37,83]: comparative. magastos, kumikita, ngunit ang mga pamamaraan ay naiiba sa mga iyon. ginagamit sa pagtatasa ng mga bagay na may bahagi ng estado ng ari-arian. May mga tiyak sa paggamit ng mga pamamaraang ito din kung ihahambing sa pagtatasa ng real estate.

Hindi tulad ng real estate, kung saan ang paraan ng kita ang pinakaangkop, sa panahon ng pagpapahalaga ng makinarya at kagamitan, ang unang dalawang diskarte ay mas mahalaga at nagbibigay ng mas mataas na antas ng bisa sa pagtukoy ng presyo sa merkado. Ang diskarte sa kita sa pagpapahalaga sa parehong bago at sira-sirang makinarya at kagamitan ay nangangailangan ng pagsasaalang-alang ng napakaraming random na salik dahil sa malawak na iba't ibang posibleng direksyon para sa pinakamahusay na paggamit ng mahalagang asset, mga kondisyon sa hinaharap ng operasyon nito, antas ng pagkaluma, atbp. . Ang mga pangunahing problema kapag gumagamit ng anumang mga diskarte sa pagtatasa ng ari-arian ay kadalasang nagmumula sa kakulangan ng maaasahan at hindi malabo na impormasyon. Ang bawat pamamaraan ng mga pamamaraang ito ay may sariling mga kinakailangan para sa suporta sa impormasyon at ang sarili nitong lugar ng pinakaepektibong aplikasyon, kung gayon ang mga makina at kagamitan ay walang pagbubukod.

Kaya, ang diskarte sa kita, at lalo na ang paraan ng capitalization ng kita, habang medyo epektibo sa pagtukoy ng presyo ng isang negosyo sa kabuuan o real estate, kapag pinahahalagahan ang makinarya at kagamitan, ay angkop lamang para sa "systemic na pagsusuri" (iyon ay, pagsusuri ng isang sistema ng mga makina na gumaganap ng isang kumpletong ikot ng produksyon), samakatuwid, na nangangailangan ng pagtukoy ng kaukulang daloy ng kita at gastos, na halos imposibleng matukoy para sa isang hiwalay na operasyon (dahil imposibleng isaalang-alang ang mga kondisyon ng hinaharap ng isang partikular na lugar ng trabaho para sa pagbebenta ng bagay). Ngunit para sa isang buong cycle ng mga produkto ng pagmamanupaktura, isang linya o link para sa kumpletong pagproseso ng mga hilaw na materyales ay maaaring isagawa; ito ay isang katanggap-tanggap na paraan para sa pagtukoy ng gastos.

Ang paghahambing na diskarte sa pagtatasa ng mga makinarya at kagamitan, bilang ang pinaka-unibersal na tool, ay nagbibigay ng posibilidad ng pagtatasa ng anumang bahagyang elemento ng carrier, kabilang ang: isang hiwalay na yunit ng kagamitan, ang kanilang system o complex batay sa isang nakumpletong ikot ng produksyon, o ang buong armada ng kagamitan ng enterprise sa kabuuan, lalo na kung maliit ang enterprise. Ang ganitong mga pamamaraan ay nangangailangan ng pagpapasiya ng mga analogue, ngunit kahit na walang kumpletong mga analogue, ang isang sistema ng pagwawasto ay maaaring mailapat at ang pagtatasa ay magiging makatotohanan. Ang pag-aaral ng dynamics ng mga presyo ng supply o mga istatistika ng mga benta kapag tinutukoy ang halaga ng makinarya at kagamitan sa nauugnay na merkado sa Ukraine ay kasalukuyang maaaring magbigay ng pagbuo ng isang base ng impormasyon, at iyon ang dahilan kung bakit ang paghahambing na paraan ay ang pangunahing isa kapag tinatasa ang makinarya at kagamitan.

Isang paghahambing na diskarte batay sa prinsipyo ng pagpapalit o pagpapalit, ayon sa kung saan ang bumibili (namumuhunan) ay hindi magbabayad ng higit para sa ari-arian na pinahahalagahan kaysa sa kapalit na halaga nito, iyon ay, ang pagkuha ng isang katulad na bagong ari-arian sa isang bukas, libre at mapagkumpitensyang merkado. Nalalapat din ito sa isang bagay na ginagamit na, isinasaalang-alang ang mga pagsasaayos para sa pisikal at functional na pagkasira nito at pagtanda sa ekonomiya. Ang praktikal na aplikasyon ng mga naaangkop na pamamaraan ay posible sa pagkakaroon ng isang aktibo, mahusay na gumaganang merkado at sistematikong impormasyon tungkol sa pangkalahatang kondisyon nito at mga istatistika sa mga transaksyon ng pagbili at pagbebenta ng naitataas na ari-arian.

Ang mga pangunahing problema ng paghahambing na diskarte ay nauugnay sa pagsunod sa mga prinsipyo ng paggamit ng kinakailangang impormasyon: pagkakumpleto, pagiging maaasahan, kaugnayan, pagsunod sa bagay na sinusuri. Ang pagkuha ng kinakailangang impormasyon sa ilalim ng tinukoy na mga kondisyon ay nangangailangan ng paglikha ng mga database na may kakayahang awtomatikong pumili ng mga analogue na katulad ng mga bagay na sinusuri, na isinasaalang-alang ang antas ng pagkakaiba sa komposisyon at mga numerical na halaga ng mga pangunahing tagapagpahiwatig ng mga analogue at ang mga bagay na sinusuri, kasama ang regular na pag-alis ng lumang data at pagdaragdag ng bagong data.

Ang diskarte sa gastos sa pagtatasa ng halaga ay isinasaalang-alang ang mga sikolohikal na katangian ng mamimili, batay sa pang-unawa ng halaga ng mamimili bilang isang produkto ng panlipunang paggawa. Ayon sa pananaw na ito, sa kabila ng mga pagkakaiba sa kalidad, sa lahat ng umiiral na mga pagkakaiba, iniuugnay ng mga kalahok sa merkado ang gastos at presyo sa mga gastos sa produksyon at pagbebenta. Samakatuwid, kapag ginagamit ang diskarte sa gastos, ang tinantyang halaga ay natutukoy sa pamamagitan ng direkta o hindi direktang pagkalkula ng buong hanay ng mga gastos na kinakailangan para sa produksyon (pagpaparami) ng kaukulang bagay. Dapat pansinin na ayon sa kasanayang ito, kung minsan ang mga nagbebenta ay ginagabayan ng halaga ng libro, kapag tinutukoy kung aling halaga ng paghahatid nito, pag-install (pagpupulong) sa lugar ng paggamit, paglikha ng isang pundasyon, pagsasaayos, nauugnay na pamumuhunan sa kapital para sa enerhiya supply, bentilasyon, at mga katulad nito ay idinaragdag sa presyo sa pamilihan ng bagay.

Para sa isang buong bagay o real estate, ito ay makatwiran, ngunit para sa makinarya at kagamitan, at sa aming opinyon, hindi ito magagawa kung ang kagamitan ay ibinebenta nang maramihan. Ang mamimili ay hindi nangangailangan ng alinman sa isang pundasyon o imprastraktura ng produksyon sa lumang lugar ng operasyon, kaya bumili lamang siya ng makinarya at kagamitan. Idaragdag din niya ang lahat ng tinukoy na gastos kapag inilalagay ang ari-arian na ito sa balanse ng kanyang sariling negosyo. Ang pagtatasa ng mga mobile na bagay kasama ang lahat ng nauugnay na mga gastos para sa isang nakatigil na pag-install ay may katuturan lamang kung ang mga ito ay binili kasama ng real estate at patakbuhin sa parehong lugar, sa pareho o katulad na teknolohikal na proseso. Ngunit ito ay isang sistematikong pagtatasa, ayon sa kung saan hindi lamang ang gastos ng bawat indibidwal na elemento ng carrier ang isasaalang-alang, ngunit ang buong halaga ng kumplikadong mga makina at kagamitan na nagsasagawa ng nakumpletong teknolohikal na pagproseso ng produkto, pagkatapos ang paraan ng kita ay mas angkop para sa naturang pagtatasa.

Ang diskarte na ito ay batay sa mga pamamaraan na malawakang ginagamit sa pagsasanay sa mundo at inirerekomenda para sa paggamit ng National Valuation Standards No. 1, 2, 3. Ayon sa pagpapatupad nito, ang pagtutok sa gastos ay nangangahulugan din na isinasaalang-alang ang average na kita alinsunod sa antas ng kakayahang kumita katangian ng isang partikular na pangkat ng mga produkto.

Ang pangunahing kawalan ng diskarte sa gastos ay ang kawalan ng pagsasaalang-alang ng tunay na utility ng isang bagay para sa isang tiyak na mamimili, dahil ito ay nagpapatakbo sa abstract utility sa pangkalahatan ng isang naibigay na uri ng produkto sa isang set na antas ng pagkasira. Iyon ang dahilan kung bakit, sa kurso ng pagtatatag ng mga tuntunin ng kasunduan sa pagbili at pagbebenta, ang paunang pagtatasa na itinatag gamit ang pamamaraang ito ay madalas na nababagay na isinasaalang-alang ang interes sa pagbebenta ng parehong partido.

May mga opsyon para sa isang halo-halong diskarte, kung saan maaaring gamitin ang natitirang paraan para sa kagamitan, katulad ng katulad na paraan para sa real estate, o mga pamamaraan para sa pagbuo ng mga modelo ng pagpepresyo ng istatistika na nagpapahayag ng pag-asa ng presyo ng isang bagay sa komposisyon at mga halaga ng mga teknikal na katangian nito. Ang mga modelo ng ganitong uri ay maaaring multifactorial o isinasaalang-alang ang pangunahing parameter, na binuo bilang isang static o dynamic na modelo, ngunit sa anumang konstruksyon, dapat nilang ipakita ang obhetibong umiiral na mga dependency at matukoy ang inaasahang presyo para sa isang naibigay na hanay ng mga teknikal na katangian, para sa isang partikular na merkado sitwasyon at sa ilalim ng mga tuntunin ng isang partikular na kontrata. Ang impluwensya ng mga kadahilanan sa merkado ay maaaring isaalang-alang sa pamamagitan ng pagpapasok ng mga kadahilanan ng pagwawasto sa modelo.

Ang mga pamamaraang ito ay naglalaman ng mga elemento ng isang paghahambing na diskarte, dahil ang pagtatasa na nakuha sa paraang ito ay maaaring ituring bilang ang halaga ng pamilihan ng isang pangkalahatan (average) na analogue ng bagay na pinahahalagahan. Ang mga elemento ng diskarte sa gastos ay ipinakita bilang isinasaalang-alang ang kaugnayan sa pagitan ng mga paunang parameter at ang mga gastos ng kanilang paglikha, lalo na gamit ang paraan ng mga tiyak na tagapagpahiwatig, na nagpapahayag ng functional dependence ng presyo sa isang tiyak na parameter. Ang paunang diskarte ay ipinatupad sa pamamagitan ng katotohanan na ang mga katangian ng output ng nasuri na bagay ay tiyak na tinitiyak na ang nais na resulta ay nakuha batay sa average na pagtatasa ng antas ng pagpapatupad ng pinakamahusay na prinsipyo ng paggamit.

Dahil sa katotohanan na ang bawat diskarte at paraan ng pagtatasa ay may hindi lamang mga pakinabang, kundi pati na rin ang mga disadvantages, upang matiyak ang higit na bisa at katumpakan ng pagtatasa, sa pangkalahatang kaso, inirerekomenda na gumamit ng ilang mga pamamaraan nang sabay-sabay, na sinusundan ng pagpoproseso ng istatistika. ng mga resulta na nakuha sa pamamagitan ng iba't ibang mga diskarte at pamamaraan.

Ang mga naturang rekomendasyon ay batay sa ideya na sa teoryang ang resulta ng pagtatasa ay dapat na isa - halaga ng merkado, dahil ang lahat ng mga pamamaraan na ginamit sa lahat ng kanilang mga elemento ay batay sa impormasyon sa merkado. Mula sa aming punto ng view, kahit na theoretically, isinasaalang-alang ang posibilidad ng error sa pagtukoy ng bawat bahagi ng mga algorithm ng pagkalkula, ito ay imposible. Ayon sa parehong mapagkukunan, sa mga praktikal na kalkulasyon, ang presyo na nakuha sa pamamagitan ng iba't ibang mga pamamaraan ay halos palaging naiiba, at ang mga pagkakaiba ay kadalasang makabuluhan. Upang pagtugmain ang mga resulta, inirerekumenda na gumamit ng isang average na timbang na pagtatasa, ang gawain ng mga agwat ng pagtatasa, at ang pagpili ng isang paraan na pinaka-sapat sa mga kondisyon at bagay ng pagtatasa. Naniniwala kami na dapat ay mayroon pa ring isang paraan, at ang pagiging kumplikado ng isyu ay nakasalalay sa katotohanan na isinasaalang-alang nito ang pagkakaroon ng impormasyon, ang pagiging maaasahan nito, at ang mga mahahalagang tampok ng bagay na tinatasa at ang mga kundisyon para sa paggamit nito nang mas mahusay kaysa sa anumang iba pang paraan.

Ang mga diskarte sa pagtatasa sa isang anyo o iba pa ay maaaring gamitin upang masuri ang anumang mga klase, grupo at uri ng mga makina at kagamitan, gayunpaman, kung minsan ay kinakailangang isaalang-alang ang mga detalye ng mga partikular na uri, una sa lahat, ito ay nalalapat sa mga natatanging makina na may mataas na gastos sa pagmamanupaktura, kung saan ang pagtatasa sa pamamagitan ng pagkasira ay posible sa mga indibidwal na bahagi at mga asembliya. Nalalapat din ito sa mga system at complex ng makinarya at kagamitan, na maaaring ituring bilang isang buo at masuri gamit ang paunang pamamaraan, o pinaghiwa-hiwalay sa mga indibidwal na makina, sasakyan, unit, pagpapatakbo ng paglo-load, at hiwalay na tinasa gamit ang diskarte sa gastos.

Ang paghahambing na diskarte ay pinakamahusay na nakakatugon sa mga kinakailangan para sa pagtatasa ng halaga sa merkado ng mga makina at kagamitan ng mass at serial production, na bahagi na ng mga fixed asset ng enterprise (ibig sabihin, mga bagay ng pagtatasa sa pangalawang merkado). Karaniwang ginagawa ang mga paghahambing na may kinalaman sa kamakailang (mas mababa sa isang taon) na mga benta ng magkapareho o katulad na mga ari-arian. Para sa isang taon o higit pa sa paghahambing, ang pagbebenta ay nangangailangan na ng mga pagsasaayos upang isaalang-alang ang antas ng inflation. Ang pangunahing parameter ng paghahambing ay ang presyo, kaya kailangan mong isaalang-alang hindi lamang ang laki nito sa pamamagitan ng pagkakatulad, kundi pati na rin ang mga kondisyon kung saan ito na-install. Ang mga sumusunod na uri ng mga presyo sa merkado ay nakikilala ayon sa mga yugto ng pagbuo ng presyo ng isang tiyak na transaksyon:

Ang mga presyo ng pampublikong sanggunian na inilathala sa mga espesyal na publikasyon (gabay sa presyo, mga katalogo), mga pahayagan at magasin, at mga newsletter ay nabuo batay sa data mula sa mga tagagawa at pakyawan na tagapamagitan at bihirang umaasa sa mga tuntunin ng pagbabayad at paghahatid. Ang mga ito ay likas na nagbibigay-kaalaman para sa mga mamimili, na lumilikha ng isang pangunahing kapaligiran sa demand.

Ang mga presyo ng alok (mga tagagawa o tagapamagitan) para sa mga mamimili ng isang tiyak na direksyon ay inilalathala sa mga listahan ng presyo, kumpanya at mga katalogo ng eksibisyon sa mga espesyal na "trade show", at naiba sa mga tuntunin ng paghahatid (mga nilalaman ng package, mga tuntunin ng insurance, paghahatid, atbp.) at pagbabayad (mga diskwento sa laki ng batch, pagbabayad sa paghahatid, o subscription, paghahatid sa kredito, buo o bahagyang barter, pera sa pagbabayad). Napapailalim sa talakayan ng mga kundisyon, ang mga presyo ng alok ay maaaring magbago.

Ang aktwal na mga presyo ng transaksyon para sa mga partikular na mamimili sa domestic trade ay ang pinaka-maaasahang batayan para sa pagtatantya ng halaga ng planta at kagamitan sa pamamagitan ng paghahambing sa merkado, kung mabe-verify ang naturang impormasyon. Ang ganitong mga presyo ay maaaring isaalang-alang hindi lamang ang mga pangkalahatang kondisyon, kundi pati na rin ang mga nauugnay, halimbawa, sa mga regular na kasosyo, espesyal na pagmamanupaktura ng mga produkto, pagkamadalian ng pagpapatupad, atbp. Gayunpaman, ang mga ito ay bihirang nai-publish at maaaring naglalaman ng mga elemento ng naka-target na maling impormasyon.

Bilang karagdagan sa pagsusuri sa mga presyo ng mga partikular na tagagawa at pakyawan na tagapamagitan, kinakailangan ding isaalang-alang ang pangkalahatang impormasyon sa merkado, tulad ng:

Ang mga presyo ng palitan, na sumasalamin sa sitwasyon ng presyo ng patuloy na pagpapatakbo ng mga merkado para sa mass, qualitatively homogenous na mga kalakal (sa aming kaso, komersyal at pang-industriya na palitan, ang hanay na kinabibilangan ng makinarya at kagamitan), ay nabuo dahil sa isang mataas na antas ng kumpetisyon sa pagitan ng supply at demand. Ang mga presyo ng palitan ay sumasalamin sa antas ng mga tunay na transaksyon, ay inilathala sa exchange bulletin ng domestic market, ang mga presyo ng mga internasyonal na palitan ay inilathala sa mga internasyonal na pang-ekonomiyang publikasyon ng UN, ang International Monetary Fund, mga bansa ng isang partikular na rehiyon, at maaaring magsilbing batayan para sa isang paghahambing na diskarte sa pagbuo ng mga presyo para sa mga kalakal na walang mga analogue sa domestic market.

Ang mga presyo para sa mga auction o mga tender ay nabuo sa pakikilahok ng isang limitadong bilang ng mga nagbebenta at isang mamimili, ang isang tender ay inihayag para sa isang sapat na malaking batch ng makinarya at kagamitan, at mula sa ilang mga panukala ang pinaka-kanais-nais na isa ay pinili sa mga tuntunin ng mga kondisyon, kabilang ang presyo. Kaya, ang pagbuo ng mga presyo batay sa mga resulta ng mga auction o tender ay nangyayari sa mga kondisyon ng isang mataas na antas ng kumpetisyon sa supply, samakatuwid ang mga malambot na presyo ay karaniwang mas mababa kaysa sa mga presyo ng mga katulad na produkto na ibinebenta sa mga palitan o sa ilalim ng mga regular na komersyal na kontrata, na binabayaran ng ang dami ng supply.

Ang mga presyo ng import-export ay nabuo bilang isang resulta ng isang pagsusuri ng mga presyo sa mundo at mga negosasyon sa pagitan ng mga kalahok batay sa hindi lamang pambansang batas, kundi pati na rin ang pangkalahatang internasyonal at bilateral na mga kasunduan ng mga estado, dapat itong isaalang-alang kapag lumilikha ng isang database, dahil ang mga naturang presyo ay maaaring hindi gaanong nakabatay sa mga pang-ekonomiya, sa halip na sa mga prinsipyong pampulitika, na binabaluktot ang tunay na presyo sa merkado ng mga bagay na tinatasa kapag inihambing.

Ang mga presyo sa mundo para sa makinarya at kagamitan ay nabuo sa mga presyo ng mga nangungunang kumpanya - mga tagagawa o mga supplier ng mga produktong ito. Maliban sa mga kagamitan sa kompyuter, kagamitan sa sasakyan at makinarya sa agrikultura, halos walang impormasyon sa mga presyo ng internasyonal na kalakalan sa makinarya at kagamitan. Ang impormasyon sa mga presyo sa mundo, kahit na hindi maayos at hindi kumpleto, ay maaaring makuha sa pamamagitan ng paghahanap sa pamamagitan ng Internet.