Multiplier ng kabuuang upa. Paraan ng kabuuang upa Ang multiplier ng kabuuang renta ay kinakalkula gamit ang sumusunod na formula

05.08.2023 | pautang ng sasakyan

3. Pagsusuri sa real estate

3.5. Mga diskarte sa pagpapahalaga sa real estate.

3.5.1. Paghahambing (market) na diskarte

Paghahambing na diskarte Ang pagtatasa ay isang hanay ng mga pamamaraan para sa pagtatasa batay sa paghahambing ng bagay ng pagtatasa sa mga analogue nito, kung saan mayroong impormasyon sa mga presyo ng mga transaksyon sa kanila.

Mga kondisyon para sa paglalapat ng comparative approach:
1. Ang bagay ay hindi dapat natatangi.
2. Ang impormasyon ay dapat na komprehensibo, kabilang ang mga kondisyon para sa paggawa ng mga transaksyon.
3. Ang mga salik na nakakaimpluwensya sa halaga ng maihahambing na mga analogue ng ari-arian na pinahahalagahan ay dapat na maihahambing.

Ang paghahambing na diskarte ay batay sa mga prinsipyo:
- mga pagpapalit;
- balanse;
- supply at demand.

Mga yugto ng paghahambing na diskarte:

Stage 1

Pananaliksik sa merkado - isang pagsusuri ng estado at mga uso ng merkado, at lalo na sa segment kung saan nabibilang ang ari-arian na pinahahalagahan; ang mga bagay sa real estate ay natukoy na pinakakahambing sa ari-arian na tinatasa, na ibinebenta kamakailan.

Stage 2

Pagkolekta at pag-verify ng katumpakan ng impormasyon sa inaalok para sa pagbebenta o kamakailang ibinebenta na mga analogue ng bagay sa pagtatasa; paghahambing ng mga kahalintulad na bagay sa nasuri na bagay.

Stage 3

Pagsasaayos ng mga presyo ng benta ng mga napiling analogue alinsunod sa mga pagkakaiba mula sa object ng pagtatasa.

Stage 4

Pagtatatag ng halaga ng bagay sa pagtatasa sa pamamagitan ng pagsang-ayon sa mga inayos na presyo ng mga analogue na bagay.

Ang mga maihahambing na bagay ay dapat kabilang sa parehong segment at ang mga transaksyon sa kanila ay dapat isagawa sa mga tuntuning tipikal para sa segment na ito:

Tagal ng pagkalantad. Panahon ng paglalahad - ang oras na ang bagay ay nasa merkado;

Kalayaan ng mga paksa ng transaksyon. Ang kalayaan ay nangangahulugan na ang mga transaksyon ay hindi natapos sa isang presyo sa merkado kung ang nagbebenta at bumibili ay:
ay nasa isang relasyon;
· ay mga kinatawan ng may hawak at isang independiyenteng subsidiary;
magkaroon ng ibang pagkakaisa at interes sa isa't isa;
ang mga transaksyon ay isinasagawa sa mga bagay na binibigyang-bigat ng isang pangako o iba pang mga obligasyon;
· ay nakikibahagi sa pagbebenta ng real estate ng mga namatay na tao, atbp.;
- pagganyak sa pamumuhunan, na tinutukoy ng:
· magkatulad na motibo ng mga namumuhunan;
katulad na pinakamahusay at pinaka mahusay na paggamit ng mga bagay;
ang antas ng pagkasira ng gusali.

Ang pangunahing pamantayan para sa pagpili ng mga bagay na analogue:
1. Pagmamay-ari ng real estate.
Ang pagsasaayos ng pagmamay-ari ay ang pagkakaiba sa pagitan ng mga renta sa merkado at kontrata, dahil ang buong pagmamay-ari ay tinutukoy sa mga renta sa merkado at magagamit na kasalukuyang financing.
2. Mga kondisyon para sa pagpopondo sa deal. Sa ilalim ng hindi tipikal na mga kondisyon sa pagpopondo para sa isang transaksyon, ang isang masusing pagsusuri ay kinakailangan, bilang isang resulta kung saan ang isang pagbabago ay ginawa.
3. Mga kondisyon ng pagbebenta at oras ng pagbebenta.
4. Lokasyon.
5. Mga katangiang pisikal.

Ang isang pagsasaayos sa maihahambing na mga benta ay kinakailangan upang matukoy ang huling halaga ng ari-arian na pinahahalagahan. Ang pagkalkula at pagsasaayos ay ginawa batay sa isang lohikal na pagsusuri ng mga nakaraang kalkulasyon, na isinasaalang-alang ang kahalagahan ng bawat tagapagpahiwatig. Ang pinakamahalaga ay ang tumpak na pagpapasiya ng mga salik sa pagwawasto (tingnan ang Larawan 3.2).

kanin. 3.2. Mga uri ng pagsasaayos

Mga pagsasaayos ng porsyento ay ginawa sa pamamagitan ng pagpaparami ng presyo ng pagbebenta ng analogue na bagay o ang yunit ng paghahambing nito sa pamamagitan ng isang koepisyent na sumasalamin sa antas ng mga pagkakaiba sa mga katangian ng analogue na bagay at ang bagay na pinahahalagahan. Kung ang bagay na pinahahalagahan ay mas mahusay kaysa sa isang maihahambing na analogue, kung gayon ang isang pagtaas ng koepisyent ay idinagdag sa presyo ng huli, kung ito ay mas masahol pa - isang bumababa.

Mga Pagsasaayos ng Gastos:

a) ganap na pagwawasto, ginawa sa yunit ng paghahambing, baguhin ang presyo ng naibentang object-analogue sa isang tiyak na halaga, na sinusuri ang pagkakaiba sa mga katangian ng object-analogue at ang object na sinusuri. Ang isang positibong pagwawasto ay ginawa kung ang bagay na sinusuri ay mas mahusay kaysa sa isang maihahambing na analogue, isang negatibo, kung ito ay mas masahol pa;

b) mga pagsasaayos ng pera, nag-ambag sa presyo ng ibinebenta na analogue object sa kabuuan, baguhin ito ng isang tiyak na halaga, kung saan tinatantya ang mga pagkakaiba sa mga katangian.

Pinagsama-samang mga pagsasaayos ng porsyento ay natutukoy sa pamamagitan ng pagpaparami ng lahat ng indibidwal na pagsasaayos ng porsyento.

Pagbabago sa anyo pangkalahatang pagpapangkat kadalasang ginagamit sa isang binuo na real estate market kung saan mayroong malaking bilang ng mga benta. Ginagawa ang pinagsama-samang pagsasaayos sa loob ng napiling pangkat ng mga maihahambing na katangian.

Pagkakasunud-sunod ng pagbabago:
1. Pagsasaayos para sa mga kondisyon ng pagpopondo.
2. Pagsasaayos para sa mga espesyal na kondisyon ng pagbebenta.
3. Pagsasaayos para sa oras ng pagbebenta.
4. Pagwawasto para sa lokasyon.
5. Pagwawasto para sa pisikal na katangian.

Mga kalamangan ng comparative approach:
1. Ang huling gastos ay sumasalamin sa opinyon ng mga karaniwang nagbebenta at mamimili.
2. Ang mga presyo ng benta ay sumasalamin sa mga pagbabago sa mga kondisyon sa pananalapi at inflation.
3. Makatwiran ayon sa istatistika.
4. Ang mga pagsasaayos ay ginawa para sa mga pagkakaiba sa inihambing na mga bagay.
5. Medyo madaling gamitin at nagbibigay ng maaasahang mga resulta.

Mga disadvantages ng comparative approach:
1. Mga pagkakaiba sa pagbebenta.
2. Kahirapan sa pagkolekta ng impormasyon sa mga praktikal na presyo ng pagbebenta.
3. Kahirapan sa pagkolekta ng impormasyon tungkol sa mga partikular na tuntunin ng transaksyon.
4. Pag-asa sa aktibidad sa pamilihan.
5. Pag-asa sa katatagan ng merkado.
6. Kahirapan sa pag-reconcile ng data sa makabuluhang magkakaibang mga benta.

3.5.1.1. Paraan ng pagbebenta ng pares

Ang isang paraan upang matukoy ang halaga ng pagsasaayos para sa anumang katangian ay ang pagsusuri ng mga ipinares na benta. Binubuo ito sa paghahambing at pagsusuri ng ilang pares ng maihahambing na mga benta. Ang mga ipinares na benta ay mga benta ng dalawang property na halos magkapareho maliban sa isang feature na dapat suriin ng appraiser upang magamit bilang pagsasaayos sa aktwal na presyo ng isang maihahambing na ari-arian.

Halimbawa

Ang sumusunod na impormasyon sa pagbebenta sa merkado ay kilala:



Lugar, m2


Presyo ng pagbebenta, $

tukuyin:

1. Pagwawasto para sa pagkakaiba sa lugar.

2. Pagsasaayos para sa pagkakaroon ng isang hardin.

3. Pagsasaayos para sa pagkakaroon ng isang garahe.

Solusyon


	Nasuri
Lugar, m2
Pagsasaayos

Pagsasaayos

Pagsasaayos
Presyo ng pagbebenta, $	*29000*
Kabuuang Pagsasaayos
Inayos na Presyo

Ginagamit ang mga paraan ng pagsasaayos ng dalubhasa kapag hindi magawa ang mga pagsasaayos ng pera.

Hayaan ang halaga ng bagay na sinusuri = X;

Halaga ng bagay na naibenta = 1.0 (100%).

kung ang bagay ay mas mahusay kaysa sa analogue ng 15%, kung gayon ang presyo ng analogue ay dapat tumaas ng 15%

X \u003d (1.0 + 0.15) * 1 \u003d 1.15.

kung ang bagay ay mas masahol pa kaysa sa analogue ng 15%, kung gayon ang presyo ng analogue ay dapat bawasan ng 15%

X \u003d (1.0 - 0.15) * 1 \u003d 0.85.

kung ang analogue ay mas mahusay kaysa sa ari-arian na pinahahalagahan ng 15%, kung gayon ang presyo ng analogue ay dapat bumaba

1.0 = (1.0 + 0.15) * X; .

kung ang analogue ay mas masahol pa kaysa sa appraised object sa pamamagitan ng 15%, pagkatapos ay ang presyo ng analogue ay dapat tumaas

1.0 \u003d (1.0 - 0.15) * X; .

3.5.1.2. Paraan ng gross rent multiplier

Gross rent multiplier (GRM) ay ang ratio ng presyo ng pagbebenta sa alinman sa potensyal na kabuuang kita o aktwal na kita.

Upang mailapat ang pamamaraang ito, dapat mong:

1) tantyahin ang kabuuang kita sa merkado na nabuo ng pasilidad;

2) upang matukoy ang ratio ng kabuuang kita mula sa ari-arian na pinahahalagahan sa presyo ng pagbebenta para sa maihahambing na mga benta ng mga analogue;

3) i-multiply ang kabuuang kita mula sa tinasa na bagay sa average na halaga ng BPM para sa mga analogue.

Ang posibleng presyo ng pagbebenta ay kinakalkula gamit ang formula

Halimbawa

Pagkalkula ng BPM

	Presyo ng pagbebenta, c.u.
Layunin ng pagtatasa	1500005,08 =762169*	5+5,43+4,81 = 5,08
		800000/160000 = 5,00
		950000/175000 = 5,43
		650000/135000 = 4,81

Ang papel ng BPM ay maaaring gampanan ng karaniwang capitalization ratio (CCR).

OKC ay ang ratio ng netong kita sa pagpapatakbo sa presyo ng pagbebenta.

Sa kasong ito

;

Halimbawa

Pagkalkula ng OKC

	Presyo ng pagbebenta, c.u.
Layunin ng pagtatasa	*375000*		0,13
			walang kapantay

		35000(para sa nakaraang taon)	walang kapantay

Sa mesa. Ang 3.3 ay nagpapakita ng isang halimbawa ng paggamit ng paraan ng pares sales sa pagtatasa ng isang apartment.

Talahanayan 3.3

Pagkalkula ng gastos ng isang apartment gamit ang paraan ng pagbebenta ng pares

Mga katangian ng bagay	Layunin ng pagtatasa	Mga bagay sa mapa
		Mga bagay sa mapa

Lokasyon
Pagsasaayos
Mga palapag ng apartment
Pagsasaayos
Estado ng bagay
Pagsasaayos
Kabuuang lugar, m 2
Pagsasaayos
Lugar ng tirahan, m 2
Pagsasaayos
Lugar ng kusina, m 2
Pagsasaayos

Pagsasaayos
Presyo ng apartment, $
Kabuuang pagsasaayos
Inayos ang presyo ng apartment, $

Nakaraang

Paraan ng gross rent multiplier. (BPM)

Ang gross rental multiplier ay isang indicator na nagpapakita ng ratio ng presyo ng pagbebenta at ang kabuuang kita ng isang property. Ang indicator na ito ay kinakalkula para sa mga katulad na bagay sa real estate at ginagamit bilang isang multiplier sa sapat na indicator ng bagay na sinusuri.

Mga yugto ng pagtatasa ng real estate gamit ang gross rental multiplier:

1. Ang kabuuang kita ng ari-arian na pinahahalagahan, potensyal man o aktwal, ay tinatasa;

2. Hindi bababa sa tatlong mga analogue ng nasuri na bagay ang napili, kung saan mayroong maaasahang impormasyon tungkol sa presyo ng pagbebenta at ang halaga ng potensyal o aktwal na kita;

3. Ang mga kinakailangang pagsasaayos ay ginawa upang mapataas ang pagiging maihahambing ng mga analogue sa bagay na sinusuri;

4. Para sa bawat analogue, ang gross rental multiplier ay kinakalkula;

5. Ang panghuling BPM ay tinutukoy bilang ang arithmetic average ng kinakalkulang BPM para sa lahat ng analogues;

6. Ang halaga sa pamilihan ng ari-arian na pinapahalagahan ay kinakalkula bilang produkto ng average na GRM at ang kinakalkula na sapat na kabuuang kita ng ari-arian na pinapahalagahan.

7. Ang posibleng market value ng tinasa na bagay ay kinakalkula ng formula:

Sn \u003d PVDots (DVDots) xVRMsr (1)

kung saan ang Cn ay ang tinantyang market value ng property na pinapahalagahan; PVDots - potensyal na kabuuang kita mula sa ari-arian na pinahahalagahan; ДВДоц - ang aktwal na kabuuang kita mula sa tinasa na bagay na VRMsr - ang gross rental multiplier; Tsa - ang presyo ng pagbebenta ng isang katulad na ari-arian; o sa pamamagitan ng formula:

Sn \u003d PVDots (DVDots) x (Tsa1 / MPE1 + ... + Tsan / PVDan): n (2)

kung saan Ца1 - presyo ng pagbebenta ng unang katulad na bagay; PVD1 - potensyal na kabuuang kita mula sa unang katulad na bagay; Tsn - presyo ng pagbebenta ng n-th katulad na bagay; PVDan - potensyal na kabuuang kita mula sa n-th katulad na bagay; n ay ang bilang ng mga katulad na bagay.

Ang GRM ay itinuturing na isang paraan ng merkado para sa pagpapahalaga sa isang bagay na nagbibigay ng kita

ari-arian, dahil isinasaalang-alang ng tagapagpahiwatig na ito ang mga presyo ng pagbebenta at kabuuang kita sa pag-upa para sa mga ari-arian na ibinebenta sa merkado. Halimbawa: Dapat tukuyin ng appraiser ang market value ng isang property na may potensyal na kabuuang kita na 30,000 thousand rubles. Ang database ng impormasyon ay naglalaman ng impormasyon tungkol sa mga kamakailang naibentang analogue.

Kinakalkula namin ang average na gross rental multiplier para sa mga analogue at ang average na halaga nito: (105,000: 35,000 + 96,000: 28,000 + 110,000: 31,000): 3 = 3, 3257. Ang VRM ay hindi tama para sa mga pagkakaiba sa pagitan ng mga analogue ng pagtatasa at paghahambing ng bagay dahil ang pagkalkula ng BPM ay batay sa mga aktwal na pagbabayad sa pag-upa at mga presyo ng pagbebenta, na isinasaalang-alang na ang mga pagkakaibang ito. Ang market value ng property na pinapahalagahan ay 30,000x 3.3257= 99,770 (thousand rubles)

Ang gross rental multiplier ay hindi dapat isaayos para sa kaginhawahan o iba pang mga pagkakaiba na umiiral sa pagitan ng maihahambing at may halagang mga ari-arian. Ang pagkalkula ng GRM ay batay sa aktwal na mga pagbabayad sa pag-upa at mga presyo ng pagbebenta na umiiral sa merkado. Kung may mga pagkakaiba sa mga amenities o antas ng serbisyo sa pagitan ng mga maihahambing at na-appraise na mga ari-arian, ipinapalagay na ang mga pagkakaibang ito ay naitala na sa mga presyo ng pagbebenta at mga rate ng rental.

Ang pamamaraan ay medyo simple, ngunit may mga sumusunod na kawalan:

1. 1. Magagamit lamang sa isang binuo at aktibong real estate market, i.e. ang ari-arian na pinahahalagahan ay dapat na matatagpuan sa isang merkado kung saan may mga regular na pagbebenta at pagbili ng mga mapagkumpitensyang ari-arian batay sa kita na kanilang dinadala.

2. 2. Hindi ganap na isinasaalang-alang ang pagkakaiba sa mga panganib o mga rate ng pagbabalik ng kapital sa pagitan ng paksa ng pagtatasa at ng maihahambing na katapat nito;

3. Hindi rin nito isinasaalang-alang ang medyo malamang na pagkakaiba sa netong kita sa pagpapatakbo ng mga pinaghahambing na bagay.

Gross rent multiplier (GRM)- isang tagapagpahiwatig na sumasalamin sa ratio ng presyo ng pagbebenta at ang kabuuang kita ng ari-arian (potensyal o aktwal), na may katulad na mga ari-arian. Ito ay isang pinagsama-samang tagapagpahiwatig, na ginagamit bilang isang multiplier sa kita ng ari-arian na pinahahalagahan. Ang BPM ay hindi naitama para sa mga pagkakaiba sa mga katangian ng bagay.

saan R i- Presyo ng pagbebenta i-ika katulad na bagay;

ako i- Kabuuang kita i-ika katulad na bagay;

n- ang bilang ng mga analogue na ginamit (3-5 bagay).

Ang market value ng appraised object ay tinutukoy ng formula:

(27)

kung saan ang V ay ang market value ng property;

I - kabuuang kita mula sa ari-arian na pinahahalagahan.

Gawain 13: Tukuyin ang market value ng isang isang silid na apartment, kung ang mga presyo ng benta at ang antas ng upa para sa tatlong katulad na apartment sa isang partikular na microdistrict ng lungsod ay kilala. Ang data ng merkado ay ipinakita sa talahanayan 7. Ang tinantyang isang silid na apartment ay inuupahan para sa 7.7 libong rubles. kada buwan.

Talahanayan 7 - Pagkalkula ng gross rental multiplier

Mga bagay-analogues	Presyo sa merkado, libong rubles	Magrenta bawat buwan, libong rubles	Tinatayang BPM
Apartment 1
Apartment 2
Flat 3
Average ng BPM

Ang market value ng tinatayang isang silid na apartment ay:

3.3 Diskarte sa gastos sa pagtatasa ng ari-arian

Ang diskarte sa gastos ay batay sa pagtukoy sa mga gastos na kinakailangan upang muling likhain (palitan) ang ari-arian na pinahahalagahan, na isinasaalang-alang ang naipon na pamumura. Kasama sa gastos na kinakalkula ng diskarte sa gastos ang kabuuan ng natitirang halaga ng gusali at ng lupa.

(28)

V- ang halaga ng ari-arian;

V L- ang halaga ng lupa;

V ibalik- gastos ng pagpapanumbalik (pagpapalit) ng gusali;

D- naipon na pamumura ng tinasang gusali.

Pangkalahatang sitwasyon ng aplikasyon ng pamamaraan:

espesyal na layunin na pagtatasa ng ari-arian

feasibility study para sa bagong construction

pagpapasiya ng opsyon ng pinakamahusay, pinakamabisang paggamit

pagtukoy sa halaga ng real estate sa mga passive market

kapag sinusuri ang mga resulta ng isang pagtatasa na isinagawa ng iba pang mga pamamaraan ng pagtatasa.

Mga ipinag-uutos na sitwasyon para sa paglalapat ng pamamaraan:

mga layunin ng buwis sa ari-arian

pag-agaw, kung kinakailangan, upang matukoy ang halaga ng mga gusali, lupa

mga layunin ng buwis sa kita

sa real estate insurance.

Sa paglipas ng panahon, nabawasan ang halaga ng mga gusali, gusali at istruktura dahil sa ilang kadahilanan:

pagkasira ng istraktura sa panahon ng operasyon;

masamang epekto sa kapaligiran;

pagbabago sa teknolohiya ng konstruksiyon;

ang epekto ng panlabas na mga kadahilanan.

Ang depreciation ay ang pagkawala ng pagiging kapaki-pakinabang ng isang bagay ng hindi natitinag na ari-arian, at dahil dito ang halaga nito. Nagaganap ang pagsusuot:

Pisikal/pagbawas sa gastos dahil sa pagkawala ng mga partikular na ari-arian ng consumer sa paglipas ng panahon/

Functional/pagbaba ng halaga ng ari-arian dahil sa hindi pagkakatugma sa modernong arkitektura, aesthetic, mga solusyon sa pagpaplano, kaginhawahan/

Panlabas/ pagkaluma ng gastos dahil sa mga pagbabago sa panlabas na kapaligiran; ang mga kadahilanan ay hindi direktang nakakaapekto sa gusali mismo /

Ang pisikal at functional na pagsusuot ay maaaring naaalis at hindi na maibabalik.

Mga paraan upang matukoy ang pagsusuot ng isang gusali:

Paraan ng pagkasira.

Binubuo ito sa katotohanan na ang pagsusuot ng mga istruktura ng gusali ay isinasaalang-alang nang hiwalay, na isinasaalang-alang ang kanilang bahagi sa kabuuang halaga ng bagay, na isinasaalang-alang ang mga tiyak na timbang ng mga elemento ng istruktura at ang kanilang mga halaga ng pagsusuot, ang kabuuang pisikal na pagsusuot ay tinutukoy.

Paraan ng epektibong edad.

Batay sa kadalubhasaan ng mga gusali ng bagay na sinusuri. Sinasabi na ang epektibong edad ( EV) ay tumutukoy sa karaniwang buhay pang-ekonomiya ( SEZH) bilang naipon na pamumura ( AT) sa kapalit na gastos ( Araw).

(29)

Paraan upang ihambing ang mga benta.

Binubuo ito sa pagtukoy sa halaga sa pamilihan ng naipon na pamumura ng gusali sa pamamagitan ng paghahambing ng kapalit na halaga nito sa kasalukuyang mga presyo ng pagbebenta ng mga katulad na bagay. Kasunod:

Isang seleksyon ng mga kamakailang benta ng mga ari-arian na katulad ng nasa ilalim ng pagtatasa.

Pagpapasiya ng kapalit na halaga ng gusali.

Pagtukoy sa kasalukuyang market value ng gusali.

Pagpapasiya ng average na halaga ng halaga ng naipon na pagsusuot sa pamamagitan ng pagkakaiba (V bago – V kasalukuyang ) .

Buhay Pangkabuhayan (SEZh)- ang panahon kung saan ang gusali ay nag-aambag sa kabuuang halaga ng ari-arian ay ginagamit upang madagdagan ang kita.

Epektibong edad (EV)- ang oras kung saan ang pag-asa sa buhay ng isang gusali ay tinatantya, batay sa pisikal na kondisyon, kagamitan, disenyo, pang-ekonomiyang mga kadahilanan.

Gawain 14: Ang kapalit na halaga ng isang gusali na itinayo 45 taon na ang nakalilipas ay natukoy sa 14,725 libong rubles. Ayon sa karaniwang pasaporte ng proyekto, ang pang-ekonomiyang buhay ng gusali ay 110 taon. Ang epektibong edad ng gusali ay katumbas ng aktwal na edad. Ang market value ng land plot ay tinatantya sa 1,230 thousand rubles gamit ang sales comparison method. Tukuyin ang halaga ng ari-arian.

1 Natutukoy ang dami ng naipon na pagsusuot.

2 Kinakalkula ang kabuuang halaga ng ari-arian

Gawain 15: Tukuyin ang market value ng property, na ibinigay ang sumusunod na input data:

lupain 2 917 m 2

kadastral na halaga ng lupa 248 rubles / m 2

magagamit na lugar ng gusali 2,000 m2

ang halaga ng pagtatayo ng isang gusali ayon sa isang pagtatantya ng 31,262 libong rubles.

ang hindi direktang gastos ay 20% ng gastos sa pagtatayo

taunang pagkawala ng upa para sa lugar ay 59 rubles / m 2

ang gross rental multiplier para sa isang katulad na ari-arian ay 4.2.

Ang mga sumusunod na uri ng gawaing pagpapanumbalik ay dapat isagawa sa tinasang gusali:

pagpapalit ng bubong 150 libong rubles.

panloob na dekorasyon 430 libong rubles.

pagtatanggal-tanggal at paggawa ng makabago ng sistema ng pag-init 195 libong rubles.

1. Natutukoy ang halaga ng land plot (V L)

kung saan ang S L ay ang lugar ng land plot

C K - kadastral na halaga ng lupain ng kaukulang uri ng functional na paggamit

2. Kinakalkula ang kabuuang halaga ng pagpapalit ng gusali

3. Kinakalkula ang kabuuang (cumulative) na naipon na wear (D). Naka-install sa batayan ng gastos ng pagpapanumbalik at pagkumpuni ng trabaho.

sa pisikal na pagkasira D pisikal) isama ang halaga ng pagpapalit ng bubong, interior decoration.

D pisikal = 150+430=580libong rubles.

Sa functional - ang modernisasyon ng sistema ng pag-init.

D func. = 195 libong rubles.

Ang panlabas na pamumura ay upang bawasan ang mga pagbabayad sa upa. Ang halaga ng pang-ekonomiyang pagbaba ng halaga ay natutukoy sa pamamagitan ng pag-capitalize ng mga pagkalugi sa pag-upa o sa pamamagitan ng paggamit ng gross rental multiplier.

D pisikal = 2000×59×4.2=495.6 libong rubles.

4 Nahanap ang halaga ng ari-arian (form. 28)

4. Pagtukoy sa pinakamahusay at pinakamabisang paggamit ng real estate.

1. Lokasyon.

2. Demand sa merkado.

3. Pagkakaroon ng mga pangmatagalang kasunduan sa pagpapaupa ng lupa.

4. Kalidad ng mapagkukunan ng site.

5. Kaakit-akit sa pamumuhunan.

Ang pagsusuri ng pinakamahusay at pinaka-epektibong paggamit ay isinasagawa sa dalawang kaso:

1. Hindi built-up na lugar.

2. Building plot (umiiral na mga pagpapabuti).

Nalalabi para sa lupa

Ang kita na maiuugnay sa lupa ay tinukoy bilang ang natitira pagkatapos ibawas mula sa kabuuang kita na dinala ng bagay, na binubuo upang matugunan ang natitirang mga kadahilanan ng produksyon.

V o = V L + V B (30)

saan V o- kabuuang gastos

V L- halaga ng lupa

V B- ang halaga ng mga gusali at istruktura

V L = (NOI – V B × R B)/ R L (31)

saan NOI- netong kita sa pagpapatakbo

R L– rate ng capitalization para sa lupa

V B × R B– kita na may kaugnayan sa mga gusali at istruktura

Ang pamamaraan ay ginagamit para sa mga bagay na may mga bagong gusali.

Nalalabi para sa mga gusali at istruktura

Ginagamit upang tantyahin ang halaga ng mga pagpapabuti, sa kondisyon na ang gastos ay tinutukoy nang may mataas na katumpakan. Ang pamamaraan ay ginagamit para sa isang ari-arian na may mga lipas na at masyadong sira-sira na mga gusali.

V B = (NOI – V L × R L )/ R B (32)

V L × R L - Kita na may kaugnayan sa lupa

4.1 Libreng lupa

Ang pagsusuri ay isinasagawa sa 3 yugto:

1. Napili ang mga use case (mga diskarte sa pag-unlad).

2. Ang halaga ng bagong konstruksiyon ay tinutukoy para sa bawat isa sa mga napiling opsyon. Ang mga salik tulad ng kalidad ng mapagkukunan ng site at teknolohikal na pagiging posible ay isinasaalang-alang.

3. Tukuyin ang pagiging posible sa pananalapi ng nasuri na mga estratehiya sa pag-unlad. Upang gawin ito, ang isang ulat ng pagtataya ay pinagsama-sama sa kita at mga gastos, ang netong kita sa pagpapatakbo ay tinutukoy, atbp.

Gawain 16: Tatlong posibleng diskarte sa pag-unlad para sa site ang natukoy: isang gusali ng tirahan, isang gusali ng opisina, at isang shopping center. Ang halaga ng konstruksiyon ay ayon sa pagkakabanggit 45.8 milyong rubles, 54.6 milyong rubles, 70.0 milyong rubles. Ang inaasahang return on investment ay 12%. Ang buhay ng serbisyo ng mga bagay ay tinutukoy sa 90, 50, 50 taon. Ang paghahambing ng mga diskarte sa pagtatayo ay batay sa natitirang paraan ng lupa. Ang capitalization rate para sa lupa ay 11%.

1. Tinutukoy ang rate ng capitalization para sa mga gusali (ayon sa paraan ng Ring)

R riles = 12% + 100% / 90 = 13.1%

R opisina = 12%+100%/50 = 14.0%

R t.c. = 12%+100%/50 = 14.0%

2. Kalkulahin ang netong kita sa pagpapatakbo na maiugnay sa mga gusali

riles ng NOI = 45.8 × 0.131 = 6.0 milyong rubles.

gusali ng opisina ng NOI \u003d 54.6 × 0.14 \u003d 7.644 milyong rubles.

NOI t.c. = 70.0 × 0.14 = 9.8 milyong rubles.

3. Ang netong kita sa pagpapatakbo na may kaugnayan sa mga plot ng lupa ay matatagpuan, na kung saan ay naka-capital sa kasalukuyang halaga ng lupa

Talahanayan 8 - Pagsusuri ng pinakamahusay at pinaka mahusay na paggamit ng plot ng lupa, libong rubles.

Mga tagapagpahiwatig	Gusaling tirahan	Gusali ng opisina	Pamilihan
Taunang kabuuang kita
Mga pagsasaayos para sa hindi gaanong paggamit at pagkawala ng koleksyon (nawalang bayad sa pag-upa)
Iba pang kita (beauty salon, bar, atbp.)
Aktwal na kabuuang kita
Mga gastos sa pagpapatakbo (pagpapatakbo ng mga pasilidad)
Reserve para sa pagpapalit ng mga panandaliang elemento (komunikasyon, pagtutubero, atbp.)
Netong kita sa pagpapatakbo (kabuuan), NOI TUNGKOL SA
Kitang maiuugnay sa mga gusali NOI SA
netong kita sa pagpapatakbo mula sa lupa, NOI L
halaga ng lupa, V L

Konklusyon: Ang pinakamahusay na pagpipilian para sa paggamit ng isang land plot ay ang pagbuo ng isang shopping center, dahil mas mataas ang halaga ng lupa at mas mataas ang kita sa lupa.

Paraan ng gross rental multiplier (gross income multiplier). Ang gross rental multiplier ay ang ratio ng presyo ng pagbebenta sa alinman sa potensyal o aktwal na kabuuang kita. Ang pamamaraan ay isinasagawa sa tatlong yugto: Unang yugto . Tinatantya ang kita sa pag-upa sa merkado mula sa ari-arian na pinahahalagahan. Pangalawang yugto. Ang ratio ng kabuuang kita sa presyo ng pagbebenta batay sa kamakailang mga transaksyon sa merkado ay tinutukoy. Ikatlong yugto. Ang malamang na halaga ng ari-arian na pinapahalagahan ay kinakalkula sa pamamagitan ng pag-multiply ng kita sa pag-upa sa merkado mula sa ari-arian na pinahahalagahan ng gross rental multiplier. V=D r VRM=D r , kung saan ang V ay ang posibleng presyo ng pagbebenta ng ari-arian na tinataya; D r - kita sa pag-upa ng ari-arian na pinahahalagahan; GRM - gross rental multiplier; C anal - analogue na presyo ng pagbebenta; Ang PVD anal ay ang potensyal na kabuuang kita ng analogue. Halimbawa. Kinakailangang suriin ang isang real estate object na may PVD sa $ 15,000. Ang data bank ay naglalaman ng sumusunod na impormasyon tungkol sa kamakailang nabentang mga analogue (tingnan ang talahanayan)

	Presyo ng pagbebenta ng sanal

BPM (na-average sa mga analogue) \u003d (5 + 5.43 + 4.8): 3 \u003d 5.

V= 15,000x5= $75,000

Ang gross rental multiplier ay hindi isinasaayos para sa mga pagkakaiba na umiiral sa pagitan ng mga tinasa at maihahambing na mga ari-arian, dahil ang pagkalkula ng GRM ay batay sa mga aktwal na pagbabayad sa pagrenta at mga presyo ng pagbebenta, na isinasaalang-alang ang mga pagkakaibang ito.

4.3 Paglalapat ng diskarte sa gastos

Bago magpatuloy sa pagpapahalaga ng mga gusali at istruktura gamit ang diskarte sa gastos, ang appraiser ay hindi lamang dapat pamilyar sa teknikal na dokumentasyon, ngunit siyasatin din ang mga gusali at istruktura. Ito ay magpapahintulot sa kanya na gumuhit ng isang detalyadong paglalarawan ng bagay ng pagtatasa, kung saan ang mga katangian ng panlabas at panloob na mga istraktura, mga sistema ng engineering ay ibibigay. Kasama sa diskarte sa gastos ang 3 yugto: Unang yugto. Pagpapasiya ng halaga ng plot ng lupa kung saan matatagpuan ang gusali o mga istraktura. Pangalawang yugto. Isang pagtatantya ng gastos sa pagpapalit o pagpapalit ng isang gusali o istraktura mula sa petsa ng bisa ng pagtatantya. Ikatlong yugto. Pagkalkula ng lahat ng uri ng pagsusuot ng mga gusali at istruktura. Pagtatasa ng halaga ng pagpapalit ng mga gusali at istruktura. Sa pamamaraang ito, ang halaga ng pagpapalit o gastos sa pagpapalit ay tinutukoy batay sa mga sumusunod na pamamaraan:

comparative unit; pagkalkula ng elemento-by-element (pagkasira sa mga bahagi); marka ng indeks.Paraan ng comparative unit. Kasama sa pamamaraang ito ang ilang hakbang:

yugto

Gastos sa pagtatayo ng base unit

Kinakailangang lugar

Gastos sa pagtatayo bawat base unit

Mga pagwawasto para sa mga tampok ng ari-arian na sinusuri

Multiplier batay sa mga lokal na kondisyon

Kabuuang Pagtantya ng Gastos

Paraan ng pagkalkula ng elemento-by-element ng halaga ng mga gusali at istruktura.

Ang pamamaraang ito ay tinatawag ding componentization method. Ang appraiser ay nagsasagawa ng mga kalkulasyon sa sumusunod na pagkakasunud-sunod:

yugto.

Halimbawa: ang halaga ng yunit na 1 m² ng isang brick wall ay binubuo ng halaga ng mga brick, mortar, ang sahod ng mga manggagawa, ang gastos ng mga operating machine at mga mekanismo. Ang pagpaparami ng halaga ng isang yunit sa pamamagitan ng lugar, nakukuha namin ang kabuuang halaga ng pag-install ng buong elemento. Sa kasong ito, ang kita ng negosyante ay isinasaalang-alang alinman sa halaga ng yunit, o kinakalkula nang hiwalay.

yugto.

Paraan ng index ng pagsusuri. Isinasagawa ito sa pamamagitan ng pagpaparami ng halaga ng libro ng bagay sa kaukulang index para sa muling pagsusuri ng mga fixed asset, na inaprubahan ng Pamahalaan ng Russian Federation. Kasama sa pamamaraang ito ang ilang mga paraan ng pagkalkula. Mayroong: resource, resource-index, basic-index at basic-compensation na pamamaraan. pamamaraan ng mapagkukunan- ito ay isang pagkalkula sa kasalukuyang (pagtataya) mga presyo at mga taripa ng mga mapagkukunan (mga elemento ng gastos). Isinasagawa ito batay sa pangangailangan para sa mga materyales, produkto, istruktura (kabilang ang mga pantulong na ginamit sa proseso ng paggawa), pati na rin ang data sa mga distansya at pamamaraan ng kanilang paghahatid sa lugar ng konstruksyon, pagkonsumo ng enerhiya para sa mga layuning teknolohikal, ang operating oras ng mga construction machine at ang kanilang komposisyon, mga gastos sa paggawa ng mga manggagawa. Ang pamamaraang ito ay inilapat alinsunod sa mga probisyon na itinakda sa Mga Alituntunin na inaprubahan ng liham ng Ministry of Construction ng Russia na may petsang Nobyembre 10, 1992. Hindi. BF-926/12. Paraan ng mapagkukunan-index- ito ay isang kumbinasyon ng pamamaraan ng mapagkukunan na may isang sistema ng mga indeks para sa mga mapagkukunang ginagamit sa pagtatayo. Ang mga indeks ng gastos (mga presyo, gastos) ay mga relatibong tagapagpahiwatig na tinutukoy ng ratio ng kasalukuyang (pagtataya) at mga pangunahing tagapagpahiwatig ng gastos para sa mga mapagkukunang maihahambing sa mga tuntunin ng katawagan. Sa maraming posibleng mga uri ng pamamaraang ito, inirerekumenda na ilapat ang paraan ng pagtukoy ng tinantyang gastos ng konstruksiyon batay sa mga tagapagpahiwatig para sa ilang mga uri ng trabaho (PWR), na itinakda sa liham ng Gosstroy ng Russia na may petsang Hunyo 4, 1993 12-146. Paraan ng base-index- ito ang muling pagkalkula ng mga gastos sa pamamagitan ng timing ng pagtatantya mula sa antas ng batayang presyo hanggang sa kasalukuyang antas ng presyo gamit ang mga indeks batay sa mga rekomendasyong Metodolohikal na inaprubahan ng sulat ng Gosstroy ng Russia na may petsang Mayo 31, 1993 No. 12-133. Ang pangunahing paraan ng kompensasyon ay ang kabuuan ng gastos na kinakalkula sa pangunahing antas ng mga tinantyang presyo at ang mga karagdagang gastos na tinutukoy ng mga kalkulasyon na nauugnay sa mga pagbabago sa mga presyo at mga taripa para sa mga mapagkukunang ginamit sa proseso ng konstruksiyon. Hanggang sa ang pagpapapanatag ng sitwasyong pang-ekonomiya sa bansa at ang pagbuo ng naaangkop na mga istruktura ng merkado, ang pinaka-priyoridad na pamamaraan ng paraan ng index ay ang mga pamamaraan ng mapagkukunan at mapagkukunan-index. Sa pagsasagawa, ang pamamaraan ng batayan-index ay kadalasang ginagamit, bilang pinakasimpleng. Pagpapasiya ng pagsusuot ng mga gusali at istruktura. Matapos matukoy ang buong halaga ng pagpapanumbalik o pagpapalit, ang depreciation ay ibabawas mula sa resultang halaga upang kalkulahin ang natitirang halaga ng bagay. Ang konsepto ng depreciation na ginagamit ng mga appraiser at ang konsepto ng depreciation na ginagamit ng mga accountant ay magkaiba sa isa't isa. Ang terminong "wear and tear" sa teorya ng pagpapahalaga ay nauunawaan bilang pagkawala ng pagiging kapaki-pakinabang ng isang bagay, at samakatuwid ang halaga nito, para sa iba't ibang mga kadahilanan, at hindi lamang dahil sa kadahilanan ng oras. Ang terminong ito ay ginagamit sa ibang kahulugan sa accounting, kung saan ang depreciation ay nauunawaan bilang isang mekanismo para sa paglilipat ng mga gastos sa gastos ng produksyon sa karaniwang buhay ng isang bagay. Sa pagsasagawa ng pagtatasa, maraming mga pamamaraan ang ginagamit upang matukoy ang pagsusuot ng mga istruktura:

paraan ng paghahati; panghabambuhay na pamamaraan.

Paraan ng hati.

Binubuo ito sa accounting para sa lahat ng uri ng pamumura, na kinabibilangan ng:

naaalis na pisikal na pagsusuot; hindi na maibabalik na pisikal na pagkasira; naaalis na functional wear; hindi na maibabalik na functional wear; pang-ekonomiyang (panlabas) depreciation. Ang depreciation ay itinuturing na naaalis kung ang halaga ng pag-aalis ng depekto ay mas mababa kaysa sa idinagdag na halaga. Sa kabaligtaran, kung ang halaga ng pagwawasto ay mas malaki kaysa sa halagang idinagdag, kung gayon ang pagsusuot ay hindi na mababawi. Ang mga kliyente ng mga appraiser ay madalas na nangangailangan na ang isang listahan ng mga bagay na mababawi, kasama ang isang pagkalkula ng mga gastos sa pagsasaayos, ay isama sa ulat ng pagtatasa. Pagpapasiya (pagtatasa) ng pisikal na pagsusuot. Nasa ibaba ang mga talahanayan na naglalarawan ng pagkalkula ng pisikal na pagsusuot, parehong naaalis at hindi naaalis.

Pagpapasiya ng kapansanan dahil sa naaalis na pisikal na pagkasira

Pangalan ng mga gawa	Gastos, USD
Pag-aayos ng site
Pag-aayos ng network ng supply ng tubig
Panloob na pagpipinta at pagtatapos
Naitatama ang pisikal na kapansanan - kabuuan

Pagpapasiya ng kapansanan na sanhi ng hindi na maibabalik na pisikal na pagkasira at pagkasira ng mga sangkap na may maikling buhay

Mga bahagi	Buong halaga ng pagpaparami	Aktwal o epektibong edad	Inaasahang buhay	Depreciation, USD
Bentilasyon
Sewerage
Pagpainit

Pagpapasiya ng kapansanan dahil sa permanenteng pisikal na pagkasira at pagkasira ng mga matibay na bagay

Tinantyang data	Yunit ng panukat, USD
Buong halaga ng pagpaparami (hindi kasama ang kita ng developer), USD
Mga naaalis na pisikal na kapansanan, USD
Kabuuang halaga ng pagpaparami ng mga bahagi na may maikling habang-buhay, USD
Kabuuang halaga ng pagpaparami ng mga bahagi na may mahabang buhay (1-2-3), USD
Epektibong edad ng istraktura, taon
Pang-ekonomiyang buhay ng istraktura, taon
Pagsuot ng mga bahagi na may mahabang buhay ((5/6) 100), %
Pagkasira ng mga bahagi ng mahabang buhay ((4 7)/100), USD

Gamit ekspertong pamamaraan sa pagkalkula ng pisikal na pagkasira, tinutukoy ng eksperto ang porsyento ng pagkasira ng bawat elemento ng gusali sa pamamagitan ng inspeksyon, at pagkatapos ay ang halaga ng pagkasira sa mga tuntunin ng halaga.

Kahulugan ng pisikal na pagsusuot

elemento ng gusali	Gastos sa pagpapalit, USD	Naipong pamumura, USD
Pundasyon
Sistema ng kapangyarihan

Ang porsyento ng pagkasira ng mga elemento ng gusali ay maaari ding matukoy bilang weighted average para sa lahat ng elemento ng gusali

Pangalan ng elemento ng disenyo

Specific gravity ng isang structural element ng isang gusali

porsyento ng pagsusuot

Ang bahagi ng pamumura sa halaga ng gusali

Pagpapasiya (pagsusuri) ng functional wear. Ang functional na pagsusuot, pati na rin ang pisikal na pagsusuot, ay naaalis at hindi naaalis. Ang pamantayan para sa pag-uuri ng pagsusuot bilang naaalis o hindi na maibabalik ay pareho sa kaso ng pisikal na pagsusuot. Alinsunod dito, ang halaga ng removable functional wear ay tinukoy bilang mga gastos na makatwiran sa mga tuntunin ng kanilang kontribusyon sa hinaharap na kita mula sa pagpapatakbo ng pasilidad. Ang naaalis na functional wear ay sanhi ng:

mga kakulangan na nangangailangan ng pagdaragdag ng mga elemento; mga kakulangan na nangangailangan ng pagpapalit o modernisasyon ng mga elemento. Sa unang kaso, ito ay katumbas ng pagkakaiba sa pagitan ng halaga ng paggawa ng mga kinakailangang karagdagan sa oras ng pagtatasa at ang halaga ng paggawa ng parehong mga karagdagan kung ang mga ito ay ginawa sa simula sa panahon ng pagtatayo ng tinasa na bagay. Ito ay ipinaliwanag sa pamamagitan ng katotohanan na ang muling pagsasaayos ng isang bahagi ng bagay ay mas mahal kung ang bahaging ito ay nilikha sa oras ng pagtatayo ng bagay mismo. Sa pangalawang kaso, ang naaalis na functional wear ay sinusukat ng halaga ng pagpapalit ng mga hindi na ginagamit na elemento. Ang nakamamatay na functional wear ay maaaring sanhi ng parehong kakulangan at labis sa mga katangian ng kalidad ng mga bagay ng pagtatasa. Kung may kakulangan, ito ay sinusukat, sa partikular, sa pamamagitan ng pagkalugi sa halaga ng upa kapag inuupahan ang bagay na ito. Ang nakamamatay na functional wear ay kinakalkula tulad ng sumusunod: Ang mga elemento ng mga gusali at istruktura, na ang pagkakaroon nito ay kasalukuyang hindi sapat sa mga modernong pangangailangan ng mga pamantayan ng merkado, ay tinutukoy bilang "over-improvements". Sa kasong ito, pinag-uusapan natin ang tungkol sa hindi na maibabalik na functional wear na dulot ng labis na mga katangian ng kalidad. Halimbawa. Ang mga intercom system ay nagdagdag ng $23,000 sa halaga ng ari-arian at ang gastos sa pag-install ay $30,000. Kaya, ang pagkawala ng pag-install para sa mga item na ito ay $7,000. Ang halaga ng mga kalabisan na item ay may posibilidad na tumaas sa edad ng ari-arian. Pagpapasiya (pagsusuri) ng pagbaba ng halaga ng ekonomiya. Ang panlabas (pang-ekonomiyang) depreciation ay ipinahayag sa isang pagbawas sa functional suitability ng real estate na dulot ng panlabas na negatibong mga kadahilanan kaugnay nito: ang pangkalahatang pagbaba ng lugar, ang kapus-palad na lokasyon ng bagay, atbp. Kung ang pisikal at, sa isang tiyak na lawak, functional wear and tear ay maaalis sa pamamagitan ng muling pagtatayo o pag-modernize ng isang gusali, kung gayon ang pagkasira mula sa mga panlabas na impluwensya ay hindi maaaring alisin sa karamihan ng mga kaso. Ito ay tradisyonal na kinakalkula sa dalawang paraan:

kaugnay na mga benta,

capitalization ng mga pagkalugi sa upa

Inihahambing ng pamamaraang ito ang kita sa pag-upa ng mga maihahambing na ari-arian, na may isang napapailalim sa mga negatibong panlabas at ang isa ay hindi. Kaya, ang pagbabawas ng ekonomiya ay tinutukoy ng formula:

Pagbaba ng halaga sa ekonomiya = Pagkalugi sa upa x Multiplier ng kabuuang upa

paraan ng pag-asa sa buhay. Kapag inilalapat ang pamamaraang ito, gumagana sila sa mga sumusunod na konsepto:

Haba ng buhay pang-ekonomiya

Pisikal na haba ng buhay

Epektibong Edad

Natitirang buhay pang-ekonomiya

Karaniwang buhay ng serbisyo

Ang kaugnayan sa pagitan ng pamumura, kapalit na gastos, epektibong edad at ang karaniwang pang-ekonomiyang buhay ng isang gusali ay ipinahayag ng sumusunod na formula:

I: BC \u003d EV: EJ, saan

Suot ko; BC - gastos sa pagpapalit; EV - epektibong edad; EZh - ang termino ng buhay pang-ekonomiya. Ang pormula na ito ay maaaring isulat tulad ng sumusunod:

EV: EV = Porsiyento ng Pagbawas ng Gastos ng Kapalit.

Ang paraan ng buhay ay ginagamit kapwa upang kalkulahin ang pinagsama-samang pamumura at upang kalkulahin ang anumang isang uri ng pamumura.

Ehersisyo 1

Kalkulahin natin ang gross rental multiplier sa Talahanayan 1.

Talahanayan 1 - Pagkalkula ng gross rent multiplier

Ang halaga ng ari-arian ay katumbas ng produkto ng renta ng ari-arian na pinahahalagahan at ang kabuuang pagpaparami ng pag-upa:

Ang halaga ng ari-arian, na kinakalkula batay sa average na halaga ng gross rental multiplier, ay umabot sa 1977850 rubles, at batay sa halaga ng median - 1925000 rubles. Average namin ang nakuha na mga halaga ng halaga sa merkado ng bagay:

Gawain 2

Kinakalkula namin ang porsyento ng pamumura ng gusali bilang ratio ng epektibong edad nito sa panahon ng pang-ekonomiyang buhay:

Ang halaga ng gusali ay kinakalkula bilang pagkakaiba sa pagitan ng kabuuang halaga ng pagpaparami at halaga ng pamumura:

Ang halaga ng ari-arian ay magiging katumbas ng kabuuan ng halaga ng gusali at ang halaga ng lupa:

Kaya, ang halaga ng pamumura ay umabot sa 2593.75 libong rubles, ang halaga ng gusali ay 1556.25 libong rubles, at ang halaga ng real estate ay 3056.25 libong rubles.

Gawain 3

Kalkulahin natin ang kita mula sa pag-upa ng isang residential complex sa talahanayan 2.

Talahanayan 2 - Mga kalkulasyon ng kita mula sa paupahang ari-arian

Index		Ibig sabihin
Bilang ng mga apartment sa residential complex
Buwanang upa para sa isang apartment, kuskusin.
Potensyal na kabuuang kita, libong rubles
Load factor
Rate ng koleksyon
Aktwal na kabuuang kita, libong rubles
Mga gastos sa bawat manager, libong rubles
Mga nakapirming gastos, libong rubles
Mga variable na gastos, libong rubles
Mga alokasyon sa reserba para sa kapalit, libong rubles
Kabuuang gastos
Net operating income, libong rubles

Ang potensyal na taunang kabuuang kita ay katumbas ng produkto ng bilang ng mga apartment ayon sa buwanang upa at bilang ng mga buwan.

Ang load factor ay tinutukoy ng formula:

kung saan - ang bahagi ng mga apartment kung saan ang pagbabago ng nangungupahan ay nangyayari sa buong taon;

Ang tagal ng panahon upang maghanap ng mga bagong nangungupahan;

Ang bilang ng mga panahon ng pagrenta bawat taon.

Ang koepisyent ng koleksyon ng mga pagbabayad ay tinutukoy batay sa porsyento ng masamang utang.

Ang aktwal na kabuuang kita ay kinakalkula bilang produkto ng potensyal na kabuuang kita at ang mga kadahilanan sa pagkarga at pagkolekta.

Susunod, tinutukoy namin ang halaga ng mga gastos sa pagpapatakbo para sa pag-upa ng isang residential complex. Ang mga gastos sa paggawa ng manager ay binubuo ng upa ng apartment na kanyang inookupahan at ang halaga ng kabayaran. I-multiply ang buwanang gastos para sa manager ng 12 para makuha ang halaga ng taunang gastos.

Ang halaga ng mga variable na gastos ay tinutukoy batay sa bilang ng mga apartment, ang load factor at ang halaga ng mga variable na gastos para sa bawat inookupahan na apartment. mortgage economic depreciation upa

Kinakalkula namin ang mga pagbabawas sa kapalit na reserba bilang 3% ng aktwal na kabuuang kita.

Pagkatapos ay tinutukoy namin ang kabuuang halaga ng mga gastos at netong kita sa pagpapatakbo (ito ay katumbas ng pagkakaiba sa pagitan ng aktwal na kabuuang kita at ang halaga ng mga gastos).

Dahil ito ay binalak upang makaakit ng pautang upang bumili ng isang residential complex, kakalkulahin namin ang ratio ng capitalization gamit ang paraan ng investment group. Para dito ginagamit namin ang sumusunod na formula:

nasaan ang kabuuang capitalization ratio;

ratio ng utang sa mortgage;

Pare-pareho ang mortgage;

Rate ng return on equity.

Tinutukoy namin ang pare-pareho ang mortgage ayon sa talahanayan ng anim na pag-andar ng tambalang interes bilang kontribusyon sa pagbaba ng halaga ng yunit ng pananalapi.

Ang tinantyang halaga ng isang bagay sa real estate ay tinukoy bilang ang ratio ng netong kita sa pagpapatakbo sa ratio ng capitalization:

Ang potensyal na kabuuang kita sa pag-upa mula sa real estate ay

28800 libong rubles bawat taon, ang aktwal na kabuuang kita ay 27,701.8 libong rubles, ang netong kita sa pagpapatakbo ay 19,655.9 libong rubles. Ang ratio ng capitalization ay 23.92%, at ang tinantyang gastos ng residential complex ay 82,173.5 thousand rubles.