Klasické modely hypotekárnych úverov. Základné modely a fázy hypotekárneho úverovania Dvojstupňový model hypotekárneho úverovania

Amerika má najväčší a najrozvinutejší trh hypotekárnych úverov na svete, čo sa týka organizácie aj počtu finančné nástroje. Spojené štáty americké dokázali zaujať vedúce postavenie vďaka vytvoreniu transparentného, ​​likvidného sekundárneho trhu a efektívnej interakcii medzi jeho účastníkmi.

Hlavnými účastníkmi na americkom hypotekárnom trhu sú:

• Dlžník – kúpa hypotekárneho úveru na kúpu domu.
• Veriteľ (banka alebo iná úverová inštitúcia) – poskytnutie úveru dlžníkovi zabezpečeného kupovanou nehnuteľnosťou.
• Sprostredkovateľ je hypotekárna agentúra, ktorá získava kapitál pre dlžníkov a poskytuje likviditu na trhu.
• Investori (väčšinou inštitucionálni), ktorí nakupujú cenné papiere kryté hypotékou.

Primárny a sekundárny hypotekárny trh

Interakcia na úrovni dlžník - banka Toto je primárny hypotekárny trh. Jej nástrojom je tradične hypotekárny úver (Hypotéka). Najpopulárnejšie typy hypoték v USA sú:

• Pôžička s pevnou úrokovou sadzbou (Hypotéka s pevnou sadzbou, FRM).
• Pôžička s variabilnou úrokovou sadzbou (Adjustable-rate Mortgage, ARM).

V prípade úverov ARM je sadzba fixná na počiatočné obdobie (zvyčajne 3, 5 alebo 10 rokov), potom sa sadzba stáva variabilnou a upravuje sa v závislosti od situácie na trhu. Frekvencia kontroly úrokových sadzieb je určená podmienkami zmluvy. Dlžník má tiež podľa zmluvy právo na predčasné splatenie úveru (Predplatenie hypotéky) v akejkoľvek výške a kedykoľvek.

Typické hypotekárne úvery v USA sa poskytujú v sumách do 200 000 USD s podmienkami do 28 % PTI a do 80 % LTV, kde:

• PTI (Payment-to-Income Ratio) – pomer mesačnej splátky úveru k mesačnému príjmu dlžníka.
• LTV (Loan-to-Value Ratio) – pomer výšky úveru k Trhová hodnota kolaterál

Predpokladom pre získanie hypotéky v USA je poistenie založenej nehnuteľnosti a vlastníckeho práva (riziko straty vlastníctva nehnuteľnosti). Životné a invalidné poistenie je na uvážení dlžníka.

Interakcia na úrovni banka – sprostredkovateľ – investor Ide o sekundárny hypotekárny trh. Jej nástrojom sú cenné papiere emitované hypotekárnymi agentúrami (Hypotekárne cenné papiere) kryté hypotekárnymi úvermi na primárnom trhu. Práve táto dvojúrovňová schéma hypotekárneho úveru (Two-level Mortgage) funguje v USA. Vďaka tomu, že tam vznikol, sa mu hovorí americký hypotekárny model. V praxi to vyzerá takto.

Dvojúrovňový model hypotekárneho úverovania

Keď dlžník kontaktuje hypotekárna banka o úvere s ním banka uzatvorí zmluvu so súčasnou požiadavkou, aby vypracoval a podpísal záložný list.

• Hypotéka(Hypotéka) – cenný papier na meno, ktorý osvedčuje práva záložného veriteľa a zaručuje veriteľom prijatie splátok úveru. Ak dlžník nesplní svoje záväzky, prostriedky sa vrátia predajom kolaterálu.

Po zaregistrovaní vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa banka stáva zákonným vlastníkom hypotéky. Keď sa hromadia, banka takéto hypotéky spája do „hypotekárnych poolov“ a predáva ich sprostredkovateľom – špecializovaným hypotekárnym agentúram. V USA sú to vládou podporované organizácie ako Ginnie Mae, Fannie Mae a Freddie Mac.

• Hypotekárny fond(Hypotekárny fond) - balík homogénnych hypotekárnych úverov s podobnou dobou splácania, splátkami a úrokovými sadzbami.

Toto je jeden z kľúčových rozdielov medzi americkým modelom hypotekárnych úverov a európskym modelom. V Spojených štátoch veritelia nedržia hypotéky na svojich knihách ani nevydávajú cenné papiere kryté hypotékou, ale delegujú túto funkciu na hypotekárnych správcov.

Agentúry uhrádzajú banke finančné prostriedky vyplatené dlžníkovi a na oplátku dostávajú od dlžníka tok budúcich platieb z úveru mínus provízia banky. Výsledkom je, že banky dostávajú peniaze na poskytovanie nových úverov a sprostredkovatelia dostávajú príležitosť zarobiť peniaze na hypotékach.

Hypotekárne agentúry na tento účel využívajú práva pohľadávok z hypoték ako kolaterál a vydávajú voči nim dlhové obligácie – cenné papiere kryté hypotékou (MBS), nazývané aj agentúra MBS. Tento proces je známy ako sekuritizácia.

• Sekuritizácia– mechanizmus na transformáciu nelikvidného úveru (hypotéky, ktorá nie je emisným cenným papierom) na cenný papier obiehajúci na burzových a mimoburzových trhoch.

Agentúry predávajú vydané cenné papiere na burze cenných papierov, pričom investorom, ktorí cenné papiere kúpili, prevedú tok platieb od dlžníka mínus ich provízia. To znamená, že samotná agentúra vystupuje ako sprostredkovateľ, podobne ako hypotekárna banka. Zároveň platby prevedené na investora v rámci MBS nie sú garantované kolaterálom nehnuteľnosťou, ale hypotekárnou agentúrou.

Vládna podpora hypotekárnych agentúr robí MBS spoľahlivosťou rovnocennou štátnym dlhopisom. Vďaka tomu sú dostupné pre inštitucionálnych investorov a poskytujú likviditu sekundárnemu hypotekárnemu trhu. Spolu s konzervatívnymi investormi investujú do agentúry MBS aj realitné investičné trusty (REIT).

• P.S. 12. marca 2014 sa dozvedela o pripravovanej reforme hypotekárneho trhu, ktorá zahŕňa likvidáciu Fannie Mae a Freddieho Maca. Namiesto toho sa vytvorí systém hypoték cenné papiere s federálnou zárukou ho budú vlastniť banky, ktoré poskytujú hypotekárne úvery. Tí budú znášať prvých 10 % straty predtým, ako prevezme nový subjekt, Federal Mortgage Insurance Corporation.
• Očakáva sa, že aj sekuritizácia bude spĺňať určité štandardy: napríklad len pôžičku s 5 % akontáciou je možné prebaliť do dlhopisu a pre tých, ktorí kupujú nehnuteľnosti prvýkrát, 3,5 %.

Riziká hypotekárneho trhu

Úverové riziko. Hypotekárne úvery využívajú dlžníci na kúpu nehnuteľnosti, ktorá je pre nich zároveň zábezpekou. Prítomnosť takéhoto kolaterálu spolu s povinné poistenie riziko straty vlastníckych práv, nám umožňuje posúdiť úverové riziko ako nevýznamné.

Najvýznamnejším dopadom na hypotekárny trh je úrokové riziko, ktoré vzniká pri zmene úrokových sadzieb.

Úrokové riziko. Vysoké úrokové riziko pri hypotekárnych úveroch je spojené s právom dlžníka kedykoľvek splatiť zostatok dlhu. To je výhodné pre dlžníka, ale nie prospešné pre veriteľov a investorov, pretože ich to zbavuje istoty pri posudzovaní toku budúcich platieb.

V dôsledku toho existuje riziko predčasného splatenia(Riziko predplatenia). Ako sa toto riziko realizuje? Povedzme, že investor vlastní hypotekárne cenné papiere a dostane na ne 5% kupón, keď je trhová sadzba 5%. Čo sa stane, ak sa úroková sadzba zmení?

Ak sadzba začne klesať, cena hypotekárnych cenných papierov začne rásť (cena dlhových cenných papierov sa pohybuje v opačnom smere ako úrokové sadzby). Zároveň sa znížia náklady na hypotekárny papier v dôsledku zvýšeného rizika predčasného splatenia.

• Keď trhové sadzby klesnú, nové hypotéky sa začnú vydávať za nižšie úrokové sadzby. A pre dlžníka je výhodnejšie splatiť aktuálnu pôžičku v predstihu otvorením novej s nižšou sadzbou.

Ak sadzba na trhu začne rásť a zvýši sa napríklad na 8 % ročne, potom cena hypotekárneho papiera začne klesať. Pokles jeho ceny bude zároveň vyšší ako pri jednoduchom dlhopise, a to z dôvodu zníženia objemu predčasne splatených úverov.

• Toto dodatočné riziko cenných papierov krytých hypotékou sa nazýva negatívna doba trvania alebo negatívna „konvexnosť“.

Pre dlžníka je výhodnejšie vložiť dostupné prostriedky na vklad vo výške 8 % a získať príjem z rozdielu 3 % medzi mierou umiestnenia (8 %) a úrokovou sadzbou pôžičiek (5 %). Investora naopak zaujíma predčasné splatenie a návratnosť prostriedkov investovaných do nákupu hypotekárnych cenných papierov za účelom ich úročenia.

Riziko vyplývajúce zo zvýšenia očakávaného obehu MBS je tzv riziko expanzie(Riziko rozšírenia).

MODERNÉ MODELY HYPOTEKÁRNYCH ÚVEROV A MOŽNOSŤ ICH APLIKÁCIE V RUSKU

O.Yu Rezvukhina, študentka

Federálna univerzita Ďalekého východu (Rusko, Vladivostok)

DOI: 10.24411/2411-0450-2019-10589

Anotácia. Hypotekárne úvery sú jednou z najsľubnejších oblastí činnosti ruských bánk. Domáce banky sa snažia rozvíjať svoje vlastné úverové modely a bankové produkty, ktoré dokážu fungovať v ťažkých ekonomických podmienkach, pričom študujú bohaté historické skúsenosti Ruska a praktiky iných krajín. Tento článok pojednáva moderné modely hypotekárnych úverov v Rusku a zahraničí a potvrdzuje platnosť ich použitia v ruských podmienkach.

Kľúčové slová: hypotéka, úver, hypotekárne úverovanie, bytová výstavba, model hypotekárneho úverovania.

Systém hypotekárnych úverov je jedným z nástrojov, ktorý poskytuje dostupné bývanie pre ľudí s priemerným príjmom. Prosperita hypotekárnych úverov prispieva k rozvoju konkurencieschopnej ekonomiky, stabilizácii a modernizácii, znižovaniu inflácie a rozvoju sociálneho napätia v dôsledku rastu cien nehnuteľností, stimulácii stavebníctva a príbuzných odvetví a rozširovaniu investičných procesov na kapitálových trhoch.

Hypotekárny úver je „úver (úver) poskytnutý na kúpu nehnuteľnosti zabezpečenej touto nehnuteľnosťou ako zabezpečenie záväzku“.

Organizácia hypotekárnych úverov pre jednotlivé krajiny má dôležité charakteristiky, ktoré závisia od rôznych aspektov, ako je ekonomický rozvoj, finančný a úverový systém, história a bankovej legislatívy. Tieto vlastnosti určujú tvorbu hypo-

aktuálne pôžičky v rôznych modeloch. Rozlišuje sa nasledujúca klasifikácia modelov hypotekárnych úverov:

Vyvážený-samostatný model (sporenie a úver) používaný v Nemecku;

skrátený-otvorený model používaný v krajinách s rozvinutými trhovými ekonomikami;

Rozšírený otvorený model („model americkej hypotéky“).

Po preštudovaní každého modelu je možné identifikovať silné a slabé stránky každého z nich a analyzovať, či je možné použiť tento alebo ten model hypotekárnych úverov v ruskej ekonomike.

Vyvážený autonómny (sporenie a úver) je nezávislý model, ktorý je založený na princípe fungovania sporenia a pôžičiek (obrázok 1). Tento model hypotekárneho úveru je široko používaný v Nemecku.

dotácie na stavebné investície

sporiace vklady

Ryža. 1. Schéma autonómneho modelu zmluvného sporenia

Takže predtým, ako veriteľ získa životný priestor na dva až desať rokov, musí začať hromadiť prostriedky v špecializovanej banke alebo sporiteľni. Keď rozpočet dosiahne 45% ceny bývania, kupujúci dostane ďalšiu štátnu dotáciu vo výške 10% z hodnoty nehnuteľnosti a zvyšok dostane vo forme nízko úročeného úveru na 10-15 rokov. Na úverovanie banka získava zdroje z cielených úspor svojich klientov. V súčasnosti je v Nemecku výstavba každej druhej realitnej jednotky financovaná pomocou vyváženého autonómneho modelu hypotekárnych úverov.

Výhody sporiaceho a úverového modelu sú nasledovné:

Aj keď sú finančné trhy a úverové trhy zatvorené, neovplyvní to situáciu;

Dlžník nie je povinný potvrdzovať svoj príjem, pretože jeho platobnú schopnosť preveruje finančná inštitúcia na úrovni vzťahu pri akumulácii Peniaze;

Sadzby hypoték oveľa nižšie;

Model zabezpečuje všeobecnú dostupnosť úverov pre dlžníkov s rôzne úrovne príjem;

Model poskytuje významnú efektivitu pri výstavbe a prijímaní bývania pri nízkych nákladoch.

Nevýhody sporiaceho a úverového modelu sú:

Dlžníci si môžu kúpiť bývanie až po skončení doby sporenia;

Model obmedzuje objem prostriedkov prúdiacich do sektora nehnuteľností o

keďže prístup investorov k financiám na hypotekárnom trhu je obmedzený;

Model vytvára „pyramídový efekt“ pre nových potenciálnych zákazníkov.

V Rusku je v súčasnosti nemožné zaviesť model sporenia a pôžičiek, pretože tento koncept obmedzuje počet investorov a množstvo peňazí, ktoré vyzbierajú len pri sporení. Hlavným problémom pri implementácii konceptu zmluvného sporenia v Ruská federácia je prítomnosť vysokej inflácie a nedokonalej legislatívy. V prípade inflácie a rastúcich úrokových sadzieb je jediným spôsobom, ako udržať zmluvné sporenie atraktívne, zvýšenie vládnych výdavkov.

Takéto projekty možno zlepšiť spolufinancovaním. Zlepšenie životných podmienok si vyžaduje väčšina obyvateľov našej krajiny. Projekty ponúkajú rôzne formy pomoci: čiastočné spolufinancovanie zálohových platieb, čiastočné dotácie na hypotéky atď. Preto materský kapitál, pridelená pri narodení druhého dieťaťa v rodine, sa považuje za štátnu podporu na zlepšenie životných podmienok.

Kľúčom k prosperite nemeckého konceptu je bezpečnosť a udržateľnosť nemeckého hospodárstva. Bez takejto stability v Rusku sa však požadovaná dotácia rýchlo zvýši na neprijateľnú úroveň, alebo skutočná platba v dôsledku úrokových sadzieb bude príliš nízka na to, aby ju katalyzovala.

plniť podmienené povinnosti.

Na rozdiel od vyváženého samostatného modelu je skrátený model najjednoduchším konceptom hypotéky. Obmedzuje sa na primárny hypotekárny trh.

Banka, ktorá dostane hypotéku na úver, ho použije ako zábezpeku za prilákané cudzie zdroje. Z tohto dôvodu je počet poskytovateľov úverov a počet špecializovaných agentúr, ktoré sú partnermi na hypotekárnom trhu, obmedzený na minimum. To zodpovedá „skrátenej“ štruktúre hypoték. Podľa tohto modelu banka poskytuje obyvateľom dlhodobú sumu na úkor vlastných prostriedkov a získava peniaze z rôznych zdrojov, vrátane inter-

bankové financovanie, cielené úverové linky, ako aj súkromné ​​a firemné prostriedky, ktoré sa nachádzajú na bežných účtoch, vkladoch, ako aj vo forme dlhových cenných papierov, ako aj zdroje na predaj hypoték.

Každá hypotekárna organizácia si typ úverov, ktoré poskytuje, určuje samostatne a súvisí s aktuálnou ekonomickou situáciou. Orezaný-otvorený model je jedinečný kombináciou funkcií emitenta, veriteľa a správcovská spoločnosť, ktorá ponúka hypotekárne úvery a hypotekárne služby od jedného subjektu. Vzhľadom na jednoduchosť formy hypotekárneho úverovania bol tento model široko vyvinutý (obrázok 2).

predaj hypoték

Ryža. 2. Schéma skráteného otvoreného modelu

Tento hypotekárny model sa používa v Spojenom kráľovstve, Francúzsku, Dánsku, Španielsku, Izraeli a mnohých ďalších európskych krajinách, ako aj v Austrálii.

Skrátený-otvorený model (model sekundárneho hypotekárneho trhu) je plnohodnotným systémom hypotekárneho trhu, ale nie je vhodný na implementáciu v Rusku. Jedinečnou črtou tohto modelu je priama závislosť úrokových sadzieb od hypotekárnych úverov pre krajiny ako celok a stabilita štátne hospodárstvo, čo má významný vplyv na veľkosť, dynamiku a výkonnosť hypotekárnych úverov.

Na základe praxe jeho aplikácie je potom pri jeho používaní mimoriadne zriedkavé zamerať sa na vzorky, ktoré definujú

rozdeliť hlavné charakteristiky hypotekárneho úveru. Obmedzený objem hypotekárnych služieb sa považuje za monopol na úrokovú sadzbu na základe podmienok krátkodobého úveru.

Preto sú nevýhody tohto modelu:

Priama vzájomná závislosť modelu od trhovej úrovne úrokových sadzieb;

Nedostatok prísnych kritérií pre hypotekárny úver;

Obmedzený počet priťahovaných úverových zdrojov.

Enhanced Open alebo „Americký model hypotéky“ sa vzťahuje na použitie dvojúrovňového modelu trhu (obrázok 3).

Kupujúci nehnuteľnosti

Credit Institute\

Prostriedky získané z predaja IC a cenných papierov

Investor

Hypotéka

Predaj hypotekárnych úverov

Finančný sprostredkovateľ

Predaj IC alebo cenných papierov vydaných na základe IC

Ryža. 3. Schéma predĺženého otvoreného modelu

Banka ponúka dlžníkovi hypotekárny úver, ale dlžník je povinný prevádzať banke každý mesiac počas určitého časového obdobia určitú sumu peňazí. Táto povinnosť dlžníka je zabezpečená zálohou zakúpeného bývania. Banka predá úver jednej z hypotekárnych kancelárií spolu so záväzkami na zabezpečenie úveru. Agentúry uhrádzajú banke peniaze zaplatené dlžníkovi a výmenou za to banka prevádza agentúre mesačné platby prijaté od dlžníka mínus jeho vlastný príjem. Výšku mesačných splátok, teda sadzbu, za ktorú sa agentúra zaviaže nakúpiť kolaterál, určuje agentúra na základe požiadaviek.

Agentúry, ktoré nakúpili určitý počet hypoték od komerčných bánk, zameriavajú svoje pôžičky na pooly a vytvárajú nový cenný papier, ktorého platby sú založené na platbách od oprávnených dlžníkov. Agentúra predáva cenné papiere kryté hypotékou na burze cenných papierov a potom odpočítava svoju maržu od sumy, ktorú agentúra zaplatí investorovi, ktorý cenné papiere prevezme ako sprostredkovateľ.

Tento typ hypotéky vznikol v USA. Americké hypotekárne úvery poskytujú veľké sporiteľne a pôžičkové združenia, vzájomné sporiteľne a malé farmárske banky. Hlavná úloha hier

Vydáva sa hypotéka, ktorej príjemcom je domácnosť.

Hypotekárne úvery v USA sú najlacnejším a najdlhším typom úverov.

Zavedenie rozšíreného otvoreného modelu je možné nielen vytvorením komplexnej infraštruktúry hypotekárneho trhu, ale aj externou podporou a čiastočnou účasťou na ňom zvonku. Vláda nabáda fiškálne fondy a dlhodobých investorov, aby dosiahli tento cieľ riešiť problémy hypotekárnych úverov prilákaním špecializovaných agentúr na hypotekárny trh, zabezpečením výraznej likvidity hypotekárnych úverov a podporou vydávania hypotekárnych záložných listov. Keď banky kupujú hypotéky, vládne agentúry ukladajú špeciálne podmienky, ktoré im umožňujú kontrolovať kvalitu hypotekárnych transakcií.

Okrem toho sledovanie fungovania hypotekárneho trhu nám umožňuje usmerňovať vývoj hypotekárnych úverov v súlade s národnými sociálno-ekonomickými usmerneniami.

Výhody rozšíreného otvoreného modelu sú:

Predpokladá sa sebestačnosť a samofinancovanie; udržateľnosť, keďže väčšina cenných papierov poskytuje systému kredit;

Trh s bývaním zaručuje stabilitu národného hospodárskeho systému.

Po preštudovaní modernej sekuritizácie, ktorá zahŕňa modely hypotekárnych úverov, cielené uvoľňovanie úverových zdrojov, by sa teda malo dospieť k záveru, že dnes je v našej krajine pre potreby banky prostredníctvom emisie našej krajiny „americké a predaj cenných papierov“. v mene banky“ sú široko používané. Kanskaya“ dvojúrovňový hypotekárny model, ktorý je zabezpečený kolaterálom za vládne pôžičky a hlavnou metódou sú remortgage úvery. financovanie hypotekárnych úverov je

Bibliografia

1. O hypotéke (záloha nehnuteľnosti): federálny zákon zo dňa 16.07.1998 č. 102-FZ (v znení z 31.12.2017) [Elektronický zdroj]. Režim prístupu: http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_19396/

2. Kratenko M.V. Realitné transakcie. Všetko o sprostredkovateľoch: praktický sprievodca. - M.: Prospekt, 2017. - 362 s.

3. Korosteleva T. S. Porovnávacia analýza systémy hypotekárnych úverov na bývanie v Rusku, Európe a USA // Finance and Credit. - 2013. - Číslo 16. - S. 46-56.

4. Savinova V. A. Zahraničné skúsenosti a možnosti ich využitia pri rozvoji hypotekárnych úverov v Rusku v moderných podmienkach // Bulletin Štátnej ekonomickej univerzity v Samare. - 2012. - Číslo 88. - S. 95-102.

5. Khusikhanov R.U. Moderné prístupy k hypotekárnym úverom v zahraničnej ekonomickej praxi // Vestník univerzity. - 2016. - Číslo 9. - S. 148-153.

PROBLÉM VYVÁŽENÝ ŠTÁTNY ROZPOČET RUSKEJ FEDERÁCIE

O.Yu Rezvukhina, študentka

Federálna univerzita Ďalekého východu (FEFU)

(Rusko, Vladivostok)

Abstraktné. Hypotekárne úvery sú jednou z najperspektívnejších oblastí činnosti ruských bánk. Domáce banky sa snažia rozvíjať svoje vlastné úverové modely a bankové produkty, ktoré môžu fungovať v ťažkých ekonomických podmienkach, pričom študujú bohaté historické skúsenosti Ruska a prax iných krajín. Tento článok pojednáva o moderných modeloch hypotekárnych úverov v Rusku av zahraničí a potvrdzuje opodstatnenosť ich použitia v ruskom kontexte.

Kľúčové slová: hypotéka, úver, hypotekárne úverovanie, bývanie, model hypotekárneho úverovania.

Existujú dva hlavné modely hypotekárnych úverov. Uvažujme o každom z nich samostatne. Na začiatok sa zamerajme na americký model, pretože na jeho základe sa v Rusku organizujú modely hypotekárnych úverov.

Americký model hypotekárnych úverov

Prvý je dvojúrovňový, nazýva sa aj „americký model“. Je založená predovšetkým na sekundárnom trhu cenných papierov krytých hypotékou. Podstatu amerického modelu hypotekárnych úverov možno charakterizovať takto:

1) Komerčná alebo štátna banka poskytne dlžníkovi hypotekárny úver pod podmienkou, že sa zaviaže v určitej dohodnutej lehote mesačne previesť banke pevnú sumu peňažných prostriedkov. Tento záväzok dlžníka je zabezpečený kolaterálom kupovanej nehnuteľnosti.

2) Po poskytnutí úveru banka predáva túto pôžičku jednej zo špecializovaných hypotekárnych agentúr, pričom na ňu súčasne prenesie aj zabezpečovacie záväzky. Agentúra okamžite uhradí banke prostriedky vydané dlžníkovi a na oplátku žiada, aby mesačné platby prijaté na splatenie dlhu (okrem zisku (marže) úverovej inštitúcie) boli prevedené na agentúru.

3) Hypotekárne kancelárie po zakúpení určitého počtu hypotekárnych úverov od bánk ich skladajú do poolov a na základe každého vytvárajú nové cenné papiere, ktorých zdrojom platieb sú platby od dlžníkov. Tieto platby už nie sú garantované záložným právom na nehnuteľnosť, ale hypotekárna kancelária konajúca ako právnická osoba. Hypotekárne kancelárie predávajú na akciových trhoch cenné papiere kryté hypotékami, výsledkom čoho je ich zisk, ako aj zisk bánk, marža. 8, str. 34

nemecký hypotekárny model

Druhým modelom hypotekárneho úverovania je jednoúrovňový „nemecký model“, ktorý je autonómnym a vyváženým hypotekárnym modelom a je založený na systéme fungovania „sporenia a úveru“. Tento systém je postavený podľa typu nemeckých „súkromných stavebných sporiteľní“ - Bausparkasse alebo - American Savings & Loans, alebo - francúzskej Livret Epargne Logement. Pri tomto modeli majú investori možnosť akumulovať (akumuluje sa na sporiteľskom účte) určitý požadovaný príspevok na kúpu domu alebo bytu (môže to byť 30-50% nákladov) a následne získať hypotekárny úver. za chýbajúcu sumu. Zároveň všetky disponibilné peňažné prostriedky naakumulované vkladateľmi a ich vlastné prostriedky môžu byť použité len na účely vykonávania zákonnej činnosti, teda na poskytovanie hypotekárnych úverov.

Model hypotekárnych úverov v Rusku 13, s.58

Fungujúci mechanizmus systému hypotekárnych úverov, ktorý v súčasnosti funguje v Rusku, možno predstaviť vo forme nasledujúcich fáz hypotekárneho úverovania:

1) Predbežná fáza (v tejto fáze sú klientovi vysvetlené základné podmienky pre poskytnutie úveru a poskytnutý zoznam dokumentov potrebných na získanie úveru);

2) Zhromažďovanie a overovanie poskytnutých informácií o klientovi a zabezpečení;

3) Posudzuje sa pravdepodobnosť splatenia úveru;

4) Fáza rozhodovania o úvere (určuje sa výška, postup splácania, termín, úroková sadzba);

5) V tomto štádiu je uzatvorená zmluva o pôžičke;

6) Úverová služba;

7) Uzavretie úverovej transakcie.

Na obrázku 1, ktorý je uvedený nižšie, je hypotekárny model znázornený v schematickej forme.

Obrázok 1 - Schéma modelu hypotekárneho úverovania 11, str

Pozrime sa na model hypotekárnych úverov v Rusku podrobnejšie.

V prípravnej fáze sa dlžník musí oboznámiť so všetkými potrebnými informáciami o veriteľovi, s podmienkami hypotekárneho úveru, s právami a povinnosťami, ktoré vznikajú pri uzatváraní úverového obchodu.

Ďalej, po vysvetlení podmienok pôžičky dlžníkovi, zamestnanci úverovej inštitúcie určia maximálnu možnú výšku finančných prostriedkov, ktoré môže banka poskytnúť na úver, dohodnú sa na postupoch pôžičky a platobných postupoch, vypracujú približný odhad výdavkov dlžníka a vyplniť žiadosť o pôžičku. Toto vyhlásenie veriteľ považuje za jeden z najdôležitejších zdrojov informácií o potenciálnom klientovi.

V Rusku a vo svete existuje zlaté bankové pravidlo, ktorého podstata je nasledovná: mesačná platba Dlžník nesmie minúť viac ako 30 % svojho osobného mesačného príjmu. Ak je tento podiel väčší (40-60%), potom sa takýto úver stáva rizikovým. Preto banka odhaduje výšku úveru, ktorý môže poskytnúť, na základe príjmu dlžníka.

V prípade kladného rozhodnutia o hypotekárnom úvere uzatvorí dlžník s bankou úverovú zmluvu na kúpu vybranej, vopred dohodnutej nehnuteľnosti na bývanie. Záložná zmluva obsahuje údaje o predmete hypotéky, jeho ocenení, podstate, ako aj údaje o veľkosti a načasovaní splnenia záväzku, ktorý je hypotékou zabezpečený. Treba brať do úvahy, že hypotéky na domy a byty, ktoré sú v štátnom alebo obecnom vlastníctve, nie sú povolené.

Komerčné banky zvyčajne po uzavretí hypotekárnej zmluvy vyžadujú od dlžníka zloženie akontácie, ktorej výška sa môže líšiť v závislosti od podmienok hypotekárny program. Zároveň veriteľské banky majú záujem, aby táto záloha bola čo najväčšia, keďže čím väčší je príspevok, tým menšie riziko transakcia predstavuje.

Ďalej, ako v americkom modeli hypotekárnych úverov, záväzky dlžníkov, zabezpečené kolaterálom kupovanej nehnuteľnosti, sú formalizované vo forme hypoték, ktorých skupiny sa predávajú hypotekárnym agentom, ktorí tvoria hypotekárne krytie hypotekárnych úverov. cenné papiere. Aj komerčné banky, ktoré spĺňajú požiadavky Ruskej banky, môžu samy vytvárať hypotekárne krytie a vydávať cenné papiere kryté hypotékou.

Porovnávacia analýza rôznych modelov hypotekárnych úverov na bývanie pôsobiacich v zahraničí určí tie najvhodnejšie moderné Rusko prístupy k organizácii systému hypotekárnych úverov na bývanie.

Hlavné modely systému hypotekárnych úverov na bývanie v zahraničí sú v súčasnosti: skrátený-otvorený model; rozšírený-otvorený model (americký) vyvážený model autonómie (nemecký).

Keďže identifikácia týchto modelov je podmienená, môžu fungovať súčasne v jednej krajine. Každý model organizácie systému hypotekárnych úverov na bývanie obsahuje určitý súbor základných prvkov.

Za najjednoduchší systém by sa mal považovať skrátený-otvorený model hypotekárneho úverovania (obrázok 2) 12, s. 16. Podstata tohto modelu je nasledovná. Banky vydávajú hypotekárne úvery zabezpečené nehnuteľnosťou vrátane nehnuteľností na bývanie a na základe výsledného súboru hypoték vydávajú vlastné cenné papiere - hypotekárne listy. Predaj hypotekárnych záložných listov poskytuje bankám doplnenie „dlhodobých“ peňažných zdrojov na poskytovanie ďalších úverov. Hypotekárne úvery sa teda refinancujú, čím sa zabezpečí vyrovnanosť aktív a pasív banky v čase

Obrázok 2 - Schéma skráteného otvoreného systému hypotekárnych úverov

Druhý z najbežnejších modelov hypotekárnych úverov na nehnuteľnosti vo svetovej praxi – americký – predpokladá existenciu rozvinutého sekundárneho trhu hypotekárnych úverov (obrázok 3) 12, s.16.

Podstatou modelu je, že prostriedky na refinancovanie hypotekárnych úverov získavajú veritelia s akciový trh cez sprostredkovateľov. Základom tohto modelu je oddelenie subjektov veriteľa a investora.

Obrázok 3 - Schéma rozšíreného otvoreného modelu hypotekárneho úverovania

kľúč punc vyváženým modelom autonómie je úsporný a úverový princíp jeho fungovania (obrázok 4) 12, s.16. Tvorba úverových zdrojov sa uskutočňuje na úkor úspor investorov, ktorí chcú v budúcnosti získať hypotekárny úver na bývanie. Podstatou nemeckého modelu hypotekárnych úverov na bývanie je vytvorenie uzavretého hypotekárneho finančného trhu. Tvorí sa okolo špecializovaných sporiteľní a hypotekárnych inštitúcií

Obrázok 4 - Schéma modelu vyváženej autonómie

Hlavné charakteristiky prezentovaných modelov sú uvedené v nasledujúcej tabuľke

Tabuľka 1 – Charakteristika rôznych modelov hypotekárnych úverov

Porovnateľné parametre	Zrezaný model	Predĺžený otvorený model	Model vyváženej autonómie
Krajiny distribúcie	Východná Európa, Anglicko, Španielsko, Dánsko atď.	USA a ďalších vyspelých krajín	Nemecko, Francúzsko, Rakúsko, Španielsko, Čile, Thajsko, Česká republika atď.
Princíp fungovania	Trh (závisí od celkového stavu finančného a úverového trhu v krajine)	Sporenie a pôžička (samostatný model)
Zdroje získavania úverových zdrojov	Vlastné a požičané prostriedky bánk	Hypotekárne cenné papiere obchodované na sekundárnom trhu, ako aj vlastné a požičané zdroje bánk	Stavebné sporenie a stavebné sporenie budúcich dlžníkov, ako aj vlastné a požičané prostriedky bánk
Hlavní veritelia	Univerzálne a hypotekárne banky	Hypotéky a sporiteľne	Hypotekárne banky, špecializované sporiteľne (sporiteľne a stavebné sporiteľne)
Formát štátnej podpory	Neurčené	Refinancovanie úverov v čase krízy	Dotácie na stavebné sporenie

Jednoduchosť organizácie fungovania skráteného-otvoreného modelu určuje jeho široké využitie vo svete, najmä v rozvojových krajinách. Nedostatky modelu (závislosť od trhovej úrovne úrokových sadzieb, nedostatok prísnych noriem, obmedzený počet prilákaných úverových zdrojov) však bránia jeho rozvoju v Rusku.

Od druhej polovice 90-tych rokov sa v Rusku uskutočňujú pokusy o rozvoj amerického modelu hypotekárneho úverovania ako národného hypotekárneho modelu. Z viacerých dôvodov (výhoda zahraničných zdrojov financovania, nedostatočná podpora vlády) sa však dvojúrovňový model prakticky prestal vyvíjať a teraz ustúpil kontinentálnemu jednostupňovému modelu, ktorý sa počas krízy zmenil byť stabilnejší vďaka niekoľkým výhodám: úplná nezávislosť od finančného trhu; znížené úverové riziko; dostupnosť úverov pre významnú časť populácie

Vo fungovaní systému sporiacich hypoték v Rusku existujú vážne prekážky: neexistujú žiadne legislatívneho rámca pre fungovanie stavebných a sporiteľní; je stále rozšírená nedôvera obyvateľstva voči finančné štruktúry, v podmienkach vysokej inflácie a rastúcich cien dochádza k znehodnocovaniu úspor, a preto sa kúpa bytu týmto modelom odkladá na čoraz neskorší termín2, str.16.

Porovnaním pozitívnych a negatívnych vlastností každého z modelov sme teda analyzovali možnosti ich využitia v Rusku. Bolo by racionálne riadiť sa všeobecnými zásadami budovania systému hromadných „trhových“ hypoték, berúc do úvahy národné charakteristiky Ruska. V tomto prípade je potrebné začať s posilňovaním inštitúcií dôvery v systém bytovú výstavbu(zvýšenie zodpovednosti developerov, garantovanie práv akcionárov, dodržiavanie termínov na uvedenie do prevádzky, stanovenie maximálnej možnej ceny a ďalšie aspekty), vypracovanie mechanizmov sociálnych hypoték a zvýšenie úrovne vládnych záruk a až potom vznik (aktivácia) nezávislých úverových a finančných hypotekárnych inštitúcií.

Hypotekárny trh na celom svete funguje v dvoch smeroch: poskytovanie úverov a ich refinancovanie. Jedinečnosť tohto trhu spočíva v tom, že je prepojením dvoch obrovských ekonomicky dôležitých segmentov: trhu nehnuteľností a finančného trhu. Dnes vo svetovej praxi existuje veľa nástrojov na poskytovanie hypotekárnych úverov, ako aj niekoľko mechanizmov, prostredníctvom ktorých úverové inštitúcie refinancujú vydané prostriedky, napríklad: vydávanie cenných papierov krytých hypotékou, vytváranie hypotekárnych podielových fondov alebo ich analógov, opätovný predaj skupín hypoték.

Systém hypotekárnych úverov znamená vytvorenie vhodných inštitúcií a overených mechanizmov, ktoré by zabezpečili možnosť efektívneho poskytovania hypotekárnych úverov.

Na vytvorenie koherentného a efektívne fungujúceho systému hypotekárnych úverov je v prvom rade potrebný fungujúci systém hypotekárnych úverových inštitúcií vrátane bánk a iných hypotekárnych úverových inštitúcií, ktoré priamo poskytujú hypotekárne úvery. úverových operácií. Efektívnosť fungovania tohto systému do značnej miery závisí od úrovne rozvoja infraštruktúry, vrátane systému evidencie obratu nehnuteľností, systému odborné posúdenie hodnotu nehnuteľnosti, Poisťovne, ako aj inštitúcie organizujúce aktivity na sekundárnom trhu hypotekárnych úverov a niektoré ďalšie prvky.

Pri stanovovaní úlohy vytvorenia holistického trhového systému poskytovania hypotekárnych úverov na bývanie, zameraného predovšetkým na využitie efektívnych štandardných finančných mechanizmov, je potrebné brať do úvahy možnosť využitia schém financovania bývania zameraných na využitie miestnych zdrojov a reflektujúcich špecifiká jednotlivé regióny. V prechodných podmienkach formovania a vytvárania systému hypotekárnych úverov na bývanie môžu takéto schémy pomôcť vyriešiť problém bývania určitej časti obyvateľstva, hoci vzhľadom na obmedzené miestne zdroje a ich zameranie na regionálne charakteristiky rozsah ich implementácie je obmedzený 19, str.55.

Hlavným cieľom je vytvoriť fungujúci systém poskytovania dostupného bývania ruským občanom s priemernými príjmami, založený na trhových princípoch nákupu bývania na trhu s bývaním bez monopolizmu na úkor vlastných prostriedkov občanov a dlhodobých hypotekárnych úverov.

Hypotekárne vzťahy majú obrovský potenciál, ktorý nie je v bytovom sektore plne realizovaný, hoci tieto vzťahy sú efektívnym prostriedkom, ktorý nám umožňuje riešiť množstvo naliehavých problémov:

1) zabezpečiť dlhodobú a silnú integráciu trhu s nehnuteľnosťami a finančného trhu;

2) zabezpečiť šetrný režim pri získavaní bývania občanmi;

3) zvýšiť investičnú aktivitu v investičnej výstavbe.

V závislosti od nákladov na bývanie, zdrojov finančných prostriedkov, solventnosti a kategórie (berúc do úvahy práva na dávky) občanov, ktorí chcú zlepšiť svoje životné podmienky, sa rozlišuje niekoľko stratégií bývania:

stratégiu určenú na poskytovanie vládnych dotácií a pomoci podnikom;

zmiešaná stratégia založená na využívaní štátnych dotácií a vlastných prostriedkov občanov;

trhová stratégia zameraná predovšetkým na vlastné prostriedky občanov.

Činnosť subjektov hypotekárneho trhu, predovšetkým občianskych dlžníkov a veriteľských bánk, najmä pri vytváraní a vytváraní systému hypotekárnych úverov na bývanie, je prakticky nemožná bez špeciálnych podporných opatrení samosprávy.

Územie ako celok profituje zo zavedenia administratívneho rámca pre systém hypotekárnych úverov. Mestské úrady stimulujú proces bytovej výstavby, a teda rast daňových príjmov, no zároveň minimalizujú ich riziká prijímaním, ak občan nesplní podmienky úveru pre potreby mesta, resp. nový byt, alebo byt na opätovné nasťahovanie.

V súčasnosti sú úvery, ktoré ponúkajú banky na kúpu bývania, dostupné pre obmedzený počet ľudí. Vytvorenie systému hypotekárnych úverov so zabudovanými právnymi a ekonomickými mechanizmami na obmedzenie rizík a mobilizáciu finančných zdrojov môže výrazne znížiť náklady na hypotekárne úvery a zmeniť ich na účinný prostriedok nápravy riešenie problému bývania pre ruských občanov.

Rozvoj poskytovania hypotekárnych úverov na bývanie obyvateľstvu ako integrálneho systému na jednej strane a ako integrálnej súčasti trhové hospodárstvo- na druhej strane by mala byť postavená na týchto základných princípoch:

1) Pri vytváraní systému hypotekárnych úverov na bývanie v Rusku je potrebné vziať do úvahy existujúce medzinárodné skúsenosti. Zároveň treba vychádzať z ruských makroekonomických podmienok a legislatívneho rámca a brať do úvahy skutočnosť, že ruské obyvateľstvo je stále opatrné v situácii dlhodobej závislosti od veriteľskej banky pri poskytovaní hypotekárnych úverov.

2) Jednou z kľúčových požiadaviek je zabezpečiť dostupnosť hypotekárnych úverov pre skupiny obyvateľstva nielen s vysokými, ale aj priemernými príjmami. Systém musí byť zároveň trhový, nie dotovaný a musí byť úplne transparentný a zrozumiteľný pre všetkých účastníkov procesu poskytovania hypotekárnych úverov.

3) Predpokladom je neustály rozvoj systému, spoliehanie sa na efektívne využívanie prilákaných finančných zdrojov občanov, komerčných veriteľských bánk, investorov a nie na financovanie zo štátneho rozpočtu.

4) Systém hypotekárnych úverov na bývanie musí byť reprodukovateľný v ktoromkoľvek regióne krajiny. Tempo a rozsah realizácie hypoték v určitých regiónoch nie sú determinované ani tak subjektívnymi faktormi prítomnosti alebo absencie politickej vôle medzi vedením kraja, ale objektívnou ekonomickou situáciou, prítomnosťou efektívneho dopytu po bývaní a jeho ponuky.

5) Špeciálnou požiadavkou je multivariantnosť, otvorenosť systému.

6) Výhradne dôležitý aspekt verejná politika Cieľom rozvoja hypotekárneho úverovania je vytváranie makroekonomických podmienok a inštitucionálneho prostredia, ktoré prispievajú k zvyšovaniu dostupnosti hypotekárnych úverov pre dlžníkov. Ide o súbor opatrení na kontrolu úrovne inflácie, dynamiky výmenného kurzu rubľa, na zníženie úrokových sadzieb a na reštrukturalizáciu. bankový systém, vývoj regulačného a legislatívneho rámca.

7) Riešenie bytovej problematiky a koordinácia činnosti všetkých subjektov trhu s bývaním do značnej miery závisí od činnosti výkonných orgánov na všetkých úrovniach. V tejto súvislosti sa zvyšuje úloha regionálnych a miestnych orgánov vo fáze vytvárania systému hypotekárnych úverov. 20, str. 118

Vzniku a postupnému rozvoju systému dlhodobých hypotekárnych úverov bráni množstvo problémov: nedokonalá legislatíva; neúčinnosť systému registrácie práv na nehnuteľnosť a transakcie s ním v súdnych inštitúciách; nedostatočný rozvoj oceňovania a poisťovníctva; nedostatok špecializovaných hypotekárnych bánk; vysoké náklady na úverové zdroje od komerčných bánk; nedostatok sekundárneho hypotekárneho trhu (hypotekárne úvery); vysoké sadzby refinancovania; neprítomnosť účinných mechanizmov obmedzenie bankových rizík a krytie tretími stranami vládne agentúry; vysoké náklady na pôžičky pre dlžníka; nízke príjmy väčšiny obyvateľstva v porovnaní s nákladmi na bývanie; chyba rozpočtové prostriedky poskytnúť dotácie na bývanie sociálne slabších občanov, čím by sa znížilo úverové zaťaženie pri kúpe bývania; nedokonalé zdanenie, nedostatočná motivácia občanov investovať do bývania.

Odborníci navrhujú tieto hlavné smery riešenia týchto problémov:

1) Zlepšenie legislatívneho a regulačného rámca, ktorý zabezpečuje plnenie povinností pri poskytovaní hypotekárnych úverov, predovšetkým v zmysle vytvorenia jasného postupu pri exekúcii na predmet hypotéky a vysťahovaní neplatiča úveru zo založeného bývania;

2) Vytvorenie a implementácia univerzálneho mechanizmu na zabezpečenie prílevu dlhodobých finančných zdrojov;

3) Daňové stimuly pre občanov – prijímateľov hypotekárnych úverov na jednej strane a komerčné banky – poskytovateľov hypotekárnych úverov a investorov, ktorí poskytujú refinancovanie komerčným bankám – poskytovateľom úverov na strane druhej;

4) vytváranie rovnakých podmienok pre voľnú súťaž medzi subjektmi hypotekárneho trhu;

5) Vytvorenie mechanizmov na sociálnu ochranu dlžníka v prípade nezákonného konania veriteľských bánk, ako aj na jeho sociálnu adaptáciu počas konania o vysťahovaní z dôvodu nemožnosti splatiť predtým čerpaný hypotekárny úver;

6) Objasnenie regulačného rámca, ktorým sa riadia činnosti úverových inštitúcií na poskytovanie a obsluhu dlhodobých hypotekárnych úverov, ako aj ich refinancovanie;

7) Vytvorenie regulačného rámca pre využívanie nových finančných nástrojov (cenných papierov) s cieľom pritiahnuť dlhodobé zdroje v tejto oblasti.

Okrem toho je potrebné poskytnúť množstvo špeciálnych výhod na bývanie pre banky zaoberajúce sa hypotekárnymi aktivitami. Pomerne účinným opatrením by mohlo byť zavedenie postupu, v ktorom by banky, ktoré zriaďujú vklady na bývanie a poskytujú hypotekárne úvery, mali možnosť znížiť zdaniteľný zisk o výšku poskytnutých dlhodobých úverov na bývanie alebo uplatniť oslobodenie od dane na zisky získané z hypotekárnych úverov. Okrem toho by podľa odborníkov mali byť normy povinných rezerv uložených bankou v Centrálnej banke Ruskej federácie za prostriedky prijaté za vklady na bývanie vyňaté z rezerv alebo znížené. 16, str.71

Priťahovanie externých zdrojov na poskytovanie hypotekárnych úverov na bývanie je obmedzené vysoký stupeň riziko. V týchto podmienkach musí štát urobiť všetko, čo je v jeho silách, aby uľahčil prilákanie prostriedkov na obnovu a tvorbu investičného majetku. V praxi nastáva opak. Trh štátnych cenných papierov pohlcuje finančné zdroje a neúmerne ich predražuje, dane neoprávnene zvyšujú investičné náklady.

Sme presvedčení, že konkrétnu podporu zo strany vládnych orgánov v súvislosti so systémom poskytovania hypotekárnych úverov na bývanie je možné vyjadriť v nasledujúcich formách:

1) Pridelenie štatútu samosprávy systému hypotekárnych úverov na bývanie;

2) prednostné pridelenie rozvojových lokalít (bez akýchkoľvek dodatočných podmienok) na implementáciu systému;

3) odstránenie alebo výrazné zníženie finančného zaťaženia účastníkov systému znížením nákladov na infraštruktúru a iných výhod;

4) Pridelenie bezplatných dotácií na výstavbu alebo kúpu bývania z federálneho, mestského alebo miestneho rozpočtu;

5) poskytovanie zvýhodnených úverových podmienok pre občanov;

6) Prijatie pravidiel o poskytovaní kolaterálových pôžičiek (na miestnej úrovni), v ktorých orgány samosprávy vystupujú ako garant za pôžičky na realizáciu projektov s vysokým dosahom, ak tieto projekty zodpovedajú prioritným oblastiam mestského rozvoja a dlžník spĺňa stanovené kritériá ;

7) emisia mestských cenných papierov, ktoré spolu so zabezpečením toku financií do rozvojových programov môžu byť predmetom zabezpečenia na zabezpečenie úverov prilákaných investormi na realizáciu projektov potrebných pre mesto;

8) Emisia dlhopisových úverov zabezpečených pozemkom a nehnuteľnosťou.

V súčasných podmienkach, keď sa prijímajú opatrenia na stabilizáciu ekonomiky a reformu úverového a finančného sektora, sa formovanie systému hypotekárnych úverov na bývanie stáva jedným z prioritné oblastištátna politika. Nie je náhoda, že vláda Ruskej federácie schválila Koncepciu rozvoja systému hypotekárnych úverov na bývanie. Je zameraný na vytvorenie systému efektívneho a rozsiahleho dlhodobého hypotekárneho úverovania obyvateľstva. Hlavnou úlohou štátu v Koncepcii je vytvorenie legislatívneho rámca a regulačnej úpravy procesu poskytovania hypotekárnych úverov s cieľom znížiť finančné riziká a zvýšiť dostupnosť bývania. Spolu s Koncepciou a uznesením vlády Ruskej federácie bol schválený Plán prípravy návrhov regulačných právnych aktov na zabezpečenie rozvoja systému hypotekárnych úverov na bývanie v Ruskej federácii. Je celkom zrejmé, že súčasný legislatívny rámec nie je dostatočne ucelený a má vnútorné rozpory, čo bráni najmä bankám efektívne sa podieľať na poskytovaní hypotekárnych úverov. Prijaté uznesenie odstraňuje mnohé prekážky rozvoja hypoték.

Téma 7. Hypotekárne úvery ako spôsob dlhodobého investičného financovania.

1. Vývoj vývoja hypotekárneho úverovania.

2. Klasické modely hypotekárnych úverov.

3. Systém poskytovania hypotekárnych úverov Kazašskej republiky.

4. Vznik a rozvoj kazašskej hypotekárnej spoločnosti.

5. Mechanizmus fungovania systému hypotekárnych úverov.

6. Aktuálny stav a perspektívy rozvoja hypotekárneho trhu Kazašskej republiky.

Vývoj vývoja hypotekárnych úverov

Pojem „hypotéka“ sa prvýkrát objavil v Grécku na začiatku 6. storočia. BC. (zaviedol ju Archon Solon) a už vtedy bola spojená so zabezpečením ručenia dlžníka voči veriteľovi s určitými pozemkovými držbami. Solónov predchodca Draco zaviedol (v roku 621 pred Kr.) postup, podľa ktorého sa prísne trestal akýkoľvek zásah do súkromného majetku a jeho hnuteľnej časti. Nie je náhoda, že definícia „dračích zákonov“ bola v histórii priradená jemu a jeho príkazom.

V roku 594 pred Kr. Solon uskutočňuje svoje reformy vrátane zrušenia pozemkových dlhov a zavádza slobodu vôle, podľa ktorej majetok už nemusí nevyhnutne prejsť na dedičov rodu. Teraz má každý právo rozdeliť sa a odkázať „majetok“ podľa vlastného uváženia.

Spočiatku bola v Aténach zárukou takýchto záväzkov totožnosť dlžníka, ktorému v prípade neschopnosti splatiť dlh hrozilo otroctvo. Aby sa osobná zodpovednosť preniesla na zodpovednosť za majetok, Solon navrhol umiestniť na majetok dlžníka stĺp s nápisom, že tento pozemok slúži ako zábezpeka pohľadávok v určitej výške. Tento pilier sa nazýval hypotéka.

V gréčtine „hypotetheca“ znamená stáť, podporovať. Na takomto poste boli zaznamenané všetky prichádzajúce dlhy vlastníka pozemku. Už v starovekom Grécku bola zabezpečená publicita, čo umožnilo každému záujemcovi ľahko overiť jeho stav vlastníctvo pôdy. Na hranici založenej parcely veriteľ umiestnil stĺpik s nápisom, že táto nehnuteľnosť slúži ako zábezpeka pohľadávky na takú a takú sumu. Neskôr sa na tento účel začali používať špeciálne knihy nazývané hypotekárne.

Ako je známe, účelom hypotekárneho systému je predchádzať nebezpečenstvu spojenému s nevyslovenými spôsobmi zakladania práv k nehnuteľnostiam. Pozemok je vysoko obchodovateľná komodita, takže pre kupujúcich aj poskytovateľov hypotekárnych úverov vždy existuje riziko, že nehnuteľnosť nebude vyčistená alebo zastavená. Hypotéka teda zabránila prevodu nehnuteľnosti na iného vlastníka, keďže zabezpečenie nebolo v identite vlastníka, ale v hodnote jeho majetku. Postupom času sa slovo „hypotéka“ začalo používať na označenie kolaterálu.

Postupne sa hypotéky dostali do stredovekej európskej legislatívy. V Nemecku sa objavuje najskôr v 14. storočí, vo Francúzsku od konca 17. storočia platila nevypovedaná hypotéka. Hypotéka sa stáva spoľahlivým vlastníckym právom, ale až po vykonaní osobitného zápisu o hypotéke v osobitnej knihe.

Hypotéky sa v rôznych krajinách veľmi rozvinuli. Hypotekárny systém bol zavedený: v Prusku - chartou v roku 1783; v Rakúsku - podľa občianskeho zákonníka z roku 1811; v Sasku - štatútom z roku 1843.

Prvá hypotekárna banka bola založená v Sliezsku v roku 1770. Bola to štátna banka, ktorá poskytovala finančnú pomoc veľkostatkárom. Na získanie finančných prostriedkov banka vydávala hypotéky (typ hypotekárnych záložných listov).

Klasické modely hypotekárnych úverov

IN modernom svete Technológia investovania v sektore bývania je založená na troch hlavných princípoch:

· zmluvné sporenie;

· poskytovanie hypotekárnych úverov;

· vládna podpora.

Samozrejme, špecifické mechanizmy implementácie týchto princípov sa môžu značne líšiť.

V praxi hypotekárnych úverov je zvykom rozlišovať tri hlavné modely :- predĺžené otvorené (americké); vyvážený autonómny (nemčina); a skrátené-otvorené (angličtina, španielčina a francúzština, taliančina).

americký model sa zameriava predovšetkým na štandardné finančné produkty – hypotéky, cenné papiere a nehnuteľnosti.

Autor: Americký (klasický) model osoba kupuje hotové bývanie, pričom spravidla platí iba malú časť svojich nákladov v hotovosti a zostávajúcu sumu - požičanými peniazmi od špecializovanej hypotekárnej banky, ktorá sa vydáva ako záruka za kúpenú nehnuteľnosť. Tento úver je splatený do 15-30 rokov. Fungovanie tohto typu hypotéky je dané prítomnosťou štyroch hlavných aktérov na trhu – dlžníka (záložca), hypotekárnej banky (záložca), investora a štátu.

Povedzme, že sa človek rozhodne kúpiť dom. Príde do realitnej kancelárie a vyberá si bývanie pre seba. Následne kontaktuje hypotekárnu banku, ktorá posúdi jeho žiadosť o úver. Po tom, čo banka poskytla úvery, banka vytvorí hypotekárny pool, t.j. súhrn vydaných úverov (úhrn hypoték). V tejto fáze cez špeciálne spoločnosti zaoberajúce sa predajom hypotekárnych úverov vstupuje do hry štát.

Za hypotekárne cenné papiere vystupuje štát prostredníctvom sprostredkovania najväčších firiem ako ručiteľ. Cenné papiere (hypotéky) sa predávajú investorovi, ktorý z nich dostáva stály malý príjem. Okrem toho by tu malo byť množstvo organizácií, ako napr penzijné fondy, poisťovne a pod., ktoré nevyhnutne (podľa zákona) odkúpia určitý počet hypoték.

Ďalší príklad: človek chce začať podnikať. Nemá na to dostatok úspor a je nepravdepodobné, že dostane krátkodobý úver od bežnej komerčnej banky, pretože riziko nesplácania je príliš veľké. Ale má malý pozemok pri meste alebo byt. Človek osloví hypotekárnu banku s odôvodnením, že jeho podnikanie bude ziskové. Banka zváži jeho žiadosť o úver, posúdi likviditu pozemku alebo bytu a poskytne úver vo výške 60 – 70 % jeho trhovej hodnoty. Potom je vývoj udalostí podobný predchádzajúcej schéme: vydávanie hypoték, ich predaj na sekundárnom trhu s pomocou štátu atď.

Klasický model organizácie hypotekárneho systému bol vytvorený a najviac rozvinutý v Spojených štátoch amerických. Impulzom pre rozvoj hypotekárnej stratégie bola Veľká hospodárska kríza v 30. rokoch 20. storočia, ťažká hospodárska kríza a úpadok trhu s bývaním. Na podnet vlády USA boli vytvorené špeciálne vládne štruktúry – Federal Housing Administration a Veterans Administration – ktoré poisťovali hypotekárne úvery vydané bankami. V roku 1935 bola vytvorená aj Agentúra na financovanie rekonštrukcie a na jej základe v roku 1938 dnes známa federálna národná hypotekárna asociácia Fannie Mae. Práve ona sa stala „špecializovanou organizáciou“, ktorá tento model hypotekárneho úverovania charakterizuje ako dvojstupňový. Od roku 1954 sa Fannie Mae transformovala na verejno-súkromnú spoločnosť, ktorú čiastočne vlastnia jednotliví akcionári a čiastočne federálna vláda. V roku 1968 bola spoločnosť rozdelená na dve korporácie: Ginnie Mae a korporáciu, ktorá si zachovala svoje predchádzajúce meno, Fannie Mae, a stala sa súkromnou akciovou spoločnosťou. Fannie Mae nakupuje hypotéky poistené a garantované Federálnou správou bývania a Správou veteránov, ako aj bežné úvery zabezpečené rodinnými domami alebo bytmi v bytové domy. Pôsobí ako dlhodobý investor do hypotekárnych úverov a udržiava program cenných papierov krytých hypotékou. Okrem svojich štandardných programov nákupu úverov vydáva Fannie Mae svoj vlastný dlh (dlhopisy, krátkodobé zmenky) a nakupuje cenné papiere na základe zmluvy. Fannie Mae vydáva garantované cenné papiere, ktoré sú kryté pôžičkami z jej vlastného portfólia, ako aj súbormi hypoték od organizovaných veriteľov.

Pokiaľ ide o Ginnie Mae, je to úplne vládna spoločnosť pôsobiaca pod ministerstvom bývania a rozvoja miest. Prostredníctvom sekundárneho hypotekárneho trhu Ginnie Mae poskytuje a propaguje hypotekárne úvery ako súčasť vládnych priorít na pomoc tým sektorom trhu s bývaním, pre ktoré nie sú dostupné konvenčné metódy pôžičiek. Špeciálne asistenčné programy sa realizujú prostredníctvom pôžičiek zo Štátnej pokladnice, úrokov z vlastného portfólia a poplatkov za záväzky. Program upisovania cenných papierov je financovaný z poplatkov za záruky a žiadosti, ktoré platia emitenti cenných papierov.

Ďalšou vládnou a „kvázi-vládnou“ agentúrou, ktorá má za úlohu organizovať a obsluhovať sekundárny hypotekárny trh v Spojených štátoch, je Freddie Mac, ktorý vytvoril americký Kongres v roku 1970. Aktivity Freddie Mac sú zamerané na zvýšenie likvidity investícií v hypotekárnom biznise, ako aj na vytváranie a rozvoj hypotekárnych úverových fondov prostredníctvom rozvoja celoštátneho sekundárneho trhu pre bežné hypotekárne úvery na bývanie.

Trochu podobné americkému modelu Malajzijský model "Kagamas" (názov hypotekárnej spoločnosti). Tento model funguje tak, že sa vytvorí špeciálna hypotekárna spoločnosť vo forme uzavretej akciovej spoločnosti – s účasťou Národnej banky, veľkých komerčných bánk a iných finančné organizácie. Táto hypotekárna spoločnosť nakupuje hypotéky od veriteľov (banky) a následne vydáva cenné papiere – hypotekárne záložné listy – kryté súbormi nakúpených hypoték (inými slovami záložné práva k nehnuteľnostiam). Predajom hypotekárnych záložných listov korporácia kryje svoje náklady na nákup hypotekárnych úverov a banky zase môžu použiť získané prostriedky na poskytovanie nových hypotekárnych úverov, čo v konečnom dôsledku stimuluje rozvoj trhu bytovej výstavby.

Na rozdiel od amerického modelu keď agentúry skupujú skupiny hypoték na ich ďalší predaj na trhu vo forme „cenných papierov krytých hypotékou“ podľa malajzijského vzoru , agentúra nakupuje súbory hypoték určitej kvality, drží ich vo svojom portfóliu a vydáva svoje vlastné dlhové obligácie , refinancovanie nákupov združení hypoték.

Hlavnou výhodou malajzijského modelu je jednoduchosť a spoľahlivosť , ktorý poskytuje štát prostredníctvom účasti na základnom imaní hypotekárnej spoločnosti. Nákup hypotekárnych úverov, ktoré spĺňajú určité kritériá, sa vykonáva centrálne od subjektov hypotekárneho trhu a v závislosti od typu zmluvy medzi bankou a Cagamas, banka nesie určité záväzky voči agentúre. Pri uzatvorení zmluvy so záväzkom spätného odkúpenia je banka povinná bezodkladne odkúpiť úvery, ktoré už nespĺňajú požiadavky Kagamasu. Pri uzatváraní zmluvy bez povinnosti spätného odkúpenia preberá všetky riziká s tým spojené agentúra, pričom banka vykonáva obsluhu úveru, ktorá sa vykonáva platbami pre Kagamas, ktoré pozostávajú z platieb od dlžníkov mínus provízie od servisnej banky. .

Vyvážený autonómny (nemecký) model

Hlavný rozdiel medzi nemeckým modelom a americkým je založený na postoji Európanov k nehnuteľnostiam ako k jedinému jedinečnému produktu. To zase vedie k tomu, že Každá hypotéka je komplikovaná mnohými detailmi a nedá sa zjednotiť, čo obmedzuje sekundárny hypotekárny trh . Nikto sa rýchlo nerozhodne pre kúpu cenného papiera, ktorého podmienky predaja sú v každom konkrétnom prípade iné. V dôsledku toho sú nemecké úverové spoločnosti a banky v záujme zachovania rovnováhy aktív a pasív nútené aktívne vystupovať ako emitenti vlastných cenných papierov a vytvárať dostatočne veľký autorizovaný kapitál, čo v americkom modeli nie je potrebné.

nemecký hypotekárny model kombinuje jednoúrovňový model hypotekárneho úverovania a systém zmluvného stavebného sporenia.

Na rozdiel od klasického (amerického) modelu hypotekárneho úverovania, kedy jednoúrovňový model Banka, ktorá poskytla hypotekárny úver, samostatne vydáva cenné papiere dlhopisového typu, zabezpečené na jednej strane vydanými hypotekárnymi úvermi a na druhej strane nehnuteľnosťou, do ktorej dlžník ručí za účelom získania úveru.

Jednostupňový systém je bežnejší v krajinách západná Európa. Proces vydávania hypotekárnych záložných listov bankami je upravený osobitnými zákonmi a kontrolovaný orgánmi bankového dohľadu a činnosť samotných bánk je obmedzená na úzky zoznam málo rizikových obchodov.

Okrem týchto modelov sa používa vo svetovej praxi systém zmluvného stavebného sporenia. Na rozdiel od jednostupňového modelu, v ktorom banky získavajú prostriedky na hypotéku otvorený finančný trh prostredníctvom vydávania dlhopisov, Systém zmluvného stavebného sporenia je uzavretý, izolovaný od finančného trhu.

Podstata tohto systému je nasledovná. Ak chce človek získať úver od banky na stavbu domu, musí si najskôr v hypotekárnej banke založiť špeciálny „sporiaci účet“. Len čo sa na účte naakumuluje potrebná časť nákladov na budúce bývanie (to bude trvať približne 5-8 rokov), získava nárok na štátny príspevok (až do 10% nákladov na bývanie a zvýhodnený úver doplatiť chýbajúcu časť). Splácanie úveru zvyčajne trvá 10-15 rokov. Zároveň vďaka cieleným vkladom majú úverové inštitúcie možnosť ich využiť na poskytovanie úverov občanom, ktorí o úver požiadali skôr.

Princíp fungovania nemeckého systému „Stavebné sporenie“ možno ukázať na nasledujúcom príklade: 10 ľudí, ktorí chcú stavať, bez dostatočného kapitálu, začnú šetriť. Predpokladajme, že každý na to potrebuje 1 milión konvenčných peňažných jednotiek, ale každý ušetrí ročne len 100 tis.. Ak každý koná samostatne, tak ten, kto chce stavať, musí čakať cca 10 rokov, kým sa môže pustiť do stavby. Ak sa všetkých 10 spojí do cieľového tímu, prvý z nich môže stavať do roka, ak mu ostatní poskytnú svoje úspory ako úver. V druhom roku môže stavať druhý, ak ten prvý teraz namiesto sporiaceho vkladu zloží podiel zo splátky úveru atď. Každý teda dosiahne svoj cieľ v priemere dvakrát rýchlejšie v porovnaní s prístupom, v ktorom každý koná sám. Štát poskytovaním dotácií podporuje túžbu šetriť a využívať vlastný kapitál; v Nemecku sa tieto dotácie nazývajú „bonusy stavebného sporenia“.

Nemecký model už na začiatku ponúka občanom špecifické typy bývania v rozvojových oblastiach, pričom sústreďuje potrebné financie na rozvoj rozvojového územia. Treba poznamenať, že táto schéma je zameraná na ľudí s priemernými a dokonca nízkymi príjmami.

Charakteristické črty nemeckého modelu – založeného na sporiacom systéme oproti americkému – založenému na sekundárnom trhu s cennými papiermi krytými hypotékami sú uvedené v tabuľke 7.1.

Tabuľka 7.1.

MINISTERSTVO ŠKOLSTVA A VEDY REPUBLIKY KAZACHSTAN

Kazašská národná univerzita pomenovaná po al-Farabim

fakulta" absolventská škola ekonomika a podnikanie

Téma:Modely hypotekárnych úverov

Pripravila: Imanbekova A.D.

Prijal: Doszhan R.D.

Almaty 2010

Hypotéka– záložné právo nehnuteľnosťou pri prijatí úveru od úverovej inštitúcie, čím vzniká veriteľovi právo prednostného uspokojenia pohľadávok voči dlžníkovi do výšky založeného majetku

Hypotéka– dlhodobý úver poskytnutý komerčnými alebo špecializovanými bankami, úverovými a finančnými inštitúciami zabezpečený nehnuteľnosťou. V tomto prípade má jedna strana - záložca, ktorý je veriteľom zo záväzku zabezpečeného záložným právom, právo na uspokojenie svojich peňažných pohľadávok voči dlžníkovi z tohto záväzku z hodnoty založenej nehnuteľnosti druhej strany. - záložca, prednostne pred ostatnými veriteľmi záložcu.

Na celom svete sa hypotekárne úvery rozvíjajú a fungujú ako forma dlhodobého financovania programov bývania. Hypotekárne úvery na jednej strane pomáhajú riešiť množstvo sociálnych a ekonomických problémov krajiny a predovšetkým problém zabezpečenia bývania a na druhej strane znižujú infláciu čerpaním dočasne voľných finančných prostriedkov občanov a podnikov. .

Predmetom hypotéky môže byť nasledujúca nehnuteľnosť:

Pôda v súkromnom vlastníctve;

Podniky, ako aj budovy, stavby a iné nehnuteľnosti;

Obytné budovy, byty a časti obytných budov a bytov, pozostávajúce z jednej alebo viacerých izolovaných miestností;

Chaty, záhradné domčeky, garáže a pod.;

Lietadlá, námorné plavidlá, plavidlá vnútrozemskej plavby

-
V súčasnosti existujú vo svetovej praxi dva klasické spôsoby poskytovania hypotekárnych úverov:

Jednoúrovňový model hypotekárnych úverov (nemecký model);

Dvojúrovňový model hypotekárneho úverovania (americký model).

V jednostupňovom modeli hypotekárneho úveru sú dlžník a veriteľ prepojení úverom. Tento model je založený na cyklickom charaktere obehu finančných prostriedkov: finančné prostriedky poskytnuté dlžníkom sa používajú na poskytovanie úverov jeho predchodcom, ktorí už ukončili obdobie akumulácie.

Pri implementácii tohto modelu sa počíta s uzatvorením týchto hlavných typov zmlúv (pozri obr. 5):

• medzi dlžníkom a veriteľom - zmluva o vklade stavebného sporenia a následne zmluva o úvere a záložná zmluva;
• medzi dlžníkom a poisťovacou organizáciou - zmluva o poistení hypotéky;
• medzi dlžníkom a predávajúcim (staviteľom) bývania - kúpno-predajná zmluva na bývanie.

Legenda: 1 – zmluva o akumulačnom vklade na bývanie, 2 – zmluva o úvere, 3 – záložná zmluva, 4 – zmluva o poistení založeného bývania, 5 – zmluva o kúpe a predaji bývania, 6 – zmluva o úvere, zmluva o predaji hypotéky.

Ryža. 1. Zmluvné vzťahy pre jednostupňovú schému hypotekárnych úverov

Veriteľom môže byť hypotekárny bankár alebo sporiteľňa a úverová inštitúcia. Pre veriteľa je možné refinancovať hypotekárne úvery vydaním cenných papierov - hypotekárnych zmeniek a tým minimalizovať možné riziká.

Keď nie je dostatok finančných prostriedkov na poskytovanie hypotekárnych úverov, veriteľ (sporiteľská a úverová inštitúcia) používa interné systémy akumulácia časti kapitálu samotným dlžníkom.

Pri interakcii so sporiteľskou a úverovou inštitúciou dlžník akumuluje primárny (vlastný) kapitál, ktorý je predpokladom na poskytnutie hypotekárneho úveru (požičaný kapitál).

Počet servisných organizácií je minimálny (spravidla ide len o poisťovacie organizácie).

V dvojstupňovom modeli hypotekárneho úverovania sa okrem dlžníka a veriteľa zúčastňuje aj sprostredkovateľ (hypotekárna agentúra) a/alebo účastník finančného trhu (hypotekárna finančná a investičná spoločnosť).

Pri implementácii tohto modelu je zabezpečené uzatváranie nasledujúcich hlavných typov zmlúv (pozri obr. 2).

Legenda: 1 – úverová zmluva, 2 – záložná zmluva, 3 – zmluva o poistení bývania, 4 – zmluva o kúpe a predaji bývania, 5 – rámcová zmluva, 6 – zmluva o sprostredkovaní, 7 – zmluva o postúpení pohľadávok z hypotekárneho úveru, 8 – dohoda o postupe pri vykonávaní obchodov s cennými papiermi hypotekárneho úradu, 9 – zmluva o poistení podnikateľských rizík, 10 – zmluva o kúpe a predaji cenných papierov.

Ryža. 2. Zmluvné vzťahy pre dvojstupňovú schému hypotekárnych úverov

V prvej etape realizácie zmluvných vzťahov medzi účastníkmi dvojstupňového modelu hypotekárneho úverovania sa medzi hlavnými účastníkmi - dlžníkom a veriteľom, uzatvára úverová zmluva a hypotekárna zmluva.

Po prijatí úveru dlžník uzavrie zmluvu o kúpe a predaji bývania s predávajúcim alebo jeho staviteľom, po ktorej sa počet účastníkov tohto modelu zvýši, aby sa minimalizovalo riziko hlavných účastníkov.

S poisťovňou sa uzatvárajú zmluvy o poistení podnikateľského rizika a hypotéky.

Na sekundárnom hypotekárnom trhu je medzi veriteľom a hypotekárnym úradom uzatvorená zodpovedajúca zmluva o postúpení pohľadávok z hypotekárnych úverov, ako aj zmluva o správe nadobudnutých pohľadávok. To umožňuje veriteľovi naďalej pozorne sledovať dlžníka, dostávať provízie za obsluhu úveru a rozširovať úverové operácie pomocou prostriedkov získaných od agentúry.

Porovnávacie parametre úverových modelov

Porovnateľné parametre	nemecký model	americký model
Náklady na zdroje priťahované bankou	Nižšie na trhu	trhu
Získanie pôžičky	Po absolvovaní fázy sporenia	Ihneď po kontaktovaní banky
Forma priťahovaných zdrojov	Sporiace (vkladové) účty	Cenné papiere kryté hypotékou
Hlavná forma vládnej podpory	Platby poistného z vkladov	Štátne záruky za hypotéky
Objemy pôžičiek	Obmedzené výškou úspor	Obmedzené solventnosťou dlžníka
Neustále	V 1. etape pri formovaní trhového systému
Podmienky pôžičky	8-10 rokov	Od 15 do 30 rokov
Výška kreditu	do 45% z ceny bytu	Až 100% ceny bytu

americký model sa zameriava predovšetkým na štandardné finančné produkty – hypotéky, cenné papiere a nehnuteľnosti.

Podľa amerického modelu si človek kúpi hotový dom, pričom spravidla zaplatí iba malú časť svojich nákladov v hotovosti a zvyšnú sumu požičanými peniazmi od špecializovanej hypotekárnej banky, ktorá sa vydáva ako záruka za kúpenú nehnuteľnosť. nehnuteľnosť. Tento úver je splatený do 15-30 rokov.

Fungovanie tohto typu hypotéky je dané prítomnosťou štyroch hlavných aktérov na trhu – dlžníka (záložca), hypotekárnej banky (záložca), investora a štátu.
Pokúsme sa podrobnejšie hovoriť o úlohe každého z nich. Povedzme, že ste si chceli kúpiť dom. Prídete do realitnej kancelárie a vyberiete si bývanie pre seba. Následne kontaktujete hypotekárnu banku, ktorá vašu žiadosť o úver posúdi. Po tom, čo banka poskytla úvery, vytvorí hypotekárny pool, t.j. súhrn vydaných úverov (úhrn hypoték). V tejto fáze cez špeciálne spoločnosti zaoberajúce sa predajom hypotekárnych úverov vstupuje do hry štát.

Štát prostredníctvom sprostredkovania najväčších spoločností vystupuje ako ručiteľ za hypotekárne cenné papiere. Cenné papiere (hypotéky) sa predávajú investorovi, ktorý z nich dostáva stály malý príjem. Okrem toho musí existovať množstvo organizácií, ako sú dôchodkové fondy, poisťovne atď., ktoré budú musieť (podľa zákona) kúpiť určitý počet hypoték.

nemecký model výrazne odlišné od amerického. Hlavný rozpor vychádza z postoja Európanov k nehnuteľnostiam ako k jedinému jedinečnému produktu. To následne vedie k tomu, že každá hypotéka je komplikovaná mnohými detailmi a nedá sa zjednotiť, čo obmedzuje sekundárny hypotekárny trh. Nikto sa rýchlo nerozhodne pre kúpu cenného papiera, ktorého podmienky predaja sú v každom konkrétnom prípade iné. V dôsledku toho sú nemecké úverové spoločnosti a banky v záujme zachovania rovnováhy aktív a pasív nútené aktívne vystupovať ako emitenti vlastných cenných papierov a vytvárať dostatočne veľký autorizovaný kapitál, čo v americkom modeli nie je potrebné. Okrem toho má Nemecko na prilákanie dlhodobých prostriedkov vysoko rozvinutý systém sporiacich účtov (alebo systém stavebného sporenia). Podstata tohto systému je nasledovná.