Housing Code: karaniwang ari-arian ng isang apartment building. Ano ang kasama sa karaniwang pag-aari ng isang apartment building sa ilalim ng housing complex ng Russian Federation

Pahina 1 ng 2

§ 1. Karapatan ng mga may-ari ng tirahansa karaniwang ari-arian gusali ng apartment

Ang batas ng sibil at pabahay ay nagbibigay para sa espesyal na regulasyon ng ilang mga relasyon na lumitaw kapag gumagamit ng mga lugar ng tirahan na matatagpuan sa mga gusali ng apartment: ang may-ari ng isang apartment sa isang gusali ng apartment, kasama ang mga lugar na inookupahan niya bilang isang apartment, ay nagmamay-ari din ng bahagi sa pagmamay-ari. ng karaniwang pag-aari ng bahay. Mula sa probisyong ito, mahalagang sumusunod na ang mga relasyon sa ari-arian sa mga gusali ng apartment ay mas magkakaibang kaysa sa karaniwan mga gusaling Pambahay, dahil ang mga bagay ng batas sa mga gusali ng apartment ay hindi lamang tirahan, kundi pati na rin ang iba pang mga bagay, kabilang ang real estate.

Relasyon karaniwang ari-arian sa mga gusali ng apartment ay maaaring isaalang-alang sa iba't ibang antas mga detalye, paglalagay ng mga ito sa iba't ibang antas. Ang parehong apartment ay maaaring pag-aari ng dalawa o higit pang mga tao sa ilalim ng karapatan ng karaniwang pagmamay-ari. Sa kasong ito, ang parehong shared at joint ownership ng pabahay ay posible. Ang mga ugnayang ito ng karaniwang pagmamay-ari ay maaaring tawaging panloob, dahil nabuo ang mga ito sa pagitan ng mga may-ari ng isang bagay (apartment o mga nakahiwalay na silid) 1. Ang mga ugnayan ng karaniwang pagmamay-ari ng mga hagdan, elevator, basement, koridor at iba pang mga karaniwang bagay na nabubuo sa pagitan ng mga may-ari ng isang tirahan, sa isang banda, at iba pang mga may-ari ng real estate sa sektor ng pabahay, sa kabilang banda, ay maaaring maging kondisyon. tinatawag na mga panlabas na relasyon ng karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment , i.e. relasyon sa pagitan ng mga may-ari ng apartment sa parehong gusali ng apartment tungkol sa mga karaniwang pasilidad.

Dapat itong bigyang-diin na ang pagsasama-sama ng ari-arian na hindi nauugnay sa pabahay sa mga gusali ng apartment, ngunit pag-aari ng iba't ibang tao, ay hindi nangyayari sa kalooban ng paksa, ngunit dahil sa mga legal na katotohanan na ibinigay ng batas. Mas tiyak, ang karaniwang pagmamay-ari ng mga karaniwang bagay ay lumitaw bilang isang resulta ng katotohanan na ang paksa ay nakakuha ng pagmamay-ari ng mga tirahan sa isang gusali ng apartment. Sa madaling salita, ang isang tao ay nagtuturo sa kanyang kalooban sa paglitaw ng pagmamay-ari ng isang tiyak na tirahan, ngunit dahil ang kanyang pag-iral sa isang gusali ng apartment ay imposible nang walang mga elemento ng auxiliary, kasabay ng pagkuha ng pagmamay-ari ng isang tirahan, nakuha niya ang karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian. Ang ganitong karapatan ay lumitaw sa pamamagitan ng puwersa ng batas, anuman ang mga subjective na adhikain ng bumibili ng tirahan, i.e. hindi mahalaga kung alam niya na sa pamamagitan ng pagbili ng isang apartment, siya ay sabay na pumapasok sa isang relasyon ng karaniwang pag-aari.

Ang pagmamay-ari at paggamit ng ari-arian na hindi nauugnay sa pabahay, ngunit matatagpuan sa isang gusali ng apartment at sa karaniwang pagmamay-ari, ay tradisyonal na isinasagawa sa pamamagitan ng kasunduan ng lahat ng mga may-ari ng gusali ng apartment at iba pang real estate sa sektor ng pabahay, at sa kawalan nito - sa paraan na itinatag ng korte. Kabilang sa mga paraan upang maabot ang isang kasunduan sa pagitan ng mga may-ari ng lahat ng tirahan ng isang gusali ng apartment ay maaaring ang organisasyon ng isang asosasyon ng mga may-ari ng bahay 1.

Kung ang isang asosasyon ng mga may-ari ay nilikha, ang isang tiyak na bahagi ng mga kapangyarihan na may kaugnayan sa bahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ng mga bagay na karaniwang ginagamit ng bawat miyembro nito ay "itinalaga" sa isang legal na entity. Ito ay tungkol sa pamamahala ng karaniwang pag-aari, probisyon nito para sa paggamit ng mga ikatlong partido at sa ilang iba pang mga karapatan na itinakda para sa Seksyon. VI Housing Complex ng Russian Federation. Dapat tandaan na ang naturang delegasyon ay hindi nakakaapekto sa posisyon ng may-ari na may kaugnayan sa tirahan - ang may-ari ng tirahan mismo ay hindi pinagkaitan ng karapatang pagmamay-ari, gamitin at itapon ang mga lugar na pag-aari niya.

§ 2. Mga Tampok legal na rehimen nakikibahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari sa isang gusali ng apartment

Kapag nailalarawan ang ibinahaging pagmamay-ari sa isang gusali ng apartment, kinakailangang maunawaan na ang bahagi ng mga pangkalahatang tuntunin na itinatag ng Civil Code ng Russian Federation sa pagtatapon ng mga pagbabahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ay hindi nalalapat sa mga pampublikong bagay. Ang pagbuo ng problemang ito, na hindi nakatanggap ng sapat na saklaw sa legal na literatura, ay maaaring magdulot ng mahahalagang praktikal na resulta.

Una, ayon sa Art. 246 ng Civil Code ng Russian Federation, pagtatapon ng ari-arian na matatagpuan sa nakabahaging pagmamay-ari, ay isinasagawa sa pamamagitan ng kasunduan ng lahat ng mga kalahok nito. Ang isang kalahok sa ibinahaging pagmamay-ari ay may karapatan, sa kanyang sariling pagpapasya, na ibenta, i-donate, ipamana, isangla ang kanyang bahagi o itapon ito sa anumang iba pang paraan. Bukod dito, ayon sa tuntunin na ibinigay para sa Art. 250 ng Civil Code ng Russian Federation, sa kaganapan ng pagbebenta ng isang bahagi sa karaniwang ari-arian sa isang tagalabas, ang natitirang mga kalahok sa karaniwang ibinahaging ari-arian ay may preemptive na karapatang bilhin ang naibentang bahagi sa presyo kung saan ito ay ibinebenta, at sa iba pang pantay na kondisyon, maliban sa kaso ng pagbebenta sa pampublikong auction. Ang panuntunang ito ay hindi nalalapat sa mga bagay na karaniwang ginagamit sa mga gusali ng apartment, dahil hindi maaaring ihiwalay ng may-ari ang isang bahagi nang hindi inilalayo ang lugar ng tirahan. Ang may-ari ng isang apartment ay walang karapatan na ihiwalay ang kanyang bahagi sa pagmamay-ari ng karaniwang ari-arian ng isang gusali ng tirahan, gayundin na magsagawa ng iba pang mga aksyon na nangangailangan ng paglipat ng bahaging ito nang hiwalay mula sa pagmamay-ari ng apartment (Clause 2 ng Artikulo 290 ng Civil Code ng Russian Federation). Kaya, ang bahagi ng bawat may-ari ng residential na lugar sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ng mga karaniwang bagay ay palaging sumusunod sa kapalaran ng pagmamay-ari ng residential na lugar.

Sa kaganapan ng paglipat ng pagmamay-ari ng mga lugar ng tirahan (isang apartment o isang nakahiwalay na silid sa isang apartment), ang bahagi ng bawat bagong may-ari sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ng mga item na ito ay tinutukoy ng kaukulang bahagi ng dating may-ari.

Pangalawa, ang isang kalahok sa karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ay may karapatang maglaan ng kanyang bahagi. Ang panuntunang ito ay hindi rin mailalapat sa isang gusali ng apartment, dahil ang bahagi nito na hindi tirahan ay, bilang panuntunan, ay nilayon upang magsilbi sa mga tirahan, ayon sa Art. 135 ng Civil Code ng Russian Federation ay isang accessory, at samakatuwid ay palaging sumusunod sa kapalaran ng mga pangunahing bagay - mga apartment. Bukod dito, dahil ang accessory ay nagsisilbi ng ilang pangunahing bagay nang sabay-sabay, ang mga sumusunod ay isinasagawa sa pagbabahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ng accessory.

Mula sa itaas, maaari nating tapusin na ang karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng karaniwang real estate sa mga gusali ng apartment ay isang uri ng ibinahaging pagmamay-ari. Mga tampok na katangian nito:

1) ang kawalan ng kakayahan na maglaan ng mga bahagi sa uri;

2) ang imposibilidad ng paghiwalay ng bahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari nang hiwalay mula sa tirahan;

3) isang tanda na nagmula sa unang dalawa: ang isang bahagi ay hindi maaaring umiiral nang nakapag-iisa, ito ay sangkap mga apartment bilang isang bagay
mga karapatan sa ari-arian, at samakatuwid ay palaging sumusunod sa kapalaran ng naturang lugar ng tirahan.

Ang paglalapat ng panuntunan sa ibinahaging pagmamay-ari ng uri na pinag-uusapan ay posible rin sa mga relasyon na hindi nauugnay sa sektor ng pabahay. Ang ganitong pamamaraan ay lubos na posible, halimbawa, sa mga kooperatiba sa pagtatayo ng garahe na may kaugnayan sa mga pampublikong pasilidad (karaniwang mga plot ng lupa, pasilidad suporta sa engineering, mga kalsada, atbp.). Kadalasan, ang mga naturang problema ay lumitaw sa mga gusaling pang-administratibo na pag-aari ng iba't ibang mga ligal na nilalang at mamamayan, mga indibidwal na negosyante. Ang regulasyon ng naturang mga relasyon bago ang pag-ampon ng mga nauugnay na batas na pambatasan ay maaaring isagawa ng mga pamantayan ng Civil Code ng Russian Federation at Housing Code ng Russian Federation sa pamamagitan ng pagkakatulad 1. Ang konklusyon na ito ay nakumpirma sa Resolusyon ng Plenum ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation na may petsang Hulyo 23, 2009 "Sa ilang mga isyu sa pagsasanay ng pagsasaalang-alang ng mga hindi pagkakaunawaan tungkol sa mga karapatan ng mga may-ari ng mga lugar sa karaniwang pag-aari ng mga gusali," na , sa partikular, ay nagsasaad na ang mga relasyon ng mga may-ari ng mga lugar na matatagpuan sa isang non-residential na gusali na nagmula tungkol sa karaniwang pag-aari sa naturang gusali ay hindi kinokontrol ng batas, samakatuwid, alinsunod sa sining. 1 tbsp. 6 ng Civil Code ng Russian Federation, ang mga pamantayan ng batas na kumokontrol sa mga katulad na relasyon ay napapailalim sa aplikasyon sa mga relasyon na ito, sa partikular na Art. 249, 289, 290 ng Civil Code ng Russian Federation. Sa bisa ng nasa itaas, ang may-ari ng isang hiwalay na lugar sa isang gusali sa lahat ng kaso ay may bahagi sa karapatan ng karaniwang pagmamay-ari ng karaniwang pag-aari ng gusali.

§ 3. karaniwang mga pasilidad sa isang gusali ng apartment

Ang mga regulasyong aksyon na nagkokontrol sa mga relasyon sa ari-arian sa mga gusali ng apartment sa iba't ibang panahon ay nagbibigay ng iba't ibang listahan ng ari-arian na karaniwang pagmamay-ari ng mga may-ari ng bahay.

Ayon sa pinawalang-bisa na Batas ng Russian Federation noong Disyembre 24, 1992 No. 4218-I "Sa mga batayan ng pederal patakaran sa pabahay» Ang mga hagdanan, elevator, koridor, bubong, teknikal na basement at iba pang mga karaniwang lugar, kagamitang pang-inhinyero na hindi apartment at mga lokal na lugar ay nasa karaniwang pagmamay-ari. Tinukoy ng Civil Code ng Russian Federation ang mga sumusuportang istruktura ng isang bahay, mekanikal, elektrikal, sanitary at iba pang kagamitan sa labas o sa loob ng isang apartment na nagsisilbi ng higit sa isang apartment.

Ang mga pansamantalang regulasyon sa mga condominium, na inaprubahan ng Decree of the President of the Russian Federation ng Disyembre 23, 1993 No. 2275 1, at pagkatapos ay ang Federal Law "On Homeowners' Associations" na nakalista nang mas detalyado ang mga bagay na nasa karaniwang ibinahaging pagmamay-ari. ng mga may-ari ng bahay 2.

Ang Housing Code ng Russian Federation (Bahagi 1, Artikulo 36) ay nagtatatag na ang mga may-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment ay nagmamay-ari, sa pamamagitan ng karapatan ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari, ng mga lugar sa gusaling ito na hindi bahagi ng mga apartment at nilayon na maglingkod ng higit sa isang lugar sa isang partikular na gusali, kabilang ang mga inter-apartment staircases platform, hagdan, elevator, elevator at iba pang shaft, corridors, teknikal na sahig, attics, basement kung saan mayroong mga komunikasyon sa engineering, iba pang kagamitan na nagsisilbi ng higit sa isang silid sa isang partikular na bahay ( teknikal na mga basement), pati na rin ang mga bubong na nakapaloob sa mga istrukturang nagdadala ng karga at hindi nagdadala ng karga ng mga bahay na ito, mekanikal, elektrikal, sanitary at iba pang kagamitan na matatagpuan sa bahay na ito sa labas o sa loob ng lugar at nagsisilbi ng higit sa isang silid, ang land plot kung saan matatagpuan ang bahay na ito, na may mga elemento ng landscaping at landscaping at iba pang inilaan para sa pagpapanatili, pagpapatakbo at pagpapabuti ng bahay na ito, mga bagay na matatagpuan sa tinukoy na land plot. Mga hangganan at sukat ng kapirasong lupa kung saan ito matatagpuan apartment bahay, ay tinutukoy alinsunod sa mga kinakailangan ng batas sa lupa at batas sa mga aktibidad sa pagpaplano ng lunsod.

Gayunpaman, sa lahat ng mga dokumento ang listahang ito ay nananatiling malayo sa kumpleto. Sa kasong ito, maaaring buuin ang isang prinsipyo: ang ari-arian ay maaaring mauri bilang karaniwan lamang kung ito ay nilayon na maglingkod sa higit sa isang tirahan o hindi tirahan na lugar. Dapat pansinin na sa Housing Code ng Russian Federation, hindi tulad ng nakaraang batas, ang listahan ng ari-arian ay kasama rin ang mga land plot (Bahagi 1, Artikulo 36, Artikulo 16 Pederal na Batas"Sa pagpasok sa puwersa ng Housing Code ng Russian Federation"). Tulad ng itinuro ng tama ni I.B. Mironov, ang karapatang gumamit ng land plot bilang elemento ng nilalaman ng mga karapatan sa pag-aari ay nangangahulugan ng secure na posibilidad ng pang-ekonomiyang pagsasamantala ng naturang plot sa pamamagitan ng pagkuha nito mga kapaki-pakinabang na katangian 1 .

Alinsunod sa Art. 290 ng Civil Code ng Russian Federation sa Housing Code ng Russian Federation ay nagpapahiwatig ng paglitaw ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari sa mga may-ari ng residential na lugar para sa mga karaniwang gamit na bagay ng isang apartment building. Samantala, sa una ang Batas ng Russian Federation "Sa Mga Batayan ng Federal Housing Policy" ay nagsalita tungkol sa paggamit ng parehong uri ng karaniwang pag-aari - ibinahagi at pinagsama. Gayunpaman, may kaugnayan sa real estate, ang pinaka-epektibo, walang alinlangan, ay ang disenyo ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari na matatagpuan sa mga gusali ng apartment, na nakasaad sa Civil Code ng Russian Federation. Ang konklusyong ito ay batay sa nilalaman ng Art. 4 ng Pederal na Batas ng Oktubre 21, 1994 "Sa pagpasok sa puwersa ng bahagi isa ng Civil Code ng Russian Federation", ayon sa kung aling mga batas at iba pang mga ligal na kilos ng Russian Federation pagkatapos ng pagpasok sa puwersa ng bahagi ng isa ng ang Civil Code ng Russian Federation ay inilalapat hangga't hindi sila sumasalungat sa mga pamantayan ng batas na ito. Bilang karagdagan, ang talata 2 ng Art. 3 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagtatatag na "mga pamantayan batas sibil na nakapaloob sa ibang mga batas ay dapat na naaayon sa Kodigong ito." Noong Disyembre 22, 2004, ang Estado Duma, na nagpatibay ng isang bagong Kodigo sa Pabahay ng Russian Federation, ay nalutas ang isyu na isinasaalang-alang alinsunod sa Kodigo Sibil ng Russian Federation at ang kasanayan ng paglalapat ng ngayon ay pinawalang-bisa ang Pederal na Batas "Sa Mga May-ari ng Bahay ' Mga samahan”.

Dapat pansinin na ang disenyo ng karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ng real estate na matatagpuan sa mga gusali ng apartment ay mas katanggap-tanggap mula sa praktikal na pananaw. Ito ay makikita mula sa mga sumusunod.

Sa isang banda, ang magkasanib na ari-arian, bukod sa iba pang mga bagay, ay nailalarawan sa pamamagitan ng hindi maaaring palitan ng mga kalahok nito. Kaya, sa ganitong uri ng karaniwang ari-arian, ang anumang alienation ay magiging napakahirap, dahil kakailanganin munang matukoy ang bahagi ng mga karaniwang bagay sa bahay, pagkatapos ay ihiwalay (halimbawa, ibenta) ang tirahan kasama ang bahagi ng karaniwang bagay, at pagkatapos ay ang bagong may-ari ay kailangang muling maging kalahok sa karaniwan magkasanib na pagmamay-ari sa pamamagitan ng pagsasama ng bahagi nito ng mga pampublikong pasilidad sa iba pang bahagi.

Sa kabilang banda, ang pagtatapon ng ari-arian na nasa magkasanib na pagmamay-ari ay isinasagawa sa pamamagitan ng pahintulot ng lahat ng mga kalahok, na ipinapalagay kahit sino sa mga kalahok ang gumawa ng transaksyon upang itapon ang ari-arian.

Pakitandaan na ang criterion para sa pagtukoy ng bahagi sa karaniwang ibinahaging pagmamay-ari ay ang lugar ng pag-aari ng ari-arian. Ang bahagi ng bawat kalahok sa karaniwang pagmamay-ari ng mga pantulong na bagay ay proporsyonal sa bahagi ng kabuuang lugar na pag-aari niya sa kabuuang lugar ng tirahan ng bahay, maliban kung itinatag ng kontrata.

Sa pamamagitan ng pangkalahatang tuntunin ang pagkakaroon o paggamit ng mga bagay na ito ay maaaring maging pangkaraniwan lamang. Ilang karaniwang bagay lang ang maaaring ilaan sa isa sa mga may-ari ng bahay sa isang gusali ng apartment nang hindi nilalabag ang mga karapatan at lehitimong interes ng ibang mga may-ari sa parehong gusali. Halimbawa, sa ilang mga kaso posible na magbigay ng isang bahagi ng basement para magamit ng isa sa mga may-ari, ngunit ang naturang probisyon ay imposible kung ang bagay ay ang bubong ng isang bahay o hindi tirahan. kagamitan sa engineering.

Bago ang pagpasok sa puwersa ng Housing Code ng Russian Federation at ang Federal Law "On Homeowners' Associations," direktang ipinagbabawal ng Temporary Regulations on Condominiums ang partnership sa pagmamay-ari ng real estate; Lahat real estate, na nakuha ng partnership, ay ang common shared property ng mga miyembro nito.

Ang Pederal na Batas "On Homeowners' Associations", at pagkatapos ay ang Housing Code ng Russian Federation, ay inalis ang pagbabawal na ito. Ngayon, tulad ng mga sindikato ng Pransya, mga asosasyon ng condominium sa Amerika at iba pang mga asosasyon ng ganitong uri na laganap sa ibang bansa, ang mga asosasyon ng mga may-ari ng bahay sa Russia ay may karapatang maging mga paksa ng pagmamay-ari ng real estate. Gayunpaman, sa kaibahan sa batas ng isang bilang ng mga dayuhang bansa batas ng Russia ay hindi kinokontrol nang detalyado ang pamamaraan para sa paggawa ng desisyon sa pagkuha ng real estate sa pamamagitan ng isang partnership. Halimbawa, sa Estados Unidos, ang naturang pamamaraan ay kinokontrol sa partikular na detalye kaugnay ng mga lugar ng tirahan na matatagpuan sa isang bahay na pinamamahalaan ng isang asosasyon ng condominium. Kaya, ang paggamit ng karapatang bumili ng pabahay sa "iyong sariling" mga bahay ay maaaring isagawa sa dalawang paraan. Una, kapag ginagamit ang pre-emptive na karapatang bumili ng apartment. Pangalawa, kung posible na bumili ng bahay sa auction para sa iyong sarili o sa ngalan ng isa o higit pang mga may-ari ng bahay. Sa parehong mga kaso, ibinahagi ng asosasyon ang bayad na presyo ng biniling apartment sa lahat ng mga may-ari at binabawi ito mula sa kanila bilang kabayaran para sa mga layuning kolektibo sa proporsyon sa kanilang mga bahagi sa karaniwang ari-arian.

Sa artikulong ito, isasaalang-alang namin nang detalyado kung ano ang kasama sa karaniwang pag-aari, kung anong mga uri ng trabaho ang obligadong gawin ng organisasyon ng pamamahala bilang bahagi ng pagpapanatili ng karaniwang pag-aari ng gusali ng apartment. Susuriin namin nang detalyado ang listahan ng mga gawa sa kasalukuyang pag-aayos, at isaalang-alang din kung paano nabuo ang mga pagbabayad para sa pagpapanatili at pagkumpuni ng karaniwang ari-arian.

Ang isa sa mga pangunahing kondisyon ng kasunduan sa pamamahala para sa mga gusali ng apartment ay ang pagpapanatili ng karaniwang ari-arian, kaya mahalagang malaman kung saan nabuo ang listahan ng mga karaniwang ari-arian ng mga gusali ng apartment at kung saan, sa katunayan, pinamamahalaan mo. Bilang karagdagan, makakatulong ito sa paglutas ng maraming kontrobersyal na isyu sa mga may-ari, pati na rin sa pagguhit ng mga pagtatantya sa gastos.

Lahat ng may-ari ng apartment at non-residential na lugar sa MKD din ang mga may-ari ng kaukulang bahagi ng common property ng MKD. Kung mas malaki ang lugar na pag-aari ng may-ari, mas malaki ang bahagi ng pagmamay-ari sa karaniwang pag-aari ng sambahayan sa kanya. Tinutukoy ng sitwasyong ito ang direktang pananagutan ng mga may-ari para sa kondisyon ng kanilang karaniwang ari-arian. Ang organisasyon ng pamamahala ay tinawag na panatilihin ang karaniwang pag-aari sa loob ng balangkas ng kasunduan sa pamamahala.

Kasama sa pangkalahatang pag-aari ng gusali ng apartment ang sumusunod na listahan ng mga elemento:

1. Lahat ng mga karaniwang lugar na matatagpuan sa labas ng mga apartment. Ang kanilang pangunahing tungkulin ay ang serbisyo sa mga lugar ng mga gusali ng apartment. Kabilang dito ang: attics, corridors, staircases at flight, balconies at loggias, elevator shafts at equipment, boiler room, electrical switchboards, pump room, basement, atbp.
2. Mga lugar na hindi pag-aari ng sinuman, ngunit gumaganap ng tungkulin ng pag-aayos ng oras ng paglilibang: foyer, bulwagan, sports corner, lugar ng paglalaro ng mga bata, atbp.;
3. In-house mga sistema ng engineering, na matatagpuan sa labas ng lugar ng mga residente at may-ari, ngunit matatagpuan sa loob ng MKD: mainit na tubig at mainit na mga pipeline ng tubig, supply ng init, suplay ng gas, mga de-koryenteng network, drainage, ventilation shaft, garbage chute, atbp.
4. Kagamitang inilaan para sa pagseserbisyo sa loob ng bahay mga utility network: mga bomba, boiler, mga transformer, generator, mga aparato sa pagsukat, atbp.
5. Mga istrukturang elemento ng MKD: bubong, harapan, pundasyon, mga sahig at mga slab, mga istrukturang nagdadala ng pagkarga at hindi nagdadala ng pagkarga, mga bakod, pagpapanatili ng niyebe, mga rampa;
6. Ang lupang matatagpuan sa ilalim ng gusali ng MKD at ang land plot na nauugnay sa Lokal na lugar. Kasama sa karaniwang pag-aari ang lahat ng elemento ng landscaping at landscaping ng teritoryo: isang palaruan, mga basurahan, gazebos, mga bangko, mga damuhan, mga kama ng bulaklak, mga paso, mga bukal, mga bangketa, mga paradahan, paradahan sa ilalim ng lupa, mga hadlang, eskrima, mga wicket, mga pintuan, atbp.

Ang mga nakalistang elemento ay tinutukoy ng batas ng Russian Federation: sugnay 1 ng Art. 36 ng Housing Code at Decree ng Gobyerno ng Russian Federation No. 491 ng Agosto 13, 2006.

Pagpapanatili ng karaniwang pag-aari: mga uri ng trabaho

Inaprubahan ng Desisyon ng Pamahalaan ng Russian Federation na may petsang Abril 3, 2013 No. 290 ang minimum na listahan ng mga serbisyo at trabaho para sa pagpapanatili ng karaniwang ari-arian ng mga gusali ng apartment. Ang eksaktong listahan ng mga naturang serbisyo ay tinutukoy ng organisasyon ng pamamahala, na inaprubahan ng charter at tinukoy sa kontrata para sa pagpapanatili ng gusali ng apartment. Ang mga pangunahing uri ng trabaho sa pagpapanatili ng karaniwang pag-aari ng mga gusali ng apartment ay kinabibilangan ng:

1. Pagpapanatili ng panloob at katabing mga lugar sa isang malinis na anyo: paglilinis ng mga hagdanan, paglipad, balkonahe, loggia, elevator, pasukan; pag-alis ng niyebe, yelo, mga dahon mula sa mga bangketa at mga katabing lugar;
2. Landscaping at pagpapaganda ng courtyard area ng apartment building;
3. Tinitiyak ang pag-alis ng solidong basura;
4. Pagsunod kaligtasan ng sunog
5. Paghahanda ng mga gusali ng apartment para sa panahon ng pag-init, kabilang ang pagsubaybay sa pagsunod sa mga pamantayan ng temperatura at halumigmig sa loob ng mga gusali ng apartment;
6. Regular na inspeksyon ng karaniwang pag-aari ng mga gusali ng apartment at mga elemento ng istruktura upang masubaybayan ang kanilang kondisyon at ang pangangailangan para sa pag-aayos:
7. Kasalukuyang pag-aayos ng karaniwang ari-arian;
8. Pagpapanatili ng dokumentasyon para sa pamamahala ng mga gusali ng apartment, teknikal na dokumentasyon, naglalabas ng mga resibo, nagtatrabaho sa mga may utang.

Tingnan natin ang gawain ng awtoridad sa pamamahala sa teknikal na inspeksyon ng karaniwang ari-arian, regular na pag-aayos at dokumentasyon.

Pagsasagawa ng mga regular na inspeksyon ng karaniwang ari-arian ng mga gusali ng apartment

Ang pangunahing layunin ng mga teknikal na inspeksyon ay upang matukoy ang mga pagkakamali, ayusin ang pagpapatakbo ng mga komunikasyon, at iwasto ang mga maliliit na depekto sa kanilang operasyon. Kasama sa mga aktibidad na ito ang inspeksyon:

• supply ng malamig na tubig at wastewater system: pagsuri sa mga sistema para sa mga tagas, inspeksyon ng mga kabit; pagsasaayos ng operasyon ng system sa kabuuan, pag-alis ng mga blockage, pag-fasten ng sanitary fixtures;
• supply ng mainit na tubig at mga sistema ng pag-init: pag-aalis ng mga menor de edad na pagtagas, inspeksyon ng thermal insulation, appliances at fittings; pagsuri sa mga balbula, gripo, balbula, paglilinis ng sistema mula sa sukat at dumi;
• at pagsasaayos ng pagpapatakbo ng sistema ng suplay ng kuryente: pagsuri sa pagpapatakbo ng mga saksakan, mga bombilya, mga switch, kabilang ang pagpapalit ng mga nasusunog na bombilya sa mga pasukan at sa lokal na lugar; pag-aalis ng mga menor de edad na mga de-koryenteng mga kable ng mga kable;
• bentilasyon shafts at channels;
• hood;
• MKD bilang paghahanda para sa tag-araw at taglamig na panahon ng operasyon at panahon ng pag-init.

Maaaring hatiin ang mga inspeksyon sa naka-iskedyul at hindi naka-iskedyul, pana-panahon at taunang. Ang mga inspeksyon ay maaaring isagawa ng mga may-ari, mga kinatawan ng organisasyon ng pamamahala, Mga Inspektor ng Ari-arian ng Pabahay ng Estado, at mga kinatawan ng mga awtoridad ng gobyerno.

Kasalukuyang pag-aayos ng karaniwang pag-aari ng mga gusali ng apartment

Ito ay lalong mahalaga na makilala sa pagitan ng kasalukuyan at mga pangunahing pag-aayos, dahil ang mga gawaing ito ay mag-iiba sa dami at pinagmumulan ng financing.

Kasama sa kasalukuyang pag-aayos ang nakaplanong trabaho na naglalayong mapanatili ang kakayahang magamit ng mga komunikasyon sa gusali ng apartment, pag-aalis ng mga kasalukuyang pagkakamali, bahagyang pagpapalit o pagpapanumbalik ng mga elemento ng istruktura ng gusali ng apartment, lalo na:

• pagpapanumbalik, pag-aalis ng pagpapapangit, pagpapalakas ng pundasyon;
• bahagyang pag-aayos, pagpapanumbalik, bahagyang pagpipinta ng harapan;
• pagpipinta, pagpapalakas, pag-aalis ng mga tahi at bitak sa sahig;
• pag-aalis ng mga pagtagas ng bubong, pagpapalakas ng ilang mga elemento ng sistema ng rafter, pagpapalit ng mga elemento ng sistema ng paagusan, pagkumpuni ng waterproofing, pagkakabukod, bentilasyon sa bubong;
• pagkumpuni at pagpapalit ng mga elemento ng bintana at pinto sa mga karaniwang lugar;
• pagkumpuni at pagpapanumbalik ng mga seksyon ng inter-apartment partition;
• pagpapanumbalik at pagkumpuni ng mga elemento ng hagdanan at balkonahe, pagkumpuni ng mga portiko at canopy;
• pagpipinta at pagtatapos ng mga dingding, kisame, sahig sa mga karaniwang lugar sa gusali ng MKD;
• magtrabaho upang maalis ang mga pagtagas at iba pang mga malfunction sa mga sistema ng pag-init, malamig na tubig, supply ng mainit na tubig, alkantarilya, mga de-koryenteng network, pagpapalit ng ilang elemento ng mga in-house na sistema ng engineering;
• pagkumpuni ng basurahan;
• pagkumpuni ng mga lugar at pagpapalit ng mga elemento ng sistema ng bentilasyon;
• magtrabaho sa pagpapabuti ng lokal na lugar.

SA malaking pagsasaayos isama ang gawaing isinagawa sa kaganapan na ang pagpapatupad kasalukuyang pag-aayos imposible, sinisira nito ang kaligtasan ng pamumuhay sa isang gusali ng apartment; ang pagsusuot ng mga elemento ng istruktura, ayon sa mga eksperto, ay lumampas sa 60%.

Magtrabaho sa mga dokumento

Kasama sa listahan ng mga aktibidad para sa pagpapanatili ng karaniwang ari-arian ang trabaho na may dokumentasyon:

• pagtatapos ng mga kasunduan sa supply ng mapagkukunan at mga organisasyong kontratista;
• pagtanggap ng natapos na trabaho mula sa mga kontratista;
• imbakan at pagkumpleto ng teknikal na dokumentasyon;
• pag-isyu ng mga resibo para sa mga serbisyo ng utility, pakikipagtulungan sa mga may utang;
• ang gawain ng isang opisyal ng pasaporte sa pagpaparehistro ng mga mamamayan, pag-iingat ng mga talaan ng mga residente, pag-isyu ng mga sertipiko.

Mga bayarin at taripa para sa pagpapanatili ng karaniwang ari-arian ng mga gusali ng apartment

Alinsunod sa batas ng Russian Federation, ang taripa para sa pagpapanatili at pagkumpuni ng karaniwang ari-arian ng mga gusali ng apartment ay tinatanggap ng mga may-ari ng mga gusali ng apartment para sa pangkalahatang pulong. Ngunit una sa lahat, ang organisasyon ng pamamahala ay kailangang magsagawa ng seryosong gawain pagbibigay-katwiran sa ekonomiya ang halaga ng bayad na iminungkahi para sa pag-apruba. Upang gawin ito kailangan mo:

• suriin ang pangkalahatang kondisyon ng gusali ng apartment;
• gumuhit ng isang listahan ng mga gawa para sa pagpapanatili at pagkumpuni ng karaniwang pag-aari ng gusali ng apartment;
• aprubahan ang deadline para sa pagkumpleto ng trabaho at dalas nito;
• maghanda ng mga pagtatantya ng gastos na isinasaalang-alang ang mga detalye ng kondisyon at pangkalahatang katangian MKD.

Dapat ding isaalang-alang na ang itinatag na taripa ay hindi dapat lumampas sa pinakamataas na halaga na inaprubahan ng lokal na batas.

Responsibilidad para sa pagpapanatili ng karaniwang ari-arian

Dahil ang karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment ay pag-aari ng mga may-ari, ang responsibilidad para sa kondisyon nito ay ganap na nakasalalay sa kanila. Depende sa napiling paraan ng pamamahala, ang responsibilidad ay lalawak sa mga may-katuturang tao.

Sa direktang anyo ng pamamahala, sila ay may pananagutan para sa kondisyon ng karaniwang pag-aari ng organisasyon kung saan ang mga kasunduan ay napagpasyahan upang maisagawa ang nauugnay na gawain. Sa kaso ng management form ng HOA, housing cooperative, ang legal na entity na ito ay may pananagutan. Kapag namamahala sa isang kumpanya ng pamamahala, ito ay may pananagutan sa mga may-ari para sa mga serbisyong ibinigay at gawaing isinagawa.

Ang gusali ng apartment ay isang gusaling may hindi bababa sa dalawang apartment. Bukod dito, dapat silang magkaroon ng sariling access sa land plot.

Minamahal na mga mambabasa! Ang artikulo ay nagsasalita tungkol sa mga karaniwang solusyon legal na isyu, ngunit ang bawat kaso ay indibidwal. Kung gusto mong malaman kung paano lutasin nang eksakto ang iyong problema- makipag-ugnayan sa isang consultant:

ANG MGA APLIKASYON AT TAWAG AY TINANGGAP 24/7 at 7 araw sa isang linggo.

Ito ay mabilis at LIBRE!

Alinsunod dito, ang gusali ay nagbibigay ng ilan karaniwang lugar. Pagkatapos ng lahat, ang isang bahay ay itinuturing na isang teknikal na kumplikadong bagay. Samakatuwid, mahalagang matukoy kung sino ang responsable para sa karaniwang ari-arian sa isang gusali ng apartment sa ilalim ng Housing Code ng Russian Federation sa 2019.

Tapos na ang mga pagtatalo ang isyung ito madalas na nangyayari sa mga taong nakatira sa bahay. Ang ilang mga may-ari mismo ay hindi alam ang sagot dito. Samakatuwid, kapag lumitaw ang mga kalabuan, ang pinakamahusay na pagpipilian ay bumaling sa mga pamantayan sa pambatasan.

Pangunahing konsepto

Ang isang apartment building ay may ilang lugar na kumakatawan sa mga karaniwang lugar. Ang kanilang listahan ay makikita sa Federal Law No. 189. Ito ang mga teknikal na bahagi ng bahay na tumutulong sa pagpapanatili nito. Bilang karagdagan, kasama sa listahan ang iba pang mga lugar na idinisenyo upang matugunan ang mga panlipunang pangangailangan ng mga mamamayan.

Ang mga mamamayan ay may iba't ibang opinyon tungkol sa kung sino ang nagmamay-ari ng common property. Pagkatapos ng lahat, ang ilang bahagi ng bahay ay talagang hindi pag-aari ng sinuman. Kasabay nito, ang mga nilalaman ng lugar ay madalas na sinisingil sa mga may-ari ng mga apartment.

Mayroong isang pananaw ayon sa kung saan ang karaniwang pag-aari ay pag-aari ng estado. Kaya, responsable para dito Pederasyon ng Russia. Bago ang pribatisasyon, ang mga lugar ay nakakabit dito. Pagkatapos ng pamamaraan, ang mga apartment ay inilipat sa mga pribadong kamay, at ang natitirang bahagi ng ari-arian ay hindi nakahanap ng mga may-ari. Samakatuwid, ang mga may-ari ay hindi kinakailangang magbayad para sa mga square meters na ito.

May mga tumututol din sa teoryang ito. Napansin nila na ang karaniwang ari-arian ay hindi maaaring pag-aari ng isang may-ari sa prinsipyo. Alinsunod sa pantay na karapatan sa mga lugar, ang lahat ng mga mamamayan ay dapat pangalagaan ang mga ito.

Ang pangunahing tampok ng karaniwang ari-arian ay na ito ay nagsisilbi sa isang malawak na hanay ng mga tao. Samakatuwid ito ay hindi kinikilala bilang indibidwal. Ang mga pagbabahagi ay inilalaan alinsunod sa dami ng espasyong pag-aari ng mga mamamayan. Gayunpaman, hindi posible na ihiwalay ito sa kalikasan. Samakatuwid, ang pagpapatupad ng mga indibidwal na karapatan ay hindi ibinigay para sa. Lumilitaw ito sa oras ng pagbili ng apartment.

Pagkatapos bumili ng bahay, natatanggap ng isang mamamayan hindi lamang ang karapatan sa mga karapatan sa ari-arian, kundi pati na rin ang mga obligasyon para sa pagpapanatili nito. Hindi posibleng gawin itong object ng isang transaksyon o ilipat ito sa ibang tao.

Ano ang kasama sa listahan

Mayroong ilang mga pangunahing bagay na kinikilala bilang karaniwang pag-aari:

1. Kasama sa grupong ito ang anumang lugar na matatagpuan sa labas ng apartment. Ang mga mamamayan ay maaaring gumamit ng mga hagdan at landing na katabi nila, mga elevator at kanilang kagamitan, mga koridor, basement at teknikal na sahig, at attics sa pangkalahatang batayan.
2. Ang mga bagay na hindi nakarehistro sa mga partikular na may-ari ay kinikilala rin bilang mga bagay ng ari-arian. Kung ang mga mamamayan ay sama-samang nag-organisa ng gym, ito ay nararapat na pagmamay-ari ng bawat residente.
3. Mga bubong, anumang load-bearing element at iba pang kagamitan na ginagamit sa pagseserbisyo hindi isa, ngunit ilang apartment ang itinuturing na karaniwang mga gusali.
4. Kasama sa grupong ito ang mga plot ng lupa kung saan matatagpuan ang isang apartment building. Ito rin ay nagkakahalaga ng pag-alala sa mga elemento ng landscaping, palaruan, at mga paradahan na matatagpuan sa loob ng mga hangganan ng bahay.

Upang malaman kung ang mga lugar ay kinikilala bilang isang karaniwang gusali, kailangan mong sumangguni sa Decree of the Government of the Russian Federation No. 491.

Pangunahing pangangailangan

Mga karapatan at obligasyon

Ang laki ng bahagi ng bawat may-ari sa isang karaniwang gusali ay tinutukoy ng Housing Code ng Russian Federation. Batay sa talata 1 ng Artikulo 37, upang matukoy ang bahagi, ang pagsunod nito sa bilang ng mga metro kuwadrado sa ari-arian ay tinasa.

Hindi posibleng maglaan ng bahagi sa uri, samakatuwid ang may-ari ng apartment ay walang karapatan na:

• ibenta ang bahagi ng OP;
• ibigay ito bilang isang regalo;
• magpamana;
• itapon kung hindi man.

Pagkatapos bumili ng bahay, ang bagong may-ari ay awtomatikong magiging ganap na may-ari ng lahat ng ari-arian, kabilang ang karaniwang ari-arian. Ito ay nakasaad sa talata 1 ng Artikulo 38 ng RF Housing Code.

Ang may-ari ay may karapatan na i-refurbish, i-reconstruct o i-redevelop ang kanyang apartment nang hindi kumukuha ng pahintulot ng ibang mga may-ari.

Mahalaga na sa panahon ng trabaho ang mga hangganan ng ibang mga mamamayan ay hindi apektado. Hindi rin pinapayagan na baguhin ang laki ng mga karaniwang lugar. Kung hindi, kakailanganin pa rin ang pahintulot.

Ang pribadong ari-arian ay ganap na binabayaran ng mga mamamayan mismo. Pagkatapos nito, kailangan mong umarkila ng mga manggagawa o nakapag-iisa na ibalik ang bahay sa dati nitong kondisyon.

Ang mga lugar na napapailalim sa pagpapanatili at pagkukumpuni ay kinabibilangan ng ilang bagay. Ang mga ito ay inireseta sa mga subparagraph lima hanggang siyam ng Decree of the Government of the Russian Federation No. 491.

Ang mga sumusunod ay kinikilala ng batas bilang:

• dumi sa alkantarilya;
• mga tubo ng gas;
• sistema ng pag-init;
• suplay ng kuryente

Ang lahat ng mga sistemang ito ay nangangailangan ng pana-panahong pag-aayos, pag-iwas at iba pang gawain upang mapanatili ang mga ito sa tamang kondisyon sa pagtatrabaho.

Ito ay nagkakahalaga ng pag-alala na kahit na ang mga karaniwang plot ng bahay ay dapat nahahati sa:

• pribadong pag-aari;
• karaniwang bahay;
• mga pasilidad na pinamamahalaan ng supply ng enerhiya at mga operating organization.

Depende sa kanilang mga hangganan, ang responsibilidad para sa nilalaman ay tinutukoy.

Nuances ayon sa batas

Ang mga patakaran tungkol sa paggamit ng mga karaniwang lugar ay nakapaloob sa Housing Code ng Russian Federation. Naglalaman ito ng Artikulo 36, na sumasalamin sa komposisyon ng mga bagay na kinikilala bilang mga karaniwang gusali.

Bilang karagdagan, ang Artikulo 37 ng Kodigo sa Pabahay ng Russian Federation ay nagtatalaga ng laki ng bahagi ng karaniwang ari-arian na pagmamay-ari ng bawat may-ari. Ito ay tinutukoy batay sa bilang ng mga square meters ng pabahay.

Ang ilang mga punto ay makikita sa Artikulo 2 ng Dekreto ng Pamahalaan Blg. 491 ng Russian Federation. Itinatala nito ang posibilidad ng pag-aayos depende sa kung kaninong responsibilidad ang isang partikular na istraktura ay nasa ilalim.

Ang lahat ng data ng ari-arian ay ipinasok sa:

• rehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate;
• teknikal na dokumentasyon ( teknikal na sertipiko mula sa BTI);
• land cadastre (para sa isang plot ng lupa).

Kung mapapansin ang mga pagkakaiba, kailangan mong umasa sa data mula sa registry.

Prinsipyo ng paggamit

Ang pananagutan para sa paggamit ng karaniwang ari-arian ay nasa mga may-ari ng tirahan. Ang mga gastos ay tinutukoy depende sa dami ng ari-arian. Kaya, ang square footage ng residential premises na inookupahan ng isang mamamayan ay kinuha bilang batayan. Mayroong ilang mga lugar na may kinalaman sa nilalaman at paggamit ng OR.

Kabilang dito ang:

• inspeksyon ng mga lugar ng mga mamamayan mismo, pati na rin ng mga taong responsable para sa pagpapanatili;
• paghahanda ng mga network ng suplay ng kuryente para sa napapanahon at walang patid na supply ng kuryente sa mga apartment ng mga mamamayan;
• pagpapanatili ng temperatura na kinakailangan ng mga patakaran sa mga landing ng hagdanan;
• pag-install at pagpapalit ng mga de-koryenteng aparato para sa panloob na pag-iilaw;
• pagsunod sa mga kinakailangan sa kaligtasan ng sunog;
• pagtatapon ng basura sa bahay;
• pag-aalaga sa mga elemento na matatagpuan sa teritoryo ng bahay;
• paghahanda ng gusali sa mga direksyon na nagbabago depende sa panahon;
• patuloy na pagkukumpuni at .

Hiwalay, ito ay nagkakahalaga ng pagpuna sa pagpapanatili ng mga bintana at mga puwang ng pinto. Ang mga bagay na ito ay hindi itinuturing na karaniwang pag-aari. Samakatuwid, ang mga may-ari ng apartment mismo ay dapat alagaan ang kanilang pangangalaga.

Halimbawa, maraming tao ang naniniwala na ang pag-aayos ng balkonahe ay responsibilidad ng kumpanya ng pamamahala. Gayunpaman, ito ay nagkakahalaga ng pag-unawa kung ano ang gusto ng may-ari.

Kung kinakailangan upang maibalik ang nakaraang estado ng harapan ng gusali, pati na rin ang bahagi nito - ang balkonahe, dapat kang makipag-ugnay sa Criminal Code. Sa kaso ng pagkakabukod, glazing at iba pang trabaho, ang mga responsibilidad ay itinalaga sa may-ari ng apartment.

Sino ang may pananagutan

Ang batayan para sa pag-regulate ng karaniwang pag-aari ng isang gusali ng apartment ay inireseta sa antas ng pambatasan. Upang gawin ito, kailangan mong sumangguni sa Decree of the Government of the Russian Federation No. 491. Nai-publish ito noong Agosto 13, 2006.

Alinsunod sa regulasyong legal na batas, ang responsibilidad para sa pagpapanatili ng pabahay ay nasa tatlong partido:

1. Ang mga may-ari ng residential at non-residential na lugar ay dapat managot. Dapat nilang tiyakin na ang ari-arian ay nasa naaangkop na kondisyon.
2. Kinakailangan ng mga awtoridad ng estado na tiyakin ang kontrol sa nilalaman.
3. Upang matukoy ang isang kumpanya ng pamamahala para sa isang partikular na ari-arian, kailangan mong makipag-ugnayan sa lokal na pamahalaan. Ang pamantayang ito ay makikita sa Bahagi 4 ng Artikulo 164 ng Housing Code ng Russian Federation.

Dapat tandaan ng mga residente na kung ang bahay ay nawasak dahil sa hindi wastong pangangalaga, ang responsibilidad ay mapapatong sa kanilang mga balikat. Ang kumpanya ng pamamahala ay hindi magkasala sa kasong ito. Ang mga may-ari ay kailangan ding magbayad ng pera para sa pagtatapon ng bagay.

Ang mga mamamayan ay kailangang malayang subaybayan hindi lamang ang kalagayan ng bahay, kundi pati na rin ang gawain ng kumpanya ng pamamahala. Kung ang huli ay hindi tumupad sa sarili nitong mga obligasyon, kung gayon kinakailangan na baguhin ang kumokontrol na organisasyon o muling piliin ang chairman.

Ang obligasyon na magbayad ng mga kontribusyon ng mga mamamayan ay lumitaw kung ang isang tao ay nakatira sa isang ibinigay na address. Gayunpaman, ang ibang mga may-ari na ang lugar ng pagpaparehistro ay nasa ibang address ay kailangan ding mag-ambag ng pera. Responsibilidad din ng mga residente ng unang palapag na magbayad para sa elevator.

Upang matukoy kung kailangan ang pagkukumpuni, dapat magdaos ng pagpupulong ng mga may-ari ng ari-arian ng tirahan. Ang ganitong mga pagpupulong ay dapat na regular upang agad na maiwasan ang mabilis na pagkasira ng imprastraktura. Pagkatapos talakayin ang isang mahalagang paksa, isang desisyon ang inihanda na sumasalamin sa isang listahan ng mga kinakailangang aktibidad.

Ang responsibilidad ng kumpanya ng pamamahala para sa mga lugar ng tirahan ay inireseta sa talata 13 ng Housing Code ng Russian Federation. Kinakailangan ng organisasyon na subaybayan ang kalagayan ng lahat ng lugar at kagamitan. Mahalagang gawin ang lahat na posible upang maalis ang posibilidad ng isang banta na naganap.

Code ng mga paglabag sa administratibo Ang Russian Federation ay naglalaman ng Artikulo 7.17. Nagbibigay ito ng kaparusahan para sa pagsira o pagsira sa ari-arian ng ibang tao. Ang karaniwang ari-arian ay napapailalim din sa panuntunang ito.

Kung hindi posible na matukoy ang taong naging sanhi ng pinsala, kailangan mong makipag-ugnayan sa Criminal Code. Ang isang kahilingan upang maalis ang pinsala ay dapat gawin nang nakasulat.

Kapag naitatag ang pagkakakilanlan, kailangan mong bisitahin ang Housing Inspectorate. Ang isang reklamo ay isinumite dito, na nagsasaad na ang may-ari ay lumabag sa mga patakaran para sa paggamit ng karaniwang ari-arian.

Mga gastos at iba pang paraan ng pagkontrol

Dapat subaybayan ng lahat ng residente ng isang gusaling tirahan ang kalagayan ng ari-arian na kinikilala bilang karaniwang ari-arian. Sa kasong ito, maaari kang lumikha kinakailangang antas pagpapatakbo ng mga sistema at mekanismo nito.

Ang mga gastos na natamo buwan-buwan ay sinasaklaw ng mga pondo ng mga residente ng apartment. Ang halaga ay proporsyonal sa lugar ng inookupahan na lugar. Ang obligasyong ito ay ibinibigay kahit na ang mamamayan ay hindi nakatira sa apartment nang permanente.

Ang mga gastos sa pagkukumpuni ay sinasaklaw mula sa pangkalahatang pondo ng bahay. Ang kanilang pangangailangan ay tinutukoy sa isang pangkalahatang pagpupulong ng mga residente. Ito ay nagkakahalaga ng pag-alala na kahit na ang mga may-ari ng mga non-residential na lugar ay dapat magbayad ng mga gastos.

Tinutukoy ang konsepto ng pangkalahatang pangangailangan sa bahay. Sa partikular, ito ay inilarawan sa pambatasan na dokumento, kung saan mayroong isang tumpak na pagbabalangkas ng karaniwang pag-aari ng sambahayan sa mga lugar ng mga gusali ng apartment.

Ano ang karaniwang ari-arian

Kasama sa karaniwang ari-arian ang ari-arian na matatagpuan sa labas ng residential premises at nagsisilbi ng higit sa isang residential premises at ay:
1) nakapaloob at sumusuporta sa mga istruktura: mga pundasyon, mga pader na nagdadala ng pagkarga, mga slab ng balkonahe;
2) mga network ng impormasyon o telekomunikasyon: mga linya ng telepono, cable television network, wired radio broadcasting, atbp.;
3) mga istrukturang nakapaloob at hindi nagdadala ng pagkarga: mga bintana at pintuan ng karaniwang lugar, mga rehas;
4) engineering system para sa malamig at mainit na supply ng tubig, gas supply, water disposal, heating at power supply system, kabilang ang communal meter;
5) bubong;
6) mga karaniwang lugar, tulad ng mga koridor, mga ruta ng pagtakas, mga inter-apartment na lugar, hagdan, elevator, built-in na garage, teknikal na basement, boiler room at attics;
7) ang land plot kung saan matatagpuan ang bahay, pati na rin ang anumang mga bagay na matatagpuan dito: mga berdeng espasyo, mga elemento ng landscaping;
8) iba pang mga bagay na kinakailangan para sa normal na paggana ng bahay at matatagpuan sa kapirasong lupa: mga punto ng pag-init, mga substation ng transpormer, mga pangkalahatang paradahan, mga garahe, mga palaruan (mga bata at palakasan).

Ayon sa kasalukuyang batas, ang mga may-ari ng mga lugar sa isang gusali ng apartment ay may karapatang gamitin, pagmamay-ari at itapon ang karaniwang ari-arian sa bahay sa loob ng mga limitasyon na itinatag ng Housing and Civil Codes ng Russian Federation. Ang pagbawas sa kabuuang sukat ng naturang ari-arian ay posible lamang sa pahintulot ng lahat ng mga may-ari ng lugar sa pamamagitan ng muling pagtatayo nito. Bilang karagdagan, sa pamamagitan ng desisyon ng mga may-ari ng mga apartment ng gusali, na maaaring pagtibayin sa isang pangkalahatang pagpupulong ng mga residente ng gusali, ang karaniwang pag-aari ng isang gusali ng apartment ay maaaring ilipat para sa paggamit ng mga ikatlong partido, sa kondisyon na ang mga naturang aksyon huwag lumalabag sa mga karapatan at lehitimong interes ng mga indibidwal at legal na entity.

Siya nga pala, komunal na apartment ay itinuturing na isang apartment na ang mga silid ay kabilang iba't ibang may-ari, bilang panuntunan, hindi sila miyembro ng iisang pamilya. Ngunit imposibleng sabihin na sa naturang apartment pangkalahatang mga pangangailangan ng sambahayan ay hindi maaaring alinsunod sa code ng pabahay, hindi ito ibinigay.

Ang kapirasong lupa kung saan matatagpuan ang bahay ay maaaring mabigatan ng karapatan ng limitadong paggamit. Kung sakaling masira, lalo na ang hindi sinasadyang pagkasira o demolisyon ng isang multi-storey na gusali, ang mga may-ari ng bahay ay mananatili sa isang bahagi sa karapatan ng magkakaparehong pagmamay-ari ng lupa.

Ang konsepto ng karaniwang pag-aari sa isang gusali ng apartment ay nangangahulugang lahat ng mga elemento ng gusali na nilayon upang magsilbi sa ilang mga lugar. Ang mga hangganan at bahagi ay tinutukoy batay sa Dekreto ng Pamahalaan ng Russia Blg. 491. Ang bawat may-ari ng real estate (o bahagi nito) ay ang may-ari din ng common property

Ang karapatan ng pagmamay-ari ay nagpapataw din ng ilang mga responsibilidad, sa partikular, responsibilidad para sa kondisyon. Ang lahat ng residente ay sinisingil buwan-buwan, kasama ang mga utility bill, para sa pagpapanatili at pagkukumpuni ng bahay. Ang kanilang laki ay tinutukoy batay sa lugar ng lugar na pag-aari ng tao. Ang bilang ng mga residente (maaaring hindi sila kabilang sa mga may-ari) ay hindi mahalaga.

Mga bahagi ng karaniwang pag-aari ng isang gusali ng apartment

Ang listahan ng mga elemento na kasama sa listahan ng mga karaniwang ari-arian ng isang apartment building ay mahigpit na kinokontrol ng Housing Code ng Russian Federation. Kabilang dito ang:

• Lahat ng mga lugar na hindi mga apartment at nilayon upang magsilbi sa dalawa o higit pang mga lugar (residential at non-residential) ng tinukoy na gusali. Kabilang dito ang: mga hagdan, landing, elevator at kanilang mga shaft, attics, stroller area, built-in o underground na mga garage (kabilang ang mga itinayo sa gastos ng mga residente), workshop, teknikal na basement, mga lokasyon ng komunikasyon (boiler room, elevator units at iba pa. ).
• Mga kapirasong lupa na matatagpuan malapit sa bahay kasama ang mga berdeng espasyo. Ang kanilang mga limitasyon ay tinukoy sa pagpaparehistro ng kadastral ng estado.
• Mga istrukturang nagdadala ng karga at nakapaloob: pundasyon, mga dingding na nagdadala ng karga, mga interfloor na kisame, beam, haligi, atbp.
• Bubong at mga elemento na matatagpuan sa bubong.
• Ang mga istruktura na inilaan para sa pagbabakod ng ilang mga silid: mga parapet, mga rehas, atbp.
• Mga istruktura ng pinto at bintana na matatagpuan sa mga karaniwang lugar (pasukan, basement, atbp.).
• Mga kagamitan ng lahat ng uri (pagtutubero, elektrikal, mekanikal, atbp.) na matatagpuan sa loob ng isang gusali at kung saan ay nilayon upang pagsilbihan ang mga lugar sa loob nito.
• Lahat ng mga pampublikong sistema ng komunikasyon: mga de-koryenteng mga kable (sa labas ng mga apartment), alkantarilya, mga sistema ng supply ng tubig, pipeline ng gas.
• Mga karagdagang elemento at kagamitan na inilagay sa mga linya ng komunikasyon (risers, shut-off valves, bends, junctions, atbp.).
• Heating system, kabilang ang: shut-off valves, metering device (collective only) at iba pang auxiliary equipment.
• Mga sistema ng kaligtasan ng sunog (mga hagdan, mga pamatay ng apoy, mga sandbox, atbp.).

Ang partikular na atensyon ay binabayaran sa pagtatatag ng mga hangganan para sa mga linya ng komunikasyon: kung saan nagtatapos ang karaniwang bahagi ng bahay at nagsisimula ang ari-arian ng may-ari ng apartment. Dapat itong malinaw na nakasaad sa plano ng gusali.

Karaniwang ginagamit ang mga kable, kalasag, atbp. bilang isang "control point". Sa madaling salita, ang mga lugar kung saan pumapasok ang mga kolektibong komunikasyon sa bawat isa hiwalay na apartment. Sa panahon ng paunang pag-commissioning ng isang gusali, ang mga hangganan ng responsibilidad sa pagpapatakbo ay tinutukoy para sa bawat naturang "control point".

Sino ang may pananagutan sa kondisyon

Ang regulasyon ng karaniwang pag-aari ng isang gusali ng apartment ay isinasagawa na isinasaalang-alang ang Decree of the Government of the Russian Federation No. 491 ng Agosto 13, 2006. Ayon sa kanya, tatlong partido ang may pananagutan:

1. Mga may-ari ng lugar (parehong residential at non-residential). Sila ang may pananagutan sa pagpapanatili ng tamang kondisyon ng ari-arian na kasama sa karaniwang ari-arian.
2. Mga kagawaran ng gobyerno. Kasama sa kanilang mga responsibilidad ang pagtiyak ng kontrol sa pagpapanatili ng ari-arian.
3. Mga katawan ng lokal na pamahalaan. Ayon sa Artikulo 161 Bahagi 4 ng Kodigo sa Pabahay ng Russian Federation, nagsasagawa sila ng mga mapagkumpitensyang kaganapan upang matukoy ang mga organisasyon ng pamamahala.

Kawili-wili: ayon sa Housing Code ng Russian Federation, kung ang isang gusali ng apartment ay gumuho dahil sa hindi sapat na antas ng pagpapanatili, ang mga residente, at hindi ang mga kumpanya ng pamamahala, ang mananagot para dito. Ang mga pondo para sa pagtatapon ay ilalaan mula sa kanilang mga pondo.

Sa isip, ang mga may-ari ng bahay ay dapat na malayang subaybayan ang antas ng pagtupad ng kanilang mga tungkulin ng mga kumpanya ng pamamahala. Sa kaso ng pagkabigo na sumunod sa sugnay na ito, dapat nilang baguhin ang kontratista o muling piliin ang chairman ng partnership. Sa pagsasagawa, ang gayong kamalayan ng mga mamamayan ay napakabihirang.

Ang mga gastos sa pagpapanatili ng karaniwang ari-arian ay sasagutin ng lahat ng residente. Ang halaga ng mga pagbabayad ay tinutukoy batay sa lugar ng pabahay na pag-aari ng isang tao. Ang mga responsibilidad na ito ay nananatili kahit na ang tao ay hindi nakatira sa address na ito. Ang mga residente ng unang palapag, tulad ng iba, ay nagbabayad para gamitin ang elevator.

Ang pangangailangan para sa kumpunihin tinutukoy sa mga pagpupulong ng mga may-ari ng bahay. Dapat itong isagawa nang regular upang agad na maiwasan ang mabilis na pagkasira ng imprastraktura. Sa pulong ito ay iginuhit karaniwang desisyon, na nagpapakita ng naaprubahang listahan ng mga kinakailangang aktibidad.

Listahan ng mga aktibidad para sa pagpapanatili ng karaniwang ari-arian

Kung kinakailangan, ang mga aktibidad na kasama sa pagpapanatili ng karaniwang ari-arian ng sambahayan ay isinasagawa. Ang kanilang listahan ay depende sa mga katangian ng bahay, klimatiko kondisyon at iba pang mga kadahilanan.

SA pangkalahatang pananaw parang ganito:

• Pagpapanatili ng mga de-koryenteng network sa tamang kondisyon. Kabilang dito ang: pagpapalit ng mga kable, pagtatasa sa kondisyon ng mga device (switch, ilaw, atbp.) at, kung kinakailangan, palitan ang mga ito.
• Naka-iskedyul na inspeksyon ng kondisyon ng ari-arian. Isinasagawa ito ng mga residente o iba pang responsableng tao (pinili sa mga pagpupulong o hinirang ng komite ng pamamahala). Batay sa mga resulta ng inspeksyon, natukoy ang mga lugar ng problema at mga kakulangan sa imprastraktura.
• Napapanahong pag-alis ng mga basura at iba't ibang basura na nagreresulta mula sa mga aktibidad ng mga organisasyong matatagpuan sa gusali.
• Pagtitiyak ng paglilinis at sanitary at hygienic na pamamaraan, kabilang ang lupang malapit sa bahay.
• Pagsubaybay sa pagsunod sa mga panuntunan sa kaligtasan ng sunog (ibinigay para sa batas ng Russian Federation).
• Pangangalaga sa mga halamang tumutubo sa ari-arian na katabi ng bahay.
• Pag-aayos (kung kinakailangan) at paghahanda ng gusali para sa operasyon para sa bagong panahon (may kaugnayan bago ang simula ng taglamig).
• Ang pagsasagawa ng mga pamamaraan na naglalayong pataasin ang kahusayan ng enerhiya ng gusali.

Mahalaga! Ang huling listahan ng trabaho ay dapat na tinukoy sa kasunduan para sa pamamahala ng isang gusali ng apartment.

Ang listahan sa itaas ay hindi kasama ang:

• tinitiyak ang pag-andar ng mga bintana at pintuan;
• pagkakabukod ng mga balkonahe at loggias;
• pagpapalit ng salamin;
• pagpapanatili mga kapirasong lupa, hindi nauugnay sa tahanan.

Ang mga aktibidad na ito ay isinasagawa ng mga may-ari ng bahay nang nakapag-iisa.

Mga tampok ng ulat ng inspeksyon

Ang mga inspeksyon sa anumang gusali ng apartment ay dapat na isagawa nang regular upang matukoy ang labis na pagkasira sa mga istruktura at elemento ng imprastraktura. Sa ilang mga kaso, ang mga hindi nakaiskedyul na kaganapan ay isinasagawa din.

Ang komisyon ay dapat na binubuo ng mga responsableng may-ari (nahalal sa isang pulong) at isang kinatawan ng kumpanya ng pamamahala. Ginagawa rin ang pag-imbita ng mga espesyalista (inhinyero, elektrisyan, installer, atbp.) upang makakuha ng ekspertong opinyon sa kondisyon ng gusali.

Batay sa mga resulta ng inspeksyon, ang isang ulat ay iginuhit, na nagtatala ng lahat ng data sa kondisyon ng gusali at sa nakapaligid na lugar. Kapag nakita ang mga depekto, inilalarawan ang mga ito nang detalyado at tinutukoy ang isang hanay ng mga kinakailangang hakbang upang maalis ang mga ito. Sinusuri din ang mga sanhi ng mga depekto. Ito ay kinakailangan upang matukoy ang mahinang kalidad ng trabaho ng mga istruktura ng serbisyo.

Batay sa lahat ng impormasyong natanggap, ang isang plano sa trabaho para sa malapit na hinaharap ay tinutukoy at pangmatagalang pananaw. Ang oras ng pagkukumpuni ay itinatag batay sa mga regulasyon ng pamahalaan.

Bago aprubahan ang kilos, dapat itong aprubahan ng mga may-ari (o ng responsableng tao). Kung kinakailangan, may karapatan silang gumawa ng mga pagsasaayos tungkol sa mga hakbang, timing at mga bahaging pinansyal.

Video tungkol sa karaniwang ari-arian

Konklusyon

Ang sistemang ito ng responsibilidad sa pagpapatakbo ay maraming kalaban (dahil sa pagtaas ng buwanang mga pagbabayad ng utility). Gayunpaman, nagdudulot ito ng mga nasasalat na benepisyo - isang makabuluhang pagpapabuti sa kalidad ng serbisyo sa mga gusali ng apartment.