Mga klasikal na modelo ng pagpapahiram ng mortgage. Mga pangunahing modelo at yugto ng pagpapahiram ng mortgage Two-tier model ng mortgage lending

15.01.2022 | Mga kredito

Ang America ang may pinakamalaking at pinaka-binuo na mortgage lending market sa mundo, sa organisasyon at sa bilang. mga instrumento sa pananalapi. Ang Estados Unidos ay pinamamahalaang kumuha ng nangungunang posisyon dahil sa pagbuo ng isang transparent na likidong pangalawang merkado at epektibong pakikipag-ugnayan sa pagitan ng mga kalahok nito.

Ang mga pangunahing kalahok sa US mortgage market ay:

Ang borrower ay isang taong bumili ng mortgage loan para makabili ng bahay.
Ang isang nagpapahiram (isang bangko o iba pang institusyon ng kredito) ay nagbibigay sa isang nanghihiram ng isang pautang na sinigurado ng nakuhang ari-arian.
Ang isang tagapamagitan ay isang ahensya ng mortgage na nagtataas ng kapital para sa mga nanghihiram at nagbibigay ng pagkatubig sa merkado.
Mga mamumuhunan (pangunahin na institusyonal) na bumibili ng mga mahalagang papel na ibinigay batay sa mga pautang sa mortgage.

Pangunahin at pangalawang mortgage market

Pakikipag-ugnayan sa antas nanghihiram - bangko ay ang pangunahing mortgage market. Ang instrumento nito ay tradisyonal na isang mortgage loan (Mortgage). Ang pinakasikat na uri ng mga mortgage sa US ay:

Pautang na may nakapirming rate ng interes (Fixed-rate Mortgage, FRM).
Isang pautang na may variable na rate ng interes (Adjustable-rate Mortgage, ARM).

Para sa mga pautang sa ARM, ang rate ay naayos para sa isang paunang panahon (karaniwan ay 3, 5 o 10 taon), pagkatapos nito ay lumulutang ang rate at nababagay depende sa sitwasyon sa merkado. Ang dalas ng pagbabago sa rate ng interes ay tinutukoy ng mga tuntunin ng kasunduan. Gayundin, sa ilalim ng kasunduan, ang nanghihiram ay may karapatan sa maagang pagbabayad ng utang (Mortgage Prepayment) sa anumang halaga sa anumang oras.

Ang karaniwang mga mortgage sa US ay hanggang $200,000 na may mga tuntuning hanggang 28% PTI at hanggang 80% LTV, kung saan:

Ang PTI (Payment-to-Income Ratio) ay ang ratio ng buwanang pagbabayad ng utang sa buwanang kita ng nanghihiram.
Ang LTV (Loan-to-Value Ratio) ay ang ratio ng halaga ng loan sa market value ng collateral.

Ang isang paunang kinakailangan para sa pagkuha ng isang mortgage sa Estados Unidos ay nakasangla sa real estate at title insurance (ang panganib ng pagkawala ng pagmamay-ari ng bagay). Ang seguro sa buhay at kapansanan ay nasa pagpapasya ng nanghihiram.

Pakikipag-ugnayan sa antas bangko - tagapamagitan - mamumuhunan ay ang pangalawang mortgage market. Ang instrumento nito ay mga securities na inisyu ng mga ahensya ng mortgage (Mortgage Securities), na sinigurado ng mga mortgage loan sa pangunahing merkado. Ito ang two-level mortgage lending scheme (Two-level Mortgage) na tumatakbo sa United States. Dahil sa ang katunayan na ito ay nagmula doon, ito ay tinatawag na American mortgage model. Sa pagsasagawa, ganito ang hitsura.

Dalawang-tier na modelo ng mortgage lending

Kapag nag-apply ang isang borrower sa bangko ng mortgage para sa isang pautang, ang bangko ay pumasok sa isang kasunduan sa kanya na may sabay-sabay na kinakailangan na siya ay gumuhit at pumirma ng isang mortgage.

Mortgage(Mortgage) - isang rehistradong seguridad na nagpapatunay sa mga karapatan ng pledgee at ginagarantiyahan ang mga nagpapautang na makatanggap ng mga pagbabayad sa utang. Kung nabigo ang nanghihiram na tuparin ang mga obligasyon nito, ibabalik ang mga pondo sa pamamagitan ng pagbebenta ng collateral.

Kapag nairehistro na ang pagmamay-ari ng ari-arian, ang bangko ay magiging legal na may-ari ng mortgage. Habang nag-iipon ang mga ito, pinagsasama ng bangko ang mga naturang mortgage sa "mga mortgage pool" at ibinebenta ang mga ito sa mga tagapamagitan - mga espesyal na ahensya ng mortgage. Sa US, ito ay mga organisasyong sinusuportahan ng gobyerno gaya nina Jeannie Mae, Fannie Mae, at Freddie Mack.

Mortgage pool(Mortgage Pool) - isang pakete ng magkakatulad na mga pautang sa mortgage na may katulad na mga maturity, pagbabayad at laki mga rate ng interes.

Ito ay isa sa mga pangunahing pagkakaiba sa pagitan ng American model ng mortgage lending at ang European. Sa US, ang mga nagpapahiram ay hindi nagpapanatili ng mga pautang sa mortgage sa kanilang mga balanse o nag-iisyu ng mga securities na sinusuportahan ng mortgage, ngunit ini-outsource ang function na ito sa mga ahensya ng mortgage.

Binabayaran ng mga ahensya ang bangko para sa mga pondong ibinayad sa nanghihiram, at bilang kapalit ay tumatanggap ng isang stream ng mga pagbabayad sa hinaharap mula sa nanghihiram sa utang, minus ang komisyon ng bangko. Bilang resulta, ang mga bangko ay tumatanggap ng pera upang mag-isyu ng mga bagong pautang, at mga tagapamagitan - ang pagkakataong kumita sa mga mortgage.

Upang gawin ito, ginagamit ng mga ahensya ng mortgage ang mga karapatan ng pag-claim sa mga mortgage bilang collateral at naglalabas ng mga obligasyon sa utang laban sa kanila - sa pamamagitan ng mga securities na may mortgage-backed (Pass-Through Mortgage Backed Securities, MBS), na tinatawag ding ahensya (Agency MBS). Ang prosesong ito ay kilala bilang securitization.

Securitization- isang mekanismo para sa pag-convert ng illiquid loan (mortgage na hindi issue paper) sa isang seguridad na nagpapalipat-lipat sa exchange at over-the-counter market.

Ang inisyu na mga mahalagang papel ng ahensya ay ibinebenta sa stock exchange, na inililipat ang daloy ng mga pagbabayad mula sa nanghihiram sa mga mamumuhunan na bumili ng mga mahalagang papel, binawasan ang kanilang komisyon. Iyon ay, ang ahensya mismo ay gumaganap bilang isang tagapamagitan, katulad ng isang mortgage bank. Kasabay nito, ang mga pagbabayad ng MBS na inilipat sa mamumuhunan ay ginagarantiyahan hindi ng isang pangako ng real estate, ngunit ng isang mortgage agency.

Ang suporta ng gobyerno para sa mga ahensya ng mortgage ay katumbas ng MBS sa mga tuntunin ng pagiging maaasahan sa mga bono ng gobyerno. Ginagawa nitong available ang mga ito sa mga institusyonal na mamumuhunan na nagbibigay ng pagkatubig sa pangalawang mortgage market. Kasama ng mga konserbatibong mamumuhunan, Real Estate Investment Trust, namumuhunan din ang REITs sa ahensyang MBS.

P.S. Noong Marso 12, 2014, nalaman ang tungkol sa paparating na reporma sa mortgage market, na kinabibilangan ng pagpuksa nina Fannie Mae at Freddie Mac. Sa halip, isang sistema ng mortgage mahahalagang papel na may pederal na garantiya, ito ay pagmamay-ari ng mga bangko na naglalabas ng mga pautang sa mortgage. Sasagutin nila ang unang 10% ng pagkalugi bago maganap ang isang bagong entity, ang Federal Mortgage Insurance Corporation.
Ipinapalagay din na ang ilang mga pamantayan ay dapat matugunan sa panahon ng securitization: halimbawa, isang pautang lamang na may 5% na paunang bayad ang maaaring i-repackage sa isang bono, at 3.5% para sa mga unang bumibili ng pabahay.

Mga Panganib sa Mortgage Market

panganib sa kredito. Ang mga pautang sa mortgage ay ginagamit ng mga nanghihiram upang bumili ng real estate, na collateral din para sa kanila. Ang pagkakaroon ng naturang collateral, kasama ang ipinag-uutos na seguro laban sa panganib ng pagkawala ng mga karapatan sa pag-aari, ay ginagawang posible na masuri ang panganib sa kredito bilang hindi gaanong mahalaga.

Ang pinakaseryosong epekto sa mortgage market ay ang panganib sa rate ng interes na nagmumula sa mga pagbabago sa mga rate ng interes.

panganib sa rate ng interes. Ang mataas na panganib sa rate ng interes para sa pagpapautang sa mortgage ay nauugnay sa karapatan ng nanghihiram na bayaran ang balanse ng utang anumang oras. Ito ay kapaki-pakinabang para sa nanghihiram, ngunit hindi kapaki-pakinabang para sa mga nagpapahiram at namumuhunan, dahil ito ay nag-aalis sa kanila ng katiyakan sa pagtatasa ng daloy ng mga pagbabayad sa hinaharap.

Bilang resulta, mayroon panganib sa prepayment(Prepayment Risk). Paano maisasakatuparan ang panganib na ito? Sabihin nating ang isang mamumuhunan ay may hawak na mga securities na naka-mortgage, na kumikita ng 5% na rate ng kupon sa mga ito kapag ang market rate ay 5%. Ano ang mangyayari kapag nagbago ang rate ng interes?

Kung ang rate ay magsisimulang bumaba, ang presyo ng mortgage paper ay magsisimulang tumaas (ang presyo ng mga debt securities ay gumagalaw sa kabaligtaran na direksyon sa mga rate ng interes). Kasabay nito, bababa ang halaga ng mortgage paper dahil sa tumaas na panganib ng maagang pagbabayad.

Habang bumababa ang mga rate ng merkado, ang mga bagong mortgage ay nagsisimulang ibigay sa mas mababang mga rate ng interes. At mas kumikita para sa nanghihiram na bayaran ang kasalukuyang utang nang mas maaga sa iskedyul sa pamamagitan ng pagbubukas ng bago na may mas mababang rate.

Kung ang rate sa merkado ay nagsimulang lumago, tumataas, halimbawa, sa 8% bawat taon, pagkatapos ay ang presyo ng mortgage paper ay magsisimulang bumaba. Kasabay nito, ang pagbagsak sa presyo nito ay mas mataas kaysa sa isang simpleng bono, dahil sa isang pagbawas sa dami ng mga pautang na binayaran nang maaga.

Ang karagdagang panganib na ito ng mga mortgage-backed securities ay tinatawag na negatibong tagal o negatibong "bulge".

Mas kumikita para sa nanghihiram na maglagay ng libreng pondo sa deposito sa 8% at makatanggap ng kita dahil sa pagkakaiba ng 3% sa pagitan ng mga rate ng pagkakalagay (8%) at paghiram (5%). Ang mamumuhunan, sa kabilang banda, ay interesado sa maagang pagbabayad at pagbabalik ng mga namuhunan na pondo sa pagbili ng mga securities na naka-sangla upang mailagay ang mga ito sa mas mataas na rate ng interes.

Ang panganib na nagreresulta mula sa pagtaas ng inaasahang sirkulasyon ng MBS ay tinatawag panganib sa pagpapalawak(Panib sa Extension).

MODERN MODELS NG MORTGAGE LENDING AT ANG POSIBILIDAD NG KANILANG APPLICATION SA RUSSIA

O.Yu. Rezvukhina, estudyante

Far Eastern Federal University (Russia, Vladivostok)

DOI: 10.24411/2411-0450-2019-10589

Anotasyon. Ang mga pautang sa mortgage ay isa sa mga pinaka-promising na lugar ng aktibidad para sa mga bangko ng Russia. Ang mga domestic na bangko ay nagsusumikap na bumuo ng kanilang sariling mga modelo ng kredito at mga produkto ng pagbabangko na maaaring gumana sa mahirap na mga kondisyon sa ekonomiya, pag-aaral ng mayamang karanasan sa kasaysayan ng Russia at ang pagsasanay ng ibang mga bansa. Tinatalakay ng artikulong ito modernong mga modelo pagpapautang sa mortgage sa Russia at sa ibang bansa at kinukumpirma ang bisa ng kanilang paggamit sa mga kondisyon ng Russia.

Mga pangunahing salita: mortgage, credit, mortgage lending, housing construction, mortgage lending model.

Ang mortgage lending system ay isa sa mga tool na nagbibigay ng abot-kayang pabahay para sa mga taong nasa middle-income. Ang kasaganaan ng pagpapahiram ng mortgage ay nag-aambag sa pag-unlad ng isang mapagkumpitensyang ekonomiya, pagpapatatag at paggawa ng makabago, pagbabawas ng inflation at pag-unlad ng panlipunang pag-igting dahil sa pagtaas ng mga presyo ng real estate, pagpapasigla sa konstruksyon at mga kaugnay na industriya at pagpapalawak ng mga proseso ng pamumuhunan sa mga merkado ng kapital.

Ang mortgage loan ay "isang loan (loan) na ipinagkaloob para sa pagbili ng real estate na sinigurado ng real estate na ito bilang seguridad para sa isang obligasyon."

Ang organisasyon ng mortgage lending para sa mga indibidwal na bansa ay may mahahalagang katangian na nakasalalay sa iba't ibang aspeto, tulad ng pag-unlad ng ekonomiya, mga sistema ng pananalapi at kredito, kasaysayan at batas sa pagbabangko. Tinutukoy ng mga katangiang ito ang pagbuo ng hypo-

kasalukuyang mga pautang sa iba't ibang modelo. Mayroong mga sumusunod na klasipikasyon ng mga modelo ng pagpapahiram ng mortgage:

Balanced-autonomous (savings and loan) model na ginamit sa Germany;

Pinutol-bukas na modelo na ginagamit sa mga bansang may maunlad na ekonomiya ng merkado;

Expanded-open na modelo ("American mortgage model").

Ang pagkakaroon ng pag-aaral sa bawat modelo, maaaring i-highlight ng isa ang mga kalakasan at kahinaan ng bawat isa at pag-aralan kung ito o ang modelo ng pagpapautang ng mortgage ay posible para magamit sa ekonomiya ng Russia.

Ang balanseng-nagsasarili (savings at loan) ay isang independiyenteng modelo, na nakabatay sa prinsipyo ng pagpapatakbo ng savings at loan (Larawan 1). Ang modelong ito ng mortgage lending ay malawakang ginagamit sa Germany.

pagbuo ng mga subsidyo sa pamumuhunan

savings deposits

kanin. 1. Scheme ng isang autonomous na modelo ng pagtitipid sa kontrata

Kaya, bago makatanggap ng pabahay sa loob ng dalawa hanggang sampung taon, ang tagapagpahiram ay dapat magsimulang mag-ipon ng mga pondo sa isang dalubhasang bangko o mga savings na bangko. Kapag ang badyet ay umabot sa 45% ng presyo ng pabahay, ang mamimili ay tumatanggap ng isa pang subsidy ng gobyerno para sa 10% ng halaga ng ari-arian, at natatanggap ang natitira sa anyo ng isang mababang interes na pautang sa loob ng 10-15 taon. Para sa pagpapautang, ang bangko ay tumatanggap ng mga mapagkukunan mula sa mga naka-target na ipon ng mga customer nito. Sa kasalukuyan sa Germany, ang pagtatayo ng anumang pangalawang yunit ng real estate ay pinondohan gamit ang isang balanseng-autonomous mortgage lending model.

Ang mga bentahe ng savings and loan model ay ang mga sumusunod:

Kahit na sarado ang mga financial market at credit market, hindi ito makakaapekto sa sitwasyon;

Ang nanghihiram ay hindi kinakailangang kumpirmahin ang kanilang kita, dahil ang kanilang solvency ay sinuri ng isang institusyong pinansyal sa antas ng mga relasyon kapag nag-iipon ng mga pondo;

Ang mga rate ng mortgage ay mas mababa;

Tinitiyak ng modelo ang pangkalahatang pagkakaroon ng mga pautang para sa mga nanghihiram na may iba't ibang antas ng kita;

Ang modelo ay nagbibigay ng makabuluhang kahusayan sa pagtatayo at pagkuha ng pabahay sa mababang halaga.

Ang mga disadvantages ng savings and loan model ay:

Ang mga nanghihiram ay makakabili lamang ng pabahay pagkatapos ng pagtatapos ng panahon ng pagtitipon;

Nililimitahan ng modelo ang halaga ng mga pondo na pumapasok sa sektor ng real estate

kung paano limitado ang access ng mga mamumuhunan sa pananalapi sa mortgage market;

Lumilikha ang modelo ng "pyramid effect" para sa mga bagong dating na potensyal na customer.

Sa Russia, kasalukuyang hindi posibleng magpatupad ng savings and loan model dahil nililimitahan ng konseptong ito ang bilang ng mga mamumuhunan at ang halaga ng perang kinokolekta nila kapag nag-iipon sila. Ang pangunahing kahirapan sa pagpapatupad ng konsepto ng pagtitipid sa kontrata sa Pederasyon ng Russia ay ang pagkakaroon ng mataas na inflation at hindi perpektong batas. Kung sakaling magkaroon ng inflation at tumataas na mga rate ng interes, ang tanging paraan upang mapanatiling kaakit-akit ang mga pagtitipid sa kontrata ay ang pagtaas ng paggasta ng pamahalaan.

Ang mga naturang proyekto ay maaaring mapabuti sa pamamagitan ng co-financing. Ang pagpapabuti ng mga kondisyon ng pamumuhay ay kinakailangan para sa karamihan ng mga naninirahan sa ating bansa. Ang mga proyekto ay nag-aalok ng iba't ibang anyo ng tulong: hindi kumpletong co-financing ng mga down payment, bahagyang subsidyo para sa mga mortgage, atbp. Samakatuwid, ang maternity capital na inilalaan sa pagsilang ng pangalawang anak sa isang pamilya ay itinuturing na suporta ng estado para sa pagpapabuti ng mga kondisyon ng pamumuhay.

Ang susi sa kaunlaran ng konsepto ng Aleman ay ang seguridad at pagpapanatili ng ekonomiya ng Aleman. Gayunpaman, kung walang ganoong katatagan sa Russia, ang kinakailangang subsidy ay mabilis na tataas sa isang hindi katanggap-tanggap na antas, o ang aktwal na pagbabayad dahil sa mga rate ng interes ay magiging masyadong mababa, na hindi magiging isang katalista.

napunit para sa pagganap ng mga kondisyong obligasyon.

Hindi tulad ng balanseng standalone na modelo, ang pinaikling modelo ay ang pinakasimpleng konsepto ng mortgage. Ito ay limitado sa pangunahing mortgage market.

Ang isang bangko na tumatanggap ng isang mortgage sa isang pautang ay ginagamit ito bilang collateral para sa mga naaakit na panlabas na mapagkukunan. Para sa kadahilanang ito, ang bilang ng mga nagpapahiram, ang bilang ng mga dalubhasang ahensya na kasosyo sa mortgage market, ay nabawasan sa pinakamababa. Ito ay tumutugma sa isang "pinutol" na istraktura ng mortgage. Ayon sa modelong ito, ang bangko ay nagbibigay ng isang pangmatagalang halaga para sa populasyon sa sarili nitong gastos at umaakit ng pera mula sa iba't ibang mga mapagkukunan, kabilang ang internasyonal.

financing sa bangko, mga naka-target na linya ng kredito, pati na rin ang mga pribado at corporate na pondo na matatagpuan sa mga kasalukuyang account, mga deposito, pati na rin sa anyo ng mga utang na seguridad, pati na rin ang mga mapagkukunan sa pagbebenta ng mga mortgage.

Tinutukoy ng bawat organisasyon ng mortgage ang uri ng mga pautang na ibinibigay nito sa sarili nitong, at nauugnay sa kasalukuyang sitwasyon sa ekonomiya. Ang truncated-open na modelo ay natatangi sa kumbinasyon nito ng mga function ng issuer, creditor at kumpanya ng pamamahala nag-aalok ng mortgage loan at mortgage services mula sa isang entity. Dahil sa pagiging simple ng anyo ng pagpapahiram ng mortgage, ang modelong ito ay malawak na binuo (Larawan 2).

pagbebenta ng mga mortgage

kanin. 2. Scheme ng isang truncated-open na modelo

Ang mortgage loan model na ito ay ginagamit sa UK, France, Denmark, Spain, Israel at marami pang ibang bansa sa Europa, pati na rin sa Australia.

Ang truncated-open na modelo (secondary mortgage market model) ay isang ganap na sistema ng mortgage market, ngunit hindi angkop para sa pagpapatupad sa Russia. Ang isang natatanging tampok ng modelong ito ay ang direktang pag-asa ng mga rate ng interes sa mga pautang sa mortgage para sa mga bansa sa kabuuan at ang katatagan ng ekonomiya ng estado, na may malaking epekto sa laki, dinamika at pagganap ng pagpapahiram ng mortgage.

Kung magpapatuloy tayo mula sa pagsasagawa ng aplikasyon nito, kung gayon kapag ginagamit ito, sila ay napakabihirang ginagabayan ng mga sample na tinutukoy

ibahagi ang mga pangunahing katangian ng isang mortgage loan. Ang limitadong saklaw ng mga serbisyo ng mortgage ay itinuturing bilang isang monopolyo na may interes batay sa mga panandaliang kondisyon ng kredito.

Samakatuwid, ang mga kawalan ng modelong ito ay:

Direktang pagtutulungan ng modelo sa antas ng merkado ng mga rate ng interes;

Kakulangan ng mahigpit na pamantayan para sa isang mortgage loan;

Limitadong bilang ng mga naaakit na mapagkukunan ng kredito.

Ang pinalawak na bukas o "modelo ng mortgage ng Amerika" ay tumutukoy sa paggamit ng isang two-tier na modelo ng merkado (Figure 3).

Bumibili ng Ari-arian

Credit Institute \

Mga natanggap na pondo mula sa pagbebenta ng IC, mga mahalagang papel

mamumuhunan

Mortgage

Pagbebenta ng mga mortgage

tagapamagitan sa pananalapi

Pagbebenta ng IC o mga securities na inisyu batay sa IC

kanin. 3. Scheme ng extended-open na modelo

Ang bangko ay nag-aalok sa nanghihiram ng isang mortgage loan, ngunit ang nanghihiram ay kinakailangang maglipat ng isang tiyak na halaga ng pera sa bangko bawat buwan para sa isang tiyak na tagal ng panahon. Ang obligasyong ito ng nanghihiram ay sinigurado ng isang deposito ng binili na pabahay. Ibinebenta ng bangko ang loan sa isa sa mga ahensya ng mortgage, kasama ang mga obligasyong i-secure ang loan. Binabayaran ng mga ahensya ang bangko para sa perang ibinayad sa nanghihiram, habang inililipat ng bangko bilang kapalit ang mga buwanang bayad na natanggap mula sa nanghihiram na binawasan ang sarili nitong kita sa ahensya. Ang halaga ng buwanang pagbabayad, iyon ay, ang rate kung saan ang ahensya ay nagsasagawa upang makakuha ng collateral, ay tinutukoy ng ahensya batay sa mga kinakailangan.

Ang mga ahensya na bumili ng isang tiyak na halaga ng mga mortgage mula sa mga komersyal na bangko ay nakatuon sa kanilang pagpapautang sa mga pool at lumikha ng isang bagong seguridad na ang mga pagbabayad ay batay sa mga pagbabayad ng kani-kanilang mga borrower. Nagbebenta ang ahensya ng mga securities na naka-mortgage-backed sa stock exchange at pagkatapos ay ibabawas ang margin nito mula sa halagang binayaran ng ahensya sa investor na tumatanggap ng mga securities bilang tagapamagitan.

Ang ganitong uri ng mortgage ay nilikha sa USA. Ang mga mortgage sa Amerika ay ibinibigay ng mga pangunahing savings at loan associations, mutual savings banks, at maliliit na bangko ng magsasaka. Ang pangunahing tungkulin ng

isang mortgage, ang tatanggap nito ay isang sambahayan.

Ang mortgage lending sa US ay ang pinakamurang at pinakamatagal na uri ng mga pautang.

Ang pagpapakilala ng isang pinalawak na bukas na modelo ay posible hindi lamang sa pagbuo ng isang komprehensibong imprastraktura ng mortgage market, kundi pati na rin sa panlabas na suporta at bahagyang pakikilahok dito. Hinihikayat ng gobyerno ang mga pondo sa badyet at mga pangmatagalang mamumuhunan na makamit ang layuning ito upang malutas ang mga problema ng pagpapautang sa mortgage sa pamamagitan ng pag-akit ng mga dalubhasang ahensya sa mortgage market, pagbibigay ng makabuluhang pagkatubig sa mga pautang sa mortgage at pagsuporta sa pagpapalabas ng mga bono ng mortgage. Kapag ang mga bangko ay bumili ng mga mortgage, ang mga ahensya ng gobyerno ay nagpapataw ng mga espesyal na kondisyon, na nagpapahintulot sa kanila na kontrolin ang kalidad ng mga transaksyon sa mortgage.

Sa karagdagan, ang pagsubaybay sa paggana ng mortgage market ay ginagawang posible na idirekta ang pagbuo ng mortgage lending alinsunod sa pambansang socio-economic na mga alituntunin.

Ang mga bentahe ng pinalawak na bukas na modelo ay ang mga sumusunod:

Ipinapalagay ang self-sufficiency at self-financing; pagpapanatili, dahil ang karamihan sa mga securities ay nagbibigay ng kredito sa system;

Ginagarantiyahan ng merkado ng pabahay ang katatagan ng pambansang sistema ng ekonomiya.

Kaya, ang pagkakaroon ng pag-aaral ng modernong securitization, na nagsasangkot ng mga bagong modelo ng mortgage lending, naka-target na pagpapalabas ng mga mapagkukunan ng kredito, dapat itong tapusin na ngayon sa ating bansa para sa mga pangangailangan ng bangko sa pamamagitan ng pagpapalabas ng ating bansa ay malawakang ginagamit "Amerikano at ang pagbebenta ng mga securities sa ngalan ng bangko, Kanskaya" dalawang-tier na modelo ng mortgage-na sinigurado ng collateral para sa pagpapahiram nito, at ang pangunahing paraan ng mga pautang sa mortgage. financing ng mortgage loan

Listahan ng bibliograpiya

1. Sa mortgage (pledge of real estate): Pederal na Batas ng Hulyo 16, 1998 Blg. 102-FZ (gaya ng susugan noong Disyembre 31, 2017) [Electronic na mapagkukunan]. Access mode: http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_19396/

2. Kratenko M.V. Mga transaksyon sa real estate. Lahat tungkol sa mga tagapamagitan: isang praktikal na gabay. - M.: Prospekt, 2017. - 362 p.

3. Korosteleva T. S. Comparative analysis ng mga mortgage lending system sa Russia, Europe at USA // Pananalapi at kredito. - 2013. - Hindi. 16. - S. 46-56.

4. Savinova V. A. Karanasan sa dayuhan at ang posibilidad ng paggamit nito sa pagbuo ng mortgage lending sa Russia sa mga modernong kondisyon // Bulletin ng Samara State University of Economics. - 2012. - Hindi. 88. - S. 95-102.

5. Khusikhanov R.U. Mga modernong diskarte sa pagpapahiram ng mortgage sa dayuhang pang-ekonomiyang kasanayan // Bulletin ng Unibersidad. - 2016. - Hindi. 9. - S. 148-153.

PROBLEMA BALANCED STATE BUDGET NG RUSSIAN FEDERATION

O.Yu. Rezvukhina, estudyante

Far Eastern federal university (FEFU)

(Russia, Vladivostok)

abstract. Ang mga pautang sa mortgage ay isa sa mga pinaka-promising na lugar ng aktibidad ng mga bangko ng Russia. Ang mga domestic na bangko ay naghahangad na bumuo ng kanilang sariling mga modelo ng kredito at mga produkto ng pagbabangko na maaaring gumana sa mahirap na mga kondisyon sa ekonomiya, pag-aaral ng mayamang karanasan sa kasaysayan ng Russia at ang kasanayan ng ibang mga bansa. Tinatalakay ng artikulong ito ang mga modernong modelo ng pagpapahiram ng mortgage sa Russia at sa ibang bansa at kinukumpirma ang bisa ng kanilang paggamit sa kontekstong Ruso.

Mga keyword: mortgage, loan, mortgage lending, pabahay, modelo ng mortgage lending.

Mayroong dalawang pangunahing modelo ng pagpapahiram ng mortgage. Isaalang-alang natin ang bawat isa sa kanila nang hiwalay. Upang magsimula, pag-isipan natin ang modelong Amerikano, dahil batayan nito na ang mga modelo ng pagpapahiram ng mortgage ay nakaayos sa Russia.

Amerikanong modelo ng mortgage lending

Ang una ay dalawang antas, ito ay tinatawag ding "American model". Ito ay umaasa sa batayan nito sa pangalawang merkado para sa mga mortgage securities. Ang kakanyahan ng American model ng mortgage lending ay maaaring mailalarawan bilang mga sumusunod:

1) Ang isang komersyal o pang-estadong bangko ay nag-isyu ng isang mortgage loan sa nanghihiram, sa kondisyon na siya ay nangakong maglipat ng isang nakapirming halaga ng pera sa bangkong ito bawat buwan sa loob ng isang partikular na napagkasunduang panahon. Ang obligasyong ito ng nanghihiram ay sinigurado sa pamamagitan ng pagsasangla ng ari-arian na nakuha.

2) Pagkatapos mag-isyu ng loan, ibebenta ng bangko ang loan na ito sa isa sa mga espesyal na ahensya ng mortgage lending, sabay-sabay na inililipat dito ang mga obligasyon sa seguridad. Agad na binabayaran ng ahensya ang bangko para sa mga pondong ibinigay sa nanghihiram at bilang kapalit ay hinihiling na ilipat ang buwanang mga pagbabayad na natanggap upang bayaran ang utang (hindi kasama ang tubo (margin) ng institusyon ng kredito) sa ahensya.

3) Ang mga ahensya ng mortgage, pagkatapos bumili ng isang tiyak na bilang ng mga mortgage loan mula sa mga bangko, ay bumubuo ng mga ito sa mga pool at, batay sa bawat isa, lumikha ng mga bagong securities, ang pinagmulan ng mga pagbabayad kung saan ay ang mga pagbabayad ng mga nanghihiram. Ang mga pagbabayad na ito ay hindi na ginagarantiyahan ng real estate, ngunit ng isang mortgage agency na kumikilos bilang legal na entidad. Ang mga ahensya ng mortgage ay nagbebenta ng mga securities na may mortgage-backed sa mga stock market, bilang isang resulta kung saan ang kanilang kita, pati na rin ang kita ng mga bangko, ay isang margin. 8, p.34

Aleman na modelo ng mortgage lending

Ang pangalawang modelo ng mortgage lending ay isang solong antas na "German model", na isang autonomous at balanseng mortgage model at nakabatay sa isang "savings and loan" na sistema ng paggana. Ang sistemang ito ay binuo ayon sa uri ng German na "pribadong construction savings banks" - Bausparkasse o - American Savings & Loans, o - French Livret Epargne Logement. Sa modelong ito, ang mga mamumuhunan ay nakakakuha ng pagkakataon na makaipon (ang akumulasyon ay nagaganap sa savings bank account) ng isang tiyak na kinakailangang kontribusyon para sa pagbili ng isang bahay o apartment (maaaring ito ay 30-50% ng gastos), at pagkatapos ay makatanggap ng isang mortgage pautang para sa nawawalang halaga. Kasabay nito, ang lahat ng magagamit na mga cash na pondo na naipon ng mga depositor at sariling mga pondo ay magagamit lamang para sa layunin ng pagsasagawa ng mga aktibidad ayon sa batas, iyon ay, para sa pag-isyu ng mga pautang sa mortgage.

Modelo ng mortgage lending sa Russia 13, p.58

Ang mekanismo ng paggana ng sistema ng pagpapahiram ng mortgage na kasalukuyang ipinapatupad sa Russia ay maaaring katawanin bilang mga sumusunod na yugto ng pagpapahiram ng mortgage:

1) Paunang yugto (sa yugtong ito, ipinaliwanag sa kliyente ang mga pangunahing kondisyon para sa pagpapatupad ng pagpapahiram at isang listahan ng mga dokumento na kinakailangan para sa pagkuha ng pautang ay ipinadala);

2) Pagkolekta at pagpapatunay ng ibinigay na impormasyon tungkol sa kliyente at collateral;

3) Tinatantya ang posibilidad ng pagbabayad ng utang;

4) Ang yugto ng paggawa ng desisyon sa utang (ang halaga, pamamaraan ng pagbabayad, termino, rate ng interes ay tinutukoy);

5) Sa yugtong ito, ang isang kasunduan sa pautang ay natapos;

6) Serbisyo ng pautang;

7) Pagsasara ng deal sa pautang.

Sa figure 1, sa ibaba, ang modelo ng mortgage ay ipinapakita sa anyo ng isang diagram.

Figure 1 - Scheme ng mortgage lending model 11, p.16

Isaalang-alang ang modelo ng mortgage lending sa Russia nang mas detalyado

Sa panahon ng paunang yugto, ang nanghihiram ay dapat na pamilyar sa lahat ng kinakailangang impormasyon tungkol sa nagpapahiram, ang mga kondisyon para sa pagbibigay ng isang mortgage loan, tungkol sa mga karapatan at obligasyon na lumitaw kapag nagtatapos ng isang transaksyon sa kredito.

Dagdag pa, pagkatapos ipaliwanag ang mga tuntunin ng pagpapahiram sa nanghihiram, tinutukoy ng mga empleyado ng institusyon ng kredito ang pinakamataas na posibleng halaga ng mga pondo na maaaring ibigay ng bangko sa kredito, sumang-ayon sa mga pamamaraan ng pagpapahiram at pamamaraan ng pag-aayos, gumuhit ng isang tinatayang pagtatantya ng mga gastos ng nanghihiram. at punan ang isang aplikasyon para sa isang pautang. Ang application na ito ay itinuturing ng tagapagpahiram bilang isa sa pinakamahalagang mapagkukunan ng impormasyon tungkol sa isang potensyal na kliyente.

Sa Russia at sa Mundo mayroong isang gintong panuntunan sa pagbabangko, ang kakanyahan nito ay ang mga sumusunod: buwanang bayad ang nanghihiram ng pautang ay dapat gumastos ng hindi hihigit sa 30% ng personal na buwanang kita. Kung ang bahaging ito ay mas malaki (40-60%), kung gayon ang naturang pautang ay nagiging peligroso. Kaya naman tinatantya ng bangko ang halaga ng kredito na maibibigay nito batay sa kita ng nanghihiram.

Sa kaso ng isang positibong desisyon sa isang mortgage loan, ang borrower at ang bangko ay nagtapos ng isang kasunduan sa pautang para sa pagbili ng isang napili, paunang napagkasunduan na residential property. Ang kasunduan sa mortgage ay naglalaman ng impormasyon tungkol sa paksa ng mortgage, ang pagpapahalaga nito, sangkap, pati na rin ang impormasyon tungkol sa halaga at oras ng katuparan ng obligasyon na sinigurado ng mortgage. Dapat tandaan na ang pagsasangla ng mga bahay at apartment na estado o munisipal na ari-arian ay hindi pinapayagan.

Pagkatapos tapusin ang isang kasunduan sa mortgage, karaniwang hinihiling ng mga komersyal na bangko ang nanghihiram na gumawa ng paunang bayad, ang halaga nito ay maaaring mag-iba depende sa mga tuntunin ng programa ng mortgage. Kasabay nito, interesado ang mga bangko ng pinagkakautangan na gawin itong paunang kontribusyon hangga't maaari, dahil mas malaki ang kontribusyon, mas kaunting panganib ang transaksyon.

Dagdag pa, tulad ng sa American model of mortgage lending, ang mga obligasyon ng mga borrower na sinigurado sa pamamagitan ng pledge ng nakuhang real estate ay ibinibigay sa anyo ng mga mortgage, na ang mga pool ay ibinebenta sa mga mortgage agent na bumubuo ng mortgage coverage ng mortgage-backed securities. . Gayundin, ang mga komersyal na bangko na nakakatugon sa mga kinakailangan ng Bank of Russia ay maaaring mismong bumuo ng pagkakasakop sa mortgage at mag-isyu ng mga securities na naka-mortgage.

Ang isang paghahambing na pagsusuri ng iba't ibang mga modelo ng pagpapahiram ng mortgage na tumatakbo sa ibang bansa ay magiging posible upang matukoy ang pinaka-katanggap-tanggap na mga diskarte para sa modernong Russia sa pag-aayos ng isang sistema ng pagpapahiram ng mortgage.

Ang mga pangunahing modelo ng sistema ng pagpapautang sa mortgage housing sa ibang bansa ay kasalukuyang: truncated-open model; extended-open model (American) na modelo ng balanseng awtonomiya (German).

Dahil ang alokasyon ng mga modelong ito ay may kondisyon, sa isang bansa maaari silang gumana nang sabay-sabay. Ang bawat modelo ng pag-aayos ng isang sistema ng pagpapahiram ng mortgage ay may kasamang isang tiyak na hanay ng mga pangunahing elemento.

Ang pinakasimpleng sistema ay dapat ituring na isang truncated-open na modelo ng mortgage lending (Figure 2) 12, p.16. Ang kakanyahan ng modelong ito ay ang mga sumusunod. Ang mga bangko ay nag-isyu ng mga pautang sa mortgage na sinigurado ng real estate, kabilang ang residential property, at sa batayan ng resultang pool ng mga mortgage ay naglalabas ng kanilang sariling mga securities - mga mortgage bond. Ang pagbebenta ng mga mortgage bond ay nagbibigay sa mga bangko ng muling pagdadagdag ng "mahabang" mapagkukunan ng pera para sa pag-isyu ng karagdagang mga pautang. Kaya, ang mga pautang sa mortgage ay muling binabayaran, na nagsisiguro sa balanse ng mga ari-arian at pananagutan ng bangko sa mga tuntunin ng kapanahunan.

Figure 2 - Scheme ng truncated-open system ng mortgage lending

Ang pangalawa sa mga pinakakaraniwang modelo ng pagpapahiram ng mortgage sa real estate sa pagsasanay sa mundo - ang Amerikano - ay ipinapalagay ang pagkakaroon ng isang binuo pangalawang merkado para sa mga pautang sa mortgage (Figure 3) 12, p.16.

Ang kakanyahan ng modelo ay ang mga pondo para sa muling pagpopondo ng mga pautang sa mortgage ay naaakit ng mga nagpapahiram na may stock market sa pamamagitan ng mga tagapamagitan. Ang pangunahing bagay sa modelong ito ay ang paghihiwalay ng mga paksa ng pinagkakautangan at ng mamumuhunan.

Figure 3 - Scheme ng pinalawak na bukas na modelo ng mortgage lending

Ang pangunahing katangian ng isang balanseng modelo ng awtonomiya ay ang savings at loan na prinsipyo ng paggana nito (Figure 4) 12, p.16. Ang pagbuo ng mga mapagkukunan ng kredito ay isinasagawa sa gastos ng mga pagtitipid ng mga depositor na gustong makatanggap ng isang mortgage housing loan sa hinaharap. Ang kakanyahan ng modelo ng Aleman ng pagpapahiram ng mortgage ay upang lumikha ng isang saradong merkado sa pananalapi ng mortgage. Ito ay nabuo sa paligid ng mga dalubhasang savings at mortgage na institusyon

Figure 4 - Scheme ng balanseng modelo ng awtonomiya

Ang mga pangunahing katangian ng ipinakita na mga modelo ay makikita sa sumusunod na talahanayan

Talahanayan 1 - Mga katangian ng iba't ibang modelo ng pagpapautang sa mortgage

Pinaghahambing na mga parameter	Pinutol na Open Model	Pinalawak na bukas na modelo	Balanseng modelo ng awtonomiya
Mga bansa sa pamamahagi	Silangang Europa, Inglatera, Espanya, Denmark, atbp.	USA at iba pang mauunlad na bansa	Germany, France, Austria, Spain, Chile, Thailand, Czech Republic, atbp.
Prinsipyo ng pagpapatakbo	Market (depende sa pangkalahatang estado ng financial at credit market ng bansa)	Savings and loan (model standalone)
Mga mapagkukunan ng pang-akit ng mga mapagkukunan ng kredito	Pagmamay-ari at hiniram na pondo ng mga bangko	Ang mga securities na sinusuportahan ng mortgage ay ipinagkalakal sa pangalawang merkado, pati na rin ang pagmamay-ari at hiniram na mga pondo ng mga bangko	Mga pagtitipid sa pabahay at mga pagtitipid sa kontraktwal sa pabahay ng mga manghihiram sa hinaharap, pati na rin ang pagmamay-ari at hiniram na mga pondo ng mga bangko
Mga pangunahing nagpapautang	Universal at mortgage na mga bangko	Mortgage at Savings Banks	Mga mortgage bank, mga espesyal na savings bank (mga savings bank at construction savings banks)
Format ng suporta ng estado	Hindi tinukoy	Refinancing ng mga pautang sa panahon ng krisis	Subsidy para sa pagtitipid sa pagtatayo

Ang pagiging simple ng pag-aayos ng paggana ng truncated-open na modelo ay tumutukoy sa malawak na pamamahagi nito sa mundo, lalo na sa mga umuunlad na bansa. Gayunpaman, ang mga pagkukulang ng modelo (depende sa antas ng merkado ng rate ng interes, ang kawalan ng mahigpit na pamantayan, ang limitadong bilang ng mga naaakit na mapagkukunan ng kredito) ay humahadlang sa pag-unlad nito sa Russia.

Ang mga pagtatangka na bumuo ng American model ng mortgage lending bilang pambansang modelo ng mortgage ay ginawa sa Russia mula noong ikalawang kalahati ng 90s. Gayunpaman, dahil sa maraming mga kadahilanan (ang kalamangan ng mga dayuhang mapagkukunan ng pagpopondo, hindi sapat na suporta ng estado), ang modelong two-tier ay halos tumigil sa pag-unlad nito at ngayon ay nagbigay-daan sa continental one-tier na modelo, na naging mas matatag sa panahon ng krisis dahil sa isang bilang ng mga pakinabang: kumpletong kalayaan mula sa pinansyal na merkado; nabawasan ang panganib sa kredito; pagkakaroon ng mga pautang sa malaking bahagi ng populasyon

Mayroong malubhang mga hadlang sa paggana ng savings mortgage system sa Russia: hindi ang legislative framework para sa paggana ng mga bangko sa pagtatayo at pag-iimpok; nananatili ang malaking kawalan ng tiwala sa populasyon mga istrukturang pinansyal, sa mga kondisyon ng mataas na inflation at pagtaas ng mga presyo, ang mga ipon ay bumababa, kaya naman ang pagbili ng apartment gamit ang modelong ito ay ipinagpaliban sa mga susunod pang petsa2, p.16.

Kaya, ang paghahambing ng mga positibo at negatibong tampok ng bawat isa sa mga modelo, sinuri namin ang mga posibilidad ng kanilang paggamit sa Russia. Ito ay makatuwiran na magabayan ng mga pangkalahatang prinsipyo ng pagbuo ng isang sistema ng mass "market" mortgages, na isinasaalang-alang ang mga pambansang katangian ng Russia. Kasabay nito, kinakailangan na magsimula sa pagpapalakas ng mga institusyon ng tiwala sa sistema ng pagtatayo ng pabahay (pagtaas ng responsibilidad ng mga developer, paggarantiya ng mga karapatan ng mga may hawak ng equity, pag-obserba sa mga deadline para sa komisyon, pag-aayos ng mga presyo hangga't maaari at iba pang aspeto ), nagtatrabaho sa mga mekanismo ng social mortgage at pagtaas ng antas ng mga garantiya ng estado, at pagkatapos lamang nito - ang pagbuo (pag-activate) ng mga independiyenteng kredito at mga institusyong pampinansyal na mortgage.

Ang mortgage market sa buong mundo ay gumagana sa dalawang direksyon: ang pagpapalabas ng mga pautang at ang kanilang refinancing. Ang pagiging natatangi ng market na ito ay nakasalalay sa katotohanan na ito ay isang link sa pagitan ng dalawang malaking ekonomikong mahalagang mga segment: ang real estate market at ang financial market. Ngayon, sa pagsasanay sa mundo, maraming mga instrumento sa pagpapahiram ng mortgage, pati na rin ang ilang mga mekanismo kung saan ang mga institusyon ng kredito ay muling nag-refinance ng mga inisyu na pondo, halimbawa: pag-isyu ng mga securities na naka-mortgage, paglikha ng mga mutual fund ng mortgage o kanilang mga analogue, muling pagbebenta ng mga pool ng mga mortgage.

Ang sistema ng pagpapahiram ng mortgage ay nangangahulugan ng paglikha ng mga naaangkop na institusyon at mahusay na itinatag na mga mekanismo na magtitiyak ng posibilidad ng epektibong pagpapahiram ng mortgage.

Upang makabuo ng maayos at mahusay na gumaganang sistema ng pagpapahiram ng mortgage, una sa lahat, kinakailangan na magkaroon ng gumaganang sistema ng mga institusyong nagpapahiram ng mortgage, kabilang ang mga bangko at iba pang mga institusyong nagpapahiram ng mortgage na direktang nakikibahagi sa pagpapahiram ng mortgage. mga pagpapatakbo ng kredito. Ang kahusayan ng paggana ng sistemang ito ay higit na nakasalalay sa antas ng pag-unlad ng imprastraktura, kabilang ang sistema para sa pagrehistro ng turnover ng real estate, ang sistema propesyonal na pagtatasa ang halaga ng real estate, mga kompanya ng seguro, pati na rin ang mga institusyon na nag-aayos ng mga aktibidad sa pangalawang merkado ng mga pautang sa mortgage, at ilang iba pang elemento.

Ang pagtatakda ng gawain ng paglikha ng isang mahalagang sistema ng merkado ng pagpapahiram ng mortgage, na pangunahing nakatuon sa paggamit ng epektibong pamantayang mga mekanismo sa pananalapi, kinakailangang isaalang-alang ang posibilidad ng paggamit ng mga scheme ng pagtustos ng pabahay na naglalayong gumamit ng mga lokal na mapagkukunan at sumasalamin sa mga detalye ng mga indibidwal na rehiyon . Sa mga transisyonal na kondisyon ng pagbuo at paglikha ng isang sistema ng pagpapahiram ng mortgage, ang mga naturang scheme ay makakatulong na malutas ang problema sa pabahay ng isang tiyak na bahagi ng populasyon, bagaman dahil sa limitadong mga lokal na mapagkukunan, ang kanilang pagtuon sa mga tampok na rehiyon, ang sukat ng kanilang pagpapatupad ay limitado 19, p.55.

Ang pangunahing layunin ay upang lumikha ng isang gumaganang sistema para sa pagbibigay ng abot-kayang pabahay para sa mga mamamayang Ruso na may average na kita, batay sa mga prinsipyo ng merkado para sa pagkuha ng pabahay sa isang merkado ng pabahay na walang monopolyo sa gastos ng sariling mga pondo ng mga mamamayan at mga pangmatagalang pautang sa mortgage.

Ang mga ugnayan sa mortgage ay may malaking potensyal na hindi ganap na natanto sa sektor ng pabahay, kahit na ang mga relasyon na ito ang epektibong tool na nagbibigay-daan sa iyo upang malutas ang ilang mga problema:

1) tiyakin ang pangmatagalan at malakas na pagsasama ng merkado ng real estate at ang pamilihang pinansyal;

2) upang matiyak ang isang matipid na rehimen para sa pagkuha ng pabahay ng mga mamamayan;

3) dagdagan ang aktibidad ng pamumuhunan sa pagtatayo ng kapital.

Depende sa halaga ng pabahay, mga mapagkukunan ng pondo, solvency at kategorya (kabilang ang mga karapatan sa mga benepisyo) ng mga mamamayan na gustong mapabuti ang kanilang mga kondisyon sa pamumuhay, mayroong ilang mga diskarte sa pabahay:

isang diskarte na idinisenyo upang magbigay ng mga subsidyo at tulong ng pamahalaan sa mga negosyo;

pinaghalong diskarte batay sa paggamit ng mga subsidyo ng estado at sariling pondo ng mga mamamayan;

diskarte sa merkado na nakatuon sa sariling pondo mamamayan.

Ang mga aktibidad ng mga entidad ng mortgage market, pangunahin ang mga mamamayan-nangungutang at nagpapahiram na mga bangko, lalo na sa panahon ng pagbuo at pagtatatag ng sistema ng pagpapahiram ng mortgage, ay halos imposible nang walang mga espesyal na hakbang upang suportahan ang munisipalidad.

Ang teritoryo sa kabuuan ay nakikinabang mula sa pagpapakilala ng mga administratibong pundasyon ng sistema ng pagpapahiram ng mortgage. Pinasisigla ng mga awtoridad ng munisipyo ang proseso ng pagtatayo ng pabahay, at samakatuwid ay ang paglago ng mga kita sa buwis, ngunit sa parehong oras ay binabawasan ang kanilang mga panganib, na natatanggap, kung ang isang mamamayan ay nabigo upang matugunan ang mga kondisyon para sa pagpapahiram para sa mga pangangailangan ng lungsod, alinman sa isang bagong apartment o isang apartment para sa muling trabaho.

Sa kasalukuyan, ang mga pautang na inaalok ng mga bangko para sa pagbili ng pabahay ay magagamit sa isang limitadong lupon ng mga tao. Ang paglikha ng isang mortgage lending system na may built-in na legal at economic na mekanismo para sa paglilimita sa mga panganib at pagpapakilos ng mga mapagkukunang pinansyal ay maaaring makabuluhang bawasan ang halaga ng mga mortgage loan at gawing mabisang lunas paglutas ng problema sa pabahay para sa mga mamamayang Ruso.

Pag-unlad ng pagpapautang ng residential mortgage sa populasyon bilang isang mahalagang sistema, sa isang banda, at bilang isang mahalagang bahagi Ekonomiya ng merkado Sa kabilang banda, ito ay dapat na nakabatay sa mga sumusunod na pangunahing prinsipyo:

1) Kapag lumilikha ng isang sistema ng pagpapahiram ng mortgage sa Russia, kinakailangang isaalang-alang ang umiiral na karanasan sa internasyonal. Kasabay nito, ang isa ay dapat magpatuloy mula sa mga kondisyon ng macroeconomic ng Russia at ang balangkas ng pambatasan, na isinasaalang-alang ang katotohanan na ang populasyon ng Russia ay nag-iingat pa rin sa sitwasyon ng pangmatagalang pag-asa sa isang pinagkakautangan na bangko sa pagpapautang sa mortgage.

2) Ang isa sa mga pangunahing kinakailangan ay upang matiyak ang pagkakaroon ng mga pautang sa mortgage para sa mga pangkat ng populasyon hindi lamang na may mataas, kundi pati na rin sa mga karaniwang kita. Kasabay nito, ang sistema ay dapat na nasa isang merkado, hindi isang likas na subsidized, maging ganap na transparent at naiintindihan ng lahat ng mga kalahok sa proseso ng pagpapahiram ng mortgage.

3) Ang isang kinakailangan ay ang patuloy na pag-unlad ng sistema, pag-asa sa epektibong paggamit ng mga naaakit na mapagkukunang pinansyal ng mga mamamayan, mga komersyal na bangko ng pinagkakautangan, namumuhunan, at hindi sa pagpopondo mula sa badyet ng estado.

4) Ang sistema ng pagpapahiram ng mortgage ay dapat na muling gawin sa alinmang rehiyon ng bansa. Ang bilis at sukat ng pagpapakilala ng mga mortgage sa ilang mga rehiyon ay natutukoy hindi sa pamamagitan ng mga subjective na kadahilanan ng pagkakaroon o kawalan ng political will mula sa pamumuno ng rehiyon, ngunit sa pamamagitan ng layunin ng sitwasyong pang-ekonomiya, ang pagkakaroon ng solvent demand para sa pabahay at supply nito.

5) Ang isang espesyal na kinakailangan ay multivariance, pagiging bukas ng system.

6) Ang isang napakahalagang aspeto ng patakaran ng estado na naglalayong bumuo ng pagpapautang sa mortgage ay ang pagbuo ng mga kondisyong macroeconomic at kapaligirang institusyonal na nag-aambag sa pagtaas ng pagkakaroon ng mga pautang sa mortgage para sa mga nanghihiram. Ito ay tumutukoy sa isang hanay ng mga hakbang upang makontrol ang antas ng inflation, ang dinamika ng ruble exchange rate, upang mabawasan ang mga rate ng interes, muling pagsasaayos sistema ng pagbabangko, pagbuo ng balangkas ng regulasyon at pambatasan.

7) Ang paglutas ng problema sa pabahay at pag-uugnay sa mga aktibidad ng lahat ng mga paksa ng merkado ng pabahay ay higit sa lahat ay nakasalalay sa mga aktibidad ng mga ehekutibong awtoridad sa lahat ng antas. Kaugnay nito, ang papel ng mga rehiyonal at lokal na awtoridad sa yugto ng paglikha ng isang mortgage lending system ay lumalaki. 20, p.118

Ang pagbuo at progresibong pag-unlad ng sistema ng pangmatagalang pagpapahiram ng mortgage ay nahahadlangan ng maraming problema: di-kasakdalan ng batas; ang kawalan ng kakayahan ng sistema para sa pagpaparehistro ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon sa kanya sa mga institusyon ng hustisya; hindi sapat na pag-unlad ng pagtatasa at negosyo ng seguro; kakulangan ng mga espesyal na bangko ng mortgage; mataas na halaga ng mga mapagkukunan ng kredito ng mga komersyal na bangko; kakulangan ng pangalawang merkado para sa mga mortgage (mga pautang sa mortgage); mataas na mga rate ng refinancing; kawalan epektibong mekanismo nililimitahan ang mga panganib ng mga bangko at saklaw ng mga ahensya ng gobyerno; mataas na halaga ng mga pautang para sa nanghihiram; mababang kita ng mayorya ng populasyon kumpara sa halaga ng pabahay; kakulangan ng pondong pambadyet na ibibigay mga subsidyo sa pabahay mga mamamayang mahina sa lipunan, na magbabawas sa pasanin sa pautang kapag bibili ng pabahay; di-kasakdalan ng pagbubuwis, hindi sapat na bilang ng mga insentibo para sa mga mamamayan na mamuhunan sa pabahay.

Ang mga eksperto ay nag-aalok ng mga sumusunod na pangunahing direksyon para sa paglutas ng mga problemang ito:

1) Pagpapabuti ng legislative at regulatory framework na nagsisiguro sa katuparan ng mga obligasyon sa mortgage lending, pangunahin sa mga tuntunin ng paglikha ng isang malinaw na pamamaraan para sa pagremata ng isang mortgage at pagpapalayas sa isang hindi nakautang sa isang utang mula sa mortgage na pabahay;

2) Paglikha at pagpapatupad ng isang unibersal na mekanismo para sa pagtiyak ng pag-agos ng mga pangmatagalang mapagkukunan sa pananalapi;

3) Mga insentibo sa buwis para sa mga mamamayan - mga tatanggap ng mga pautang sa mortgage, sa isang banda, at mga komersyal na bangko - mga nagpapahiram ng mortgage at mga namumuhunan na nagbibigay ng refinancing ng mga komersyal na bangko - mga nagpapahiram - sa kabilang banda;

4) Paglikha ng pantay na mga kondisyon para sa libreng kumpetisyon sa pagitan ng mga paksa ng mortgage market;

5) Paglikha ng mga mekanismo para sa panlipunang proteksyon ng nanghihiram sa kaso ng mga iligal na aksyon ng mga bangko ng pinagkakautangan, pati na rin para sa panlipunang pagbagay nito sa panahon ng pamamaraan ng pagpapaalis, dahil sa imposibilidad ng pagbabayad ng dati nang kinuha na mortgage loan;

6) Paglilinaw ng balangkas ng regulasyon na namamahala sa mga aktibidad ng mga institusyon ng kredito para sa probisyon at serbisyo ng mga pangmatagalang pautang sa mortgage, pati na rin ang kanilang muling pagpopondo;

7) Pagbubuo ng balangkas ng regulasyon at pambatasan para sa paggamit ng mga bagong instrumento sa pananalapi (securities) upang maakit ang mga pangmatagalang mapagkukunan sa lugar na ito.

Bilang karagdagan, kinakailangang magkaloob ng ilang espesyal na benepisyo sa pabahay para sa mga bangko na nakikibahagi sa mga aktibidad sa mortgage. Ang isang sapat na epektibong panukala ay maaaring ang pagpapakilala ng isang pamamaraan kung saan ang mga bangko na nagbubukas ng mga deposito sa pabahay at nagbibigay ng mga pautang sa mortgage ay may pagkakataon na bawasan ang mga nabubuwisang kita sa pamamagitan ng halaga ng mga pangmatagalang pautang sa pabahay na inisyu o sila ay hindi kasama sa mga buwis sa mga kita na natanggap mula sa mortgage mga pautang. Bilang karagdagan, ayon sa mga eksperto, kinakailangan na ilabas mula sa reserba o bawasan ang mga pamantayan ng mga kinakailangang reserba na idineposito ng bangko sa Central Bank ng Russian Federation para sa mga pondong natanggap sa mga deposito sa pabahay. 16, p.71

Ang pag-akit ng mga panlabas na mapagkukunan para sa pagpapautang ng residential mortgage ay napipigilan mataas na lebel panganib. Sa ilalim ng mga kundisyong ito, ang estado ay dapat sa lahat ng posibleng paraan mag-ambag sa pag-akit ng mga pondo para sa pagsasaayos at paglikha ng mga fixed asset. Sa pagsasagawa, nangyayari ang mga reverse na proseso. Ang merkado ng mga seguridad ng gobyerno ay sumisipsip ng mga mapagkukunang pinansyal at ginagawa itong napakamahal, ang mga buwis ay hindi kinakailangang nagpapataas ng halaga ng pamumuhunan.

Naniniwala kami na ang partikular na suporta mula sa mga katawan ng estado na may kaugnayan sa sistema ng pagpapahiram ng mortgage ay maaaring ipahayag sa mga sumusunod na anyo:

1) Pagbibigay sa sistema ng pagpapahiram ng mortgage housing ng katayuan ng isang munisipal;

2) Priyoridad na paglalaan ng mga site ng gusali (nang walang anumang karagdagang mga kondisyon) para sa pagpapatupad ng system;

3) Pag-alis o makabuluhang pagbawas ng pinansiyal na pasanin sa mga kalahok ng system sa pamamagitan ng pagbabawas ng mga gastos sa imprastraktura at iba pang benepisyo;

4) Paglalaan mula sa pederal, lungsod o lokal na badyet ng walang bayad na subsidyo para sa pagtatayo o pagbili ng pabahay;

5) Pagbibigay sa mga mamamayan ng mga kagustuhang termino para sa pagpapahiram;

6) Pag-ampon ng mga collateralized na regulasyon sa pagpapautang (sa lokal na antas), kung saan ang pamahalaang munisipyo ay nagsisilbing tagagarantiya para sa mga pautang para sa pagpapatupad ng mga proyektong may mataas na epekto, kung ang mga proyektong ito ay nakakatugon sa mga prayoridad na lugar ng pag-unlad ng lunsod, at ang nanghihiram - ang itinatag na pamantayan;

7) Isyu ng mga municipal securities, na, kasama ang pagtiyak ng pagpasok ng mga pondo sa mga programa sa pagpapaunlad, ay maaaring ipangako upang makakuha ng mga pautang na naaakit ng mga mamumuhunan para sa pagpapatupad ng mga proyektong kailangan ng lungsod;

8) Pag-isyu ng mga bonded na pautang na sinigurado ng lupa at real estate.

Sa kasalukuyang mga kondisyon, kapag ang mga hakbang ay isinasagawa upang patatagin ang ekonomiya at reporma ang sektor ng kredito at pananalapi, ang pagbuo ng isang sistema ng pagpapahiram ng mortgage ay nagiging isa sa mga prayoridad na lugar patakaran ng estado. Hindi sinasadya na inaprubahan ng Pamahalaan ng Russian Federation ang Konsepto para sa Pag-unlad ng Sistema ng Pagpautang ng Pabahay ng Mortgage. Nakatuon ito sa paglikha ng isang sistema ng mahusay at malakihang pangmatagalang pagpapahiram ng mortgage sa populasyon. Bilang pangunahing gawain ng estado, isinusulong ng Konsepto ang paglikha ng isang pambatasan na balangkas at balangkas ng regulasyon para sa proseso ng pagpapahiram ng mortgage upang mabawasan ang mga panganib sa pananalapi at pataasin ang affordability sa pabahay. Kasama ang Konsepto, inaprubahan ng Dekreto ng Pamahalaan ng Russian Federation ang Plano para sa paghahanda ng draft ng mga regulasyong ligal na kilos na nagsisiguro sa pagbuo ng sistema ng pagpapahiram ng mortgage sa Russian Federation. Malinaw na ang kasalukuyang ligal na balangkas ay hindi sapat na kumpleto, may mga panloob na kontradiksyon, na, sa partikular, ay humahadlang sa mga bangko na epektibong lumahok sa pagpapahiram ng mortgage. Ginagawang posible ng pinagtibay na Dekreto na alisin ang maraming mga hadlang sa pagbuo ng mga mortgage.

Paksa 7. Pagpapahiram ng mortgage bilang isang paraan ng pangmatagalang pagpopondo sa pamumuhunan.

1. Ebolusyon ng pagbuo ng mortgage lending.

2. Mga klasikal na modelo ng pagpapahiram ng mortgage.

3. Ang sistema ng pagpapautang ng mortgage ng Republika ng Kazakhstan.

4. Paglikha at pagpapaunlad ng Kazakhstan Mortgage Company.

5. Ang mekanismo ng paggana ng sistema ng pagpapahiram ng mortgage.

6. Kasalukuyang estado at mga prospect para sa pagbuo ng mortgage market ng Republika ng Kazakhstan.

Ang ebolusyon ng mortgage lending

Ang terminong "mortgage" ay unang lumitaw sa Greece sa simula ng ika-6 na siglo. BC. (ito ay ipinakilala ni Archon Solon) at kahit noon ay nauugnay sa pagtiyak ng pananagutan ng may utang sa pinagkakautangan sa ilang mga pag-aari ng lupa. Ang hinalinhan ni Solon, si Draco, ay nagpasimula ng isang utos (noong 621 BC), ayon sa kung saan ang anumang paglabag sa pribadong pag-aari at ang palipat-lipat na bahagi nito ay mahigpit na pinarusahan. Ito ay hindi nagkataon na ang kahulugan ng "mga batas ng dragon" ay naayos sa likod niya at sa kanyang mga utos sa kasaysayan.

Noong 594 BC Ipinatupad ni Solon ang kanyang mga reporma, kabilang ang pagkansela ng mga utang sa lupa, pagpapakilala ng kalayaan sa kalooban, ayon sa kung saan ang ari-arian ay hindi na kinakailangang ipasa sa mga tagapagmana ng pamilya. Ngayon ang bawat isa ay may karapatang humiwalay at magpamana ng "pag-aari" ayon sa kanilang pagpapasya.

Sa una, sa Athens, ang pangako ng gayong mga obligasyon ay ang pagkakakilanlan ng may utang, na, kung hindi makabayad ng utang, ay pinagbantaan ng pagkaalipin. Upang ilipat ang personal na pananagutan sa ari-arian, iminungkahi ni Solon na maglagay ng isang haligi sa ari-arian ng may utang na may nakasulat na ang lupaing ito ay nagsisilbing seguridad para sa mga paghahabol para sa isang tiyak na halaga. Ang nasabing haligi ay tinatawag na mortgage.

Sa Griyego, ang "hypotetheca" ay nangangahulugang tumayo, suporta. Ang lahat ng mga papasok na utang ng may-ari ng lupa ay nakatala sa naturang haligi. Nasa Sinaunang Greece na, ang publisidad ay ibinigay, na nagpapahintulot sa bawat interesadong tao na malayang i-verify ang kalagayan nito pagmamay-ari ng lupa. Sa hangganan ng nakasangla na plot, ang nagpapahiram ay naglagay ng isang post na may inskripsiyon na ang ari-arian na ito ay nagsilbi sa kanya bilang seguridad para sa isang paghahabol para sa ganoon at ganoong halaga. Nang maglaon, nagsimulang gamitin ang mga espesyal na aklat na tinatawag na mortgage books para sa layuning ito.

Tulad ng alam mo, ang layunin ng sistema ng mortgage ay upang maiwasan ang panganib na nauugnay sa mga lihim na pamamaraan ng pagtatatag ng mga karapatan sa real estate. Ang lupa ay isang nabibiling kalakal, kaya palaging may panganib sa parehong mga mamimili at nagpapahiram ng mortgage na ang ari-arian ay hindi na-discharge o nakasangla. Kaya, pinigilan ng mortgage ang paglipat ng ari-arian sa ibang may-ari, dahil ang seguridad ay wala sa pagkakakilanlan ng may-ari, ngunit sa halaga ng kanyang ari-arian. Sa paglipas ng panahon, ang salitang "mortgage" ay nagsimulang gamitin upang sumangguni sa isang pangako.

Ang mortgage ay unti-unting kasama sa medieval na batas sa Europa. Sa Alemanya, lumilitaw ito nang hindi mas maaga kaysa sa ika-14 na siglo, sa Pransya, mula noong katapusan ng ika-17 siglo, isang hindi nasabi na mortgage ang nagpapatakbo. Ang isang mortgage ay nagiging isang maaasahang karapatan sa rem, ngunit pagkatapos lamang ng isang espesyal na entry tungkol sa mortgage ay ginawa sa isang espesyal na libro.

Ang mga mortgage ay malawakang binuo sa iba't ibang bansa. Ang sistema ng mortgage ay ipinakilala: sa Prussia - sa pamamagitan ng charter ng 1783; sa Austria - ang civil code ng 1811; sa Saxony - sa pamamagitan ng charter ng 1843.

Ang unang mortgage bank ay itinatag sa Silesia noong 1770. Ito ay isang bangko ng estado na nagbigay ng tulong pinansyal sa malalaking may-ari ng lupa. Upang makalikom ng mga pondo, naglabas ang bangko ng mga mortgage (isang uri ng mga mortgage bond).

Mga klasikong modelo ng pagpapahiram ng mortgage

AT modernong mundo Ang teknolohiya ng pamumuhunan sa sektor ng pabahay ay batay sa tatlong pangunahing prinsipyo:

· pagtitipid sa kontrata;

· mortgage credit pagpapautang;

· suporta ng pamahalaan.

Siyempre, ang mga tiyak na mekanismo para sa pagpapatupad ng mga prinsipyong ito ay maaaring ibang-iba.

Sa pagsasagawa ng mortgage lending, kaugalian na makilala ang pagitan tatlong pangunahing modelo :- extended-open (Amerikano); balanseng autonomous (Aleman); at pinutol na bukas (Ingles, Espanyol at Pranses, Italyano).

Amerikanong modelo pangunahing nakatutok sa mga karaniwang produkto sa pananalapi - mga mortgage, securities at real estate.

Sa pamamagitan ng American (classic) na modelo ang isang tao ay nakakakuha ng handa na pabahay, habang nagbabayad, bilang isang panuntunan, isang maliit na bahagi lamang ng gastos nito sa cash, ang natitirang halaga - na may hiniram na pera mula sa isang dalubhasang mortgage bank, na inisyu laban sa seguridad ng nakuhang real estate. Ang pagbabayad ng pautang na ito ay isinasagawa sa loob ng 15-30 taon. Ang paggana ng ganitong uri ng mortgage ay dahil sa pagkakaroon ng apat na pangunahing kalahok sa merkado - ang nanghihiram (mortgagor), ang mortgage bank (mortgagor), ang mamumuhunan at ang estado.

Ipagpalagay na ang isang tao ay nagpasya na bumili ng bahay. Pumunta siya sa isang ahensya ng real estate at pumipili ng lugar para sa kanyang sarili. Pagkatapos nito, lumingon siya sa mortgage bank, na isinasaalang-alang ang kanyang kahilingan para sa isang pautang. Pagkatapos mag-isyu ng mga pautang ang bangko, bubuo ang bangko ng mortgage pool, i.e. ang kabuuan ng mga inisyu na pautang (ang kabuuan ng mga sangla). Sa yugtong ito, sa pamamagitan ng mga espesyal na kumpanyang kasangkot sa pagbebenta ng mga mortgage sa mga pautang, ang estado ay pumapasok.

Gamit ang pamamagitan ng pinakamalaking kumpanya, ang estado ay kumikilos bilang isang tagagarantiya ng mga mortgage securities. Ang mga securities (mortgage) ay ibinebenta sa isang mamumuhunan na tumatanggap ng patuloy na maliit na kita mula sa kanila. Bilang karagdagan, dapat mayroong isang bilang ng mga organisasyon, tulad ng mga pondo ng pensiyon, mga kompanya ng seguro, atbp., na, nang walang kabiguan (ayon sa batas), ay bibili ng isang tiyak na bilang ng mga mortgage.

Isa pang halimbawa: gustong magsimula ng sariling negosyo ang isang tao. Ang kanyang mga ipon ay hindi sapat para dito, at ang isang panandaliang pautang sa isang ordinaryong komersyal na bangko ay malamang na hindi maibigay sa kanya, dahil ang panganib ng hindi pagbabayad ay masyadong malaki. Ngunit pagkatapos ay mayroon siyang isang maliit na kapirasong lupa malapit sa lungsod o isang apartment. Ang isang tao ay nag-aplay sa isang mortgage bank na may katwiran na ang kanyang negosyo ay kumikita. Isinasaalang-alang ng bangko ang kanyang kahilingan para sa isang pautang, tinatasa ang pagkatubig ng lupa o apartment at nag-isyu ng pautang sa halagang 60-70% ng kanilang halaga sa pamilihan. Pagkatapos nito, ang pag-unlad ng mga kaganapan ay katulad ng nakaraang pamamaraan: ang pagpapalabas ng mga bono ng mortgage, ang kanilang pagbebenta sa pangalawang merkado sa tulong ng estado, at iba pa.

Ang klasikal na modelo ng pag-aayos ng isang mortgage scheme ay nilikha at pinaka-binuo sa Estados Unidos ng Amerika. Ang impetus para sa pagbuo ng isang diskarte sa mortgage ay ang Great Depression ng 30s ng XX siglo, isang matinding krisis sa ekonomiya at ang pagbaba ng merkado ng pabahay. Sa inisyatiba ng gobyerno ng US, nilikha ang mga espesyal na istruktura ng gobyerno - ang Federal Housing Administration at ang Veterans Affairs Administration - na nag-insure ng mga mortgage loan na inisyu ng mga bangko. Noong 1935, nilikha din ang Reconstruction Funding Agency, at sa batayan nito, noong 1938, ang kilala na ngayong federal national mortgage association, si Fannie Mae. Siya ang naging "espesyal na organisasyon" na nagpapakilala sa modelong ito ng pagpapahiram ng mortgage bilang isang two-tier. Mula noong 1954 si Fannie Mae ay ginawang isang pampublikong-pribadong korporasyon na pag-aari sa bahagi ng mga indibidwal na shareholder at sa bahagi ng Federal Government. Noong 1968, nahati ang korporasyon sa dalawang korporasyon: Jeannie Mae at isang korporasyon na pinanatili ang dating pangalan nitong Fannie Mae at naging pribadong kumpanya. Si Fannie Mae ay nakikibahagi sa pagbili ng mga mortgage na insured at ginagarantiyahan ng Federal Housing Administration at ng Veterans Administration, pati na rin ang mga conventional loan na sinigurado ng mga mortgage sa anyo ng mga single-family na bahay o apartment sa mga paupahan. Ito ay gumaganap bilang isang pangmatagalang mamumuhunan sa mga mortgage at nagpapatakbo ng isang mortgage-backed securities issuance program. Bilang karagdagan sa mga karaniwang programa sa pagkuha ng pautang nito, naglalabas si Fannie Mae ng sarili nitong mga obligasyon (mga bono, mga short-term bill) at bumibili ng mga securities ayon sa kontrata. Nag-isyu si Fannie Mae ng mga garantisadong securities na sinusuportahan ng mga pautang mula sa sarili nitong portfolio pati na rin ang mga mortgage pool ng mga organisadong nagpapahiram.

Para naman kay Jeannie Mae, isa itong ganap na pampublikong korporasyon na tumatakbo sa ilalim ng Department of Housing and Urban Development. Sa pamamagitan ng mga mekanismo ng pangalawang mortgage market, si Jeannie Mae ay nagbibigay, at pinasisigla din ang pagbibigay ng mga mortgage loan, bilang bahagi ng mga priyoridad ng gobyerno sa pagtulong sa mga sektor ng pabahay na merkado na hindi naa-access ng mga kumbensyonal na paraan ng pagpapautang. Ang mga espesyal na programa sa tulong ay ipinatutupad sa pamamagitan ng mga pautang mula sa Treasury ng Estado, sa pamamagitan ng interes na nabuo ng sariling portfolio, gayundin sa pamamagitan ng mga komisyon para sa mga obligasyon. Ang Securities Guarantee Program ay pinondohan ng garantiya at mga bayarin sa aplikasyon na binabayaran ng mga tagapagbigay ng securities.

Ang isa pang ahensya ng gobyerno at "quasi-governmental" na inatasang mag-organisa at magpanatili ng pangalawang mortgage market sa United States of America ay si Freddie Mac, na nilikha ng US Congress noong 1970. Ang mga aktibidad ni Freddie Mac ay naglalayong pataasin ang liquidity ng mga pamumuhunan sa mortgage business, gayundin ang paglikha at pagbuo ng mortgage lending funds sa pamamagitan ng pagbuo ng isang nationwide secondary market para sa conventional mortgage loan sa residential sector.

Medyo katulad ng American model modelong Malaysian "Kagamas" (ang pangalan ng mortgage company). Ang modelong ito ay gumagana sa pamamagitan ng paglikha ng isang espesyal na kumpanya ng mortgage sa anyo ng isang CJSC - kasama ang pakikilahok ng National Bank, malalaking komersyal na mga bangko at iba pa. mga institusyong pinansyal. Ang mortgage company na ito ay bumibili ng mga mortgage mula sa mga nagpapahiram (mga bangko) at pagkatapos ay nag-isyu ng mga securities - mga mortgage bond na sinusuportahan ng mga pool ng mga biniling mortgage (sa madaling salita, mga real estate liens). Sa pamamagitan ng pagbebenta ng mga bono ng mortgage, sinasaklaw ng korporasyon ang mga gastos nito mula sa pagbili ng mga pautang sa mortgage, at ang mga bangko, sa turn, ay nakakakuha ng pagkakataon na gamitin ang mga nalikom upang magbigay ng mga bagong pautang sa mortgage, na sa huli ay nagpapasigla sa pag-unlad ng merkado ng pagtatayo ng pabahay.

Hindi tulad ng American model kapag bumili ang mga ahensya ng mga mortgage pool para sa karagdagang pagbebenta sa merkado. sa anyo ng "mga securities na may mortgage-backed" ayon sa modelong Malaysian , bumibili ang ahensya ng mga pool ng mga mortgage ng isang tiyak na kalidad, pinapanatili ang mga ito sa kanyang portfolio, at naglalabas ng kanyang sariling mga obligasyon sa utang sa pamamagitan ng refinancing ng mga pagbili ng mga pool ng mga mortgage.

Ang pangunahing bentahe ng modelong Malaysian ay pagiging simple at pagiging maaasahan , alin nagbibigay ng estado sa pamamagitan ng pakikilahok sa kapital ng isang mortgage company. Ang pagbili ng mga pautang sa mortgage na nakakatugon sa ilang pamantayan ay isinasagawa sa gitna mula sa mga entidad ng mortgage market, at depende sa uri ng kasunduan sa pagitan ng bangko at Kagamas, ang bangko ay may tiyak na halaga ng mga obligasyon sa ahensya. Kapag nagtapos ng kontrata na may obligasyong i-buy back, obligado ang bangko na agad na bumili ng mga pautang na hindi na nakakatugon sa mga kinakailangan ng Cagamas. Kapag nagtapos ng isang kontrata nang walang obligasyon na bumili muli, ang buong kaugnay na panganib ay inaako ng ahensya, habang ang bangko ay nagbibigay ng serbisyo ng utang, na isinasagawa sa pamamagitan ng pagbabayad sa Kagamas, na binubuo ng mga pagbabayad ng mga nanghihiram na binawasan ang komisyon ng servicing bank.

Balanseng offline (German) na modelo

Ang pangunahing pagkakaiba sa pagitan ng modelo ng Aleman at ng Amerikano ay batay sa saloobin ng mga Europeo sa real estate bilang isang solong, walang katulad na kalakal. Ito naman ay humahantong sa bawat mortgage ay kumplikado sa pamamagitan ng maraming mga detalye at hindi maaaring mapag-isa, na naglilimita sa pangalawang mortgage market . Walang sinuman ang mabilis na gagawa ng desisyon na bumili ng isang seguridad, ang mga kondisyon para sa pagbebenta kung saan, sa bawat kaso, ay magkakaiba. Dahil dito, upang mapanatili ang balanse ng mga ari-arian at pananagutan, ang mga kumpanya ng pautang at mga bangko ng Aleman ay napipilitang aktibong kumilos bilang mga tagapagbigay ng kanilang sariling mga mahalagang papel at bumuo ng isang medyo malaking awtorisadong kapital, na hindi kinakailangan sa modelong Amerikano.

Aleman na modelo ng mortgage lending pinagsasama ang isang single-tier na modelo ng mortgage lending at isang sistema ng pagtitipid sa konstruksyon ng kontrata.

Hindi tulad ng classical (American) na modelo ng mortgage lending, kapag single-level na modelo ang bangko na nag-isyu ng mortgage loan ay nakapag-iisa na nag-isyu ng mga bond-type na securities na sinigurado, sa isang banda, sa pamamagitan ng mga inisyu na mortgage loan, at, sa kabilang banda, ng real estate na ipinangako ng mga borrower para makakuha ng loan.

Ang one-tier system ay mas karaniwan sa mga bansa Kanlurang Europa. Ang proseso ng pag-isyu ng mga mortgage bond ng mga bangko ay kinokontrol ng mga espesyal na batas at pinangangasiwaan ng mga superbisor sa pagbabangko, at ang mga aktibidad ng mga bangko mismo ay limitado sa isang makitid na listahan ng mga operasyong mababa ang panganib.

Bilang karagdagan sa mga modelong ito, ginagamit ng kasanayan sa mundo sistema ng pagtitipid sa pagtatayo ng kontrata. Sa kaibahan sa one-tier na modelo, kung saan ang mga bangko ay nagtataas ng mga pondo para sa mga pagkakasangla sa bukas na merkado sa pananalapi sa pamamagitan ng pagpapalabas ng mga bono, ang sistema ng mga pagtitipid sa pagtatayo ng kontrata ay sarado, naputol mula sa merkado sa pananalapi.

Ang kakanyahan ng sistemang ito ay ang mga sumusunod. Kung ang isang tao ay nais na makakuha ng pautang mula sa isang bangko upang magtayo ng isang bahay, pagkatapos ay dapat muna siyang magbukas ng isang espesyal na "savings account" sa isang mortgage bank. Sa sandaling naipon sa account ang kinakailangang bahagi ng halaga ng hinaharap na tahanan (ito ay aabutin ng mga 5-8 taon), siya ay may karapatan sa isang subsidy ng estado (hanggang sa 10% ng halaga ng pabahay at isang malambot na pautang upang bayaran ang nawawalang bahagi). Ang pagbabayad ng utang ay karaniwang tumatagal ng 10-15 taon. Kasabay nito, dahil sa mga naka-target na deposito, ang mga institusyon ng kredito ay may pagkakataon na gamitin ang mga ito upang mag-isyu ng mga pautang sa mga mamamayan na nag-apply para sa isang pautang nang mas maaga.

Ang prinsipyo ng pagpapatakbo ng sistema ng German "Build Savings" ay maaaring ipakita sa sumusunod na halimbawa: 10 tao na gustong magtayo, nang walang sapat na equity capital, ay nagsimulang mag-ipon ng pera. Ipagpalagay natin na ang bawat isa ay nangangailangan ng 1 milyong conventional monetary units para dito, ngunit ang bawat isa ay nagtitipid lamang ng 100,000 sa isang taon. Kung ang lahat ng 10 ay pinagsama sa isang target na koponan, ang una sa kanila ay maaaring bumuo sa isang taon kung ang iba ay magbibigay sa kanya ng kanilang mga ipon bilang isang pautang. Sa ikalawang taon, maaari siyang magtayo ng pangalawa, kung ang una ngayon sa halip na isang savings deposit ay nag-aambag ng bahagi ng pagbabayad ng utang, atbp. Kaya, nakakamit ng lahat ang layunin sa average na dalawang beses nang mas mabilis kumpara sa diskarte kung saan ang lahat ay kumikilos nang mag-isa. Hinihikayat ng estado ang pagnanais na makatipid at gumamit ng sariling kapital sa pamamagitan ng pagbibigay ng mga subsidyo; sa Germany ang mga subsidyong ito ay tinatawag na "construction saving premiums".

Ang modelo ng Aleman na sa simula ay nag-aalok ng mga mamamayan ng mga tiyak na uri ng pabahay sa mga built-up na lugar, na nakatuon sa mga kinakailangang pondo para sa pagpapaunlad ng lugar ng gusali. Dapat pansinin na ang gayong pamamaraan ay naglalayong sa mga taong may average at kahit na mababang kita.

Ang mga natatanging tampok ng modelong Aleman - batay sa sistema ng pagtitipid mula sa modelong Amerikano - batay sa sistema ng pangalawang merkado para sa mga mahalagang papel na naka-mortgage, ay ipinapakita sa Talahanayan 7.1.

Talahanayan 7.1.

MINISTRY OF EDUCATION AND SCIENCE OF THE REPUBLIC OF KAZAKHSTAN

Al-Farabi Kazakh National University

Faculty of Higher School of Economics and Business

Paksa: Mga Modelo ng Mortgage Lending

Inihanda ni: Imanbekova A.D.

Tinanggap ni: Doszhan R.D.

Almaty 2010

Mortgage- isang pangako ng real estate sa pagtanggap ng isang pautang mula sa isang institusyon ng kredito, na nagbibigay sa pinagkakautangan ng karapatan sa kagustuhang kasiyahan ng mga paghahabol laban sa may utang para sa halaga ng ipinangakong ari-arian

Mortgage- isang pangmatagalang pautang na inisyu ng mga komersyal o dalubhasang bangko, mga institusyong pinansyal na sinigurado ng real estate. Kasabay nito, ang isang partido - ang pledgee, na isang pinagkakautangan sa ilalim ng isang obligasyong sinigurado ng isang mortgage, ay may karapatang tumanggap ng kasiyahan ng mga paghahabol sa pera nito laban sa may utang sa ilalim ng obligasyong ito mula sa halaga ng ipinangakong real estate ng iba. partido - ang nagsasangla, mas mabuti kaysa sa iba pang mga pinagkakautangan ng nagsasangla.

Sa buong mundo, umuunlad at gumagana ang mortgage lending bilang isang paraan ng pangmatagalang financing para sa mga programa sa pabahay. Ang pagpapautang sa mortgage, sa isang banda, ay nag-aambag sa paglutas ng isang bilang ng mga problemang panlipunan at pang-ekonomiya ng bansa, at, higit sa lahat, ang problema sa pabahay, sa kabilang banda, upang mabawasan ang inflation, kumukuha ng pansamantalang libreng pondo ng mga mamamayan. at mga negosyo.

Ang paksa ng isang mortgage ay maaaring ang sumusunod na ari-arian:

Mga plot ng lupa sa pribadong pagmamay-ari;

Mga negosyo, pati na rin ang mga gusali, istruktura at iba pang real estate;

Mga gusali ng tirahan, mga apartment at mga bahagi ng mga gusali at apartment ng tirahan, na binubuo ng isa o higit pang mga nakahiwalay na silid;

Mga kubo, hardin bahay, garahe, atbp.;

Mga sasakyang panghimpapawid at dagat, mga sasakyang pandagat sa lupain

-
Sa kasalukuyan, mayroong dalawang klasikal na paraan ng pagpapahiram ng mortgage sa pagsasanay sa mundo:

One-tier na modelo ng mortgage lending (modelo ng Aleman);

Two-tier model ng mortgage lending (American model).

Sa isang one-tier na modelo ng mortgage lending, ang isang borrower at isang nagpapahiram ay naka-link sa pamamagitan ng isang loan. Ang modelong ito ay batay sa paikot na sirkulasyon ng mga pondo: ang mga pondo na ibinigay ng nanghihiram ay ginagamit upang mag-isyu ng mga pautang sa kanyang mga nauna na nakumpleto na ang panahon ng akumulasyon.

Kapag ipinapatupad ang modelong ito, ang pagtatapos ng mga sumusunod na pangunahing uri ng mga kontrata ay inaasahan (tingnan ang Fig. 5):

sa pagitan ng nanghihiram at ng nagpapahiram - isang kasunduan sa isang savings housing deposit at, pagkatapos, isang loan agreement at isang mortgage agreement;
sa pagitan ng nanghihiram at ng kompanya ng seguro – nakasangla sa kontrata ng seguro sa pabahay;
sa pagitan ng nanghihiram at ng nagbebenta (tagabuo) ng pabahay - isang kontrata para sa pagbebenta ng pabahay.

Mga kombensiyon: 1 - accumulative housing deposit agreement, 2 - loan agreement, 3 - mortgage agreement, 4 - mortgage housing insurance agreement, 5 - housing sale and purchase agreement, 6 - loan agreement, mortgage sheets sale and purchase agreement.

kanin. 1. Kontratwal na relasyon sa isang solong antas na pamamaraan ng pagpapahiram ng mortgage

Ang isang mortgage bank o isang savings and loan na institusyon ay maaaring kumilos bilang isang tagapagpahiram. Posible para sa isang nagpapahiram na muling mag-refinance ng mga mortgage loan sa pamamagitan ng pag-isyu ng mga securities - mga mortgage bond at, sa gayon, pinapaliit ang mga posibleng panganib.

Kung may kakulangan ng mga pondo para sa pag-isyu ng mga pautang sa mortgage, ang nagpapahiram (loan at savings institution) ay gumagamit ng mga panloob na sistema para sa pag-iipon ng bahagi ng kapital ng mismong nanghihiram.

Kapag nakikipag-ugnayan sa isang institusyon ng pag-iimpok at pautang, ang nanghihiram ay nag-iipon ng pangunahing (sariling) kapital, na isang paunang kinakailangan para sa pag-isyu ng isang mortgage loan (hiniram na kapital).

Ang bilang ng mga organisasyon ng serbisyo ay minimal (bilang isang patakaran, ito ay isang organisasyon ng seguro lamang).

Sa two-tier model ng mortgage lending, bilang karagdagan sa nanghihiram at nagpapahiram, isang tagapamagitan (mortgage agency) at/o isang kalahok sa financial market (mortgage financial and investment company) ay lumahok.

Kapag ipinapatupad ang modelong ito, ang konklusyon ng mga sumusunod na pangunahing uri ng mga kontrata ay inaasahan (tingnan ang Fig. 2).

Mga simbolo: 1 - kasunduan sa pautang, 2 - kasunduan sa mortgage, 3 - kasunduan sa seguro sa pabahay na isinangla, 4 - kasunduan sa pagbili at pagbebenta ng pabahay, 5 - pangkalahatang kasunduan, 6 - kasunduan sa ahensya, 7 - kasunduan sa pagtatalaga ng mga pautang sa mortgage, 8 - isang kasunduan sa pamamaraan para sa pagsasagawa ng mga operasyon sa mga securities ng isang mortgage agency, 9 - isang kasunduan sa business risk insurance, 10 - isang kasunduan sa pagbili at pagbebenta ng mga securities.

kanin. 2. Mga relasyong kontraktwal sa ilalim ng two-tier mortgage lending scheme

Sa unang yugto ng pagpapatupad ng mga kontraktwal na relasyon sa pagitan ng mga kalahok ng two-tier na modelo ng mortgage lending, ang isang kasunduan sa pautang at isang kasunduan sa mortgage ay natapos sa pagitan ng mga pangunahing kalahok - ang nanghihiram at ang nagpapahiram.

Matapos makatanggap ng pautang, ang nanghihiram ay pumasok sa isang kontrata para sa pagbebenta ng pabahay kasama ang nagbebenta o ang tagabuo nito, pagkatapos nito ay tumaas ang bilang ng mga kalahok sa modelong ito upang mabawasan ang panganib ng mga pangunahing kalahok sa pinakamababa.

Ang mga kontrata para sa insurance ng entrepreneurial risk at mortgaged housing ay tinapos sa isang insurance organization.

Sa pangalawang merkado ng mortgage, ang isang tagapagpahiram at isang ahensya ng mortgage ay nagtapos ng isang naaangkop na kasunduan sa pagtatalaga ng mga claim sa mortgage credit, pati na rin ang isang kasunduan sa pamamahala ng tiwala ng mga nakuhang claim. Nagbibigay-daan ito sa nagpapahiram na patuloy na malinaw na kontrolin ang nanghihiram, tumanggap ng mga komisyon para sa pagseserbisyo sa utang, at gamitin ang mga pondong natanggap mula sa ahensya upang palawakin ang pagpapatakbo ng pagpapautang.

Mga paghahambing na parameter ng mga modelo ng pagpapahiram

Pinaghahambing na mga parameter	modelong Aleman	Amerikanong modelo
Ang halaga ng mga mapagkukunan na naaakit ng bangko	ibaba ng merkado	Merkado

Pagkuha ng pautang	Matapos makapasa sa savings stage	Kaagad pagkatapos makipag-ugnayan sa bangko

Form ng mga naaakit na mapagkukunan	Mga savings (deposito) account	Mga securities na may mortgage-backed

Ang pangunahing anyo ng suporta ng estado	Mga premium na pagbabayad sa mga deposito	Mga garantiya ng estado sa mga mortgage

Dami ng pagpapahiram	Limitado ng ipon	Limitado ng solvency ng nanghihiram
Patuloy	Sa unang yugto sa pagbuo ng sistema ng pamilihan

Mga tuntunin sa pautang	8-10 taong gulang	15 hanggang 30 taong gulang

Halaga ng kredito	hanggang 45% ng presyo ng apartment	Hanggang 100% ng halaga ng apartment

Amerikanong modelo pangunahing nakatutok sa mga karaniwang produkto sa pananalapi - mga mortgage, securities at real estate.

Ayon sa modelo ng Amerikano, ang isang tao ay bumibili ng handa na pabahay, habang nagbabayad, bilang panuntunan, isang maliit na bahagi lamang ng gastos nito sa cash, ang natitirang halaga - na may hiniram na pera mula sa isang dalubhasang mortgage bank, na inisyu laban sa seguridad. ng nakuhang real estate. Ang pagbabayad ng pautang na ito ay isinasagawa sa loob ng 15-30 taon.

Ang paggana ng ganitong uri ng mortgage ay dahil sa pagkakaroon ng apat na pangunahing kalahok sa merkado - ang nanghihiram (mortgagor), ang mortgage bank (mortgagor), ang mamumuhunan at ang estado.
Subukan nating sabihin nang mas detalyado ang papel ng bawat isa sa kanila. Sabihin nating gusto mong bumili ng bahay. Pumunta ka sa isang ahensya ng real estate at piliin ang iyong tahanan. Pagkatapos nito, mag-aplay ka sa mortgage bank, na isinasaalang-alang ang iyong kahilingan para sa isang pautang. Pagkatapos mag-isyu ng mga pautang ang bangko, bumubuo ito ng mortgage pool, i.e. ang kabuuan ng mga inisyu na pautang (ang kabuuan ng mga sangla). Sa yugtong ito, sa pamamagitan ng mga espesyal na kumpanyang kasangkot sa pagbebenta ng mga mortgage sa mga pautang, ang estado ay pumapasok.

modelong Aleman makabuluhang naiiba mula sa Amerikano. Ang pangunahing pagkakaiba ay batay sa saloobin ng mga Europeo sa real estate bilang isang solong, natatanging produkto. Ito, sa turn, ay humahantong sa katotohanan na ang bawat mortgage ay kumplikado ng maraming mga detalye at hindi maaaring mapag-isa, na naglilimita sa pangalawang merkado ng mortgage. Walang sinuman ang mabilis na gagawa ng desisyon na bumili ng seguridad, na ang mga tuntunin ay iba sa bawat kaso. Dahil dito, upang mapanatili ang balanse ng mga ari-arian at pananagutan, ang mga kumpanya ng pautang at mga bangko ng Aleman ay napipilitang aktibong kumilos bilang mga tagapagbigay ng kanilang sariling mga mahalagang papel at bumuo ng isang medyo malaking awtorisadong kapital, na hindi kinakailangan sa modelong Amerikano. Bilang karagdagan, upang makaakit ng mga pangmatagalang pondo sa Alemanya, ang sistema ng mga savings account (o ang sistema ng pagtatayo ng mga pagtitipid) ay lubos na binuo. Ang kakanyahan ng sistemang ito ay ang mga sumusunod.